房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程

房地產(chǎn)經(jīng)營管理（48學(xué)時(shí)）課程結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)營銷房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)稅收參考書目《中國房地產(chǎn)報(bào)》（每周一、三、五）《武漢晨報(bào)》（周四樓市?？堕L江日報(bào)》（周五房地產(chǎn)?？┲袊康禺a(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試教材（一套5本）《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》機(jī)械工業(yè)出版社《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》中國物價(jià)出版社參考網(wǎng)站搜房網(wǎng)

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中華人民共和國建設(shè)部中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)億房網(wǎng)中國知名房地產(chǎn)企業(yè)2004中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌：中海地產(chǎn)

萬科集團(tuán)2004十大最具價(jià)值房地產(chǎn)公司品牌：

復(fù)地

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金融街中國知名房地產(chǎn)企業(yè)家王石

馮侖

任志強(qiáng)宋衛(wèi)平

潘石屹

孟曉蘇

第一章基礎(chǔ)知識（一）房地產(chǎn)房產(chǎn)地產(chǎn)房屋土地定義分類定義分類房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)房地產(chǎn)，城市(城鎮(zhèn))房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。又稱“不動(dòng)產(chǎn)”（realestate）。從物質(zhì)存在形態(tài)的角度看，房地產(chǎn)是指土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分，如水電、衛(wèi)生、通風(fēng)、電梯等設(shè)施和物質(zhì)；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房地產(chǎn)是指一種財(cái)產(chǎn)；從法律的角度看，房地產(chǎn)是指寓含于土地、房屋實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。是社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活重要的物質(zhì)基礎(chǔ)和載體，是重要的生產(chǎn)要素和生活必需的消費(fèi)品。房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)按不同的方法可以進(jìn)行不同的分類。最基本的方法是按其性質(zhì)分為土地和房屋兩大類。對土地和房屋還可根據(jù)不同的方法進(jìn)行分類。對土地的分類：按其開發(fā)利用的程度，可分為生地和熟地；按其是否具有建筑功能，可分為建筑用地和非建筑用地；按其不同的用途可分為居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等。對房屋的分類：按其功能用途，可分為居住用房、工業(yè)用房、商業(yè)用房、辦公用房、文化教育用房、醫(yī)療體育用房等；按其建筑結(jié)構(gòu)不同，可分為鋼結(jié)構(gòu)房屋、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋、磚混結(jié)構(gòu)房屋、磚木結(jié)構(gòu)房屋和其他結(jié)構(gòu)房屋等；按其所有權(quán)歸屬，可分為公房和私房，公房又可分為直管公房和自管公房等。房地產(chǎn)的分類

房產(chǎn)——

指房屋財(cái)產(chǎn)，即具有一定價(jià)值和實(shí)用價(jià)值，在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋，如住宅、商業(yè)、辦公、娛樂等的用房。房屋財(cái)產(chǎn)按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可分為商品房和非商品房、住宅和非住宅等。

房產(chǎn)定義用途1、房產(chǎn)分類在建工程（期房）建成后的物業(yè)（現(xiàn)房）居住用房商業(yè)用房工業(yè)用房特殊用房開發(fā)程度（竣工驗(yàn)收）空置入住倉儲用房2、土地分類生地：是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。毛地：是指未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。熟地：是指已經(jīng)具備“七通一平”“五通一平”或“三通一平”建設(shè)條件的土地。用途開發(fā)程度（土地一級開發(fā)）工業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地特殊用房倉儲用房居住用地交通用地市政公共設(shè)施用地（二）土地相關(guān)權(quán)利所有權(quán)使用權(quán)抵押權(quán)典權(quán)租賃權(quán)1、土地所有權(quán)中國城市土地所有權(quán)屬于國家（國有土地）

農(nóng)村、城郊除法規(guī)外屬于集體（集體土地）征地費(fèi)用征地1、土地征用補(bǔ)償費(fèi)2、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)3、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)2、土地使用權(quán)（1）土地使用權(quán)定義（2）取得方式行政劃撥（有限定）出讓轉(zhuǎn)讓（3）使用年限協(xié)議掛牌招標(biāo)拍賣買賣贈與交換土地一級市場土地二級市場70年居住用地50年工業(yè)、文、體、醫(yī)、綜合用地40年商業(yè)、旅游、娛樂用地土地使用權(quán)出讓指國家將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過出讓方式獲得土地使用權(quán)是建立在有償有期限的基礎(chǔ)上的，該土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與等。

土地使用年限

指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年期。按國家有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合用地50年。土地一級市場

是指土地使用權(quán)的出讓市場。是國家以所有者身份向建設(shè)用地單位或土地經(jīng)營單位有償、有期限地出讓土地使用權(quán)，并收取土地出讓金的土地經(jīng)營市場。包括土地征購市場（具有一定的強(qiáng)制性）、土地出讓市場和土地租賃市場。土地二級市場就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是土地使用者和土地經(jīng)營單位有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給其他單位的市場。3、土地抵押權(quán)抵押權(quán)

是指債務(wù)人或第三人提供一定的財(cái)產(chǎn)作債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還的權(quán)利。土地抵押權(quán)

是一種擔(dān)保物權(quán)，是抵押人以其合法的土地以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的不動(dòng)產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。在我國，特指土地使用權(quán)抵押。

4、土地典權(quán)典權(quán)

是指一方支付典價(jià)占有他人所有的不動(dòng)產(chǎn)并占有、使用、收益的權(quán)利。在典權(quán)法律關(guān)系中，支付典價(jià)者為典權(quán)人，收取他人典價(jià)并將自己財(cái)產(chǎn)供典權(quán)人占有、使用、收益者為出典人。作為典權(quán)標(biāo)的物的不動(dòng)產(chǎn)為典物。典權(quán)人交付于出典人的價(jià)金稱為典價(jià)。

期滿后，出典人退還典價(jià)，可贖回土地及地上建筑物、其他附著物的使用權(quán)。典期期滿逾期10年，或典契未寫明年限而經(jīng)營30年未贖回的，原則上視為絕贖。5、土地租賃權(quán)是指土地所有者或非土地所有者依法作為土地出租人將土地使用權(quán)隨同地上或地下建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，并依法向承租人收取租金的權(quán)利。

（三）房屋相關(guān)權(quán)利房產(chǎn)所有權(quán)——占有、使用、收益、處分（個(gè)人可享有）房產(chǎn)抵押權(quán)房產(chǎn)典當(dāng)權(quán)房產(chǎn)租賃權(quán)房產(chǎn)贈與權(quán)房產(chǎn)繼承權(quán)房產(chǎn)抵押權(quán)

是指債務(wù)人或第三人以其房產(chǎn)作為履行債務(wù)和擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)從抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值中優(yōu)先受清償?shù)奈餀?quán)。

一般情況下，房屋仍由住房產(chǎn)權(quán)人自行管理，債權(quán)人只是按期獲得本息，并不直接使用和管理房屋。債務(wù)還清后，產(chǎn)權(quán)人收回房屋所有權(quán)證，抵押關(guān)系隨之結(jié)束；如果產(chǎn)權(quán)人到期不能向債權(quán)人支付貸款本息，債權(quán)人有權(quán)要求依法拍賣抵押的房產(chǎn)，并享有優(yōu)先清償?shù)臋?quán)利。公積金抵押貸款

繳存住房公積金的購房者向建設(shè)銀行申請公積金貸款，并將所購房屋向貸款銀行抵押的行為。

樓宇按揭

又稱＂供樓＂。指由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)公司和購樓者三方共同參加的買賣樓宇融資業(yè)務(wù)活動(dòng)，實(shí)際上是為幫助售樓者和購樓者完成樓宇買賣而由銀行提供房屋抵押貸款的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。其主要內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)公司為盡早取得售樓價(jià)款，向房地產(chǎn)市場推出樓花（樓宇期貸）或現(xiàn)樓，購樓者向房地產(chǎn)開發(fā)公司訂購樓花或現(xiàn)樓，交付一定比例的首期購樓款，然后向銀行申請購樓貸款，交清購樓余款，經(jīng)公證、產(chǎn)權(quán)抵押登記將物業(yè)權(quán)益轉(zhuǎn)移給銀行作抵押，購樓者定期向銀行還本付息?！》可虡I(yè)銀行貸款——住房公積金貸款七成二十年按揭？月供？按揭開發(fā)商銀行購房者1定房（合同），交首付申請貸款2核準(zhǔn)3發(fā)放貸款45

交房按月還貸6銀行按揭必須符合以下條件：年滿18周歲，具有完全民事行為能力的國內(nèi)人士（含港澳臺）；年齡與按揭年限之和男性不超過60，女性不超過55（具體事宜以相關(guān)銀行確認(rèn)為準(zhǔn)；具有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入來源，月供貸款不能超過月收入的50%。借款人及配偶戶口簿/暫住證原件（非武漢市居民提供暫住證）；借款人及配偶經(jīng)濟(jì)收入證明；

首期款收據(jù)原件；借款人及配偶公積金繳交情況證明（僅限辦理公積金貸款人士提供）；資料：辦理按揭手續(xù)時(shí)需提供的借款人及配偶身份證原件；銀行要求的其他資料：如定期存折、股票對帳單、其它房產(chǎn)證明等。婚姻狀況證明原件（已婚人士提供結(jié)婚證，未婚、離異、喪偶人士出具民政部門、居委會或所在單位開具的現(xiàn)單身證明）；房產(chǎn)典當(dāng)權(quán)是指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人以其房產(chǎn)作為抵押標(biāo)的物，依法獲得典價(jià)款的一種借貸權(quán)利?！褂谩D(zhuǎn)典—出租—轉(zhuǎn)讓典當(dāng)權(quán)—以典當(dāng)權(quán)作抵押標(biāo)的物典期內(nèi)的權(quán)利產(chǎn)權(quán)人承典人出典（房屋）典價(jià)款典期內(nèi)的權(quán)利只付本金不付利息（四）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)總用地建筑密度容積率綠化率住宅間距住宅的三維空間——

進(jìn)深、開間、層高建筑面積（四）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)低層（1-3）、多層（4-6）、小高層（7-10）、高層（>10）城市基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施五證二書居住區(qū)總用地：居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積。道路用地綠化用地公共建筑用地居住用地住宅小區(qū)：可分為居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團(tuán)三種規(guī)模。居住區(qū)住戶10000-15000戶居住小區(qū)住戶2000-4000戶、人口7000-15000人居住組團(tuán)住戶300-700戶、人口1000-3000人居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)10000戶15000戶住宅間距=相鄰居住建筑間的距離住宅間距系數(shù)=樓間距離與遮擋建筑線高度的比值

建筑密度=建筑基底面積建筑用地面積綠化率=綠地面積建設(shè)用地面積容積率=建筑面積建筑用地面積建設(shè)用地面積=道路面積+綠地面積+建筑物所占面積+運(yùn)動(dòng)場地建筑密度容積率綠化率住宅<28%1.5-2.2辦公、商業(yè)<30%1.8-2.5>30%工廠<40%0.5-1.2>30%新區(qū)>35%舊區(qū)>25%住宅的層高和凈高

住宅的高度可以用“米”或“層”來計(jì)算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。墻體面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓娣e共用墻非共用墻+=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積墻體面積陽臺面積++=樓梯間、電梯井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房。作獨(dú)立使用空間出售或出租的地下室、車棚；人防工程；不應(yīng)計(jì)入公建面積。<<>《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ96-86建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)=整棟公建面積之和各套套內(nèi)建筑面積之和例：現(xiàn)有一棟6層的商品房，一梯兩戶，每戶套內(nèi)建筑面積均為100平米，整棟房屋建筑面積之和為1450平米，請計(jì)算出:（1）該棟房屋的公用建筑面積（2）公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)（3）每套房屋的應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（4）每套房屋的建筑面積。

（4）每套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

=100㎡+20.8㎡=120.8㎡（1）已知該棟房屋的建筑面積之和=1450㎡

該棟房屋的套內(nèi)建筑面積之和

=100╳2╳6=1200㎡

故該棟房屋的公用建筑面積=1450㎡-1200㎡=250㎡（2）公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)

=整棟房屋的公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和

=250㎡/1200㎡=0.208（3）每套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

=100㎡╳0.208=20.8㎡城市基礎(chǔ)設(shè)施——給排水、能源（供電、熱、氣）、郵政通訊、道路交通、環(huán)境、土地平整“五通一平、七通一平”城市公共配套設(shè)施——醫(yī)院衛(wèi)