成都凱德天府項(xiàng)目考察報(bào)告

2016年5月凱德天府考察報(bào)告目錄CONTENTS項(xiàng)目基礎(chǔ)信息1項(xiàng)目考察要點(diǎn)2考察總結(jié)3目錄CONTENTS項(xiàng)目基礎(chǔ)信息1項(xiàng)目考察要點(diǎn)2考察總結(jié)31.1開發(fā)商簡(jiǎn)介凱德商用凱德商用商業(yè)公司隸屬于凱德集團(tuán)，凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司是以物業(yè)資產(chǎn)總值及地理覆蓋范圍計(jì)算，亞洲最大的購(gòu)物中心開發(fā)商、擁有者及管理者之一。凱德商用綜合的購(gòu)物中心業(yè)務(wù)模式涉及零售商用地產(chǎn)投資、開發(fā)、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理及基金管理等范疇。凱德商用在亞洲擁有及管理新加坡、中國(guó)、馬來(lái)西亞、日本及印度五國(guó)53個(gè)城市共102家購(gòu)物中心，物業(yè)總值約411億新元(1,975億人民幣)，總面積約97.2百萬(wàn)平方英尺(903萬(wàn)平方米)。1.2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目信息建筑形態(tài)封閉式購(gòu)物中心商業(yè)定位全業(yè)態(tài)地標(biāo)商業(yè)中心商業(yè)建筑面積14萬(wàn)平方米層數(shù)地下1層，地上7層停車位1560余個(gè)1.3位置、商圈凱德天府項(xiàng)目位于成都市區(qū)的南部高新區(qū)，該區(qū)域是成都市政府全力打造的天府新城，建設(shè)目標(biāo)是成為繼上海浦東新區(qū)等又一個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，在帶動(dòng)成都現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展。凱德廣場(chǎng)天府項(xiàng)目位于成都城南高新區(qū)新南天地核心商圈，整個(gè)商圈商業(yè)氛圍濃厚，目前該區(qū)域已成為城南CBD區(qū)域。同時(shí)該商圈還毗鄰于科華、桐梓林、城南等高端住宅區(qū)域，為項(xiàng)目帶來(lái)了強(qiáng)勁的消費(fèi)力。1.4輻射區(qū)域及人口配套項(xiàng)目毗鄰于科華、桐梓林、城南等高端住宅區(qū)域，2公里范圍內(nèi)常住人口達(dá)20余萬(wàn)；世界500強(qiáng)企業(yè)有上百家在高新落戶；高新科技園區(qū)工作人員12萬(wàn)，政府辦公人群5萬(wàn)。1.5交通配套項(xiàng)目位于天府大道與天仁路的交匯處，緊鄰項(xiàng)目的主要交通要道有三環(huán)路、益州大道、紅星路南沿線、劍南大道等，整體來(lái)說(shuō)交通資源豐富，項(xiàng)目通達(dá)性強(qiáng)。項(xiàng)目距離成都市中心約6公里，距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅15分鐘車程，距離最近的繞城高速入口僅10分鐘車程。公共交通配套同樣十分完善，項(xiàng)目緊靠成都火車南站及巴士樞紐站，并與地鐵站1號(hào)線和在建的7號(hào)線及多條公交線路駁接。1.6項(xiàng)目定位凱德天府項(xiàng)目定位為成都地區(qū)地標(biāo)式的，集購(gòu)物、休閑、美食、娛樂(lè)、生活配套于一體的數(shù)字化、娛樂(lè)化、個(gè)性化、綜合性一站式購(gòu)物中心。隨著城市購(gòu)物中心的增多，新開設(shè)的購(gòu)物中心如何做出特色越來(lái)越為業(yè)界所關(guān)注。凱德商用強(qiáng)調(diào)“每一個(gè)購(gòu)物中心都必須要有靈魂”，凱德廣場(chǎng)的“靈魂”將更多體現(xiàn)在文化藝術(shù)領(lǐng)域，并在建筑、招商方面都將得以充分體現(xiàn)。同時(shí)，還會(huì)將更多的生活體驗(yàn)服務(wù)帶入商場(chǎng)之中。凱德天府項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)采用特色元素，招募的創(chuàng)意商家都能體現(xiàn)項(xiàng)目在文化領(lǐng)域的特色，而超過(guò)70%帶有體驗(yàn)服務(wù)性質(zhì)的店鋪則強(qiáng)調(diào)了購(gòu)物中心的生活體驗(yàn)服務(wù)功能。目錄CONTENTS項(xiàng)目基礎(chǔ)信息1項(xiàng)目考察要點(diǎn)2考察總結(jié)32.1外部動(dòng)線規(guī)劃12345車庫(kù)出入口13456購(gòu)物中心出入口782由于受地塊形狀及市政道路規(guī)劃所限，項(xiàng)目外部的動(dòng)線較為復(fù)雜，且與地鐵沒能形成無(wú)縫對(duì)接，不能很好導(dǎo)入外部人流。但項(xiàng)目在外圍設(shè)置了合理的導(dǎo)視系統(tǒng)，每一個(gè)出入口之間導(dǎo)視標(biāo)識(shí)也較為明顯，因此起到了很好的緩解作用。2.2外立面凱德·天府由國(guó)際著名建筑設(shè)計(jì)師公WOHA主導(dǎo)設(shè)計(jì)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)靈魂源于山水天成的天府自然人文氣質(zhì)。外立面由穿孔鋁板以鉆石切面形態(tài)拼接而成，構(gòu)建出如山巒飛川般宏偉靈動(dòng)的建筑外形。鋁板打造巖石質(zhì)感，中式鏤空窗花為基礎(chǔ)元素；鋁板上面的小孔組成極富韻律感的圖案，通氣且采光優(yōu)良；夜晚來(lái)臨，鋁板下特制的燈具，明明滅滅，繁星點(diǎn)點(diǎn)，奇異絢麗。同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)外均貫穿綠色環(huán)保元素2.3內(nèi)部平面交通動(dòng)線購(gòu)物中心內(nèi)部動(dòng)線項(xiàng)目?jī)?nèi)部品面動(dòng)線成大寫英文字母“L”字形，整體來(lái)說(shuō)動(dòng)線簡(jiǎn)潔明了，各個(gè)店鋪的可視性與通達(dá)性強(qiáng)，商場(chǎng)內(nèi)部基本無(wú)死角。商場(chǎng)一樓通道寬敞明亮，但二樓及以上部分區(qū)域由于受柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)影響，通道較窄，且對(duì)商鋪的昭示性有一定影響。一樓內(nèi)部通道二樓內(nèi)部通道2.3內(nèi)部平面交通動(dòng)線5~7層中庭溜冰場(chǎng)6層平面通道項(xiàng)目5~7層平面動(dòng)線較5層以下有較大差異，主要是受建筑結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)影響，整個(gè)平面動(dòng)線以中庭為中心成環(huán)繞型。因6、7層以餐飲業(yè)態(tài)為主，根據(jù)餐飲經(jīng)營(yíng)需求，需要大部分的外擺空間，故部分通道被用作餐飲商家外擺區(qū)。2.4內(nèi)部垂直交通動(dòng)線

商場(chǎng)內(nèi)部的直升電梯設(shè)置較多，分配也比較合理，且有明確的導(dǎo)視標(biāo)識(shí)，便于客戶的快速達(dá)到。影院部分的電梯還做了廣告包裝，同時(shí)影院部分的電梯，有獨(dú)立的通道便于觀看較晚影片的顧客通行。垂直電梯分布2.4內(nèi)部垂直交通動(dòng)線

商場(chǎng)內(nèi)部共設(shè)置了5處扶梯位置，均位于通道重要位置，顧客能夠方便快捷的到達(dá)。其中在1~3層、3~5層還設(shè)置了“飛天梯”，更加方便消費(fèi)者到達(dá)目的店鋪；除此之外凱德天府在部分上下扶梯的側(cè)面加裝了LED顯示屏，不僅起到了美化作用，而且還加強(qiáng)了商場(chǎng)的廣告推廣。扶梯分布分布2.5內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)購(gòu)物中心挑高20.5米的中庭設(shè)計(jì)，頂部將鑲嵌巨幅LED數(shù)碼天幕；5層中庭被打造成景觀真冰場(chǎng)，并留出了挑高空間；6-7層將打造成跨層花園餐廳，讓顧客在用餐的同時(shí)可以全景觀看景觀真冰場(chǎng)。項(xiàng)目商業(yè)建筑面積141507㎡，但實(shí)際使用面積52585㎡，公攤率達(dá)到62%，購(gòu)物舒適度高。中庭天幕中庭溜冰場(chǎng)2.6內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)整體風(fēng)格裝修整體采用了現(xiàn)代主義風(fēng)格，在凱德天府6-7層環(huán)繞室內(nèi)溜冰場(chǎng)的花園餐廳的設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)靈感來(lái)源于寬窄巷子和錦里，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)期望能夠把一個(gè)室外的寬窄巷子和錦里的感覺，引入到室內(nèi)，帶給消費(fèi)者不一樣的感受。2.6內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)處理商場(chǎng)內(nèi)部裝修在細(xì)節(jié)處理上也非常到位，比如導(dǎo)視牌上做了背景燈，使得上面的信息更為清楚，便于顧客查看。背景燈光木質(zhì)扶手檫手紙、洗手液、垃圾桶合理規(guī)劃溫馨提示消防栓處理2.7業(yè)態(tài)分布及業(yè)態(tài)配比2.8主力店介紹永輝BRAVO超市永輝BRAVO超市是永輝旗下的高端產(chǎn)品，凱德天賦店于于2014年12月12日正式開業(yè)。位置：B1層。面積：7000㎡，約3萬(wàn)款商品，其中高端商品占比約30%。主通道貫穿整個(gè)店面，副通道則連接了中島與貨架，讓購(gòu)物者可以輕松找到自己想要的商品。2.8主力店介紹百麗宮影城百麗宮（PALACE）是百老匯旗下的高端影院，目前已在是成都開設(shè)三家店；位置：商場(chǎng)5層盡頭處；規(guī)模：6500㎡，12個(gè)影廳，最大的一個(gè)廳擁有有241個(gè)座位。2.8主力店介紹言幾又西南地區(qū)首家店，同時(shí)也是全國(guó)首家標(biāo)準(zhǔn)的城市創(chuàng)新文化一體店，涵蓋的產(chǎn)品業(yè)態(tài)更為豐富，除了創(chuàng)意書店，還包括咖啡吧、藝術(shù)畫廊、創(chuàng)意市集、主題餐廳；位置：商場(chǎng)4層盡頭處；

面積：3600㎡。2.8主力店介紹奇跡健身奇跡健身凱德天府店是奇跡健身著力打造的高端品質(zhì)的健身俱樂(lè)部，于2014年3月10日全面開業(yè)。位置：商場(chǎng)5樓盡頭處面積：4000㎡（含恒溫泳池）2.9次主力店星巴克位于商場(chǎng)東部一樓，面積200平方米左右，店鋪外擺區(qū)設(shè)置在商場(chǎng)外部。鹿島會(huì)員店位于商場(chǎng)四樓東面，面積1000平方米以上。2.9次主力店Hotwind熱風(fēng)位于商場(chǎng)三樓中部，面積300平方米左右。精靈公社（射箭）位于商場(chǎng)三樓北面。2.9次主力店香天下火鍋英孚教育烤匠世紀(jì)星真冰場(chǎng)2.10運(yùn)營(yíng)情況項(xiàng)目采用自主運(yùn)營(yíng)管理模式，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中能夠充分站在消費(fèi)者的角度出發(fā)，實(shí)際顧客考慮。一樓中庭旁設(shè)置了咨詢臺(tái)B1層地鐵扶梯口設(shè)置了顧客休息中心2.10運(yùn)營(yíng)情況人性化的設(shè)計(jì)使得顧客在購(gòu)物過(guò)程中能夠獲得很好的體驗(yàn)性。從而也為項(xiàng)目樹立了良好的形象與口碑。廁所內(nèi)的溫馨提示位于4樓小火車溫度濕度表手機(jī)加油站廁所溫馨提示2.10運(yùn)營(yíng)情況通過(guò)近幾次的走訪調(diào)查，不難發(fā)現(xiàn)凱德天府在活動(dòng)方面尤為重視，周末及節(jié)假日期間，中庭內(nèi)始終能保持2~3場(chǎng)的各類暖場(chǎng)活動(dòng)，前來(lái)參加的顧客也比較多。會(huì)員活動(dòng)促銷活動(dòng)會(huì)員積分兌換系統(tǒng)2.10運(yùn)營(yíng)情況內(nèi)部導(dǎo)視標(biāo)識(shí)項(xiàng)目無(wú)論是商場(chǎng)外部還是內(nèi)部以及車庫(kù)的導(dǎo)視打造都尤為用心，既美觀大氣還為商場(chǎng)增加了趣味性。特別是在車庫(kù)里，一改常規(guī)的昏暗，空氣不流通等缺點(diǎn)。顧客能夠通過(guò)導(dǎo)視系統(tǒng)快速的找到車位，為顧客創(chuàng)造了良好的體驗(yàn)性。車庫(kù)導(dǎo)視商場(chǎng)內(nèi)部樓層導(dǎo)視外部導(dǎo)視2.10運(yùn)營(yíng)情況永輝提供免費(fèi)購(gòu)物班車2.11經(jīng)營(yíng)狀況凱德天府自2014年11月開業(yè)以來(lái)，經(jīng)營(yíng)情況一直不溫不火，截止目前商業(yè)各樓層均有部分未出租物業(yè)，結(jié)合2015年成都各大購(gòu)物中心銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，凱德天府也并未出現(xiàn)在前列，種種跡象均表明凱德天府經(jīng)營(yíng)情況不佳。但通過(guò)近期的實(shí)地考察，項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)方面開始發(fā)力，各類暖場(chǎng)、促銷活動(dòng)也逐步開展起來(lái)，加上項(xiàng)目本身具有較多的優(yōu)勢(shì)，相信在后期經(jīng)營(yíng)情況會(huì)逐步好轉(zhuǎn)。目錄CONTENTS考察總結(jié)3項(xiàng)目基礎(chǔ)信息1項(xiàng)目考察要點(diǎn)2總結(jié)占據(jù)城南核心位置、扼守城市要道；毗鄰城市核心商圈、配套資源豐富；商業(yè)地產(chǎn)高端品牌、項(xiàng)目體量適中；打造手法獨(dú)特、設(shè)計(jì)理念前衛(wèi)；項(xiàng)目定位高