世聯(lián)-成都香頌湖國(guó)際社區(qū)別墅項(xiàng)目階段性營(yíng)銷(xiāo)策略總綱-

2023/1/19香頌湖國(guó)際社區(qū)階段性營(yíng)銷(xiāo)策略總綱謹(jǐn)呈：四川鴻景實(shí)業(yè)有限公司回顧篇上階段營(yíng)銷(xiāo)回顧A:產(chǎn)品銷(xiāo)售壓力分析C:前期推廣分析B:項(xiàng)目市場(chǎng)形象分析A:產(chǎn)品銷(xiāo)售壓力分析客戶(hù)需求銷(xiāo)售驗(yàn)證競(jìng)爭(zhēng)比較哪條產(chǎn)品線面臨更大的銷(xiāo)售壓力？（客戶(hù)數(shù)據(jù)為5月15日至6月5日）從客戶(hù)需求來(lái)看：聯(lián)排>獨(dú)棟，進(jìn)線客戶(hù)需求聯(lián)排：獨(dú)棟=8：2，上門(mén)客戶(hù)需求聯(lián)排：獨(dú)棟=6：4，聯(lián)排需求相比較高客戶(hù)需求（開(kāi)盤(pán)前）6聯(lián)排需求明顯高于獨(dú)棟，洋房存在一定需求，限于經(jīng)濟(jì)承受力，客戶(hù)對(duì)非臨水聯(lián)排接受度最高，獨(dú)棟臨水單位和非臨水單位需求基本持平客戶(hù)需求以聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟為主，分別占48%和38%；洋房需求占有一定比例，為11%。由于經(jīng)濟(jì)承受力有限，客戶(hù)對(duì)非臨水聯(lián)排接受度相比最高，占51%；其次為臨水帶地下室獨(dú)棟和不帶地下室獨(dú)棟，分別為20%和19%?？蛻?hù)需求（開(kāi)盤(pán)后）7獨(dú)棟價(jià)格明顯高于客戶(hù)意向價(jià)格，市場(chǎng)抗性和銷(xiāo)售壓力較大，項(xiàng)目需立足一線別墅持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，大幅提升客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的感知，從而不斷提升客戶(hù)接受度客戶(hù)背景信息渠道需求特征決策因素客戶(hù)意向獨(dú)棟總價(jià)以300萬(wàn)以下為主；意向總價(jià)在300萬(wàn)以上不足15%；意向總價(jià)在240-300萬(wàn)約占30%；意向總價(jià)在240萬(wàn)以下占58%?？蛻?hù)意向獨(dú)棟單價(jià)以12000-13000元/平米為主，占2/3?？蛻?hù)需求（開(kāi)盤(pán)后）8聯(lián)排價(jià)格略高于客戶(hù)意向價(jià)格，客戶(hù)抗性相比獨(dú)棟小，銷(xiāo)售壓力相比較小，可通過(guò)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的充分傳遞和感知，以獨(dú)棟高價(jià)值的杠桿作用，可極大促進(jìn)聯(lián)排單位的銷(xiāo)售客戶(hù)背景信息渠道需求特征決策因素客戶(hù)意向聯(lián)排總價(jià)以145萬(wàn)以下為主，占70%；意向總價(jià)在160萬(wàn)以上約占25%；意向總價(jià)在130-160萬(wàn)占40%?？蛻?hù)意向聯(lián)排單價(jià)以9500-11000元/平米為主，占44%?？蛻?hù)需求（開(kāi)盤(pán)后）（客戶(hù)數(shù)據(jù)為5月15日至6月5日）從成交結(jié)果來(lái)看：聯(lián)排>獨(dú)棟，客戶(hù)需求和成交均以聯(lián)排為主，獨(dú)棟實(shí)際成交相比上門(mén)需求呈收縮趨勢(shì)（由39%下降至22%）銷(xiāo)售驗(yàn)證通過(guò)上述客戶(hù)需求綜合分析得出：按市場(chǎng)接受程度由高到低排序：130㎡左右（TH）>108㎡左右（TH）>230㎡左右（獨(dú)棟）>173㎡左右（獨(dú)棟）從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，本案各類(lèi)產(chǎn)品中，獨(dú)棟總價(jià)優(yōu)勢(shì)并不明顯，且總價(jià)越高銷(xiāo)售壓力越大，銷(xiāo)售壓力分級(jí)：獨(dú)棟>聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)比較銷(xiāo)售壓力獨(dú)棟聯(lián)排類(lèi)別項(xiàng)目總價(jià)獨(dú)棟麓山700-1000萬(wàn)元長(zhǎng)橋郡500-530萬(wàn)元蔚藍(lán)卡地亞800萬(wàn)起保利198800萬(wàn)起中糧御嶺灣378-450萬(wàn)元純水岸860-900萬(wàn)逸嶺錦江420-530萬(wàn)聯(lián)排芙蓉青城157-200萬(wàn)元類(lèi)別總價(jià)臨水獨(dú)棟420-540萬(wàn)元不臨水獨(dú)棟290-340萬(wàn)元臨水聯(lián)排190-220萬(wàn)元合院125-168萬(wàn)元VSA:產(chǎn)品銷(xiāo)售壓壓力分析Q1：下階段，，如何確立立產(chǎn)品推售售策略和地地塊開(kāi)發(fā)順順序？綜上所述，，獨(dú)棟的銷(xiāo)銷(xiāo)售壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于聯(lián)排排，這是一一個(gè)不容回回避的嚴(yán)峻峻問(wèn)題！B:項(xiàng)目市場(chǎng)形形象分析市場(chǎng)反饋銷(xiāo)售驗(yàn)證市場(chǎng)形象香頌湖在市市場(chǎng)上處于何種地地位？超過(guò)80%的上門(mén)客戶(hù)戶(hù)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示達(dá)達(dá)到成都高高端別墅的的水準(zhǔn)表示示認(rèn)同；———“香頌湖湖好好漂亮啊，，想不到這這里還有一一個(gè)這么漂漂亮的地方方”———“麓山的高爾爾夫不錯(cuò)，，不過(guò)你們們水景做得得很好”———“你們的園林林和長(zhǎng)橋郡郡有的一比比，但是那那邊沒(méi)有湖湖”———“麓山國(guó)際和和卡地亞那那邊就沒(méi)有有這么漂亮亮的水景””專(zhuān)業(yè)人士對(duì)對(duì)項(xiàng)目高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)展示水水平表示肯肯定；———“香頌湖的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示在在全成都都都算非常好好的”———“景觀做的不不錯(cuò)，這么么大的展示示區(qū)能做到到這么精致致，非常難難得了”展示區(qū)整體體恢宏大氣氣，細(xì)部景景觀精致細(xì)細(xì)膩，具有有較強(qiáng)打動(dòng)動(dòng)力，達(dá)到到成都主流流別墅市場(chǎng)場(chǎng)較好的展展示水準(zhǔn)，，受到客戶(hù)戶(hù)和專(zhuān)業(yè)人人士的廣泛泛好評(píng)市場(chǎng)反饋本項(xiàng)目規(guī)模宏宏大氣勢(shì)磅礴礴，展示區(qū)打打動(dòng)力較強(qiáng)，，上門(mén)客戶(hù)表表示與本項(xiàng)目目可類(lèi)比項(xiàng)目目為成都和青青城山第一梯梯隊(duì)別墅項(xiàng)目目市場(chǎng)反反饋青城山山成都逸嶺錦錦江云棲谷谷小院青青城麓山山國(guó)國(guó)際際社社區(qū)區(qū)長(zhǎng)橋橋郡郡蔚藍(lán)藍(lán)卡卡迪迪亞亞上善善棲棲青城城山山房房芙蓉青城城一覽365宅院中糧御嶺嶺灣今日田園園雅居樂(lè)花花園本項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入主主流別墅墅第一梯梯隊(duì)檔位位，經(jīng)過(guò)過(guò)銷(xiāo)售驗(yàn)驗(yàn)證價(jià)格格已經(jīng)得得到市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可，，意味著著項(xiàng)目具具備進(jìn)入入主流別別墅第一一梯隊(duì)的的條件銷(xiāo)售驗(yàn)證證板塊項(xiàng)目建筑面積花園面積建筑形態(tài)、格局主力戶(hù)型面積單價(jià)區(qū)間總價(jià)華陽(yáng)板塊麓山國(guó)際430-460㎡200-400㎡獨(dú)棟430-4601.6-2.1萬(wàn)700-1000萬(wàn)牧馬山板塊長(zhǎng)橋郡370-420200-2000㎡獨(dú)棟，前二后三370-4201.35萬(wàn)500-530萬(wàn)溫江板塊芙蓉古城400、495㎡159-300㎡雙拼，四聯(lián)排495㎡0.9-1.1萬(wàn)445-545萬(wàn)龍泉板塊中糧御領(lǐng)灣270-300㎡150㎡左右獨(dú)棟270-300㎡1.4-1.5萬(wàn)378-450萬(wàn)青城山前上善棲60-200㎡無(wú)公寓100㎡左右1.1-1.35萬(wàn)110-135萬(wàn)200左右300獨(dú)棟200㎡3萬(wàn)600萬(wàn)逸嶺錦江280-360㎡100-800㎡小獨(dú)棟280㎡1.5萬(wàn)420萬(wàn)左右600-800㎡200-2000㎡大獨(dú)棟668-693㎡0.8-1.2萬(wàn)530-830萬(wàn)青城山房140-226㎡180-510㎡合院175-180㎡1.2萬(wàn)左右210-220萬(wàn)香頌湖首首批次開(kāi)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)銷(xiāo)9成，市場(chǎng)場(chǎng)接受度度較高，，從價(jià)格格來(lái)看，，本項(xiàng)目目已進(jìn)入入主流別別墅市場(chǎng)場(chǎng)第一梯梯隊(duì)陣營(yíng)營(yíng)（典型型項(xiàng)目：：華陽(yáng)板板塊麓山山國(guó)際、、蔚藍(lán)卡卡迪亞和和牧馬山山板塊長(zhǎng)長(zhǎng)橋郡等等）。對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的認(rèn)認(rèn)同不等等于對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)同，事事實(shí)上尚尚未被廣廣泛客戶(hù)戶(hù)和業(yè)內(nèi)內(nèi)人士認(rèn)認(rèn)為是一一線別墅墅?！澳銈儍r(jià)格太高高了，青城山山哪有這么貴貴”———“這里怎么和麓麓山比，也就就比青城山房房好點(diǎn)”———“你們畢竟是第第一期，后續(xù)續(xù)開(kāi)發(fā)還是未未知，就像麓麓山一期期一樣很多人人會(huì)質(zhì)疑。””但目前項(xiàng)目未未達(dá)到成都主主流別墅市場(chǎng)場(chǎng)普遍認(rèn)同的的高度，仍面面臨著市場(chǎng)和和客戶(hù)的種種種質(zhì)疑，尚未未真正進(jìn)入主主流別墅市場(chǎng)場(chǎng)第一梯隊(duì)，需不斷擴(kuò)大大市場(chǎng)影響力力，才能確保保項(xiàng)目持續(xù)熱熱銷(xiāo)市場(chǎng)形象高占位高價(jià)格麓山國(guó)際蔚藍(lán)卡地亞龍湖長(zhǎng)橋郡主流別墅第一一梯隊(duì)B:項(xiàng)目目市場(chǎng)形象象分析Q2：下階段，，如何擴(kuò)大大項(xiàng)目在主主流別墅市市場(chǎng)的影響響力？綜上所述，，香頌湖未未達(dá)到成都都主流別墅墅市場(chǎng)普遍遍認(rèn)同的高高度，面臨臨著市場(chǎng)和和客戶(hù)的種種種質(zhì)疑，，尚未真正正進(jìn)入主流流別墅市場(chǎng)場(chǎng)第一梯隊(duì)隊(duì)！C:前期推廣分分析推廣渠道價(jià)值傳遞到到位，渠道精準(zhǔn)鎖鎖定？“中國(guó)資源源別墅新典典范”的高高占位，奠奠定了項(xiàng)目目全國(guó)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)高度，有有助于拔升升項(xiàng)目形象象；但另一一方面，““資源別墅墅新典范”區(qū)隔性不強(qiáng)強(qiáng)，且略籠籠統(tǒng)推廣屬性定位語(yǔ)語(yǔ)“湖溪原原野·別墅群島””在推廣廣上力度顯顯弱，容易易被市場(chǎng)淹淹沒(méi)，不便便于體現(xiàn)一一個(gè)千畝級(jí)級(jí)大盤(pán)在別別墅市場(chǎng)的的應(yīng)有的影影響力和號(hào)號(hào)召力推廣湖溪原野·別墅群島國(guó)際文化生生態(tài)大宅燈箱和戶(hù)外外出街物料料產(chǎn)品及熱熱銷(xiāo)信息文文字顯小，，信息傳播播效果略差差推廣除路過(guò)外，，商報(bào)和友友介是客戶(hù)戶(hù)上門(mén)最主主要的信息息獲知渠道道，可啟動(dòng)動(dòng)老帶新強(qiáng)強(qiáng)化友介上上門(mén)效果，，其他渠道道有一定效效果，目前前已衰減，，可考慮精精準(zhǔn)鎖定其其他渠道渠道客戶(hù)信息獲獲知渠道主主要為路過(guò)過(guò)、商報(bào)和和朋友介紹紹，分別約約為50%，26%和18%；此外其他渠渠道也有一一定效果，，包括燈箱箱廣告、戶(hù)戶(hù)外廣告、、網(wǎng)絡(luò)和活活動(dòng)等，這這些渠道不不能直接促促動(dòng)客戶(hù)上上門(mén)，但在在其他渠道道信息再次次覆蓋時(shí)，，能有效促促使上門(mén)。?？蛻?hù)信息獲獲知渠道主主要為路過(guò)過(guò)、商報(bào)和和朋友介紹紹，分別為為54%，28%和13%。5月截至6月19日6月5日截至6月19日商報(bào)是客戶(hù)戶(hù)來(lái)電獲知知信息的最最主要渠道道，此外網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和戶(hù)外外也有明顯顯效果，后后期可持續(xù)續(xù)增強(qiáng)此渠渠道效果，，其他渠道道也有一定定效果渠道客戶(hù)信息獲獲知渠道主主要為商報(bào)報(bào)，約占85%；其次為戶(hù)外外廣告、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和路過(guò)過(guò)，合計(jì)14%，其他渠道道不足1%?？蛻?hù)信息獲獲知渠道主主要為商報(bào)報(bào)，占82%；其次為網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，占9%；此外為朋友友介紹、戶(hù)戶(hù)外和路過(guò)過(guò)。5月截至6月19日6月5日截至6月19日C:前前期期推推廣廣分分析析Q3：下下階階段段，，如如何何更更精精準(zhǔn)準(zhǔn)傳傳播播項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值，，以以及及渠渠道道精精準(zhǔn)準(zhǔn)鎖鎖定定？？綜上上所所述述，，前前期期推推廣廣價(jià)價(jià)值值基基本本到到位位，，部部分分渠渠道道有有一一定定效效果果，，但但不不太太明明顯顯!再開(kāi)開(kāi)篇篇Q1：下下階階段段，，如如何何確確立立產(chǎn)產(chǎn)品品推推售售策策略略和和地地塊塊開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)順順序序？？Q2：下下階階段段，，如如何何擴(kuò)擴(kuò)大大項(xiàng)項(xiàng)目目在在主主流流別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)的的影影響響力力？？Q3：下下階階段段，，如如何何更更精精準(zhǔn)準(zhǔn)傳傳播播項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值以以及及渠渠道道精精準(zhǔn)準(zhǔn)鎖鎖定定？？Q1：下下階階段段，，如如何何確確立立產(chǎn)產(chǎn)品品推推售售策策略略和和地地塊塊開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)順順序序？？破局局一一：：后后續(xù)續(xù)地地塊塊開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)順順序序破局局二二：：產(chǎn)產(chǎn)品品推推售售策策略略28世聯(lián)聯(lián)觀觀點(diǎn)點(diǎn)：：項(xiàng)項(xiàng)目目口口碑碑從從何何而而來(lái)來(lái)？？旺市市高高價(jià)價(jià)者者引引人人注注目目，，淡淡市市熱熱銷(xiāo)銷(xiāo)者者令令人人矚矚目目這個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目還還是是很很不不錯(cuò)錯(cuò)的的，，可可惜惜賣(mài)賣(mài)得得太太貴貴了了，，自自己己被被自自己己頂頂死死了了，，現(xiàn)現(xiàn)在在的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售情情況況就就可可以以看看出出來(lái)來(lái)這這里里根根本本值值不不了了那那么么多多錢(qián)錢(qián)。。賣(mài)得得不不錯(cuò)錯(cuò)，，其其實(shí)實(shí)價(jià)價(jià)格格再再高高一一點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)應(yīng)該該也也能能賣(mài)賣(mài)得得動(dòng)動(dòng)，，可可能能企企業(yè)業(yè)想想快快速速出出貨貨。。爛項(xiàng)目目，賣(mài)賣(mài)得那那么便便宜還還賣(mài)不不動(dòng)。。產(chǎn)品品和營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)都都有問(wèn)問(wèn)題。。代表：紫檀代表：譽(yù)峰代表：麓山簡(jiǎn)直就就是一一個(gè)奇奇跡，，敢在在這種種市場(chǎng)場(chǎng)賣(mài)這這種價(jià)價(jià)格，，關(guān)鍵鍵還真真有那那么多多人去去買(mǎi)。。銷(xiāo)量?jī)r(jià)格市場(chǎng)口口碑香頌湖湖的價(jià)價(jià)格已已經(jīng)得得到市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可，，切忌忌留下下“價(jià)價(jià)高賣(mài)賣(mài)不動(dòng)動(dòng)”的的市場(chǎng)場(chǎng)口碑碑29持續(xù)銷(xiāo)售是是最重要的的、第一位位的市場(chǎng)口口碑！回顧：2010年原開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃30物業(yè)形態(tài)開(kāi)盤(pán)時(shí)間(初步預(yù)估)套數(shù)建筑面積（㎡）聯(lián)院6月5日10112410.86獨(dú)棟6月5日5612919花園洋房7月30日46853735.94E地塊小聯(lián)排9月上旬未確定15000H-02聯(lián)排10月下旬未確定13100G-06獨(dú)棟10月下旬未確定21000合計(jì)128165.82010香頌湖待售售產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)點(diǎn)疑問(wèn)：多條產(chǎn)品線線承擔(dān)的功功能各是什什么？彼此此之間的關(guān)關(guān)系如何清清晰界定？？在新的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境和一一批次銷(xiāo)售售驗(yàn)證下，，開(kāi)發(fā)內(nèi)容容和先后順順序有無(wú)調(diào)調(diào)整必要？？產(chǎn)品線分析析——聯(lián)排別墅相相對(duì)獨(dú)棟別別墅銷(xiāo)售壓壓力更小，，價(jià)值感更更強(qiáng)31銷(xiāo)售壓力臨水獨(dú)棟不臨水獨(dú)棟棟合院臨水聯(lián)排類(lèi)別總價(jià)備注臨水獨(dú)棟420-540萬(wàn)元資源較好，但總價(jià)較高不臨水獨(dú)棟290-340萬(wàn)元總價(jià)相比臨水獨(dú)棟低幅較大合院125-168萬(wàn)元資源相比臨水聯(lián)排差臨水聯(lián)排190-220萬(wàn)元資源較好，與臨水獨(dú)棟價(jià)差大產(chǎn)品線分析析——洋房產(chǎn)品對(duì)對(duì)客戶(hù)的吸吸引力相對(duì)對(duì)有限，但但可在別墅墅價(jià)格反襯襯下體現(xiàn)價(jià)價(jià)值感從目前的市市場(chǎng)態(tài)勢(shì)與與區(qū)位條件件來(lái)看，無(wú)無(wú)論是成都都的度假客客戶(hù)或是都都江堰的自自住客戶(hù)，，其短期內(nèi)內(nèi)對(duì)洋房的的需求都存存在極大的的不確定性性；主力面積區(qū)區(qū)間為120-140的洋房，設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)功能能定位為自自住，對(duì)客客戶(hù)的吸引引力相對(duì)有有限以5000元均價(jià)預(yù)估估，洋房主主力戶(hù)型總總價(jià)范圍為為60-70萬(wàn)元，相比比120萬(wàn)元以上的的別墅，還還是能夠體體現(xiàn)出產(chǎn)品品的價(jià)格感感。物業(yè)類(lèi)型面積區(qū)間（㎡）戶(hù)型類(lèi)別套數(shù)小計(jì)套數(shù)比面積小計(jì)（㎡）面積比花園洋房90-100E-12，F(xiàn)-9，A-6，E-6449.40%4167.387.29%100-110B-6，C-12，G-8，C-11

D-6265.56%2668.004.67%110-120G-7，F(xiàn)-3E-5，F(xiàn)-8，A-5，B-5，C-10，G-6，C-9，E-11D-57816.67%8804.6215.40%120-130E-4，F(xiàn)-7，A-4，B-2B-3，B-4，C-4，C-6

C-8，G-4，G-5，C-3

C-5，C-7，E-2，F(xiàn)-4

F-5，A-2，A-1，G-2

E-3，D-3，D-4，E-10

F-6，D-2，A-323450.00%29587.9051.74%130-145E-1，B-1，C-2，F(xiàn)-2G-3，E-8，E-9，C-1

F-1，G-1，D-1，E-78618.38%11960.8420.91%2房共78套3房共390套項(xiàng)目一期D地塊戶(hù)型配比比狀況借助波士頓矩矩陣分析香頌頌湖各產(chǎn)品線線內(nèi)部關(guān)系33香頌湖產(chǎn)品線線分類(lèi)——不是所有的產(chǎn)產(chǎn)品都是用來(lái)來(lái)賺錢(qián)的34獨(dú)棟別墅承擔(dān)擔(dān)的功能：搏高價(jià)對(duì)外推廣的產(chǎn)產(chǎn)品形象反襯其他產(chǎn)品品線價(jià)值核心展示內(nèi)容容明星產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品聯(lián)排別墅承擔(dān)擔(dān)的功能：主力回現(xiàn)產(chǎn)品品利潤(rùn)主要來(lái)源源“熱銷(xiāo)”市場(chǎng)場(chǎng)口碑的強(qiáng)力力支撐洋房承擔(dān)的功功能：旺丁不旺財(cái)消化認(rèn)同項(xiàng)目目但無(wú)力支付付別墅的客群群相對(duì)市場(chǎng)份額額市場(chǎng)增長(zhǎng)率基于對(duì)產(chǎn)品線線承擔(dān)功能的的清晰界定重重新思考后續(xù)續(xù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃35獨(dú)棟別墅：作為維持項(xiàng)目目高價(jià)高形象象的明星產(chǎn)品品，在實(shí)際銷(xiāo)銷(xiāo)售中面臨了了客群窄、價(jià)價(jià)格抗性大、、銷(xiāo)售壓力大大的問(wèn)題，銷(xiāo)銷(xiāo)售上很難加加速，建議今今年不另外開(kāi)開(kāi)工新的地塊塊，剩余51套單位在2010年夠賣(mài)了。聯(lián)排合院別墅墅：不僅是當(dāng)前也也是整個(gè)一期期的主力銷(xiāo)售售產(chǎn)品，下半半年?duì)I銷(xiāo)上主主攻的產(chǎn)品線線，銷(xiāo)售壓力力小具備加速速的條件，建建議加快后續(xù)續(xù)地塊的設(shè)計(jì)計(jì)。洋房：已完工產(chǎn)品搭搭配別墅銷(xiāo)售售，后續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)必須調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)品后推出。。世聯(lián)觀點(diǎn)36動(dòng)工順序NO.1H-02地塊聯(lián)排產(chǎn)品資源性較好能能保證推出市場(chǎng)價(jià)格格穩(wěn)中有升動(dòng)工順序NO.4G-06地塊獨(dú)棟產(chǎn)品在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中中期開(kāi)始逐漸漸轉(zhuǎn)向以獨(dú)棟棟別墅為主力力產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)發(fā)動(dòng)工順序NO.3E地塊聯(lián)排產(chǎn)品產(chǎn)品定位與H-02類(lèi)似，但資源源性較差，如如較早推出可可能面臨更大大的價(jià)格壓力力，建議在H-02進(jìn)入銷(xiāo)售期后后開(kāi)工動(dòng)工順序NO.2D地塊未開(kāi)工部部分公寓產(chǎn)品調(diào)整戶(hù)型，完完善項(xiàng)目產(chǎn)品品線，聚人氣氣保證產(chǎn)品線完完整的同時(shí)，，在開(kāi)發(fā)初期以以聯(lián)排別墅作作為主力開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品后續(xù)開(kāi)發(fā)順序建議37穩(wěn)步完完善配配套體體系，，在2010年重點(diǎn)點(diǎn)完善善SPA功能及及會(huì)議議功能能后續(xù)配配套完善建建議SPA功能會(huì)議功功能生活配配套有業(yè)主主入住住后逐逐步完完善，，近1、2年可暫暫緩呈呈現(xiàn)增加特特色度度假體體驗(yàn)的的關(guān)鍵鍵元素素，能能夠豐豐富現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)體體驗(yàn)性性和可可參與與性，，并且且可為為現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)帶來(lái)來(lái)人氣氣。青城山山一貫貫具備備相當(dāng)當(dāng)強(qiáng)的的會(huì)議議功能能，但但區(qū)域域內(nèi)除除豪生生外會(huì)會(huì)議接接待能能力較較弱，，建議議項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)初期期重點(diǎn)點(diǎn)呈現(xiàn)現(xiàn)此功功能并并以無(wú)無(wú)利潤(rùn)潤(rùn)價(jià)格格和高高品質(zhì)質(zhì)吸引引成都都各大大企業(yè)業(yè)在此此開(kāi)會(huì)會(huì)，從從而為為項(xiàng)目目帶來(lái)來(lái)人氣氣。38“夾層層贈(zèng)送送”、、“單單價(jià)低低”兩兩個(gè)賣(mài)賣(mài)點(diǎn)在在某種種意義義上是是互相相排斥斥的，，我們們不能能兩個(gè)個(gè)價(jià)值值點(diǎn)同同等強(qiáng)強(qiáng)度地地釋放放給客客戶(hù)。。相比比之下下，我們認(rèn)認(rèn)為價(jià)價(jià)格對(duì)對(duì)客戶(hù)戶(hù)的影影響更更大，，因此此建議議統(tǒng)一一加裝裝樓板板，同時(shí)時(shí)在說(shuō)說(shuō)辭上上優(yōu)先先釋放放最終終交房房的使使用面面積，，淡化化產(chǎn)權(quán)權(quán)面積積概念念，從從而引引導(dǎo)客客戶(hù)主主動(dòng)通通過(guò)實(shí)實(shí)得面面積計(jì)計(jì)算單單價(jià)。。啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)別別墅墅全全部部由由公公司司在在交房房后后統(tǒng)統(tǒng)一一加加蓋蓋樓樓盤(pán)盤(pán)，，加加蓋蓋成成本本算算進(jìn)進(jìn)總總價(jià)價(jià)推售售策策略略一一客戶(hù)戶(hù)語(yǔ)語(yǔ)錄錄：：———你們們?nèi)龑訉诱f(shuō)說(shuō)是是不不計(jì)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，實(shí)實(shí)際際上上還還不不是是算算在在總總價(jià)價(jià)里里面面了了，，相相當(dāng)當(dāng)于于三三層層的的錢(qián)錢(qián)我我照照付付，，還沒(méi)沒(méi)給給我我搭搭樓樓盤(pán)盤(pán)；；———三層層自自己己搭搭樓樓板板太太麻麻煩煩了了，，這這地地方方裝裝修修肯肯定定很很成成問(wèn)問(wèn)題題，，裝裝修修公公司司搭搭的的我我又又不不放放心心；；——你們推薦的的施工單位位我也不放放心，你合合同上寫(xiě)的的是三層挑挑空，那三三層以后出出什么問(wèn)題你們是是不需要負(fù)負(fù)責(zé)的；——你說(shuō)你們別別墅好，三三層是贈(zèng)送送的，算單單價(jià)的時(shí)候候又要我把把三層算進(jìn)進(jìn)去，那不不是等于兩頭都討好好嗎。39房號(hào)總總價(jià)取取整總價(jià)價(jià)5425750545萬(wàn)元4285180430萬(wàn)元9 4757690475萬(wàn)元10 4191950420萬(wàn)元11 3397560340萬(wàn)元2928820295萬(wàn)元……模擬戶(hù)型介介紹口徑：：您好，您現(xiàn)現(xiàn)在所在的的這一套別別墅總價(jià)545萬(wàn)元，交房房時(shí)您可以以得到420平米的花園園以及345平米的室內(nèi)內(nèi)使用面積積……現(xiàn)有產(chǎn)品總總價(jià)全部以以5萬(wàn)元為為單位取整整，更加強(qiáng)化以以總價(jià)賣(mài)房房的概念推售策略二二獨(dú)棟別墅價(jià)價(jià)格取整示示意40周末賣(mài)房模模式推售安排活動(dòng)配合旺場(chǎng)措施價(jià)格策略每周末拿出出5-8套“主推房房源”，房源可為新新取得預(yù)售售證房號(hào)，，也可為前前期未售單單位，同時(shí)時(shí)對(duì)外釋放放加推產(chǎn)品品信息。（（未售完單單位可在1、2周后重新打打包重新““加推”。。）每周舉辦圈圈層活動(dòng)拉目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)，，既直接帶帶來(lái)客戶(hù)，，也增強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人氣以以便逼定客客戶(hù)。周末旺場(chǎng)措措施（現(xiàn)場(chǎng)氛圍圍部分詳細(xì)細(xì)闡述）。。針對(duì)當(dāng)周加加推房源調(diào)調(diào)整價(jià)格關(guān)關(guān)系，以凸顯加加推單位的的價(jià)值感。。培訓(xùn)策略每周針對(duì)當(dāng)當(dāng)周預(yù)備加加推房源進(jìn)進(jìn)行深入價(jià)值挖挖掘，以強(qiáng)化置置業(yè)顧問(wèn)對(duì)對(duì)加推單位位的認(rèn)可度度以便對(duì)客客戶(hù)強(qiáng)勢(shì)引引導(dǎo)。啟動(dòng)區(qū)剩余余別墅主要要銷(xiāo)售模式式——周末賣(mài)賣(mài)房推售策略三三41洋房承擔(dān)的的功能既不不是“形象象標(biāo)桿”，，也不是““回現(xiàn)主力力”，而是是一個(gè)“旺丁不旺旺財(cái)”的工具，很很難將取得得利潤(rùn)的希希望寄托在在洋房這一一產(chǎn)品線。。洋房必須依靠與別墅墅的價(jià)格對(duì)對(duì)比凸顯自自身價(jià)值感感，以合院別別墅120萬(wàn)元總價(jià)來(lái)來(lái)看，洋房房主力戶(hù)型型總價(jià)不宜宜超過(guò)70萬(wàn)元。世聯(lián)關(guān)于洋洋房的觀點(diǎn)點(diǎn)洋房以成本本價(jià)略微上上浮銷(xiāo)售，，在聯(lián)排別墅墅形成穩(wěn)定定銷(xiāo)售量之之后對(duì)外自自然發(fā)售推售策略四四42推售總控圖圖推售總結(jié)獨(dú)棟聯(lián)排洋房10年6月10年12月以長(zhǎng)湖島已已開(kāi)發(fā)獨(dú)棟棟別墅持銷(xiāo)銷(xiāo)，2010年不加推獨(dú)獨(dú)棟名瀾灣2、3批次別墅持持銷(xiāo)10年10月加推H-02地塊聯(lián)排10年7月7月中旬，聯(lián)聯(lián)排別墅形形成穩(wěn)定銷(xiāo)銷(xiāo)量后，洋洋房對(duì)外自自然發(fā)售為了了確確保保項(xiàng)項(xiàng)目目持持續(xù)續(xù)熱熱銷(xiāo)銷(xiāo)，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市市場(chǎng)場(chǎng)口口碑碑和和銷(xiāo)銷(xiāo)量量雙雙贏贏，，如如果果不不立立足足一一線線擴(kuò)擴(kuò)大大在在主主流流別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)的的影影響響力力是是不不行行的的繼續(xù)續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大大項(xiàng)項(xiàng)目目在在主主流流別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)的的影影響響力力實(shí)現(xiàn)良好口口碑和銷(xiāo)量量突破Q2：下階段，，如何擴(kuò)大大項(xiàng)目在主主流別墅市市場(chǎng)影響力力？破局一：建建立業(yè)內(nèi)影影響力破局二：建建立目標(biāo)客客戶(hù)影響力力破局三：建建立泛客戶(hù)戶(hù)影響力策略一：在在香頌湖高高調(diào)舉行2010年蓉城樓市市第一盛事事——“西南地區(qū)房房地產(chǎn)淡市市營(yíng)銷(xiāo)論壇壇”破局一：建建立業(yè)內(nèi)影響力力策略思路：：借勢(shì)世聯(lián)地地產(chǎn)在行業(yè)業(yè)內(nèi)的高知知名度和廣廣泛影響力力，結(jié)合時(shí)時(shí)勢(shì)高端對(duì)對(duì)話，制造造蓉城地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)第一一盛事；利用世聯(lián)強(qiáng)強(qiáng)大客戶(hù)資資源，邀請(qǐng)請(qǐng)成都一線線開(kāi)發(fā)商與與會(huì)，形成成行業(yè)年度度熱點(diǎn)事件件，借此契契機(jī)提升香香頌湖在業(yè)業(yè)內(nèi)的影響響力。操作思路：：擬邀請(qǐng)一線線開(kāi)發(fā)商：：萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)、華潤(rùn)地地產(chǎn)、中海海地產(chǎn)、中中信地產(chǎn)、、保利地產(chǎn)產(chǎn)等；擬邀請(qǐng)世聯(lián)聯(lián)嘉賓：邀邀請(qǐng)世聯(lián)地地產(chǎn)重量級(jí)級(jí)人物包括括董事長(zhǎng)陳陳勁松，集集團(tuán)代理部部副總李榮榮、甘偉等等；邀請(qǐng)政府相相關(guān)主管部部門(mén)、主流流媒體等（（配合炒作）。以世聯(lián)之名名，締造2010年蓉城地產(chǎn)產(chǎn)屆第一盛盛事!破局一：建建立業(yè)內(nèi)影響力力策略二：設(shè)立業(yè)內(nèi)接接待日，迎迎接業(yè)內(nèi)最最挑剔的目目光；接受業(yè)內(nèi)的的專(zhuān)業(yè)檢驗(yàn)驗(yàn)，有實(shí)力力就該更自自信。策略思路：：面向業(yè)內(nèi)人人士，設(shè)置置業(yè)內(nèi)接待待日，可自自由拍攝照照片，自信信地讓其傳傳播香頌湖湖的頂級(jí)展展示標(biāo)準(zhǔn)，，同時(shí)贈(zèng)送送香頌湖實(shí)實(shí)景精美畫(huà)畫(huà)冊(cè)；通過(guò)過(guò)業(yè)內(nèi)人士士的專(zhuān)業(yè)檢檢驗(yàn)，傳播播香頌湖的的一流示范范標(biāo)準(zhǔn)，傳傳播項(xiàng)目口口碑。操作思路：：實(shí)施方式：：高姿態(tài)、、高調(diào)實(shí)施施（配合炒作）；時(shí)間設(shè)置：：周二或周周三（不影影響項(xiàng)目正正常接待））；信息釋放：：線上報(bào)版版高調(diào)宣傳傳，線下同同行推薦；；自由拍攝攝：包括括景觀展展示區(qū)、、樣板區(qū)區(qū)；贈(zèng)送物料料：香頌頌湖實(shí)景景精美畫(huà)畫(huà)冊(cè)一份份（邀請(qǐng)請(qǐng)一流攝攝影師，，拍攝精精美實(shí)景景圖片））。以香頌湖湖之名，，迎接業(yè)業(yè)屆最挑挑剔的目目光，傳傳播蓉城城主流別別墅示范范標(biāo)準(zhǔn)??！破局一：：建立業(yè)內(nèi)影響響力策略二：：設(shè)立業(yè)內(nèi)內(nèi)接待日日，迎接接業(yè)內(nèi)最最挑剔的的目光；；接受業(yè)內(nèi)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)業(yè)檢驗(yàn)，，有實(shí)力力就該更更自信。。聘請(qǐng)一流流攝影師師，捕捉捉現(xiàn)場(chǎng)不不同時(shí)段段、角度度最美麗麗的光影影瞬間，，制作香香頌湖實(shí)實(shí)景畫(huà)冊(cè)冊(cè)！案例：萬(wàn)萬(wàn)科清林林徑，聘聘請(qǐng)頂級(jí)級(jí)攝影師師拍攝作作品，并并上傳網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。破局二：：建立目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)影響力力策略：面面向目標(biāo)標(biāo)客群，，在項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)每?jī)蓛芍芤淮未伍_(kāi)展““富富氧生活活論壇”系列活動(dòng)動(dòng)，并結(jié)結(jié)合抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)形式策略思路路：通過(guò)系列列化專(zhuān)業(yè)業(yè)論壇，，不斷向向市場(chǎng)和和客戶(hù)傳傳播項(xiàng)目目獨(dú)特價(jià)價(jià)值，建建立項(xiàng)目目在目標(biāo)標(biāo)客群中中的影響響力。操作思路路：時(shí)間設(shè)置置：每?jī)蓛芍芤淮未?；論壇主題題：風(fēng)水講座座、中國(guó)國(guó)資源別別墅論壇壇、青城城山度假假生活論論壇、養(yǎng)養(yǎng)生保健健論壇、、醫(yī)療熱熱礦泉療療養(yǎng)論壇壇、回歸歸自然感感悟生命命論壇等等；參與客戶(hù)戶(hù)：上門(mén)門(mén)客戶(hù)、、進(jìn)線客客戶(hù)、成成交業(yè)主主、以往往項(xiàng)目目客戶(hù)戶(hù)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)定向召召集；消息釋放放：線上上推廣，，網(wǎng)絡(luò)召召集（實(shí)實(shí)景圖片片配合傳傳播），，短信投投放等；；物料配合：基基本銷(xiāo)售物料料+香頌湖實(shí)景精精美畫(huà)冊(cè)；抽獎(jiǎng)配合：為為了增加客戶(hù)戶(hù)參與熱情，，需抽獎(jiǎng)配合合。以“富氧生活活”價(jià)值，確確立項(xiàng)目在客客群中的影響響力！破局三：建立立泛客戶(hù)影響力力策略一：建立香頌湖婚婚慶基地，““魯豫見(jiàn)證你你的幸福時(shí)刻刻”——商報(bào)邀約99對(duì)新人在香頌頌湖舉行婚禮禮策略思路：通過(guò)嫁接婚慶慶主題，讓香香頌湖成為時(shí)時(shí)尚、浪漫代代名詞，實(shí)則以此為載載體傳播香頌頌湖優(yōu)越的自自然景觀資源源，擴(kuò)大社會(huì)知知名度和影響響力。操作思路：主辦方及承辦辦方：商報(bào)主主辦，遠(yuǎn)鴻承承辦（利用商報(bào)的媒媒體公信力和和廣泛影響力力，進(jìn)行宣傳傳和后續(xù)炒作作）；主持人：邀請(qǐng)請(qǐng)魯豫現(xiàn)場(chǎng)主主持，抬高活活動(dòng)起點(diǎn)；車(chē)隊(duì)：50輛奔馳車(chē)隊(duì)，，約7.5萬(wàn)元；牧師：邀請(qǐng)成成都最大的教教堂（平安橋橋天主堂））牧師主主持婚禮禮；婚禮方式：按按照草坪婚禮禮的要求籌備備。讓香頌頌湖成成為蓉蓉城““2010年時(shí)尚尚、浪浪漫””的代代名詞詞！破局三三：建建立泛客戶(hù)戶(hù)影響響力策略二二：建立香香頌湖湖婚慶慶基地地，可可進(jìn)行行“婚婚紗外外景拍拍攝、、草坪坪婚禮禮”，傳播播香頌頌湖資資源價(jià)價(jià)值影影響力力策略思思路：：通過(guò)嫁嫁接婚婚慶主主題，，讓香香頌湖湖成為為時(shí)尚尚、浪浪漫代代名詞詞，實(shí)實(shí)則傳傳播香香頌湖湖優(yōu)越越的景景觀資資源價(jià)價(jià)值，，擴(kuò)大大社會(huì)會(huì)知名名度和和影響響力。。操作思思路：：接待時(shí)時(shí)間：：設(shè)立立婚慶慶接待待日，，原則則上不不影響響客戶(hù)戶(hù)接待待均可可考慮慮，此此外婚婚慶可可成為為客戶(hù)戶(hù)的一一個(gè)體體驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)；婚慶方方式：：草坪坪婚禮禮、外外景拍拍攝；；前期簽簽約影影樓：：初期期為保保證社社會(huì)影影響力力，可可簽約約5家成都都頂級(jí)級(jí)影樓樓（V2視覺(jué)、、帆攝攝影、、費(fèi)司司攝影影、奎奎恩視視覺(jué)、、古攝攝影），，以以保保證證足足夠夠的的人人氣氣和和較較好好傳傳播播效效果果；；后期期簽簽約約影影樓樓：：進(jìn)進(jìn)入入正正軌軌后后，，為為避避免免婚婚慶慶頻頻繁繁帶帶來(lái)來(lái)的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售干干擾擾，，僅僅簽簽約約2-3家影影樓樓。。不是是誰(shuí)誰(shuí)都都可可以以———以香香頌頌湖湖之之名名，，為為新新人人們們提提供供多多一一個(gè)個(gè)選選擇擇??！Keyword:影響響力力2010，蓉蓉城城樓樓市市關(guān)關(guān)鍵鍵詞詞不不能能沒(méi)沒(méi)有有業(yè)內(nèi)影響響力舉措措目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)影響力力舉措泛客戶(hù)影影響力舉舉措一項(xiàng)業(yè)界界的宏偉偉盛事一次業(yè)界界的尊貴貴體驗(yàn)一本體現(xiàn)現(xiàn)頂級(jí)展展示的圖圖冊(cè)一系列““富氧生生活論壇壇”一段感悟悟生命的的歷程一件轟動(dòng)動(dòng)蓉城的的浪漫傳傳奇一段讓人銘記記的浪漫之旅旅香頌湖之成都都主流別墅影影響力舉措——香頌湖！擴(kuò)大項(xiàng)目在主主流別墅市場(chǎng)場(chǎng)的影響力，，為項(xiàng)目的持持續(xù)銷(xiāo)售奠定定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)！如何有效的直直擊客戶(hù)，傳傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值值，大幅度提提升客戶(hù)上門(mén)門(mén)量，是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)量突破的的前提條件推廣上更精準(zhǔn)準(zhǔn)地傳播項(xiàng)目目?jī)r(jià)值渠道優(yōu)選確保保更精準(zhǔn)、更更有效地直擊擊客戶(hù)Q3：下階段，如如何更精準(zhǔn)傳傳播項(xiàng)目?jī)r(jià)值值，以及渠道道精準(zhǔn)鎖定？？高速咽喉滲透透青城山高檔場(chǎng)場(chǎng)所滲透海航航班滲透透線上高舉高打打線下價(jià)值嫁接接媒體選擇推廣渠道高舉高打：短短期延用中國(guó)國(guó)資源別墅新新典范形象，，長(zhǎng)期思考更更具突破性的的核心價(jià)值所所在并對(duì)外集集中釋放線“上”突破價(jià)值嫁接：線線下輸出“再再造一個(gè)麓山山國(guó)際社區(qū)”，與價(jià)值標(biāo)桿桿對(duì)位，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值拔升線“下”突破香頌湖國(guó)際社社區(qū)麓山國(guó)際社區(qū)區(qū)價(jià)值支撐區(qū)位共性城市邊緣規(guī)模共性千畝級(jí)別墅大大盤(pán)配套共性完善的配套設(shè)設(shè)施資源共性強(qiáng)勢(shì)資源質(zhì)素素占位共性主流別墅市場(chǎng)場(chǎng)報(bào)紙——每周一次頻率率亮相，持續(xù)續(xù)向市場(chǎng)發(fā)出出聲音，釋放放項(xiàng)目加推熱熱銷(xiāo)消息和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)系列活動(dòng)動(dòng)信息媒體體選選擇擇策略略：：周周末末賣(mài)賣(mài)房房方方式式銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，結(jié)結(jié)合合兩兩周周一一次次的的系系列列現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活活動(dòng)動(dòng)，，通通過(guò)過(guò)報(bào)報(bào)版版持持續(xù)續(xù)制制造造項(xiàng)項(xiàng)目目影影響響力力并并釋釋放放相相關(guān)關(guān)信信息息;方式式：：硬廣廣+軟文文；頻頻率率：：每周周一一次次；推廣廣強(qiáng)強(qiáng)度度時(shí)間間報(bào)紙紙———每周周一一次次頻頻率率亮亮相相，，持持續(xù)續(xù)向向市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)出出聲聲音音，，釋釋放放項(xiàng)項(xiàng)目目加加推推熱熱銷(xiāo)銷(xiāo)消消息息和和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)系系列列活活動(dòng)動(dòng)信信息息媒體體選選擇擇廣告時(shí)間廣告內(nèi)容（示意）釋放信息6月6日香頌湖長(zhǎng)湖島、名瀾灣46套別墅，從開(kāi)盤(pán)到售罄，2小時(shí)而已開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)信息6月25日以中國(guó)資源型別墅新典范作為核心內(nèi)容，重復(fù)強(qiáng)調(diào)香頌湖卓越的資源型本周加推親水獨(dú)棟、雙拼12席，敬請(qǐng)蒞臨現(xiàn)場(chǎng)垂詢(xún)6月30日以中國(guó)資源型別墅新典范作為核心內(nèi)容，重復(fù)強(qiáng)調(diào)香頌湖卓越的資源型本周加推親水獨(dú)棟、雙拼12席，敬請(qǐng)蒞臨現(xiàn)場(chǎng)垂詢(xún)以6月26日的的周周末末推推售售為為時(shí)時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，26日前前的的推推售售批批次次以以反反復(fù)復(fù)梳梳理理、、解解決決老老客客戶(hù)戶(hù)為為主主，，線線上上無(wú)無(wú)廣廣告告支支持持；；26日的的推推售售批批次次之之后后開(kāi)開(kāi)始始以以每每周周1個(gè)報(bào)報(bào)廣廣的的頻頻率率釋釋放放項(xiàng)項(xiàng)目目推推售售產(chǎn)產(chǎn)品品信信息息。。戶(hù)外——以熱銷(xiāo)信息為為主標(biāo)，輔助助加推信息；；燈箱——可考慮簡(jiǎn)化畫(huà)面元素素（最好做純純色底版）+放大文字信息息媒體選擇擇戶(hù)外：更換文字字信息，，以熱銷(xiāo)銷(xiāo)信息為為主標(biāo)，，輔助加加推信息息，相比比之前的的形象推推廣應(yīng)該該更直接接。市區(qū)戶(hù)外外燈箱：：畫(huà)面更換換：根據(jù)據(jù)實(shí)地察察看的效效果，戶(hù)戶(hù)外燈箱箱與車(chē)行行道距離離稍遠(yuǎn)，，目前的的設(shè)計(jì)形形式畫(huà)面面不直觀觀、文字字尺寸較較小，很很難在行行車(chē)過(guò)程程中看清清楚，建建議重新新設(shè)計(jì)畫(huà)畫(huà)面。方方向?yàn)椤?jiǎn)化畫(huà)面面元素（（最好做做純色底底版）+放大文字字信息。。文字調(diào)整整：與戶(hù)戶(hù)外大牌牌保持廣廣告主標(biāo)標(biāo)的一致致性。影院——近期暫無(wú)無(wú)契合熱熱映影片片，暫不不考慮；；網(wǎng)絡(luò)——主流網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體持持續(xù)投放放；雜志——持續(xù)傳播播價(jià)值媒體選擇擇影院網(wǎng)絡(luò)因院線廣廣告需要要依托熱熱映影片片投放才才有效果果，而近近期投入入、影響響較大的的影片只只有7月月28日日上映的的馮小剛剛導(dǎo)演的的《大地地震》，，此主題題又容易易引發(fā)不不恰當(dāng)?shù)牡穆?lián)想。。建議近期不考考慮此推推廣渠道道，或者觀觀望如有有可能產(chǎn)產(chǎn)生熱映映效果的的影片再再行深入入考慮。。投放考慮慮：持續(xù)續(xù)輸出信信息，擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)知名度度和行業(yè)業(yè)影響力力；投放對(duì)象象：持續(xù)續(xù)投放搜房網(wǎng)、、焦點(diǎn)網(wǎng)網(wǎng)和大成成網(wǎng)，制造影影響力；；炒作作內(nèi)內(nèi)容容：：項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品信信息息和和活活動(dòng)動(dòng)信信息息。。暫不不考考慮慮雜志志行業(yè)業(yè)雜雜志志：：《局周周刊刊》、《成都都樓樓市市》，持續(xù)續(xù)釋釋放放信信息息。。航空空雜雜志志：：《頭等等艙艙》《西南南航航空空》《四川川航航空空》《新華華航航空空》持續(xù)續(xù)傳傳播播高高端端形形象象。。Keyword:影響響力力線上上抬抬升升形形象象，，線線下下價(jià)價(jià)值值嫁嫁接接，，塑塑造造項(xiàng)項(xiàng)目目全全新新形形象象，，確確立立主主流流別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響力力延用用中中國(guó)國(guó)資資源源別別墅墅新新典典范范形形象象線下下輸輸出出““再再造造一一個(gè)個(gè)麓麓山山國(guó)國(guó)際際社社區(qū)區(qū)””線上上高高舉舉高高打打線下下價(jià)價(jià)值值嫁嫁接接價(jià)值值精精準(zhǔn)準(zhǔn)傳傳播播更精精準(zhǔn)準(zhǔn)地地傳傳播播項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值，，確確立立香香頌頌湖湖———一個(gè)個(gè)千千畝畝級(jí)級(jí)巨巨擘擘項(xiàng)項(xiàng)目目應(yīng)有的市場(chǎng)地地位！策略：滲透進(jìn)入青城城山方向的所所有高速收費(fèi)費(fèi)站，發(fā)送香香頌湖實(shí)景圖圖片DM和行車(chē)路線圖圖，憑DM領(lǐng)取油卡渠道一：高速速咽喉滲透策略思路：滲透高速收費(fèi)費(fèi)站，通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)景圖片片吸引客戶(hù)上上門(mén)，達(dá)到全全面攔截進(jìn)入入青城山的客客戶(hù)的目的。。操作思路：收費(fèi)站：進(jìn)入入青城山方向向的所有收費(fèi)費(fèi)站，包括成成溫卭高速、、成灌高速等等；實(shí)景圖片DM：項(xiàng)目實(shí)景大大圖2-3張，具有較強(qiáng)強(qiáng)的視覺(jué)沖擊擊力和煽動(dòng)力力，附行車(chē)路路線；油卡：憑DM單在現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取取50元面額油卡（（樂(lè)觀地預(yù)估估非周末每天天上門(mén)50批，周末每天天上門(mén)100批，則一周上上門(mén)可增加450批，費(fèi)用22500元，和報(bào)版動(dòng)動(dòng)輒10多萬(wàn)費(fèi)用相比比，其費(fèi)效比比優(yōu)勢(shì)明顯））；現(xiàn)場(chǎng)配合：為為了留住客戶(hù)戶(hù)了解項(xiàng)目，，需提供果汁汁和點(diǎn)心（如如果能讓客戶(hù)戶(hù)事后為項(xiàng)目目作宣傳，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)餐飲費(fèi)用用實(shí)在是用的的很值得）；；調(diào)整：根據(jù)操操作效果進(jìn)行行調(diào)整。以“不變”應(yīng)應(yīng)“萬(wàn)變”，，終極覆蓋青青城山高端游游客，讓香頌頌湖成為青城城山的下一站站！青城山的下一一站！策略：青城山高端場(chǎng)場(chǎng)所放置項(xiàng)目目實(shí)景圖片精精美畫(huà)冊(cè)，在在末端二次攔攔截高端客戶(hù)戶(hù)渠道二：青城城山高端場(chǎng)所滲透透策略思路：通過(guò)青城山高高端場(chǎng)所的二二次攔截，刺刺激未上門(mén)客客戶(hù)到達(dá)項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)。操作思路：高端場(chǎng)所選擇擇：豪生酒店店、鶴翔山莊莊、青城山溫溫泉、青城山山高爾夫；擺放資料：項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)景圖片片精美畫(huà)冊(cè)；；擺放位置：收收費(fèi)臺(tái)。全面布局之下下，點(diǎn)式爆破破；二次攔截，直直擊高端客戶(hù)戶(hù)！策略：海航進(jìn)入成都都所有航班內(nèi)內(nèi)，放置項(xiàng)目目專(zhuān)刊（以實(shí)實(shí)景精美為主主）渠道三：海航航航班滲透策略思路：充分利用海航航資源，直擊擊高端客戶(hù)。。操作思路：航班：海航進(jìn)進(jìn)入成都的所所有航班；資料：項(xiàng)目專(zhuān)專(zhuān)刊，以實(shí)景景圖片為主；；優(yōu)惠：海航尊尊貴乘客，可可享受一定折折扣優(yōu)惠，給給足客戶(hù)尊貴貴感，同時(shí)刺刺激客戶(hù)了解解項(xiàng)目。充分挖掘海航航資源，重點(diǎn)點(diǎn)突破Keyword:精準(zhǔn)“點(diǎn)、線、面面”立體覆蓋蓋高速咽喉滲透透精準(zhǔn)化渠道滲滲透——直擊高端客戶(hù)戶(hù)！青城山高檔場(chǎng)場(chǎng)所滲透海航航班滲透透“面”覆蓋——青城山“點(diǎn)”覆蓋——高端場(chǎng)所“線”覆蓋——航線提升現(xiàn)場(chǎng)煽動(dòng)動(dòng)性和生活關(guān)關(guān)聯(lián)性，給客客戶(hù)一個(gè)留下下來(lái)休閑半日日的理由！破局一：情景景化生活展示示體驗(yàn)破局二：休閑閑體驗(yàn)點(diǎn)感知知破局三：西餐餐廳免費(fèi)就餐餐附件：香頌湖湖“半日游”計(jì)劃——““現(xiàn)場(chǎng)吸吸附力力的另另一個(gè)個(gè)途徑徑”生活情情景雕雕塑：：在展示示區(qū)點(diǎn)點(diǎn)綴布布置生生活情情景雕雕塑（（位置置可考考慮在在湖區(qū)區(qū)、香香頌大大道和和樣板板展示示區(qū)等等）破局一一：生生活情景化化展示示關(guān)鍵詞詞：休閑感感；話題題感感；；生活活趣趣味味。。關(guān)鍵鍵詞詞：：生活活場(chǎng)場(chǎng)景景；；休閑閑感感；；成都都特特色色；；結(jié)合合水水景景。。情景景燒燒烤烤臺(tái)臺(tái)展展示示：：在湖湖區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)置置燒燒烤烤臺(tái)臺(tái)（（展展示示生生活活情情景景，，不不具具備備功功能能）），，營(yíng)營(yíng)造造出出休休閑閑的的生生活活氛氛圍圍破局局一一：：生生活活情景景化化展展示示情景景燒燒烤烤臺(tái)臺(tái)，，烘烘托托濃濃郁郁的的休休閑閑氣氣氛氛，，可可在在湖湖區(qū)區(qū)結(jié)結(jié)合合水水景景考考慮慮。。休閑閑垂垂釣釣：：設(shè)置置垂垂釣釣區(qū)區(qū)，，邀邀請(qǐng)請(qǐng)客客戶(hù)戶(hù)垂垂釣釣，，體體驗(yàn)驗(yàn)香香頌頌湖湖寧寧?kù)o靜的的午午后后（（準(zhǔn)準(zhǔn)備備漁漁具具、、魚(yú)魚(yú)餌餌，，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)魚(yú)魚(yú)投投放放湖湖內(nèi)內(nèi)））破局局二二：：休休閑閑體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)感感知知結(jié)合合親親水水平平臺(tái)臺(tái)設(shè)設(shè)置置，，同同時(shí)時(shí)需需考考慮慮遮遮陽(yáng)陽(yáng)傘傘、、座座椅椅和和安安全全提提示示等等；；鑒鑒于于香香頌頌湖湖面面積積較較大大，，需需購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)魚(yú)魚(yú)投投放放湖湖內(nèi)內(nèi)，，讓讓客客戶(hù)戶(hù)真真正正的的體體驗(yàn)驗(yàn)垂垂釣釣的的樂(lè)樂(lè)趣趣。。高爾爾夫夫推推桿桿體體驗(yàn)驗(yàn)：：做好好高高爾爾夫夫推推桿桿體體驗(yàn)驗(yàn)場(chǎng)場(chǎng)的的物物料料準(zhǔn)準(zhǔn)備備，，邀邀請(qǐng)請(qǐng)客客戶(hù)戶(hù)體體驗(yàn)驗(yàn)推推桿桿，，讓讓客客戶(hù)戶(hù)融融入入香香頌頌湖湖破局局二二：：休休閑閑體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)感感知知既然然有有推推桿桿練練習(xí)習(xí)場(chǎng)場(chǎng)，，就就讓讓客客戶(hù)戶(hù)體體驗(yàn)驗(yàn)，，讓讓客客戶(hù)戶(hù)愛(ài)愛(ài)上上香香頌頌湖湖，，而而不不是是匆匆匆匆而而過(guò)過(guò)??！需準(zhǔn)準(zhǔn)備備好好推推桿桿、、球球、、標(biāo)標(biāo)旗旗等等必必備備物物料料。。自行行車(chē)車(chē)漫漫騎騎體體驗(yàn)驗(yàn)：：準(zhǔn)備備好好自自行行車(chē)車(chē)，，讓讓客客戶(hù)戶(hù)在在香香頌頌大大道道騎騎一一圈圈，，感感知知香香頌頌湖湖2000畝的胸襟襟和休閑閑氣質(zhì)破局二：：休閑體驗(yàn)點(diǎn)感感知漫騎道餐飲配合合：現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪訪較大，，平時(shí)可提提供點(diǎn)心心，周末末提供法法式BBQ燒烤（既可以以旺場(chǎng)，，也是一一種休閑閑體驗(yàn)））破局二：：休閑體驗(yàn)點(diǎn)感感知西餐廳免免費(fèi)就餐餐：如果是高高誠(chéng)意客客戶(hù)，不不妨讓客客戶(hù)在西西餐廳就就餐時(shí)再再考慮一一下（控控制名額額即可））破局三：：西餐廳廳免費(fèi)就餐餐目的：增增強(qiáng)客戶(hù)戶(hù)體驗(yàn)，，以助于于臨門(mén)一一腳逼定定；免單權(quán)數(shù)數(shù)量：銷(xiāo)銷(xiāo)售員免免單權(quán)每每周2位，銷(xiāo)售售經(jīng)理免免單權(quán)每每周7位；流程把控控：銷(xiāo)售售員須經(jīng)經(jīng)銷(xiāo)售經(jīng)經(jīng)理把關(guān)關(guān)，確認(rèn)認(rèn)為高誠(chéng)誠(chéng)意客戶(hù)戶(hù)才予以以免單。。Keyword:體驗(yàn)香頌湖““半日游游”計(jì)劃生活情景景雕塑香頌湖““半日游游”計(jì)劃劃——這只是生生活的一一部分??！燒烤臺(tái)情情景展示示情景化生生活展示示體驗(yàn)休閑體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)感知知西餐廳免免費(fèi)就餐餐休閑垂釣釣高爾夫推推桿自行車(chē)漫漫騎就餐逼定定讓客戶(hù)在在現(xiàn)場(chǎng)感感知未來(lái)來(lái)的生活活，然后后在去釣釣釣魚(yú)、、騎騎車(chē)車(chē)，如果果他心動(dòng)動(dòng)了，就就請(qǐng)他去去西餐廳廳就餐，，順便下下單！餐飲配合合讓更多的的人享受受真正的的地產(chǎn)服服務(wù)世聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)Youenjoy.Weserve.9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中