最形象的地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研解讀

會(huì)計(jì)學(xué)1最形象的地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研解讀什么是市場(chǎng)調(diào)研？如何做好市場(chǎng)調(diào)研？如何運(yùn)用調(diào)研數(shù)據(jù)？第1頁(yè)/共62頁(yè)什么是市場(chǎng)調(diào)研？是去售樓處拿樓書(shū)是去售樓處問(wèn)售價(jià)是拿著系統(tǒng)中的調(diào)研表去把相關(guān)字段填滿

有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)／營(yíng)銷等方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，為發(fā)展商預(yù)測(cè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況，制定正確決策提供可靠依據(jù)。第2頁(yè)/共62頁(yè)

明確調(diào)研內(nèi)容運(yùn)用調(diào)研手段如何做好市場(chǎng)調(diào)研？第3頁(yè)/共62頁(yè)調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目周邊調(diào)研項(xiàng)目?jī)?nèi)部調(diào)研配套交通景觀ＶＩ應(yīng)用售樓處包裝／銷售員配置項(xiàng)目銷售狀況樣板房設(shè)置／裝修情況產(chǎn)品規(guī)劃第4頁(yè)/共62頁(yè)本項(xiàng)目軌道交通臨近軌道交通三號(hào)線、八號(hào)線以及規(guī)劃中的十號(hào)線，其中三號(hào)線已開(kāi)通，八號(hào)線將于2007年底通車。軌道交通三號(hào)線殷高西路站距離本項(xiàng)目2.5公里；軌道交通八號(hào)線市光路站距離本項(xiàng)目4公里；軌道交通十號(hào)線殷高路站與本項(xiàng)目一路之隔。公共交通五角場(chǎng)擁有近20條左右的公交線路，通往人民廣場(chǎng)／外灘等區(qū)域，是目前居民的主要出行工具。自駕出行翔殷路隧道，中環(huán)線以及逸仙路高架可以快速通往市中心及浦東。軌道交通３號(hào)線軌道交通１０號(hào)線軌道交通８號(hào)線殷高西路站殷高路站市光路站翔殷路隧道逸仙路高架公交樞紐交通第5頁(yè)/共62頁(yè)生態(tài)/市中心唯一生態(tài)城區(qū)50萬(wàn)平米綠化景觀。6公里景觀河道和排水河道。生態(tài)走廊、新江灣城公園等景觀。景觀第6頁(yè)/共62頁(yè)調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目周邊調(diào)研項(xiàng)目?jī)?nèi)部調(diào)研配套交通景觀ＶＩ應(yīng)用售樓處包裝／銷售員配置項(xiàng)目銷售狀況樣板房設(shè)置／裝修情況產(chǎn)品規(guī)劃第7頁(yè)/共62頁(yè)售樓處包裝／銷售員配置銷控臺(tái)布置洽談桌的數(shù)量和放置位置沙盤(pán)第8頁(yè)/共62頁(yè)銷售員是否有統(tǒng)一制服男女銷售員比例銷售員專業(yè)水準(zhǔn)是否善于引導(dǎo)需求售樓處包裝／銷售員配置第9頁(yè)/共62頁(yè)新天地景觀湖項(xiàng)目銷售狀況推案情況各項(xiàng)差價(jià)促銷手段成交客戶情況第10頁(yè)/共62頁(yè)產(chǎn)品規(guī)劃房型配比是重中之重，通常解決這個(gè)問(wèn)題的方法主要有二種，一種是樓層平面統(tǒng)計(jì)法，另一種是外立面辨別法，如果實(shí)在沒(méi)有資料可參閱，只有安排到現(xiàn)場(chǎng)看房一途。社區(qū)規(guī)劃配套規(guī)劃建材裝修房型配比第11頁(yè)/共62頁(yè)樣板房(段）設(shè)置和裝修情況樣板段體現(xiàn)樣板房裝修樣板房管理樣板房介紹人員專業(yè)水準(zhǔn)第12頁(yè)/共62頁(yè)調(diào)研手段手段一：和銷售員交朋友適用項(xiàng)目大盤(pán)／高檔盤(pán)／知名開(kāi)發(fā)商（代理公司）手段二：聆聽(tīng)購(gòu)房者心聲適用項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日／開(kāi)盤(pán)前排隊(duì)手段三：做二手房門(mén)店的常客適用項(xiàng)目清盤(pán)樓盤(pán)／處于銷售尾聲手段四：男女搭配，購(gòu)買婚房適用項(xiàng)目中、高檔樓盤(pán)（需詳細(xì)調(diào)研樓盤(pán)）第13頁(yè)/共62頁(yè)如何運(yùn)用調(diào)研數(shù)據(jù)？調(diào)研數(shù)據(jù)在項(xiàng)目定位中的運(yùn)用第14頁(yè)/共62頁(yè)案例背景大華清水灣項(xiàng)目地處普陀區(qū)環(huán)內(nèi)板塊，該案總建30萬(wàn)平方米，1、2期項(xiàng)目均已交房入住，此次需定位的為其3期項(xiàng)目，預(yù)計(jì)上市時(shí)間在2008年左右。三期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：49156M2

住宅用地：38952M2

學(xué)校用地：10204M2

總建筑面積：125208M2

住宅建筑面積：93020M2

學(xué)校建筑面積：6710M2

公建建筑面積：5052M2

綜合容積率：2.13

住宅容積率：2.52

學(xué)校容積率0.66

總戶數(shù)：498第15頁(yè)/共62頁(yè)調(diào)研順序土地屬性調(diào)研周邊市場(chǎng)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位第16頁(yè)/共62頁(yè)土地屬性調(diào)研華東政法學(xué)院中山公園華東師范大學(xué)長(zhǎng)風(fēng)公園凱旋路輕軌站金沙江路輕軌站第17頁(yè)/共62頁(yè)地理區(qū)位

項(xiàng)目所處板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，地處市中心，地理區(qū)位佳。河濱景觀

項(xiàng)目東南面臨蘇州河岸，河面開(kāi)闊，河濱景觀帶較長(zhǎng)。人文環(huán)境

項(xiàng)目周邊華東師范大學(xué)、華東政法學(xué)院等名校云集，人文環(huán)境極佳。生態(tài)環(huán)境

項(xiàng)目西鄰長(zhǎng)風(fēng)公園，南與中山公園隔河相望，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。交通條件

項(xiàng)目立體交通優(yōu)勢(shì)突出，交通可達(dá)性極佳。板塊支撐

項(xiàng)目處大中山公園板塊，區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟，認(rèn)知度高，配套佳。結(jié)論：土地屬性調(diào)研第18頁(yè)/共62頁(yè)周邊市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域樓盤(pán)名稱地址二手房單價(jià)銷售時(shí)間房齡普陀水岸豪庭光復(fù)西路1185號(hào)110002002-7-11----2003-10-313年江南名廬曹楊路619號(hào)113002004-1-16----2005-5-301年深圳春天寧夏路287號(hào)120002001-2-18----2003-3-13年綠地世家寧夏路366號(hào)125002002-9-28---2004-5-212年逸流公寓一期武寧路189號(hào)128002002-11-9-----2003-12-13年世紀(jì)同樂(lè)順義路100弄130002002-2-20----2003-8-313年大華清水灣２期凱旋路1555弄140002003-3-28----2004-1-312年長(zhǎng)寧虹橋新城長(zhǎng)寧路1661弄140002000-10-25----2002-6-303年大家源三期長(zhǎng)寧路1306號(hào)150002001-10-1----2002-12-314年圣約翰名邸長(zhǎng)寧路1188弄180002000-8-18----2003-3-13年園林天下長(zhǎng)寧路888號(hào)200002002-11-30----2004-4-12年項(xiàng)目周邊二手房匯總（1公里范圍內(nèi)）第19頁(yè)/共62頁(yè)周邊市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊現(xiàn)狀預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)計(jì)售價(jià)屬性規(guī)模(總建面積)長(zhǎng)寧區(qū)2005年3號(hào)公告88街坊32-8丘地塊長(zhǎng)寧中山公園土地平整未開(kāi)工200825000商住;辦公;商鋪242803綠地順義路、白玉路項(xiàng)目普陀內(nèi)普陀未動(dòng)遷200920000住宅110000尚誠(chéng)國(guó)際普陀內(nèi)普陀在建2006年底15000住宅80000逸流公寓二期普陀內(nèi)普陀在建200714000住宅100000蔚藍(lán)水岸普陀內(nèi)普陀動(dòng)遷中200817000住宅28000深圳之春公寓普陀內(nèi)普陀在建200813000住宅20000風(fēng)華水岸二期普陀長(zhǎng)風(fēng)在建200713000住宅20000項(xiàng)目周邊未來(lái)供應(yīng)匯總（1公里范圍內(nèi)）第20頁(yè)/共62頁(yè)樓市現(xiàn)狀

項(xiàng)目所處板塊處于銷售真空期，競(jìng)爭(zhēng)較小。在售樓盤(pán)僅有城寧花園，目前也處于銷售間隙期。二手房源

項(xiàng)目周邊二手房主力價(jià)格段處于13000-18000元/平方米，去化情況良好。本項(xiàng)目前期房源價(jià)格為普陀地區(qū)最高，長(zhǎng)寧區(qū)域最高為園林天下，價(jià)格在20000元左右，主要由于該案緊鄰中山公園，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。地塊稀缺項(xiàng)目為大中山公園板塊中規(guī)模最大的純住宅地塊。區(qū)域前景

項(xiàng)目所處區(qū)域價(jià)格持續(xù)看漲，現(xiàn)成交均價(jià)在16500元/平方米。據(jù)保守預(yù)測(cè)，其項(xiàng)目?jī)r(jià)值以年10%以上遞增。結(jié)論：周邊市場(chǎng)調(diào)研第21頁(yè)/共62頁(yè)深圳西區(qū)標(biāo)志性高檔住宅提升差異化附加值打造區(qū)域標(biāo)桿住宅項(xiàng)目定位第22頁(yè)/共62頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研大華清水灣中遠(yuǎn)兩灣城泰欣嘉苑新湖明珠城蘇堤春曉天山河畔花園仁恒河濱花園河濱項(xiàng)目分布圖普陀樓盤(pán)長(zhǎng)寧樓盤(pán)蘇州河景觀是本案最大的賣點(diǎn)和特色，目前類似項(xiàng)目在市場(chǎng)中供應(yīng)不多，這些樓盤(pán)都將對(duì)本案產(chǎn)生一定的借鑒意義。第23頁(yè)/共62頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研樓盤(pán)名稱區(qū)域規(guī)模容積率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格可售面積新湖明珠城二期普陀558262.8高層;小高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格49413蘇堤春曉普陀1800003.2高層歐洲建筑風(fēng)格31097泰欣雅苑普陀1470002.5高層

現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格11108中遠(yuǎn)兩灣城四期普陀5602173.3高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格23719天山河畔花園三期長(zhǎng)寧723003.2高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格21486仁恒河濱花園長(zhǎng)寧390000

3.03高層現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格21185

匯總

136823在售河濱項(xiàng)目匯總第24頁(yè)/共62頁(yè)樓盤(pán)名稱區(qū)域價(jià)格主力總價(jià)新湖明珠城二期普陀14500180萬(wàn)蘇堤春曉普陀19000230萬(wàn)泰欣雅苑普陀16500240萬(wàn)中遠(yuǎn)兩灣城四期普陀13000135萬(wàn)天山河畔花園三期長(zhǎng)寧15500170萬(wàn)仁恒河濱花園長(zhǎng)寧23000460萬(wàn)在售河濱項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析匯總競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研第25頁(yè)/共62頁(yè)樓盤(pán)名稱區(qū)域規(guī)模主力房型主力面積段類型比率裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/M2)裝修配置蘇堤春曉普陀180000三房121-20043%1,500

夏普派離克系列冷暖空調(diào);“歐琳”整體廚柜、水槽及龍頭、爐灶、油煙機(jī)、消毒柜，廚柜五金配件采用德國(guó)海蒂詩(shī)、意大利法拉利品牌，板材為意大利進(jìn)口SIA品牌、能率熱水器、派離克冰箱;“亞細(xì)亞”或“斯米克”品牌面磚;內(nèi)墻涂料采用多樂(lè)士五合一系列產(chǎn)品;免漆柚木實(shí)木地板泰欣雅苑普陀147000三房150-16065%2,500

雙開(kāi)門(mén)冰箱、嵌入式烤箱及微波爐、散鹽煤氣灶及脫排油煙機(jī)、16升熱水器、凈水器及軟水器;獨(dú)立淋浴間配恒溫雨淋及手握花灑、雙面盆、座廁及鑄鐵浴缸、電地?zé)嵯到y(tǒng)、電防霧鏡及鏡前燈、掛壁電話插座及衛(wèi)洗器的水、電接口天山河畔花園三期長(zhǎng)寧72300二房102-10935%1,000

潔具：浴缸、座廁及洗手盆（“TOTO”或同等品牌）。配以冷熱水龍頭及花灑（“TOTO”或同等品牌），以及手紙盒、毛巾架（環(huán)）。淋浴房：除2房2廳以外，其余住戶單元的主衛(wèi)生間均設(shè)有玻璃淋浴房。洗手臺(tái)：臺(tái)面配石材，臺(tái)面下配儲(chǔ)物柜，臺(tái)面上配鏡子。燈具：筒燈/射燈。采暖：頂角線電加熱片（“馬利”或同等品牌）?？照{(diào)：“特靈”或同等品牌掛壁機(jī)天花：乳膠漆，配燈座帶燈泡。歐琳廚房龍頭、摩思不銹鋼水槽。日立空調(diào)仁恒河濱花園長(zhǎng)寧390000

四房200-25056%2,500科勒品牌潔具，人造大理石洗面臺(tái)并配有墻鏡，進(jìn)口高儀品牌龍頭，配置電熱地采暖。三星臺(tái)面和洗滌池、凈水器，SMEG品牌脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠罹呒拔⒉t，另配進(jìn)口容積式熱水器。配置固定廚或柜、分戶門(mén)為沙比利飾面防火防盜門(mén)、數(shù)控門(mén)鎖、室內(nèi)為沙比利飾面木門(mén)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研在售河濱項(xiàng)目產(chǎn)品分析第26頁(yè)/共62頁(yè)項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊現(xiàn)狀預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)計(jì)售價(jià)屬性規(guī)模(總建面積)時(shí)代歐洲公寓閘北不夜城在建200720000住宅25000海怡公寓閘北不夜城在建200728000商辦30000新梅太古城閘北不夜城在建200828000商辦280000達(dá)安河畔雅苑靜安北靜安在建200722000住宅20000河濱項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)匯總競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研第27頁(yè)/共62頁(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀

目前市場(chǎng)上在售河濱樓盤(pán)主要集中在普陀、長(zhǎng)寧兩區(qū)，可售量在1.3萬(wàn)平方米左右。價(jià)格分析在售河濱項(xiàng)目?jī)r(jià)格范圍在13000-23000元/平方米之間，價(jià)差主要來(lái)自區(qū)域地段和產(chǎn)品品質(zhì)的不同。產(chǎn)品分析房型面積和設(shè)置跨度較大，二房以100-120平方米為主，三房面積在130-200平方米之間。全裝修產(chǎn)品較多，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1500-2000元左右。未來(lái)供應(yīng)河濱項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)主要集中在閘北區(qū)，供應(yīng)量在30萬(wàn)平方米左右,且象本案一樣直接臨河的項(xiàng)目基本絕跡，進(jìn)一步提升了本案價(jià)值。景觀設(shè)計(jì)加強(qiáng)蘇州河堤岸的景觀設(shè)置，改變單一水景布置，較多采用坡地花園、社區(qū)花園、組團(tuán)花園、入戶花園相結(jié)合的立體平均式景觀布局。結(jié)論：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研第28頁(yè)/共62頁(yè)景觀規(guī)劃案例選取標(biāo)準(zhǔn)：相近原則——單價(jià)25000元/平方米以上，總價(jià)500萬(wàn)左右成功原則——其景觀設(shè)計(jì)獨(dú)具新意，充分將綠化、水景與人文特色相結(jié)合，已經(jīng)成為高品質(zhì)水景樓盤(pán)的代表。功能原則——緊鄰蘇州河或黃浦江沿岸，綠化率高案例選取：世貿(mào)濱江、蘇堤春曉、虹橋河濱、東方曼哈頓、盛世年華等產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第29頁(yè)/共62頁(yè)綠化布置社區(qū)花園樓宇回廊聯(lián)通各個(gè)組團(tuán)，使戶外的活動(dòng)不再受天氣的局限。結(jié)合報(bào)廊、小品等設(shè)計(jì)，讓社區(qū)花園更有生活氣息。產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第30頁(yè)/共62頁(yè)特色景觀小品每個(gè)細(xì)節(jié)（路燈、垃圾筒、道路指示等），別致而有韻味，營(yíng)造出一個(gè)舒適、優(yōu)雅的環(huán)境。產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第31頁(yè)/共62頁(yè)豪宅景觀設(shè)計(jì)共性及對(duì)本項(xiàng)目的建議沿蘇州河設(shè)計(jì)：加強(qiáng)蘇州河堤岸的景觀設(shè)置，改變普通防洪堤的臟亂局面。沿水岸設(shè)置大型公共綠地，增加項(xiàng)目的親水性和品質(zhì)感。立體平均式景觀：坡地花園、社區(qū)花園、組團(tuán)花園、入戶花園4個(gè)要點(diǎn)結(jié)合，將綠化景觀步步深入。改變單一水景布置：結(jié)合噴泉、游泳池、涼亭、親水平臺(tái)等加強(qiáng)景觀的品質(zhì)感和人與自然的互動(dòng)性。特色園林景觀設(shè)計(jì)：從小品、雕塑各個(gè)細(xì)節(jié)上體現(xiàn)項(xiàng)目的人文氣息。入口設(shè)置：采用人車分流設(shè)計(jì)，分別設(shè)置主、次入口，均有專門(mén)的入口保安設(shè)置。主入口：入口廣場(chǎng)設(shè)置入口柱廊、入口門(mén)庭采用豪華裝修，結(jié)合裝飾強(qiáng)的藝術(shù)雕塑，加強(qiáng)社區(qū)的人文氣息與品質(zhì)感。人行步道：結(jié)合景觀設(shè)計(jì)，融入水景與綠化，加強(qiáng)人與自然的互動(dòng)。產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第32頁(yè)/共62頁(yè)選取標(biāo)準(zhǔn)——單價(jià)25000元/平方米以上，總價(jià)500萬(wàn)左右單套面積250m2以上的個(gè)案。選取案例——金匯豪庭／倫敦廣場(chǎng)／翠湖天地／北京星河灣／北京公園大道

房型設(shè)計(jì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第33頁(yè)/共62頁(yè)金匯豪庭——房型圖4房2廳4衛(wèi)，建筑面積242平米，1梯1戶私密的主人空間特別的主臥書(shū)房豐富的貯藏空間大面積景觀凸窗獨(dú)立的工作空間廚房、洗衣房、保姆房、保姆衛(wèi)生景觀陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第34頁(yè)/共62頁(yè)金匯豪庭——功能分區(qū)分析金匯豪庭戶型4房2廳4衛(wèi)主臥主衛(wèi)次臥1次衛(wèi)1次臥2次臥3門(mén)廳客廳面寬mm1605066003600330036003600360027005100進(jìn)深mm1510046002700350021003500420024009300面積M2242309.711.57.512.615.16.547.4

餐廳客衛(wèi)衣帽廚房洗衣保姆房保姆衛(wèi)生南陽(yáng)臺(tái)北陽(yáng)臺(tái)面寬mm330021003300250012001600

1200

50003300進(jìn)深mm500021001800450030003000

3000

21003000面積M216.54.45.911.33.64.8

3.6

10.59.9產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第35頁(yè)/共62頁(yè)倫敦廣場(chǎng)——房型圖3房2廳4衛(wèi)，建筑面積254平米私密的主人空間獨(dú)享主人陽(yáng)臺(tái)獨(dú)立保姆生活空間次臥套房景觀陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第36頁(yè)/共62頁(yè)倫敦廣場(chǎng)——功能分區(qū)分析倫敦廣場(chǎng)1戶型3房2廳2衛(wèi)主臥主衛(wèi)次臥1次衛(wèi)1次臥2門(mén)廳客廳餐廳面寬mm11500420039006600/6600200060005400進(jìn)深mm8200660030004200/3000480037003500面積m225424.96.627.7/19.818.72818.3客衛(wèi)衣帽廚房洗衣儲(chǔ)藏保姆房保姆衛(wèi)生主臥陽(yáng)臺(tái)次臥陽(yáng)臺(tái)面寬mm490027002700

//

1500

100050005000進(jìn)深mm420030004500/

/3300

150015001500面積m2208.112.2/

/

4.4

1.77.57.5產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第37頁(yè)/共62頁(yè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第38頁(yè)/共62頁(yè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第39頁(yè)/共62頁(yè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第40頁(yè)/共62頁(yè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第41頁(yè)/共62頁(yè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第42頁(yè)/共62頁(yè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第43頁(yè)/共62頁(yè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第44頁(yè)/共62頁(yè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第45頁(yè)/共62頁(yè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第46頁(yè)/共62頁(yè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第47頁(yè)/共62頁(yè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第48頁(yè)/共62頁(yè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第49頁(yè)/共62頁(yè)私密性保證：為保證居住的私密性，避免各功能分區(qū)的相互干擾。景觀最大化利用：充分利用空間藝術(shù)巧妙地處理內(nèi)外景觀與居室功能的關(guān)系，每戶主要空間都做到享有景觀面，設(shè)有大景觀凸窗、大陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)。人性化設(shè)計(jì)：站在用戶的角度，以室內(nèi)設(shè)計(jì)的深度細(xì)致考慮家具、電器等的室內(nèi)位置，并有專用洗衣房、儲(chǔ)物間、保姆空間。價(jià)值提升：各戶型均有1－2個(gè)自身的產(chǎn)品亮點(diǎn)，如3梯1戶專用保姆電梯，可分可合的多功能房、入戶花園、窗臺(tái)外飄增加房間實(shí)際使用面積等。戶型共性及對(duì)本項(xiàng)目的建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第50頁(yè)/共62頁(yè)選取標(biāo)準(zhǔn)——單價(jià)25000元/平方米以上，總價(jià)500萬(wàn)左右，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500-4000元/平方米以上的個(gè)案選取案例——世貿(mào)濱江花園中環(huán)凱旋宮仁恒河濱花園匯寧花園北京公園大道古北中央花園御品大廈TheHouse

產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研裝修標(biāo)準(zhǔn)第51頁(yè)/共62頁(yè)世茂濱江客廳書(shū)房產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第52頁(yè)/共62頁(yè)世茂濱江裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000-3000元/平方米

住宅單元客飯廳地面與墻面柚木地板、高級(jí)乳膠漆睡房地面與墻面柚木地板、SABBIA墻紙窗戶鋁合金雙層中空玻璃窗臺(tái)大理石臺(tái)面大門(mén)實(shí)腹防火防盜門(mén)睡房門(mén)實(shí)腹木門(mén)廚房門(mén)日式大理石推門(mén)附送家具大理石吧臺(tái)，加拿大楓木與不銹鋼組成式酒柜.意大利FEDI真皮沙發(fā)廚房地面與墻面裝修高級(jí)防滑地磚、羅馬瓷磚櫥柜POGGENPOHL德國(guó)廚柜家電、配置Smeg灶具、洗碗干碗機(jī)，入式冰箱，抽油煙機(jī)，微波爐，電烤箱浴室地面與墻面裝修地面：杜邦corian大理石,墻面：大理石潔具西班牙ROCA潔具,按摩浴缸家電、配置LG15寸超薄液晶電視、富紳.史丹利（Fullcent.Stanley）衛(wèi)浴五金德國(guó)漢斯格雅（hansgrohe）龍頭、德國(guó)柏森玻璃造型臺(tái)面其他設(shè)備工人衛(wèi)生間西班牙ROCA臺(tái)盆、坐便器住宅陽(yáng)臺(tái)交房標(biāo)準(zhǔn)高級(jí)防滑面磚天臺(tái)花園交房標(biāo)準(zhǔn)大理石臺(tái)階、防滑面磚產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第53頁(yè)/共62頁(yè)熱水系統(tǒng)能率20升熱水器（單套公寓）、300升鍋爐（復(fù)式）電話、寬帶及電視千兆以太網(wǎng)交換技術(shù)，光線電纜1000M進(jìn)樓，超五類線100M入戶電氣設(shè)備裝置奇勝電器保安系統(tǒng)掌紋門(mén)禁系統(tǒng)、小區(qū)周界紅外線報(bào)防系統(tǒng)、住戶緊急呼救系統(tǒng)、報(bào)測(cè)報(bào)警裝置及家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)燃?xì)馓烊粴饬勘?2-21KW空調(diào)設(shè)備美國(guó)TRANE中央空調(diào)大金VRV家用中央空調(diào)智能化設(shè)施1000兆光纖產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第54頁(yè)/共62頁(yè)中環(huán)凱旋宮裝修情況功能空間地面墻面配置廚房諾貝爾地磚諾貝爾面磚美時(shí)櫥柜；蒙特利麗家石臺(tái)面；帥康脫排、爐灶；德格水槽龍頭衛(wèi)生間諾貝爾地磚諾貝爾面磚坐便器：科勒；臺(tái)盆：科勒；臺(tái)盆籠頭：貝朗；浴缸：科勒；沖淋房：玻璃沖淋房（客衛(wèi)）客廳實(shí)木復(fù)合地板ICI多樂(lè)士乳膠漆頂面：ICI多樂(lè)士乳膠漆;頂面線條：三達(dá)利石膏線條;門(mén)套飾面：楓木木皮飾面;五金：瑞高;窗臺(tái)：天然大理石臥室實(shí)木復(fù)合地板ICI多樂(lè)士乳膠漆頂面：ICI多樂(lè)士乳膠漆;頂面線條：三達(dá)利石膏線條;木門(mén)飾面：楓木木皮飾面;門(mén)套飾面：楓木木皮飾面;五金：瑞高;窗臺(tái)：天然大理石裝修標(biāo)準(zhǔn)1500-3500元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第55頁(yè)/共62頁(yè)安保系統(tǒng)家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)，無(wú)線電子巡更，周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，車庫(kù)管理系統(tǒng)智能化設(shè)施IC卡門(mén)禁系統(tǒng)，樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)，家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)，無(wú)線電子巡更，周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，車庫(kù)管理系統(tǒng)供水系統(tǒng)24小時(shí)熱水供應(yīng)，中央分質(zhì)供水系統(tǒng)(供水具有中央熱水系統(tǒng)，戶內(nèi)冷熱水管均采用焊接銅管,凈水進(jìn)戶)空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)24小時(shí)社區(qū)中央空調(diào)系統(tǒng)，每戶獨(dú)立新風(fēng)交換系統(tǒng)車庫(kù)配置車庫(kù)管理系統(tǒng)其他配置有線電視：每戶預(yù)設(shè)有線電視終端盒叁只；電話寬帶：每戶設(shè)有兩線入戶以及寬帶進(jìn)戶；陽(yáng)臺(tái)地面：冠軍地磚；電器開(kāi)關(guān)/插座：奇勝；筒燈：國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；進(jìn)戶門(mén)鎖：邦高；供電：配置６KW容量燃?xì)猓好簹?天燃?xì)庵鞴芙K端安置于廚房產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第56頁(yè)/共62頁(yè)裝修共性及對(duì)本項(xiàng)目的建議1、分戶門(mén)：一般都會(huì)采用特制平板實(shí)心防火防盜門(mén)2、客廳與臥室客廳與臥室的地面與墻面裝修：選材：一般地面都是采用柚木或重蟻木等高級(jí)實(shí)木地板，墻面都是采用高價(jià)乳膠漆，有些高檔樓盤(pán)會(huì)采用墻紙。（例如SABBIA品牌）客飯廳——地面一般會(huì)采用柚木等高檔木材作為地板，墻面則采用污染較少的高級(jí)乳膠漆等，窗戶會(huì)采用中空玻璃，以達(dá)到節(jié)能和隔音的效果。臥室——地面一般會(huì)采用柚木等高檔木材作為地板，墻面采用高級(jí)乳膠漆或高級(jí)墻紙等，窗戶也會(huì)采用中空玻璃。

3、空調(diào)設(shè)備：選材及品牌：面積超過(guò)300平方米，一般采用中央空調(diào)，品牌則以進(jìn)口大金中央空調(diào)或同級(jí)別其他品牌為主。如面積小于300平方米，有些公寓會(huì)采用分體空調(diào)。但是在品牌方面也有較高追求，基本以大金、三菱重工為主。產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研第57頁(yè)/共62頁(yè)4、衛(wèi)生間潔具：配置標(biāo)準(zhǔn)較高：公共浴室一般會(huì)將淋浴及