第七章 房地產(chǎn)面積測算

房地產(chǎn)面積測算測量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的應(yīng)用十分廣泛，而房產(chǎn)、地產(chǎn)的價(jià)值度量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)就是房產(chǎn)、地產(chǎn)的面積。本章主要介紹房地產(chǎn)面積的量算的有關(guān)內(nèi)容，其中包括房地產(chǎn)面積的測算方法、房地產(chǎn)面積的量算與分?jǐn)傇瓌t。房產(chǎn)面積測算為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)證、房地產(chǎn)開發(fā)等提供必不可少的資料；同時(shí)，也為房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)提供重要的依據(jù)。第一節(jié)房地產(chǎn)面積測算一、房地產(chǎn)面積測算的內(nèi)容房屋面積房產(chǎn)面積房屋用地面積房屋建筑面積房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋使用面積共有建筑分?jǐn)偯娣e房屋占地面積丘面積各項(xiàng)地類面積共用土地面積測算與分?jǐn)偡课萁ㄖ娣e房屋建筑面積亦稱“房屋展開面積”，是房屋各層建筑面積的總和。房屋建筑面積包括:①使用面積;②輔助面積;③結(jié)構(gòu)面積房屋建筑面積按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積計(jì)算，還包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的面積。測算建筑面積的房屋必須是結(jié)構(gòu)牢固、有頂蓋、層高2.2m和2.2m以上的永久性建筑。房產(chǎn)面積的相關(guān)概念房產(chǎn)面積的相關(guān)概念房屋的套內(nèi)建筑面積（由以下三部分組成）A)套內(nèi)使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算。一般根據(jù)內(nèi)墻面之間的水平距離計(jì)算，內(nèi)墻面的裝飾厚度應(yīng)計(jì)入使用面積。B)套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。套之間的分隔墻，套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。房產(chǎn)面積的相關(guān)概念C）陽臺建筑面積：按陽臺底板水平投影面積計(jì)算，封閉的全部計(jì)算建筑面積，不封閉的計(jì)算一半建筑面積，沒有頂蓋的陽臺不計(jì)算建筑面積。房產(chǎn)面積的相關(guān)概念房屋使用面積房屋的使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。房屋使用面積是房屋各層平面中直接為生活和生產(chǎn)使用的凈空面積，不包括房屋內(nèi)的墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造面積和保溫層的面積。1998年7月20日中華人民共和國“城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例”規(guī)定：商品房銷售應(yīng)簽訂合同，合同中應(yīng)載明商品房的建筑面積和使用面積。

房屋產(chǎn)權(quán)面積

房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。房屋共有建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋占地面積：房屋底層外墻（包括柱、廊、門、陽臺）外圍水平面積。房產(chǎn)面積的相關(guān)概念房屋用地面積

指房屋占用和使用的全部土地面積，包括房屋及其附屬設(shè)施所占用的土地面積、院落用地面積和共用土地的分?jǐn)偯娣e等全部使用面積。其中包括供休憩和滿足生產(chǎn)或生活需要的空間面積，還包括出入專用的室外道路、綠化、停車場、院內(nèi)空地及其圍護(hù)物等的全部土地面積，但不包括下列土地的土地面積。

a)無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道和間隙地；

房產(chǎn)面積的相關(guān)概念b)市政管轄的公用道路、街道、巷弄等公用土地；c)公共使用的河涌、溝渠、排水溝道；d)已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍內(nèi)核定需要作市政建設(shè)的用地；e)其他按規(guī)定不計(jì)入用地面積的土地面積。用地面積以丘為單位進(jìn)行測算。房產(chǎn)面積的相關(guān)概念二、面積測算的有關(guān)規(guī)定（一）計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備的條件：（1）應(yīng)具有上蓋；（2）應(yīng)有圍護(hù)物；（3）結(jié)構(gòu)牢固、屬永久性的建筑物；（4）層高2.20m以上（含2.20m）；（5）可作為居民生產(chǎn)或生活的場所。(二）房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定（1）房地產(chǎn)面積的測算，均指水平投影面積的測算；（2）層高指上下兩層樓面，或樓面與地面之間的垂直距離；（3）量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其它能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具；（4）各類面積必須獨(dú)立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差之內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果；（5）邊長以m為單位，取至0.01m；在面積的所有計(jì)算過程中，取位至0.001㎡，面積計(jì)算結(jié)果取位至0.01㎡；（6）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)保留到小數(shù)點(diǎn)后6位或6位以上。(二）房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定（三）房屋面積測算的精度要求根據(jù)《規(guī)范》中的規(guī)定，房屋面積的精度分為3級，根據(jù)實(shí)踐和實(shí)際的要求，一般采用2個(gè)精度等級，即采用二級、三級精度標(biāo)準(zhǔn)。有特殊要求的用戶和城市商業(yè)中心黃金地段可采用一級精度。對新建商品房（及以前未測算的）建筑面積測算精度采用二級精度要求。對其他房產(chǎn)建筑面積測算采用三級中誤差。房產(chǎn)面積的精度等級房屋面積限差m中誤差一0.02+0.0006S0.01+0.0003S二0.04+0.002S0.02+0.0001S三0.08+0.006S0.04+0.0003S注：S為面積，D為測量邊的邊長m。房屋面積和邊長測量的精度和限差要求長度測量的精度等級邊長測量誤差的限差m邊長測量中誤差m一0．014+0.0004D0.007+0.0002D二0．028+0.0014D0.014+0.0007D三0．056+0.004D0.028+0.002D界址點(diǎn)相對于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差和相鄰界址點(diǎn)的間距誤差：界址點(diǎn)坐標(biāo)反算邊長與實(shí)測邊長較差公式：丈量房屋邊長較差公式：?D=±0.004D（m）。界址點(diǎn)等級限差中誤差一0.040.02二0.100.05三0.200.101計(jì)算全部建筑面積的范圍a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。房屋的建筑面積是指房屋各層建筑面積的總和。(三）房屋面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算全部建筑面積的范圍

b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。梯間、電梯間是指進(jìn)出樓梯或電梯的房間，還包括突出房屋屋面，有頂蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、永久性的、層高不低于2.20m的、供上升屋頂頂層維修房屋或安全出口的房間，或供停放檢修，升降電梯用的房間。

夾層、插層、技術(shù)層也稱附層，是指建筑在房屋內(nèi)部空間的局部層次，是安插于上下兩個(gè)正式房屋層中間的房屋，從外表看不出來，這些增加的房屋層，有的是結(jié)構(gòu)層，即屬于整個(gè)房屋整體結(jié)構(gòu)的一部分，有的是技術(shù)層，是加插進(jìn)去的。不論是結(jié)構(gòu)層還是技術(shù)層，只要其層高不低于2.20m都可以計(jì)算建筑面積，凡層高低于2.20m的部位，均不應(yīng)計(jì)算建筑面積。c)穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其層高，均按一層計(jì)算建筑面積。這里所講的穿過房屋的通道，系指房屋內(nèi)部的通道。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的按其水平投影面積計(jì)算。而層高低于2.20m的通道、門廳、大廳是不能計(jì)算房屋的建筑面積。門廳、大廳有的因?qū)痈吆芨?，一般在沿廳的周邊設(shè)有樓層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡層高不低于2.20m的，按其水平投影面積計(jì)算建筑而積，回廊下邊的廳，如其層高在2.20m和2.20m以上部位仍應(yīng)計(jì)算建筑面積。計(jì)算全部建筑面積的范圍

d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。樓梯是指供房屋各層間上下步行的交通通道；電梯是指房屋各層間垂直上下的電動(dòng)交通道道；提物井是指專供房屋各層間垂直上下提升或放降物品用的通道井，垃圾道是指專供房屋各層傾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各層的各種管道上下集中通過的井道。由于這些井道，有的并不構(gòu)成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應(yīng)跟隨房屋的自然層計(jì)算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，一起計(jì)算房屋的建筑面積。計(jì)算全部建筑面積的范圍房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地平線以上計(jì)算。地平線以下為地下室，按負(fù)層數(shù)計(jì)算；采光窗在室外地平線以上的半地下室，其室內(nèi)層高不低于2.20m的計(jì)算自然層數(shù),層高在2.20m以上的架空層也計(jì)算自然層數(shù)。國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》對地下室和半地下室有以下術(shù)語和解釋，可供參考：

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的一半者；半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的三分之一，但不超過一半的地下室。計(jì)算全部建筑面積的范圍當(dāng)房間地面低于室外地平面的高度不超過房間凈高的三分之一者，則不能算作地下室，也不算半地下室。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓、以及突出屋面的樓梯間，水箱間等不計(jì)層數(shù)。

e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。計(jì)算全部建筑面積的范圍天面是指房屋頂面上，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，可供人民正?；顒?dòng)的平臺，也叫天臺。房屋天面上的樓梯間是突出房屋屋頂，有頂蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，供人民出入屋頂面進(jìn)行維修或作為安全出口的步行通道的建筑物。房屋天面上的水箱間是突出房屋屋頂，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的蓄水裝置的建筑物。電梯機(jī)房是突出房屋壓頂，供電梯升降、或停放、或檢修電梯的電梯專門用房。計(jì)算全部建筑面積的范圍斜面屋頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰眯缘?、可供人民居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋、對這類斜面房項(xiàng)的房屋，按其層高達(dá)到2.20m的部位計(jì)算房屋建筑面積。上述規(guī)定包括房屋天面上或房屋屋頂上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，以及斜面屋頂?shù)姆课?。上述有關(guān)斜向屋頂?shù)姆课萁ㄖ娣e計(jì)算的規(guī)定，也適用于其他斜面屋頂房屋的建筑面積計(jì)算，即所有斜面屋頂?shù)姆课荩及磳痈哌_(dá)到2.20m的部位計(jì)算房屋的建筑面積，以保持房屋建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的一致和統(tǒng)一。計(jì)算全部建筑面積的范圍f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.20m，按樓房處理。陽臺是供人民休憩及晾曬衣物用的房屋設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過渡空間。封閉陽臺按其外圍水平投影計(jì)算面積，不封閉的陽臺按其外圍水平投影的一半計(jì)算建筑面積。封閉與不封閉以設(shè)計(jì)圖紙或其他批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。所謂封閉陽臺，系指陽臺采用實(shí)體欄板作圍護(hù)，欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽臺。

g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。計(jì)算全部建筑面積的范圍室外樓梯是位于房屋外部的、上下各層的步行通道之用的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的永久性建筑物，屬房屋的附屬設(shè)施。當(dāng)上層樓梯設(shè)計(jì)為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋。室外樓梯的面積按實(shí)際層數(shù)各層的水平投影面積計(jì)算

h)與房屋相連的有柱走院，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。此處所指和房屋相連，是指走廊的頂蓋和柱與房屋的結(jié)構(gòu)相連，即兩者的梁、柱、墻相連，走廊的柱為承重的結(jié)構(gòu)柱。此處所指走廊是指此廊是供人民在生產(chǎn)或生活中，出入或經(jīng)常通行用的走廊。計(jì)算全部建筑面積的范圍

i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。架空通廊是指兩建筑物之間供人民通行用的空中走廊。封閉的架空通廊系指架空通廊采用實(shí)體欄板作圍護(hù)，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉的，有的架空通廊和房屋一樣，是由墻體全部圍閉，并有門和窗戶，這都是封閉的架空通廊。架空通廓的層高低于2.20m的也不計(jì)算建筑面積。

j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。計(jì)算全部建筑面積的范圍

k)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

L)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計(jì)算。

m)屬于永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m部位的外圍水平面積計(jì)算。o)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。計(jì)算全部建筑面積的范圍計(jì)算一半建筑面積的范圍a)與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

b)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的半計(jì)算。

c)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影的一半計(jì)算。e)有頂蓋不封閉的水久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。不計(jì)算建筑面積的范圍a)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

c)房屋之間無上蓋的架空通廊。

d)房屋的天面、跳臺、天面上的花園、冰池。

e)建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。g)利用引橋、高架橋、高架路、路面作為項(xiàng)蓋建造的房屋。h)活動(dòng)房屋，臨時(shí)房屋，簡易房屋。i)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。J)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。不計(jì)算建筑面積的范圍第二節(jié)房產(chǎn)面積測算方法1面積測算的常用方法概述2簡述面積測量實(shí)施步驟（1）收件：各房地產(chǎn)開發(fā)公司如果想給自己的房子辦理預(yù)售許可證，那么他需要做的第一件事就是到房屋測繪部門申請房屋面積測量，只有拿到經(jīng)認(rèn)定的房屋的建筑面積數(shù)，房產(chǎn)管理部門才受理他的各項(xiàng)申請。在申請測繪時(shí)，需收取開發(fā)商的各種手續(xù)，這個(gè)環(huán)節(jié)叫做收件.首先，需要建筑物的設(shè)計(jì)施工圖紙(規(guī)劃局簽竣工驗(yàn)收章)。其次，為保證建筑的“來路正”，還需收取國有土地使用證、城市規(guī)劃許可證、有規(guī)劃局簽章的總平面圖、建筑施工許可證、竣工驗(yàn)收證明、門牌證明。測繪之前需收取哪些資料呢？（2）開始測量通常兩人一組，拿著圖紙和激光測距儀（或鋼尺等其他測距工具）到現(xiàn)場核實(shí)現(xiàn)場是否有變更。其中一人測量，一人記錄。使用測距儀時(shí)將尾翼旋開，構(gòu)成一個(gè)十字平面，測量時(shí)可保持與墻面垂直。測量的數(shù)據(jù)可以累加顯示，也可以翻看之前測量的數(shù)據(jù)。（3）測量的原則該戶型的面積如何測量，需測量幾個(gè)長度？（4）尺寸核對內(nèi)墻的抹灰厚度符合中誤差為3cm的正態(tài)分布，所以，一般取中誤差的2倍，即實(shí)測尺寸與圖紙計(jì)算尺寸之間的差值為6cm時(shí)為現(xiàn)場尺寸沒有變更的限差。注：內(nèi)尺寸均比理論值小，而外尺寸均比理論值大。（5）尺寸的變更當(dāng)實(shí)測數(shù)值與理論數(shù)值相差超過6cm時(shí)，視為現(xiàn)場與圖紙不一致，這時(shí)有兩種選擇一、如果實(shí)測值比理論值大，那么按理論值計(jì)算。二、如果實(shí)測值比理論值小，那么按實(shí)測值計(jì)算。算小不算大原則（為什么？）1幾何圖形解析法計(jì)算房產(chǎn)面積當(dāng)被測對象為規(guī)則的幾何圖形或可被分割成規(guī)則的幾何圖形時(shí)，可采用幾何圖形解析法。這種方法是依據(jù)實(shí)測數(shù)據(jù)按公式計(jì)算求得所需面積。第三節(jié)測算方法詳述2坐標(biāo)解析法計(jì)算房產(chǎn)面積1234y1y4y3y2x4x3x1x2y原理：直角梯形面積代數(shù)和的絕對值。注意事項(xiàng)：1、式中2、圖形為平面圖形，所求為水平投影面積；3、順時(shí)針編號。3圖解法4求積儀法計(jì)算房產(chǎn)面積求積儀是一種專供在圖上量算面積的儀器。優(yōu)點(diǎn)是速度快，操作方便，適用于各種形狀圖形的面積量算，能保證一定的精度。KP-21C求積儀KP-90N求積儀5

CAD軟件測算面積有了實(shí)測數(shù)據(jù)后，利用CAD軟件作圖，再直接查詢面積。小結(jié)各種房產(chǎn)面積測算方法的精度分析：解析法、CAD等軟件法：測量精度；圖解法、求積儀法：原圖本身精度、圖紙比例尺、圖紙變形、測量工具（求積儀、三棱尺）的誤差和量算方法精度影響。6面積量算的程序及時(shí)校核，及時(shí)平差，保證各級面積與上級控制面積吻合。房屋面積測算注意事項(xiàng)計(jì)算房屋建筑面積時(shí)應(yīng)分別對待。房屋面積測算-計(jì)算全部建筑面積的范疇永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。尺寸的變更最容易出現(xiàn)在住宅樓的地下室，此時(shí)若某間地下室尺寸變小，而隔壁地下室開間變大，很明顯是兩戶隔墻發(fā)生了錯(cuò)位，這種情況下，證據(jù)確卻，可以直接按照現(xiàn)場丈量的尺寸計(jì)算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。有柱或在圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。第四節(jié)、共有共用面積的分?jǐn)?、基本概念套內(nèi)使用面積：室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算。套內(nèi)墻體面積：自有、共有、借墻。套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積：產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。2、確認(rèn)共有建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，均指水平投影面積的計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（含山墻）水平投影面積一半的建筑面積。不計(jì)入共有建筑面積的范疇：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房及作為人防工程的地下室等。應(yīng)參與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e整幢建筑物的共有建筑面積=（整幢建筑物的建筑總面積-整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和-獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房及作為人防工程等建筑面積），房屋共有建筑面積的分?jǐn)倯?yīng)以“幢”為單位進(jìn)行，僅限于本幢房屋內(nèi)的僅為本幢服務(wù)的共有建筑面積。3、共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯枪灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偡椒ǎ阂源睘閱卧?，依照公式下，根?jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。3套面積計(jì)算與共有建筑面積分?jǐn)?、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算內(nèi)容：（1）套內(nèi)使用面積（2）套內(nèi)墻體面積（3）套內(nèi)陽臺面積套內(nèi)建筑面積=以上三部分之和實(shí)際工作中，可按照套型中線尺寸，直接計(jì)算套內(nèi)建筑面積。當(dāng)陽臺相鄰共用一公共墻體時(shí)，此時(shí)對共墻的尺寸使用中線尺寸。2、層、功能區(qū)、幢面積的計(jì)算（1）層面積計(jì)算（2）功能區(qū)面積計(jì)算（3）幢面積的計(jì)算面積計(jì)算的檢核3、外墻體一半的計(jì)算4、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

思路：以幢為單位進(jìn)行分?jǐn)?，根?jù)整幢的共有建筑面積和整幢套面積的總和，求得整幢住宅樓的分?jǐn)傁禂?shù)：

再根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋的分?jǐn)偯娣e：5、多功能綜合樓共有建筑面積分?jǐn)?/p>

思路：按照各自的功能和服務(wù)對象分別進(jìn)行分?jǐn)?，即進(jìn)行多級分?jǐn)?。采用至上而下的分?jǐn)偰Ｊ剑词紫确謹(jǐn)傉钡墓灿薪ㄖ娣e，把它分?jǐn)偟礁鞴δ軈^(qū)；功能區(qū)再把分到的分?jǐn)偯娣e和功能區(qū)原來自身的共有建筑面積加在一起，再分?jǐn)偟礁鲗?；然后層再把功能區(qū)分到的分?jǐn)偯娣e和層原來自身的共有建筑面積加在一起，最后分?jǐn)偟礁魈谆蚋鲬?。套?nèi)建筑面積加上分?jǐn)偯娣e，就得到各套的產(chǎn)權(quán)面積。商住樓面積計(jì)算與共有面積分?jǐn)傆?jì)算舉例本幢建筑物為一商住樓，共六層，分兩個(gè)功能區(qū)，1－2層為商業(yè)區(qū)，是商場，每層8戶，兩層共計(jì)16戶，戶號由一層西北角起從1－16順編；商業(yè)區(qū)二層的戶型相同。3—6層是住宅區(qū)，共四層，每層兩個(gè)單元，共四戶，共計(jì)16戶，戶號從3層起順編，由17號起至32號，住宅區(qū)為成套住宅，套形相同。說明：門口警衛(wèi)收發(fā)室兩區(qū)共有；兩區(qū)各自備樓梯，各自所有；兩區(qū)結(jié)構(gòu)分離，互不相通；門衛(wèi)5.002.402.40商場共用幢共用梯梯住宅共用住宅共用梯2.80240(9)(10)(11)(12)(1)(2)(3)(4)5.205.205.201.5010.00(5)(6)(7)(8)(16)(15)(14)(13)4.006.406.406.406.40圖上所注尺寸除陽臺和門衛(wèi)房所注尺寸為外尺寸外，其他所注尺寸均為中線尺寸，墻體厚度0.3m。一層與二層各戶平面圖戶號：(1)～(16)4.5025.603.00三至六層各戶平面圖戶號：(17)一(32)(29)(25)(21)(30)(26)(22)(31)(27)(23)(32)(28)(24)25.605.205.205.205.202.402.401.201.201.201.204.504.505.505.5010.006.406.406.406.403.701.351.351.353.703.553.551.35住宅共用住宅共用陽臺外圍尺寸陽臺外圍至共墻中線尺寸陽臺外圍尺寸陽臺均為不封閉陽臺(17)(18)(19)(20)丘號0048－6戶號1－32結(jié)構(gòu)鋼混幢號2B層次層數(shù)06座落人民南路太平巷3－8號商住樓面積計(jì)算與共有面積分?jǐn)偙砬鹛?048－6結(jié)構(gòu)混合套內(nèi)建筑面積m2幢號6B層數(shù)06共有分?jǐn)偯娣em2戶號1－20層次5產(chǎn)權(quán)面積m2座落人民南路太平巷3－8號成套房屋的套面積和產(chǎn)權(quán)面積以及分?jǐn)偯娣e的計(jì)算表計(jì)算：1、房屋各邊長尺寸的檢核2、成套房屋套內(nèi)建筑面積的計(jì)算商場部分共16套（戶）

ST1=ST9=2.80×2.40+2.10×5.2=17.64m2ST2=ST10=ST3=ST11=ST4=ST12=5.2×4.5=23.40m2ST5=ST13=ST6=ST14=ST7=ST15=ST8=ST16=6.40×4.00=25.60m2

共計(jì)：∑STi=380.48m2商鋪北邊：商鋪南邊：商鋪西邊：住宅北邊：門衛(wèi)5.002.402.40商場共用幢共用梯梯住宅共用住宅共用梯2.80240(9)(10)(11)(12)(1)(2)(3)(4)5.205.205.201.5010.00(5)(6)(7)(8)(16)(15)(14)(13)4.006.406.406.406.40圖上所注尺寸除陽臺和門衛(wèi)房所注尺寸為外尺寸外，其他所注尺寸均為中線尺寸，墻體厚度0.3m。一層與二層各戶平面圖戶號：(1)～(16)4.50住宅部分共16套（戶）三至六層各戶平面圖戶號：(17)一(32)(29)(25)(21)(30)(26)(22)(31)(27)(23)(32)(28)(24)25.605.205.205.205.202.402.401.201.201.201.204.504.505.505.5010.006.406.406.406.403.701.351.351.353.703.553.551.35住宅共用住宅共用陽臺外圍尺寸陽臺外圍至共墻中線尺寸陽臺外圍尺寸陽臺均為不封閉陽臺(17)(18)(19)(20)3、共有建筑面積的確定與計(jì)算

a)幢的共有建筑面積b)功能區(qū)的共有建筑面積左上角樓梯中間走廊樓梯間直通，結(jié)構(gòu)獨(dú)立c)層的共有建筑面