易居商業(yè)地產(chǎn)策劃思路培訓(xùn)前期策劃營(yíng)銷定位與

商業(yè)地產(chǎn)策劃思路培訓(xùn)1

商業(yè)地產(chǎn)，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！為什么？因?yàn)殚_發(fā)周期短、利潤(rùn)率高！當(dāng)然大家也知道風(fēng)險(xiǎn)高。從全國(guó)來看，人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠，但有多少項(xiàng)目是真正成功的呢？原因可能很多……與陳仁科一起探尋……2不成功的原因可能是——因?yàn)榈囟尾缓靡驗(yàn)橄M(fèi)者消費(fèi)實(shí)力低因?yàn)樯虡I(yè)環(huán)境差因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)手太強(qiáng)因?yàn)檎猩屉y度大……與陳仁科一起探尋……3

為什么等項(xiàng)目做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題？為什么直到最后才知道是這些問題造成了項(xiàng)目的不成功？這些問題難道是不能避免的嗎？這些問題難道是無(wú)法解決的嗎？這些問題是不是最核心的問題？究竟什么才是最核心的問題與陳仁科一起探尋……4我認(rèn)為，關(guān)鍵是——沒有賦予項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位怎樣做到準(zhǔn)確定位呢？與陳仁科一起探尋……5定位需要解決的幾個(gè)基本問題——市場(chǎng)缺什么？地塊最適合做什么？地理位置最適合做什么？你，想做什么？與陳仁科一起探尋……6第一層剖析:與陳仁科一起探尋……從商業(yè)形態(tài)來看……從商業(yè)業(yè)態(tài)來看……從商業(yè)層次來看……從消費(fèi)潛在需求來看……從商業(yè)格局來看……市場(chǎng)缺什么7從商業(yè)形態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)形態(tài)——各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀——各類商業(yè)形態(tài)運(yùn)作模式——各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系——各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色——各類商業(yè)形態(tài)的配套組成——各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景……步行街主題商場(chǎng)MALL專業(yè)市場(chǎng)住宅底商與陳仁科一起探尋……8從商業(yè)業(yè)態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)業(yè)態(tài)——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的價(jià)格水平——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)貨渠道——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關(guān)系——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)……餐飲

娛樂休閑數(shù)碼精品與陳仁科一起探尋……9從商業(yè)層次看，看什么？——市場(chǎng)上是否各個(gè)層次的商業(yè)都有——市場(chǎng)以哪一個(gè)或哪幾個(gè)的商業(yè)層次為主——各個(gè)層次的規(guī)模、比例——各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)怎樣……與陳仁科一起探尋……10從消費(fèi)潛在需求看，看什么？——消費(fèi)者的的需求真的都都被滿足了？？——為什么有有的消費(fèi)者去去外地購(gòu)物？？——這部分消消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有商品不不滿意在哪里？——這部分消消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所不滿意在哪里？——這部分消消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)服務(wù)不滿意意在哪里？……與陳仁科一起起探尋……11從商業(yè)格局看，看什么？——有多少個(gè)個(gè)商圈？各個(gè)個(gè)商圈怎樣的的規(guī)模？——各個(gè)商圈圈的相對(duì)位置置、距離——各個(gè)商圈圈功能、關(guān)系系——商圈是自自然形成的嗎嗎——政府層面面對(duì)商業(yè)的布布局規(guī)劃——項(xiàng)目在一個(gè)成成熟商圈內(nèi)，，競(jìng)爭(zhēng)激烈，，該怎么定位位？——項(xiàng)目不在成熟熟商圈內(nèi)，配配套不全、設(shè)設(shè)施不完善，，又該怎樣定位？？……與陳仁科一起起探尋……12案例一：江西西新余新鋼項(xiàng)項(xiàng)目新余市地處江西省中中西部，被譽(yù)譽(yù)為江西的““鋼城”。全全市總面積3178平方方公里，中心心城區(qū)面積30平方公里里，總?cè)丝?11.59萬(wàn)人（截止止2005年年底）,城區(qū)區(qū)人口超過40萬(wàn)。新余市房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)正處在在快速發(fā)展的的起跑階段，，雖然各項(xiàng)指指標(biāo)的基數(shù)較較小，但增長(zhǎng)長(zhǎng)速度飛快！！與陳仁科一起起探尋……13與陳仁科一起起探尋……14以洪客隆百貨貨為代表的大大型購(gòu)物中心心，以洪客隆隆商業(yè)街、抱抱石步行街為為代表的商業(yè)業(yè)步行街，以以東方巴黎家家居廣場(chǎng)為代代表的大型專專業(yè)市場(chǎng)，以以國(guó)美電器為為代表的主題題式商城和以以新一佳為代代表的超市………表明新余余市商業(yè)物業(yè)業(yè)多業(yè)態(tài)并存、、競(jìng)爭(zhēng)慘烈。。幾個(gè)主要項(xiàng)目目商業(yè)面積之之和竟達(dá)36.8萬(wàn)㎡，，加上規(guī)模較較小的商場(chǎng)及及零散分布的的街鋪，估計(jì)計(jì)新余市的商商業(yè)面積將達(dá)達(dá)到50萬(wàn)㎡㎡之巨，而新新余市區(qū)人口口僅為40萬(wàn)萬(wàn)，市區(qū)人口口與商業(yè)面積積之比為1：：1.25，，世界上最繁繁華的商業(yè)城城市——東京京，這個(gè)比例例才為1：1.7，香港港為1：1.3，供應(yīng)嚴(yán)重飽和和！市調(diào)發(fā)現(xiàn)與陳仁科一起起探尋……15面對(duì)如此激烈烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)場(chǎng)、面對(duì)如此此飽和的市場(chǎng)場(chǎng)，本項(xiàng)目該該如何突圍？與陳仁科一起起探尋……16在對(duì)勝利北路路東面和西面面兩個(gè)方向的的人流量進(jìn)行行不同季節(jié)、、不同時(shí)段的的多次實(shí)地測(cè)測(cè)量后，我們們發(fā)現(xiàn)，18～28歲年年齡段的人流流占據(jù)人流總總量的比例平平均高達(dá)6成成。即使把對(duì)人群群年齡估算的的誤差因素考考慮在內(nèi)，我我們?nèi)匀豢梢砸缘贸鼋Y(jié)論：：勝利北路南南來北往的人人流中，年輕人占據(jù)了了大部分。相對(duì)高端消費(fèi)費(fèi)的群體，這這一群體單次次消費(fèi)能力可可能不是最強(qiáng)強(qiáng)，但他們卻卻是消費(fèi)頻次次最高(一有有閑暇時(shí)間就就會(huì)逛街購(gòu)物物)、消費(fèi)欲欲望最強(qiáng)烈(每次逛街都都會(huì)花點(diǎn)錢出出去)的。他們的購(gòu)買力力是不容被忽忽視的。另外一組市調(diào)調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方方向與陳仁科一起起探尋……17于是，我們?yōu)闉轫?xiàng)目定位為為直接指向年年輕消費(fèi)群體體的——核心商圈最時(shí)時(shí)尚的潮流基基地潮樓與陳仁科一起起探尋……18地塊與城市的的關(guān)系地塊與區(qū)域的的關(guān)系地塊與市場(chǎng)的的關(guān)系地塊與周邊環(huán)環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技技術(shù)指標(biāo)第二層剖析：：地塊最適合做做什么？與陳仁科一起起探尋……19城市的戰(zhàn)略定定位城市的總體規(guī)規(guī)劃城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)城市的歷史文文化地塊與城市的的關(guān)系與陳仁科一起起探尋……20地塊與區(qū)域的的關(guān)系區(qū)域在城市中中的地位區(qū)域的總體規(guī)規(guī)劃區(qū)域的市政配配套區(qū)域的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特特點(diǎn)區(qū)域的人口特特征與陳仁科一起起探尋……21地塊與市場(chǎng)的關(guān)系房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開發(fā)量、租售總量房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)消費(fèi)者特征消費(fèi)者習(xí)慣與陳仁科一起起探尋……22地塊與周邊邊環(huán)境的關(guān)關(guān)系地塊周邊的的自然環(huán)境境地塊周邊的的市政配套套地塊周邊的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手地塊周邊的的交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)與陳仁科一一起探尋………23地塊與規(guī)劃設(shè)計(jì)用地性質(zhì)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)地塊四至與陳仁科一一起探尋………24從案例中闡闡述地塊研研究的重要要性！需要說明的的是，案例例和案例不不同，其分分析的重點(diǎn)點(diǎn)可能也有有所不同。。與陳仁科一一起探尋………案例解析25分宜縣——地處贛西中中部，為新新余市轄縣縣，距省會(huì)會(huì)南昌178公里。?？偯娣e1389平方方公里，總總?cè)丝?0.98萬(wàn)萬(wàn)，其中城城區(qū)面積8.8平方方公里，城城區(qū)常住人人口6.2萬(wàn)。礦產(chǎn)資源豐豐富。工業(yè)基礎(chǔ)扎扎實(shí)。連續(xù)兩年被被授予“全全省綜合經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先先進(jìn)縣”。。案例二：江江西分宜項(xiàng)項(xiàng)目與陳仁科一一起探尋………26與陳仁科一一起探尋………27地塊基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)與陳仁科一一起探尋………28地塊現(xiàn)狀與陳仁科一一起探尋………29面對(duì)這樣一一個(gè)項(xiàng)目大家覺得該該如何入手手呢？在對(duì)城市、、對(duì)地塊都都有了一定定的了解之之后，我們們一起來層層層剖析這這個(gè)項(xiàng)目吧吧！與陳仁科一一起探尋………30八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)發(fā)，之一項(xiàng)目原以商業(yè)為主主。住宅僅僅占44780㎡，，商業(yè)為59900㎡，總建建104680㎡，，容積率1.6?，F(xiàn)現(xiàn)在地價(jià)翻翻倍，那么么，容積率率必然提高高，這就提提出一個(gè)問問題：現(xiàn)在項(xiàng)目是是以商業(yè)為為主，還是是以住宅為為主？與陳仁科一一起探尋………31八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)發(fā)，之二如果以住宅宅為主，過過多商業(yè)面面積必然出出現(xiàn)兩個(gè)問問題：1.過多商商業(yè)布局必必然會(huì)影響響住宅的布布局，商住住混建，肯肯定會(huì)降低低住宅品質(zhì)質(zhì)。2.過多商商業(yè)必然會(huì)會(huì)帶來招商商難的困局局。招商如如果緩慢，，是否會(huì)對(duì)對(duì)項(xiàng)目收益益產(chǎn)生影響響，招商緩緩慢肯定會(huì)會(huì)影響項(xiàng)目目的銷售。。與陳仁科一一起探尋………32八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)發(fā)，之三該區(qū)域需要要一個(gè)較為為大型的超超市及較為為集中的商商業(yè)配套。。但卻有以以下幾個(gè)問問題：1.本本縣城商業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)并不不十分發(fā)達(dá)達(dá)。城中幾幾條商業(yè)街街以國(guó)內(nèi)二二、三線服服裝品牌為為主，且品品牌數(shù)不多多。2.分分宜離新余余市僅半小小時(shí)路程，，且交通非非常便利。。較高和較較集中的消消費(fèi)一般會(huì)會(huì)選擇新余余。3.縣縣城城成成熟熟的的老老商商圈圈商商業(yè)業(yè)不不夠夠發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，那那么么新新區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)又又怎怎能能快快速速形形成成呢呢？？與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………33八點(diǎn)點(diǎn)思思考考解密密該項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)，之之四項(xiàng)目目的的商商業(yè)業(yè)面面積積。。商業(yè)業(yè)面面積積越越大大，，其其收收益益越越高高。。商業(yè)業(yè)面面積積越越大大，，銷銷售售當(dāng)當(dāng)然然越越難難。。銷售售不不出出去去，，對(duì)對(duì)開開發(fā)發(fā)商商的的資資金金壓壓力力將將越越大大。。那么么，，到到底底建建多多少少商商業(yè)業(yè)面面積積最最合合適適呢呢？？與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………34八點(diǎn)點(diǎn)思思考考解密密該項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)，之之五目前前分分宜宜的的住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較好好，，但但整整體體價(jià)價(jià)格格不不高高，，在在土土地地成成本本增增加加了了一一倍倍的的前前提提下下，，如如果果仍仍按按現(xiàn)現(xiàn)在在的的住住宅宅價(jià)價(jià)格格銷銷售售，，開開發(fā)發(fā)商商的的收收益益就就沒沒有有想想象象中中的的大大。。而而要要提提高高住住宅宅價(jià)價(jià)格格，，要要看看整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)如如何何，，還還要要看看項(xiàng)項(xiàng)目目如如何何定定位位。。但本項(xiàng)目的地地塊在新城中中雖然是中心心位置，但作作為住宅用地地卻并非是王王中之王。如如果其它地塊塊迅速開工，，與本項(xiàng)目同同期進(jìn)行，其其競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度必必然會(huì)加大。。與陳仁科一起起探尋……35八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)，之六項(xiàng)目呈方正形形狀，但一條條20米寬的的馬路將本項(xiàng)項(xiàng)目從中隔斷斷，這對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的整體規(guī)規(guī)劃肯定會(huì)有有影響，特別別是作為一個(gè)個(gè)完整的小區(qū)區(qū)，內(nèi)部環(huán)境境設(shè)計(jì)肯定會(huì)會(huì)顯得捉襟見見肘。這對(duì)項(xiàng)目的品品質(zhì)和層次都都會(huì)有影響，，如何規(guī)避并并化劣勢(shì)為優(yōu)優(yōu)勢(shì)是一個(gè)考考人的課題。。與陳仁科一起起探尋……36八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)，之七項(xiàng)目的主入口口如何選擇非非常重要?，F(xiàn)在項(xiàng)目四面面臨路，都可可作為主入口口，但是主入入口只有一個(gè)個(gè)。如何選擇則要要看整個(gè)項(xiàng)目目是以照顧住住宅為主，還還是以照顧商商業(yè)為主。不不同的重點(diǎn)則則有不同的選選擇。與陳仁科一起起探尋……37八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)，之八項(xiàng)目商業(yè)面積積如何分配，，直接關(guān)系到到項(xiàng)目的招商商、銷售、營(yíng)營(yíng)運(yùn)等系列問問題。大型超市是必必要的，而品品牌商家是很很難進(jìn)駐縣城城一級(jí)的。那那么不招品牌牌，對(duì)項(xiàng)目的的帶動(dòng)作用又又有多大呢？？其它的商業(yè)（（主要是指臨臨街商鋪）的的業(yè)態(tài)到底以以什么為主。。如果整體商商業(yè)面積過大大，僅靠服裝裝等常規(guī)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)是難以以滿足的。商業(yè)面積不宜宜過大。商圈圈的建立都是是需要經(jīng)過漫漫長(zhǎng)的時(shí)間積積累達(dá)到的。。如果在短時(shí)時(shí)間不能完成成80％的招招商，肯定會(huì)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整整體銷售產(chǎn)生生影響，而想想在項(xiàng)目開售售時(shí)以這么大大面積的商業(yè)業(yè)招商，其難難度可想而知知。與陳仁科一起起探尋……38從以上八點(diǎn)思考方向去展開深深入的研究，，并逐一找到到思考的結(jié)果果，那么就能能清晰的洞察察到本項(xiàng)目的的定位方向、、精準(zhǔn)的制定定出項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃原則，并并為之后的推推廣、銷售工工作做好鋪墊墊！有必要說明一一點(diǎn)，我們不是專專業(yè)的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)院，很多多發(fā)展商要求求我們出圖紙紙、做設(shè)計(jì)，，這些我們是是沒法做到的的。我們通過過研究，提供供的是規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則和其中的關(guān)鍵、核心的問題！與陳仁科一起起探尋……39與陳仁科一起起探尋……第三層剖析:地理位置適合合做什么？位于商圈中，，還是商圈外外？交通網(wǎng)絡(luò)的分分布？人流動(dòng)向如何何？商氣怎樣走向向？相鄰建筑的影影響？……40與陳仁科一起起探尋……案例三：廣州州人防商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目切入點(diǎn)1——項(xiàng)目位于天河河的核心商圈圈,向來是以以相對(duì)高檔次次商品為消費(fèi)費(fèi)概念的，地地下城防能否否延續(xù)這種高高檔次消費(fèi)概概念。廣州的地下城城防商業(yè)如流流行前線、康康王城、五月月花、動(dòng)漫星星城等卻都不不是高檔消費(fèi)費(fèi)。如果改變消費(fèi)費(fèi)檔次，其已已有的消費(fèi)群群體是否會(huì)接接受？不能接受就意意味著必須選選擇新的消費(fèi)費(fèi)群體，而他他們?cè)谀睦锬啬兀?1與陳仁科一起起探尋……切入點(diǎn)2——天河城商圈的的業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)非非常激烈，要要想尋找新的的突破點(diǎn)比較較困難。商家在進(jìn)駐駐前不不可能能不考考慮此此類問問題，，這直直接影影響到到項(xiàng)目目前期期的招招商、、放租租等環(huán)環(huán)節(jié)。。42與陳仁仁科一一起探探尋………切入點(diǎn)點(diǎn)3——在檔次次上進(jìn)進(jìn)行區(qū)區(qū)分，，那么么無(wú)疑疑又會(huì)會(huì)仿制制出第第二個(gè)個(gè)流行行前線線。這這就決決定了了必然然和真真正的的流行行前線線進(jìn)行行消費(fèi)費(fèi)群的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。但是，，消費(fèi)費(fèi)者是是有一一定的的消費(fèi)習(xí)習(xí)慣的，要要改變變這種種習(xí)慣慣需花花很大大力氣氣，而而且還還有一一個(gè)較較長(zhǎng)的的過程程，這這些肯肯定是是商家家選址址前著著重考考慮的的重要要因素素。43與陳仁仁科一一起探探尋………切入點(diǎn)點(diǎn)4——廣州是是創(chuàng)業(yè)業(yè)的天天堂，，商家家品牌牌多，，可供供選擇擇多。。天河商商圈創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的的成本相對(duì)較較高，，這必必然限限制了了部分分客戶戶，而而大品品牌是是否愿愿意進(jìn)進(jìn)入地地下現(xiàn)現(xiàn)在還還無(wú)法法考量量。44與陳仁仁科一一起探探尋………切入點(diǎn)點(diǎn)5——本項(xiàng)目目由于于無(wú)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，極有有可能能只能能租不不能賣賣。這就決決定了了投資資客只只限于于二手手的短短期炒炒作，，更多多的則則集中中在經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者，客戶面面必然大大大縮縮減。。45與陳仁仁科一一起探探尋………切入點(diǎn)點(diǎn)6——人防商商業(yè)最最大的的難題題是如如何將將地上上的人人流、、商氣氣引入入地下下，這這除了了項(xiàng)目目定位位、業(yè)業(yè)態(tài)組組合準(zhǔn)準(zhǔn)確外外，在在建筑筑形式式、標(biāo)標(biāo)志識(shí)識(shí)別、、入口口處理理、交交通導(dǎo)導(dǎo)線、、裝修修風(fēng)格格等都都必須須有獨(dú)獨(dú)特的的個(gè)性。但人防防最大大的局局限是是在建建筑、、入口口等方方面不不能做做更多多的設(shè)設(shè)計(jì)和和處理理。46與陳仁科一一起探尋………切入點(diǎn)7——天河城人防防商業(yè)由南南北兩端組組成，現(xiàn)南南段已開始始招商。該段定位是是否準(zhǔn)確、、招商是否否成功、業(yè)業(yè)態(tài)是否統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃、、后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)是否順利利將直接影影響到本項(xiàng)項(xiàng)目，而這這一因素則則是我方不可控制的。47與陳仁科一一起探尋………切入點(diǎn)8——南段雖然與與本段一路路之隔，但但商業(yè)價(jià)值顯然大于本本段。在南南段定位準(zhǔn)準(zhǔn)確的前提提下，本段段是否承接接它的定位位？如果承接，，本段價(jià)值則必然低于于南段，如如果區(qū)別定定位，又如如何與其保保持協(xié)調(diào)、、和諧？畢畢竟整體上上這是一個(gè)個(gè)項(xiàng)目。48與陳仁科一一起探尋………切入點(diǎn)9——如果南段定定位不準(zhǔn)確確、招商不不成功，本本段如何擺擺脫其不良影響，另辟捷徑徑？除了與其協(xié)協(xié)商外，最最可能的就就是改變其其業(yè)態(tài)組合合。但尋找新的的業(yè)態(tài)不僅僅困難，而而且北端僅僅有一萬(wàn)多多平方的規(guī)規(guī)模，是否否能夠支撐撐也是一大大問題。49與陳仁科科一起探探尋………切入點(diǎn)10——本段最大大的難題題是負(fù)二二層的招招商和招招租，如如果其業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)法法與負(fù)一一層承接，則必須須考慮其其他業(yè)態(tài)態(tài)，而這這種業(yè)態(tài)態(tài)又必須須和負(fù)一一層的消消費(fèi)相銜接，但又不不能影響響整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的檔檔次和環(huán)環(huán)境。50與陳仁科科一起探探尋………以上只是是對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目的初初步思考考，這些些將是項(xiàng)項(xiàng)目開展展下一步步工作的的方向和和范圍。。尤其是是為項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)研究指指明了方方向。51與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………第四四層層剖剖析析:你，，想想做什什么么？？對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)、、地地塊塊、、地地理理位位置置進(jìn)進(jìn)行行了了詳詳盡盡的的分分析析后后，，定定位位的的基基本本方方向向就就確確定定了了。。也也許許開開發(fā)發(fā)商商的的選選擇擇會(huì)會(huì)很很多多————但最最適適合合的的選選擇擇卻卻只只有有一一個(gè)個(gè)??！52與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………那么么項(xiàng)項(xiàng)目目真真正正適適合合做做什什么么？？如如何何切切入入到到準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的定定位位？？準(zhǔn)確確的的項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位必必須須從從終端端消消費(fèi)費(fèi)者者的研究究開始始！我認(rèn)為為———53與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………終端端消消費(fèi)費(fèi)者者的的研研究究是是研研究究什什么么？？那么么54與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………終端端消消費(fèi)費(fèi)者者研研究究其一一是否當(dāng)?shù)厝嘶榉裎幕瘜哟涡詣e職業(yè)收入水平家庭結(jié)構(gòu)年齡終端消費(fèi)者人口特征55與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………終端端消消費(fèi)費(fèi)者者研研究究其二二終端消費(fèi)者群體的區(qū)分按年齡區(qū)分按收入水平區(qū)分按地域來源區(qū)分按家庭內(nèi)地位區(qū)分按職業(yè)區(qū)分56與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………終端端消消費(fèi)費(fèi)者者研研究究其三三不同消費(fèi)群體各自的……消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)偏好消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)實(shí)力57與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………終端端消消費(fèi)費(fèi)者者研研究究其三三消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)地點(diǎn)消費(fèi)頻次消費(fèi)層次……消費(fèi)偏好休閑消費(fèi)健康消費(fèi)……生活消費(fèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)飲食服飾日常用品……58與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………終端端消消費(fèi)費(fèi)者者研研究究其四四因?yàn)闉樗砸员乇仨氻氁粋€(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)是是不不可可能能滿滿足所所有有消消費(fèi)費(fèi)群群體體需需求求的的??！找出出各各個(gè)個(gè)消消費(fèi)費(fèi)群群體體的的共共性性和和個(gè)個(gè)性性??！59與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………終端端消消費(fèi)費(fèi)者者研研究究其五五通過過各各個(gè)個(gè)消消費(fèi)費(fèi)群群體體共共性性和和個(gè)個(gè)性性的的研研究究把各各個(gè)個(gè)消消費(fèi)費(fèi)群群體體進(jìn)進(jìn)行行并并類類和和分分類類主力力消消費(fèi)費(fèi)群群體體次主主力力消消費(fèi)費(fèi)群群體體特殊消消費(fèi)群群體主力消消費(fèi)群群體的特性性揭示項(xiàng)項(xiàng)目的的定位位方向向！60與陳仁仁科一一起探探尋………案例四四：廣廣州天天河商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目位位于天天河長(zhǎng)長(zhǎng)湴村村偏離離天河河區(qū)主主要商商圈，，可以以說是是一個(gè)個(gè)還沒沒發(fā)展展起來來的區(qū)區(qū)域。。商業(yè)環(huán)環(huán)境較較差、、檔次次較低低、交交通混混亂、、人口口素質(zhì)質(zhì)參差差不齊齊。這里機(jī)機(jī)會(huì)大大于風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。無(wú)需在在規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)方面面投入入過多多精力力，而而是集集中研研究如如何把把握好好機(jī)會(huì)會(huì)，爭(zhēng)爭(zhēng)取最最大利利潤(rùn)。。因此我我們必必須找找出影影響利利潤(rùn)最最大化化的關(guān)關(guān)鍵之之點(diǎn)。。焦點(diǎn)———61與陳仁仁科一一起探探尋………關(guān)鍵之之點(diǎn)一：如何確確立項(xiàng)項(xiàng)目在在該市市場(chǎng)的的江湖湖地位位目前長(zhǎng)長(zhǎng)湴村村商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目還不不是很很多，，其檔檔次也也不是是很高高。這這為本本項(xiàng)目目的定定位留留下了了較大大的回回旋余余地。。本項(xiàng)目目雖然然不是是最大大，但但近3萬(wàn)方方的規(guī)規(guī)模也也不算算小。。那么擺擺在面面前的的有兩兩種選選擇：：一是迎迎合現(xiàn)現(xiàn)在市市場(chǎng)的的表面面需求求，穩(wěn)穩(wěn)中求求利。。二是適適度超超前，，做強(qiáng)強(qiáng)做高高！不不是最最大的的，但但是最最好的的！62與陳仁仁科一一起探探尋………要確定定終端端消費(fèi)費(fèi)者的的真正正需求求，首首先必必須確確認(rèn)消消費(fèi)群群體的的特性性，即即消費(fèi)費(fèi)群體體的………從區(qū)域域人口口特點(diǎn)點(diǎn)看，，主要要由四四大塊塊組成成：原原住居居民、、新型型社區(qū)區(qū)居民民、大大學(xué)生生、流流動(dòng)人人口。。新型社區(qū)區(qū)居民比比重越來來越大，，大學(xué)生生成為第第二大居居住群體體。我們研究究消費(fèi)者者必須首首先研究究這兩大大群體。。在徹底研研究透了了主要消消費(fèi)群體體的真實(shí)實(shí)需求后后，就可可以確定定項(xiàng)目的的建筑風(fēng)風(fēng)格、業(yè)業(yè)態(tài)定位位、商家家取向、、功能配配套、甚甚至裝修修標(biāo)準(zhǔn)。。關(guān)鍵之點(diǎn)點(diǎn)二：如何何確定區(qū)區(qū)域主要要終端消費(fèi)群體體的真實(shí)實(shí)消費(fèi)需需求63與陳仁科科一起探探尋………本項(xiàng)目面對(duì)的的終端消費(fèi)群群大致分為四四類，而消費(fèi)費(fèi)層次卻相差差很大，消費(fèi)費(fèi)特性也各有有不同。不同的消費(fèi)群群體是很難在在同一消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所消費(fèi)的。。如果生拉硬硬扯，必然是是失去所有的的消費(fèi)者。同時(shí)滿足三類類消費(fèi)群，組組合矛盾將會(huì)會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)項(xiàng)目的整體形形象、層次，，專門只滿足足某類群體，，但因受區(qū)域域環(huán)境和區(qū)域域人口的限制制，任何單一一的類別都無(wú)無(wú)法支撐整個(gè)個(gè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)。。這對(duì)矛盾如何何解決，必須須提升到一個(gè)個(gè)重要高度來來認(rèn)識(shí)。關(guān)鍵之點(diǎn)三：如何處理必然然出現(xiàn)的業(yè)態(tài)態(tài)組合矛盾64與陳仁科一起起探尋……功能定位是指指項(xiàng)目準(zhǔn)備做做成什么商業(yè)業(yè)形式，定位位基礎(chǔ)來自于于兩個(gè)方面：：一是對(duì)終端消消費(fèi)者的研究究和判斷；二是對(duì)區(qū)域市市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)環(huán)境的研究究和分析。關(guān)鍵之點(diǎn)四：項(xiàng)目的功能定定位決定項(xiàng)目目的成敗65與陳仁科一起起探尋……現(xiàn)在我們得知知本區(qū)域最大大的消費(fèi)群體體，那我們重重點(diǎn)要研究的的是這兩類群群體之間的關(guān)關(guān)系。比如周周邊社區(qū)居住住者多為年輕輕人（20-35），那那么他們與大大學(xué)生就會(huì)有有很多共性。。如果社區(qū)居居住者都是有有較高文化層層次，如大學(xué)學(xué)教師，他們們與大學(xué)生也也會(huì)有很多共共性。這種共共性就是我們們定位的基礎(chǔ)礎(chǔ)之一，也就就是說針對(duì)這這種共性的定定位即可滿足足大部分居住住者的消費(fèi)需需求，又可滿滿足大學(xué)生的的消費(fèi)需求，，也就滿足了了本區(qū)域大部部分消費(fèi)群體體的需求。而對(duì)區(qū)域商商業(yè)環(huán)境的的研究主要要是各商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、功能、、檔次、商商品陳列、、商品品類類的了解，，舉例說：：如果所有有的商業(yè)都都是以休閑閑娛樂為主主，這說明明兩個(gè)問題題，一是消消費(fèi)群體認(rèn)認(rèn)同該區(qū)域域是休閑娛娛樂的最佳佳消費(fèi)場(chǎng)所所，休閑消消費(fèi)有很大大的市場(chǎng)，，項(xiàng)目可以以繼續(xù)定位位休閑類。。二是消費(fèi)費(fèi)群體只認(rèn)認(rèn)同該區(qū)域域是休閑娛娛樂的最佳佳消費(fèi)場(chǎng)所所，一個(gè)““只”字說說明本區(qū)域域其他的商商業(yè)不能滿滿足廣大消消費(fèi)群體的的需求，也也就昭示著著其他商業(yè)業(yè)有很大的的運(yùn)作空間間，或者說說其他商業(yè)業(yè)還有很大大的提升空空間，那么么項(xiàng)目定位位就可以搶搶占這個(gè)空空白點(diǎn)。66與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………招不不來來城市發(fā)展的趨勢(shì)就是城市空心化。隨著城市的發(fā)展，邊緣區(qū)域的現(xiàn)狀很快就會(huì)得到極大的改善，這是毋庸置疑的。關(guān)鍵是這個(gè)“很快”到底需要多長(zhǎng)時(shí)間？商家們等的就是這個(gè)“很快”。那么作為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，面對(duì)商家的這種等待，其招商思路就必須區(qū)別于市中心項(xiàng)目的招商！關(guān)鍵鍵之之點(diǎn)點(diǎn)五：：城市市邊邊緣緣區(qū)區(qū)域域招招商商的的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)思思考考67與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………以上上是是我我們們對(duì)對(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)湴湴村村項(xiàng)項(xiàng)目目的的初初步步理理解解和和思思考考。。這這里里展展示示了了一一種種在在接接觸觸到到一一個(gè)個(gè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目之之后后，，作作為為策策劃劃人人應(yīng)應(yīng)有有的的思維維方方式式、、思思維維邏邏輯輯、、思思維維范范圍圍、、思思維維聚聚焦焦等等等??！68與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………如何何研研究究呢呢？？那么么市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查是是基基礎(chǔ)礎(chǔ)??！69與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………市調(diào)調(diào)就就是是踩踩盤盤;市調(diào)調(diào)什什么么人人都都會(huì)會(huì)做做，，隨隨便便找找?guī)讕讉€(gè)個(gè)員員工工就就了了事事;市調(diào)調(diào)是是一一個(gè)個(gè)不不需需要要花花費(fèi)費(fèi)太太多多時(shí)時(shí)間間的的工工作作;市調(diào)調(diào)的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)真真正正作作用用不不大大;市調(diào)就是是針對(duì)某某個(gè)問題題去了解解解決的的方法。。很多開發(fā)商是是這樣理解市調(diào)的———70與陳仁科科一起探探尋………1、請(qǐng)專業(yè)市市調(diào)公司司進(jìn)行市市調(diào);2、自行行組織員員工進(jìn)行行簡(jiǎn)單的的市調(diào);3、自自己去去踩盤盤;4、請(qǐng)請(qǐng)代理理公司司進(jìn)行行市調(diào)調(diào)。很多開發(fā)商商是這這樣實(shí)施市調(diào)的的———71與陳仁仁科一一起探探尋………這是正正確的的態(tài)度度嗎？？這是正正確的的方法法嗎？？這樣做做能給給項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)帶來來正確確的指指導(dǎo)嗎嗎？不?。。槭裁疵?？你們真真正了了解市市調(diào)的的作用用嗎？？72與陳仁仁科一一起探探尋………首先，，專業(yè)業(yè)市調(diào)調(diào)公司司不懂懂房地地產(chǎn)，，在設(shè)設(shè)置問問卷、、訪問問、踩踩盤等等方面面都無(wú)無(wú)法和和房地地產(chǎn)開開發(fā)聯(lián)聯(lián)系起起來，，他們們采摘摘的數(shù)數(shù)據(jù)也也許真真實(shí)、、客觀觀，但但可用用性不不強(qiáng)。。因?yàn)椤?3與陳仁仁科一一起探探尋………因?yàn)椤孕薪M組織員員工市市調(diào)，，因?yàn)闉椴粚I(yè)，，市調(diào)調(diào)的方方法、、內(nèi)容容、數(shù)數(shù)據(jù)都都無(wú)法法保證證真實(shí)實(shí)、科科學(xué)、、客觀觀。74與陳仁仁科一一起探探尋………因?yàn)椤缺P，，就更更簡(jiǎn)單單了。。它只是是市調(diào)調(diào)的其其中一一個(gè)方方面的的內(nèi)容容，即即使去去踩盤盤的不不是專專業(yè)的的營(yíng)銷銷人員員也很很難真真實(shí)、、準(zhǔn)確確、全全面地地了解解一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的情情況。。75與陳仁仁科一一起探探尋………因?yàn)椤詈笫鞘钦?qǐng)代代理公公司做做市調(diào)調(diào)，我我可以以說絕絕大部部分的的代理理公司司的策策劃、、營(yíng)銷銷人員員沒經(jīng)經(jīng)過專專門市市調(diào)培培訓(xùn)的的，市市調(diào)畢畢竟是是一個(gè)個(gè)專門門的行行業(yè)，，既然然是專專門的的行業(yè)業(yè)，就就有其其一定定的專專業(yè)性性、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和技術(shù)術(shù)含量量。所所以代代理公公司市市調(diào)做做的更更多的的就是是踩盤盤。76與陳仁仁科一一起探探尋………以上四四種手法都都因其其自身身的局局限而而無(wú)法法真正正全面面、真真實(shí)、、客觀觀、科科學(xué)、、準(zhǔn)確確地反反映我我們項(xiàng)項(xiàng)目所所處的的市場(chǎng)場(chǎng)狀況況。那么，，市調(diào)調(diào)到底底是個(gè)個(gè)什么么流程呢？77與陳仁仁科一一起探探尋………市調(diào)目的研究問卷設(shè)置人員安排禮品購(gòu)置市調(diào)人員培訓(xùn)訪問布點(diǎn)正確市市調(diào)流流程78與陳仁仁科一一起探探尋………問卷設(shè)設(shè)置：1、問問卷以以不超超過兩兩頁(yè)為為宜；；2、問問卷調(diào)調(diào)查時(shí)時(shí)間不不宜超超過15分分鐘；；3、跳跳問的的設(shè)置置；4、不不應(yīng)設(shè)設(shè)置敏敏感性性問題題5、不不應(yīng)設(shè)設(shè)置尷尷尬性性問題題6、………市調(diào)人人員培培訓(xùn)：1、不不要誘誘導(dǎo)性性提問問；2、兩兩人一一組，，分工工協(xié)作作；3、不不宜讓讓受訪訪者自自己填填寫問問卷；；4、………取樣：1、年年齡分分布；；2、性性別分分布；；3、攔攔截隔隔取樣樣；4、入入戶跳跳躍取取樣；；注意事事項(xiàng)79與陳仁仁科一一起探探尋………實(shí)地觀察郵寄訪問產(chǎn)品流質(zhì)研究日記式調(diào)查網(wǎng)上調(diào)查……電話訪問座談會(huì)深度訪問入戶訪問街頭攔截訪問正確的市調(diào)方法80與陳仁仁科一一起探探尋………案例五五：重重慶巫巫山項(xiàng)項(xiàng)目依據(jù)巫山縣縣總體規(guī)劃劃和戰(zhàn)略定定位，考察察現(xiàn)有城市市的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，如何何打造一個(gè)個(gè)城市新的的特色商圈圈。巫山現(xiàn)有商商圈內(nèi)的各各個(gè)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)間如何何互補(bǔ)、是是否存在空空白了解巫山各各階層消費(fèi)費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者者、投資者者的消費(fèi)偏偏好、習(xí)慣慣和消費(fèi)能能力，以及及對(duì)商業(yè)整整體定位、、業(yè)態(tài)定位位、目標(biāo)商商家定位、、商圈業(yè)態(tài)態(tài)定位奠定定基礎(chǔ)在新商圈內(nèi)內(nèi)，如何從從業(yè)態(tài)定位位上找準(zhǔn)項(xiàng)項(xiàng)目的破市市點(diǎn)確定市調(diào)目目的81與陳仁科一一起探尋………調(diào)查時(shí)間：：2008年年*月8日日——*月月21日被訪問對(duì)象象：年齡20——60歲之之間訪問形式式：□消費(fèi)費(fèi)者及購(gòu)購(gòu)房者：：街頭攔攔截問問卷調(diào)調(diào)查電電話咨咨詢□經(jīng)營(yíng)營(yíng)者：入入戶訪問問問問卷調(diào)查查訪問時(shí)間間：每個(gè)樣本本約10-15分鐘討論市調(diào)調(diào)布署82與陳仁科科一起探探尋………1、實(shí)地地踩盤調(diào)調(diào)查（實(shí)實(shí)地觀察察）對(duì)巫山主主要商業(yè)業(yè)街區(qū)、、典型商商場(chǎng)、在在售商業(yè)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行實(shí)地地調(diào)查。。對(duì)巫山山主商圈圈實(shí)地觀觀察。2、目標(biāo)標(biāo)訪談A、消費(fèi)費(fèi)者隨機(jī)機(jī)抽樣訪訪問B、經(jīng)營(yíng)營(yíng)商家入入戶訪問問C、投資資者問卷卷調(diào)查3、政府府相關(guān)職職能部門門向巫山縣縣規(guī)劃局局了解城城市未來來規(guī)劃以以及項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展方向向，還有有統(tǒng)計(jì)局局、招商商局等等等4、網(wǎng)上上查詢查詢政府府及行業(yè)業(yè)信息網(wǎng)網(wǎng)站，收收集基礎(chǔ)礎(chǔ)資料選擇市調(diào)調(diào)方法83與陳仁科科一起探探尋………制定市調(diào)調(diào)時(shí)間84與陳仁科科一起探探尋………85與陳仁科科一起探探尋………86與陳仁科科一起探探尋………87與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………88與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………89與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………90與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………91與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………92與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………93與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………94與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………95與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………96與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………97與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………98與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………99與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………100與陳仁科一起起探尋……案例六：哈爾爾濱景陽(yáng)街項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)商原有定定位：現(xiàn)代化化辦公用品批批零中心濱城財(cái)富富港開發(fā)商定位依依據(jù)：景陽(yáng)街做為““辦公用品市市場(chǎng)”在哈爾爾濱已經(jīng)家喻喻戶曉，本項(xiàng)項(xiàng)目所在地段段處于景陽(yáng)街街“亞核心商商圈”，成熟熟的辦公用品品氛圍仍舊沖沖擊到本項(xiàng)目目；如果脫離辦公公用品而標(biāo)新新立異定位其其它產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)，恐怕有““賠了夫人又又折兵”之嫌嫌，本身的地地段價(jià)值、商商業(yè)氛圍將蕩蕩然無(wú)存。Officebox101與陳仁科一起起探尋……市調(diào)發(fā)現(xiàn)：市市場(chǎng)難以支撐撐這一定位項(xiàng)目地面交通通路況差，車車道狹窄、閉閉塞。項(xiàng)目正正對(duì)景陽(yáng)高架架橋，兩者水水平距離約為為5米，項(xiàng)目目地面與高架架橋面高差3米多。項(xiàng)目目北側(cè)江龍大大廈處路面寬寬僅4米，而而項(xiàng)目東側(cè)道道路又雜亂不不暢。項(xiàng)目西西側(cè)是是電纜纜廠（（哈爾爾濱哈哈纜廠廠）和和物流流業(yè)（（威龍龍物流流、老老董頭頭物流流）及及倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)，且且衛(wèi)生生狀況況差。。景陽(yáng)文文教商商圈日日益飽飽和、、同業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)明顯顯。項(xiàng)目雖雖處于于文教教商圈圈內(nèi)，，但只只是一一個(gè)端端點(diǎn)的的位置置。文文教人人流和和商氣氣都已已被高高架橋橋和南南極街街所截截?cái)唷?02與陳仁仁科一一起探探尋………103與陳仁仁科一一起探探尋………面對(duì)這這樣一一個(gè)市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境，，我們們是不不是就就按著著發(fā)展展商的的原有有定位位做下下去呢呢？按按這樣樣的定定位去去做，，項(xiàng)目目成功功的幾幾率有有多大大呢?。∪绾螞Q決策？？嚴(yán)密市市調(diào)后后，我我們有有四個(gè)個(gè)重大大發(fā)現(xiàn)現(xiàn)?。?！104與陳仁仁科一一起探探尋………四個(gè)重大發(fā)現(xiàn)———景陽(yáng)街街調(diào)味味品批批發(fā)市市場(chǎng)即即將拆拆遷，，現(xiàn)有有經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶將將無(wú)處處可可去；；南極市場(chǎng)場(chǎng)即將升升級(jí)改造造，現(xiàn)有有經(jīng)營(yíng)戶戶也將有有段時(shí)期期無(wú)處經(jīng)經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目地旁旁的倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)物流場(chǎng)場(chǎng)地準(zhǔn)備備整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，完完全可以以作為項(xiàng)項(xiàng)目物流流配套，，解決調(diào)調(diào)味品經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶的的倉(cāng)儲(chǔ)和和物流；；陽(yáng)光商城城比本項(xiàng)項(xiàng)目地段段好，軟軟、硬件件也相對(duì)對(duì)市場(chǎng)作作了升級(jí)級(jí)，卻無(wú)無(wú)法沖擊擊飽和的的市場(chǎng)，，租售停停滯。105與陳仁科科一起探探尋………根據(jù)這四個(gè)重大大發(fā)現(xiàn)，我們給項(xiàng)項(xiàng)目予以以了重新新定位——新一代調(diào)調(diào)味品批批零市場(chǎng)場(chǎng)商貿(mào)中中心心萬(wàn)味源源106與陳仁科科一起探探尋………案例七：：江西新新余洪客客隆新余項(xiàng)目目步行街街貫穿兩兩條主干干道，一一條是勝勝利北路路，一條條是勞動(dòng)動(dòng)路。勝利北路路是主要要的商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集集中地，，而勞動(dòng)動(dòng)路是一一條交通通主干道道，商業(yè)業(yè)相對(duì)比比較弱，，在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)開發(fā)商商希望也也在勞動(dòng)動(dòng)路這一一頭打造造一個(gè)MALL。背景景107與陳仁科科一起探探尋………1、洪客客隆的商商業(yè)面積積已經(jīng)達(dá)達(dá)9萬(wàn)多多平方米米，更多多的商商業(yè)面積積如何消消化！2、勞動(dòng)動(dòng)路是一一條交通通主干道道，商流流商氣都都不足以以支持另另一個(gè)大大Mall出現(xiàn)現(xiàn)！3、勝利利北路有有一個(gè)Mall，再建建一個(gè)Mall，業(yè)態(tài)態(tài)怎么布布局，會(huì)會(huì)不會(huì)重重復(fù)！4、還有有一條商商業(yè)街更更難規(guī)劃劃。困難難108與陳仁科科一起探探尋………在市調(diào)中中一個(gè)數(shù)數(shù)據(jù)引起起我們的的思考，，就是新新余城市市不大、、人口不不多、外外來經(jīng)商商人員也也少，但但酒店業(yè)業(yè)異常火火爆，各各大小酒酒店幾乎乎是滿客客。經(jīng)過市調(diào)，，我們才知知道，這些些酒店的客客戶不是以以商務(wù)住客客為主，而而是以打牌牌、娛樂為為主；不是是以住為主主，而以玩玩為主要的的。根據(jù)市調(diào)的的數(shù)據(jù)，建酒店或或者建一個(gè)個(gè)滿足以玩玩為主的酒酒店式公寓寓是有巨大大市場(chǎng)的。。一組市調(diào)數(shù)數(shù)據(jù)引出定定位創(chuàng)新109與陳仁科一一起探尋………案例八：青青島城陽(yáng)區(qū)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目目?jī)山M市調(diào)數(shù)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考考——經(jīng)過市調(diào)，，發(fā)現(xiàn)一組組這樣的數(shù)數(shù)據(jù)，青島島城陽(yáng)區(qū)臨臨街商鋪、、步行街、、商業(yè)大賣賣場(chǎng)、專業(yè)業(yè)市場(chǎng)的比比例為9：：27：32：32，臨街商商鋪的比例例非常低。。這與全國(guó)國(guó)各地很多多地方截然然不同！這組數(shù)據(jù)的的背后隱藏藏了什么樣樣的市場(chǎng)信信息呢？1、經(jīng)營(yíng)者者更偏愛規(guī)規(guī)模經(jīng)營(yíng)、、抱團(tuán)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，重視經(jīng)經(jīng)營(yíng)的集群群效應(yīng)；2、北方受受氣候的影影響，單個(gè)個(gè)門店保暖暖性差；3、消費(fèi)者者更重視購(gòu)購(gòu)物環(huán)境的的大氣、寬寬敞和舒適適；4、投資者者的多寡有有直接關(guān)系系，單個(gè)鋪鋪產(chǎn)權(quán)明晰晰；110與陳仁科一一起探尋………兩組市調(diào)數(shù)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考考——經(jīng)過市調(diào)，，青島市區(qū)區(qū)消費(fèi)者有有可能到城城陽(yáng)區(qū)新商商圈進(jìn)行消消費(fèi)的占40%、不不愿去的占占40%、、說不清的的占20%。這樣的的比例又該該如何解讀呢？1、如果此此數(shù)據(jù)是真真實(shí)反映，，則可理解解為青島人人對(duì)新商圈圈形成、、新消費(fèi)形形式有一定定的追求，，因?yàn)?，作作為一個(gè)新新商圈，人人們期盼，，他必須會(huì)會(huì)有新的特特點(diǎn)、新的的東西出現(xiàn)現(xiàn)，所以有有40%的的愿意去嘗嘗試新東西西；2、如果此此數(shù)據(jù)并沒沒有真實(shí)反反映，那就就是說此數(shù)數(shù)據(jù)的真實(shí)實(shí)性值得懷懷疑。因?yàn)闉槌顷?yáng)區(qū)作作為一個(gè)新新城區(qū)，離離市中心交交通距離近近1小時(shí)，，同時(shí)目前前還沒有直直達(dá)車，交交通極不方方便；另外外，城陽(yáng)新新商圈到底底有什么新新特點(diǎn)目前前尚不清楚楚，在這種種情況下，，有40%的人愿意意去新區(qū)，，值得懷疑疑。1119、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。01:25:5201:25:5201:251/6/20231:25:52AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2301:25:520