老舊小區(qū)物業(yè)管理辦法

老舊小區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）

為提升老舊小區(qū)管理服務水平，鞏固老舊小區(qū)綜合提升改造成果，根據(jù)**等文件精神，結(jié)合實際，特制定本辦法。一、實施范圍本辦法中老舊小區(qū)指2002年12月31日前交付使用的小區(qū)；業(yè)主自行組織管理的小區(qū)和“大物業(yè)服務”模式管理的小區(qū)無年限限制。（一）專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)。鼓勵專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)承接老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，鼓勵質(zhì)價偏低老舊小區(qū)提高物業(yè)管理服務標準，滿足業(yè)主日益增長的服務需求。（二）業(yè)主自行組織管理的小區(qū)。鼓勵成立“小區(qū)管家”、“自治小組”等多樣化自治組織，業(yè)主自籌資金，組織人員實行自治管理。（三）“大物業(yè)服務”模式管理的小區(qū)。鎮(zhèn)街或社區(qū)作為實施主體，業(yè)主表決同意后，引進“大物業(yè)服務”模式。物業(yè)服務所需資金由鎮(zhèn)街、社區(qū)實行統(tǒng)一繳付，利用小區(qū)非共有部分收入進行貼補。二、工作內(nèi)容（一）科學劃分管理區(qū)域。鎮(zhèn)街會同區(qū)住建局、區(qū)城管局、區(qū)交警大隊及相關(guān)部門，遵循相對集中、方便管理的原則，按照《市老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域確定及調(diào)整工作操作規(guī)程》，充分考慮共用設施設備范圍，結(jié)合歷史沿革、管理現(xiàn)狀、社區(qū)建設、居民意見等因素，明確老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域。（二）規(guī)范推進組織建設。在鎮(zhèn)街、社區(qū)指導下，由全體業(yè)主協(xié)商組建小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或居民自治小組等執(zhí)行機構(gòu)，制定小區(qū)議事規(guī)則和管理規(guī)約，建立小區(qū)事務自行管理機制。（三）合理確定管理模式。業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、居民自治小組組織業(yè)主確定老舊小區(qū)的管理模式，推動建立物業(yè)管理長效機制。（四）分類引進管理單位。業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、居民自治組織等管理主體，按照選聘方案和表決意見確定管理單位。鎮(zhèn)街、社區(qū)為“大物業(yè)服務”模式協(xié)議簽訂的主體，其中涉及業(yè)主共同管理事項的，需經(jīng)業(yè)主表決同意。（五）同步提升服務標準。專業(yè)化物業(yè)管理的，納入市項目考核評價體系；業(yè)主自行組織管理的、“大物業(yè)服務”模式管理的，鎮(zhèn)街制定住宅物業(yè)服務標準，按照“質(zhì)價相符”原則，推動老舊小區(qū)物業(yè)服務水平和收費標準同步提升?！按笪飿I(yè)服務”模式管理范圍內(nèi)的非共有部分收入由鎮(zhèn)街統(tǒng)籌。（六）規(guī)范落實補助資金。涉及財政補助資金的，屬地鎮(zhèn)街從管理實際出發(fā)，參照物業(yè)費收繳率、業(yè)主滿意率等指標，制定實施細則和考核方案，審核確定補助金額后報住建局統(tǒng)一發(fā)放。三、政策補助（一）實施專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)，業(yè)主表決同意物業(yè)服務標準為1.0元/平方米/月及以上的，其中政策補助0.5元/平方米/月。業(yè)委會在充分征求鎮(zhèn)街意見的基礎上，經(jīng)業(yè)主表決同意后簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務人應當在合同訂立之日起十五日內(nèi)，將合同副本及相關(guān)資料報區(qū)房產(chǎn)主管部門備案。（二）實施業(yè)主自行組織管理的小區(qū)，鎮(zhèn)街負責制定基本管理標準，業(yè)主自籌資金0.3元/平方米/月及以上的給予政策補助。補助標準為：戶數(shù)小于50戶的補助4萬/年；戶數(shù)在50至100戶的補助5萬/年；戶數(shù)大于100戶的補助6萬/年。（三）實施“大物業(yè)服務”模式管理的小區(qū)，實行收入和支出分類管理。業(yè)主表決同意物業(yè)服務標準為0.6元/平方米/月及以上的，其中政策補助0.3元/平方米/月。（四）2018年啟動老舊小區(qū)改造后，首次成立業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、居民自治組織并落實管理單位的，啟動資金按照《關(guān)于進一步做好街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的通知》（**）文件落實。四、工作職責（一）部門職責。區(qū)住建局負責全區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的牽頭協(xié)調(diào)指導，解決存在的突出問題，提供相關(guān)的法律法規(guī)和專業(yè)技術(shù)支持，做好基層工作人員的業(yè)務指導和培訓。城管、公安、消防等部門落實行業(yè)職責，協(xié)作建立“管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”等工作機制。（二）鎮(zhèn)街職責。鎮(zhèn)街負責落實轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的綜合管理責任，指導督促老舊小區(qū)物業(yè)管理措施落實，做好物業(yè)管理資金申報、審核、監(jiān)管等工作。（三）社區(qū)職責。社區(qū)負責配合部門、鎮(zhèn)街對轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)物業(yè)管理的指導、監(jiān)督和考核。落實對小區(qū)自治組織工作的指導和監(jiān)督。履行預防調(diào)處化解矛盾糾紛的主體責任，做好業(yè)主、自治組織和管理單位的溝通、協(xié)調(diào)工作。（四）自治組織職責。自治組織按照《業(yè)主委員會及其成員工作職責》等制度開展工作，鼓勵和引導業(yè)主有序參與小區(qū)公共事務管理，增強共建共治共享合力。五、長效管理（一）強化黨建引領(lǐng)。發(fā)揮社區(qū)黨組織在老舊小區(qū)物業(yè)管理工作中的核心作用，加強對業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、居民自治組織的指導、監(jiān)督，更好發(fā)揮黨員業(yè)主的先鋒模范作用。（二）加強基層力量。鎮(zhèn)街要將老舊小區(qū)物業(yè)管理納入基層治理“一中心四平臺一網(wǎng)格”工作內(nèi)容，及時處理小區(qū)管理中存在的問題，堅持共建共享、全民參與，推動提升老舊小區(qū)長效管理。（三）鼓勵業(yè)主參與。樹立業(yè)主“自己的事自己做主”的理念，保障業(yè)主的權(quán)利，明確業(yè)主應盡的義務和責任。以解決問題的實際成效引導業(yè)主樹立“花錢買服務”的共識和氛圍。（四）拓展收益渠道。鎮(zhèn)街、社區(qū)可按照《區(qū)老舊小區(qū)改造工作實施方案》（**）規(guī)定，落實老舊小區(qū)物業(yè)管理用房尤其是物業(yè)經(jīng)營用房，穩(wěn)定小區(qū)經(jīng)營性收益。進一步優(yōu)化小區(qū)布局，在征求業(yè)主意見后，可拓展停車位、廣告點位、快遞點位、充電樁等收入渠道。