2022年行業(yè)分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀回首走過的近一年時(shí)間里，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了不少影響全行業(yè)的大大事。相比住宅市場，2022年的商業(yè)地產(chǎn)迎來了更為高漲的進(jìn)展熱潮。目前，商業(yè)地產(chǎn)總體呈現(xiàn)供過于求的現(xiàn)狀。以下是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析。

隨著國家經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)市場也隨之變化。在保持穩(wěn)定增長的同時(shí)，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整、消費(fèi)者需求升級、網(wǎng)絡(luò)零售對行業(yè)的沖擊與推動，漸漸促成了新零售時(shí)代的到來。作為將來推動經(jīng)濟(jì)增長的新發(fā)動機(jī)，零售商業(yè)市場將發(fā)揮愈加重要的作用，由量變到質(zhì)變的轉(zhuǎn)型，會帶來行業(yè)更健康的進(jìn)展。現(xiàn)從三個(gè)方面來看商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀：

一、商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)理性且小幅上升，但總體依舊供應(yīng)過剩

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年全國開業(yè)大型項(xiàng)目數(shù)量達(dá)970個(gè)（商業(yè)面積≥3萬㎡，個(gè)別產(chǎn)品線項(xiàng)目或特色項(xiàng)目例外），相當(dāng)于2022年實(shí)際開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量的2倍多。估計(jì)2022年11月至2022年12月開業(yè)、商業(yè)面積5萬㎡及以上的購物中心達(dá)419個(gè)。項(xiàng)目大部分集中于1線和1.5線城市，但是類似與昆明、沈陽、重慶等二三線城市的比重則有了較大提升。于此同時(shí)，我國商業(yè)地產(chǎn)存量仍舊不容樂觀。大部分地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)仍舊處于供過于求的狀態(tài)，這種過剩的產(chǎn)能正在被市場逐步消化。不過，以上是金融機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)猜測。商業(yè)地產(chǎn)市場分析，從我們實(shí)際操作項(xiàng)目閱歷來看，真實(shí)的市場局勢可能恰恰相反。

二、資產(chǎn)優(yōu)化改造范式，商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值再度被挖掘

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營是一門技術(shù)活，在這個(gè)長期的動態(tài)進(jìn)展過程中，調(diào)整和變化始終伴隨左右?，F(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競爭激烈，一方面新增的項(xiàng)目不斷入市，另一方面一些過往占據(jù)核心商圈或者人流優(yōu)勢的項(xiàng)目被市場漸漸淘汰、輪換。數(shù)據(jù)端顯示，2022年，全國20大主要城市的商業(yè)物業(yè)存量高達(dá)1.37億平方米，同比增長16%，估計(jì)全年存量達(dá)到1.62億平方米。在這樣的大環(huán)境下，如何對這些存量資產(chǎn)進(jìn)行升級改造，如何借助運(yùn)營管理的力氣激發(fā)其商業(yè)價(jià)值，是開發(fā)商及投資者們能否盤活資產(chǎn)的關(guān)鍵，也成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的考題。

三、與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)深度融合是商業(yè)地產(chǎn)將來方向

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析，“十三五”規(guī)劃綱要提出“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大進(jìn)展理念，并要求發(fā)揮消費(fèi)對增長的基礎(chǔ)作用，支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)展和開展加快進(jìn)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)行動。以我國目前的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展形勢，比照發(fā)達(dá)國家同期產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的狀況來看，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是將來產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的重心。教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、旅游、體育等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)將引領(lǐng)市場趨勢；民生服務(wù)消費(fèi)將在居民消費(fèi)中占據(jù)愈來愈大的比重，在“互聯(lián)網(wǎng)+”助推下，服務(wù)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)將得到較大進(jìn)展。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在宏觀層面把握這一趨勢，樂觀推動商業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)品、技術(shù)和服務(wù)運(yùn)營上，與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的深度融合，實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)鏈的合作共贏。

2022年上半年，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行連續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。在此背景下，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積保持高位，特殊是商業(yè)營業(yè)用房銷售面積仍保持同比增長。同期，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積則呈同比下降態(tài)勢。商業(yè)地產(chǎn)市場運(yùn)行消失宏觀環(huán)境和企業(yè)投資行為背離、商業(yè)地產(chǎn)銷售和投資背離、商業(yè)開發(fā)和住宅開發(fā)的背離，這背后折射出的是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行模式變革疊加商業(yè)供求關(guān)系調(diào)整對市場運(yùn)行帶來的持續(xù)沖擊。同時(shí)，挑戰(zhàn)中也孕育著機(jī)會，各類市場參加主體應(yīng)當(dāng)不斷調(diào)整自己的進(jìn)展坐標(biāo)。

總體來看，我國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)品升級換代時(shí)期。商業(yè)地產(chǎn)是以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。將來，傳統(tǒng)“短平快