甘肅天水麥積區(qū)酒店市場調(diào)查報告

.14/14XX市麥積區(qū)酒店投資可行性分析報告一.總體調(diào)查基本狀況二.星級酒店賓館調(diào)查結(jié)果三.經(jīng)濟(jì)型酒店賓館調(diào)查結(jié)果四.寫字樓狀況調(diào)查結(jié)果五.麥積區(qū)酒店市場投資前景分析此次主要針對麥積區(qū)各星級酒店、賓館的數(shù)量、位置分布、環(huán)境設(shè)施、經(jīng)營狀況、餐飲娛樂、出租價格等方面進(jìn)行了進(jìn)一步的詳細(xì)調(diào)查,共涉及13家企業(yè),具體狀況如下：一、麥積區(qū)酒店總體調(diào)查基本狀況此次考察麥積區(qū)大中型酒店賓館13家,麥積區(qū)橋南8家,橋北5家,主要分布在麥積區(qū)橋南埠南路〔5家、興隴路〔3家及XX火車站周邊〔5家,其中8家為普通賓館,占調(diào)查總數(shù)的61.5%,按星級標(biāo)準(zhǔn)建造酒店共5家,占調(diào)查總數(shù)的38.5%,其中4家雖按星級標(biāo)準(zhǔn)建造,但未被正式評定,一家為正式評定三星級酒店.地理位置：山水苑酒店★★★★〔未正式評定地址：XX市麥積區(qū)埠南路93號2.綠島大酒店〔隸屬昊峰集團(tuán)★★★★〔未正式評定地址：XX市麥積區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)泉湖路3.華龍大酒店★★★★〔未正式評定地址：XX市麥積區(qū)興隴路1號4.東方賓館★★★〔正式三星級地址：XX市麥積區(qū)步行街西口5.凱悅大酒店★★★〔未正式評定地址：XX市麥積區(qū)埠南路6號6.恒利賓館地址：XX市麥積區(qū)埠南路93號7.天嘉賓館〔隸屬天嘉集團(tuán)地址：XX市麥積區(qū)埠南路15號8.隴林飯店地址：XX市麥積區(qū)分路口9.天澤賓館地址：XX市麥積區(qū)興隴路東10.東安飯店地址：XX火車站廣場對面11.如家賓館地址：XX火車站廣場對面12.虹橋賓館地址：XX火車站廣場東側(cè)13.麥積大酒店地址：XX火車站廣場西側(cè)各大中型酒店賓館地理位置分布圖二、麥積區(qū)星級酒店調(diào)查結(jié)果1、麥積區(qū)星級酒店賓館大多成立時間不長,基本為2-4年,投資方多為集團(tuán)投資直營。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),不同的品牌企業(yè)主流店態(tài)的主體規(guī)模、大堂、餐廳面積差距較大,當(dāng)然,這種差距不排除由大部分物業(yè)為酒店改造而帶來的先天性差異,但在客房這一核心產(chǎn)品上差距較小,有較強(qiáng)的趨同性。通過調(diào)查經(jīng)營者對各項(xiàng)選址標(biāo)準(zhǔn)重要性的排列次序表明,目前主流品牌關(guān)注的重點(diǎn)是商務(wù)旅游綜合型酒店,而對單一經(jīng)營結(jié)構(gòu)關(guān)注度較低。在對核心競爭力要素的調(diào)查中,持續(xù)保持的產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量受到了各家企業(yè)最多的關(guān)注,反映在具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)及服務(wù)意識上,品牌間的競爭不是單純的產(chǎn)品和技術(shù)層面,提升到了支持系統(tǒng)和管理體系的競爭層面上。在這些企業(yè)中,似乎還未形成一家獨(dú)大的態(tài)勢,都在以各自略微性的差異性瓜分市場?！?硬件服務(wù)設(shè)施麥積區(qū)按星級標(biāo)準(zhǔn)建造的酒店賓館服務(wù)設(shè)施比較齊全,基本都配有商務(wù)中心、多功能會議、宴會廳、餐廳、健身房、棋牌、桑拿按摩、酒吧、夜總會、卡拉OK、舞廳等。住在麥積區(qū)星級酒店的客人可以在酒店內(nèi)享受以上各項(xiàng)服務(wù),還可以享受免費(fèi)的早餐,代訂機(jī)票,代接、發(fā)、信函等服務(wù)。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),公共休息區(qū)域、公共衛(wèi)生間、停車場、中央消防系統(tǒng)、電梯、電視、、空調(diào)、室內(nèi)衛(wèi)生間、24小時熱水已成為所有酒店都配置的基本設(shè)施,在核心需求得到滿足的前提下,商務(wù)服務(wù)和自助服務(wù)設(shè)施的提供比例較高。但在提供的具體設(shè)施設(shè)備性能和服務(wù)品質(zhì)上,不同的品牌表現(xiàn)不盡相同。〔2住宿環(huán)境測評結(jié)果：酒店名稱差一般優(yōu)秀山水苑酒店★★★★★★★★★綠島大酒店★★★★★★★★華龍大酒店★★★★★★★★凱悅大酒店★★★★★★★東方賓館★★★★★★★2、客房數(shù)及面積麥積區(qū)星級酒店共有客房約479間/套,共有約900張床位,客房標(biāo)準(zhǔn)間面積平均約為40平方米,套間平均約為80平方米。酒店名稱客房數(shù)床位數(shù)山水苑酒店★★★★約109間,其中標(biāo)準(zhǔn)間約95間.單人間10間.豪華套間4間.約215綠島大酒店★★★★79間,其中標(biāo)準(zhǔn)間61間.單人間3間.商務(wù)單間3間.豪華套間7間.行政套間4間約145華龍大酒店★★★★約85間約152凱悅大酒店★★★86間,其中標(biāo)準(zhǔn)間80間,豪華套房6間約150東方賓館★★★120間,其中標(biāo)準(zhǔn)件約100間,其它為套房及單間。約2383、經(jīng)營狀況〔1公布價及優(yōu)惠價酒店名稱標(biāo)準(zhǔn)間門市價/日USD成交價/日USD套間門市價/日USD成交價/日USD山水苑酒店★★★★588元294元〔五折788/1088394元/599元30%～50%OFF綠島大酒店★★★★268元/287元180元/198元680元/730元420元/480元30%OFF華龍大酒店★★★★568元/688元205元968元/2868元480元+15%OFF凱悅大酒店★★★287元+15%168+15%719元+15%358元+15%OFF東方賓館★★★338元+10%198元+10%865+10%435+10%OFF注：麥積區(qū)星級酒店除表明門市價外,其成交價在各季度及對不同客戶均有一些浮動。〔2年均入住率酒店名稱入住率山水苑酒店★★★★約75%以上綠島大酒店★★★★約60%華龍大酒店★★★★約60%-70%凱悅大酒店★★★95%以上東方賓館★★★90%以上注：此數(shù)據(jù)由參與酒店工作的內(nèi)部人員提供,基本準(zhǔn)確。3.服務(wù)水準(zhǔn)：酒店名稱差一般優(yōu)秀山水苑酒店★★★★★★★★★綠島大酒店★★★★★★★★華龍大酒店★★★★★★★★凱悅大酒店★★★★★★★★東方賓館★★★★★★★4.運(yùn)營成本及利潤估算我們將以山水苑酒店為例進(jìn)行核算：★營業(yè)額：主要來自：客房+中餐廳+西餐廳及多功能會議廳〔1客房：標(biāo)準(zhǔn)間95間：我們暫按照價格在294元/間/天的標(biāo)準(zhǔn)間核算,共約95間,則每天標(biāo)準(zhǔn)間客房營業(yè)額為：294元*95＝27,930.00元/天,一年為27,930.00元*365天＝10,194,450,00元如果以山水苑酒店年平均入住率約在85％左右〔實(shí)際數(shù)據(jù)很可能沒有這么高計算,則標(biāo)準(zhǔn)間客房年?duì)I業(yè)額應(yīng)為：10,194,450,00元*85％＝8,665,282,50元商務(wù)套房4間及商務(wù)單間10間：商務(wù)套房：599,00元*4=2,396,00元一年為2,396,00元*365=874,540,00元商務(wù)單間：394,00元*8間=3,152,00元一年為3,152,00元*365天＝1,150,480,00元商務(wù)套房及單間按年入住率為40%計：年?duì)I業(yè)額應(yīng)為874,540,00元+1,150,480,00元*40%=810,008,00元則客房年總營業(yè)額約為：8,665,282,50元+810,008,00=9,475,290.50元〔2中餐廳：共32桌,其中大廳23桌,豪華包廂9間宴席使用率約為60%,最低標(biāo)準(zhǔn)為588元/桌,以每次25桌計,則中餐廳年?duì)I業(yè)額約為：588元*25*365*60%=3,219,300,00元<3>西餐廳及多功能會議廳按年?duì)I業(yè)額約800,000,00計總營業(yè)額：9,475,290.50元+3,219,300,00元+800,000,00元=13,494,590.50元年運(yùn)營成本估算：稅收+能耗+餐飲成本+員工薪酬+折舊及損耗+其它稅收1、營業(yè)稅：營業(yè)額的5%.13,494,590.50*0.05=674,729.56元2、城建稅：實(shí)交營業(yè)稅的7%.674,729.56*0.07=47,231,00元3、教育費(fèi)附加：實(shí)交營業(yè)稅的3%.674,729.56*0.03=20,241.894、房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值×〔1-扣除率×1.2%〔視當(dāng)?shù)貓?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。5、城鎮(zhèn)土地使用稅,按占地面積〔平方米計算〔視當(dāng)?shù)貓?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。6、個人所得稅或企業(yè)所得稅〔視賓館盈利多少來具體計算7、要代扣代繳員工工資收入的個人所得稅。.7項(xiàng)共計約:800,000,00稅收總額約為：674,729.56元+47,231,00元+20,241.89元+800,000,00元=1,542,202.45元<占總營業(yè)額的11.42%><2>能耗〔以入住率為基準(zhǔn)按酒店規(guī)模初步估算約為：水：20,000,00*12月=240,000,00元電：80,000,00*12月=960,000,00元燃?xì)猓?5,000,00萬*12月=150,000,00元共計約：1,350,000,00*0.85=1,147,500,00萬元〔占總營業(yè)額的比例為8.5%<3>餐飲成本以餐飲成本普遍為營業(yè)額的50%計：3,219,300,00*50%=1,609,650,00元<4>員工薪酬〔以250人計人均薪酬約1400元/月年薪酬總計約為：1400元/人*250*12月=4,200,000,00元4,200,000,00元+300,000,00〔年終紅利及節(jié)日福利=4,500,000,00元〔占總營業(yè)額的比例為33.3%<5>折舊及損耗內(nèi)外部裝修裝飾〔包含各類物品我們按照客房平均7萬元每間投入,目前109個客房共需763萬元,餐廳、大堂、會議室、外部立面等以每平米4000元計,合計需約裝修費(fèi)用1000萬元,暫按照5年平均折舊,那么每年分?jǐn)偝杀緞t應(yīng)為200萬元,其它物品損耗估算約年10萬元。共計約：2,000,000,00+100,000,00=2,100,000,00元〔占總營業(yè)額的比例為15.6%<6>其它不可預(yù)知的各項(xiàng)支出估算為年：100,000,00元總結(jié)：山水苑酒店以上各項(xiàng)年均成本核算總額共計約10,999,352.45元,占總營業(yè)額的81.5%,年純利潤約2,495,238,05元,占總營業(yè)額的18.5%。以上我們將其成本最大化進(jìn)行的核算數(shù)據(jù),我們看到這樣的利潤率已經(jīng)相當(dāng)?shù)氐土?以此數(shù)據(jù)為標(biāo)準(zhǔn),估算山水苑酒店投資為2500萬元,則山水苑酒店成本回收至少需要十年時間,這樣,在時間上顯然是太長了,然而山水苑酒店的成本控制是否合理我們不得而知,但如果其確實(shí)將利潤率維持在30%或者更高的水平,則成本收回只需最多6年時間,因此在酒店經(jīng)營過程中對成本控制是否能夠合理有效的進(jìn)行決定著其最終的利潤值。三.經(jīng)濟(jì)型酒店賓館調(diào)查結(jié)果1、〔1硬件服務(wù)設(shè)施根據(jù)對麥積區(qū)8家大中型經(jīng)濟(jì)型酒店賓館的調(diào)查結(jié)果來看,其基礎(chǔ)硬件設(shè)施相對較弱,環(huán)境較為臟亂,床鋪及擺設(shè)陳舊,只具備最基本的住宿功能?！?住宿環(huán)境測評結(jié)果：酒店名稱差一般優(yōu)秀恒利賓館★★★★天嘉賓館★★★★隴林飯店★★★天澤賓館★★★東安飯店★★★★如家賓館★★虹橋賓館★★麥積大酒店★★★2、客房數(shù)及面積麥積區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店共有客房約479間/套,共有約900張床位,客房標(biāo)準(zhǔn)間面積平均約為30平方米,套間平均約為90平方米。酒店名稱客房數(shù)床位數(shù)恒利賓館約30間約60天嘉賓館130間標(biāo)準(zhǔn)間82間,貴賓間38間約246隴林飯店約150間約323天澤賓館約80間約140東安飯店約80間約145如家賓館約60間約109虹橋賓館約173間約326麥積大酒店123間約285三、麥積區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店賓館經(jīng)營狀況1、公布價及優(yōu)惠價酒店名稱標(biāo)準(zhǔn)間門市價/日USD成交價/日USD套間門市價/日USD成交價/日USD恒利賓館198元130元天嘉賓館178元/287元100元346元210元30%OFF隴林飯店193元114元266元180元+15%OFF天澤賓館138元/168元80元188元/268元140元東安飯店287元+15%136元364元+15%210元+15%OFF如家賓館136元+10%80元+10%虹橋賓館標(biāo)準(zhǔn)三人見150元－220元標(biāo)準(zhǔn)間80－160元普通間50－80元五折+30%麥積大酒店標(biāo)準(zhǔn)三人見150元－220元標(biāo)準(zhǔn)間80－160元普通間50－80元五折+30%注：麥積區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店賓館除表明門市價外,其成交價在各季度及對不同客戶均有一些浮動。2、入住率酒店名稱入住率恒利賓館約95%以上天嘉賓館約90%隴林飯店約60%-70%天澤賓館約50%東安飯店60%-70%如家賓館60%-70%虹橋賓館85%以上麥積大酒店85%以上注：數(shù)據(jù)來源為20XX5月中旬市場調(diào)查結(jié)果〔標(biāo)準(zhǔn)間3.服務(wù)水準(zhǔn)：酒店名稱差一般優(yōu)秀恒利賓館★★★天嘉賓館★★★隴林飯店★★★天澤賓館★★★東安飯店★★★如家賓館★★虹橋賓館★★★麥積大酒店★★★四.寫字樓狀況調(diào)查結(jié)果目前麥積區(qū)無標(biāo)準(zhǔn)寫字樓,只有零散的一些出租房可供辦公,出租價格約在45-60元/平方米,售價約4000-4500元/平方米。五.麥積區(qū)酒店市場投資前景分析麥積區(qū)酒店現(xiàn)今市場分析從以上調(diào)查所顯示的數(shù)據(jù)來看,目前,麥積區(qū)星級賓館酒店市場運(yùn)營狀況基本穩(wěn)定,基本都應(yīng)處于正常盈利狀態(tài),調(diào)查分析其全年客源比重基本為：商人〔35%、政府及企業(yè)接待〔35%、散客及個人旅游觀光客〔27%、內(nèi)部接待〔3%,全年平均入住率約為70%。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),繁華地段的酒店入住率相對較高,如埠南路的山水苑酒店、凱悅大酒店以及步行街的東方賓館,但泉湖路和興隴路的綠島大酒店和華龍大酒店入住率明顯較低,分析其原因可能主要是因?yàn)檫@兩家酒店不但地理位置較為偏僻,交通也相當(dāng)不便,另一方面,麥積區(qū)主體客源的消費(fèi)習(xí)慣也是一個重要的因素,一般情況下,在麥積區(qū)新開張的酒店在一段時期內(nèi)會有更多的客戶光顧,而酒店所提供的服務(wù)是否令顧客滿意、環(huán)境是否舒適、價格是否合理、交通是否便利則成為顧客是否會再次光顧的重要參照依據(jù),我們上面提到在麥積區(qū)的這幾家星級酒店就硬件環(huán)境和服務(wù)水準(zhǔn)來說差別不大,各個酒店在裝飾上無突出的風(fēng)格外貌,主要競爭還是是體現(xiàn)在地段和價格上的差異,屬于低層次低水平競爭,在酒店整體服務(wù)的專業(yè)程度上普遍顯示出薄弱的一面,表現(xiàn)在服務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)不夠強(qiáng)、服務(wù)細(xì)節(jié)方面不夠到位,有星級的硬件設(shè)施卻無同等星級的服務(wù)質(zhì)量。整體而言,麥積區(qū)的高檔酒店雖然在硬件及軟件配套方面已經(jīng)達(dá)到了一定的層次和規(guī)模,也是追隨四星級標(biāo)準(zhǔn)建造,但在其各個方面來看,離實(shí)際的四星級酒店評審標(biāo)準(zhǔn)還是有著相當(dāng)大的差距,這樣,是否在麥積區(qū)還需要出現(xiàn)一家更為高檔的真正貼近四星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店才可以滿足市場的需求,還需要其它因素的考量。在客源方面,目前調(diào)查所得的數(shù)據(jù)顯示在現(xiàn)有的高檔酒店中入住率并不是很高,已經(jīng)能夠完全滿足整體的市場需求,凱悅大酒店和東方賓館的入住率雖然接近100%,那是因?yàn)槠淇头績r格相對較低,并且地處最繁華地段,交通非常便捷等因素綜合產(chǎn)生的結(jié)果,因?yàn)檫@兩家酒店較為山水苑酒店和綠島大酒店而言,在酒店軟硬件的綜合條件方面略低一個檔次,加之價格門檻較低,所以客源充足,這就表明在客源方面,中端客戶所占比例很大,也普遍會選擇入住這樣檔次的酒店,所以還是有充足的中端市場可以挖掘,然而當(dāng)這部分客源的需求無法滿足的時候則會被迫選擇其它更加高端的酒店,而不是更為低檔的酒店,這樣說是有理由的,比起凱悅大酒店和東方賓館,那些更為低端的酒店不論是在環(huán)境配套設(shè)施還是在服務(wù)質(zhì)量等各方面已經(jīng)與其產(chǎn)生了本質(zhì)的差別,這樣,一個習(xí)慣并且有能力使自己在一定生活品質(zhì)條件中生活的客人讓他去選擇不符合他品質(zhì)要求的生活環(huán)境是很難的,所以,只要不再出現(xiàn)類似于凱悅大酒店和東方賓館這樣檔次的三星級酒店,這部分分流出去的客源將成為麥積區(qū)四星級高檔酒店入住率的另一個來源,當(dāng)然,這不是其它四星級酒店的主要客源,如果麥積區(qū)現(xiàn)有的四星級酒店想擁有比現(xiàn)在更高的入住率,則需要其它有形無形和可控與不可控的因素及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的支撐。由于麥積區(qū)酒店基本遵循全年價格基本不變動策略,也不提倡黃金熱點(diǎn)時刻大幅度漲價,因此,我們看出市場對淡旺季的區(qū)分較為模糊,這也從另一方面印證了在麥積區(qū)星級酒店中是以商務(wù)客人為主力的客源,而不是度假旅游的客戶為主力,因?yàn)槿绻嵌燃傩途频?一定是在旅游旺季和淡季有著明顯的價格落差,所以麥積區(qū)星級酒店雖然在普遍意義上的旺季客源更為充足,但在淡季時刻也保持著較為穩(wěn)定的客源,加之各酒店所提供的周邊配套服務(wù),也足以使其享受較為豐厚的利潤。投資方向的選擇〔1客戶來源據(jù)國家旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,近年來,旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重逐年增加。20XX"十一"黃金周,旅游總?cè)舜芜_(dá)到2.28億,比去年增長28.1%。在過去的8年里,入境游游客年均增長率為5.95%,國內(nèi)游游客的平均增長率為11.3%,出境游游客的年均增長率為21.5%。此外,國務(wù)院常務(wù)會議11月25日討論并原則通過《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》,提出把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè),這被看作是酒店業(yè)投資的"非常大的利好消息"。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一方面,中國入境游游客會越來越多,另一方面,隨著國內(nèi)旅游業(yè)的升溫,對酒店客房的需求量會越來越大。這兩種因素使得國內(nèi)酒店業(yè)還有很大的上升空間。另據(jù)了解,中國西北部地區(qū)和二、三線城市的酒店業(yè)市場大多數(shù)仍是處女地,投資開發(fā)酒店將是大勢所趨,資源型城市〔自然資源和人文資源和度假型城市將是新的投資熱點(diǎn),隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和國家刺激內(nèi)需政策的落實(shí),二、三線城市和西北部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的較快發(fā)展,為下一輪旅游飯店業(yè)的發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)這樣,在此基礎(chǔ)上,對于XX旅游業(yè)的進(jìn)一步良好發(fā)展來說有了宏觀政策依托的依據(jù),然而這并不能表明XX地區(qū)的旅游業(yè)會有更大更好的發(fā)展趨勢,因?yàn)槿绾文軌蛴行У睦矛F(xiàn)行政策,配合XX本身的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和旅游業(yè)基礎(chǔ),以及在多長時間內(nèi)到底能夠達(dá)到多大效果,是很難預(yù)料的,就目前情況來看,作為國家級旅游城市的XX,近年在旅游業(yè)領(lǐng)域發(fā)展的狀況并不樂觀,這樣,來XX的旅游觀光客無論在數(shù)量還是層次上在短時期內(nèi)預(yù)計很難有更大的突破,所以,以現(xiàn)有的游客身份及消費(fèi)水準(zhǔn)來看,能夠入住四星級高端酒店的游客數(shù)量相對非常有限,調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,目前麥積區(qū)四星級酒店的旅游觀光客入住比例不到總客源的30%,況且其中到底有多少是因?yàn)楦蜋n次的酒店因?yàn)榭蜐M無法入住而來,無法知道,所以如果想依托旅游業(yè)作為四星級酒店的支柱客源顯然是不現(xiàn)實(shí)的。在另外的客源方面,如果投資四星級酒店,我們并不擔(dān)心各行政單位及企業(yè)單位的商務(wù)客人及各商業(yè)大戶,從大環(huán)境來看,據(jù)中國社會科學(xué)院旅游研究中心發(fā)布的《20XX中國旅游發(fā)展分析與預(yù)測》指出,目前中國星級酒店的客房總數(shù)為200萬間,預(yù)計5-7年內(nèi)能夠增長到500萬間,也就是說最多在7年內(nèi)很有可能翻倍,在一線城市的高端酒店市場趨于飽和之后,今年,國內(nèi)外高星級酒店品牌的擴(kuò)張重點(diǎn)均放在二線城市。雅高、洲際、喜達(dá)屋等國際高端酒店品牌今年均瞄準(zhǔn)天津、XX、XX等中國二線城市。首旅建國、凱萊等內(nèi)資酒店管理集團(tuán)也將今年計劃新開的酒店放在二三線城市,因此高端酒店的投資似乎有著很好的前景,加之在本地區(qū)有"關(guān)中—XX經(jīng)濟(jì)區(qū)"的這樣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境墊底,在此基礎(chǔ)上,不論是政府部門還是各個商業(yè)團(tuán)體的商務(wù)往來在今后幾年內(nèi)必然會越來越頻繁,但這個頻繁程度要看XX市政府的招商引資力度和效果到底如何,同時要顧及麥積區(qū)本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及臨近麥積區(qū)的經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)是否更有成效,這也將直接導(dǎo)致麥積區(qū)的商業(yè)氛圍是否將在今后更加濃厚,也意味著更多的商機(jī)。但總體而言來自商業(yè)上的客源前景還是看好的,而這部分客人,將成為酒店客源的主力。從現(xiàn)有環(huán)境因素來看,無論我們投資何種類型的酒店,不打價格戰(zhàn)應(yīng)該成為我們前期的基本原則,因?yàn)榫湍壳胞湻e區(qū)各星級酒店的經(jīng)營狀況來看拼價格絕對是下策。這樣,一個難題就擺在我們面前：如果投資與山水苑酒店同等規(guī)模和檔次的酒店,將意味著與山水苑酒店直接面對面的激烈競爭,最多是和山水苑酒店瓜分現(xiàn)有的客源,可以預(yù)見的后果就是打價格戰(zhàn),打品牌戰(zhàn),因?yàn)榭驮幢旧淼牟怀渥?最終的結(jié)果是肯定對雙方都極為不利的,因?yàn)閺柠湻e區(qū)酒店經(jīng)營的特點(diǎn)以及地段和實(shí)力來說,這是我們唯一需要面對的競爭對手,所以若我們只需要只顧及中短期的現(xiàn)實(shí)收益,則情況會比較簡單,我們只要花費(fèi)足夠的資金打造較為山水苑酒店略為高檔的酒店,只需在價格及服務(wù)方面做比較細(xì)致的工作,并且進(jìn)行有效的成本控制,利用各種有效手段牢牢把握麥積區(qū)最高端的客戶,如果運(yùn)作成功,則每年至少會為我們帶來500萬元的利潤。但如果我們力圖投資比山水苑酒店更加高檔的酒店,徹底提高麥積區(qū)的酒店水準(zhǔn),與競爭對手之間拉開距離,以絕對的高姿態(tài)入市,則必須充分考慮客源的前景,據(jù)目前的數(shù)據(jù)顯示這樣更加高端的客源來看似乎不太樂觀,但在多長的時間內(nèi)會有相當(dāng)穩(wěn)定的高檔客源并且能夠持續(xù)不斷地穩(wěn)定增長也非常難以把握,所以如何入手就顯得相當(dāng)重要,雖然這樣做很有困難,但我們?nèi)绻娴男枰顿Y這樣的酒店就要做足以下的準(zhǔn)備：做品牌、做文化,做成麥積區(qū)乃至XX市的酒店標(biāo)桿,這不但需要有更大量的前期投資,更需要組建有極強(qiáng)能力的管理團(tuán)隊(duì),全方位的對酒店服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行卓有成效的提升,不但如此,重中之重是要能夠精細(xì)化地成功打造酒店企業(yè)文化,這也是塑造酒店的精髓和靈魂的過程,如果真能在較短時期內(nèi)做到這一點(diǎn),將使對手根本無法復(fù)制和模仿,更加無法超越,同時也會為我們今后在這一領(lǐng)域的良好發(fā)展奠定穩(wěn)固的根基,如果不能做到,則將與普通酒店無異。所以,做這樣高標(biāo)準(zhǔn)的酒店在麥積區(qū)是有很大風(fēng)險的,但一旦成功,回報率將成倍增長。酒店投資分析預(yù)算：投資方向：標(biāo)準(zhǔn)高星級商務(wù)綜合型酒店造價：3200元/平方米裝修裝飾：2000元/平方米總建筑面積：12000平方米總投資約：〔3200元/平方米+2000元/平方米*12000平方米=64,800,000,00元★年?duì)I業(yè)額估算

1、住宿收入:前五年平均入住率按70%計算,平均每間收入300元,共110間,則年住宿收入為:360天×350元/間×110/間×70%=9,702,000,00元。

2、餐飲收入：按35桌計,每桌最低消費(fèi)600元,年均使用率60%年餐飲收入為:360天×35/桌×600元/桌×60%=4,536,000,00元；

3、其它收入:各種娛樂和商務(wù)、中介服務(wù)性收入,每天按2萬元計算,360×20,000,00元=7,200,000,00元4、在此基礎(chǔ)上,如果我們將寫字樓納入酒店經(jīng)營范圍,使之產(chǎn)生與酒店經(jīng)營的復(fù)合效應(yīng),實(shí)現(xiàn)多功能綜合盈利模式,形成相互帶動互為補(bǔ)充的"商務(wù)全能之城"的運(yùn)營方式,則可能大大保證整體利潤率的穩(wěn)定性,因?yàn)檫@部分租用寫字樓的商業(yè)客戶將也極有可能成為酒店穩(wěn)定客源的部分支撐。就目前來看,只要國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不出現(xiàn)大的意外變化,預(yù)計則將會不斷溫和地走向復(fù)蘇,由此也將有力地帶動國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷啟穩(wěn)回升,在這樣的大背景下,我們預(yù)計麥積區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況將在今后不斷朝著良性的方向發(fā)展,因此,此時入手寫字樓市場,前景也還是很看好的。在麥積區(qū)現(xiàn)有出租及銷售寫字樓的價格約為：1.2元-2元/平方米/天,售價約為：4000-4500元/平方米,我們?nèi)绻麆澇?000平米的區(qū)域作為專業(yè)辦公寫字樓進(jìn)行出租,則每年收入為：2元*30天*2000*12月=1,440,000,00元/年預(yù)計酒店全年?duì)I業(yè)總額合計為：9,702,000,00元+4,536,000,00元+7,200,000,00元+1,440,000,00元=22,878,000,00元/年年運(yùn)營成本估算：包括：稅收+能耗+餐飲成本+員工薪酬+折舊及損耗+其它稅收1、營業(yè)稅：營業(yè)額的5%.22,878,000,00*0.05=1,143,900.00元2、城建稅：實(shí)交營業(yè)稅的7%.1,143,900.00*0.07=80,073,00元3、教育費(fèi)附加：實(shí)交營業(yè)稅的3%.674,729.56*0.03=34,317.00元4、房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值×〔1-扣除率×1.2%〔視當(dāng)?shù)貓?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。5、城鎮(zhèn)土地使用稅,按占地面積〔平方米計算〔視當(dāng)?shù)貓?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。6、個人所得稅或企業(yè)所得稅〔視賓館盈利多少來具體計算7、要代扣代繳員工工資收入的個人所得稅。4.5.6.7項(xiàng)共計約:1,200,000,00元稅收總額約為：1