商貿(mào)城整合營銷方案

前言3：40差異5：后期的裝潢、經(jīng)營、等費(fèi)用大；6：2-47：科學(xué)的整體策劃、正確的功能定位。商鋪所代表的，不再只是一個鋪面，的是，“當(dāng)?shù)耐茝V組合策略，以實(shí)現(xiàn)理想的投資目標(biāo)。，有工作的初次嘗試在此基礎(chǔ)上與貴司密切溝通和交流，希望將我們的合作不，操作步驟 市調(diào)分析報(bào)出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。本案從三個方面說明市況：一、整體情況分1園林城市和長角洲北翼中心城市。2、城市大交通體系的迅速發(fā)在西部分區(qū)鐵路客運(yùn)站附近、北出、東出、瓜洲分區(qū)新建公路客運(yùn)站分站鐵路：規(guī)劃寧啟鐵路和淮揚(yáng)鐵路航空：4C級（4D級）3、今后五年，是全面建設(shè)小康社會，推進(jìn)現(xiàn)代化進(jìn)程的關(guān)鍵五年，是建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，文化大市，旅游名市，生態(tài)園林城市，實(shí)現(xiàn)新關(guān)鍵五年，是實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市在蘇中率先崛起的關(guān)鍵五年須大力實(shí)現(xiàn)外引內(nèi)聯(lián)沿江開發(fā)，域經(jīng)濟(jì)的機(jī)遇；四是搶抓沿江開發(fā)的機(jī)遇。二、揚(yáng)州房地產(chǎn)投資開1、揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目民生活居住水平,努力把揚(yáng)州建設(shè)成為、的后花園。2、揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)揚(yáng)州目前共有59家房地產(chǎn)開發(fā)公司,62家住宅商務(wù)樓盤(其中東區(qū)共有9家、432983、揚(yáng)州2003年上半年的投資開13.18213.5231.4424.8108%47.68%5.82%今年1-5月份市區(qū)房地產(chǎn)共成交4311筆，面積48.6萬平方米，同比分別增長43%、17%，2131%。市區(qū)房地產(chǎn)市場一片繁榮景象。江陽商貿(mào)城（期金陶瓷宏運(yùn)揚(yáng)州商城經(jīng)典819821454112層商務(wù)26013.8萬2.7萬2800-4800元/2238-2848元/32.42000元/3000元/m2操作步驟 項(xiàng)目條件分一、項(xiàng)目的開發(fā)原則“售得出、租得滿、做得旺”為，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)·以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場宣傳推廣的主要對象強(qiáng)勢樹立本案品牌形象優(yōu)先引進(jìn)主力店設(shè)計(jì)具備自身特色的策略推出適合市場的投資品種1、自2、招經(jīng)營方適用情務(wù)功能，以招租形式引入一些經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商企業(yè)缺乏商場經(jīng)營管理能力或營運(yùn)不足三、項(xiàng)目SWOT分S——項(xiàng)目優(yōu)規(guī)模26013.87萬平方米。目前是蘇中地區(qū)規(guī)模最大的建筑裝飾材料集散地；配套——停車場、倉庫、加工房、展示廳，配套齊備；政策——此案是招商引資項(xiàng)目，給商業(yè)項(xiàng)目提供了廣闊發(fā)展空間旅游文化——古跡名勝眾多，旅游優(yōu)勢不斷開發(fā)運(yùn)用，促進(jìn)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展W——項(xiàng)目劣經(jīng)營模式——是區(qū)域市場中具有新型的特色商場商業(yè)提升價值——交通及區(qū)域形象提升力增強(qiáng)吸引多類經(jīng)營商戶進(jìn)駐經(jīng)營T經(jīng)營項(xiàng)目及品牌商戶在同一區(qū)域存 從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營的長遠(yuǎn)角度出發(fā)如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的優(yōu)比起住宅寫字樓來說商業(yè)物業(yè)的過程更像是一“人字一個需要靠兩條腿來走路“人——銷售與招商是其不可或缺的兩“腿“——→定位策劃——→規(guī)劃設(shè)計(jì)——→推廣——→招商策劃——→經(jīng)營管理的常規(guī)10萬平方米以上的ll們來說早已不再適用，前期招商與后筑巢引鳳年頭而空悲切。拉斯維……理性與感性；務(wù)“實(shí)”與務(wù)“虛”的完美結(jié)合——這便是商業(yè)地產(chǎn)的永久所在做一個靠兩條“腿”走路的人——則是商業(yè)物業(yè)策劃中最簡單又最復(fù)雜“氣是商業(yè)物業(yè)并經(jīng)營成功“命門常住人口與數(shù)量及其收入水平、操作步驟 項(xiàng)目定位策一、目標(biāo)市場定1、目標(biāo)區(qū)域定位2、目標(biāo)消費(fèi)群定單純購物已難滿、的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑型購物消費(fèi)、經(jīng)營特色視經(jīng)營環(huán)境而商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高；二是服務(wù)特色。二、項(xiàng)目的市場形象定材料集散地，所以理念可定為“領(lǐng)航蘇中建筑裝飾材料市場三、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定使用項(xiàng)目的目標(biāo)群分析：品牌形象店 專業(yè)傳統(tǒng)商 工商。問題通過問卷的形式，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析而得出的項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)的大。031-41-51-分析：從構(gòu)成上來說，此次的樣本，其主要集中在21歲至40歲之間，這個段也是在社會公眾當(dāng)中購物消費(fèi)能力相對較強(qiáng)的群體。002345分析：對象的家庭構(gòu)成大多為3~4人的家庭0分析從數(shù)據(jù)來看公眾的文化水平不是很高結(jié)合人群的主要（21~40）樣本職業(yè)分布55分析：從職業(yè)分布結(jié)構(gòu)來看私營業(yè)主和其它占據(jù)了大部分的比例，占62%，而從樣本家庭年收家庭年收5〈〉分析：從家庭年收入的分布結(jié)構(gòu)來看，被人群的家庭收入水平主要集中在30000元/年左右，同時參考家庭成員構(gòu)成的比例，可得知人均收入大約維持在10000平時購物的頻購物的購物的頻5一月一每周一每周兩每天一其購物的頻四、項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)商場消費(fèi)群分析的三個層層次層次行為反映層次，主要顧客商場消費(fèi)的一般行為狀層次動機(jī)層次，主要顧客對商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情消費(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主；五、商場業(yè)態(tài)定商場業(yè)態(tài)定位要考慮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求等因素操作步驟 推廣策一、推廣與招商部署同步執(zhí)第一步：文件形式，項(xiàng)目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢第二步：舉行各類活動、推廣項(xiàng)目。以事件作配合，全面公開招商；第三步：廣泛運(yùn)用各類有效與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)招商成功二、推廣目三、方式的確

123、多層整合，與的互動四、項(xiàng)目宣傳推廣鋪墊 重12-11-22-32-4大半，媒推廣·····五、整 可持續(xù)發(fā)展一：挖掘項(xiàng)目市場強(qiáng)勢尋找賣點(diǎn)的主要特征是的早期介入讓策劃者到廣闊的市場空間中去尋找出SHOPMALL等賣點(diǎn)，就是其他樓盤所二：打造項(xiàng)目賣徑，動手制作一個新的賣點(diǎn)，來引起買家的。三：打破傳統(tǒng)商鋪六、項(xiàng)目整合策（一）同步與分階段選擇入12345、物業(yè)管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)已確定（二）銷售人員專業(yè)培培訓(xùn)類目培訓(xùn)內(nèi)基本培認(rèn)同公司并標(biāo)念、、按揭付款率物業(yè)管理培訓(xùn)（管理準(zhǔn)則、公共契約培訓(xùn)類目培訓(xùn)內(nèi)吸入信息，從行人居歷史及辦法理念現(xiàn)活方式的演變對建筑5競爭對手內(nèi)容與技為公司調(diào)整策（四）階段整合第一階段：引導(dǎo)（合約書、預(yù)約單及各種表制作完成登引導(dǎo)DS（直接拜訪出及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過。第二階段：公開期及強(qiáng)銷公開期（7-15）及強(qiáng)銷期（7正式公開推出前需吸引導(dǎo)期的有望客戶與配合各種強(qiáng)勢宣傳，人潮，并施展現(xiàn)場銷售人員團(tuán)隊(duì)與個人銷售，促成訂購。另可安排雞尾酒會或邀請政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高信心。25加以于隔日交還每位銷售人員并于隔日晨間會議進(jìn)行講述對各種狀及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施。每周周一由業(yè)務(wù)部、企劃部舉行策劃會議，講述本周（SP）項(xiàng)目與銷售策略及總結(jié)銷售成果，擬定派發(fā)宣計(jì)劃擬定派發(fā)宣計(jì)劃表，排定督員表及SP活動人員編制調(diào)度表SP3若于周六、周日或節(jié)日SP活動，則需要提前一天召集銷售管理人員、協(xié)助銷每逢周六、周日或節(jié)日SP活動期間，3-5組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主均一起鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭、現(xiàn)場張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場氣氛到最高點(diǎn)。客戶來工作銷售現(xiàn)場洽訂或來電詢購要求留下聯(lián)絡(luò)以便于休息時間或期間實(shí)施D（直銷出外追蹤拜訪客戶并于每日下班前由務(wù)主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。每逢周日、節(jié)日或SP期間，公司為配合銷售，應(yīng)每隔一段時間打至現(xiàn)場洽訂（線若為兩條，則輪流打，以刺激現(xiàn)場銷售氣氛。第三階段：持續(xù)持續(xù)期（最后沖刺階段合，重點(diǎn)追蹤，以期達(dá)到成交目的。將一定數(shù)額的“介紹獎金”作為鼓勵。七、銷售推廣工1a、大噴200b、燈箱在東站、躍進(jìn)橋站臺已設(shè)有燈箱，但內(nèi)容不新穎，需換置c、出租車出租 有很強(qiáng)的流動性，受眾廣、價格低廉2a、報(bào)紙?jiān)趽P(yáng)州強(qiáng)勢上發(fā)布招商信息b、電視c、DM單頁可夾報(bào)發(fā)送，擴(kuò)大江陽商貿(mào)城的知名度，深入心中八、主及推廣費(fèi)用比戶外報(bào)紙九、媒介推廣費(fèi)用分2003年12–1 202004年1-2 102004年2-4 15總計(jì)推廣費(fèi) 45萬附近期排期計(jì)操作步驟 關(guān)于旺場經(jīng)營建一、招商策先主力后散先收緊后放····所與使用權(quán)分離，使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)分分 收分 收···在商場里盡情地享受休閑、、購物的樂趣。理念二：實(shí)便。讓顧客在商場里不但可以到自己的所需，還可以在商場里進(jìn)行消遣等。理念三：生健康比美麗更重要，這是誰都明白的，但許多開發(fā)商在裝修時恰恰忘記了這理念四：文必須要有自己的個性所在不要千篇一律令不易克隆商場的空間布局、貸架商品的陳設(shè)擺放色彩的設(shè)計(jì)組合是采用中式還是傾向西式是簡潔，三、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)A外裝修還要與周圍的建筑物相協(xié)調(diào)。標(biāo)準(zhǔn)B：標(biāo)準(zhǔn)C標(biāo)準(zhǔn)D：商鋪地鋪設(shè)地磚的要鋪設(shè)地磚的要·磁·磁磚面要相平，角度要準(zhǔn)確，邊緣整齊，棱角·地面要有適合斜水（2％，不可積水，倒泛·磁磚拼口后，要用藤絲刷刷干凈水泥砂漿，不可在磚面留有水泥砂漿余標(biāo)準(zhǔn)E：商鋪內(nèi)、天花標(biāo)準(zhǔn)F標(biāo)準(zhǔn)G：衛(wèi)生大型商場一般都會設(shè)置兩 標(biāo)準(zhǔn)H1m木釘要準(zhǔn)確、平滑，五金配件和玻璃要潔凈標(biāo)準(zhǔn)I、商場裝修的檔次可以從色彩明亮度的搭配體現(xiàn)出來，色彩給顧客的視、標(biāo)準(zhǔn)J：木工裝修系商場商場木工裝修系統(tǒng)要···角平直圓滑，不刮手。接口吻合緊貼，一股時接縫為45···板四正，無彎曲。配件齊全（較鏈、拉手、門吸等標(biāo)準(zhǔn)K：電路系場電場電路系統(tǒng)裝修入墻線路用入墻線路用PVC柜內(nèi)電線，以盡量隱蔽為原則，每隔200mm用一個膠線碼固定進(jìn)戶配電箱內(nèi)應(yīng)設(shè)漏電斷路器為總開關(guān)。漏電動作電流為30mA開關(guān)安裝高度距地1.3m為宜。距門框?yàn)?.2m.衛(wèi)生間插座應(yīng)選用防濺式插座標(biāo)準(zhǔn)Ｌ：給排水系統(tǒng)和設(shè)安裝龍頭等表面配件要用布包工具，不可弄壞龍頭及配件，用錘直接敲擊江陽商貿(mào)城報(bào)紙發(fā)布計(jì)（200312月-20042月 是目前階段較為強(qiáng)勢的宣傳。時間：2003年12月4日 12月12日媒介：12月4 揚(yáng)州晚 彩半12月12 揚(yáng)州日 彩半配合：軟文《誓做蘇中龍頭引領(lǐng)建材市場時間：20031218日媒介：1218日揚(yáng)州廣播電視報(bào)通要道，暢通南北，直貫東西，投資的升值潛力無限。配合：軟文《黃金寶地一觸即發(fā)時間：20031225日媒介：揚(yáng)州晚報(bào)訴求：本案在揚(yáng)州最大的賣點(diǎn)就是規(guī)260建筑面積13.8的建筑裝飾材料都不具與本案抗?fàn)幍膶?shí)力。配合：軟文《一個商城，260畝有多大？4、《精打細(xì)算：回報(bào)期之短絕對在你意料之外》時間：200412日媒介：1月2 揚(yáng)州日 彩半5、《精打細(xì)算：14萬=44.8萬時間：200418媒介：揚(yáng)州廣電 彩半訴求：回報(bào)以房款總值計(jì)算，年利率為8%，返租5年（元（元（元5年返租回（元35年收益（元145.65.639.2二、公開招商階時間：2004年1月16日 2004年1月21日媒介：1月16 揚(yáng)州日 彩半121日揚(yáng)州廣電報(bào)庫、加工房、展示廳，打造現(xiàn)代商鋪經(jīng)營新概念。配合：軟文《做生意就要講究專業(yè)2、《高額返租的投資特色無與倫比》時間：200427日媒介：27日揚(yáng)州日報(bào)配合：軟文《買我的鋪?zhàn)?！我倒給時間：2004213日媒介：213日揚(yáng)州晚報(bào)彩半版時間：2004220日媒介：220日揚(yáng)州廣播電視報(bào)配合：軟文《感覺和家一樣金2003-11-附一：排期硬排期（晚報(bào)5.3、日報(bào)5.3折、廣電報(bào)5.3折時媒 （元124121212 1218精打細(xì)算：14萬=44.8116122