房地產(chǎn)估價(jià)第十章共十章

第十章房地產(chǎn)估價(jià)制度§10.1房地產(chǎn)估價(jià)制度概述一、什么是房地產(chǎn)估價(jià)制度？

所謂房地產(chǎn)估價(jià)制度，就是對(duì)從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員與機(jī)構(gòu)的條件及行為加以某種約束，并令其對(duì)所估價(jià)的結(jié)果負(fù)相當(dāng)?shù)呢?zé)任，借以維護(hù)房地產(chǎn)價(jià)格的正常秩序及相關(guān)者的權(quán)益而制定的法規(guī)和準(zhǔn)則。二、為什么要建立房地產(chǎn)估價(jià)制度？①估價(jià)結(jié)果關(guān)系委托者及他人的切身利益②對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平有重大影響，甚至影響國(guó)家房地產(chǎn)政策1、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員及估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理

——采取登記制度如日本，不動(dòng)產(chǎn)鑒定士要向建設(shè)大臣辦理登記韓國(guó)，土地評(píng)價(jià)士開業(yè)要向建設(shè)部長(zhǎng)官開設(shè)登記 公認(rèn)鑒定士開業(yè)要向財(cái)務(wù)部長(zhǎng)官辦理登記新西蘭的估價(jià)人員需向估價(jià)師登記委員會(huì)登記三、內(nèi)容2、法規(guī) 日本 不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法 韓國(guó) 國(guó)土利用管理法 財(cái)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法 新西蘭政府估價(jià)法土地估價(jià)法估價(jià)師法 臺(tái)灣 地價(jià)調(diào)查估計(jì)規(guī)則 土地建筑改良物估價(jià)規(guī)則 土地估價(jià)師法3、對(duì)從事估價(jià)的人員有嚴(yán)格的資格要求 如在日本要經(jīng)過3次考試及格，并有兩年以上實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，完成一年的實(shí)務(wù)補(bǔ)習(xí)者，才可取得不動(dòng)產(chǎn)鑒定士資格。 韓國(guó)，兩次考試，兩年以上實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn) 澳大利亞，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員是由技術(shù)學(xué)院及高等教育學(xué)院訓(xùn)練而成，通常需完成3年的專業(yè)或4—6年的兼業(yè)課程，通過筆試及實(shí)務(wù)測(cè)驗(yàn)后，仍需兩年以上的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。具備這些條件后，由澳大利亞估價(jià)者協(xié)會(huì)考試局的兩名會(huì)員主持一項(xiàng)測(cè)驗(yàn)，通過后才能成為該協(xié)會(huì)的會(huì)員。①獨(dú)立性 德國(guó)在土地整理中不是面積對(duì)面積或地塊對(duì)地塊的交換，而是用相同價(jià)值的土地來補(bǔ)償。為了保證相同價(jià)值的補(bǔ)償，要對(duì)所有原有地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的中立行家來進(jìn)行，他們既不是本地居民，也不參加土地整理。由土地整理區(qū)域所有地產(chǎn)所有者及地產(chǎn)繼承人組成的協(xié)會(huì)的理事會(huì)雖應(yīng)參加估價(jià)，但理事會(huì)成員不參加估價(jià)自己的地產(chǎn)，也要回避估價(jià)近親屬的地產(chǎn)。②規(guī)定估價(jià)服務(wù)費(fèi)用不取決于估價(jià)對(duì)象資產(chǎn)的價(jià)值 在全世界范圍內(nèi)，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從職業(yè)性、職業(yè)道德出發(fā)，一般以工作時(shí)間來收費(fèi)4、估價(jià)人員要有良好的職業(yè)道德和修養(yǎng)，并建立相應(yīng)的制度和一些基本原則來保障。

日本稱房地產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)。將估價(jià)稱為鑒定評(píng)價(jià)，簡(jiǎn)稱鑒定。日本有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的鑒定評(píng)價(jià)最初是由銀行代理進(jìn)行的，居于銀行的業(yè)務(wù)范圍。在第二次世界大戰(zhàn)前，不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)任務(wù)除滿足社會(huì)上一部分私人買賣不動(dòng)產(chǎn)的需要外，主要是滿足政府機(jī)構(gòu)計(jì)算征地補(bǔ)償?shù)男枰?。第二次世界大?zhàn)后，不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)逐漸從銀行業(yè)務(wù)中脫離出來，許多地方成立不動(dòng)產(chǎn)鑒定協(xié)會(huì)、不動(dòng)產(chǎn)研究所等機(jī)構(gòu)，專門從事有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的鑒定評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)。要求鑒定評(píng)價(jià)的對(duì)象也從官方政府機(jī)構(gòu)、重要的公共用地，迅速擴(kuò)大到民間私人企業(yè)和個(gè)人。進(jìn)入60年代，日本土地價(jià)格急劇上漲，由此產(chǎn)生了大量社會(huì)問題，如住房、公共設(shè)施用地難以取得、農(nóng)地廢耕、大量土地投機(jī)等問題。為了解決這些問題，1961年3月，日本公共用地取得制度調(diào)查會(huì)向建設(shè)大臣建議建立不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)制度。1962在建設(shè)省成立了“宅地制度審議會(huì)”，1963年3月，該審議會(huì)向建設(shè)大臣提出了“關(guān)于建立不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)制度的申請(qǐng)”。在此基礎(chǔ)上，日本政府于1963年7月通過《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》，1964年4月該法開始實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)制度由此誕生。1964年3月，日本又制定了《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)》，使不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)制度不斷趨于完善。

§10.2日本的估價(jià)制度

一、日本不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)制度的內(nèi)容

日本不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)制度的主要內(nèi)容有以下兩項(xiàng)：第一，從事不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)的人員需要取得一定的資格；第二，從事不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)業(yè)者需要向政府登記，而且其業(yè)務(wù)的行使必須受到某種限制。關(guān)于這兩項(xiàng)制度的具體內(nèi)容，集中體現(xiàn)在日本的《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》中。

二、日本《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》的基本內(nèi)容

日本的《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》共分為總則、不動(dòng)產(chǎn)鑒定士及不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)、不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)、監(jiān)督、雜則、罰則6章，全文共60條。另外還有《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法施行令》共8條，《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)施行規(guī)則》共38條。日本《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法》各章的主要內(nèi)容大致如下：

1．總則?？倓t章的條文有2條，分別規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)的目的與定義。不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)的目的是要使土地等形成適當(dāng)?shù)膬r(jià)格。至于其定義則包括以下3項(xiàng)。①所謂不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，是指判定土地或建筑物或他項(xiàng)權(quán)利的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并將其結(jié)果以價(jià)額來表示。②所謂不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)，是應(yīng)他人的要求就不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行鑒定評(píng)價(jià)，并收取報(bào)酬的事業(yè)。③所謂不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)業(yè)者，是向主管機(jī)關(guān)登記，從事不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)的業(yè)者。2．不動(dòng)產(chǎn)鑒定士及不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)。本章共分考試與登記兩部分。

（1）考試。欲擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)鑒定士者，應(yīng)參加考試。”考試共分3次。

第一次考試，考國(guó)語、數(shù)學(xué)、論文，但有下列條件者可以免除第一次考試：①大專畢業(yè)或具有同等學(xué)歷者。②舊制高等學(xué)校高等科、大學(xué)預(yù)科或?qū)？茖W(xué)校畢業(yè)或修完學(xué)分者。③高等考試檢定考試、司法官考試第一次考試或公認(rèn)會(huì)計(jì)士考試第一次考試及格者。④具備與上列學(xué)歷的同等學(xué)歷者。

第二次考試，考民法、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的行政法規(guī)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論。但第二次考試需第一次考試及格或前述免考第一次考試者才能參加。不過，具備下列條件之一者，可以免除第二次考試的特定科目考試：①在大專等學(xué)校講授法律的科目3年以上的教授或副教授，或從事有關(guān)法律研究得到博士學(xué)位者，可以免考民法。②在大專等學(xué)校講授經(jīng)濟(jì)學(xué)的科目3年以上的教授或副教授，或從事經(jīng)濟(jì)學(xué)研究得到經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位者，可以免考經(jīng)濟(jì)學(xué)。③在大專等學(xué)校講授商學(xué)的科目3年以上的教授或副教授，或從事商學(xué)研究得到博士學(xué)位者，可以免考會(huì)計(jì)學(xué)。④參加民法、經(jīng)濟(jì)學(xué)或會(huì)計(jì)學(xué)等所相關(guān)的高等考試、司法官考試第二次考試或公認(rèn)會(huì)計(jì)士考試第二次考試及格者，其考試及格科目可以免予考試。第三次考試，考不動(dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)實(shí)務(wù)，而且要具備不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)資格，并接受1年以上的實(shí)務(wù)補(bǔ)習(xí)者才能應(yīng)考。

以上考試每年舉行一次以上，由土地鑒定委員會(huì)辦理。

（2）登記。有不動(dòng)產(chǎn)鑒定士或不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)的資格者，應(yīng)向國(guó)土廳登記，才能正式取得其資格，但有以下情形之一者不得登記：①未成年人；②禁治產(chǎn)人或準(zhǔn)禁治產(chǎn)人；③破產(chǎn)而未復(fù)權(quán)者；④受禁煙以上的處分在執(zhí)行終了后未滿2年者；⑤公務(wù)員受懲戒免職處分，從其處分之日起未經(jīng)過3年者；③受登記處分，自該處分之日起而未經(jīng)過3年者。3．不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)。本章規(guī)定，欲經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者如在2個(gè)以上的都道府縣設(shè)有事務(wù)所，則應(yīng)向國(guó)土廳登記，其他則向事務(wù)所所在地的都道府縣登記。登記的有效期間為3年，期滿后如欲繼續(xù)營(yíng)業(yè)則需要重新登記。

有下列情形者應(yīng)予拒絕登記：①破產(chǎn)而未復(fù)權(quán)者。②受禁煙以上的處分或違反不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法的規(guī)定，或犯有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)的罪行而受罰金的處分者；在執(zhí)行終了后未滿3年者。③受登記消除的處分未經(jīng)過3年者。④受到業(yè)務(wù)停止的命令尚未期滿者。⑤法人之理監(jiān)一有犯上列情形之一者。

不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者應(yīng)每年一次于一定時(shí)間向國(guó)土廳或都道府縣提出下列文件：①記載過去一年來事業(yè)實(shí)績(jī)概要的書面報(bào)告。②記載不動(dòng)產(chǎn)鑒定士及不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)變動(dòng)的書面報(bào)告。③其他所規(guī)定的書面報(bào)告。

不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者如開業(yè)應(yīng)向主管機(jī)關(guān)備案，登記簿及各項(xiàng)文件應(yīng)提供公眾閱覽。未辦理不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者的登記者，不得經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)。不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者如果其本身不是不動(dòng)產(chǎn)鑒定士，則必須在其事務(wù)所聘請(qǐng)1人以上專任不動(dòng)產(chǎn)鑒定士。不具備不動(dòng)產(chǎn)鑒定士或不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)的資格者，不得從事不動(dòng)產(chǎn)的鑒定評(píng)價(jià)行為。4．監(jiān)督。規(guī)定了行政監(jiān)督的具體內(nèi)容。對(duì)于有下列情形之一的不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者，可以處以1年以內(nèi)的停止業(yè)務(wù)（全部或一部分業(yè)務(wù)），或取消其登記。

（l）違反不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)法的規(guī)定或主管機(jī)關(guān)的處分命令者。

（2）不動(dòng)產(chǎn)鑒定士或不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)因從事不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者的業(yè)務(wù)而受處分，其責(zé)任在于不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者時(shí)。

如果有人懷疑不動(dòng)產(chǎn)鑒定士等的鑒定評(píng)價(jià)行為不當(dāng)時(shí)，可以添附相關(guān)資料要求主管機(jī)關(guān)采取必要的措施。但主管機(jī)關(guān)給予必要的處分前，應(yīng)先聽取當(dāng)事人的意見。

5．雜則。本章規(guī)定，為舉辦不動(dòng)產(chǎn)鑒定士考試，應(yīng)于土地鑒定委員會(huì)設(shè)置考試委員會(huì)?？荚囄瘑T于考試時(shí)，由土地鑒定委員會(huì)推薦，由國(guó)土廳長(zhǎng)官任命。

6．罰則。本章規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)鑒定士或不動(dòng)產(chǎn)鑒定業(yè)者的不當(dāng)行為，規(guī)定各種不同程度的拘役或罰款。

三、不動(dòng)產(chǎn)鑒定士的行為規(guī)范

日本在《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)施行規(guī)則》等制度規(guī)章中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)士的行為提出了嚴(yán)格的倫理要求。其基本規(guī)定有如下兩項(xiàng)：一是應(yīng)憑良心誠(chéng)實(shí)地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的鑒定評(píng)價(jià)，不得做出損傷不動(dòng)產(chǎn)鑒定士及不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)信用的行為；二是如無正當(dāng)理由，不得將其業(yè)務(wù)上所得的秘密向他人泄露。如違反上述規(guī)定，則視其程度給以告誡或除名，被除名者不得再擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)工作。

上述兩項(xiàng)規(guī)定是法律上的義務(wù)，僅為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士履行其業(yè)務(wù)時(shí)必須遵守的最低限度規(guī)定。遵守了此規(guī)定還不夠，因此日本還有不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)的倫理綱要，要求不動(dòng)產(chǎn)鑒定士必須經(jīng)常遵守。其倫理綱要的要點(diǎn)如下：

1．片斷的知識(shí)與無秩序的經(jīng)驗(yàn)無助于不動(dòng)產(chǎn)的鑒定評(píng)價(jià)，唯有以高度的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和判斷力綜合形成有機(jī)的統(tǒng)一體，才能進(jìn)行正確的鑒定評(píng)價(jià)，所以必須不斷學(xué)習(xí)鍛煉，努力求取鑒定評(píng)價(jià)的進(jìn)步與改善。2．應(yīng)以實(shí)踐活動(dòng)加深關(guān)系人及社會(huì)一般人士對(duì)不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)制度的理解與依賴，以資形成不動(dòng)產(chǎn)的適當(dāng)價(jià)格?！?0.3英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)制度一、估價(jià)行業(yè)概況1、政府管理下的估價(jià)體系——服務(wù)于征稅目的

中央級(jí)估價(jià)辦公室——設(shè)在財(cái)政部稅務(wù)局下 大區(qū)級(jí)估價(jià)辦公室——5個(gè) 區(qū)級(jí)估價(jià)辦公室2、民間自律性估價(jià)體系

組織形式——合伙制、有限責(zé)任