YF20110517微山崔煤高新產(chǎn)業(yè)園發(fā)展規(guī)劃報(bào)告(初稿)

微山崔煤高新科技園發(fā)展規(guī)劃報(bào)告2011年5月18日2報(bào)告思路宏觀部分工業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域背景城市背景經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)部分辦公市場(chǎng)廠房市場(chǎng)酒店市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目認(rèn)知SWOT分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體發(fā)展目標(biāo)物業(yè)功能定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目測(cè)算經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益宏觀分析工業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域背景城市背景經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)4工業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程第一階段：工業(yè)園區(qū)的創(chuàng)建與探索時(shí)期（1984年3月—1991年底）第二階段：工業(yè)園區(qū)的高速推進(jìn)時(shí)期（1992年—1997年）第三階段：工業(yè)園區(qū)的調(diào)整與新發(fā)展時(shí)期（1998年至今）1980年1990年2000年2010年2020年1984年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)探索期1992年鄧小平南巡高速推進(jìn)時(shí)期1998年亞洲金融危機(jī)調(diào)整期2007年《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄》使數(shù)量由6866個(gè)核減至1568個(gè)，規(guī)劃面積由3.86萬(wàn)平方公里壓縮至9949平方公里2011年“十二五”規(guī)劃第一階段：工業(yè)園區(qū)的創(chuàng)建與探索時(shí)期（1984年3月—1991年底）1984年，中國(guó)開(kāi)始建立工業(yè)園區(qū)，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為主要形態(tài)。

標(biāo)志事件主要形態(tài)1984年3月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在14個(gè)對(duì)外開(kāi)放的沿海城市創(chuàng)辦第一批49個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（第一代園區(qū)）高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（第二代園區(qū)）特點(diǎn)選址遠(yuǎn)離母城缺乏資金支持第二階段：工業(yè)園區(qū)的高速推進(jìn)時(shí)期（1992年—1997年）園區(qū)數(shù)量劇增，發(fā)展以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)數(shù)量相當(dāng)。

標(biāo)志事件主要形態(tài)（2006年底）1992年鄧小平南巡講話，開(kāi)始大力發(fā)展高新技術(shù)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（49家）高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（53家）出口加工區(qū)（58家）邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)（14家）其他類型（33家）特點(diǎn)大量圈地?cái)?shù)量暴增產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：工業(yè)為主資金：外資目的：出口創(chuàng)匯第三階段：工業(yè)園區(qū)的調(diào)整與新發(fā)展時(shí)期（1998年至今）園區(qū)規(guī)模精減，新形式工業(yè)園生態(tài)工業(yè)園出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向制造業(yè)、服務(wù)業(yè)結(jié)合轉(zhuǎn)移，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)。

標(biāo)志事件主要形態(tài)1998年亞洲金融危機(jī)。生態(tài)工業(yè)園區(qū)（第三代工業(yè)園）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)出口加工區(qū)自由貿(mào)易區(qū)特點(diǎn)增長(zhǎng)方式：依靠創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)資源配置：培育企業(yè)集群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：制造業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)相結(jié)合環(huán)境建設(shè)：軟建設(shè)為重發(fā)展動(dòng)力：培育自我發(fā)展能力對(duì)外開(kāi)放：“走出去”8工業(yè)園區(qū)物業(yè)發(fā)展歷程工業(yè)園區(qū)物業(yè)根據(jù)產(chǎn)業(yè)需求發(fā)展，演變成多樣化、整合型園區(qū)。工業(yè)大樓輕工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)/物流80年代/90年代初期90年代中期90年代后期21世紀(jì)物業(yè)發(fā)展歷程4321中層寫(xiě)字樓毛坯房小規(guī)模辦公區(qū)域中層寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格低成本辦公用途非中心化趨勢(shì)研發(fā)活動(dòng)低密度園區(qū)高規(guī)格較大的單層面積總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)高價(jià)值活動(dòng)功能整合綜合配套齊全生態(tài)環(huán)境良好第三階段第一階段第二階段9工業(yè)園區(qū)的形態(tài)演變及驅(qū)動(dòng)因素工業(yè)園區(qū)根據(jù)客觀需求進(jìn)行演變，從經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)演變成高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，最新形態(tài)為生態(tài)工業(yè)園區(qū)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)生態(tài)工業(yè)園區(qū)工業(yè)為主吸引外資為主以拓展出口為主分布于工業(yè)科技發(fā)達(dá)區(qū)域高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、資源共享環(huán)保節(jié)能發(fā)展新技術(shù)的需求經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源約束的矛盾10工業(yè)園區(qū)成熟度評(píng)價(jià)工業(yè)園區(qū)成熟度產(chǎn)業(yè)聚集度交通配套商業(yè)配套生活配套11“十二五”規(guī)劃與相關(guān)政策工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨于多元化，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新和人才。政策鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)西部轉(zhuǎn)移?！笆濉币?guī)劃相關(guān)政策低碳環(huán)保

五年生產(chǎn)總值目標(biāo)：約年均15%

產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)

創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展人才興園城市建設(shè)科技創(chuàng)新向西部發(fā)展小企業(yè)融資擔(dān)保扶助宏觀分析工業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域背景城市背景經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)徐州國(guó)家歷史文化名城，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，地處南北方過(guò)渡地帶，向來(lái)為兵家必爭(zhēng)之戰(zhàn)略要地和商賈云集中心；現(xiàn)為全國(guó)重要的交通和鐵路樞紐，能源基地和工業(yè)基地，有“中國(guó)工程機(jī)械之都”和“亞洲硅都”的美譽(yù)。棗莊是一個(gè)因煤而建、因煤而興的現(xiàn)代化城市；是一座充滿活力、獨(dú)具魅力的新興旅游城城市的豪放，又兼具江南水鄉(xiāng)的秀美，為“江北水鄉(xiāng)·運(yùn)河古城”，并且素有“魯南明珠”之稱。濟(jì)寧是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、山東省魯南城市帶中心城市；是連接華東與華北、中原與沿海的重要交通樞紐城市，京杭運(yùn)河縱貫濟(jì)寧全境。山東省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大工業(yè)中心城市之一。區(qū)域城市定位徐州市濟(jì)寧市微山縣14近幾年，濟(jì)寧和棗莊的城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度持平，08年三市持平，05-07年棗莊和濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度略高，最近兩年，徐州的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度趕超濟(jì)寧和棗莊。2010年棗莊、濟(jì)寧好徐州的地區(qū)生產(chǎn)總值分別為1362億元、2542億元和2866億元。濟(jì)寧市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模高于徐州和棗莊，2010年棗莊、濟(jì)寧和徐州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別達(dá)到665.15

億元、1603.3億元和1061.13億元，占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的比重分別為21.2%、33.5%和20.6%，同比增長(zhǎng)率分別為24.3%、27.30%

和104.56%，徐州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。加*標(biāo)示GDP的增長(zhǎng)率加*標(biāo)示高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的比重區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)15濟(jì)寧的四大主要千億元工業(yè)產(chǎn)業(yè)為能源工業(yè)產(chǎn)業(yè)、裝備制造產(chǎn)業(yè)、食品制造產(chǎn)業(yè)和煤化工業(yè)產(chǎn)業(yè)，2010年四大工業(yè)產(chǎn)業(yè)增加值占濟(jì)寧工業(yè)總增加值的73.4%。近年來(lái)，濟(jì)寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年年攀升，年均增長(zhǎng)速度為37.36%，2010年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到1603.3億元，約為05年5倍；占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重逐年增加，2010年達(dá)到35.5%。濟(jì)寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：2010年12月將晉升為國(guó)家級(jí)園區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，濟(jì)寧高新區(qū)已形成光電信息、工程機(jī)械、汽車及零部件、生物醫(yī)藥、紡織服裝、軟件及服務(wù)外包六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前，國(guó)家光電產(chǎn)業(yè)基地、山推國(guó)際事業(yè)園、國(guó)家級(jí)生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家級(jí)紡織新材料產(chǎn)業(yè)基地等一批技術(shù)含量高、預(yù)期效益好、輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)的項(xiàng)目匯集高新區(qū)。濟(jì)寧產(chǎn)業(yè)特征16濟(jì)寧高新區(qū)是1992年經(jīng)山東省政府批準(zhǔn)成立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，地處濟(jì)寧城區(qū)東部，面積169平方公里，人口15萬(wàn)。開(kāi)發(fā)區(qū)是ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證園區(qū)。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全省國(guó)家級(jí)、省級(jí)高新區(qū)第一名，并且躋身全國(guó)高新區(qū)前20強(qiáng)。2010年12月，濟(jì)寧高新區(qū)晉升為國(guó)家級(jí)高新區(qū)，成為創(chuàng)新型國(guó)家建設(shè)的重要組成部分。濟(jì)寧高新區(qū)6+6園區(qū)結(jié)構(gòu)濟(jì)市濟(jì)寧高新區(qū)基本構(gòu)成可以用“6+6”來(lái)很好概況，園區(qū)主要由這12個(gè)產(chǎn)業(yè)園構(gòu)成第一個(gè)“6”指6個(gè)科技產(chǎn)業(yè)園：山推國(guó)際事業(yè)園、如意科技園、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)科技園、菱花工業(yè)園、雪花工業(yè)園，創(chuàng)新科技園。第二個(gè)“6”指6個(gè)新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)園：重汽科技園、小松科技園、重工科技園、裝備產(chǎn)業(yè)科技園、工程機(jī)械配套園、中小企業(yè)科技園６個(gè)新科技產(chǎn)業(yè)園，主要為新興產(chǎn)業(yè)，培養(yǎng)新興產(chǎn)業(yè)群。山推國(guó)際創(chuàng)新科技園山推國(guó)際事業(yè)園如意科技園醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)科技園菱花工業(yè)園雪花工業(yè)園創(chuàng)新科技園重汽科技園小松科技園重工科技園裝備產(chǎn)業(yè)科技園工程機(jī)械配套園中小企業(yè)科技園濟(jì)寧高新區(qū)18園區(qū)產(chǎn)業(yè)特征園區(qū)以工程機(jī)械、生物醫(yī)藥、紡織服裝、汽車及核心零部件、光電信息、軟件及服務(wù)外包六大產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，并已經(jīng)在全國(guó)，形成了產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的“拳頭效應(yīng)”，成為引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展和帶動(dòng)高端產(chǎn)業(yè)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的重要陣地。。高新區(qū)一直沿著，大項(xiàng)目——產(chǎn)業(yè)鏈——產(chǎn)業(yè)集群——產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展路徑，形成了產(chǎn)業(yè)聚集度高，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)集群

園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)基地國(guó)家級(jí)工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)基地國(guó)家級(jí)紡織新材料產(chǎn)業(yè)基地國(guó)家級(jí)國(guó)家光電特色產(chǎn)業(yè)基地國(guó)家級(jí)國(guó)家光電特色產(chǎn)業(yè)基地全球最大的小松工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)基地濟(jì)寧高新區(qū)19

開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展歷程該階段，開(kāi)發(fā)區(qū)培育和吸引了大批擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)企業(yè)，形成了光電信息、工程機(jī)械、汽車及核心零部件、生物醫(yī)藥、紡織服裝、軟件及服務(wù)外包等６個(gè)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建成了光電信息、生物技術(shù)、工程機(jī)械、紡織新材料等４個(gè)在全國(guó)具有重要影響的國(guó)家火炬計(jì)劃特色產(chǎn)業(yè)基地。高速發(fā)展階段1992-2002二次創(chuàng)業(yè)階段2003-2010科技新城2011-2015該階段，開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行以“自主創(chuàng)新、內(nèi)生增長(zhǎng)、資源集約利用”為主要內(nèi)涵的“二次創(chuàng)業(yè)”，在傳統(tǒng)資源型工業(yè)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展方面進(jìn)行了積極探索，大力發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，實(shí)現(xiàn)了高端高質(zhì)產(chǎn)業(yè)和高端服務(wù)業(yè)集群發(fā)展。確立了建設(shè)創(chuàng)新之城、高新之城、生態(tài)之城、創(chuàng)業(yè)之城、和諧之城“五位一體”科技新城的目標(biāo)定位和發(fā)展思路，到“十二五”末，濟(jì)寧高新區(qū)技工貿(mào)總收入將達(dá)到２５００億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到１０００億元，綜合實(shí)力進(jìn)入國(guó)家高新區(qū)先進(jìn)行列。濟(jì)寧高新區(qū)20園區(qū)是濟(jì)寧國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的有機(jī)組成部分，占地面積480畝，建筑面積257500平方米。園區(qū)處于成熟階段，標(biāo)準(zhǔn)廠房全部被入駐企業(yè)購(gòu)買(mǎi)。園區(qū)廠房都為標(biāo)準(zhǔn)廠房，每棟標(biāo)準(zhǔn)廠房前部分為辦公區(qū)域，后半部分為生產(chǎn)區(qū)域，沒(méi)有商業(yè)配套。入駐企業(yè)8家，主要為機(jī)械和醫(yī)藥行業(yè)，2010年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值16.7億元，相比2009年增長(zhǎng)29%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3.29億元，相比2009年增長(zhǎng)45%；完成稅收1.6億元，相比2009年增長(zhǎng)30%，園區(qū)實(shí)現(xiàn)了工業(yè)企業(yè)的聚集發(fā)展和規(guī)模效應(yīng)。濟(jì)寧市同濟(jì)工業(yè)園21園區(qū)占地151畝，建筑面積49000平方米，綠化面積13000平方米，整個(gè)園區(qū)物業(yè)管理規(guī)范，環(huán)境舒適。園區(qū)建筑都為標(biāo)準(zhǔn)廠房，層數(shù)為一層和兩層。園區(qū)配有單獨(dú)樓房作為辦公和食堂，沒(méi)有商業(yè)配套。園區(qū)經(jīng)營(yíng)形式為廠房自持對(duì)外出租，目前廠房已實(shí)現(xiàn)全部出租。園區(qū)已實(shí)現(xiàn)了聚集效應(yīng)和規(guī)模發(fā)展，入駐企業(yè)六家，2010年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值8.8億元，相比2009年增長(zhǎng)114%，完成稅收1.47億元，相比2009年增長(zhǎng)254%濟(jì)寧高新區(qū)第六火炬工業(yè)園22棗莊產(chǎn)業(yè)特征棗莊市重點(diǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯。2010年棗莊非金屬礦物制品、化學(xué)制品、服裝鞋帽制造、食品制造4大行業(yè)完成增加值194.55億元，增長(zhǎng)15.2%，占規(guī)模以上工業(yè)的23.6%，拉動(dòng)規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng)3.6％，拉動(dòng)貢獻(xiàn)率29.5%。通用設(shè)備制造、電器機(jī)械制造、專用設(shè)備制造3個(gè)行業(yè)完成增加值132.29億元，增長(zhǎng)23.1%，占規(guī)模以上工業(yè)的16.0%，拉動(dòng)規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng)3.5％，拉動(dòng)貢獻(xiàn)率28.7%。逐年上升，其增長(zhǎng)率逐步放緩，08-10年增長(zhǎng)率穩(wěn)定在20%左右。2010年棗莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到665億元，占規(guī)模以上工業(yè)比重21.2%。高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)：省級(jí)高新區(qū)，建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)型科技工業(yè)區(qū)，堅(jiān)持以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，精細(xì)化工、生物醫(yī)藥、新材料、IT產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)等已具相當(dāng)規(guī)模，以泰國(guó)工商界為主投資的泰國(guó)工業(yè)園已全面建設(shè)。棗莊高新區(qū)是山東省省級(jí)高新區(qū)，轄區(qū)總面積近100平方公里，交通便利，配套比較完善完善。市政府等政府機(jī)構(gòu)已遷入高新區(qū)，是棗莊新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。園區(qū)以形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，入駐企業(yè)涵括精細(xì)化工、生物醫(yī)藥、新材料、IT產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)等。園區(qū)以企業(yè)買(mǎi)地自建為主。

園區(qū)的綜合型產(chǎn)業(yè)園，如電子軟件園，泰國(guó)工業(yè)園完全處于初級(jí)規(guī)劃階段，還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性開(kāi)工建設(shè)棗莊高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)24棗莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為山東省省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積30平方公里，園區(qū)發(fā)展方向主要以加工制造業(yè)為支撐。目前有一定入駐企業(yè)，形成了一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模，產(chǎn)業(yè)以紡織業(yè)為主導(dǎo)，也有一些機(jī)械電子、橡塑制品、生物化工、建材、熱電產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。園區(qū)以企業(yè)自建項(xiàng)目為主，園區(qū)發(fā)展處于未成熟階段。棗莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)25

園區(qū)處于初級(jí)開(kāi)發(fā)階段，主要為企業(yè)買(mǎi)地自建，入駐企業(yè)不多，未形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模。入駐企業(yè)多為不知名中小企業(yè)，并且缺乏產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。未建設(shè)地塊很多，很多廠房也處在建設(shè)中，建好的廠房投入運(yùn)營(yíng)的也較少，整個(gè)產(chǎn)業(yè)園較為冷清。嶧城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)26魯南地區(qū)富有礦物資源、能源資源、生態(tài)資源和文化資源通過(guò)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)園來(lái)匯聚企業(yè)效果更好產(chǎn)業(yè)發(fā)展以濟(jì)寧為領(lǐng)先，濟(jì)寧高新區(qū)2010年成長(zhǎng)為國(guó)家級(jí)高新區(qū)，代表了區(qū)域發(fā)展的最高水平魯南地區(qū)毗鄰全國(guó)重要的交通和鐵路樞紐，能源基地和工業(yè)基地——徐州魯南乃工業(yè)重地魯南發(fā)展相對(duì)滯后，濟(jì)寧為區(qū)域發(fā)展領(lǐng)先者區(qū)域總結(jié)宏觀分析工業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域背景城市背景經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)28區(qū)位分析微山縣隸屬于山東省濟(jì)寧市，距離濟(jì)寧市中心約為100公里，東臨棗莊市，距離約為10公里，西接菏澤市，南屏淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市徐州，是魯南的第一門(mén)戶。魯南經(jīng)濟(jì)帶毗鄰江蘇、河南和安徽，位于新亞歐大陸橋東端，處在泛太平洋經(jīng)濟(jì)圈、中日韓經(jīng)濟(jì)圈與新亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn)。魯南經(jīng)濟(jì)帶在山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有承南接北的作用，可以同時(shí)接受環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江三角洲的輻射。微山具有豐富的生態(tài)資源，中國(guó)第六大淡水湖，也是中國(guó)北方最大的淡水湖微山湖位于該縣區(qū)內(nèi)。29城市量級(jí)一線城市二線城市GDP>8000億元人口>1000萬(wàn)人建成區(qū)面積>600km2GDP>3000億元人口>500萬(wàn)人建成區(qū)面積>300km2GDP>1000億元人口>300萬(wàn)人建成區(qū)面積>100km2GDP=243.7億元人口=71.9萬(wàn)人建成區(qū)面積=15km2從各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，微山均屬四線城市。以經(jīng)濟(jì)總量為主要參照指標(biāo)（以年均14.7%的增速測(cè)算），目前微山與三線城市的平均水平仍有11年的差距。三線城市微山11年30近幾年微山經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)階段。2010年微山地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到243.7億元，占濟(jì)寧地區(qū)生產(chǎn)總值的9.6%，是濟(jì)寧縣區(qū)排名的第四位，近三年GDP增長(zhǎng)率穩(wěn)定在14%以上，年均增速為14.7%。經(jīng)濟(jì)狀況31近幾年微山人均GDP逐年增加，但增長(zhǎng)幅度逐年下降。2010年微山人均GDP達(dá)到33894元，比濟(jì)寧的平均水平超出1000多元，同比增長(zhǎng)率為14.1%。近幾年微山城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增加，年均增長(zhǎng)率約為16%；人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，年均值為7.74%。2010年微山城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.9萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)10.1%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到9682元，同比增長(zhǎng)3.62%。經(jīng)濟(jì)狀況32近幾年微山固定資產(chǎn)投資規(guī)模逐年增加，年均增幅達(dá)20%，2010年微山固定資產(chǎn)投資規(guī)模達(dá)到118億元，同比增長(zhǎng)28%。05-07年微山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年萎縮，從08年開(kāi)始呈現(xiàn)正向增長(zhǎng)趨勢(shì)，2009年微山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模達(dá)到21398萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)55.6%，隨著城市化進(jìn)程，微山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大。07-10年微山商品房市場(chǎng)成交和供應(yīng)總量都相對(duì)較低，而近幾年其施工面積相對(duì)較大，形成巨大的市場(chǎng)潛在供應(yīng)。2010年微山房屋竣工面積為3.3萬(wàn)平方米，商品房銷售面積5.9萬(wàn)平方米，銷售總額達(dá)到1.27億元。房地產(chǎn)投資情況33近幾年，微山的產(chǎn)業(yè)以第二產(chǎn)業(yè)為主，約占微山地區(qū)GDP的50%左右，其次為第三產(chǎn)業(yè)，占微山地區(qū)GDP的40%左右，而第一產(chǎn)業(yè)占比在10%左右。2010年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為11.4∶50.5∶38.1，第三產(chǎn)業(yè)占比2009年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)微山GDP的貢獻(xiàn)率分別為1.9%、50.1%和48%，分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.2、7.2、6.7個(gè)百分點(diǎn)。至于近幾年微山三次產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度，第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有降，第二產(chǎn)業(yè)保持較快發(fā)展，增長(zhǎng)幅度略呈下降趨勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度逐步提高。產(chǎn)業(yè)特征342010年微山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到53億元，位于濟(jì)寧縣區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值排名的第八位，產(chǎn)值相對(duì)較低，但高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)率搞到31.11%，位于第二位，比第一位的兗州低2.12個(gè)百分點(diǎn)。微山近幾年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，保持較快的發(fā)展速度。2010年微山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到53億元，占規(guī)模以上工業(yè)比重18.1%，增幅達(dá)到31%。產(chǎn)業(yè)特征食品工業(yè)園同泰工業(yè)園熱電工業(yè)園紡織工業(yè)園鑄造工業(yè)園弘興工業(yè)園焦電工業(yè)園浙商創(chuàng)業(yè)園35一區(qū)八園——微山工業(yè)發(fā)展的載體微山城區(qū)周圍已高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建成“一區(qū)八園”：一區(qū)：微山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)八園：八個(gè)工業(yè)園園區(qū)名稱地址占地面積（畝）入住企業(yè)食品工業(yè)園韓莊鎮(zhèn)70微山宏信食品有限公司、微山縣天天食品有限公司、濟(jì)寧瑞幫飼料有限公司、微山昱鑫工貿(mào)有限公司同泰工業(yè)園韓莊鎮(zhèn)800微山縣同泰焦化有限公司、山東中景建筑材料有限公司熱電工業(yè)園歡城鎮(zhèn)200微山湖熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目焦電工業(yè)園歡城鎮(zhèn)300微山湖礦業(yè)集團(tuán)焦電廠弘興工業(yè)園歡城鎮(zhèn)180山東弘興白炭黑有限公司、山東弘興固體水玻璃有限公司、山東弘興洗煤廠紡織工業(yè)園西平鄉(xiāng)1500華源化纖紡織有限公司、華茂實(shí)業(yè)有限公司、泰豐紡織有限公司、明遠(yuǎn)紡織有限公司、致遠(yuǎn)紡織有限公司等鑄造工業(yè)園趙廟鄉(xiāng)300微山縣鑄造廠、興玉機(jī)械制造有限公司、微山鑄鋼廠、宏陽(yáng)工程機(jī)械有限公司、微山樹(shù)聯(lián)機(jī)械加工廠、微山縣精密配件制造有限公司等浙商創(chuàng)業(yè)園經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)5000山東豐源電子科技有限公司產(chǎn)業(yè)特征微山規(guī)劃建設(shè)八大工業(yè)園36近幾年，微山的人口自然增長(zhǎng)率在5‰左右，保持適度增長(zhǎng)。2010年人口總計(jì)71.9萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口17.1萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4%。近年來(lái)，微山的外省市外來(lái)人口遷入量相對(duì)穩(wěn)定，在一定程度上加強(qiáng)了微山的人才力量。2009年微山縣的遷入人口占總?cè)丝诘谋戎貫?.5‰，占城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s4%。人口特征37一支獨(dú)秀到百花齊放資源型城市煤炭產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨(dú)大”，煤炭及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)，成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著煤炭資源的逐漸枯竭，“煤竭城衰”風(fēng)險(xiǎn)加大。轉(zhuǎn)型發(fā)展、綠色崛起大力實(shí)施“光谷”戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)展以新能源等為主的“三新”產(chǎn)業(yè)。全力推進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展、加速崛起。鼓勵(lì)支持煤炭企業(yè)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉長(zhǎng)煤電化工產(chǎn)業(yè)鏈條。將旅游產(chǎn)業(yè)作為推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。天然資源大縣———新型能源強(qiáng)縣一枝獨(dú)秀—————百花齊放黑色—————-——綠色城市發(fā)展38城市發(fā)展建設(shè)生態(tài)旅游城市堅(jiān)持以縣城為中心，以大運(yùn)河為軸線，以“三島”為重點(diǎn)，進(jìn)一步挖掘城市旅游資源，提高城市規(guī)劃建設(shè)的檔次和規(guī)模，全力推進(jìn)旅游強(qiáng)縣建設(shè)。京杭大運(yùn)河南部新城規(guī)劃建設(shè)要按照縣城總體規(guī)劃，加快老運(yùn)河綜合治理和南部城區(qū)塌陷地治理，保持區(qū)域相連通的生態(tài)布局，發(fā)揮南部濕地自然景觀優(yōu)勢(shì)，建筑物要彰顯運(yùn)河歷史文化風(fēng)格特色，橋梁建設(shè)要因地制宜，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)微山縣城形成以水系為核心的濱湖生態(tài)城市格局。以創(chuàng)建5A級(jí)旅游區(qū)和國(guó)家級(jí)旅游目的地為發(fā)展目標(biāo)。四大景區(qū)：微山島景區(qū)南陽(yáng)古鎮(zhèn)景區(qū)獨(dú)山島景區(qū)微山湖濕地景區(qū)3939城市規(guī)劃老城區(qū)南部新城開(kāi)發(fā)區(qū)《微山縣城市總體規(guī)劃(2009-2030年)綱要》于2010年12月19日通過(guò)專家評(píng)審。微山縣將按照“西靠東擴(kuò)南延”的城市發(fā)展思路，城市發(fā)展呈現(xiàn)三個(gè)功能區(qū)：老城區(qū)——加快縣城老城區(qū)、“城中村”改造升級(jí)步伐；南部新城——根據(jù)南部城區(qū)的特定自然條件，科學(xué)梳理城市路網(wǎng)和特色城市塑造，拉動(dòng)城市南延和南部新城區(qū)開(kāi)發(fā)，構(gòu)建濱湖特色的“微湖新城”，進(jìn)一步拓展城市發(fā)展空間；開(kāi)發(fā)區(qū)——推進(jìn)微山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，加快開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。充分抓住南水北調(diào)東線工程實(shí)施給微山縣帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇，實(shí)施城區(qū)老運(yùn)河綜合治理暨南水北調(diào)截污導(dǎo)流工程，改善西部城區(qū)環(huán)境面貌，滿足廣大群眾改善生活環(huán)境的熱切愿望。微山湖西靠東擴(kuò)南延40城市規(guī)劃便捷對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)公路：兩橫一縱兩橫：奎文路（S348）、南環(huán)路（S104）一縱：G104（北京—福州）火車站：棗莊站——距離約10公里機(jī)場(chǎng)：濟(jì)寧機(jī)場(chǎng)——距離約110公里徐州機(jī)場(chǎng)——距離約100公里老城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)新104國(guó)道以原104國(guó)道為分界線把老城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)隔。新104國(guó)道則從中部貫穿開(kāi)發(fā)區(qū)南北。41集中開(kāi)發(fā)“兩大工業(yè)園區(qū)”——微山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和歡城工業(yè)園區(qū)著力打造“五大產(chǎn)業(yè)基地”——新能源產(chǎn)業(yè)基地、煤炭產(chǎn)業(yè)基地、內(nèi)河船舶修造產(chǎn)業(yè)基地、漁湖產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)基地、稀土深加工產(chǎn)業(yè)基地。重點(diǎn)培植“三大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)”——新能源產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)“四大傳統(tǒng)工業(yè)”——煤焦電化產(chǎn)業(yè)、內(nèi)河船舶修造產(chǎn)業(yè)、食品加工產(chǎn)業(yè)、機(jī)械加工制造產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃42城市背景小結(jié)第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，貢獻(xiàn)率不斷加大；產(chǎn)業(yè)園區(qū)層次相對(duì)較低，且多位于下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)。擁有豐富的自然資源、生態(tài)資源。經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，但對(duì)煤炭產(chǎn)業(yè)依賴較大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，然增長(zhǎng)較快。魯南第一門(mén)戶，毗鄰全國(guó)工業(yè)重地、交通樞紐。微山將成為魯南地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)重要平臺(tái)區(qū)位資源經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人口城市發(fā)展遷入人口保持相對(duì)穩(wěn)定，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供人才基礎(chǔ)。城市發(fā)展轉(zhuǎn)型，生態(tài)旅游成為重要方向。宏觀分析工業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域背景城市背景經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)44微山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成立于2006年4月，是經(jīng)山東省人民政府，國(guó)家發(fā)改委審核通過(guò)設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積12平方公里，產(chǎn)業(yè)定位為高新技術(shù)工業(yè)園，規(guī)劃建設(shè)有電子、精密機(jī)械制造、新型紡織材料等工業(yè)園。開(kāi)發(fā)區(qū)介紹45開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)位老城區(qū)南部新城開(kāi)發(fā)區(qū)棗莊微山開(kāi)發(fā)區(qū)位于微山東部，是微山規(guī)劃的未來(lái)三大功能區(qū)之一，是微山未來(lái)產(chǎn)業(yè)的主要承載區(qū)。西部與老城區(qū)以老104國(guó)道分界，可方便使用老城區(qū)各種配套。開(kāi)發(fā)區(qū)南部緊挨規(guī)劃中的以生態(tài)著稱的南部新城。開(kāi)發(fā)區(qū)與棗莊薛城僅一河之隔，離棗莊市區(qū)不足10公里?；A(chǔ)設(shè)施微山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)具備供電、排水、供電、供氣、排污、通訊、道路、場(chǎng)地平整的“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施。開(kāi)發(fā)區(qū)形成網(wǎng)狀供水結(jié)構(gòu)，每小時(shí)供水量500立方米；污水處理能力達(dá)到3.5-4萬(wàn)立方米/天；開(kāi)發(fā)區(qū)周邊擁有三處變電站向區(qū)內(nèi)輸電，夏鎮(zhèn)變電站10KV/4萬(wàn)KVA，微山變電站220KV/15KVA,微湖變電站35KV/8.15KV；供熱設(shè)計(jì)壓力1.6MPa，溫度330，330°C，最大供氣量120t/h。開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)建成了“四縱六橫”的道路交通網(wǎng)絡(luò)，確保運(yùn)輸車輛快速順暢，且新104國(guó)道將又中央貫穿開(kāi)發(fā)區(qū)南北，形成開(kāi)發(fā)區(qū)交通大動(dòng)脈。47服務(wù)機(jī)制“小政府，大服務(wù)”的管理模式，對(duì)投資項(xiàng)目實(shí)施“全程代理”、“一站式審批”、“一條龍服務(wù)”。48優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目用地通過(guò)“招、拍、掛”程序辦理出讓手續(xù)，根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、企業(yè)規(guī)模、綜合效益給予優(yōu)惠對(duì)新入駐開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)從第一個(gè)經(jīng)營(yíng)年度起，2年內(nèi)企業(yè)上繳所得稅地方留成部分全額獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)，后續(xù)3年內(nèi)企業(yè)上繳所得稅地方留成部分的50%獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)，用于扶持企業(yè)加快發(fā)展，獎(jiǎng)勵(lì)兌付時(shí)間為次年的1月。從第六個(gè)經(jīng)營(yíng)年度起，以企業(yè)上年度實(shí)際繳納所得稅為基數(shù)，銷售收入過(guò)億元、稅收增長(zhǎng)20%以上或銷售收入過(guò)5000萬(wàn)元、稅收增長(zhǎng)25%以上，其所得稅增長(zhǎng)部分的地方留成，全部獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。對(duì)成功創(chuàng)建國(guó)家級(jí)、省級(jí)技術(shù)中心或工程技術(shù)研究機(jī)構(gòu)的企業(yè)，分別給予20萬(wàn)元、10萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)獲得國(guó)家級(jí)名牌產(chǎn)品或馳名商標(biāo)的企業(yè)，一次性獎(jiǎng)勵(lì)30萬(wàn)元；獲省級(jí)名牌產(chǎn)品或著名商標(biāo)的企業(yè)，一次性獎(jiǎng)勵(lì)20萬(wàn)元；被評(píng)為國(guó)家級(jí)以上質(zhì)量免檢產(chǎn)品的企業(yè)，一次性獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn)元；對(duì)獲得省以上產(chǎn)業(yè)基地和冠名產(chǎn)業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn)元在項(xiàng)目籌建期間，無(wú)償為客商提供辦公用房、基本生活用品對(duì)科技含量高、投資規(guī)模大或境外資金額度較大的工業(yè)項(xiàng)目可采取“一事一議”的方式，議定優(yōu)惠政策。優(yōu)選入?yún)^(qū)項(xiàng)目：電子信息、光電一體化、精密機(jī)械產(chǎn)品；新材料、新能源、高效節(jié)能、環(huán)保設(shè)備及產(chǎn)品；生物工程、新型醫(yī)藥產(chǎn)品。投資600萬(wàn)美元以上的外商獨(dú)資項(xiàng)目、總投資600萬(wàn)美元以上的中外合資（合作）項(xiàng)目、產(chǎn)品出口500萬(wàn)美元以上的外資企業(yè)；世界500強(qiáng)企業(yè)、跨國(guó)大公司投資的項(xiàng)目。注冊(cè)資金3000萬(wàn)元以上（內(nèi)資企業(yè)注冊(cè)資金須一次到位）、固定資產(chǎn)投資8000萬(wàn)元以上、年銷售收入1億元以上、年上繳稅收1000萬(wàn)元以上、單位面積產(chǎn)出500萬(wàn)元/畝以上的項(xiàng)目。省級(jí)以上高科技項(xiàng)目，列入國(guó)家863計(jì)劃、國(guó)家火炬計(jì)劃的項(xiàng)目、獲省級(jí)以上科技進(jìn)步獎(jiǎng)及技術(shù)先進(jìn)的發(fā)明專利產(chǎn)品，國(guó)家政策重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)項(xiàng)目。國(guó)家、省、市重點(diǎn)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)以及持有省以上著名商標(biāo)、省級(jí)以上名牌產(chǎn)品的項(xiàng)目。49發(fā)展現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)區(qū)2007年以來(lái)發(fā)展迅速，入駐企業(yè)涉及紡織、電子、包裝、機(jī)械、家具等行業(yè)，其中LED照明、光伏太陽(yáng)能、鋰離子電池等新能源已成產(chǎn)業(yè)聚集之勢(shì)。開(kāi)發(fā)區(qū)投資方式以企業(yè)購(gòu)地自建廠房為主。目前開(kāi)發(fā)區(qū)南部發(fā)展較為成熟，已經(jīng)初具規(guī)模，企業(yè)已完成初步投資建設(shè)，進(jìn)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段，入駐企業(yè)包括：山東霞光實(shí)業(yè)、山東霓虹王實(shí)業(yè)、金海包裝、皓翔紡織、宏環(huán)鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司、容商集團(tuán)、國(guó)達(dá)農(nóng)業(yè)裝備等。50項(xiàng)目所在的中部為整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的核心區(qū)域，這一區(qū)域發(fā)展處于快速發(fā)展的起步階段。開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)位于此區(qū)域。區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)達(dá)孵化工業(yè)園的5棟標(biāo)準(zhǔn)廠房已經(jīng)建成；在建項(xiàng)目包括著名的潤(rùn)峰集團(tuán)光電新城。已完成地塊認(rèn)購(gòu)的入駐企業(yè)和項(xiàng)目主要有：微山物流產(chǎn)業(yè)園、雨潤(rùn)集團(tuán)禽畜屠宰項(xiàng)目、奧德燃?xì)忭?xiàng)目。發(fā)展現(xiàn)狀在建的光電新城項(xiàng)目51主要企業(yè)山東潤(rùn)峰集團(tuán)潤(rùn)峰電力有限公司：公司專業(yè)從事太陽(yáng)能光伏行業(yè)，公司目前安排就業(yè)4000人，項(xiàng)目達(dá)成后可實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值50億元，利稅8億元。山東豐源電子可以有限公司：從事LED產(chǎn)業(yè)研發(fā)生產(chǎn)，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)銷售收入1.5億元，上繳稅收1500萬(wàn)元。山東中晶新能源有限公司，從事太陽(yáng)能電池組件研發(fā)、生產(chǎn)、銷售，項(xiàng)目全部建成后可實(shí)現(xiàn)年銷售收入10億元，利稅過(guò)億。山東殷虹王電子有限公司，從事燈飾研發(fā)生產(chǎn)，2009年，公司成功競(jìng)標(biāo)，成為第十一屆主辦城市奧體中心燈飾亮化工程指定生產(chǎn)廠家山東新目標(biāo)紡織科技有限公司山東霞光實(shí)業(yè)有限公司山東潤(rùn)峰集團(tuán)新能源科技有限公司52主要存在問(wèn)題缺乏統(tǒng)一規(guī)劃不具備“城市”功能缺少專業(yè)工業(yè)園區(qū)建設(shè)起步較晚，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱53開(kāi)發(fā)區(qū)總結(jié)未來(lái)微山三大功能區(qū)之一經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是微山主要的產(chǎn)業(yè)承載區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展處于起步階段，但已初步形成生態(tài)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)微山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)將承擔(dān)魯南產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要使命54微山——魯南的第一門(mén)戶區(qū)域：魯南地區(qū)以濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)最好。魯南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形態(tài)較低，落后于國(guó)家總體的發(fā)展階段。城市：微山位于山東省最南端，隸屬于濟(jì)寧市，魯南第一門(mén)戶。微山生態(tài)資源豐富，擁有中國(guó)北方的最大淡水湖——微山湖微山已經(jīng)具有一定的生態(tài)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)區(qū)：微山開(kāi)發(fā)區(qū)是微山縣的主要產(chǎn)業(yè)承載區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展已具有一定的規(guī)模，具備一定的生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)園發(fā)展趨勢(shì)：中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)形態(tài)逐步升級(jí)，目前以生態(tài)工業(yè)園區(qū)為最新發(fā)展形態(tài)。且諸多開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)均向生態(tài)工業(yè)園方向發(fā)展。宏觀背景總結(jié)微山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)承擔(dān)著魯南產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要使命市場(chǎng)研究辦公市場(chǎng)研究廠房市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究56微山現(xiàn)有的辦公樓商業(yè)市場(chǎng)尚未成形，辦公樓的銷售與租賃基本是空白。企業(yè)辦公主要是園區(qū)或廠區(qū)內(nèi)辦公，和生產(chǎn)廠房混在一起，不利于現(xiàn)代化管理和企業(yè)形象的建立。個(gè)別有需要的企業(yè)只能通過(guò)自建來(lái)滿足自身的辦公需求（如潤(rùn)峰大廈）。微山辦公市場(chǎng)分析57從濟(jì)寧的商品房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，其年竣工量保持小幅上漲，而市場(chǎng)需求成長(zhǎng)速度較快。10年濟(jì)寧市商品房竣工面積為231萬(wàn)方，在2005-2010年間平均增長(zhǎng)速度不足10%。濟(jì)寧商品房成交量上升較快。10年成交335萬(wàn)方，五年間平均增長(zhǎng)速度為27.35%，遠(yuǎn)高于商品房供應(yīng)增長(zhǎng)速度。在成交量迅速上升而供應(yīng)增長(zhǎng)相對(duì)緩慢的市場(chǎng)情況下，近年濟(jì)寧市的供求比均低于1.0，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，逐漸顯示出巨大的市場(chǎng)潛力。濟(jì)寧商品房市場(chǎng)總體分析單位：萬(wàn)平米58近年來(lái)，濟(jì)寧沒(méi)有大體量的辦公物業(yè)上市，從2006年至今主要在消化之前的辦公產(chǎn)品存量。從2005年以來(lái)，辦公產(chǎn)品供應(yīng)逐年銳減，2009年供應(yīng)量?jī)H為5903平米，不足2005年供應(yīng)量的20%。辦公產(chǎn)品的成交保持相對(duì)平穩(wěn)，09年辦公樓成交量為8433平米。隨著濟(jì)寧辦公產(chǎn)品市場(chǎng)存量的消化，市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)需求缺口。至2009年，辦公市場(chǎng)的供求比降至0.7。濟(jì)寧辦公市場(chǎng)分析單位：平米59項(xiàng)目占地面積(m2)建筑面積(m2)銷售均價(jià)(元/m2)總套數(shù)銷售率興唐金茂大廈337742000690025968%百豐商貿(mào)中心-23000370043799%運(yùn)河城商業(yè)中心48000236000300018771%辦公項(xiàng)目分析濟(jì)寧唯一的5A智能化甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年7月占地面積：3377平米建筑面積：4.2萬(wàn)平方米車位：160個(gè)(地下121個(gè))電梯數(shù)：6部項(xiàng)目位置：市中區(qū)洸河路與建設(shè)中路交接處建筑類型：高層,(地下3層,地上26層)裝修：8.2米挑高大堂及公共部分全部五星級(jí)裝修物業(yè)公司：第一太平戴維斯物業(yè)管理公司銷售均價(jià)：6900元/m2租賃均價(jià)：2.0元/天/m2交通：距離東西向的327國(guó)道1公里，距南北向的105國(guó)道5公里60辦公項(xiàng)目分析——興唐金茂大廈地下3層：人防工程地下2層：機(jī)械立體停車庫(kù)(121個(gè)車位)地下1層：職工餐廳和商品屋1層：銀行營(yíng)業(yè)廳、商務(wù)辦公大廳、商場(chǎng)2至6層：大空間金融辦公，分二個(gè)獨(dú)立的單位7至23層：每層13戶，每戶配獨(dú)立衛(wèi)生間,每層設(shè)公共衛(wèi)生間24層：建筑面積640平米的多功能廳25,26層:大中小型會(huì)議廳及商務(wù)配套設(shè)施1樓大廳辦公區(qū)域61辦公項(xiàng)目分析——興唐金茂大廈開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年7月規(guī)劃用地：72畝建筑面積：23.6萬(wàn)平方米車位：1200個(gè)(地下)建筑類型：6層裙房+4座24層高層，地下三層產(chǎn)品形態(tài)：酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓及商業(yè)項(xiàng)目位置：太白中路和共青團(tuán)路的交叉口開(kāi)發(fā)商：山東華瑞園集團(tuán)租賃均價(jià)：2元/天/m2辦公項(xiàng)目分析——運(yùn)河城商業(yè)摩爾運(yùn)河城火車站G105G3275分鐘人民公園63辦公項(xiàng)目分析——運(yùn)河城商業(yè)摩爾運(yùn)河城位于太白中路與共青團(tuán)路交叉口，是濟(jì)寧市商業(yè)最繁華的地段。西靠文化廣場(chǎng)及中央公園，東瀕臨濟(jì)寧市中區(qū)政府和任城區(qū)政府，西北瀕臨濟(jì)寧市政府，處于城市核心部位。項(xiàng)目地至濟(jì)寧火車站、汽車站5分鐘路程，至北湖旅游度假區(qū)10分鐘路程。公交路線有1路、2路、3路、8路、9路、16路、19路、21路、29路、201路等。該項(xiàng)目地下三層，地上裙房六層，還有四座24層的高層塔樓組成。四座高層中，AB座為甲級(jí)寫(xiě)字樓，C座為五星級(jí)酒店，D座為公寓式辦公樓。地下二三層為1200輛的停車場(chǎng)。一到地上六層為商業(yè)空間：由百貨主力店、家居主力店、娛樂(lè)主力店、健身廣場(chǎng)、1.6萬(wàn)平方米的美食長(zhǎng)廊、和近千米長(zhǎng)擁有數(shù)百家精品名店的步行街組成運(yùn)河城商場(chǎng)美食長(zhǎng)廊辦公項(xiàng)目分析——運(yùn)河城商業(yè)摩爾一、二層為商業(yè)展示大廳及配套商務(wù)服務(wù)中心，三層以上為高檔純寫(xiě)字間。擁有地上停車廣場(chǎng)和地下停車場(chǎng)。項(xiàng)目大堂首層空間4.5米，標(biāo)準(zhǔn)層3米挑高設(shè)計(jì)。電梯大堂和走廊鋪高檔地磚，外墻采用高級(jí)飾面材料。每戶設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，并且每層設(shè)有男、女公共衛(wèi)生間。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年建筑面積：2.3萬(wàn)平方米綠化率：9.2%建筑類型：高層（地下1層，地上19層）產(chǎn)品形態(tài)：寫(xiě)字樓及商業(yè)項(xiàng)目位置：濟(jì)寧市東北城區(qū)域，北靠金宇路（原327國(guó)道），東臨城琵琶山路開(kāi)發(fā)商：濟(jì)寧百豐置業(yè)有限公司銷售均價(jià)：3700元/m265辦公項(xiàng)目分析——百豐財(cái)富大廈6626路、38路、35路等多條公交線路直達(dá)市區(qū)各處。琵琶山路、327國(guó)道將濟(jì)寧傳統(tǒng)意義上的城市中心繁華地帶與項(xiàng)目緊密連接，驅(qū)車幾分鐘即可達(dá)至濟(jì)寧市內(nèi)各處高端場(chǎng)所。濟(jì)寧汽車站、火車站都與項(xiàng)目臨近，嘉祥機(jī)場(chǎng)也不過(guò)25分鐘車程。中信實(shí)業(yè)銀行、香港大廈、貴和花園酒店、新世紀(jì)廣場(chǎng)等商務(wù)生活配套散布周邊，享有濃郁的濟(jì)寧商務(wù)辦公氛圍項(xiàng)目周邊規(guī)劃建設(shè)中的里彥國(guó)際會(huì)議中心光明大型居住區(qū)里彥濟(jì)寧唯一純小高層、高層大型住宅社區(qū)、都市春天居住區(qū)等以及規(guī)劃中的三郭大型舊村改造高檔居住區(qū)政府規(guī)劃2005年政府專家審批通過(guò)的北城規(guī)劃區(qū)；辦公項(xiàng)目分析——百豐財(cái)富大廈67SOHO空間93.63㎡商住兩用SOHO式設(shè)計(jì)可自由組合現(xiàn)代商務(wù)空間B50.42㎡小戶型設(shè)計(jì)敞開(kāi)式辦公可獨(dú)立會(huì)客適用于起步型公司現(xiàn)代商務(wù)空間A93.63㎡集團(tuán)辦公戶型靈活獨(dú)立會(huì)客區(qū)和會(huì)議室適合發(fā)展型大中型企業(yè)鉑金酒店公寓A93.63㎡超大客廳4.2米寬敞主臥戶型靈活適合大中型居住空間需求客戶鉑金酒店公寓B49.68㎡超大客廳4.2米寬敞主臥戶型靈活適合自由居住者及小戶需求客戶辦公項(xiàng)目分析——百豐財(cái)富大廈68辦公市場(chǎng)總結(jié)辦公市場(chǎng)微山市場(chǎng)缺乏辦公產(chǎn)品，企業(yè)需求需自行滿足濟(jì)寧數(shù)據(jù)顯示辦公產(chǎn)品存量消化殆盡，需求缺口凸顯濟(jì)寧入駐率最高的寫(xiě)字樓并非最高檔的，而是距離高新區(qū)最近的辦公產(chǎn)品市場(chǎng)研究辦公市場(chǎng)研究廠房市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究70現(xiàn)有廠房主要分布在老104國(guó)道周邊?；疽韵蛘玫?，自用自建的模式來(lái)開(kāi)發(fā)。微山縣廠房租金均價(jià)為65元/m2·年左右，在濟(jì)寧各縣市中處于較低水平，廠房出租房源也比較少，項(xiàng)目升值空間很大。微山縣廠房市場(chǎng)分布在老104國(guó)道周邊微山廠房市場(chǎng)71濟(jì)寧市廠房市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，目前沒(méi)有新建的一手廠房房源在售。廠房物業(yè)主要以租賃為主，濟(jì)寧各園區(qū)的企業(yè)入駐率很高，多數(shù)已達(dá)滿員。市中區(qū)廠房租金均價(jià)為7.7元/m2·月，任城區(qū)廠房租金均價(jià)則稍低于市中區(qū)，為6.25元/m2·月。其它縣市廠房租賃房源較少，租金均價(jià)在2~5元/m2·月左右。濟(jì)寧市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)廠房租金均價(jià)為8元/m2·月。任城區(qū)市中區(qū)濟(jì)寧市高新區(qū)濟(jì)寧市廠房市場(chǎng)集中在市中區(qū)和任城區(qū)濟(jì)寧廠房市場(chǎng)市場(chǎng)研究辦公市場(chǎng)研究廠房市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究73名稱星級(jí)占地（平米）建面（平米）客房（間套）入住率標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格區(qū)位圣天源酒店3星級(jí)--

40余

95%

190元起縣城九州商務(wù)酒店3星級(jí)-

-

50余95%118元起豪華配置178元縣城微山湖賓館3星級(jí)16600-

19090%168元起縣城微山縣微山島名湖度假酒店3星級(jí)----

停業(yè)中

微山島微湖大酒店2星級(jí)-56004195%128元

縣城微山國(guó)泰賓館2星級(jí)220042002688%150元

縣城微山交通大酒店2星級(jí)--40余

90%

108元起

縣城微山縣現(xiàn)有星級(jí)酒店7家，其中三星級(jí)酒店四家，二星級(jí)酒店三家。除了停業(yè)中的微山島名湖度假酒店坐落在微山島外，其余六家均分布在微山縣城區(qū)。酒店分布情況74微山島名湖度假酒店微山星級(jí)酒店位置奎文路是微山縣城星級(jí)酒店主要聚集區(qū)域。商業(yè)街則匯聚了多家普通賓館。交通大酒店微山湖賓館九州商務(wù)酒店國(guó)泰大酒店圣天源酒店微湖大酒店奎文路75酒店市場(chǎng)分析小結(jié)ADDYOURTITLEADDYOURTITLE酒店體量一般都不大，規(guī)模小于其他地區(qū)同類型酒店。入住率較高，一般都在85%以上，明顯超過(guò)全國(guó)同類型酒店的平均水平。設(shè)施相對(duì)較新的入住率很高，節(jié)假日能達(dá)到100%（如九州商務(wù)酒店）。星級(jí)酒店房?jī)r(jià)水平不高，標(biāo)準(zhǔn)間一般在120~190元/天酒店的設(shè)施功能較簡(jiǎn)單，難以滿足日后發(fā)展的需要相對(duì)于全國(guó)同類型酒店70%左右的入住率，酒店業(yè)在微山還有很大的發(fā)展空間。整個(gè)酒店業(yè)的定位偏低，中高端的酒店基本還是空白，缺乏一些適合微山的中高端酒店。酒店的服務(wù)條件、意識(shí)要跟上，不能停留在簡(jiǎn)單的住宿要求上?？偨Y(jié)：區(qū)域內(nèi)特色中高端酒店潛力巨大宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大支撐1高入住率下的旺盛需求2經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展3更高層次設(shè)施及服務(wù)的客戶吸引力4中高端酒店在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中的空白5市場(chǎng)研究辦公市場(chǎng)研究廠房市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究78微山現(xiàn)有商業(yè)配套主要分布在老城區(qū)奎文路沿線。其中尤以靠近西邊的鎮(zhèn)中街和東邊的商業(yè)街兩端為最繁華。呈東西兩翼齊飛時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)尚都購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)寧家電城微山商業(yè)物業(yè)分布79西邊以供銷大廈、尚都購(gòu)物中心、時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)為中心。整體業(yè)態(tài)以百貨購(gòu)物，中小型超市為主，微山商業(yè)步行街也位于此區(qū)域。微山商業(yè)物業(yè)分布——奎文路、鎮(zhèn)中街高峰時(shí)段人流量約240人/小時(shí)距離本項(xiàng)目約3公里。保持15-20人就餐東邊以奎文路、商業(yè)街交叉帶為中心，微山酒店賓館服務(wù)主要集中于此。沿街多以休閑娛樂(lè)業(yè)為主，桌球、桑拿等休閑娛樂(lè)設(shè)施比較豐富微山縣居民休閑廣場(chǎng)位于商業(yè)街東風(fēng)路交口處，成為微山縣目前的晚間活動(dòng)中心。微山高度首屈一指的大廈——供電公司大廈。微山商業(yè)物業(yè)分布——商業(yè)街廣場(chǎng)夜景拍攝廣場(chǎng)夜景拍攝距離本項(xiàng)目約1.5公里?？穆?鎮(zhèn)中路商業(yè)街81老城區(qū)西部建筑及形態(tài)較老舊，已不匹配微山大步發(fā)展的整體形象。缺乏規(guī)劃，部分主要道路口無(wú)紅綠燈。晚間人流較多，但多是下班回家的過(guò)路客，整體感覺(jué)較雜亂。微山商業(yè)物業(yè)分布老城區(qū)東部道路寬敞，商業(yè)繁華，規(guī)劃較合理。周邊居民來(lái)廣場(chǎng)休閑的人較多。82微山商業(yè)租金相差懸殊，位于以奎文路、鎮(zhèn)中路為核心區(qū)域的商業(yè)單體租金很高，供銷大廈鋪位租金達(dá)3.3元/m2·天。而城市向北向東尚未完成開(kāi)發(fā)區(qū)域租金相對(duì)較低，位于項(xiàng)目北面的臨近新汽車站的商業(yè)門(mén)面租金僅為0.7元/m2·天。微山商業(yè)物業(yè)租金單位：元/m2·天83微山未來(lái)商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)城市未來(lái)發(fā)展趨向東南方向老城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)南部新城區(qū)老城區(qū)發(fā)展趨于穩(wěn)定，可供開(kāi)發(fā)的土地空間有限。東部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)光伏產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成形東南部未來(lái)還留有大量待開(kāi)發(fā)土地南部新城區(qū)依托濕地公園將形成新的城市中心未來(lái)縣政府將遷移此辦公84微山未來(lái)商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將形成一個(gè)起點(diǎn)較高的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、居住區(qū)目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施較匱乏，基本還處于空白南部新城還處于初期發(fā)展階段，這一區(qū)域要成形至少需要3-5年的時(shí)間商業(yè)配套設(shè)施在區(qū)域內(nèi)的發(fā)展空間很大項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知SWOT分析86項(xiàng)目區(qū)位老城區(qū)南部新城開(kāi)發(fā)區(qū)薛河本項(xiàng)目泰康街新104國(guó)道東風(fēng)路金源路微山汽車站開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公新樓開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)臨時(shí)辦公樓項(xiàng)目位于濟(jì)寧市微山縣三大功能區(qū)之一的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，并處于中心地帶。北臨東風(fēng)路，東臨城市主干道新104國(guó)道，南臨金源路，西為泰康街。項(xiàng)目南面為開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)臨時(shí)辦公地，而北面則是新建的微山汽車站和開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公新樓。開(kāi)發(fā)區(qū)行政中心和微山對(duì)外交通樞紐地位躍然紙上。87周邊現(xiàn)狀本項(xiàng)目泰康街新104國(guó)道東風(fēng)路金源路微山汽車站開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公新樓開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)臨時(shí)辦公樓金源路泰康街東風(fēng)路管道天然氣工程雨潤(rùn)集團(tuán)畜禽屠宰加工項(xiàng)目微山汽車站微山物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)臨時(shí)辦公孵化器項(xiàng)目管委會(huì)辦公新址建設(shè)中的新104國(guó)道項(xiàng)目分析項(xiàng)目認(rèn)知SWOT分析89SWOT分析項(xiàng)目位于開(kāi)發(fā)區(qū)的核心位置，地處開(kāi)發(fā)區(qū)的行政中心、對(duì)外交通中心微山豐富的生態(tài)資源將成為園區(qū)發(fā)展的助力地塊方正，減少設(shè)計(jì)難度；項(xiàng)目緊鄰新104國(guó)道，離奎文路亦較近，有利于項(xiàng)目展示周邊形成一定的高科技氛圍開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚開(kāi)發(fā)區(qū)處于起步階段，周邊缺乏必要的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃居住較少，缺乏人氣雨潤(rùn)畜禽屠宰加工項(xiàng)目不利于園區(qū)展示面的建設(shè)項(xiàng)目附近規(guī)劃一四星級(jí)酒店，與項(xiàng)目酒店物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)微山城市轉(zhuǎn)型為生態(tài)科技發(fā)展提供了機(jī)遇SWTO濟(jì)寧和棗莊工業(yè)園區(qū)的發(fā)展說(shuō)明綜合性園區(qū)面臨更大的發(fā)展?jié)鷮幐咝聟^(qū)亦有向生態(tài)工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型的意向，對(duì)微山開(kāi)發(fā)區(qū)形成較大威脅90對(duì)外交通中心生態(tài)產(chǎn)業(yè)中心區(qū)域行政中心城市副中心項(xiàng)目區(qū)域城市地位開(kāi)發(fā)區(qū)的標(biāo)志、微山產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志、區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的標(biāo)志項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體發(fā)展目標(biāo)物業(yè)功能定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)節(jié)奏92項(xiàng)目定位低密度高科技生態(tài)示范園區(qū)域情況微山情況工業(yè)園發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)發(fā)區(qū)情況項(xiàng)目因素我國(guó)工業(yè)園發(fā)展經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)等形式，目前生態(tài)工業(yè)園區(qū)建設(shè)已經(jīng)成為主導(dǎo)。棗莊發(fā)展相對(duì)落后，仍處于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)階段和高新區(qū)開(kāi)發(fā)初期；濟(jì)寧高新區(qū)建設(shè)較快，并于去年晉升為國(guó)家級(jí)。南接徐州，為魯南第一門(mén)戶；擁有豐富生態(tài)資源；城市發(fā)展處于轉(zhuǎn)型階段，生態(tài)旅游大盛。開(kāi)發(fā)區(qū)是微山工業(yè)主要承載區(qū)；規(guī)劃為微山三大功能區(qū)之一；目前具有一定的生態(tài)高科技基礎(chǔ)；生態(tài)環(huán)境保存良好。位于開(kāi)發(fā)區(qū)中心，是微山的產(chǎn)業(yè)中心；毗鄰開(kāi)發(fā)區(qū)的行政中心、微山的交通中心；將承擔(dān)微山的城市副中心功能。毗鄰微山主干道，交通優(yōu)勢(shì)突出。93項(xiàng)目定位低密度高科技生態(tài)示范園魯南工業(yè)園區(qū)發(fā)展最高形態(tài)魯南地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)引擎，打造區(qū)域生態(tài)科技集中區(qū)、生態(tài)工業(yè)示范區(qū)；樹(shù)立魯南第一門(mén)戶形象，成為區(qū)域性發(fā)展標(biāo)志；打造魯南地區(qū)首席生態(tài)型高科技產(chǎn)業(yè)圈、商務(wù)圈、經(jīng)濟(jì)圈、生活圈；在推動(dòng)城市形象、驅(qū)動(dòng)生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升生活品質(zhì)、吸引高素質(zhì)人才、帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面形成巨大推動(dòng)力；推動(dòng)微山城市形象形成質(zhì)的飛躍，為微山經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)辟新的道路，帶動(dòng)魯南區(qū)域崛起。案例：德國(guó).魯爾老工業(yè)區(qū)魯爾是德國(guó)，也是世界的工業(yè)重地。是德國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)核心區(qū)。區(qū)位：位于德國(guó)西部、萊茵河下游支流魯爾河與利珀河之間的地區(qū)交通：水陸交通便利。溝通萊茵河、魯爾河、利珀河和埃姆斯河的4條運(yùn)河網(wǎng)；巴黎通往北歐和東歐的鐵路，德國(guó)西部通往柏林和荷蘭的高速公路。規(guī)模：面積4593平方公里，占全國(guó)面積的1.3％。區(qū)內(nèi)人口和城市密集，人口達(dá)570萬(wàn)，占全國(guó)人口的9％。成績(jī)：曾經(jīng)生產(chǎn)全國(guó)80％的硬煤，90％的焦炭，集中了全國(guó)鋼鐵生產(chǎn)能力的2/3，電力、硫酸、合成橡膠、煉油能力、軍事工業(yè)等均在全國(guó)居重要地位。產(chǎn)業(yè)變化過(guò)程面臨問(wèn)題：經(jīng)歷著資源開(kāi)發(fā)到資源枯竭、由鋼鐵振興到企業(yè)沒(méi)落的經(jīng)濟(jì)陣痛。環(huán)境差，污染嚴(yán)重。濃煙蔽日，煤渣滿地。居住、企業(yè)交叉分布，人口稠密。產(chǎn)業(yè)定位魯爾工業(yè)區(qū)在產(chǎn)業(yè)危機(jī)和環(huán)境壓力的驅(qū)動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)淘汰和引進(jìn)并舉促進(jìn)改造。1950以前1950～1970年代1990～現(xiàn)在階段初步階段發(fā)展階段衰落階段調(diào)整發(fā)展階段特征煤炭的開(kāi)采。以煤炭業(yè)為主導(dǎo)，延伸出機(jī)械、化學(xué)等重工業(yè)的發(fā)展。煉油業(yè)和石油化工業(yè)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸變化，電氣、電子工業(yè)有了很大發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量和附加值提升。關(guān)鍵舉措大肆開(kāi)采豐富的煤炭資源，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大學(xué)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)研發(fā)中心等陸續(xù)建立；1968年開(kāi)始轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的調(diào)、并、轉(zhuǎn)、關(guān)等淘汰措施。新型產(chǎn)業(yè)引進(jìn)政策。開(kāi)展工業(yè)政治，發(fā)展科研，重點(diǎn)引進(jìn)和引導(dǎo)技術(shù)型產(chǎn)業(yè)階段問(wèn)題經(jīng)濟(jì)增速減慢。煤炭業(yè)面臨危機(jī)，失業(yè)加劇。鋼鐵危機(jī)發(fā)生，面臨結(jié)構(gòu)性危機(jī)。階段成果煤礦基地140個(gè)，全國(guó)80%的煤；81座煉鋼爐，2/3的鋼鐵量；幾十萬(wàn)工人。信息類企業(yè)超過(guò)11萬(wàn)；電信類企業(yè)達(dá)380家。煤炭和鋼鐵從業(yè)人數(shù)減少50%。環(huán)境的改善；新開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)將在未來(lái)幾年創(chuàng)造20萬(wàn)個(gè)工作崗位1970～1990年代案例：德國(guó).魯爾老工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位采煤采煤機(jī)械工業(yè)區(qū)早期電子工業(yè)機(jī)械食品等輕工業(yè)電力鋼鐵工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化期電力石油機(jī)械電子化學(xué)鋼鐵采煤食品化學(xué)石油汽車化學(xué)工業(yè)區(qū)現(xiàn)在生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量提高和新型化過(guò)程魯爾工業(yè)區(qū)由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)逐漸轉(zhuǎn)化成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新型工業(yè)區(qū)。鋼鐵信息技術(shù)食品魯爾現(xiàn)有新型產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)中心轉(zhuǎn)化：以采煤、鋼鐵工業(yè)中心，發(fā)展成多種工業(yè)中心，以信息技術(shù)、機(jī)械等最重要。教育和技術(shù)的發(fā)展：魯爾區(qū)現(xiàn)在是歐洲境內(nèi)大學(xué)密度最大的工業(yè)區(qū)；全區(qū)有30個(gè)技術(shù)中心，600個(gè)致力于發(fā)展新技術(shù)的公司。技術(shù)轉(zhuǎn)化：所有大學(xué)和研究所都有“技術(shù)轉(zhuǎn)化中心”12個(gè)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)：信息技術(shù)、新材料、醫(yī)藥技術(shù)、環(huán)保等服務(wù)業(yè)發(fā)展：零售業(yè)、旅游、法律咨詢、廣告、多媒體等新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)。在原來(lái)煉鋼廠的舊址上，現(xiàn)在是歐洲最大的購(gòu)物中心。重工業(yè)基地引進(jìn)新型產(chǎn)業(yè)調(diào)整內(nèi)部產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展文教科研案例：德國(guó).魯爾老工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位97產(chǎn)業(yè)定位97新材料IIIIIIIV高低高低行業(yè)吸引力入駐可行性新能源現(xiàn)代服務(wù)業(yè)生物醫(yī)藥電子信息養(yǎng)殖業(yè)煤炭先進(jìn)制造業(yè)內(nèi)河船舶修造該行業(yè)是否有利于未來(lái)發(fā)展是不是一個(gè)全球性的大規(guī)模、高增長(zhǎng)的行業(yè)。是否具有高附加值。是否具有是城市導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)，具有發(fā)展?jié)摿?。微山能否為該產(chǎn)業(yè)提供獨(dú)特的價(jià)值定位與城市其他產(chǎn)業(yè)相比，是否具有良好發(fā)展機(jī)會(huì)該行業(yè)是否能有效利用微山周邊的資源與微山周邊產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中是否有比較優(yōu)勢(shì)行業(yè)吸引力入駐可行性食品加工本項(xiàng)目以行業(yè)吸引力、入駐可行性、行業(yè)集中程度和需求潛力四個(gè)方面的標(biāo)準(zhǔn)從微山的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)中選擇具有持續(xù)經(jīng)濟(jì)效益和活力的產(chǎn)業(yè)以形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。98產(chǎn)業(yè)定位主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：根據(jù)本項(xiàng)目的行業(yè)吸引力、入駐可行性、和市場(chǎng)集中程度與需求情況分析，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新能源、先進(jìn)制造業(yè)和電子信息是本項(xiàng)目?jī)?yōu)選的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；次選產(chǎn)業(yè)：是在微山已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)集聚，但由于本項(xiàng)目的生態(tài)定位以及周邊的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目可以通過(guò)整合提升，搶占先機(jī)，所以新材料、食品加工、生物醫(yī)藥等是本項(xiàng)目的次選產(chǎn)業(yè)；禁止產(chǎn)業(yè)：由于微山的城市轉(zhuǎn)型和本項(xiàng)目的生態(tài)定位，在微山的主導(dǎo)和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)中煤炭、內(nèi)河船舶修造、養(yǎng)殖業(yè)等產(chǎn)業(yè)本項(xiàng)目不予接納。低3－慎選行業(yè)1－優(yōu)選行業(yè)低高內(nèi)河船舶修造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)煤炭高需求潛力集中程度2－次優(yōu)行業(yè)食品加工電子信息生物醫(yī)藥先進(jìn)制造業(yè)新材料新能源養(yǎng)殖業(yè)本項(xiàng)目以行業(yè)吸引力、入駐可行性、行業(yè)集中程度和需求潛力四個(gè)方面的標(biāo)準(zhǔn)從微山的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)中選擇具有持續(xù)經(jīng)濟(jì)效益和活力的產(chǎn)業(yè)以形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。99目標(biāo)價(jià)值生態(tài)發(fā)展示范產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)滿足微山空間拓展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的功能角色訴求實(shí)現(xiàn)微山縣發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，充分利用微山的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)魯南區(qū)域角色認(rèn)知：區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)平臺(tái)微山縣層面角色認(rèn)知：生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)的核心承載區(qū)魯南區(qū)域工業(yè)發(fā)展示范、魯南第一門(mén)戶本項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)值100發(fā)展戰(zhàn)略建設(shè)完善配套提供人才服務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略發(fā)展戰(zhàn)略廠房定制化策略生態(tài)發(fā)展示范戰(zhàn)略人才服務(wù)戰(zhàn)略定制化戰(zhàn)略101人才服務(wù)戰(zhàn)略打造園區(qū)配套物業(yè)，成為吸引外來(lái)人才的強(qiáng)力基礎(chǔ)；吸引教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，為園區(qū)提供智力支持；102生態(tài)發(fā)展示范戰(zhàn)略太陽(yáng)能中水循環(huán)水源熱泵雨水收集風(fēng)能地源熱泵綠色能源和節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用，打造高科技生態(tài)園103生態(tài)發(fā)展示范戰(zhàn)略豐富的綠化景觀的打造是生態(tài)最直觀的反映生態(tài)綠墻屋頂綠化中央景觀綠化道路景觀綠化主入口景觀景觀小品104定制化戰(zhàn)略為企業(yè)提供多種類型的廠房，根據(jù)客戶要求設(shè)計(jì)、建設(shè)廠房，為客戶提供定制化的服務(wù)，以迎合現(xiàn)代生態(tài)高科技產(chǎn)業(yè)的特殊需求。但為保證園區(qū)整體協(xié)調(diào)性，在外部風(fēng)格等視覺(jué)感觀上保持統(tǒng)一。定制化戰(zhàn)略可以提升園區(qū)的吸引力，打造個(gè)性化工業(yè)區(qū)，但同時(shí)也拉長(zhǎng)了園區(qū)建設(shè)周期，延長(zhǎng)投資回收期限。項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體發(fā)展目標(biāo)物業(yè)功能定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)節(jié)奏106案例借鑒階段政策扶持階段后發(fā)優(yōu)勢(shì)塑造階段自發(fā)演化階段入住企業(yè)增長(zhǎng)率從業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)率產(chǎn)值增長(zhǎng)率復(fù)合增長(zhǎng)率印度班加羅爾1992-1996（4年）1997-2001（4年）2001-至今58.92%18.92%77.83%60.38%都柏林1987-1996（9年）1997-2002（5年）2003-至今10.2%27.5%63.8%48.5%蘇州工業(yè)園1999-2001（3年）2001-2006（5年）2006-至今31%50%83%60.8%大連軟件園1998-2001（3年）2001-2004（3年）2005-至今25.74%54.45%63.28%50.25%杭州國(guó)際軟件園1997-2001（3年）2001-2005（4年）2005-至今43%48.64%59.2%52.23%成熟的工業(yè)園區(qū)的政策扶持階段一般要經(jīng)過(guò)3年左右，而塑造后發(fā)優(yōu)勢(shì)的時(shí)間基本在3~5年左右。一般工業(yè)園區(qū)，政策扶持階段為3-4年，后發(fā)優(yōu)勢(shì)塑造階段為4-5年。園區(qū)在創(chuàng)建6-8年后基本開(kāi)始自發(fā)演化階段。從國(guó)內(nèi)外的案例分析來(lái)看，從建立到成熟，工業(yè)園區(qū)的復(fù)合增長(zhǎng)率基本上保持在50%以上。而園區(qū)的產(chǎn)值增長(zhǎng)速度基本保持在60%左右，從業(yè)人數(shù)的增加保持為50%左右。而生態(tài)工業(yè)園區(qū)的復(fù)合增長(zhǎng)速度更是超過(guò)了普通工業(yè)園區(qū)，尤其產(chǎn)值的增長(zhǎng)。107園區(qū)發(fā)展階段2012201320142015201620172018201950%100%復(fù)合增長(zhǎng)率園區(qū)成長(zhǎng)預(yù)測(cè)曲線一階段：復(fù)合增長(zhǎng)率約35%二階段：復(fù)合增長(zhǎng)率約為60%從園區(qū)的一般發(fā)展規(guī)律出發(fā)，園區(qū)從初期到成長(zhǎng)期最后進(jìn)入成熟階段，而初期和成長(zhǎng)期將經(jīng)歷6～8年的時(shí)間。然而鑒于本項(xiàng)目規(guī)模不大且區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，這一階段將達(dá)到縮短。按正常工人與廠房建筑面積比30-60m2/人計(jì)算，園區(qū)成熟時(shí)，將有約1.5萬(wàn)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員。按人均產(chǎn)值保守值50萬(wàn)元/年·人計(jì)算，園區(qū)成熟時(shí)，年總產(chǎn)值將達(dá)到75億元。項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體發(fā)展目標(biāo)物業(yè)功能定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)節(jié)奏109高科技園區(qū)從業(yè)人員特征從業(yè)人員價(jià)值分析模型服務(wù)service質(zhì)量quality簡(jiǎn)約型價(jià)值區(qū)E刺激/樂(lè)趣Thrill/fun進(jìn)取aspiration新潮/酷New/cool創(chuàng)新/科技個(gè)人效率Personalefficiency可靠proven活力vitality全面成本Totalcost明智購(gòu)物Smartshopping簡(jiǎn)約purism高尚Fair自然nature激情passion古典classice自由自在carefree安逸Tranquil價(jià)格敏感區(qū)歸屬感clanning定制化customizedR+傳統(tǒng)感性價(jià)值區(qū)現(xiàn)代感性價(jià)值區(qū)傳統(tǒng)理性價(jià)值區(qū)現(xiàn)代理性價(jià)值區(qū)-紅色表示消費(fèi)者不認(rèn)同的負(fù)向需求服務(wù)質(zhì)量E刺激/樂(lè)趣進(jìn)取新潮/酷創(chuàng)新/科技個(gè)人效率可靠活力明智購(gòu)物簡(jiǎn)約高尚自然激情古典自由自在安逸歸屬感定制化R+-明智購(gòu)物全面成本藍(lán)色表示消費(fèi)者認(rèn)同的正向需求110高科技園區(qū)從業(yè)人員特征從業(yè)人員價(jià)值分析模型他們崇尚自然，簡(jiǎn)約的生活態(tài)度，鄙夷對(duì)生活斤斤計(jì)較，喜歡古典元素，認(rèn)同有實(shí)力并為他們提供保證質(zhì)量，貼心服務(wù)的供應(yīng)者?？隙ň哂杏凭脷v史的傳統(tǒng)價(jià)值，追求更大的成功，對(duì)價(jià)格不敏感。從事專業(yè)工作的屬性，讓他們注重個(gè)人效率，比較青睞某些創(chuàng)新的產(chǎn)品以及定制化的服務(wù)，會(huì)考慮合理消費(fèi)。知識(shí)分子成功人士專業(yè)人士基本代表高科技從業(yè)人員身份符號(hào)我們對(duì)他們的認(rèn)識(shí)是，首先是知識(shí)分子，從事專業(yè)性很強(qiáng)的工作，部分人成為有很強(qiáng)支付能力的決策層、骨干精英。紅色表示消費(fèi)者不認(rèn)同的負(fù)向需求藍(lán)色表示消費(fèi)者認(rèn)同的正向需求111自然環(huán)境好，包括區(qū)內(nèi)環(huán)境與區(qū)外環(huán)境益于從緊張的工作中放松出來(lái)簡(jiǎn)約返璞歸真的人文價(jià)值認(rèn)同趨勢(shì)，復(fù)雜的工作，讓他們更喜歡簡(jiǎn)單的東西創(chuàng)新/科技職業(yè)的屬性決定他們拒絕陳腐與抄襲，喜歡突破與創(chuàng)新質(zhì)量包括產(chǎn)品的品質(zhì)打造，以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量服務(wù)作為專業(yè)人士，在IT職業(yè)環(huán)境的熏陶下，他們注重被服務(wù)的質(zhì)量可靠他們是年輕化的群體，認(rèn)同品牌帶來(lái)的增值從業(yè)人員價(jià)值分析服務(wù)質(zhì)量E刺激/樂(lè)趣進(jìn)取新潮/酷創(chuàng)新/科技個(gè)人效率可靠活力全面成本明智購(gòu)物簡(jiǎn)約高尚自然激情古典自由自在安逸歸屬感定制化R+-簡(jiǎn)約型價(jià)值區(qū)傳統(tǒng)感性價(jià)值區(qū)現(xiàn)代感性價(jià)值區(qū)價(jià)格敏感區(qū)傳統(tǒng)理性價(jià)值區(qū)現(xiàn)代理性價(jià)值區(qū)高科技從業(yè)人員的價(jià)值認(rèn)同區(qū)間為簡(jiǎn)約傳統(tǒng)理性價(jià)值，這也是園區(qū)建設(shè)中需要關(guān)注的價(jià)值。高科技園區(qū)從業(yè)人員特征從業(yè)人員價(jià)值分析模型112物業(yè)建筑應(yīng)以人的變化而變化，滿足特定人群需要。持續(xù)的人力資源培養(yǎng)完整的產(chǎn)業(yè)鏈居住氛圍濃厚，具有“城市”特征的區(qū)域滿足中高檔需求的商業(yè)配套靈活、宜于創(chuàng)新的辦公空間人基地物業(yè)功能定位原則113土地價(jià)值分析馬克思地租理論——級(jí)差地租的存在是土地級(jí)差存在的客觀基礎(chǔ)馬克思區(qū)位論——區(qū)位論說(shuō)明了城市地域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的分布規(guī)律阿倫索的競(jìng)標(biāo)理論——是分類定級(jí)全域覆蓋評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)原理方法土地分類定級(jí)土地綜合定級(jí)土地綜合等級(jí)綜合等級(jí)首先抽掉土地用途的差別，根據(jù)因素在地域上的分布差異體現(xiàn)土地質(zhì)級(jí)的差別，是在模糊用途情況下評(píng)定區(qū)位差別的。114對(duì)地塊按照網(wǎng)格法進(jìn)行劃分并明確各網(wǎng)格地塊的資源狀況。步驟1根據(jù)城市區(qū)域特征及內(nèi)部結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，選擇定級(jí)因素指標(biāo)體系步驟2按照替代原則，就各地塊區(qū)域條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，確定各地塊的分?jǐn)?shù)。步驟3對(duì)各影響因素的分?jǐn)?shù)進(jìn)行綜合，最終確立本項(xiàng)目的價(jià)值體系。步驟4土地價(jià)值分析115土地價(jià)值分析地塊劃分的方法：網(wǎng)格分析法，是要對(duì)地塊進(jìn)行重新劃分以期找出在各種影響因素下各地塊的土地價(jià)值。網(wǎng)格劃分的原則：由于方格網(wǎng)劃分產(chǎn)生的大量邊角地要進(jìn)行整合。地塊的劃分在能反映地塊實(shí)際資源的前提下盡量保持地塊的方正。網(wǎng)格的大小由可能取地的范圍面積和合理的網(wǎng)格數(shù)量決定。說(shuō)明：本項(xiàng)目在充分考慮地塊現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上劃分網(wǎng)格，將整個(gè)地塊劃分為16個(gè)分塊。東風(fēng)路新104國(guó)道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8116土地價(jià)值分析區(qū)域因素權(quán)重值優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣交通條件0.16080~10060~8040~6020~400~20景觀資源0.15580~10060~8040~6020~400~20可建設(shè)度0.26980~10060~8040~6020~400~20昭示性0.41680~10060~8040~6020~400~20注：因素權(quán)重系數(shù)以及打分結(jié)果的確定是根據(jù)測(cè)算以及專家經(jīng)驗(yàn)確定地塊內(nèi)部的評(píng)價(jià)指標(biāo)117土地價(jià)值分析區(qū)域因素權(quán)值A(chǔ)1A2A3A4A5A6A7A8交通條件0.16010090909590707080景觀資源0.15510010010010085808085可建設(shè)度0.269100100100100100100100100昭示性0.41610090909585707085合計(jì)1.000100.0094.2494.2497.1289.8479.6279.6288.24區(qū)域因素權(quán)值A(chǔ)9A10A11A12A13A14A15A16交通條件0.1609070708090808090景觀資源0.1558580808590858590可建設(shè)度0.269100100100100100100100100昭示性0.4168570708590858590合計(jì)1.00089.8479.6279.6288.2492.6988.2488.2492.69118土地價(jià)值分析A294.24A394.24A497.12A589.84A989.84A1392.69A1692.69一級(jí)地塊得分=100A1100A679.62A779.62A888.24A1079.62A1179.62A1288.24A1488.24A1588.24二級(jí)地塊89<得分<100三級(jí)地塊得分<89土地價(jià)值分析地塊價(jià)值總結(jié)：通過(guò)網(wǎng)格法計(jì)算土地價(jià)值，將地塊分為三級(jí)。東風(fēng)路新104國(guó)道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8圖例三級(jí)土地一級(jí)土地二級(jí)土地物業(yè)功能布局——方案一建議工業(yè)園區(qū)在土地價(jià)值判定的基礎(chǔ)上規(guī)劃為四大組團(tuán)：酒店辦公區(qū)：依托顯著的交通優(yōu)勢(shì)和昭示優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)打造酒店展示、商務(wù)辦公等具有昭示功能的建筑，使該區(qū)域成為園區(qū)的標(biāo)志；配套商業(yè)區(qū)：為開(kāi)發(fā)區(qū)和園區(qū)提供配套服務(wù)功能，重點(diǎn)打造餐飲娛樂(lè)、休閑、展示等功能配套；人才公寓區(qū)：為園區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)提供人才居住功能，同時(shí)配以少量商業(yè)，為園區(qū)打造引入產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；產(chǎn)業(yè)區(qū)：產(chǎn)業(yè)園主體部分，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的承載區(qū)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的提升。東風(fēng)路新104國(guó)道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8酒店辦公區(qū)配套商業(yè)區(qū)人才公寓區(qū)配套商業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)物業(yè)功能布局——方案二建議工業(yè)園區(qū)在土地價(jià)值判定的基礎(chǔ)上規(guī)劃為四大組團(tuán)：酒店辦公區(qū)：依托顯著的交通優(yōu)勢(shì)和昭示優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)打造酒店展示、商務(wù)辦公等具有昭示功能的建筑，使該區(qū)域成為園區(qū)的標(biāo)志；配套商業(yè)區(qū)：為開(kāi)發(fā)區(qū)和園區(qū)提供配套服務(wù)功能，重點(diǎn)打造餐飲娛樂(lè)、休閑、展示等功能配套；人才公寓區(qū)：為園區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)提供人才居住功能，同時(shí)配以少量商業(yè)，為園區(qū)打造引入產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；產(chǎn)業(yè)區(qū)：產(chǎn)業(yè)園主體部分，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的承載區(qū)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的提升。東風(fēng)路新104國(guó)道泰康街金源路A1A2A3A4A5A13A9A10A14A6A7A11A15A16A12A8酒店辦公區(qū)配套商業(yè)區(qū)人才公寓區(qū)配套商業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)122物業(yè)功能布局方案評(píng)價(jià)方案一方案二優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)有利于展示園區(qū)形象在泰康街上主入口能夠更大力度展示生態(tài)園區(qū)在吸引客運(yùn)站客流方面占優(yōu)可以有效吸引利用市區(qū)人口規(guī)避國(guó)道車速過(guò)快對(duì)商業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響僅北面起到吸引城區(qū)人流的作用，進(jìn)出市區(qū)的主要道路泰康街商業(yè)價(jià)值未被發(fā)掘?qū)ν庹故拘暂^差園區(qū)主入口與商業(yè)混合，不利于生態(tài)展示門(mén)戶的打造對(duì)客運(yùn)站客流吸引力較弱123案例借鑒蘇州工業(yè)園二三區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州古城東側(cè)，于2008年成為首批國(guó)家級(jí)生態(tài)工業(yè)園區(qū)；行政區(qū)域面積288平方公里，戶籍人口27萬(wàn)，從業(yè)人員31.57萬(wàn)，其中中新合作開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃發(fā)展面積80平方公里；項(xiàng)目介紹蘇州工業(yè)園二三區(qū)規(guī)劃用地5846.15萬(wàn)m2，建筑面積60萬(wàn)m2，其中包括產(chǎn)業(yè)、居住配套和服務(wù)配套三種功能：居住功能——主要位于靠近金雞湖的位置總占地997.54萬(wàn)m2，占地比例30.12％；產(chǎn)業(yè)功能——主要包括工業(yè)、科研、倉(cāng)儲(chǔ)等功能，總面積為1917.4萬(wàn)m2，占地比例為57.90％；服務(wù)配套功能——包括商業(yè)、休閑、醫(yī)療、教育等生活配套，總面積為396.9萬(wàn)m2，占地比例為11.98％。生態(tài)綠地——生態(tài)綠化面積達(dá)760公頃，占園區(qū)總面積18.31%功能分區(qū)124東營(yíng)生態(tài)工業(yè)園項(xiàng)目介紹功能分區(qū)案例借鑒東營(yíng)開(kāi)發(fā)區(qū)生態(tài)工業(yè)園位于溢洪河、廣利河交匯處，規(guī)劃總面積29.98平方公里；生態(tài)工業(yè)園規(guī)劃生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)鏈完整、國(guó)內(nèi)一流的生態(tài)工業(yè)園區(qū)，成為東營(yíng)市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極；產(chǎn)業(yè)功能：園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)功能占總用地88.21%，其中辦公物業(yè)占地2.84公頃，占0.43%；居住功能：園區(qū)居住用地為45.59公頃，占總建筑用地6.93%；商業(yè)服務(wù)功能：園區(qū)規(guī)劃有31.96公頃商業(yè)服務(wù)用地，占4.86%；生態(tài)綠化：園區(qū)的綠化率為10%。125湘潭天易生態(tài)工業(yè)園項(xiàng)目介紹案例借鑒天易生態(tài)工業(yè)園位于省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)湘潭易俗河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，園區(qū)占地約4000畝；功能分區(qū)產(chǎn)業(yè)功能：園區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)功能用地362公頃，占總用地84.96%；居住功能：園區(qū)居住用地為42.1公頃，占總建筑用地8.67%；商業(yè)服務(wù)功能：園區(qū)規(guī)劃有23公頃商業(yè)服務(wù)用地，占6.37%；生態(tài)綠化：園區(qū)規(guī)劃有49.6公頃綠地，綠化率為8.6%，其中公共綠地占5.7%。126案例借鑒石獅服裝城專業(yè)市場(chǎng)服裝交易中心服裝交易中心現(xiàn)代物流配送中心服裝展覽藝術(shù)中心星級(jí)賓館生活配套現(xiàn)代物流配送中心福建石獅服裝城占地面積44.53萬(wàn)m2，建筑面積60萬(wàn)m2，其中可分為四種功能：專業(yè)市場(chǎng)功能——包括南北兩個(gè)大型的服裝