第四章不動產(chǎn)估價課程收益還原法1

第四章：收益還原法引言

收益還原法是目前國際上公認最經(jīng)典的不動產(chǎn)估價方法，它是以馬克思地租理論為基礎(chǔ)，在國外廣泛的應(yīng)用于收益性質(zhì)的資產(chǎn)估價，被房地產(chǎn)業(yè)界譽為估價方法中的“王后”。講課內(nèi)容

收益還原法的概念收益還原法的原理收益還原法的公式收益還原法的特點收益還原法的適用范圍實例一、收益還原法的概念概念：收益還原法（IncomeCapitalizationMethod）是將待估不動產(chǎn)每年的預期客觀純收益以一定的還原利率，統(tǒng)一折算到估價期日現(xiàn)值的一種估價方法。

二、收益還原法的原理理論基礎(chǔ)：土地收益理論土地是一種天然存在的稀缺性資源。之所以存在價格，是因為它一種特殊的商品，其價格是由利用土地所獲得的超額利潤來決定的。馬克思的地租地價理論：地租是一種收益，它是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形態(tài)，真正的地租是為了使用土地本身而支付的資本額。

在我們社會主義國家制度下，因為土地所有權(quán)的存在，同樣存在地租，所以說擁有了土地使用權(quán)，就占有了土地的收益。預期收益原理：假設(shè)購買了一宗不動產(chǎn)的使用權(quán)，這就等于在未來的使用年期內(nèi)可以源源不斷地繼續(xù)獲取年純收益。收益還原法就是將這些未來的純收益折現(xiàn)并匯總，這個現(xiàn)值總額就是不動產(chǎn)價格。舉例：每年獲利息10萬元??！每年純收益也是10萬元?。。?！我要存款200萬元利息率是5%我要投資不動產(chǎn)〓解釋不動產(chǎn)的年純收益相當于“年利息”不動產(chǎn)的還原利率相當于“存款利息率”本金=年利息/利息率不動產(chǎn)價格=不動產(chǎn)的純收益/還原利率原理釋疑折現(xiàn):

把未來或是過去的貨幣額通過折現(xiàn)率的修正，折算到現(xiàn)在的價格水平。解釋

式中：V----不動產(chǎn)價格；

a1，a2，a3，…an--不動產(chǎn)未來各年的純收益；

r1，r2，r3，…rn--不動產(chǎn)未來各年的收益率。這是將未來各年的純收益進行折現(xiàn)加和,這里純收益，收益率及有收益年限都是可變化的值。通俗的講，折現(xiàn)的概念就是將未來的錢折合成現(xiàn)在的貨幣額是多少。

三.收益還原法的公式I:V=a/r

式中：V----不動產(chǎn)價格；

a----不動產(chǎn)的純收益；

r----不動產(chǎn)的還原利率。

請大家看書本61頁假設(shè)前提

純收益每年不變；還原率無變化；獲取這個收益的年限是永遠，無限年期的。

使用限制土地制度不同土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)《土地管理法》規(guī)定土地最高出讓年限有限年期且其他因素不變的情形

式中V、a、r----含義同前；

n----不動產(chǎn)的使用年限或僅有收益的年限。

II:請大家看書本61頁純收益有變化的情形

設(shè)某一宗地，使用年限為50年，前5年土地純收益分別為每年20、25、30、35、40萬元，第6年起每年的土地純收益為50萬元，若土地還原利率每年都保持為10％，求該宗地收益價格。

解：（1）將地價分成兩部分來計算，先計算前5年的收益價格P1==18.18+20.66+22.54+23.91+24.84=110.13萬元再計算后45年的收益價格P2P2===306.11萬元P=P1+P2=110.13+306.11=416.24萬元故該宗地的收益價格為416.24萬元

四、收益還原法的特點1.收益法具有嚴格的理論基礎(chǔ)。地租地價理論和生產(chǎn)要素分配理論是收益法的理論基礎(chǔ)。2.收益法是以收益為出發(fā)點評估不動產(chǎn)的價格。3.收益法評估結(jié)果的準確度，取決于不動產(chǎn)純收益和收益率確定的準確度。五、收益還原法的適用范圍

收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格。

適用于：有收益或潛在收益的土地和建筑物，如農(nóng)地承包，城鎮(zhèn)土地租賃、轉(zhuǎn)讓或企業(yè)用地的估價。不適用：沒有收益的不動產(chǎn)的估價，例如機關(guān)、學校、公園等公益用地的估價。

六、收益法的估價步驟1.搜集整理資料2.確定總收益3.確定總費用4.計算純收益5.確定資本化率6.選用公式，求取收益價格第一步搜集整理資料1.資料搜集的途徑（書本66頁）2.資料的整理第二步確定總收益不動產(chǎn)的收益可分為實際收益和客觀收益兩類，其中客觀收益可直接應(yīng)用于估價中?？偸找娈a(chǎn)生的形式有以下幾種：

1.不動產(chǎn)出租的租金，如押金利息等

2.企業(yè)經(jīng)營收益第三步確定總費用1.不動產(chǎn)出租中總費用的計算（費用項目？加上折舊）管理費、維修費、保險費、中介費用、稅金、折舊費2.企業(yè)經(jīng)營費用的計算折舊費

折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。其計算公式為:年折舊費=(房屋重置價-殘值)/房屋可使用年限

=房屋重置價*(1-殘值率)/房屋可使用年限重置價格:根據(jù)目前的人工、材料價格及正常管理水平,并利用目前的材料、標準與設(shè)計,建造一幢各項功能相同或相當?shù)慕ㄖ锼璧某杀緝r格.建筑物殘值:指建筑物在不能使用時還能收回的價值.

“土地使用期滿而未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)及其上房屋附著物由國家無償收回?！辈煌闆r下折舊費公式變形：當土地可使用年限＞房屋耐用年限，計算殘值，公式為：年折舊費=(房屋重置價-殘值)/房屋可使用年限

=房屋重置價*(1-殘值率)/房屋可使用年限當土地可使用年限＜房屋耐用年限，殘值為0，公式為：年折舊費=房屋重置價/房屋可使用年限第四步計算純收益不動產(chǎn)租賃中的純收益求取不動產(chǎn)純收益=年租金總收入-年總費用不動產(chǎn)的純收益：

總收益–

總支出費用

項目城鎮(zhèn)用地農(nóng)用地總收益不動產(chǎn)出租的租金

企業(yè)經(jīng)營收益等農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)值，農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)值總支出費用管理費，維修費，保險費，稅金，折舊費，其它費用等物質(zhì)投入由種子、肥料、農(nóng)藥、農(nóng)膜、灌溉、農(nóng)具折舊等項目組成；

活勞動投入主要是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所耗費的工作時日（8元/工作時日）；

農(nóng)業(yè)稅費是指與土地承包經(jīng)營土地有關(guān)的那部分稅費。第五步確定資本化率1.概念：資本化率（又可稱為不動產(chǎn)還原利率、綜合收益率）是不動產(chǎn)純收益與不動產(chǎn)價格的比率，實質(zhì)是資本投資的收益率。2.確定方法：

市場提取法安全利率+社會風險調(diào)整值法復合投資收益率法投資收益率排序插入法還原率的分類

按照評估對象的不同,可以將還原率分為以下三類:1.綜合還原率:是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的還原率.2.建筑物還原率:是求取單純建筑物價格時,所使用的還原率.3.土地還原率:是求取純土地價格時,所應(yīng)使用的還原率三者的關(guān)系綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴格區(qū)分,但又是相互聯(lián)系的,計算公式如下:

r=(r1L+r2B)/(L+B)

式中：r—綜合還原率

r1—土地還原率

r2—建筑物還原率

L—地價

B—建筑物價格殘余法土地殘余法房地出租中的土地價格求?、俜康丶兪找?/p>

=房地出租年總收入-房地出租年總費用②房屋現(xiàn)值

=房屋重置價-年折舊*已使用年限③房屋純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率④土地純收益=房地純收益-房屋純收益⑤求取土地價格書本例一殘余法建筑物殘余法房地出租中的房屋價格求?、俜康丶兪找?/p>

=房地出租年總收入-房地出租年總費用②以其他方法求得土地價格③土地純收益=④房屋純收益=房地純收益-土地純收益⑤求取建筑物價格某公司通過參加拍賣競得一面積為2500平方米的土地使用權(quán)，性質(zhì)為商業(yè)。并在其上建造了一座酒樓，建筑面積為8000平方米。此公司委托估價機構(gòu)對其酒樓本身進行收益價格評估，估價期日為2011年3月12日。據(jù)估價人員調(diào)查核實，此不動產(chǎn)在評估期日尚可使用35年，當?shù)赝愅瑱n次物業(yè)每月的營業(yè)額為50萬元，每月管理費和稅費總計為30萬元；經(jīng)市場比較法求得同交易圈內(nèi)使用年期35年，容積率在3到4間的土地使用權(quán)價格為6000元/平方米，土地還原率和建筑物還原率分別為7%和9%.利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格

承租土地使用權(quán)指在國有土地租賃中，國家將國有土地出租給使用者，使用者所取得的土地使用權(quán)。承租土地使用權(quán)價格

承租土地使用權(quán)是一種土地使用權(quán)，權(quán)利人有使用、收益和一定的處置權(quán)，所以承租土地使用權(quán)具有相應(yīng)的價格。承租土地使用權(quán)價格評估的原理及公式

差額租金還原法：是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值之和。

公式：P=PR/r×〔1-1/(1+r)n〕式中：

P——承租土地使用權(quán)價格；

PR——贏余租金(ProfitRent)，即市場租金與實際支付租金的差額；

r——承租土地使用權(quán)還原率；

n——收益年期。實例

某企業(yè)于10年前以國家出租方式取得某商業(yè)用地使用權(quán)，目前實際支付的年租金是6萬元，該租約尚有10年到期，余期租金不再調(diào)整。據(jù)調(diào)查，目前同類商業(yè)用地市場年租金為8萬元，根據(jù)測算承租土地使用權(quán)還原率為8％，請計算該企業(yè)所擁有的承租土地使用權(quán)價格。（1）計算年租金差額(租金盈余)

PR=8萬-6萬=2萬元（2）題目給定承租土地使用權(quán)還原率為8％（3）計算承租土地使用權(quán)價格承租土地使用權(quán)價格：2÷8％*[1-1／(1+8％)10]=13.42萬元

書本76頁例題收益法案例一某旅游區(qū)一賓館共四層，基中首層供餐飲用，月收入為18萬元，余下皆為住宿用，共300個房間，平均每間每天向客戶收取95元，空置率為27%，該賓館營業(yè)實際每月花費25萬元。當?shù)赝瑱n次的賓館一般每間每天能有90元的收入，空置率為20%，正常營業(yè)費用為月收入的30%；當?shù)貑螌硬惋嫎I(yè)房地產(chǎn)月收入為25萬元，營業(yè)費用為8萬元。該地區(qū)的商業(yè)不動產(chǎn)的還原率為10%，試用上述資料幫助賓館經(jīng)理測算自己賓館的轉(zhuǎn)讓價值(賓館剩余使用年限為20年)。（1）計算純收益住宿純收益=300*90*20%*（1-30%）*365=137.97萬元餐飲純收益=（25-8）*12=204萬元賓館純收益=137.97+204=341.97萬元（2）計算賓館價值賓館價值=(341.97/10%)×〔1-1/(1+10%)20〕=2911.38萬元某公司于2006年11月以出讓方式取得一面積為500平方米的地塊，50年土地使用權(quán)，并于2007年11月建成一建筑面積為450平方米的建筑物，建筑物全部出租。已知當?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鸢唇ㄖ娣e算一般為每月30元/平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅按建筑面積算為20元/平方米，支付的管理費為同類建筑物租金的5%，年維修費為重置價的3%，年保險費為重置價的0.3%。目前該建筑物重置價為1500元/平方米，殘值率為0，土地及房屋還原利率分別為5%和6%。試求該地塊在2012年11月的土地使用權(quán)價格。（1）計算總收益采用客觀收益:以30元/月計年總收益=30×450×12=162000元

（2）計算出租總費用年稅金=20×450=9000元

年管理費=30×450×12×5%=8100元

年維修費=1500×450×3%=20250元

年保險金=1500×450×0.3%=2025元

年折舊費=1500×450/49=13775.5元

年總費用=9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5元

（3）計算房屋年純收益房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率=(房屋重置價-年折舊費×已使用年限)×房屋還原利率=(1500×450-13775.5×5)×6%=36367.35元

（4）計算土地純收益土地純收益=總收益-總費用-房屋純收益=162000-53150.5-36367.35=72482.15元

（5）計算2012年11月土地總價格P=a/r〔1-1/(1+r)n〕=(72482.15/5%)×〔1-1/(1+5%)44〕=1280235.78元

n=50-6,r=5%單位面積地價=1280235.78/500=2560.41元/平方米

1．某市一綜合大廈，于2009年10月底建成，用途為綜合，其中1～3層為商場，建筑面積為4000平方米；4~10層為寫字樓，建筑面積為7500平方米，建筑總?cè)莘e率為4。該大廈用地是在2005年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權(quán)，出讓地價為1250萬元。2012年該大廈所有者擬進行股份制改制，請評估出該宗土地在2012年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下(基礎(chǔ)設(shè)施條件略)的土地使用權(quán)價格。

據(jù)調(diào)查，目前該大廈租賃合同中商場的實際租金為5.5元／建筑平方米·日，寫字樓的實際租金為3.5元／建筑平方米·日；同類物業(yè)的平均租金水平按可出租建筑面積計算為：商場5.0元／平方米·日(可出租面積占建筑面積的75％)，出租空置率為5％；寫字樓為4.0元／日·平方米(可出租面積占建筑面積的70％)，空置率平均為20％，各類物業(yè)出租的費用一般為：年管理費為租金的5％，年維修費為重置價的8％，每年需支付稅費30元／建筑平方米，年保險費為重置價的2‰，該大廈為框架結(jié)構(gòu)，重置價為3000元／建筑平方米，經(jīng)濟耐用年限為50年，殘值率為2％，該城市從2005年至2010年物價指數(shù)每年上漲9個百分點，當?shù)赝恋剡€原率為8％，綜合還原率為9％。

計算該宗土地在2012年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下的土地使用權(quán)價格.（1）計算大廈房地年總收益：商場年總收益=5.0×4000×75%×（1-5%）×365=520.125萬元寫字樓年總收益=4.0×7500×70%×（1-20%）×365=613.2萬元房地產(chǎn)年總收益=520.125+613.2=1133