項(xiàng)目招商可行性報(bào)告(電視塔)

西安博曦房地產(chǎn)營銷籌劃西安博曦房地產(chǎn)營銷籌劃--10-精于籌劃招商長于運(yùn)營治理

籌劃單位：西安博曦房地產(chǎn)營銷籌劃目 錄一、運(yùn)營理念二、工程優(yōu)劣三、招商方案四、運(yùn)營治理五、可行性分割方案六、成功運(yùn)營工程案例七、局部協(xié)議客戶名單一、運(yùn)營理念A(yù)2商業(yè)業(yè)態(tài)處于前置期，雖有大型居民區(qū)圍繞及地鐵沿線優(yōu)勢，但由于周邊小區(qū)綜合入住率低周邊配套設(shè)施不完善等因素制約，估量需二年培植期可根本達(dá)成商業(yè)業(yè)態(tài)成熟穩(wěn)定。建議其主力招商行業(yè)為：餐飲類、休閑類、零售類及其他日常便民配套行業(yè)。〔具體行業(yè)劃分及分割方案見第四條招商方案與第七條可行性分割方案〕二、工程優(yōu)劣工程優(yōu)勢地標(biāo)區(qū)位--地處西安地標(biāo)建筑電視塔輻射商圈及地鐵沿線進(jìn)展?jié)摿?-周邊大型居民區(qū)及向北延長學(xué)府林立商鋪格局--戶型合理鋪張面積小消費(fèi)基準(zhǔn)--周邊人群消費(fèi)力量較高工程劣勢配套未完善--道路及停車均未到位制約業(yè)態(tài)進(jìn)展圍墻未撤除--連通地鐵人流和南向居民區(qū)人流最大制衡養(yǎng)鋪周期長--除各類連鎖及知名品牌均不易招商、工程單價(jià)高--不利于招駐小額投資商招商時(shí)限必定延長三、招商方案可行性方案心里預(yù)期：留意正確的經(jīng)營理念和長期穩(wěn)定投資回報(bào)率經(jīng)營思路：先做好合理規(guī)劃本工程商產(chǎn)配套設(shè)施建設(shè)〔例如：煙道、排污、停車位等有利于品牌主力性行業(yè)進(jìn)駐的條件，限制品牌實(shí)力和裝修風(fēng)格檔次；以完善的配套和合理價(jià)位引進(jìn)主力性品牌入駐。聯(lián)系各連鎖及品牌協(xié)議客戶做好前期工程推介，爭取在最短時(shí)間內(nèi)形成良性業(yè)態(tài)進(jìn)展趨勢并達(dá)成預(yù)定運(yùn)營模式。參數(shù)：按此方案形成的商業(yè)業(yè)態(tài)將具有可持續(xù)性及穩(wěn)定回報(bào)率本工程目前由于配套設(shè)施未完善〔包含水電入戶、停車位預(yù)留及工程圍墻未撤除〕建議在根本條件達(dá)成之前均為工程空置期，可做前期宣傳及招商推廣工作在根底配套完成后正式營業(yè)收益；〔附表一20〕103764.39209210.69方案優(yōu)勢：合理的規(guī)劃和有效的執(zhí)行，提高商業(yè)回報(bào)率，達(dá)成經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最大化；品牌業(yè)態(tài)一旦成型，后期商產(chǎn)回報(bào)必定會成倍增漲。方案劣勢：前期需要投入較多精力并需要定量的資金注入；需要匹配專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)來進(jìn)展長期治理和日常維護(hù)。〔注：商產(chǎn)的收益主要取決于運(yùn)用合理可行的方案匹配精準(zhǔn)的市場分析和價(jià)格定位，而盡可能的縮短租賃時(shí)限〕必備配套設(shè)施煙道、排污、供電量及水電入戶保障餐飲行業(yè)入駐先決條件；依據(jù)商鋪架構(gòu)，合理鋪設(shè)水路，保障各入駐商戶正常用水、排污。一次消防完備，并可以供給消防審驗(yàn)報(bào)告；在不影響整體美觀和安全的前提下可以改動非承重墻；準(zhǔn)許門窗合理性改造，提升外立面檔次和有用性；物業(yè)獨(dú)立，專業(yè)、高效的物業(yè)治理團(tuán)隊(duì)是商業(yè)業(yè)態(tài)形成的重要因素之一；商業(yè)工程前停車位保障有效無礙利用。四、運(yùn)營治理1、運(yùn)營治理對商業(yè)工程的必要性隨著高速經(jīng)濟(jì)時(shí)代的降臨，在產(chǎn)生大量的個(gè)體投資者的同時(shí)知名企事業(yè)和開發(fā)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，住宅區(qū)擴(kuò)建內(nèi)商業(yè)占比，寫字樓配套及商業(yè)綜合體等越來越多，已經(jīng)成為將來進(jìn)展的必定趨勢但大多數(shù)參與者只留意高收益，高曝光率，快速提高知名度等方面。但在今日看來，較為成功的并不多見，緣由有很多種，不做市場調(diào)研，不顧地標(biāo)需求，不生疏消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣等均是失敗的典型問題；但最圓滿的是，很多工程在已經(jīng)成功完成招商后，無視運(yùn)營治理而導(dǎo)致爛尾尤其惋惜。對于商業(yè)工程的后期治理，就像在艱辛建國成功后的國家治理。所以成功的商產(chǎn)進(jìn)展走向，取決于正確的決策和長期可實(shí)施性的有效治理。2、建議運(yùn)營治理人員配備和職責(zé)工程核心招商目標(biāo)定位為各類連鎖及知名品牌，推舉管家式運(yùn)營治理模式，再供給工程日常維護(hù)的同時(shí)需留意商業(yè)業(yè)態(tài)的即時(shí)變化并作出有效合理的改動，具體建議如下：主管：1名負(fù)責(zé)運(yùn)營部人員治理、業(yè)態(tài)進(jìn)展報(bào)告及二次招商等并處理工程發(fā)生的應(yīng)急性大事；水電工：1保潔：2名負(fù)責(zé)承租商戶垃圾清運(yùn)和日常公共區(qū)域衛(wèi)生維護(hù)問題；保安：2名負(fù)責(zé)商業(yè)區(qū)維護(hù)秩序、安保、監(jiān)控等工作，確保承租商戶日常安全及正常營運(yùn)；財(cái)務(wù)：124有效的效勞。五、可行性分割方案依據(jù)前期市場調(diào)研和工程商鋪格局狀況建議以一二層分別劃分不同的業(yè)態(tài)分割方案。工程一層建議招商行業(yè)〔；工程二層建議招商行業(yè)〔；1：一層主力招商方向?yàn)椋哼B鎖快餐〔酷酷連鎖、沙縣、袁計(jì)、傻得冒等；美發(fā)店〔椰島、金剪等；家紡店〔紫羅蘭、圣路易絲等；兩到三家ATM機(jī)；蛋糕甜品〔西點(diǎn)蛋糕、米旗等；醫(yī)藥連鎖〔百姓福、同仁堂、怡康等、便利店或小型超市〔7-1、海星等；2：二層主力招商方向?yàn)椋盒蓍e消遣〔上島咖啡、慢咖啡、聚祥春茗茶等、美容養(yǎng)生行業(yè)〔歐潔蔓、羅蘭佩蒂等、中型餐飲〔各菜系均可。后期結(jié)合招商開展后市場反響進(jìn)展準(zhǔn)時(shí)性調(diào)整保障商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)趨勢良好進(jìn)展。六、成功運(yùn)營工程案例〔附表三〕七、局部協(xié)議客戶名單〔附表