資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》講義房地產(chǎn)價(jià)格的影響

本文格式為Word版，下載可任意編輯——資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》講義房地產(chǎn)價(jià)格的影響資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》講義：房地產(chǎn)價(jià)格的影響

導(dǎo)語(yǔ)：房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成。房?jī)r(jià)有三種存在形式：要約價(jià)格、成交價(jià)格、申報(bào)價(jià)格。要約價(jià)格隨市場(chǎng)行情隨時(shí)波動(dòng)，成交價(jià)格是供需雙方博弈后的結(jié)果，申報(bào)價(jià)格是向政府管理部門(mén)登記的結(jié)果。

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個(gè)別因素，下面分別予以闡述。

一一般因素

主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。

1.經(jīng)濟(jì)因素。

1經(jīng)濟(jì)進(jìn)展因素。

2財(cái)政金融因素。

3產(chǎn)業(yè)布局因素。

2.社會(huì)因素。

1人口因素。

2家庭規(guī)模因素。

3房地產(chǎn)投機(jī)因素。

4教導(dǎo)科研水平和治安因素。

5社會(huì)福利因素。

3.行政因素。

1土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。

2城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市進(jìn)展戰(zhàn)略。

3稅收制度、投資傾斜、優(yōu)待政策。

4行政隸屬關(guān)系變更。

5交通管制。

4.心理因素。

二區(qū)域因素06年單項(xiàng)選擇

區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。

1.商服繁華因素。

這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。假設(shè)商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。

2.道路通達(dá)因素。

這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級(jí)別主干道、次干道、支路越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。

3.交通便捷因素。

這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。

4.城市設(shè)施狀況因素。

1根基設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。

2生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。

3文化消遣設(shè)施：主要包括電影院、圖書(shū)館、博物館、俱樂(lè)部、文化館等設(shè)施。

5.環(huán)境狀況因素

若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充沛、環(huán)境美好，那么該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高;若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，那么房地產(chǎn)價(jià)格水平較低。

三個(gè)別因素

1.土地的.個(gè)別因素。

1區(qū)位因素。

區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)分外主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會(huì)上升;相反，那么地價(jià)下跌。

2面積因素、寬度因素、深度因素。

一般來(lái)說(shuō)，宗地面積務(wù)必適合，規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。

3外形因素。

土地外形有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。外形不規(guī)矩的土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地外形以矩形為佳，特殊處境，在街道的交錯(cuò)號(hào)，三角形等不規(guī)矩土地的地價(jià)也可能畸高。

4地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。

地形是指地面的起伏外形，一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高;反之，土地上下不平，地價(jià)較低。

5容積率因素。

容積率越大，地價(jià)越高;反之，容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。

6用途因素。

一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于同一宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。

7土地使用年期因素。

在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高。

2.建筑物的個(gè)別因素。

1面積、布局、材料等。

建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，那么建筑物的重建本金也不一致。

2設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。

建筑物外形、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對(duì)建筑物價(jià)格有很大的影響。

3施工質(zhì)量。

建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入本金，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安好性、便當(dāng)性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對(duì)建筑物的價(jià)格亦有很大影響。

4法律限制。

有關(guān)建筑物方面的概括法