麥肯錫中國(guó)嶺南新世界都市綜合體策劃全案執(zhí)行中文版

負(fù)責(zé)人：MAIRILGY廣州，2012年6月-麥肯錫中國(guó)（地產(chǎn)）項(xiàng)目部版權(quán)歸麥肯錫所有，受中國(guó)版權(quán)法保護(hù)。嶺南新世界綜合體項(xiàng)目（中文版）調(diào)研報(bào)告-麥肯錫（中國(guó)）市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目部麥肯錫（中國(guó)）地產(chǎn)市場(chǎng)部聲明：此方案歸麥肯錫（中國(guó)）地產(chǎn)市場(chǎng)部所有，授權(quán)簽約方“嶺南新世界所有”授權(quán)期限：2013年7月31日麥肯錫目前擁有4500多名咨詢(xún)?nèi)藛T，分別來(lái)自78個(gè)國(guó)家，均具有世界著名學(xué)府的高等學(xué)位。據(jù)1997年初統(tǒng)計(jì)，企業(yè)管理碩士(MBA)占49%，具有博士學(xué)位的占16%。在招聘咨詢(xún)?nèi)藛T時(shí)，麥肯錫著眼于杰出的品格和解決問(wèn)題的能力、卓越的智慧、有效地同各層次人士交往的能力。麥肯錫多數(shù)咨詢(xún)?nèi)藛T在加入麥肯錫之前，已具有相當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。在麥肯錫，職位級(jí)別和成就直接掛鉤。在咨詢(xún)?nèi)藛T的職業(yè)生涯中，麥肯錫對(duì)咨詢(xún)?nèi)藛T的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)審，評(píng)估其解決問(wèn)題的質(zhì)量和對(duì)客戶(hù)的影響。公司概況麥肯錫采取“公司一體”的合作伙伴關(guān)系制度，在全球44個(gè)國(guó)家有80

麥肯錫多個(gè)分公司，共擁有7000多名咨詢(xún)顧問(wèn)。麥肯錫大中華分公司包括北京、香港、上海與臺(tái)北四家分公司,共有40多位董事和250多位咨詢(xún)顧問(wèn)。在過(guò)去十年中，麥肯錫在大中華區(qū)完成了800多個(gè)項(xiàng)目，涉及公司整體與業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略、企業(yè)金融、營(yíng)銷(xiāo)/銷(xiāo)售與渠道、組織架構(gòu)、制造/采購(gòu)/供應(yīng)鏈、技術(shù)、產(chǎn)品研發(fā)等領(lǐng)域。麥肯錫的經(jīng)驗(yàn)是：關(guān)鍵是找那些企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)們，他們能夠認(rèn)識(shí)到公司必須不斷變革以適應(yīng)環(huán)境變化，并且愿意接受外部的建議，這些建議在幫助他們決定作何種變革和怎樣變革方面大有裨益。國(guó)外許多行業(yè)的公司很早就知道，他們不可能在所有他們涉及的領(lǐng)域都處于世界先進(jìn)水平，因此沒(méi)有必要擁有那些在偶然情況下才會(huì)用到的專(zhuān)家。

公司概況麥肯錫采取“公司一體”的合作伙伴關(guān)系制度，在全球44個(gè)國(guó)家有80

麥肯錫多個(gè)分公司，共擁有7000多名咨詢(xún)顧問(wèn)。麥肯錫大中華分公司包括北京、香港、上海與臺(tái)北四家分公司,共有40多位董事和250多位咨詢(xún)顧問(wèn)。在過(guò)去十年中，麥肯錫在大中華區(qū)完成了800多個(gè)項(xiàng)目，涉及公司整體與業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略、企業(yè)金融、營(yíng)銷(xiāo)/銷(xiāo)售與渠道、組織架構(gòu)、制造/采購(gòu)/供應(yīng)鏈、技術(shù)、產(chǎn)品研發(fā)等領(lǐng)域。麥肯錫的經(jīng)驗(yàn)是：關(guān)鍵是找那些企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)們，他們能夠認(rèn)識(shí)到公司必須不斷變革以適應(yīng)環(huán)境變化，并且愿意接受外部的建議，這些建議在幫助他們決定作何種變革和怎樣變革方面大有裨益。國(guó)外許多行業(yè)的公司很早就知道，他們不可能在所有他們涉及的領(lǐng)域都處于世界先進(jìn)水平，因此沒(méi)有必要擁有那些在偶然情況下才會(huì)用到的專(zhuān)家。

麥肯錫中國(guó)麥肯錫中國(guó)布局前景中國(guó)分配力量比較麥肯錫：業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋43個(gè)國(guó)家，擁有82家分公司，近9000名員工。麥肯錫1959年進(jìn)入亞太地區(qū)，在中國(guó)的業(yè)務(wù)始于1985年。自那時(shí)起，麥肯錫在香港、臺(tái)北、上海及北京建立了分公司。中國(guó)大陸公司從1993年開(kāi)始成立，麥肯錫公司大中華地區(qū)的咨詢(xún)顧問(wèn)大約有180人，中國(guó)大陸的咨詢(xún)顧問(wèn)超過(guò)80人，大中華地區(qū)的人員規(guī)模已經(jīng)超過(guò)波士頓分公司。麥肯錫中國(guó)公司的客戶(hù)已經(jīng)從以前100%的跨國(guó)公司發(fā)展到今天60%以上是中國(guó)本土公司，包括國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)等；從1996年到2000年，麥肯錫在大中華區(qū)做了近300個(gè)咨詢(xún)項(xiàng)目，不包括沒(méi)有完全完成的項(xiàng)目，這是非常有挑戰(zhàn)性的。

麥肯錫中國(guó)項(xiàng)目地塊分析及區(qū)域規(guī)劃前景各功能物業(yè)市場(chǎng)研判零售商業(yè)市場(chǎng)酒店市場(chǎng)公寓市場(chǎng)辦公市場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展方向初探目錄項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)體育館、活動(dòng)中心(5層)用地面積建筑面積18943㎡基底面積3908㎡商業(yè)設(shè)施(2層)用地面積建筑面積6089㎡基底面積4525㎡旅業(yè)、寫(xiě)字樓(12層)用地面積16855㎡建筑面積60725㎡基底面積6000㎡綜合樓(4層)用地面積5178㎡建筑面積4352㎡基底面積1807㎡公交站用地面積5000㎡項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積90,109平方米，分四個(gè)地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃功能為項(xiàng)目整體功能組合和商業(yè)布局帶來(lái)一定限制地塊編號(hào)基地面積（平方米）建筑面積（平方米）層數(shù)(層)

規(guī)劃功能及限育館、活動(dòng)中心規(guī)劃為體育館、活動(dòng)中心用地，可以布局體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施或與體育、運(yùn)動(dòng)相關(guān)的業(yè)態(tài)，如運(yùn)動(dòng)服飾零售等；建成后無(wú)需移交，可持有經(jīng)營(yíng)2452560892商業(yè)設(shè)施（其中肉菜市場(chǎng)2千平米）規(guī)劃有肉菜市場(chǎng)2千平米，可布局與肉菜市場(chǎng)相關(guān)的業(yè)態(tài)，如生鮮超市等；肉菜市場(chǎng)無(wú)需移交360006072512旅業(yè)、寫(xiě)字樓（其中市話機(jī)樓7000平米）規(guī)劃為酒店、辦公用地，用地性質(zhì)不可改變，但可變通為相關(guān)衍生產(chǎn)品，如服務(wù)式公寓等；市話機(jī)樓較大程度上將可能持有經(jīng)營(yíng)并且無(wú)需布局相關(guān)業(yè)態(tài)4180751784綜合樓可布局任何商業(yè)業(yè)態(tài)，無(wú)明顯規(guī)劃限制1234依據(jù)目前方案，各地塊的用地性質(zhì)和功能方面存在諸多限制，具體如下：7嘉禾規(guī)劃為白云區(qū)內(nèi)三個(gè)區(qū)級(jí)公共服務(wù)中心之一；建設(shè)大規(guī)模的居住功能區(qū)；建設(shè)嘉禾商業(yè)中心，圍繞地鐵站點(diǎn)及沿商業(yè)綜合發(fā)展軸布置商業(yè)服務(wù)設(shè)施、商務(wù)辦公設(shè)施；中心城區(qū)密集發(fā)展區(qū)本項(xiàng)目嘉禾白云新城白云機(jī)場(chǎng)廣從快速路發(fā)展帶空間發(fā)展主軸項(xiàng)目所在的嘉禾片區(qū)規(guī)劃為白云區(qū)的區(qū)域級(jí)中心，以居住功能為主，同時(shí)圍繞地鐵站點(diǎn)將布置商業(yè)及商務(wù)設(shè)施從規(guī)劃前景方面，區(qū)域具備開(kāi)發(fā)商業(yè)及商務(wù)設(shè)施的規(guī)劃功能，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)、商務(wù)設(shè)施提供規(guī)劃利好。飛翔公園白云公園白云文化廣場(chǎng)江夏黃邊嘉禾望崗蕭崗梅花園南方醫(yī)院同和永泰三元里盡管現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目周邊以居住氛圍為主，但與白云新城的便利交通連接也為商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)提供發(fā)展空間目前現(xiàn)狀而言，項(xiàng)目周邊以大型住宅社區(qū)為主，居住氛圍濃厚；憑借便利的軌道交通，本項(xiàng)目可方便到達(dá)白云新城，作為廣州城市副中心、白云區(qū)中心，白云新城未來(lái)將形成較為濃厚的商務(wù)氛圍，受其輻射和帶動(dòng)，項(xiàng)目所在的嘉禾片區(qū)也將具備一定的商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展空間。時(shí)代玫瑰園金碧雅苑云山詩(shī)意白云尚城白云高爾夫竹韻山莊白云堡豪苑地鐵2號(hào)線地鐵3號(hào)線白云新城商業(yè)、商務(wù)是白云新城的重點(diǎn)職能之一，未來(lái)將形成濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍各功能物業(yè)市場(chǎng)研判零售商業(yè)市場(chǎng)酒店市場(chǎng)公寓市場(chǎng)辦公市場(chǎng)從建筑形態(tài)和商業(yè)規(guī)模來(lái)看，五區(qū)商業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力較弱，必須與三區(qū)商業(yè)結(jié)合考慮，才能最大化挖掘其商業(yè)價(jià)值五區(qū)商業(yè)三區(qū)商業(yè)五區(qū)商業(yè)自身不具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但若能與三區(qū)商業(yè)互為補(bǔ)充，協(xié)調(diào)發(fā)展，則能產(chǎn)生“1+1>2”的功能效應(yīng)可用于零售商業(yè)的面積僅2.9萬(wàn)平米；分散于三個(gè)地塊；被酒店、辦公用地阻隔。由于白云新城和同和-京溪商圈發(fā)展速度的加快，本項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)形式更加明朗和嚴(yán)峻白云新城由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)駐，白云新城的商業(yè)市場(chǎng)得到跨越式的發(fā)展，發(fā)展速度大幅提升同和-京溪商業(yè)供應(yīng)的增加和品牌主力店的進(jìn)駐使其商業(yè)規(guī)模和購(gòu)物環(huán)境都得到較大改善，已基本具備區(qū)域商業(yè)中心的要求，并且將與本項(xiàng)目爭(zhēng)奪地鐵3號(hào)線沿線客源嘉禾近年的發(fā)展近乎停滯不前，作為規(guī)劃中的區(qū)域商業(yè)中心，目前的商業(yè)形態(tài)、規(guī)模、業(yè)態(tài)、品牌、購(gòu)物環(huán)境等方面均無(wú)法承擔(dān)該職能在嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，五區(qū)商業(yè)必須與三區(qū)商業(yè)有機(jī)結(jié)合，不僅在商業(yè)規(guī)模上，更要在業(yè)態(tài)和品牌組合上實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，才能保證項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力三區(qū)商業(yè)定位回顧永泰項(xiàng)目地塊嘉禾核心商圈地鐵站點(diǎn)地鐵通行10分鐘內(nèi)車(chē)行15分鐘內(nèi)步行20分鐘內(nèi)約4千米約6千米黃邊江夏白云新城依托高起點(diǎn)的規(guī)劃、核心的地理位置和便利的交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)本項(xiàng)目威脅最大新市商圈的現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)將隨區(qū)域交通體系的革新而迅速衰減，商圈發(fā)展后繼乏力項(xiàng)目核心輻射商圈范圍為周邊4公里范圍內(nèi)的大型中高檔社區(qū)居民項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)商圈主要為白云新城商圈，重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及五號(hào)停機(jī)坪項(xiàng)目整體定位于區(qū)域型購(gòu)物中心，以家庭式消費(fèi)為主，并引導(dǎo)時(shí)尚生活方式和消費(fèi)潮流"LifeStyleRegionalCenter"地區(qū)時(shí)尚中心“時(shí)尚、具有國(guó)際品味、個(gè)性化的，提供舒適環(huán)境、精致產(chǎn)品和貼心服務(wù)的地區(qū)時(shí)尚中心”從業(yè)態(tài)組合來(lái)看，五區(qū)商業(yè)應(yīng)在餐飲、休閑娛樂(lè)及特色購(gòu)物業(yè)態(tài)上提升三區(qū)商業(yè)的價(jià)值與吸引力

購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)舉例店鋪類(lèi)型建筑面積（平方米）百分比（%）娛樂(lè)3F游藝中心次主力店2,5002.9%KTV次主力店2,5002.9%電影院次主力店5,0005.9%小計(jì)10,00011.7%餐飲B1休閑餐飲/快餐專(zhuān)賣(mài)店3,0003.5%1F休閑餐飲/快餐專(zhuān)賣(mài)店5,4506.4%2F休閑餐飲（異國(guó)料理）專(zhuān)賣(mài)店3,0003.5%3F美食廣場(chǎng)次主力店4,0004.7%4F休閑餐飲（中國(guó)特色）專(zhuān)賣(mài)店5,0005.9%大型中餐次主力店2,0002.4%小計(jì)22,45026.4%三區(qū)商業(yè)的娛樂(lè)業(yè)態(tài)主要集中于3樓，業(yè)態(tài)類(lèi)型包括游藝中心、KTV、電影院，從建筑規(guī)模和業(yè)態(tài)類(lèi)型上都稍顯不足，從目前的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)來(lái)看，業(yè)態(tài)與萬(wàn)達(dá)及5號(hào)停機(jī)坪重復(fù)性高，難以具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；三區(qū)商業(yè)中的餐飲面積雖然較大，但具有較強(qiáng)聚客能力的大型餐飲僅1家，約2000平方米，數(shù)量及面積均不足夠零售商業(yè)市場(chǎng)酒店市場(chǎng)公寓市場(chǎng)辦公市場(chǎng)各功能物業(yè)市場(chǎng)研判酒店品牌：到2010年上半年為止，以中檔本土品牌酒店構(gòu)成為主，國(guó)際品牌高星級(jí)酒店*較缺乏，白云區(qū)酒店市場(chǎng)主要以本土酒店為主，國(guó)際連鎖品牌酒店只有五星級(jí)品牌廣州珀?duì)柭缶频?，以及?guó)際三星級(jí)品牌戴斯酒店，預(yù)計(jì)2011年還將會(huì)有白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的五星級(jí)希爾頓酒店開(kāi)業(yè)。經(jīng)營(yíng)狀況：白云區(qū)五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)在600元左右，比全市平均水平低約30%，入住率與全市水平相仿在50%左右；白云區(qū)四星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)在400元左右，與全市平均水平相當(dāng)，入住率與全市水平相仿在60%左右。客源構(gòu)成：市區(qū)溢出的中檔會(huì)議客源、本地企業(yè)會(huì)議客源以及廣交會(huì)溢出客源為白云區(qū)高星級(jí)酒店的主要客源；由于臨近機(jī)場(chǎng)的地緣優(yōu)勢(shì)，以及相對(duì)經(jīng)濟(jì)的酒店價(jià)格，旅游客源也成為區(qū)域高星級(jí)酒店的輔助客源。白云區(qū)星級(jí)酒店數(shù)量五星級(jí)2四星級(jí)6三星級(jí)及以下25酒店總數(shù)33白云區(qū)四星級(jí)以上酒店約8家，高星級(jí)酒店房?jī)r(jià)略低于廣州全市水平，入住率約為50%~60%*根據(jù)具體項(xiàng)目硬件設(shè)施，裝修標(biāo)準(zhǔn)以及定位判斷得出白云區(qū)五星全市五星白云區(qū)四星全市四星平均房?jī)r(jià)620900440460入住率約50%50-60%60-65%60-65%憑借發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，本項(xiàng)目車(chē)行約30分鐘即可到達(dá)機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、天河、琶洲等主要交通樞紐和商務(wù)區(qū)從交通方面講，項(xiàng)目臨近白云大道，華南快速干線，由此地到達(dá)廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)，琶洲廣州市國(guó)際會(huì)展中心，以及天河區(qū)CBD以及廣州東站都在30分鐘以?xún)?nèi)，交通覆蓋較為理想，為項(xiàng)目提供了較佳的交通可達(dá)性。以項(xiàng)目為中心30分鐘車(chē)行范圍本項(xiàng)目環(huán)城高速機(jī)場(chǎng)高速京珠高速華南快速干線廣清高速北二環(huán)高速華南快速干線白云大道123645

目的地距離（公里）時(shí)間（分鐘）1廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)25252白云新城/白云國(guó)際會(huì)展中心9103廣州站/流花展館14204廣州火車(chē)東站17205天河北/珠江新城CBD19256廣州國(guó)際會(huì)議展覽中心2530便捷的外部交通為本項(xiàng)目吸引機(jī)場(chǎng)客源、主要會(huì)展區(qū)域客源提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)白云區(qū)自身的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也可對(duì)酒店市場(chǎng)起到一定支撐Factor3根據(jù)白云區(qū)主導(dǎo)功能區(qū)規(guī)劃，本項(xiàng)目所在地被定位為都會(huì)服務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)仍有一定的潛在商務(wù)客源。項(xiàng)目便捷的交通使得本項(xiàng)目有可能吸收來(lái)自廣交會(huì)，以及白云國(guó)際會(huì)議中心的展會(huì)客源。項(xiàng)目與白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)相對(duì)較近的距離，以及優(yōu)良的社區(qū)生活環(huán)境使得酒店具有吸引機(jī)場(chǎng)客源的潛力，如航空公司機(jī)組人員和過(guò)境旅客。市場(chǎng)客源支撐白云區(qū)是廣州市重要的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，全區(qū)4000多家的工業(yè)企業(yè)為酒店提供潛在商務(wù)會(huì)議與展覽客源。社區(qū)居民關(guān)聯(lián)客源以及旅游團(tuán)隊(duì)也會(huì)成為項(xiàng)目的補(bǔ)充客源。本項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)酒店物業(yè)的可行性，并且酒店物業(yè)能夠豐富項(xiàng)目的整體物業(yè)功能，對(duì)社區(qū)起到一定的配套作用，具有戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)意義酒店物業(yè)能夠?yàn)樽≌峁┡涮滓约白鳛閮?yōu)良固定資產(chǎn)沉淀，就本項(xiàng)目而言，酒店還能為商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源，能夠與各功能物業(yè)形成良性互動(dòng)，具有戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)意義由于市場(chǎng)供應(yīng)的激增，廣州包括白云區(qū)在內(nèi)的五星級(jí)酒店市場(chǎng)入住率呈明顯的下降趨勢(shì)廣州高星級(jí)酒店市場(chǎng)需求較為不足，而市場(chǎng)供應(yīng)卻持續(xù)增長(zhǎng)，供需之間存在較為明顯的不匹配狀態(tài)；2002年到2009年廣州市五星級(jí)酒店客房從4,364間上升到9,063間,預(yù)計(jì)到2013年為止該數(shù)字將上升到14,150間，其中60%是國(guó)際連鎖品牌。2002年到2009年廣州市五星級(jí)酒店客房年均增長(zhǎng)率為11%，而同期到達(dá)廣州的過(guò)夜旅游人數(shù)的年均增長(zhǎng)率僅為5.6%。由于市場(chǎng)供大于求，廣州五星級(jí)市場(chǎng)入住率從2007年以來(lái)一直呈下降趨勢(shì)。相應(yīng)地，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，廣州市五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)也呈逐年走低的趨勢(shì)。相對(duì)而言，四星級(jí)酒店市場(chǎng)表現(xiàn)較為穩(wěn)定。廣州市五星級(jí)酒店市場(chǎng)表現(xiàn)2002-2009廣州市四星級(jí)酒店市場(chǎng)表現(xiàn)2002-2009數(shù)據(jù)來(lái)源:廣州市旅游局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源:廣州市旅游局從成本控制和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，建議適當(dāng)控制酒店的檔次與規(guī)模項(xiàng)目具備一定的外部交通條件，具備吸引各類(lèi)會(huì)議會(huì)展、旅游及中高端商務(wù)人士的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但從成本控制和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，建議適當(dāng)控制酒店檔次和規(guī)模各功能物業(yè)市場(chǎng)研判零售商業(yè)市場(chǎng)酒店市場(chǎng)公寓市場(chǎng)辦公市場(chǎng)考慮到白云區(qū)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐，以及潛在的中高端商務(wù)人士居住需求，中至中高檔服務(wù)式公寓存在一定市場(chǎng)需求白云區(qū)為廣州市重要的工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)的批發(fā)、物流及制造業(yè)較為發(fā)達(dá)，受到產(chǎn)業(yè)的支撐，區(qū)域內(nèi)可能有來(lái)自企業(yè)中、高層，外籍技術(shù)人員等中高端商務(wù)人士的居住需求；白云新城定位為城市副中心，隨著區(qū)域的發(fā)展和商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)，未來(lái)可能存在中高端商務(wù)人士的居住需求。受到區(qū)域產(chǎn)業(yè)的支撐，以及考慮到潛在的中高端商務(wù)人士的居住需求，中高端服務(wù)式公寓可能存在市場(chǎng)需求；但由于白云區(qū)甚至廣州市的服務(wù)式公寓市場(chǎng)需求普遍不足，出于風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，本項(xiàng)目即使開(kāi)發(fā)中高端服務(wù)式公寓，也需注意控制開(kāi)發(fā)規(guī)模各功能物業(yè)市場(chǎng)研判零售商業(yè)市場(chǎng)酒店市場(chǎng)公寓市場(chǎng)辦公市場(chǎng)白云區(qū)辦公物業(yè)主要集中在三元里區(qū)域及機(jī)場(chǎng)路沿線；由于位于城市非核心商務(wù)區(qū)，高端辦公市場(chǎng)需求不足，但中低檔辦公物業(yè)市場(chǎng)需求較為活躍8123456791312151711141016181920222124232225白云區(qū)辦公物業(yè)主要集中在三元里區(qū)域及機(jī)場(chǎng)路沿線辦公物業(yè)類(lèi)型區(qū)域租金水平

（元/平方米/月）平均入駐率代表物業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓廣州主要商務(wù)區(qū)*100-18093%粵海天河城大廈、合景國(guó)際金融廣場(chǎng)白云區(qū)--無(wú)乙級(jí)寫(xiě)字樓廣州主要商務(wù)區(qū)60-9085%新保利大廈、達(dá)寶廣場(chǎng)白云區(qū)50-80三元里及機(jī)場(chǎng)路沿線：約80%金茂大廈丙級(jí)寫(xiě)字樓廣州主要商務(wù)區(qū)40-6090%百匯廣場(chǎng)白云區(qū)30-40三元里及機(jī)場(chǎng)路沿線：約90%齊富商貿(mào)大廈、金來(lái)大廈高端辦公物業(yè)市場(chǎng)需求不足，中低端市場(chǎng)相對(duì)較為活躍受到白云區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐以及白云新城的輻射和帶動(dòng)，項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)的需求支撐，但預(yù)計(jì)租金水平空間有限本項(xiàng)目嘉禾均禾組團(tuán)白云新城白云機(jī)場(chǎng)白云新城規(guī)劃為廣州城市副中心，商業(yè)是區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)職能之一，預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域辦公氛圍相對(duì)較為濃厚白云區(qū)為廣州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在制造業(yè)的帶動(dòng)下，以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)也獲得了較好發(fā)展；2009年，白云區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到71%，甚至略高于廣州市同期的70.1%；蓬勃發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)為白云區(qū)辦公物業(yè)發(fā)展提供了市場(chǎng)支撐。醫(yī)藥制造業(yè)交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)電氣機(jī)械制造業(yè)通用設(shè)備制品業(yè)化學(xué)原料制品制造業(yè)白云區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)白云區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重，2009年白云區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)白云新城未來(lái)商務(wù)分為較為濃厚，受其輻射和帶動(dòng)，本項(xiàng)目也將具備開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。從項(xiàng)目整體物業(yè)功能組合的角度出發(fā)，辦公物業(yè)對(duì)零售、酒店等都有消費(fèi)支撐，但預(yù)計(jì)其自身盈利能力較低，應(yīng)適當(dāng)控制開(kāi)發(fā)規(guī)模預(yù)計(jì)本項(xiàng)目辦公產(chǎn)品的租戶(hù)以中小型企業(yè)居多，承租面積多在300平米以下從經(jīng)濟(jì)利益的角度考慮，此類(lèi)物業(yè)不適宜作為本項(xiàng)目重點(diǎn)發(fā)展方向中小型企業(yè)選址時(shí)對(duì)于成本性因素（如租金）敏感度最高，價(jià)格承受能力較低白云區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成辦公物業(yè)對(duì)零售商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓均能提供消費(fèi)人群支撐項(xiàng)目發(fā)展方向初探物業(yè)功能組合方案：既控制了風(fēng)險(xiǎn)性物業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)各物業(yè)之間的良性互動(dòng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)寫(xiě)字樓高星級(jí)酒店服務(wù)式公寓為零售商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源完善酒店的配套，提升酒店吸引力為商業(yè)提供穩(wěn)定的商務(wù)客源服務(wù)于寫(xiě)字樓商務(wù)人群，完善寫(xiě)字樓配套作為商務(wù)辦公人群的住宅配套提升公寓品質(zhì)形象為商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源服務(wù)于公寓住戶(hù)，并可借助酒店管理品牌提升公寓管理質(zhì)量完善配套，提升寫(xiě)字樓品質(zhì)形象為酒店提供一定的商務(wù)客源提供客源完善配套，提高溢價(jià)水平綜上所述：零售商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓、寫(xiě)字樓均具有開(kāi)發(fā)可行性；零售商業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小、盈利能力強(qiáng)，可進(jìn)行重點(diǎn)開(kāi)發(fā)；酒店、服務(wù)式公寓、寫(xiě)字樓可豐富整體物業(yè)功能組合，并形成良性互動(dòng)，但存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)控制開(kāi)發(fā)規(guī)模在上述物業(yè)功能組合建議下，各地塊均具備微環(huán)境上的可行性，規(guī)劃調(diào)整的必要性較低體育館、活動(dòng)中心(5層)用地面積建筑面積18943㎡基底面積3908㎡商業(yè)設(shè)施(2層)用地面積建筑面積6089㎡基底面積4525㎡旅業(yè)、寫(xiě)字樓(12層)用地面積16855㎡建筑面積60725㎡基底面積6000㎡綜合樓(4層)用地面積5178㎡建筑面積4352㎡基底面積1807㎡1234地塊編號(hào)各地塊適宜的發(fā)展方向地塊位置對(duì)其發(fā)展方向的限制規(guī)劃調(diào)整的必要性1建筑規(guī)模最大，最適宜開(kāi)發(fā)零售商業(yè)與三區(qū)商業(yè)最近，利于其發(fā)展零售商業(yè)低2從地塊規(guī)模和形狀而言，適宜布局次主力店，以目的性業(yè)態(tài)為主對(duì)于開(kāi)發(fā)目的性業(yè)態(tài)無(wú)實(shí)質(zhì)性的阻礙作用較低3優(yōu)質(zhì)的景觀資源有利于開(kāi)發(fā)酒店、服務(wù)式公寓、辦公物業(yè)與地鐵站點(diǎn)的距離在可承受的步行范圍內(nèi)，對(duì)酒店、辦公客源無(wú)明顯的削弱效果低4從建筑規(guī)模和單層面積而言，均適合布局餐飲業(yè)態(tài)地塊位置不會(huì)產(chǎn)生限制性作用低建議方案：零售商業(yè)+酒店+服務(wù)式公寓+辦公1234開(kāi)發(fā)地塊物業(yè)類(lèi)型占地面積（平方米）建筑面積（平方米）層數(shù)（層）面積比例備注地塊1體育/娛樂(lè)/購(gòu)物390818943520%地塊2購(gòu)物/餐飲4525608927%地塊3辦公1500180001220%服務(wù)式公寓1500180001220%面向中高端商務(wù)人士酒店300024725927%約250間客房地塊4餐飲1807517846%總計(jì)90935100%零售商業(yè)：酒店（含服務(wù)式公寓）：辦公=33：27：40地塊1發(fā)展意向：體育運(yùn)動(dòng)主題類(lèi)購(gòu)物/娛樂(lè)（含少量體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館）1234體育館、活動(dòng)中心(5層)總建筑面積18,943㎡醫(yī)療衛(wèi)生面積3,500㎡體育館面積10,000㎡文化活動(dòng)面積5,000㎡品牌建議地塊1距離三區(qū)商業(yè)最近，商業(yè)價(jià)值最高，適宜布局與三區(qū)零售商業(yè)關(guān)系最為密切的業(yè)態(tài)；建議結(jié)合該地塊的體育館用地性質(zhì)，以體育運(yùn)動(dòng)主題類(lèi)購(gòu)物為主要發(fā)展方向，既富有特色，同時(shí)又能最大化發(fā)揮該地塊的商業(yè)價(jià)值。業(yè)態(tài)意向面積體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館2,000-3,000平米運(yùn)動(dòng)主題類(lèi)購(gòu)物/娛樂(lè)13,000-15,000平米其他休閑娛樂(lè)（如SPA、足療、兒童培訓(xùn)等）2,000-3,000平米地塊1規(guī)劃意向體育館、活動(dòng)中心改商業(yè)案例——盈彩美居項(xiàng)目：盈彩美居開(kāi)發(fā)商：廣州市合景美富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址：廣州市天河區(qū)盈溪路2003-2007年：盈彩美居售樓部2005-2009年：盈彩美居會(huì)所2010年：由廣州市奧龍堡體育發(fā)展有限公司承租商業(yè)化運(yùn)營(yíng)前商業(yè)化運(yùn)營(yíng)后定位小區(qū)會(huì)所兒童成長(zhǎng)會(huì)所，原籃球場(chǎng)及羽毛球場(chǎng)改建為大型兒童游樂(lè)設(shè)施。服務(wù)/設(shè)施為業(yè)主提供游泳池、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)以及健身房等運(yùn)動(dòng)設(shè)施以及一個(gè)放映廳。新增服務(wù)包括兒童樂(lè)園、游泳池、武術(shù)、舞蹈、跆拳道、美工、游泳、兒童表演、詠春拳等各種培訓(xùn)班。管理由小區(qū)物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，會(huì)所內(nèi)所有設(shè)施均為有償使用，按次收費(fèi)。由奧龍堡專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行商業(yè)化管理，采用包括會(huì)員制及按期按次等收費(fèi)形式。狀態(tài)運(yùn)動(dòng)設(shè)施種類(lèi)比較單一，設(shè)施維護(hù)狀況較差，提供服務(wù)內(nèi)容較少。對(duì)會(huì)所進(jìn)行重新裝修并聘請(qǐng)專(zhuān)人對(duì)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)。地塊2發(fā)展意向：A方案——家居概念店、體驗(yàn)館家居主題類(lèi)次主力店與嶺南新世界的大型居住社區(qū)的氛圍較為契合，并且該類(lèi)業(yè)態(tài)的聚客能力較強(qiáng)，對(duì)三區(qū)商業(yè)有較強(qiáng)的促進(jìn)作用。1234商業(yè)設(shè)施(2層)總建筑面積6089㎡其中肉菜市場(chǎng)2000㎡品牌建議說(shuō)明：肉菜市場(chǎng)部分可引入1-2家品牌連鎖快餐店威法西門(mén)子整體廚房體驗(yàn)館——西門(mén)子與櫥柜生產(chǎn)商威法合作的整體廚房體驗(yàn)館，目前已在北京、上海、南京、杭州等地?fù)碛蟹值?，目前廣州市已擁有5家威法西門(mén)子整體廚房體驗(yàn)館HOLA——大型家居生活館，致力于成為生活趨勢(shì)的引導(dǎo)者地塊2發(fā)展意向：B方案——特色餐飲+SPA會(huì)館1234商業(yè)設(shè)施(2層)總建筑面積608