房地產股權融資研究之一：股權資金融資分析

房地產股權融資爭論之一：股權資金融資分析地產開發(fā)的資本金問題具有重要的價值，特別適用于工程開頭之初，行了深入分析。股權資金融資分析〔一〕建設基金1、背景概況發(fā)起人通過來自特定類型內地居民的非公開渠道募集的建設基全部參與方共同擔當。2、建設基金的形式潤安排可以更加靈敏，而公司就要求有“同股同權”。3、建設基金的模式險投資/私募基金；業(yè)內專業(yè)人士。1三種建設基金的比較4、建設基金的評價〔有限合“L“將為地產工程供給運營和治理專家。GP需要具備豐富的行業(yè)閱歷、學問和治理技能。5、供給與需求，這需要大量的初始投資，并有較大的完工風險。只有股權投資可以幫助房地產行業(yè)開發(fā)，由于工程可以充分資本化。關于資金的供給，國家法規(guī)規(guī)定金融機構和保險資金只能投資于自用或從事自營投資的物業(yè)。其結果是，大多數資金供給者是個人，進而限制了投資規(guī)模?！捕惩赓Y房地產基金1、背景概況的、基金載體在中國成立的、以人民幣計值的房地產基金。資金來源〔全世界私人銀行的客戶〕。按個別狀況，這照舊需要多層政府審批，增加了資金募集的完成風險。2、外資房地產基金的形式在中國有兩類外資房地產人民幣基金〔1〕外商投資創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)，以及〔2〕股權投資基金。基金成立最初的本意是把資金導向到鼓舞類的行業(yè)，如高科技、興產業(yè)等。而現實狀況中，這些基金能操作。〔三〕不動產投資信托〔又名房地產信托〕1、背景概況信托是一種關系，分別了資產擁有權和其受益法律全部權。在中國，信托強調了托付人將其資產托付給信托治理的關系。2、房地產信托的模式以以下圖說明白一種典型的房地產信托的構造：圖1：房地產信托構造不動產開發(fā)商將局部工程公司股權投入房地產信托以換取資金;然后信托公司將資金以股權的形式投入工程公司;信托公司作為受托人，通過自身的銷售渠道如銀行理財產品，將信托產品賣給投資者。3、供給與需求產企業(yè)被迫考慮信托融資。高回報。表2在加坡金融治理局注冊的商業(yè)信托〔四〕資產整合上市〔又名房地產投資信托(REIT)〕1、背景概況房地產投資信托〔REIT〕是一個被廣泛地持有的公司、信托基金或合同或信托協議。它通過長期投資不動產〔即房地產〕來獲得收益。每不動產收益，房地產投資信托不用繳納任何所得稅。至今，在中國大陸證券市場掛牌的REIT還沒有消滅，但在香港、加坡已有證券市場掛牌的中國房地產REIT。2、REITREIT同時兼具債權和股權的投資特點，如前者表現為穩(wěn)定的收入流，后者表現為投資者通常需擔當與相關房地產有關的全部風險和回報。REITREIT可以投資于一項或多項房地產，包括各類型的房產，如公寓、酒店、購物中心、工場、倉庫、寫字樓和醫(yī)院等。3、REITREIT的根本構造如以以下圖所示:2：REIT的根本構造圖4、供給與需求可能將境外人民幣REIT視為獨具吸引力的投資方向，造成對離岸人民幣投資工具的猛烈需求。55REIT104可以豁免繳納香港利得稅，表達了將REIT作為稅收透亮實體處理的國際通行原則。境外人民幣REIT的買賣需要繳納香港印花稅。加坡稅務局〔IRAS〕對REIT供給了一系列的稅收優(yōu)待，主要有：o在受托人層面適用將REIT益當年即進展安排的所得免稅；oo自然人投資者從REIT中獲得的股息免稅；對于非個人的非居民投資者從REIT中獲得的股息減按10%的稅率繳納預提所得稅。表3在香港證券市場掛牌的REITs〔五〕A股增發(fā)1、背景概述10位投資人。其主要的參與者一般是機構投資者，包括證券公司、信托公司、公募基金公司和私募基金等，以及少數特定自然人。2、主要特點資金實力，同時具有甄別優(yōu)秀工程的專業(yè)力氣；從取得標的股票到解禁拋售間有股票鎖定期，一般需鎖定1年；一般狀況下會折價發(fā)行：2023年以來259家增發(fā)且解禁的公司中，25230%；0.2-15.2%，相比通過二級市場增持，增發(fā)具有一次性、大規(guī)模、低本錢的優(yōu)勢；3、增發(fā)的上市公司必需滿足的條件盈利力氣。最近三個會計年度加權平均凈資產收益率不低于6%，且6%；穩(wěn)定的現金流。相關指標如經營所得現金流凈收入/流淌負債、經營所得現金凈收入/稅后利潤等要符合確定條件。〔六〕收購上市公司1、背景概況非上市公司可通過首次公開募股或收購現有上市公司向公眾募集更避開首次公開募股更嚴格的要求、更長的時間及更高的本錢。2、收購中國上市公司鑒于國務院這些年為遏制過熱的中國地產市場實行的宏觀經濟調控公共融資。海外直接或借殼上市可能是唯一可行的替代方案。3、收購海外上市公司〔即適合收購的上市公司場對維持上市和反向收購的要求可能比較寬松?？赡苄枰@得國家發(fā)改