明洲半島定價(jià)報(bào)告

雅戈?duì)枴衩髦薨雿u●價(jià)格定位報(bào)告2015年6月一、寧波整體市場(chǎng)環(huán)境分析二、明洲半島產(chǎn)品概述三、現(xiàn)階段客戶分析四、基礎(chǔ)定價(jià)體系構(gòu)建五、核心競(jìng)品對(duì)比分析六、價(jià)格定位實(shí)施七、棟均價(jià)配價(jià)建議目錄壹寧波整體市場(chǎng)環(huán)境分析準(zhǔn)息雙降‖2015年上半大力度利好信貸政策密集出臺(tái)，扶持強(qiáng)度尤勝于2014自2015年2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款的基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)。自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)自2015年5月11日起金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%，同時(shí)，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。2015年上半，兩次降準(zhǔn)兩次降息，適度寬松大勢(shì)所趨2014年，2次定向降準(zhǔn)，1次不對(duì)稱降息上半年貨幣政策略有收緊，年中通過(guò)兩次定向降準(zhǔn)有所放松，定向降準(zhǔn)主要針對(duì)“三農(nóng)”和“小微”兩個(gè)領(lǐng)域投放流動(dòng)性。14年底，央行采取不對(duì)稱降息，同時(shí)推進(jìn)存款利率市場(chǎng)化。目的在于降低貸款利率，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，解決企業(yè)融資貴的問(wèn)題。未來(lái)預(yù)判：15年下半信貸政策方面會(huì)持續(xù)釋放利好，16年以后政策趨于平穩(wěn)2015年為政策扶持年：整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度沒(méi)有根本性改變，基于今年7%的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考量，15年下半年將延續(xù)對(duì)房市的扶持，預(yù)計(jì)降息、降準(zhǔn)等信貸政策會(huì)再推出。2016年政策區(qū)域平穩(wěn)：2014年下半年開(kāi)始利好政策持續(xù)加碼，當(dāng)下力度是歷史之最，未來(lái)的加碼空間非常??；另外隨調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的提出，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度將會(huì)持續(xù)降低。注：205年6月27日，央行存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25%；“三農(nóng)”貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)銀行降低存款準(zhǔn)備金率0.5%。成交量升，存量壓力‖14下半成交開(kāi)始井噴，15年1-5月成交174萬(wàn)方，但全年總體供應(yīng)超900萬(wàn)方，巨量庫(kù)存與潛在供應(yīng)壓力仍在，而且價(jià)格在低位箱體震蕩競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)‖高端項(xiàng)目眾多，120-140/160-180已知預(yù)推量都近800套R(shí)emark除上表所列競(jìng)品外，另有更多次級(jí)分流項(xiàng)目，尤其集中在140㎡左右的面積。項(xiàng)目名稱121-140141-160161-180181-200201-220221-240241-260261-280281-300301以上在售泊璟廷

10

29寧波中心

111

2

金茂府195

22

25

25

華茂悅峰130134

5660

6866

江東府107

129

銀泰城20

維科東院20

64

江灣城

15

13

50

月湖花園

1026

存量合計(jì)472149

3956025508811929待售江東府未推107

泊璟廷二期188

36

36

印江南一期482

64

江灣城二期

48164

9648

48銀泰城未推

300

100

東院未推68

126

城市之光未推

206

76

待推量合計(jì)845487701263609612410048改善發(fā)力，品質(zhì)凸顯‖剛需產(chǎn)品成交比收窄，改善型產(chǎn)品占比提升，未來(lái)漸成首改市場(chǎng)；高品質(zhì)樓盤成交活躍，部分樓盤出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象，以微幅漲價(jià)促進(jìn)成交為主項(xiàng)目形式動(dòng)態(tài)與表現(xiàn)萬(wàn)科江東府續(xù)銷漲價(jià)3月底至今單價(jià)每套漲幅1500-2000元/㎡，成交套數(shù)逐漸遞減，提價(jià)后速度相對(duì)緩慢185㎡樓王產(chǎn)品折后均價(jià)25000元/㎡左右萬(wàn)科公園里三月底138㎡總價(jià)最高漲5萬(wàn)、168㎡最高漲9萬(wàn)兩周成交25套，成交量微漲中海寰宇天下4月1日起總價(jià)最高上調(diào)5萬(wàn)，均價(jià)16000元/㎡，兩周成交36套，成交量明顯上漲方興金茂府加推漲價(jià)二期開(kāi)盤均價(jià)29500元/㎡，較一期上漲6000元/㎡，推出50套，當(dāng)天成交約15套雅戈?duì)柮髦抟黄诟邇r(jià)快走自去年8月推出，就在保持高價(jià)的情況下快速走量，高品質(zhì)、好戶型是重要因素保利印江南高預(yù)期價(jià)格預(yù)計(jì)15年6、7月開(kāi)盤，東部新城稀缺洋房，開(kāi)發(fā)商與客戶預(yù)期價(jià)格都較高附表：重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目2015年3-6月份分產(chǎn)品線成交情況項(xiàng)目面積2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月（至25日）成交套數(shù)成交均價(jià)成交套數(shù)成交均價(jià)成交套數(shù)成交均價(jià)成交套數(shù)成交均價(jià)江山萬(wàn)里138㎡517387221806522179862518253189㎡32014881876612185101220201金茂府139㎡2523153352303938228751223514186㎡

1239071230395830566華茂悅峰137-150㎡242326426229761322369523438199-214㎡15277591326264328612527112寧波中心147㎡125799

00182㎡1247125244851229861226740211㎡

425048426371226188中央公園139㎡1119334291922236193136020235170㎡4220251224692225011522950壹章總結(jié)2015年的政策環(huán)境最優(yōu)，后續(xù)趨于平穩(wěn)，應(yīng)抓住下半年的黃金銷售時(shí)期174萬(wàn)方放量的同時(shí)價(jià)格也在低位運(yùn)行；存量有所降低，但整體市場(chǎng)依然有巨額存量與增量，對(duì)寧波整體住宅市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)該持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度寧波當(dāng)前高端項(xiàng)目供應(yīng)并不缺乏，尤其待推體量巨大，本案預(yù)計(jì)六/七月份入市，時(shí)間上占據(jù)先機(jī)，但鑒于后期競(jìng)品陸續(xù)入市，銷售周期不宜拉長(zhǎng)【核心啟示1】【核心啟示2】【核心啟示3】【核心啟示4】改善需求持續(xù)擴(kuò)容，高品質(zhì)高價(jià)值的產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)更為突出，定價(jià)方向應(yīng)該圍繞項(xiàng)目產(chǎn)品力【關(guān)鍵詞】2015下半年〡謹(jǐn)慎樂(lè)觀〡先機(jī)周期〡產(chǎn)品力定價(jià)方向貳明洲半島產(chǎn)品品概述項(xiàng)目一期已將將項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)價(jià)值充分鋪開(kāi)開(kāi)，不再贅述述；二期更低低容積、低密密度，水系、、公園環(huán)繞，，最小面積139㎡二期（明洲半半島）：地塊塊稟賦更優(yōu)，，產(chǎn)品檔次及及產(chǎn)品力提升升，每棟樓都都是單一產(chǎn)品品Remark【二期概覽】戶型編號(hào)面積戶型產(chǎn)品形態(tài)套數(shù)戶型總面積E1139四房?jī)蓮d兩衛(wèi)15F中高層567784E2139四房?jī)蓮d兩衛(wèi)15F中高層567784F170四房?jī)蓮d三衛(wèi)14F/15F中高層549180G252四房?jī)蓮d三衛(wèi)6F多層大平層4611592G'254四房?jī)蓮d三衛(wèi)6F多層大平層71778合計(jì)21938118【戶型配比】總共219套，其中139共計(jì)112套，170僅54套，多層大平平層250戶型53席貳章總結(jié)本案一、二期期有同面積產(chǎn)產(chǎn)品，一期價(jià)價(jià)格體系可作作為二期定價(jià)價(jià)參考，但二二期地塊稟賦賦更優(yōu)，且產(chǎn)產(chǎn)品檔次及產(chǎn)產(chǎn)品力也有提提升每棟樓都是單單一產(chǎn)品，產(chǎn)產(chǎn)品沒(méi)有交叉叉，且樓幢分分布特點(diǎn)不同同，產(chǎn)品面積積相差也比較較大，故應(yīng)該該采取分產(chǎn)品品線的定價(jià)方方式。【核心啟示1】【核心啟示2】【關(guān)鍵詞】一期價(jià)格體系系參考〡分產(chǎn)產(chǎn)品線定價(jià)〡〡戶型配比因因素【核心啟示3】總體而言二期期體量較小，，139戶型共112套，是供應(yīng)主主力，170戶型54套，針對(duì)兩個(gè)個(gè)戶型體量的的不同可適當(dāng)當(dāng)調(diào)整價(jià)格。。叁現(xiàn)階段客戶分分析區(qū)域北侖海曙江北江東鄞州其他合計(jì)2146185404251目前的客戶都都是項(xiàng)目周邊邊的江東客戶戶，客戶區(qū)域域單一，應(yīng)進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)推推廣，擴(kuò)大客客戶區(qū)域，增增加有效意向向客戶。需求面積139170250其他合計(jì)38191148251現(xiàn)有客戶的需需求面積主要要以170客戶位置，供供需關(guān)系嚴(yán)重重不平衡，后后期需要通過(guò)過(guò)價(jià)格杠桿進(jìn)進(jìn)行調(diào)節(jié)1、客戶的需求求面積2、客戶區(qū)域意向等級(jí)ABCDE其他合計(jì)07521176212251現(xiàn)有的客戶因因蓄客周期長(zhǎng)長(zhǎng)，意向度偏偏低以D類客戶為主，，B類有可能成交交的客戶也就就7組，所以從目目前積累的客客戶來(lái)看，并并不樂(lè)觀心理價(jià)位2萬(wàn)以下2-2.5萬(wàn)2.5-3萬(wàn)其他合計(jì)1031022125251客戶的心理價(jià)價(jià)位偏低，多多數(shù)客戶還是是習(xí)慣參照以以一期的價(jià)格格，后期需要要通過(guò)企劃的的推廣以及銷銷售說(shuō)辭的引引導(dǎo)來(lái)傳遞二二期的價(jià)值信信息，讓客戶戶重新定位二二期價(jià)格4、客戶的意向向度分析3、客戶的心理理價(jià)位小結(jié)目前積累的二二期意向客戶戶多數(shù)都是一一期客戶，因因一期產(chǎn)品面面積太小導(dǎo)致致這部分客戶戶一直等著二二期大面積產(chǎn)產(chǎn)品的推出，，這部分意向向客戶蓄客時(shí)時(shí)間長(zhǎng)意向度度偏低，心理理價(jià)位也遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到二二期定位的市市場(chǎng)價(jià)格，后后期需要通過(guò)過(guò)不斷的客戶戶開(kāi)拓以及客客戶價(jià)值塑造造來(lái)實(shí)現(xiàn)二期期的熱銷，任任重而道遠(yuǎn)!肆基礎(chǔ)定價(jià)體系系確定定價(jià)方法確定定就產(chǎn)品本身而而言，明洲半半島主要由三三種產(chǎn)品構(gòu)成成，且各產(chǎn)品品線在市場(chǎng)上上存在較多相相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，通過(guò)過(guò)傳統(tǒng)的市場(chǎng)場(chǎng)比較法可以以得出基礎(chǔ)市市場(chǎng)參考價(jià)格格，另外再根根據(jù)銷售情況況修正誤差。。產(chǎn)品力比價(jià)體體系之外，基基于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)階段、銷售售周期、銷售售策略等其他他特質(zhì)因素考考慮，可對(duì)價(jià)格進(jìn)行二二次修正，合合成項(xiàng)目的核核心價(jià)格區(qū)間間。1、分產(chǎn)品線線定價(jià)2、市場(chǎng)比較較法得出靜靜態(tài)均價(jià)（（銷售修正正系數(shù)）3、根據(jù)項(xiàng)目目特質(zhì)修正正價(jià)格，合合成項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品核心價(jià)價(jià)格區(qū)間139㎡170㎡構(gòu)建科學(xué)的的比價(jià)體系系修正系數(shù)，，確定價(jià)格格比價(jià)體系構(gòu)構(gòu)建Remark室內(nèi)精裝修修模塊暫未未納入比價(jià)價(jià)體系，后后作單獨(dú)討討論戶型設(shè)計(jì)區(qū)域價(jià)值規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌價(jià)值景觀環(huán)境物業(yè)+…方法論：選用市場(chǎng)比比較法來(lái)推推算項(xiàng)目的的市場(chǎng)可接接受價(jià)格。。將需定價(jià)價(jià)的對(duì)象與與類似房地地產(chǎn)進(jìn)行比比較，對(duì)這這些類似房房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格做適當(dāng)當(dāng)?shù)男拚?，，以此確定定客觀價(jià)格格的方法。。維度選取：：從住宅項(xiàng)目目?jī)r(jià)值因子子中提取核核心要素；；各要素占占比調(diào)整；；量化參考考實(shí)施步驟：：參考系選取取已前置，，搜集參考考項(xiàng)目?jī)r(jià)值值要素，建建立價(jià)格可可比基礎(chǔ)。。交通、位置置、配套、、規(guī)模、建建筑密度、、自然環(huán)境境、停車、、噪音、視視野、戶型型特色、建建筑外型、、物業(yè)管理理、發(fā)展商商品牌、精精裝修等住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值因子六大維度比比價(jià)體系歸于套外伍參考系選取取及對(duì)比分分析參考系選取取原則：基基于客戶重重合判斷①①區(qū)區(qū)位屬性相相似；②產(chǎn)產(chǎn)品類型型、產(chǎn)品線線趨同；③③項(xiàng)目目檔次接近近；④已已開(kāi)樓盤參考考系系選選取取結(jié)結(jié)論論：：139產(chǎn)品品選選取取金金茂茂府府、、華華茂茂悅悅峰峰、、江江東東府府；；170產(chǎn)品品選選取取江江東東府府、、寧寧波波中中心心、、金金茂茂府府江東東府府金茂茂府府寧波波中中心心蘭蘭園園本案案華茂茂悅悅峰峰江東東府府成成交交均均價(jià)價(jià)高層層138成交交均均價(jià)價(jià)21600元/M22高層層185成交交均均價(jià)價(jià)23900元/M22寧波波中中心心成成交交均均價(jià)價(jià)高層層186成交交均均價(jià)價(jià)26200元/M22金茂茂府府成成交交均均價(jià)價(jià)高層層138成交交均均價(jià)價(jià)23500元/M22高層層186成交交均均價(jià)價(jià)29500元/M22華茂茂悅悅峰峰府府成成交交均均價(jià)價(jià)高層層137成交交均均價(jià)價(jià)22900元/M22高層層199成交交均均價(jià)價(jià)28300元/㎡㎡對(duì)比樓盤

對(duì)比指標(biāo)雅戈?duì)柮髦薨雿u萬(wàn)科江東府寧波中心蘭園南塘金茂府華茂悅峰項(xiàng)目概述項(xiàng)目定位水鄉(xiāng)鄰里低密度精奢豪宅江東核心區(qū)高端精裝住宅東部新城核心區(qū)精裝豪宅綠色科技精裝高端住宅鄞州中心區(qū)建筑標(biāo)桿豪宅規(guī)模指標(biāo)住宅戶數(shù)：219戶，

容積率1.6；樓面價(jià)9930元/㎡總建:17.6萬(wàn)方；住宅戶數(shù)：707戶

容積率2.0；樓面價(jià)10800元/㎡總建:88萬(wàn)方；住宅戶數(shù)：778戶

容積率2.79總建：15.8萬(wàn)方；住宅戶數(shù)：777戶

容積率2.55；樓面價(jià)9010元/㎡總建：27萬(wàn)方；住宅戶數(shù)：607戶

容積率2.5項(xiàng)目地址東部新城百丈東路與江澄南路交匯處姚隘路與寧徐路交匯處河清北路與寧穿路交匯處鄞奉路與尹江岸路交叉口鐘公廟路與聯(lián)盛廣場(chǎng)交接處區(qū)位價(jià)值區(qū)位屬性東部新城核心區(qū)江東核心區(qū)東部新城核心區(qū)老海曙鄞奉片區(qū)鄞州中心區(qū)核心配套東部新城市級(jí)商圈、世紀(jì)東方廣場(chǎng)

鄰里中心商業(yè)（印江南）金光中心；新江廈商城；家樂(lè)福

1.5公里內(nèi)享三江口城市級(jí)商圈東部新城市級(jí)商圈：宏泰廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、城市之光、門戶區(qū)、銀泰城南塘老街、舟宿夜江

未來(lái)江灣城商業(yè)綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、聯(lián)盛廣場(chǎng)

SMART商圈、南部商務(wù)區(qū)交通價(jià)值中山東路、百丈東路、世紀(jì)大道寧徐路，徐戎路，姚隘路，驚駕路

600m地鐵1號(hào)線站臺(tái)寧穿路、河清路、中山東路

300m地鐵1號(hào)線海晏北路站長(zhǎng)豐橋、寧波南站

臨近軌道交通2號(hào)線和4號(hào)線四明中路，寧南北路

臨近地鐵3號(hào)線景觀資源外部景觀兩條自然水系（內(nèi)部人工河道聯(lián)通）

城市公園外部自然景觀缺乏楊木碶河、市政公園奉化江濱水江景資源相對(duì)缺乏，鄞州濕地公園與奉化江都有1.5公里左右距離項(xiàng)目景觀2萬(wàn)方濱水綠化景觀大組團(tuán)景觀，做到戶戶有景，均好性強(qiáng)

中式園林登堂入室的三進(jìn)式手法遞進(jìn)城市度假酒店風(fēng)格園林，鄞州層次多變、豐富的造型、充滿色彩的園林景觀對(duì)稱平衡布局手法，從共享大堂、中庭景觀、組團(tuán)景觀等三重勝景2萬(wàn)方大中庭景觀

星河灣景觀團(tuán)隊(duì)人文資源/惇敘堂/寧波商幫/江東六業(yè)/老海曙/南塘老街/規(guī)劃設(shè)計(jì)排布特點(diǎn)景觀資源最大化

南側(cè)多層大平層，北側(cè)中高層十字中軸對(duì)稱布局

圍合，高低錯(cuò)落住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)分離限于長(zhǎng)條地形，分三個(gè)組團(tuán)

沿奉化江排布大面積戶型僅5棟高層和超高層建筑，大圍合風(fēng)格立面現(xiàn)代建筑風(fēng)格石材+真石漆立面現(xiàn)代新古典主義藝術(shù)建筑石材+真石漆立面現(xiàn)代風(fēng)格玻璃幕墻立面法式新古典建筑風(fēng)格石材+真石漆立面ART-DECO風(fēng)格石材+真石漆立面項(xiàng)目其他突出特點(diǎn)高品質(zhì)精裝標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)精品商業(yè)/2000㎡高端會(huì)所項(xiàng)目?jī)?nèi)綜合高端購(gòu)物中心恒溫、恒濕、恒氧綠色科技系統(tǒng)/會(huì)所獨(dú)棟商業(yè)街區(qū)、風(fēng)情商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)商品牌雅戈?duì)柸f(wàn)科綠城（杉杉、伊藤忠）方興華茂物業(yè)公司及物業(yè)費(fèi)雅戈?duì)柖ㄖ茖傥飿I(yè)萬(wàn)科物業(yè)，住宅3.9元/㎡*月綠城物業(yè)，住宅4.5元/㎡*月金茂物業(yè)，3.8元/㎡*月綠城物業(yè)，住宅4.5元/㎡*月學(xué)區(qū)劃定華東師范大學(xué)附屬藝術(shù)實(shí)驗(yàn)學(xué)校李惠利櫻花幼兒園

江東實(shí)驗(yàn)小學(xué)櫻花校區(qū)新城第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校

新城第一幼兒園//基于于與與參參考考系系套套外外五五個(gè)個(gè)價(jià)價(jià)值值維維度度的的比比較較，，本本案案基基本本都都處處中中上上水水平平，，部部分分參參考考系系也也有有突突出出價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)參考考系系1位于于江江東東姚姚隘隘路路與與寧寧徐徐路路交交匯匯處處。。占地地面面積積6.7萬(wàn)方方，，建建筑筑面面積積13.3萬(wàn)方方。?？倯魯?shù)818戶，主要要為139㎡、185㎡兩個(gè)面面積，高高層/中高層?！，F(xiàn)代新古古典主義義建筑風(fēng)風(fēng)格，氣氣勢(shì)雄偉偉壯觀，，更具儀儀式感目前推出出138㎡㎡，185㎡㎡共707套，均價(jià)價(jià)為23000元/㎡（精裝裝標(biāo)準(zhǔn)2500-3500元/㎡），主主力總價(jià)價(jià)為280-400萬(wàn)。萬(wàn)科·江東府憑借江東東核心地地段稀缺缺土地資資源及人人文資源源，主力力打造城城市居住住標(biāo)桿。?！N售情況況——2014年9月24日首次開(kāi)開(kāi)盤，截截止目前前銷售9個(gè)月，推推出707套，共計(jì)成交交約552套（備案案）138㎡產(chǎn)品成成交均價(jià)價(jià)21600元/㎡，185㎡產(chǎn)品成成交均價(jià)價(jià)23900元/㎡產(chǎn)品類型面積段套數(shù)占比備案套數(shù)備案率高層138三房507%4896%138四房38254%35693%183537%3057%18522231%11853%總和707100%55278%目前江東東府總共共推出707套，備案案552套，去化化率達(dá)到到78%。138㎡戶型去去化率在在90%以上，185㎡戶型去去化率53%。都為精裝裝修產(chǎn)品品，138㎡裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)約2500元/㎡，185㎡裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)約3000元/㎡。參考系2寧波中心心·蘭園位于東部部新城河河清路與與寧穿路路交匯處處。占地面積積11.4萬(wàn)方，總總建88萬(wàn)方。住宅戶數(shù)數(shù)778戶，主要要為115㎡、186㎡及214㎡，均為為高層。?，F(xiàn)代建筑筑風(fēng)格，，玻璃幕幕墻立面面。目前全部部推出，，目前均均價(jià)為25300元/㎡（精裝裝標(biāo)準(zhǔn)3000-5000元），主主力總價(jià)價(jià)為280——600萬(wàn)元。新市府旁旁88萬(wàn)方城市市綜合體體，綠城城精裝豪豪宅。——銷售情況況——2012年6月22日首次開(kāi)開(kāi)盤，截截止目前前銷售36個(gè)月，共計(jì)成交交約458套（備案案）186產(chǎn)品均價(jià)價(jià)26200元/㎡產(chǎn)品類型面積段套數(shù)占比備案套數(shù)備案率高層11524832%10040%145223%2091%18624832%14558%21420426%14169%288527%4892%頂復(fù)45041%4100%總和778100%45859%目前寧波波中心住住宅全部部推出，，總共778套，截止止目前備備案458套，將近近3年的銷售售周期去去化率59%，其價(jià)格格定位略略高?？倢幉ㄖ行男拇竺娣e產(chǎn)產(chǎn)品去化相相對(duì)較好，，186去化率58%。都為精裝修修產(chǎn)品，138㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)約3000元/㎡，186㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)約5000元/㎡。參考系3南塘·金茂府位于海曙曙區(qū)鄞奉奉路與尹尹江岸路路交叉口口。占地面積積6.2萬(wàn)方，總總建15.8萬(wàn)方。住宅戶數(shù)數(shù)777戶，主要要為130㎡、180㎡、186㎡產(chǎn)品，，均為高高層。新古典風(fēng)風(fēng)格，南南面奉化化江一線線江景。。目前共計(jì)計(jì)推出465套，138㎡均價(jià)為為23500元/㎡，186產(chǎn)品29500元/㎡，（科科技系統(tǒng)統(tǒng)2800元/㎡，138㎡精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3500元/㎡，186㎡精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡），主主力總價(jià)價(jià)為300——570萬(wàn)元。以恒溫恒恒濕恒氧氧概念打打開(kāi)寧波波豪宅市市場(chǎng)。產(chǎn)品類型面積段套數(shù)占比備案套數(shù)備案率高層13945677%29765%1805913%59100%1865011%2958%總和565100%38568%2014年8月29日首次開(kāi)開(kāi)盤，截截止目前前銷售10個(gè)月，推推出565套，共計(jì)成交約385套（備案）138㎡均價(jià)為23500元/㎡，臨江江186㎡產(chǎn)品品29500元/㎡目前金金茂府府總共共推出出565套，備備案3385套，去去化率率達(dá)到到68%。186㎡戶型型為一一線臨臨奉化化江，，江景景資源源突出出，均均價(jià)達(dá)達(dá)到29500元/㎡。都為精精裝修修產(chǎn)品品，科科技系系統(tǒng)2800元/㎡，138㎡精裝裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3500元/㎡，186㎡精裝裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)5000元/㎡——銷售情情況——參考系系4華茂·悅峰位于鄞鄞州鐘鐘公廟廟路與與聯(lián)盛盛廣場(chǎng)場(chǎng)交接接處。。占地面面積6.7萬(wàn)方，，總建建27萬(wàn)方。。住宅戶戶數(shù)607戶，主主要為為137㎡、150㎡、199㎡、214㎡產(chǎn)品品，均均為高高層。。法式ART-DECO風(fēng)格，，星河河灣景景觀。。目前共共計(jì)推推出360套，，，（小小面積積精裝裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3000元/㎡，大大面積積精裝裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)8000元/㎡），，主力力總價(jià)價(jià)為300——620萬(wàn)元元。。利用用大大理理石石鋪鋪面面選選用用超超奢奢華華的的精精裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，客客戶戶對(duì)對(duì)于于豪豪宅宅的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)認(rèn)認(rèn)可可度度高高產(chǎn)品類型面積段套數(shù)占比備案套數(shù)備案率高層13711231%4439%15011231%3834%1996819%1826%2146819%812%總和360100%10830%2015年3月26日正正式式對(duì)對(duì)外外開(kāi)開(kāi)盤盤，，截截止止目目前前推推出出360套，，共計(jì)計(jì)成成交交約約108套（（備備案案））137/150㎡㎡均價(jià)價(jià)為為22900元/㎡，199/214㎡產(chǎn)品28300元/㎡目前華茂悅悅峰總共推推出360套，備案89套，去化率率30%；137㎡戶型去化化率39%，相對(duì)較好好；137/150㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3000元/㎡，199/214㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)8000元/㎡.——銷售情況——序號(hào)項(xiàng)目名稱明洲半島品牌江東府品牌寧波中心品牌金茂府品牌華茂悅峰1地暖品牌威能威能無(wú)地源熱泵系統(tǒng)/毛細(xì)管網(wǎng)威能2廚電斯麥格西門子西門子博世博世5件套3櫥柜威乃達(dá)漢森博來(lái)櫥柜柏麗博羅尼4地板進(jìn)口橡木地板實(shí)木復(fù)合地板莫干山原木漿玉石、大理石5風(fēng)暖電暖松下奧普無(wú)無(wú)無(wú)6空調(diào)東芝（暫定）日立東芝無(wú)大金（日立）7冰箱斯麥格無(wú)西門子西門子斯麥格8墻紙未知無(wú)無(wú)東鵬/諾貝爾私人定制墻紙9凈水器愛(ài)惠浦無(wú)濱特爾凈水處理器無(wú)未知10馬桶小高層杜拉維特多層平墅英國(guó)凱樂(lè)瑪TOTO凱樂(lè)瑪杜拉維特卡德維11衛(wèi)浴五金小高層高儀多層平塑漢斯格雅摩恩漢斯格雅杜拉維特漢斯格雅/當(dāng)代12恒溫水籠頭漢斯格雅摩恩漢斯格雅高儀漢斯格雅13新風(fēng)系統(tǒng)法國(guó)空氣法國(guó)蘭舍honeywell新風(fēng)華劍瑞風(fēng)法國(guó)蘭舍14粉粹機(jī)愛(ài)適易無(wú)無(wú)無(wú)三星、耶魯15門鎖耶魯（暫定）耶魯耶魯凱特曼耶魯卡德維16浴缸小高層杜拉維特，多層平塑卡德維TOTO無(wú)杜拉維特凱樂(lè)瑪17電梯西子奧的斯日立日立通力日立■萬(wàn)科江江東府的功能優(yōu)化的精裝方向向帶給客戶戶不少的感感官價(jià)值提提升，精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)2500-3000元/㎡，明洲精裝裝品牌與用用材要更優(yōu)優(yōu)；■綠城的的精裝品質(zhì)通常為客戶戶所信賴，，選用品牌牌也比較高高端，相比比之下，明明洲精裝品品牌也要優(yōu)優(yōu)于寧波中中心；■金茂府府以科技系統(tǒng)的精裝特色色，科技成成本就達(dá)到到2800元/㎡，但從常常規(guī)精裝的的品牌與明明洲的精裝裝標(biāo)準(zhǔn)與其其186㎡產(chǎn)品精裝裝產(chǎn)品基本本持平而優(yōu)于138㎡產(chǎn)品的精精裝標(biāo)準(zhǔn)；；■悅峰8000元/㎡（大面積積）精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)樹(shù)立標(biāo)桿，選用品牌牌、材質(zhì)都都很考究，，相比之下下明洲的精精裝標(biāo)準(zhǔn)并并不顯得弱弱勢(shì)，但悅悅峰137㎡產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為3000元/㎡，顯得比比較普通。。與參考系精精裝修對(duì)比比，明洲半半島精裝修修品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)比較明顯顯參考系5保利·印江南位于江東百百丈路與海海晏路交叉叉口。占地面積13萬(wàn)方，總建建23萬(wàn)方。一期住宅戶戶數(shù)730戶，主要為為高層108㎡、127㎡，多層138㎡、168㎡產(chǎn)品。法式ART-DECO風(fēng)格，星河河灣景觀。。2015年6月27日開(kāi)盤，全全部為毛坯坯，高層均均價(jià)18800元/㎡，多層產(chǎn)產(chǎn)品均價(jià)24300元/㎡保利23萬(wàn)方住區(qū)，，主力產(chǎn)品品為區(qū)域稀稀缺多層洋洋房——開(kāi)盤銷售——幢號(hào)套數(shù)面積（㎡）樓層總價(jià)區(qū)間（按首付30%）銷控套數(shù)銷控率1#201372-6276-301萬(wàn)420.00%2#201372-6271-298萬(wàn)315.00%5#281371-7300-341萬(wàn)2589.29%6#281371-7311-326萬(wàn)2796.43%9#241371-6325-353萬(wàn)2187.50%10#241681-6404-426萬(wàn)2395.83%13#321371-8311-330萬(wàn)2887.50%14#321371-8294-322萬(wàn)2165.63%16#64東西首127

中間1082-17東首227-254萬(wàn)

中間183-206萬(wàn)

西首208-235萬(wàn)5687.50%17#642-175890.63%合計(jì)336

26679.17%■高層戶戶型為108、127㎡，高層折折后均價(jià)18800元/㎡，銷控率89%；■多層戶戶型為137、168㎡，多層折折后均價(jià)24300元/㎡，銷控率率73%?！龈鶕?jù)購(gòu)購(gòu)買贈(zèng)送禮禮品（蘇泊泊爾智能電電燉盅）統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，截止止中午12點(diǎn)實(shí)際成交交約240套，實(shí)際去去化率71%。印江南6月27日開(kāi)盤，共共推出2幢高層、8幢多層共計(jì)計(jì)336套房源，高高層開(kāi)盤均均價(jià)18800元/㎡，多層均均價(jià)24300元/㎡，當(dāng)天12點(diǎn)銷控266套，實(shí)際成成交240套，截止周周日成交283套。陸價(jià)格定位實(shí)實(shí)施維度內(nèi)容權(quán)重分值區(qū)間本案江東府金茂府悅峰區(qū)域價(jià)值區(qū)位級(jí)別9%0-98878配套完善度9%0-97879交通便捷度4%0-44444社會(huì)認(rèn)可度5%0-54445景觀資源外部景觀5%0-44232項(xiàng)目景觀6%0-66656人文價(jià)值4%0-42422規(guī)劃設(shè)計(jì)樓棟排布5%0-44333建筑設(shè)計(jì)5%0-55344物業(yè)及其他物業(yè)服務(wù)6%0-64646學(xué)區(qū)價(jià)值7%0-77555品牌價(jià)值開(kāi)發(fā)商品牌5%0-54554社會(huì)認(rèn)可度5%0-55544戶型設(shè)計(jì)功能設(shè)計(jì)14%0-1414111110戶型附加值6%0-66555物業(yè)形態(tài)5%0-55444合計(jì)89837781【139量化】Remark華茂悅峰137㎡產(chǎn)品均價(jià)價(jià)22900元/㎡，精裝修修標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡左右；金金茂府138產(chǎn)品均價(jià)23500元㎡，精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)2800+3500元/㎡左右；江江東府138產(chǎn)品均價(jià)21600元/㎡，裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡；鑒于產(chǎn)產(chǎn)品面積及及戶型功能能差異不大大，單價(jià)參參考價(jià)值較較高；因素悅峰金茂府江東府比價(jià)評(píng)判系數(shù)1.101.171.10銷售修正系數(shù)0.941.101.07

參考系價(jià)格(毛坯價(jià))199001720019100修正后價(jià)格205802215022400

權(quán)重15%40%45%

基于產(chǎn)品力的市場(chǎng)比較價(jià)格（銷售修正）21527【139量化】Remark通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推推貨數(shù)量、、銷售周期期（本案基基準(zhǔn)按一年年考慮）、、認(rèn)籌情況況等銷售端端因素得出出修正系數(shù)數(shù)；系數(shù)修正系系數(shù)示例（（金茂府））：（月均均去化套數(shù)數(shù)/9）/（參考系已已推量/本案體量）），偏差過(guò)過(guò)大數(shù)值需需要修正。。維度內(nèi)容權(quán)重分值區(qū)間本案蘭園金茂府江東府區(qū)域價(jià)值區(qū)域級(jí)別9%0-98978配套完善度9%0-97778交通便捷度4%0-44444社會(huì)認(rèn)可度5%0-54444景觀資源外部景觀5%0-44332項(xiàng)目景觀6%0-66556人文價(jià)值4%0-42224規(guī)劃設(shè)計(jì)樓棟排布5%0-44333建筑設(shè)計(jì)5%0-55343物業(yè)及其他物業(yè)服務(wù)6%0-64646學(xué)區(qū)價(jià)值7%0-77555品牌價(jià)值開(kāi)發(fā)商品牌5%0-54555社會(huì)認(rèn)可度5%0-55545戶型設(shè)計(jì)功能設(shè)計(jì)14%0-41471111戶型附加值6%0-66355物業(yè)形態(tài)5%0-55444合計(jì)89757783【170量化】寧波中心蘭蘭園186㎡產(chǎn)品均價(jià)價(jià)26200元/㎡，裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡；萬(wàn)科江東東府185㎡產(chǎn)品均價(jià)價(jià)23900元/㎡，精裝修修標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡；金茂府府186㎡產(chǎn)品均價(jià)價(jià)29500元/㎡，裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2800+5000元/㎡；基于戶戶型功能差差異不大，，總價(jià)因素素也存在一一定的參考考價(jià)值；Remark因素金茂府蘭園江東府比價(jià)評(píng)判系數(shù)1.071.151.1銷售修正系數(shù)0.980.951.05參考系價(jià)格（毛坯價(jià)）232002060020500修正后價(jià)格243302250023680權(quán)重40%20%40%基于產(chǎn)品力的市場(chǎng)比較價(jià)格（銷售修正）24704【170量化】Remark通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推推貨數(shù)量、、銷售周期期（本案基基準(zhǔn)按一年年考慮）、、認(rèn)籌情況況等銷售端端因素得出出修正系數(shù)數(shù)；注：蘭園、、江東府入入市節(jié)點(diǎn)及及續(xù)銷周期期因素也有有影響，故故需要人為為修正；基于產(chǎn)品力力比價(jià)體系系得出139㎡21500元/㎡，170㎡產(chǎn)品24700元/㎡1、本案一期期139㎡中高層樓樓王產(chǎn)品均均價(jià)21500元/㎡，銷售速速度也比較較快，相比比之下明洲洲半島139㎡產(chǎn)品地塊塊雖升級(jí)但但樓幢沿街街，總體產(chǎn)產(chǎn)品力持平平，故21500元/㎡可做其毛毛坯價(jià)重要要參考。2、由于戶型型功能相差差無(wú)幾，170㎡產(chǎn)品選取取參考系的的總價(jià)可成成為其總價(jià)價(jià)參考。3、鑒于對(duì)市市場(chǎng)環(huán)境的的謹(jǐn)慎樂(lè)觀觀判斷及后后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)體體量不斷增增加，價(jià)格格定位不宜宜過(guò)于樂(lè)觀觀。4、考慮明洲半半島面積配比比因素，可小小幅調(diào)整139㎡/170㎡之間的差價(jià)價(jià)。產(chǎn)品力外影響響因素價(jià)格定位（毛毛坯）結(jié)論：：139㎡21500元/㎡，170㎡產(chǎn)品25000元/㎡參考面積參考項(xiàng)目面積戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)

（報(bào)價(jià)/客戶感知）裝修成本

（預(yù)估）溢價(jià)幅度139㎡江東府138㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)2500元/㎡2000元/㎡左右500元/㎡金茂府138㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)3500元/㎡2800元/㎡左右700元/㎡悅峰137㎡四房?jī)蓮d三衛(wèi)3000元/㎡2500元/㎡左右500元/㎡170㎡寧波中心186㎡三房?jī)蓮d三衛(wèi)5000元/㎡4000元/㎡左右1000元/㎡江東府185㎡四房?jī)蓮d三衛(wèi)3000元/㎡2400元/㎡左右600元/㎡金茂府186㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)5000元/㎡4000元/㎡左右1000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)及其其溢價(jià)因素價(jià)格定位（精精裝）結(jié)論：：139㎡26500元/㎡，170㎡產(chǎn)品30000元/㎡參考系是寧波波主力精裝高高端項(xiàng)目，精精裝標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)價(jià)與成本之間間通常有一定定溢價(jià)，絕對(duì)對(duì)值在500-1000元/㎡左右，表現(xiàn)現(xiàn)為溢價(jià)幅度度為20%左右。本案為精裝修修豪宅產(chǎn)品，，雅戈?duì)栍质鞘菍幉ňb豪豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目目打造者，另另外再結(jié)合明明洲整個(gè)項(xiàng)目目樹(shù)立的高端端形象及帶給給客戶的高品品質(zhì)感受。本本案精裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3500-4000元/㎡，可考慮溢價(jià)價(jià)至5000元成交均價(jià)測(cè)算算樓盤本案江東府金茂府寧波中心江山萬(wàn)里139在售均價(jià)？21600234002420021400170在售均價(jià)？23900295002620023700戶型四開(kāi)間朝南三開(kāi)間/四開(kāi)間500800三開(kāi)間500800三開(kāi)間600900三開(kāi)間600800學(xué)區(qū)華師大12年制櫻花小學(xué)600600未定600600新城實(shí)驗(yàn)300300惠風(fēng)書(shū)院300300樓層15層23層50050031層50050022層30030028層300300面積對(duì)比139、170138、185200300138、185100300185100100138、189100100面寬數(shù)14.1、17.8511.4、15.330030011.6、15.8530030010.250050011.9、16.05500400層高3.13.1、3.1503003.15、3.15-1003003.153003003.15-100300裝修品牌國(guó)際一線國(guó)際三線300300國(guó)際一線100100國(guó)際一線100100選裝30004000小區(qū)戶數(shù)219815200200317套100100340套100100609200200開(kāi)發(fā)商雅戈?duì)柸f(wàn)科-100-200方興100100綠城100100KK300300物業(yè)雅戈?duì)柸f(wàn)科-500-600金茂-綠城-600-800普羅旺斯00外立面石材+鋁板局部石材600600石材00玻璃幕墻200200石材干掛00一層架空4.2局部200200有00有005.2-200-200景觀視野一線甬新河中庭800800奉化江00差500500一線鄞州公園00合計(jì)加價(jià)36004100220031002500260050006500139對(duì)比均價(jià)2530028000256003260026700288002640030200139測(cè)算參考成交均價(jià)26225170測(cè)算參考成交均價(jià)29900柒高層棟均價(jià)配配價(jià)建議配價(jià)目的：根據(jù)每棟樓所所處的位置以以及資源稟賦賦差異,通過(guò)準(zhǔn)確、合合理的定價(jià)，，使得各樓棟能夠快速去化，從從而達(dá)到預(yù)期期的銷售目標(biāo)標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大化。配價(jià)考慮：南北樓幢差——E5地塊四幢中高高層，因前后后幢所享的景景觀資源及樓樓幢的視野采采光差異較大大，首先需要要制定前后樓樓幢的差價(jià).東西樓幢差——東邊兩幢靠中中央公園，而而西面兩幢緊緊鄰江澄路，，資源差異大大，需要制定定東西樓幢的的價(jià)差.東面的170戶型與西面的的139戶型，兩個(gè)戶戶型所屬客群群不同，制定定樓棟差.23#25#中庭景觀觀內(nèi)河水系系景觀+500元/平方日照+300元/平方干擾-200元/平方喜好+500元/平方景觀+200元/㎡日照-200元/㎡干擾-1000元/㎡南北樓棟差-139戶型A、景觀因素：25號(hào)樓南面有中中庭景觀，建建議加價(jià)200元/㎡，而23號(hào)樓西南面均均臨河景觀資資源較好，建建議23號(hào)樓加價(jià)500元/平方米B、日照因素：25號(hào)樓南面的23號(hào)樓高層，采采光、視野受受阻，建議減減200元/㎡，23號(hào)樓南面是6層的洋房，整整棟樓的視野野及采光都非非常好，建議議加價(jià)300元/㎡;C、干擾因素1:25號(hào)樓北面規(guī)劃劃大型醫(yī)院，，不適宜居住住，客戶抗性性較大，建議議減價(jià)700元/㎡;23號(hào)樓樓離離醫(yī)醫(yī)院院較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)且且間間隔隔25號(hào)樓樓，，影影響響不不大大，，建建議議適適當(dāng)當(dāng)減減價(jià)價(jià)-200元/㎡D、干擾擾因因素素2:25號(hào)樓樓受受南南面面的的配配電電房房以以及及東東面面的的車車行行出出入入口口影影響響，，相相比比23號(hào)樓離路路較近，，建議減減價(jià)300，23號(hào)樓道路路干擾因因素減價(jià)價(jià)100E、客戶喜好好，23號(hào)樓客戶戶喜好度度高，為為了合理理去化，，建議加加價(jià)500元/㎡;根據(jù)樓棟棟的景觀觀資源、、日照、、干擾、、客戶喜喜好等因因素制定定樓棟差差價(jià)規(guī)劃劃醫(yī)醫(yī)院院通過(guò)上圖圖定價(jià)因因素分析析，得出出23/25號(hào)樓差價(jià)價(jià)2000元整23/25號(hào)樓差價(jià)價(jià)序號(hào)定價(jià)因素25號(hào)樓23號(hào)樓A景觀資源200500B日照視野-200300C干擾1

(后面醫(yī)院）-700-200D干擾2（配電房、車行入口）-300-100D客戶喜好0500合計(jì)-10001000A、景觀因素素：從景觀觀資源來(lái)來(lái)看24號(hào)樓南面面有中庭庭景觀，，東面臨臨中央公公園，建建議加價(jià)價(jià)200，而22號(hào)樓東南南面均臨臨河景觀觀資源較較好，建建議22號(hào)樓加700元/平方米B、日照因素素：24號(hào)樓南面面是高層層，采光光、視野野受阻，，建議減減200元/㎡，22號(hào)樓南面面是6層的洋房房，整棟棟樓的視視野及采采光都非非常好，，建議加加價(jià)300元/㎡;C、干擾因素素:24號(hào)樓北面面規(guī)劃大大型醫(yī)院院，不適適宜居住住，客戶戶抗性較較大，建建議減價(jià)價(jià)700元/㎡;22號(hào)樓離醫(yī)醫(yī)院較遠(yuǎn)遠(yuǎn)且間隔隔25號(hào)樓，影影響不大大，建議議適當(dāng)減減價(jià)-200元/㎡D、干擾因素素2：24號(hào)樓受西西面車行行出入口口影響建建議減價(jià)價(jià)200E、客戶喜好好，22號(hào)樓客戶戶喜好度度高，為為了合理理去化，，建議加加價(jià)500元/㎡;F、明星產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)：：170戶型產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)，戶型型稀缺，，并且大大面積客客戶能承承受高溢溢價(jià)，為為了提高高項(xiàng)目利利潤(rùn)，建建議加價(jià)價(jià)800元/平方中央公園根據(jù)樓棟棟的景觀觀資源、、日照、、干擾、、客戶喜喜好等因因素制定定樓棟差差價(jià)南北樓棟棟差—170戶型景觀+200元/㎡日照-200元/㎡干擾-900元/㎡中庭景景觀觀內(nèi)河水水系系景觀+500元/㎡日照+300元/㎡干擾-200元/㎡喜好+500元/㎡溢價(jià)+1000元/㎡規(guī)劃劃醫(yī)醫(yī)院院22#24#通過(guò)上上圖定定價(jià)因因素分分析，，得出出22/24號(hào)樓差差價(jià)3000元整22/24號(hào)樓差差價(jià)序號(hào)定價(jià)因素24號(hào)樓22號(hào)樓A景觀資源200700B日照-200300C干擾-700-200D客戶喜好0500F產(chǎn)品溢價(jià)-200800合計(jì)-9002100E5地塊樓樓棟均均價(jià)分分布根據(jù)上上述定定價(jià)報(bào)報(bào)告得得出的的139㎡27000元/㎡，170㎡產(chǎn)品品30000元/㎡計(jì)算各各樓棟棟均價(jià)價(jià)24號(hào)樓170㎡29000元/㎡25號(hào)樓139㎡26000元/㎡22號(hào)樓170㎡32000元/㎡23號(hào)樓139㎡28000元/㎡本盤E5地塊總總計(jì)4幢，4幢高層層均價(jià)價(jià)28292元/㎡，139均價(jià)27000元/㎡，170均價(jià)30000元/㎡；E10地塊整整盤總總銷6.99億。整盤總銷產(chǎn)品幢號(hào)建筑面積單價(jià)總價(jià)高層224468.6232000142995840244776.5329000138519370237781.7628000217889280257709.5226000200447520總計(jì)

24736.43282926.99億THANKS!以上所所建議議的雅雅戈?duì)枲枴っ髦薨氚雿u（（139/170）定價(jià)價(jià)方案案妥否否？請(qǐng)董事事會(huì)討討論決決定謝謝1月月-2320:53:1720:5320:531月月-231月月-2320:5320:5320:53:171月-231月-2320:53:172023/1/520:53:179、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。20:53:1820:53:1820:531/5/20238:53:18PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2320:53:1820:53Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。