XX住宅區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件

***物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介***物業(yè)管理有限公司是由***有限責(zé)任公司、******物資有限責(zé)任公司出資成立的。公司成立于2002年4月，注冊(cè)資本500萬(wàn)元，現(xiàn)有員工200多人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員38人，企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員90%取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)，或省建設(shè)廳頒發(fā)的從業(yè)人員崗位證書(shū)。公司依據(jù)《公司法》要求，成立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和總經(jīng)理等組織機(jī)構(gòu)，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)有總經(jīng)理辦公室、工程管理部、生活服務(wù)部、保安保潔部、房產(chǎn)管理部、車(chē)輛管理部5部1室及印務(wù)公司管理處。公司涉及的經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，從保安、保潔、綠化、物資配送、餐飲、醫(yī)療門(mén)診、幼兒教育到車(chē)輛維修、設(shè)備維護(hù)、工程維修等。為進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)，公司還成立了非法人資格的二級(jí)獨(dú)立核算單位房屋修繕?lè)止竞脱b飾工程分公司，并與深圳***物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司合作成立了“*********清洗服務(wù)公司”。公司成立以來(lái)，經(jīng)過(guò)廣大員工的共同努力，目前，已經(jīng)通過(guò)了ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。***物業(yè)管理有限公司是一個(gè)一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的綜合性物業(yè)管理企業(yè)，公司的質(zhì)量方針是“科學(xué)先進(jìn)的管理、真誠(chéng)高效的服務(wù)、文明高雅的環(huán)境、不斷創(chuàng)新的理念”，公司的企業(yè)目標(biāo)是“一流的培訓(xùn)、一流的人才、一流的待遇、一流的服務(wù)”，公司的經(jīng)營(yíng)方針是“優(yōu)化資源、打造品牌、規(guī)模經(jīng)營(yíng)”，公司倡導(dǎo)的服務(wù)理念是“站著做人、跪著服務(wù)”。公司將在今后的發(fā)展中，堅(jiān)持上述理念，積極進(jìn)取，開(kāi)拓創(chuàng)新，爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)一流的物業(yè)管理公司。為什么選擇***物業(yè)1、品牌優(yōu)勢(shì)：***日?qǐng)?bào)誕生于抗戰(zhàn)年代，有六十多年的光輝歷史，鑄就了知名品牌，創(chuàng)造了驕人的業(yè)績(jī)，形成了科學(xué)完整的管理模式。2、媒體優(yōu)勢(shì)：***日?qǐng)?bào)是中共***省委機(jī)關(guān)報(bào)，在媒體中始終起著領(lǐng)唱隊(duì)的作用，是全國(guó)最有影響的***集團(tuán)之一。3、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)：******集團(tuán)下轄八報(bào)兩刊和六大經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，即（***日?qǐng)?bào)、農(nóng)村***、齊魯晚報(bào)、經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)、生活日?qǐng)?bào)、城市信報(bào)、半島都市報(bào)、魯中晨報(bào)）；兩刊：《青年記者》、《小記者》；六大支柱產(chǎn)業(yè)：***物業(yè)管理公司、廣告、發(fā)行、印刷、信息、置業(yè)公司。4、信譽(yù)優(yōu)勢(shì)：***日?qǐng)?bào)從創(chuàng)刊之日起，始終是黨的喉舌，人民群眾的良師益友，她的誠(chéng)信有口皆碑，***物業(yè)管理秉承***集團(tuán)的誠(chéng)信和優(yōu)良傳統(tǒng)，堅(jiān)持合作雙贏的理念。5、專業(yè)優(yōu)勢(shì)：物業(yè)管理公司的總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員90%取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)，或省建設(shè)廳頒發(fā)的從業(yè)人員崗位證書(shū)，所有從業(yè)人員都是經(jīng)過(guò)專門(mén)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)的專業(yè)人員，公司已通過(guò)ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，并獲得了建設(shè)廳頒發(fā)的“二級(jí)企業(yè)資質(zhì)”證書(shū)。6、技術(shù)優(yōu)勢(shì)：公司員工具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員38人，高級(jí)工程師有7人，保潔綠化都有從業(yè)人員證書(shū)。7、培訓(xùn)優(yōu)勢(shì)：***物業(yè)公司成立了專門(mén)物業(yè)管理人員培訓(xùn)中心，是建設(shè)部在***省內(nèi)唯一定點(diǎn)培訓(xùn)中心，定期舉辦全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和對(duì)物業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)。8、學(xué)習(xí)優(yōu)勢(shì)：***物業(yè)公司已正在創(chuàng)建“學(xué)習(xí)型企業(yè)”，全體員工堅(jiān)持業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，創(chuàng)建濃厚的文化氛圍，定期請(qǐng)物業(yè)管理專家授課，中層以上管理人員每周六組織學(xué)習(xí)。9、人員優(yōu)勢(shì)：物業(yè)管理公司人員年富力強(qiáng)，平均年齡30周歲，共有?？埔陨蠈W(xué)歷的占85%以上，擁有先進(jìn)的管理理念。10、業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)：***物業(yè)除了管理內(nèi)部一、二、三宿舍以及經(jīng)管大廈外，還接管了***集團(tuán)的四星級(jí)酒店新聞大廈，另外，還接管了投資2.6億江北最大印務(wù)公司——***華泰印務(wù)公司。規(guī)章制度一公眾制度***裝修管理規(guī)定一、裝修施工隊(duì)和裝修方案的選擇1、為了更好地配合管理處對(duì)裝修的管理，從業(yè)主和管理公司雙方利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、經(jīng)過(guò)培訓(xùn)取得合格證書(shū)的裝修企業(yè)。2、業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，管理處將對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。二、裝修申報(bào)1、住戶裝修，必須提前七天向管理處申報(bào)，圍合事務(wù)助理對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊(cè)。2、業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。三、裝修審批1、業(yè)主必須如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并向管理處提交裝修設(shè)計(jì)圖紙和消防部門(mén)裝修審批材料批文（涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)）。2、在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會(huì)同工程技術(shù)部、保安部對(duì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。3、業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后，交納裝修管理按金（每平方80元），帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金（按施工人員每人1000元計(jì)）。簽訂《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書(shū)》，領(lǐng)取裝修許可證。四、施工管理1、所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實(shí)際情況需要更改，必須報(bào)管理處審批，出具更改通知后方可施工。2、施工期間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。3、裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長(zhǎng)不越過(guò)30天，如確實(shí)需要延期，要到管理處辦理延期手續(xù)。4、施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為8：00-12：00,14：00-18：00。5、裝修施工用電不得越過(guò)該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在管理處的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時(shí)電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主(住戶)負(fù)責(zé)。6、管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁?必須符合國(guó)家規(guī)定)的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書(shū)的單位施工，上報(bào)相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。7、裝修施工，嚴(yán)禁打拆任何墻體，打拆墻體除責(zé)令恢復(fù)原狀外，按30%-50%的裝修押金罰款。8、空調(diào)應(yīng)按安裝在管理處統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由管理處設(shè)計(jì)，統(tǒng)一式樣安裝。9、嚴(yán)禁封閉陽(yáng)臺(tái)，不得改變陽(yáng)臺(tái)的用途，防盜窗花由管理處設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣。10、施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。五、驗(yàn)收1、裝修工程完畢后，業(yè)主(住戶)和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，管理處將派人進(jìn)行查驗(yàn)。2、隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。如未驗(yàn)收，管理處可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗(yàn)收，由此造成的損失由業(yè)主(住戶)自己負(fù)責(zé)。3、竣工驗(yàn)收后，由管理處驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期改正，再行復(fù)驗(yàn)，直到合格。經(jīng)過(guò)3次驗(yàn)收不合格者，管理處可另行指定施工單位進(jìn)行施工，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主(住戶)承擔(dān)。4、裝修驗(yàn)收合格并使用個(gè)月后，經(jīng)管理處復(fù)驗(yàn)確定工程無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題，將押金退回業(yè)主(住戶)和施工隊(duì)。***裝修人員管理規(guī)定為確保住宅小區(qū)業(yè)主的根本利益，并對(duì)裝修施工隊(duì)朝廷有序管理，特制定本規(guī)定。一、任何施工隊(duì)進(jìn)入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供：濟(jì)南市室內(nèi)裝飾企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、濟(jì)南市建設(shè)局發(fā)執(zhí)業(yè)許可證；3、濟(jì)南市裝修企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；4、法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。同時(shí)，要接受管理處對(duì)其進(jìn)行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)范、注意事項(xiàng)和違規(guī)處罰等方面的培訓(xùn)和管理。二、本小區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)行憑《裝修施工許可證》進(jìn)場(chǎng)和施工人員憑《出入證》進(jìn)出制度。各施工隊(duì)還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用三無(wú)人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種工人要證件齊全。三、裝修施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為8：00-12：00,14：00-18：00。超時(shí)施工，管理處有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒(méi)收工具；如需延長(zhǎng)施工工期必須向管理處申報(bào)。四、施工隊(duì)在取得進(jìn)入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：1、交納施工押金，按施工人數(shù)乘以1000元計(jì)收；交納施工管理費(fèi)，按施工人員每人每天5元計(jì)收；辦理裝修施工許可證，每人交納工本費(fèi)20元；4、辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個(gè)交納工本費(fèi)10元。五、施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場(chǎng)地，違者每人每次罰款100元；更不得私下再接工程而不辦手續(xù)，違者除補(bǔ)交有關(guān)費(fèi)用外，每隊(duì)每次1000元。六、施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁安好和整潔。七、施工隊(duì)?wèi)?yīng)絕對(duì)按《濟(jì)南市住宅裝修管理規(guī)定》、《***裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。八、施工后施工隊(duì)和業(yè)主共同向管理處申請(qǐng)驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場(chǎng)“裝修施工許可證”和“出入證”，如丟失“裝修施工許可證”罰款500元，丟失“出入證”者每證罰款100元。九、每項(xiàng)工程驗(yàn)收后，經(jīng)1個(gè)月再?gòu)?fù)驗(yàn)，確定無(wú)質(zhì)量問(wèn)題和其他違章現(xiàn)象時(shí)，可退回施工押金。***圍合內(nèi)物品搬進(jìn)(出)管理規(guī)定一、目的。本規(guī)定旨在加強(qiáng)、規(guī)范物品搬進(jìn)(出)管理。有效控制偷盜等治安案件。維護(hù)區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。二、申報(bào)制。住宅區(qū)住戶及商家、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向管理處管理中心申報(bào)，管理中心應(yīng)及時(shí)通知圍合事務(wù)助理，并向其它部門(mén)傳達(dá)周知，并保證在搬進(jìn)(出)物品時(shí)提供方便。三、盤(pán)查制。管理處治安隊(duì)人員均有責(zé)任對(duì)所有物品搬進(jìn)(出)進(jìn)行盤(pán)查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)處理，并在有需要時(shí)聯(lián)系治安大隊(duì)支援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)出車(chē)輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)進(jìn)行檢查、處理。四、應(yīng)急處理。區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有關(guān)可身經(jīng)百戰(zhàn)疑情況并且當(dāng)事人逃脫時(shí)，應(yīng)立即以對(duì)講機(jī)、電話等迅速與出入口崗?fù)ぜ皥?zhí)勤治安隊(duì)員聯(lián)系，報(bào)告有關(guān)特征并請(qǐng)示截停，有關(guān)人員接到截停請(qǐng)示時(shí)須及時(shí)反應(yīng)并予截停、盤(pán)查。五、案件處理。經(jīng)盤(pán)查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時(shí)，須及時(shí)移交派出所處理。六、登記。發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時(shí)向治安大隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)，治安大隊(duì)長(zhǎng)應(yīng)準(zhǔn)確及時(shí)記錄在案，做到凡事有案可查；記錄時(shí)間、地點(diǎn)、人、事等要素齊全。二內(nèi)部崗位職責(zé)***管理處主要崗位職責(zé)管理處主任是由公司聘任，授權(quán)到住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)綜合管理的責(zé)任人，對(duì)公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂(lè)活動(dòng)豐富多彩，住戶生活寧?kù)o。除帶頭遵守各項(xiàng)房管法規(guī)定、政策法令及公司的各種規(guī)章制度外，還必須履行下列職責(zé)：一、根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的條款，實(shí)行“管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”責(zé)任制，對(duì)住宅區(qū)的房屋、公共設(shè)施組織驗(yàn)收、接管，對(duì)住宅區(qū)的交通車(chē)輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護(hù)、財(cái)務(wù)收支及有關(guān)區(qū)政建設(shè)、社區(qū)文化等實(shí)施全面管理。二、根據(jù)公司和住宅區(qū)管委會(huì)的授權(quán)，主持、審查、簽定對(duì)外的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同。三、結(jié)合住宅區(qū)實(shí)際，建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查、督促員工認(rèn)真貫徹、執(zhí)行，并督促員工堅(jiān)持原則，秉公辦事，敬業(yè)守紀(jì)，維護(hù)集體榮譽(yù)。四、組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類員工，提高管理服務(wù)水平。加強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)協(xié)作，定期對(duì)員工進(jìn)行考核，公正、公平地評(píng)價(jià)員工的工作和獎(jiǎng)懲員工，關(guān)心員工的生活、福利，調(diào)動(dòng)員工的積極性。五、審批房屋、公建設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和住戶裝修申請(qǐng)，組織維修人員按時(shí)保質(zhì)完成各項(xiàng)任務(wù)，并檢查督促住戶按規(guī)定進(jìn)行裝修。六、堅(jiān)持“取之于民、用之于民”的收費(fèi)和使用原則，審批資金收支，嚴(yán)格按財(cái)務(wù)制度辦事，努力增收節(jié)支，合理使用管理費(fèi)，不得挪作他用，或向住戶亂攤派，亂收費(fèi)。七、對(duì)外來(lái)參觀訪問(wèn)和住戶的來(lái)信來(lái)訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)處理住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。八、參加物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高自身素質(zhì)，完善小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)章制度和崗位責(zé)任制度。九、組織開(kāi)展社區(qū)文體娛樂(lè)活動(dòng)，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛樂(lè)競(jìng)賽和各種培訓(xùn)班，豐富居民生活內(nèi)容，搞好精神文明建設(shè)。十、積極配合有關(guān)部門(mén)做好住宅區(qū)有關(guān)的工作。十一、定期向公司請(qǐng)示匯報(bào)工作，完成公司交辦的其它任務(wù)。***管理處副主任崗位職責(zé)管理處副主任在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織領(lǐng)導(dǎo)本部門(mén)員工對(duì)樓宇、公共設(shè)施、治安、交通、綠化、清潔等實(shí)施全面管理，并向主任和住戶負(fù)責(zé)。一、負(fù)責(zé)本部門(mén)職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)。二、負(fù)責(zé)每月向主任提交本部門(mén)工作計(jì)劃及工作總結(jié)。三、負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)員工進(jìn)行定期、不定期考核，向主任提交本部門(mén)員工的工作績(jī)效報(bào)告。四、向主任提交本部門(mén)用人計(jì)劃。五、積極參加時(shí)事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺(jué)地遵守國(guó)家和地方的法律、法令、政策以及管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度。六、堅(jiān)守崗位，按時(shí)上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來(lái)訪客人，對(duì)住戶的投訴要有耐心解釋，及時(shí)處理(一般在24小時(shí)內(nèi)處理完畢)。投訴處理率達(dá)100%。七、熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓宇的排列、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法和開(kāi)關(guān)位置；樓宇和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)要領(lǐng)和常見(jiàn)故障、常用維修辦法；住戶的各類、數(shù)量、居住人員情況；督促本部門(mén)員工及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)99%。八、熟悉地方有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟練運(yùn)用；負(fù)責(zé)制訂住宅區(qū)管理服務(wù)工作計(jì)劃，監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消殺等員工做好本職工作，保證住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到市、省、國(guó)家文明住宅區(qū)要求，負(fù)責(zé)處理住宅區(qū)內(nèi)重大違章、違法、違章行為和重大突發(fā)事件；懂得發(fā)生火警、電梯困人、臺(tái)風(fēng)、治安案件時(shí)的應(yīng)急處理辦法，并且能夠有效及時(shí)地組織、安排處理。九、堅(jiān)持定期詳細(xì)巡查住宅區(qū)，檢查本部門(mén)及其它部門(mén)工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問(wèn)題，及時(shí)安排處理并改進(jìn)有關(guān)工作。十、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)及時(shí)組織補(bǔ)全。十一、督導(dǎo)有關(guān)員工向住戶宣傳國(guó)家的方針政策，及時(shí)傳達(dá)政府和公司的各項(xiàng)通知、規(guī)定，配合公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)搞好人口管理和計(jì)劃生育工作。十二、完成主任交待的其它任務(wù)。***管理處信息調(diào)度員崗位職責(zé)管理中心是整個(gè)住宅區(qū)的控制紐帶，負(fù)責(zé)對(duì)接到的各類停息進(jìn)行處理，及時(shí)反饋、調(diào)度并安排有關(guān)人員執(zhí)行。它集各類業(yè)務(wù)信息處理中心、交通指揮中心為一體。其具體職責(zé)是：一、信息調(diào)度員必須熟悉住宅區(qū)管理處各類管理人員的職責(zé)范圍及特長(zhǎng)，熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓座的排列、單元戶數(shù)、業(yè)主、住戶情況及各類設(shè)備、器材布置及其控制范圍。二、了解住宅區(qū)管理處各類人員每天工作安排及行動(dòng)去向。三、通過(guò)各類通訊設(shè)施，及時(shí)通知有關(guān)人員處理有關(guān)事宜。四、受理顧客投訴，及時(shí)調(diào)配人員處理或報(bào)上級(jí)處理并做好記錄。五、密切監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)、指揮系統(tǒng)信號(hào)，及時(shí)處理并做好記錄。六、通過(guò)監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)通知附近有關(guān)人員予以注意并妥善處理，將發(fā)生的情況和處理結(jié)果記錄在案。七、指揮處理各種緊急情況，下達(dá)作戰(zhàn)方案，必要時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或向社會(huì)機(jī)構(gòu)求助，并做好詳細(xì)記錄。八、協(xié)調(diào)好維修人員、保安員、保潔員之間的銜接工作。九、住戶裝修或?qū)I(yè)技術(shù)人員需要暫隔離某報(bào)警點(diǎn)時(shí)，應(yīng)積極配合及時(shí)恢復(fù)并做好記錄。十、參加管理處組織召開(kāi)的業(yè)主、住戶座談會(huì)，做好溝通工作，爭(zhēng)取業(yè)主、住戶對(duì)管理處工作的理解和支持。十一、完成管理處主任交辦的其它任務(wù)。***管理處工程技術(shù)部主管的崗位職責(zé)工程技術(shù)部主管在主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)工程技術(shù)部進(jìn)行實(shí)務(wù)性的管理，組織維修工對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，具體職責(zé)如下：一、服從主任的領(lǐng)導(dǎo)及工作安排，根據(jù)管理處的管理目標(biāo)，制訂住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案。二、必須具備工民建的有關(guān)知識(shí)，能編制工程預(yù)結(jié)算，懂得房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及使用要求。三、必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識(shí)，熟悉《***省住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》與管理處的有關(guān)規(guī)章制度。四、掌握住宅區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點(diǎn)。五、接受住戶報(bào)修或咨詢時(shí)，態(tài)度要熱情、和藹，及時(shí)解答、解決住戶的疑難問(wèn)題。六、組織維修員對(duì)住宅區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。七、經(jīng)常巡視住宅區(qū)及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。八、定期對(duì)維修工進(jìn)行思想教育與維修技術(shù)的培訓(xùn)，提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。九、響應(yīng)并參與管理處組織的公益活動(dòng)，積極配合其它部門(mén)做好各項(xiàng)物業(yè)管理工作。十、完成主任交給的其它任務(wù)。***管理處工程維修員崗位職責(zé)在管理處部門(mén)主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的房屋、水、電、公共設(shè)施，進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理和向住戶提供維修服務(wù)(服務(wù)內(nèi)容見(jiàn)管理處對(duì)外服務(wù)制度)，其職責(zé)如下：一、熟悉住宅區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。二、加強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，具備工民建的基礎(chǔ)知識(shí)，能識(shí)讀施工圖紙，繪制簡(jiǎn)單的平面圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚準(zhǔn)確地在圖紙上標(biāo)出發(fā)生故障的位置。四、經(jīng)常巡視住宅區(qū)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。五、經(jīng)常巡視住宅區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次。確保住宅區(qū)污水不外溢。六、土建維修工在維修樓地面時(shí)，必須首先準(zhǔn)確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。七、電工必須持上崗證，并且嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護(hù)設(shè)備。八、水工在清理地下水池時(shí)，在保證地下水池處于通風(fēng)狀態(tài)下才能作業(yè)；維修給水管道，須關(guān)閉總閘時(shí)，在提前通知住戶做好蓄水準(zhǔn)備的情況下作業(yè)。九、愛(ài)護(hù)工具。在每次使用之后，工具保管員在入庫(kù)前，必須對(duì)領(lǐng)出工具的性能、機(jī)具配件等進(jìn)行核查是否完好無(wú)損。若有損壞，要查清原因劃清責(zé)任，報(bào)主管處理。十、工具保管員不得將工具私自外借，不得將庫(kù)房的常備維修材料私自送人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以十倍于材料款處罰外，情節(jié)嚴(yán)重者按盜竊罪送公安機(jī)關(guān)處理。十一、負(fù)責(zé)水電表查核、抄表、維修更換、配合助理員、出納員等做好水電費(fèi)的收繳工作。十二、向住戶提供免費(fèi)或有償服務(wù)時(shí)，要求如下：1、急修不過(guò)夜，小修小補(bǔ)應(yīng)限時(shí)完成。2、上門(mén)維修佩帶工作證，態(tài)度熱情，服務(wù)周到。3、按管理處制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)并上繳管理處，不得私自侵吞，違者罰款100-500元。4、不得向住戶索要小費(fèi)或好處，或者收費(fèi)不開(kāi)收據(jù)，更不能多收、少收、不收費(fèi)。違者按應(yīng)收取額的10倍處罰。5、尊重住戶的要求，未經(jīng)同意不得擅自改變管線、亂搭配顏色。6、不得在住戶家里亂翻東西，若有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所處理，管理處給予辭退。7、不得在維修家用電器時(shí)，偷竊配件或更換配件時(shí)以次充好，讓住戶蒙受損失，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除責(zé)令其賠償相應(yīng)的損失外，管理處給予辭退處理。情節(jié)嚴(yán)重者，送交公安機(jī)關(guān)處理。十三、完成主任交待的其它任務(wù)。***管理處社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責(zé)一、通過(guò)開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)和各種信息交流渠道，與住戶建立良好的關(guān)系使住戶密切配合各項(xiàng)管理工作。二、在管理處內(nèi)部通過(guò)會(huì)議活動(dòng)等形式，增進(jìn)干部與員工，員工與員工之間的互相溝通，融洽關(guān)系。三、通過(guò)開(kāi)展聯(lián)誼會(huì)=、茶話會(huì)、登門(mén)拜訪等活動(dòng)，與物業(yè)主管部門(mén)、同行業(yè)公司、工商、稅務(wù)、物價(jià)、水電氣供應(yīng)、智能設(shè)施管理、新聞媒介等單位建立良好的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造一個(gè)寬松的外部環(huán)境。四、充分利用傳媒和鄰里活動(dòng)，宣傳本公司和小區(qū)的形象。五、統(tǒng)一安排接待來(lái)區(qū)檢查、指導(dǎo)的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，以及行業(yè)內(nèi)外的參觀考察團(tuán)體和個(gè)人，做到讓來(lái)訪人士“高興而來(lái)，滿意而歸”。六、開(kāi)展員工禮儀培訓(xùn)，組建禮儀服務(wù)小組，為住宅區(qū)居民提供有償禮儀服務(wù)。七、完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。***管理處電腦文檔人員崗位職責(zé)一、負(fù)責(zé)住宅區(qū)工程圖紙、住戶資料和管理處文件資料等統(tǒng)一管理工作。二、建立、健全檔案制度。所有資料分門(mén)別類，制作檔案目錄，并在檔案柜上標(biāo)明存放類別，以便迅速查找資料。資料類別分類概括如下：1、工程圖紙類別：土建、給排水、電氣照明、消防、綠化、機(jī)電設(shè)備。2、住戶資料：住戶資料登記表、裝修申請(qǐng)資料、房屋維修資料、驗(yàn)房登記表。3、住宅區(qū)交接資料：房屋驗(yàn)收表、水電表表底數(shù)據(jù)、工程施工單位資料。4、管理處資料：管理規(guī)章制度、管理處崗位責(zé)任制度、國(guó)家有關(guān)法令制度和文件、人事資料、小區(qū)基本情況總匯。5、技術(shù)書(shū)籍類。三、負(fù)責(zé)管理處打字、復(fù)印和傳真等工作，并負(fù)責(zé)文件的報(bào)送、收取和管理處報(bào)刊、信件發(fā)放。四、熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)和面積，以及管理費(fèi)、水電費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法，并協(xié)助收費(fèi)等工作。五、承辦管理處各類會(huì)務(wù)工作，會(huì)議通知、議程安排、會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)場(chǎng)服務(wù)以及做好會(huì)議記錄、整理會(huì)議紀(jì)要。六、負(fù)責(zé)上級(jí)和外來(lái)文電的收發(fā)、登記、傳閱、催辦、回復(fù)和立卷歸檔等工作。七、完成主任交待的其它任務(wù)。***管理處保安部主管崗位職責(zé)保安部主管在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)治安、交通、車(chē)輛管理負(fù)有全面的責(zé)任，其職責(zé)如下：一、協(xié)助招聘保安員。對(duì)保安員人選堅(jiān)持以25歲以下、高中文化以上、思想品德好、身體健康和身高在1.70米以上為標(biāo)準(zhǔn)，主要從退伍軍人錄用。不循私情，擇優(yōu)錄用。對(duì)保安員隊(duì)伍的發(fā)展和建設(shè)負(fù)有全面責(zé)任。二、負(fù)責(zé)保安員的上崗培訓(xùn)和思想教育工作，對(duì)保安員要堅(jiān)持進(jìn)行職業(yè)道德和思想教育，每年制定保安員訓(xùn)練計(jì)劃，并接受管理處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督、指導(dǎo)。三、負(fù)責(zé)與派出所的工作聯(lián)系，做好防范工作。業(yè)務(wù)上接受派出所的指導(dǎo)，參加有關(guān)維護(hù)治安、預(yù)防罪案發(fā)生等統(tǒng)一行動(dòng)。四、負(fù)責(zé)保安隊(duì)的日常工作安排，合理調(diào)配人員。保證流動(dòng)崗和固定崗24小時(shí)無(wú)缺崗，無(wú)治安死角。五、負(fù)責(zé)隊(duì)員的出勤考核，堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度。六、協(xié)助主任每月進(jìn)行一次崗位考核。公正地評(píng)價(jià)隊(duì)員的工作情況，不得故意隱藏或歪曲事實(shí)，否則視作失職。七、督促隊(duì)員遵守員工內(nèi)務(wù)管理制度，保持宿舍整潔，無(wú)亂搭亂掛。八、負(fù)責(zé)隊(duì)員的政治思想教育工作。對(duì)態(tài)度不好者和情況嚴(yán)重者，書(shū)面提出處理意見(jiàn)報(bào)主任裁決。九、定期組織隊(duì)員進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練、思想文化學(xué)習(xí)和學(xué)習(xí)火警、菲警以及突發(fā)事件的應(yīng)急措施、救生知識(shí)，定期組織隊(duì)員參加管理處消防訓(xùn)練，幫助每個(gè)隊(duì)員都能按管理處的要求達(dá)標(biāo)。十、定期回訪住戶對(duì)小區(qū)治安狀況的意見(jiàn)和建議，并作好記錄，向上級(jí)回報(bào)好的建議。十一、完成主任交代的其它任務(wù)。***管理處保安部班長(zhǎng)崗位職責(zé)班長(zhǎng)對(duì)全班的工作負(fù)全部責(zé)任。一、帶領(lǐng)并督促全班搞好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。二、帶領(lǐng)全班人員加強(qiáng)政治思想學(xué)習(xí)和保安隊(duì)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高思想覺(jué)悟和業(yè)務(wù)技能。三、督促全班積極參加文體活動(dòng)，鍛煉身體，增強(qiáng)體質(zhì)。四、督促和檢查全班人員熱愛(ài)本職工作，忠于職守，積極自覺(jué)地加強(qiáng)工作責(zé)任心。五、全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班的工作，監(jiān)督全班人員著裝整齊，文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹(shù)立良好的保安形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息時(shí)間制度。六、每周對(duì)全班人員的業(yè)務(wù)訓(xùn)練進(jìn)行考核，掌握全班人員的思想工作。七、詳細(xì)收集住戶意見(jiàn)和發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)做好處理，并迅速上報(bào)。八、完成上級(jí)交待的其它任務(wù)。***管理處巡查員崗位職責(zé)安全巡查員負(fù)責(zé)小區(qū)的治安巡邏工作及督查工作，其職責(zé)如下：一、熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、各種公用設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。二、巡視住宅區(qū)、勤走、勤查、勤問(wèn)，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)進(jìn)行盤(pán)查，發(fā)現(xiàn)可疑情況加倍警惕，并及時(shí)與班長(zhǎng)取得聯(lián)系或報(bào)上級(jí)。三、加強(qiáng)復(fù)雜地段和事故多發(fā)地段的治安巡邏。四、巡邏時(shí)注意小區(qū)衛(wèi)生和公用設(shè)施和綠地等情況，發(fā)現(xiàn)違章和受損壞要及時(shí)進(jìn)行處理和報(bào)告，制止住戶、外來(lái)人員和管理處員工的違章行為。五、發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子，立即設(shè)法擒拿、報(bào)告，必要時(shí)或扭送公安機(jī)關(guān)處理。六、巡視時(shí)檢查各路口、消防通道是否暢通，消防器材是否百分之百完好，完全疏散標(biāo)志是否醒目、正確，有無(wú)消防隱患。七、協(xié)助配合其他保安崗位人員和管理處需及時(shí)解決的事項(xiàng)，及時(shí)報(bào)有關(guān)人員處理。八、完成管理處主任交辦的其它任務(wù)。***管理處交通、車(chē)輛管理員崗位職責(zé)為了維護(hù)本區(qū)交通秩序，發(fā)揮交通管理員的積極作用，使車(chē)輛管理規(guī)范化，特制訂交通管理員職責(zé)：一、住宅區(qū)交通、車(chē)輛管理員在保安部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)交通安全、停車(chē)場(chǎng)行使管理權(quán)。二、上班時(shí)間必須著裝整潔，佩帶標(biāo)志，上崗姿態(tài)端正。對(duì)待車(chē)主、住戶熱情有禮，保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊唤z不茍的工作作風(fēng)。認(rèn)真做好上崗記錄，不在崗位上聊天、會(huì)客、做私活。三、在多層停車(chē)場(chǎng)的值班保安員，要認(rèn)真做好交接班時(shí)車(chē)輛查對(duì)記錄，不定時(shí)輪流巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即與治安辦值班人員聯(lián)系并一起調(diào)查處理。四、凡入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛，一律發(fā)給司機(jī)“進(jìn)出卡”并登記，出小區(qū)時(shí)即收“進(jìn)出卡”，核對(duì)無(wú)誤后放行。當(dāng)住戶搬家或搬貴重、大件物品離開(kāi)小區(qū)時(shí)，沒(méi)有管理處簽發(fā)的放行條，不予放行。五、負(fù)責(zé)摩托車(chē)和自行車(chē)的值班保安員，凡進(jìn)入保管庫(kù)的摩托車(chē)、自行車(chē)，一律按固定車(chē)位停放，并發(fā)給與該位相應(yīng)的停車(chē)卡，車(chē)主取車(chē)時(shí)保管員即收“停車(chē)卡”。六、當(dāng)班巡邏時(shí)要注意巡查車(chē)輛停放情況，檢查車(chē)輛裝備配件及車(chē)廂內(nèi)存放物資，發(fā)現(xiàn)可疑或有安全漏洞及時(shí)采取有效措施立即通知車(chē)主，同時(shí)報(bào)告治安辦進(jìn)行處理。七、嚴(yán)格照章辦事，若發(fā)現(xiàn)車(chē)主未鎖車(chē)門(mén)時(shí)，要及時(shí)通知車(chē)主，不得隨便翻動(dòng)車(chē)內(nèi)一切物品，違者除處以罰款外立即辭退。八、負(fù)責(zé)摩托車(chē)、自行車(chē)的保安若發(fā)現(xiàn)車(chē)牌號(hào)與停車(chē)位號(hào)碼不相符者，要認(rèn)真核實(shí)無(wú)誤后方可放行，否則保管員有權(quán)扣留該車(chē)或送派出所處理。九、24小時(shí)輪換值班，分固定崗和流動(dòng)崗兩種，服從統(tǒng)一調(diào)度，嚴(yán)守工作崗位，不得隨意換崗。對(duì)崗位上玩忽職守，造成500元以上經(jīng)濟(jì)損失的，由直接責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償，超過(guò)500元以上，根據(jù)責(zé)任輕重給予適當(dāng)?shù)奶幚?。十、熟記?chē)輛車(chē)主、車(chē)牌號(hào)碼和車(chē)輛固定車(chē)位，熟悉小區(qū)道路和停車(chē)場(chǎng)環(huán)境，每日在交接班要嚴(yán)格查對(duì)車(chē)輛，并作好詳細(xì)的記錄備查。十一、負(fù)責(zé)車(chē)輛的停放次序，指揮進(jìn)出車(chē)輛行駛，學(xué)習(xí)交通管理知識(shí)，熟悉小區(qū)出入口環(huán)境，加強(qiáng)獨(dú)立工作能力，能迅速果斷處理一般交通事宜，保持小區(qū)交通秩序井井有條。十二、負(fù)責(zé)按市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取各種車(chē)輛的停車(chē)費(fèi)。對(duì)多收費(fèi)或亂收費(fèi)私自侵吞者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以500－1000元罰款外，立即辭退。十三、指揮小區(qū)車(chē)輛安全行駛，督促車(chē)主按規(guī)定在臨時(shí)車(chē)位或固定車(chē)位上停放車(chē)輛，對(duì)不聽(tīng)從指揮、壓壞綠化、撞壞路牙，或在小區(qū)交通路口和消防通道上停放車(chē)輛不走者，嚴(yán)格按管理規(guī)章制度進(jìn)行處罰。情節(jié)嚴(yán)重者，暫扣其車(chē)輛并送有關(guān)主管單位處理。十四、為了提高交通管理人員的積極性，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，在小區(qū)交通管理上有創(chuàng)造性、在管理范圍未發(fā)生交通和其他事故，做出了突出成績(jī)者，由管理處給予特別獎(jiǎng)勵(lì)。十五、完成保安主管交待的其它任務(wù)。***管理處義務(wù)消防員崗位職責(zé)管理處主任是住宅區(qū)消防負(fù)責(zé)人，管理處員工都是義務(wù)消防員，須履行消防員職責(zé)如下：一、管理處全體員工積極主動(dòng)參加每月消防訓(xùn)練，按消防部門(mén)有關(guān)規(guī)定要求，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí)和熟練掌握消防器材的正確使用方法和規(guī)范操作技術(shù)。二、在有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)下，熟練掌握救生的基本方法。在發(fā)生火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、液化氣泄漏、水災(zāi)等情況下，能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，疏散和組織住戶到達(dá)安全地點(diǎn)。三、熟悉住宅區(qū)消防器材和設(shè)備的分布情況，當(dāng)有事故發(fā)生時(shí)，能迅速地找到和利用附近的消防器材進(jìn)行搶救工作。四、對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的各樓宇的消防器材設(shè)備定期檢查及時(shí)維修，保證設(shè)備處于完好狀況，檢查防火通道，時(shí)刻保質(zhì)暢通，及時(shí)糾正消毒違章和消除火險(xiǎn)隱患。五、積極做好宣傳教育和防范工作，在凡是沒(méi)有消防器材的地方標(biāo)明“消防”字樣和火警電話“119”，與住戶訂立防火安全公約，向居民普及消防知識(shí)和基本的救生、搶險(xiǎn)措施以及自救、逃生的方法。六、在發(fā)生火災(zāi)、液化氣泄漏、暴風(fēng)雨等情況時(shí)，立即通知有關(guān)消防單位，并協(xié)助調(diào)查事故原因，接受消防人員的指揮，全力開(kāi)展救護(hù)工作。***保潔綠化部主管崗位職責(zé)保潔綠化部主管主要職責(zé)是營(yíng)造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生，具體職責(zé)如下：一、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，挖掘綠化空間，提高綠化覆蓋率。二、貫徹建設(shè)環(huán)保綠化小區(qū)的方案，帶頭組織管理處全體員工實(shí)行環(huán)保管理，在園林綠化、垃圾處理、污染控制方面制定詳細(xì)的管理規(guī)定，在小區(qū)投入使用三年內(nèi)通過(guò)ISO14000認(rèn)證。三、對(duì)綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。四、負(fù)責(zé)定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率。五、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場(chǎng)工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工操作。六、精心設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌，設(shè)置小區(qū)的人文景觀，提高文化品味。七、定期開(kāi)展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺合同檢查和監(jiān)督消殺工作。八、完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。***管理處綠化班長(zhǎng)崗位職責(zé)綠化班長(zhǎng)是在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的綠化工作實(shí)施全面管理，為住戶創(chuàng)造、保持怡人的綠化環(huán)境。一、熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠在化地面積，保持綠地率達(dá)35%以上，綠化覆蓋率達(dá)40%以上，綠化率完好達(dá)99%以上。因地制宜，合理布置花草樹(shù)木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，發(fā)揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。二、提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能，熟悉花草樹(shù)木的品種、名稱、我和栽培管理方法，掌握花木病蟲(chóng)害的防治方法、園林具械的使用方法。三、對(duì)花木進(jìn)行掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長(zhǎng)特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。四、巡視小區(qū)綠化，做好分析和記錄，掌握小區(qū)綠化的基本情況。五、借鑒他們先進(jìn)的管理方法，收集住戶對(duì)綠化管養(yǎng)的建設(shè)性建議，結(jié)合實(shí)際情況，制定管養(yǎng)計(jì)劃、管養(yǎng)方法，確保綠化管養(yǎng)的正常運(yùn)作。六、關(guān)心綠化員工的生活，多交流思想，為綠化工作好后勤工作，解釋工作疑難，多渠道增進(jìn)綠化工的知識(shí)和素質(zhì)。七、廣開(kāi)門(mén)路，與社區(qū)文化部結(jié)合，建設(shè)小區(qū)“愛(ài)綠化、護(hù)綠化”的文化環(huán)境。八、與管理處其它部門(mén)精誠(chéng)合作，搞好單位的各項(xiàng)活動(dòng)。九、完成管理處主任交辦的其它工作。***管理處保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)保潔班長(zhǎng)在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)小區(qū)清潔衛(wèi)生工作的安排和監(jiān)督，其職責(zé)如下：一、服從領(lǐng)導(dǎo)，模范帶頭，以身作則，積極帶領(lǐng)隊(duì)員完成上級(jí)交給的各項(xiàng)任務(wù)。二、全面負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作的安排，做好每日檢查記錄并及時(shí)向主管匯報(bào)。三、負(fù)責(zé)做好保潔員的思想教育、法紀(jì)教育工作，組織保潔員學(xué)習(xí)文化和專業(yè)知識(shí)。四、提交小區(qū)內(nèi)除四害消殺工作，組織安排保潔員完成此項(xiàng)工作。五、每日檢查監(jiān)督衛(wèi)生、消殺，評(píng)定工作效益，搞好環(huán)境衛(wèi)生，抓好宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生管理。六、堅(jiān)持每日巡查小區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。七、堅(jiān)持原則、辦事公道。八、完成管理處主任交待的其它任務(wù)。***管理處保潔員崗位職責(zé)保潔員在保潔班長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，主要職責(zé)如下：一、清掃、清洗：高層電梯間、大堂每天清掃一遍，每?jī)商焱舷匆槐?，電梯每天擦、抹一遍，副樓梯每周拖洗一遍，公共?chǎng)所、商場(chǎng)每天清掃一遍，商場(chǎng)每三天打蠟一次；多層部分公共場(chǎng)所每天清掃二遍，樓梯道、天面每周清掃二遍。二、垃圾清運(yùn)：高層住宅、商場(chǎng)、公共場(chǎng)所每天清運(yùn)一次；多層住宅每天清運(yùn)二次，垃圾桶每天清洗一次。三、保潔：當(dāng)班時(shí)間責(zé)任區(qū)內(nèi)任何垃圾、臟物、廢物、雜物等，隨產(chǎn)隨清，保持責(zé)任區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生。四、蟲(chóng)蚊消殺：公共場(chǎng)所每周二次，重點(diǎn)是垃圾桶。排雨井、排污井、綠化槽等處。五、住戶服務(wù)：必須在接到住戶上門(mén)衛(wèi)生清潔服務(wù)要求的24小時(shí)內(nèi)完成。六、維護(hù)責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。七、完成主管和班長(zhǎng)交待的其它任務(wù)。***管理處綠化員崗位職責(zé)綠化工在班長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的綠化工作實(shí)施全面管理，為住戶創(chuàng)造并保持怡人的生活環(huán)境。一、熟悉小住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保證綠化率達(dá)35%以上，綠化覆蓋率達(dá)40%以上，綠化完好率達(dá)99%以上，因地制宜，合理布植花草樹(shù)木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，以揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。二、提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能，熟悉花草樹(shù)木的品種、名稱、我和栽培管理方法，掌握花木病蟲(chóng)害的防治方法，正確并熟練使用園林具械。三、對(duì)花木進(jìn)行適當(dāng)掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長(zhǎng)特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。四、養(yǎng)護(hù)、管理花草樹(shù)木。1、對(duì)花草樹(shù)木適時(shí)澆水，滿足其生長(zhǎng)需要，防止過(guò)旱或過(guò)澇。2、對(duì)花草樹(shù)木適時(shí)施肥，方法正確，滿足花草樹(shù)木正常生長(zhǎng)發(fā)育需要。3、根據(jù)園林功能要求，花木分枝規(guī)律和生長(zhǎng)特性，以及環(huán)境關(guān)系對(duì)花木進(jìn)行修剪、整形，使花木生長(zhǎng)量適當(dāng)，長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良，喬灌木各種樹(shù)形優(yōu)美，構(gòu)成豐富的植物景觀。4、清理雜草、雜物，適時(shí)剪草，保持草的一定生長(zhǎng)高度，草地整潔、美觀。5、以“預(yù)防為主”和“治旱、治小、治了”為原則，及時(shí)防治花草樹(shù)木病蟲(chóng)害，同時(shí)注意保護(hù)環(huán)境，減少農(nóng)藥污染。6、定期對(duì)花木進(jìn)行培土、樹(shù)干涂白，防風(fēng)害、日灼。對(duì)遭受自然損害的花木及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)、扶持和補(bǔ)苗。7、經(jīng)常巡視住宅區(qū)的綠化地，嚴(yán)格制止在草地上踐踏，傾倒垃圾或用樹(shù)干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護(hù)、隔離設(shè)施。8、綠化工人均管理綠化面積5000－8000平方米。五、完成主管交辦的其它工作。***管理處出納員崗位職責(zé)一、負(fù)責(zé)管理處現(xiàn)金、銀行存款的收支、管理、記帳、結(jié)算工作，每天保險(xiǎn)柜現(xiàn)金存量不得超過(guò)1000元，嚴(yán)禁挪用或私自借支公款。二、熟練掌握出納賬的記賬原則和方法，建立、健全現(xiàn)金、銀行存款日記賬和其它賬目，定期核對(duì)，做到賬目清晰、手續(xù)完備、賬賬相符、賬表相符，日清月結(jié)，準(zhǔn)確無(wú)誤。三、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，收付款項(xiàng)均與會(huì)計(jì)十進(jìn)制記賬憑證相符。并經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)，對(duì)于不合法、不真實(shí)、不完整的原始憑證，不予辦理或退回補(bǔ)充更正。四、敢于堅(jiān)持原則，敢于向違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律的違法違紀(jì)行為作斗爭(zhēng)，忠于職守，以身作則遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)政策和財(cái)會(huì)制度等法令和規(guī)定，一絲不茍地嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)計(jì)制度。五、掌握微機(jī)的DBASE數(shù)據(jù)庫(kù)、DOS的基本操作方法和物業(yè)管理電腦程序，建立、健全電腦財(cái)務(wù)檔案，熟練電腦收費(fèi)操作。六、負(fù)責(zé)管理處員工考勤情況匯總，及時(shí)發(fā)放員工工資和獎(jiǎng)金。七、負(fù)責(zé)員工制服訂做，辦公用品、通訊設(shè)施和管理處費(fèi)用的支付。八、熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)和面積，以及管理費(fèi)、水電費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法。收繳各種管理費(fèi)并開(kāi)具收據(jù)，做好收費(fèi)的統(tǒng)計(jì)、核算工作。做到及時(shí)、不重不漏，收費(fèi)率達(dá)98%。九、完成主任交代的其它任務(wù)。三管理運(yùn)作制度員工守則***管理處部門(mén)每月計(jì)劃及月總結(jié)工作規(guī)程一、管理中心負(fù)責(zé)各部門(mén)月服務(wù)工作計(jì)劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表的發(fā)放、月計(jì)劃實(shí)施情況的監(jiān)督以及服務(wù)計(jì)劃表和月服務(wù)總結(jié)表的收集工作。二、管事中心在每月25日將《管理處月服務(wù)工作計(jì)劃》和《***管理處月服務(wù)工作總結(jié)表》（2份）發(fā)放到各部門(mén)。各部門(mén)負(fù)責(zé)人收到后，根據(jù)部門(mén)工作的具體情況，對(duì)當(dāng)月工作總結(jié)并擬定下月工作計(jì)劃，并于當(dāng)月30日、下月1日前分別將其中一份交管理中心。三、管理中心將計(jì)劃表交管理處主任審核，進(jìn)行必要的修改和補(bǔ)充，批準(zhǔn)后予以實(shí)施。并根據(jù)計(jì)劃表中的內(nèi)容檢查和監(jiān)督各部門(mén)的工作，如實(shí)填寫(xiě)計(jì)劃表中的“完成情況”欄。四、各部門(mén)根據(jù)工作的完成情況，進(jìn)行每月工作總結(jié)，填寫(xiě)《***管理處月服務(wù)工作總結(jié)表》，并將該表于每月30日前交管理中心。五、每月2日，由管理處主任主持召開(kāi)上月工作總結(jié)會(huì)議，并對(duì)本月的工作計(jì)劃進(jìn)行必要的修改、補(bǔ)充，并批準(zhǔn)實(shí)施。六、對(duì)不按時(shí)上交月服務(wù)工作計(jì)劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表，以及不按時(shí)完成工作計(jì)劃的部門(mén)或個(gè)人，由管理中心按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。***管理處員工培訓(xùn)制度為了提高管理水平，采取平時(shí)自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法，提高管理人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，做到全員持證上崗。一、新招聘人員在試用期，實(shí)行一個(gè)月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，二個(gè)月實(shí)習(xí)，經(jīng)公司和管理處考試合格者留用。二、保安員每日早晨進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練：晨跑、自由搏擊、擒拿術(shù)、散打、隊(duì)列練習(xí)等增強(qiáng)體力和防衛(wèi)能力。每月思想教育學(xué)習(xí)不少于三次，以提高保安員的政治思想覺(jué)悟。增強(qiáng)保衛(wèi)住宅區(qū)安全的責(zé)任心。三、管理處每周安排一定時(shí)間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報(bào)刊、書(shū)籍，舉行管理經(jīng)驗(yàn)座談會(huì)。使員工及時(shí)總結(jié)管理中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高處理問(wèn)題的能力和工作水平。四、在消防部門(mén)的指導(dǎo)下，每月舉行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉住宅區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并舉行橫掃演習(xí)，要求人人達(dá)標(biāo)。五、定期培訓(xùn)管理處員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警、電梯困人、臺(tái)風(fēng)蚶天氣、治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，把損失減少到最小程度，要求人人達(dá)標(biāo)。六、每年組織到市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀演習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，并結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況，總結(jié)提出小區(qū)改進(jìn)措施和新的管理設(shè)想。七、管理處與市勞動(dòng)局、有關(guān)院校、培訓(xùn)單位聯(lián)系，有計(jì)劃的安排助理、機(jī)電、維修、綠化、電腦、財(cái)會(huì)等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，鼓勵(lì)獲取國(guó)家認(rèn)可的學(xué)歷和職稱證書(shū)，以確保員工的整體文化素質(zhì)。做到管理處員工全員持證上崗。八、定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和閉路電視、電子控制系統(tǒng)等規(guī)范操作及物業(yè)管理程序的培訓(xùn)，引進(jìn)現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效率。***管理處檔案資料管理制度一、管事處文檔管理人員專職負(fù)責(zé)管理處所有文件（通知、命令、公函、總結(jié)、報(bào)告、通報(bào)、會(huì)議紀(jì)要）及資料（技術(shù)圖紙、說(shuō)明書(shū)、手冊(cè)、個(gè)人簡(jiǎn)歷、員工檔案、市府法規(guī)、車(chē)輛檔案、住戶檔案等）的存檔、收集和保管。二、任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還日期。三、屬秘密文件的要妥善保管，不準(zhǔn)散播其內(nèi)容，不準(zhǔn)給未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的人員翻閱，不準(zhǔn)復(fù)印，不準(zhǔn)帶離辦公室。四、職員、員工個(gè)人檔案材料屬秘密材料，他人無(wú)權(quán)翻閱，文檔管理人員也不準(zhǔn)將這些資料擅自給他人過(guò)目。五、文件資料等要朝廷合理歸檔，歸檔要注意整齊，歸檔前要先把資料分類，無(wú)論是按字母順序還是按內(nèi)容、按時(shí)間等形式分類，其目的都是為了查找迅速方便，因此都必須在檔案夾里清楚的標(biāo)明。六、要經(jīng)常進(jìn)行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對(duì)過(guò)期的文件資料，要及時(shí)清理，無(wú)保存必要的材料，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可做銷(xiāo)毀處理。***管理處值班管理規(guī)定一、***管理處實(shí)行全天候值班，24小時(shí)為住戶提供服務(wù)。各主管、水電維修工中午和夜間在管理中心輪流值班。二、中午值班時(shí)間為11：30－14：00，由一名主管及兩名水電維修工負(fù)責(zé)。三、夜間值班時(shí)間分為兩個(gè)階段：第一階段為17：30－22：00，由一名主管、四名水電維修工負(fù)責(zé)；第二階段為22：00－8：00，由一名主管及兩名水電維修工負(fù)責(zé)。四、值班主管負(fù)責(zé)夜間和中午事務(wù)的全面管理，并做好值班記錄，填寫(xiě)《***管理處主管值班日記》；事務(wù)助理在值班期間負(fù)責(zé)接聽(tīng)電話和填寫(xiě)《***管理處夜間（中午）值班登記表》；水電維修工負(fù)責(zé)水電維修。五、夜間值班期間，值班主管負(fù)責(zé)對(duì)夜間各值班崗位的檢查與監(jiān)督，每晚于21：00、1：00、4：00開(kāi)始對(duì)各崗位檢查三次，并填寫(xiě)《***管理處值班主管夜間查崗記錄表》。六、夜間（中午）值班期間如遇不能及時(shí)處理的投訴、委托、維修問(wèn)題（非應(yīng)急情況），則應(yīng)在第二天8：30－14：30由事務(wù)助理根據(jù)《***管理處夜間（中午）值班登記表》所登記的情況，填寫(xiě)《***管理處夜間（中午）遺留問(wèn)題登記表》，并交相應(yīng)責(zé)任部門(mén)處理，具體操作可參照《管理中心工作手冊(cè)》中的“夜間（中午）遺留問(wèn)題處理規(guī)程”執(zhí)行。***管理處辦公用品申請(qǐng)、購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用制度為了加強(qiáng)管理處辦公用品的管理、有計(jì)劃、按規(guī)定申請(qǐng)、購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用辦公用品，特制定此制度。一、辦公用品定義：辦公用品主要包括各種文具、清潔用具等。辦公用品的購(gòu)買(mǎi)、發(fā)放由綜合部具體負(fù)責(zé)實(shí)施。二、辦公用品的購(gòu)買(mǎi)1、常用辦公用品由綜合部按每月的數(shù)量、價(jià)格、填寫(xiě)購(gòu)買(mǎi)申請(qǐng)表，經(jīng)向主任審批后購(gòu)買(mǎi)。2、非常用辦公用品，由需領(lǐng)部門(mén)向綜合部申報(bào)，由綜合部統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)。如確因用品特殊，綜合部因不熟悉等原因不方便購(gòu)買(mǎi)，經(jīng)綜合部主管同意，主任批準(zhǔn)后，可由申請(qǐng)部門(mén)購(gòu)買(mǎi)。3、除綜合部外，其他部門(mén)一律不允許購(gòu)買(mǎi)辦公用品，私自購(gòu)買(mǎi)者不予報(bào)銷(xiāo)。三、辦公用品的申請(qǐng)領(lǐng)用1、管理處全體員工必須本著“節(jié)約第一，按需領(lǐng)用”的原則使用和領(lǐng)用辦公用品，不得以任何形式和供品多占多領(lǐng)；2、個(gè)人常用辦公用品的領(lǐng)用方法原則上采用按職務(wù)及工作性質(zhì)按月領(lǐng)用。領(lǐng)用時(shí)需在“辦公用品領(lǐng)用登記表”上簽名，注明辦公用品的品名、數(shù)量等；3、部分個(gè)人常用辦公用品的領(lǐng)用按職務(wù)和工作性質(zhì)領(lǐng)用最高標(biāo)準(zhǔn)如下：信簽紙：每月主管以上職務(wù)的2本其他管理人員每?jī)蓚€(gè)月1本內(nèi)務(wù)員、收款員每月1本簽字筆：每月主管以上職務(wù)的2支其他管理人員每?jī)蓚€(gè)月1支4、公用常用辦公用品的領(lǐng)用與其工作性質(zhì)相關(guān)的辦公用品。如遇特殊情況，經(jīng)綜合部主管同意可按需領(lǐng)取；5、非常用辦公用品的領(lǐng)用按照申請(qǐng)購(gòu)入多少、領(lǐng)用多少的原則發(fā)放，領(lǐng)用時(shí)必須填寫(xiě)“辦公用品申領(lǐng)單”，注明用途；6、綜合部每?jī)蓚€(gè)月部門(mén)辦公用品的領(lǐng)用情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫(xiě)“辦公用品統(tǒng)計(jì)表”；7、辦公用品每年度按部門(mén)的工作需要進(jìn)行預(yù)算，年底進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。8、各部門(mén)應(yīng)本著節(jié)約、節(jié)儉的原則申領(lǐng)辦公用品，如未經(jīng)同意，個(gè)人領(lǐng)用辦公用品超過(guò)規(guī)定數(shù)量的，從工資中扣除多領(lǐng)取用品的費(fèi)用；發(fā)現(xiàn)有將公用辦公用品挪為私用、貪污和浪費(fèi)等行為，綜合部將根據(jù)相關(guān)規(guī)定予以嚴(yán)肅處理。***管理處投訴處理、回訪制度為加強(qiáng)管理處與住戶的聯(lián)系，及時(shí)為住戶排憂解難，把管理工作置于住戶監(jiān)督下，從而集思廣義，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)。不斷改進(jìn)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，特建立接待來(lái)訪投訴和回訪工作制度。一、接待來(lái)訪投訴工作1、接待來(lái)訪投訴工作由監(jiān)察室、前臺(tái)值班人員負(fù)責(zé)，管理處應(yīng)廣為宣傳接待投訴的辦公地點(diǎn)、電話，讓住戶投訴有門(mén)。2、任何管理人員在遇到住戶來(lái)訪投訴時(shí)，都應(yīng)給予熱情接待，主動(dòng)詢問(wèn)，耐心、細(xì)致地做好解釋工作，當(dāng)住戶有不理解住宅區(qū)的管理規(guī)章制度時(shí)，要曉之以更壞，動(dòng)之以情，讓住戶理解并支持管理處的工作。3、對(duì)住戶投訴、來(lái)訪中談到的問(wèn)題，接待人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行記錄，并在當(dāng)天調(diào)查、核實(shí)，然后將處理結(jié)果匯報(bào)管理處責(zé)任部門(mén)和主任；不能解決的，要將問(wèn)題和意見(jiàn)向有關(guān)部門(mén)和主任匯報(bào)，由主任決定處理辦法。4、當(dāng)住戶主動(dòng)前來(lái)提合理化建議時(shí)，要詳細(xì)、認(rèn)真地做好記錄，并及時(shí)向主任匯報(bào)，由主任決定采取或制定整改計(jì)劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛(ài)我小區(qū)”的住戶名單，同時(shí)給住戶優(yōu)先評(píng)選“文明戶”。5、責(zé)任部門(mén)在處理來(lái)訪、投訴時(shí)，要熱誠(chéng)、主動(dòng)、及時(shí)，要堅(jiān)持原則，突出服務(wù)；不得推諉責(zé)任、為難住戶或乘機(jī)索取好處，在處理完畢后應(yīng)將回復(fù)住戶和管理處主任，做到事事有著落、件件有回音。6、全體管理人員要認(rèn)真負(fù)責(zé)，做好本職工作，為住戶提供滿意的服務(wù)，盡量減少住戶的投訴、批評(píng)。將住戶的不滿消解在投訴之前。7、當(dāng)同行物業(yè)管理單位要求參觀時(shí)，管理處員工應(yīng)給予熱情接待，把住宅區(qū)情況做全面的介紹，通過(guò)互相學(xué)習(xí)，共同提高小區(qū)管理水平。二、回訪工作1、回訪要求：1）管理處正、副主任把對(duì)住戶的回訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)評(píng)比中。2）回訪時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠(chéng)懇接受批評(píng)，采納合理化建議，作好回訪記錄。3）回訪中，對(duì)住戶的詢問(wèn)、意見(jiàn)，如不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約回復(fù)時(shí)間。4）回訪后對(duì)反饋的意見(jiàn)、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問(wèn)題向公司請(qǐng)示解決?；卦L處理率達(dá)100%，有效投訴力爭(zhēng)在1%（以下）。2、回訪時(shí)間及形式1）管理處主任每年登門(mén)回訪1－2次。2）***務(wù)助理按區(qū)域范圍分工，每季回訪1次。3）每季度召開(kāi)一次住戶座談會(huì)，征求意見(jiàn)。4）利用節(jié)日慶?；顒?dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)、居民集會(huì)等形式廣泛聽(tīng)取住戶意見(jiàn)反饋。5）有針對(duì)性地對(duì)住戶發(fā)放“住戶調(diào)查問(wèn)卷”，作專題調(diào)查，聽(tīng)取意見(jiàn)。***管理處維修回訪制度一、維修回訪是在維修完工后，由***事務(wù)助理采用電話或上門(mén)的方式對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪?；卦L的主要內(nèi)容包括維修工的服務(wù)態(tài)度、工作效率、技術(shù)水平、維修效果以及業(yè)主滿意程度等項(xiàng)目。工作流程分為四個(gè)步驟。二、工作維修部在每周五下午下班前將本周的《派工單》整理好，交管理中心事務(wù)室進(jìn)行回訪。三、管理中心事務(wù)室接到《派工單》后，由事務(wù)助理及時(shí)對(duì)責(zé)任區(qū)的住戶進(jìn)行回訪，交將回訪結(jié)果填寫(xiě)在《派工單》回訪欄內(nèi)。四、***事務(wù)助理必須在一周內(nèi)將上周的《派工單》回訪完畢，并于周五下午下班前將《派工單》交回工程維修部歸檔。保證維修回訪率達(dá)100%。***管理處機(jī)電設(shè)備的編號(hào)方法一、機(jī)電設(shè)備的編號(hào)由公司技術(shù)部統(tǒng)一進(jìn)行。二、以設(shè)備的機(jī)組整體為編號(hào)對(duì)象，不含機(jī)電設(shè)備的主要部件和配套部件。三、按《WX－COP－0910》《設(shè)備維護(hù)管理程序》對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行分類Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ編號(hào)。四、編號(hào)方式：□□□－□×（×）－×－X/Y－×××總編號(hào)同類設(shè)備的編號(hào)關(guān)系設(shè)備分類（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ）設(shè)備安裝樓層設(shè)備安裝樓號(hào)設(shè)備安裝樓號(hào)設(shè)備名稱注：□：代表名稱拼音字母簡(jiǎn)寫(xiě)X：代表數(shù)字Y：代表數(shù)字五、機(jī)電設(shè)備一經(jīng)編號(hào)，須掛牌標(biāo)示，并應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定，不能隨意更改變換。六、所有機(jī)電設(shè)備的值班、檢查、維修保養(yǎng)人員，在填寫(xiě)相關(guān)記錄時(shí)，必須統(tǒng)一使用機(jī)電設(shè)備的確定編號(hào)。***管理處防火安全檢查制度一、檢查方式1、定期檢查根據(jù)***防火的特點(diǎn)，配合有關(guān)安全活動(dòng)，公司每年進(jìn)行二次防火安全檢查，由公司質(zhì)安部組織人員對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行檢查，并做好有關(guān)記錄，填寫(xiě)《防火安全檢查記錄表》。2、突擊檢查突擊檢查住宅區(qū)（大廈）的防火安全措施是否真正落實(shí)、消防設(shè)施是否完好，由消防第一責(zé)任人每季度組織一次，并做好相關(guān)記錄。二、檢查內(nèi)容1、消防通道安全疏散標(biāo)志是否完好。2、消防設(shè)施包括自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝置、消防水池、消火栓系統(tǒng)、消防水泵及氣體滅火系統(tǒng)等是否正常運(yùn)行。3、用火用電方面?；鹪吹目刂魄闆r，電氣設(shè)備安裝是否符合安全要求，是否有超負(fù)荷現(xiàn)象等。三、火險(xiǎn)隱患的整改1、若檢查發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)隱患，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫(xiě)《火險(xiǎn)隱患整改通知書(shū)》，并派發(fā)到受檢單位。2、受檢單位接到整改通知后，應(yīng)組織人員對(duì)火險(xiǎn)隱患及時(shí)進(jìn)行整改，并接規(guī)定時(shí)限完成。3、受檢單位整改完畢后，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)組織人員對(duì)火險(xiǎn)隱患進(jìn)行復(fù)查，并記錄復(fù)查結(jié)果。***電梯機(jī)房管理制度一、機(jī)房除維修、管理人員外，其它人員未經(jīng)允許嚴(yán)禁入內(nèi)；二、維修管理人員每天對(duì)機(jī)房機(jī)械及電器部件巡視檢查一遍；三、保質(zhì)電梯機(jī)房的清潔，牽引機(jī)、減速箱無(wú)漏油現(xiàn)象；四、限速器旋轉(zhuǎn)部件每周加油一次，及時(shí)清理鉗口油垢；五、保持制動(dòng)器清潔，經(jīng)常檢查制動(dòng)輪與制動(dòng)閘瓦之間間隙，保證制動(dòng)靈活，電梯運(yùn)行安全可靠；六、經(jīng)常檢查機(jī)房室內(nèi)溫度，保持機(jī)房?jī)?nèi)照明、通訊及降溫設(shè)備正常工作狀態(tài)；七、機(jī)房必須配備消防器材。***整體運(yùn)作流程擬定管理方案、規(guī)章制度、準(zhǔn)備入住資料擬定管理方案、規(guī)章制度、準(zhǔn)備入住資料物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收擬定管理方案、規(guī)章制度、準(zhǔn)備入住資料擬定管理方案、規(guī)章制度、準(zhǔn)備入住資料物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收物業(yè)接管與驗(yàn)收 內(nèi)部管理與監(jiān)督欣欣嘉園事務(wù)財(cái)務(wù)管理房屋及公共設(shè)施維修與保養(yǎng)治安管理交通車(chē)輛管理社區(qū)文體活動(dòng)檔案管理消防設(shè)備管理機(jī)電智能設(shè)備養(yǎng)護(hù)清潔綠化服務(wù)便民服務(wù)內(nèi)部管理與監(jiān)督欣欣嘉園事務(wù)財(cái)務(wù)管理房屋及公共設(shè)施維修與保養(yǎng)治安管理交通車(chē)輛管理社區(qū)文體活動(dòng)檔案管理消防設(shè)備管理機(jī)電智能設(shè)備養(yǎng)護(hù)清潔綠化服務(wù)便民服務(wù)***管理處住戶投訴處理流程每月整理、匯總所有的投訴填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)表、分析信息，并將有關(guān)信息反饋給主任電話投訴來(lái)信投訴管理人員接待，填處理單處理單第一聯(lián)交責(zé)任部門(mén)責(zé)任人簽收處理單第二聯(lián)交管理中心保存每月整理、匯總所有的投訴填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)表、分析信息，并將有關(guān)信息反饋給主任電話投訴來(lái)信投訴管理人員接待，填處理單處理單第一聯(lián)交責(zé)任部門(mén)責(zé)任人簽收處理單第二聯(lián)交管理中心保存 責(zé)任人處理投訴，完畢后由所在部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可部門(mén)責(zé)任人填投訴回單，收投訴處理單呈送管理中心管理中心收責(zé)任部門(mén)投訴處理回執(zhí)單后，進(jìn)行回訪，填寫(xiě)回訪記錄表責(zé)任人處理投訴，完畢后由所在部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可部門(mén)責(zé)任人填投訴回單，收投訴處理單呈送管理中心管理中心收責(zé)任部門(mén)投訴處理回執(zhí)單后，進(jìn)行回訪，填寫(xiě)回訪記錄表***物業(yè)驗(yàn)收與接管流程接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖:供水、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)圖；停車(chē)場(chǎng)與交通通道圖；電梯及機(jī)電說(shuō)明、合同、保險(xiǎn)協(xié)議；操作協(xié)議；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說(shuō)明書(shū)及圖紙資料、建設(shè)物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表。匯同地盤(pán)監(jiān)理公司、施工隊(duì)，進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，知實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單，向施工單位出具驗(yàn)收整改通知、明確復(fù)檢日期與罰則。對(duì)樓宇以不定數(shù)目單元模擬居住，測(cè)定綜合居住指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改。抄水、電、煤氣表底數(shù)，輸入電腦備案。歸類整理保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式等有關(guān)資料及重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙。接收全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖:供水、供氣及公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)圖；停車(chē)場(chǎng)與交通通道圖；電梯及機(jī)電說(shuō)明、合同、保險(xiǎn)協(xié)議；操作協(xié)議；操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說(shuō)明書(shū)及圖紙資料、建設(shè)物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表。匯同地盤(pán)監(jiān)理公司、施工隊(duì)，進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，知實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單，向施工單位出具驗(yàn)收整改通知、明確復(fù)檢日期與罰則。對(duì)樓宇以不定數(shù)目單元模擬居住，測(cè)定綜合居住指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改。抄水、電、煤氣表底數(shù)，輸入電腦備案。歸類整理保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式等有關(guān)資料及重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙。填報(bào)書(shū)面移手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進(jìn)住。填報(bào)書(shū)面移手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進(jìn)住。***住戶入住流程住戶提供入住資料：進(jìn)住通知單、購(gòu)（租）房合同、身份證、工作證、出示原件、復(fù)印件留底，同時(shí)持指定銀行存折辦理管理費(fèi)托收手續(xù)，領(lǐng)取入住索引。查驗(yàn)進(jìn)住通知單，發(fā)放入住文件袋。通知單蓋“已領(lǐng)資料”單?；厥仗詈弥稑I(yè)主公約》、《家庭登記表》等資料。進(jìn)住通知單、業(yè)主公約、住戶手冊(cè)蓋章。憑已簽字之進(jìn)住通知單收費(fèi)，收回進(jìn)住通知單。憑入住交費(fèi)收據(jù)發(fā)放鑰匙，在住戶手冊(cè)加蓋注明發(fā)放日期，業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》簽收。欣欣嘉園事務(wù)助理協(xié)同住戶驗(yàn)收房屋。抄水、電表；填寫(xiě)驗(yàn)收交接表，雙方簽字各執(zhí)一份；記錄業(yè)主維修要求，約定維修時(shí)間，業(yè)主在入住登記表簽字。入住文件匯總、分類、裝訂、歸檔、核對(duì)鑰匙填寫(xiě)入住情況報(bào)表住戶提供入住資料：進(jìn)住通知單、購(gòu)（租）房合同、身份證、工作證、出示原件、復(fù)印件留底，同時(shí)持指定銀行存折辦理管理費(fèi)托收手續(xù)，領(lǐng)取入住索引。查驗(yàn)進(jìn)住通知單，發(fā)放入住文件袋。通知單蓋“已領(lǐng)資料”單?；厥仗詈弥稑I(yè)主公約》、《家庭登記表》等資料。進(jìn)住通知單、業(yè)主公約、住戶手冊(cè)蓋章。憑已簽字之進(jìn)住通知單收費(fèi)，收回進(jìn)住通知單。憑入住交費(fèi)收據(jù)發(fā)放鑰匙，在住戶手冊(cè)加蓋注明發(fā)放日期，業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》簽收。欣欣嘉園事務(wù)助理協(xié)同住戶驗(yàn)收房屋。抄水、電表；填寫(xiě)驗(yàn)收交接表，雙方簽字各執(zhí)一份；記錄業(yè)主維修要求，約定維修時(shí)間，業(yè)主在入住登記表簽字。入住文件匯總、分類、裝訂、歸檔、核對(duì)鑰匙填寫(xiě)入住情況報(bào)表***住戶裝修管理流程住戶持住戶手冊(cè)、收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)取裝修審批表住戶填寫(xiě)審批表，交欣欣嘉園責(zé)任事務(wù)助理，責(zé)任工程師審批。施工責(zé)任人出具施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件。住戶、施工責(zé)任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。施工人員填寫(xiě)安全施工保證書(shū)和施工人員登記表，領(lǐng)取施工許可證、垃圾袋。責(zé)任事務(wù)助理、裝修糾察隊(duì)、消防員、治安員、追蹤監(jiān)督施工狀況，日巡視施工現(xiàn)場(chǎng)四次。住宅裝修竣工及時(shí)進(jìn)行消防驗(yàn)收，責(zé)任事務(wù)助理會(huì)同住戶驗(yàn)收住宅，簽署驗(yàn)收意見(jiàn)。裝修竣工后，責(zé)任事務(wù)助理驗(yàn)收合格后退還押金。住戶持住戶手冊(cè)、收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)取裝修審批表住戶填寫(xiě)審批表，交欣欣嘉園責(zé)任事務(wù)助理，責(zé)任工程師審批。施工責(zé)任人出具施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件。住戶、施工責(zé)任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。施工人員填寫(xiě)安全施工保證書(shū)和施工人員登記表，領(lǐng)取施工許可證、垃圾袋。責(zé)任事務(wù)助理、裝修糾察隊(duì)、消防員、治安員、追蹤監(jiān)督施工狀況，日巡視施工現(xiàn)場(chǎng)四次。住宅裝修竣工及時(shí)進(jìn)行消防驗(yàn)收，責(zé)任事務(wù)助理會(huì)同住戶驗(yàn)收住宅，簽署驗(yàn)收意見(jiàn)。裝修竣工后，責(zé)任事務(wù)助理驗(yàn)收合格后退還押金。 ***檔案建立流程歸檔：根據(jù)檔案條例分類保存、輸入計(jì)算機(jī)管理。收集：①工程技術(shù)、維修、改造資料；②住戶資料、證件、購(gòu)、租合同、裝修資料；③歸檔：根據(jù)檔案條例分類保存、輸入計(jì)算機(jī)管理。收集：①工程技術(shù)、維修、改造資料；②住戶資料、證件、購(gòu)、租合同、裝修資料；③歷次管理活動(dòng)的書(shū)面、音像記錄。整理分類：A.產(chǎn)權(quán)資料；B．技術(shù)資料；C．住戶資料、按棟分類，包括電腦磁盤(pán)、登記表登記冊(cè)、購(gòu)（租）合同、證件、裝修審批表；D.管理工作資料記錄；E.管理處文件、通知、資料、歷次活動(dòng)記錄；F.管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度；G.財(cái)務(wù)賬表及其分布方案利用：按規(guī)定借閱、利用***工作督察流程調(diào)度督察員每日例行巡視檢查發(fā)現(xiàn)員工成績(jī)或過(guò)失填寫(xiě)優(yōu)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)單或過(guò)失罰單調(diào)度督察部長(zhǎng)、管理處主任審批財(cái)務(wù)部實(shí)施，并度向全體員工通報(bào)發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)存在問(wèn)題填定督察問(wèn)題處理單，交責(zé)任部門(mén)簽收責(zé)任人采取正確行動(dòng)處理問(wèn)題處理完畢交調(diào)度督察部長(zhǎng)簽收并檢查落實(shí)情況督察員編號(hào)，裝訂統(tǒng)計(jì)有關(guān)信息統(tǒng)計(jì)信息反饋到主任調(diào)度督察員每日例行巡視檢查發(fā)現(xiàn)員工成績(jī)或過(guò)失填寫(xiě)優(yōu)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)單或過(guò)失罰單調(diào)度督察部長(zhǎng)、管理處主任審批財(cái)務(wù)部實(shí)施，并度向全體員工通報(bào)發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)存在問(wèn)題填定督察問(wèn)題處理單，交責(zé)任部門(mén)簽收責(zé)任人采取正確行動(dòng)處理問(wèn)題處理完畢交調(diào)度督察部長(zhǎng)簽收并檢查落實(shí)情況督察員編號(hào)，裝訂統(tǒng)計(jì)有關(guān)信息統(tǒng)計(jì)信息反饋到主任***物料控制流程物料申請(qǐng)，填申請(qǐng)單后勤組審批，調(diào)度督察室部長(zhǎng)審批采購(gòu)員按要求采購(gòu)倉(cāng)管員驗(yàn)收登記入庫(kù)歸檔管理每月物料清查結(jié)算倉(cāng)管員做好領(lǐng)料登記申請(qǐng)人填領(lǐng)料單，到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)料。物料申請(qǐng)，填申請(qǐng)單后勤組審批，調(diào)度督察室部長(zhǎng)審批采購(gòu)員按要求采購(gòu)倉(cāng)管員驗(yàn)收登記入庫(kù)歸檔管理每月物料清查結(jié)算倉(cāng)管員做好領(lǐng)料登記申請(qǐng)人填領(lǐng)料單，到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)料。***管理處房屋室內(nèi)維修流程住戶維修申報(bào)，填寫(xiě)維修申報(bào)表班長(zhǎng)填寫(xiě)派工單工程技術(shù)部部長(zhǎng)至現(xiàn)場(chǎng)查看，提出維修方案，并監(jiān)督維修工人準(zhǔn)備村料，持單現(xiàn)場(chǎng)維修維修完畢，住戶在派工單上簽字工人將維修單交于班長(zhǎng)工程技術(shù)部?jī)?nèi)務(wù)員將所有派工單輸入電腦；部?jī)?nèi)有關(guān)人員進(jìn)行維修回訪工程部每星期將維修電腦總單呈管理中心一般室內(nèi)維修重大室內(nèi)維修住戶維修申報(bào)，填寫(xiě)維修申報(bào)表班長(zhǎng)填寫(xiě)派工單工程技術(shù)部部長(zhǎng)至現(xiàn)場(chǎng)查看，提出維修方案，并監(jiān)督維修工人準(zhǔn)備村料，持單現(xiàn)場(chǎng)維修維修完畢，住戶在派工單上簽字工人將維修單交于班長(zhǎng)工程技術(shù)部?jī)?nèi)務(wù)員將所有派工單輸入電腦；部?jī)?nèi)有關(guān)人員進(jìn)行維修回訪工程部每星期將維修電腦總單呈管理中心一般室內(nèi)維修重大室內(nèi)維修***公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)流程督察員、事務(wù)助理日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，填維修申報(bào)單。工程維修部或機(jī)電部負(fù)責(zé)人簽收維修申報(bào)單。班組分工，實(shí)施方案準(zhǔn)備工具材料。編制施工方案，報(bào)有關(guān)部門(mén)審批。歸檔保存維修完畢后，經(jīng)驗(yàn)收合格，填寫(xiě)維修記錄表。維修員到現(xiàn)場(chǎng)維修。重大項(xiàng)目監(jiān)督指導(dǎo)反饋督察員、事務(wù)助理日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，填維修申報(bào)單。工程維修部或機(jī)電部負(fù)責(zé)人簽收維修申報(bào)單。班組分工，實(shí)施方案準(zhǔn)備工具材料。編制施工方案，報(bào)有關(guān)部門(mén)審批。歸檔保存維修完畢后，經(jīng)驗(yàn)收合格，填寫(xiě)維修記錄表。維修員到現(xiàn)場(chǎng)維修。重大項(xiàng)目監(jiān)督指導(dǎo)反饋***管理處機(jī)電設(shè)備維修流程出現(xiàn)運(yùn)行故障，申報(bào)維修。填寫(xiě)設(shè)備維修申報(bào)單。機(jī)電部部長(zhǎng)審批交班組組織維修人員至現(xiàn)場(chǎng)維修。本單位無(wú)法維修，填寫(xiě)外委維修單報(bào)主任批后實(shí)施。報(bào)有關(guān)單位、部門(mén)部長(zhǎng)工程師至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督維修。維修完畢檢驗(yàn)，試運(yùn)行合格。做好維修記錄。部長(zhǎng)報(bào)主任。出現(xiàn)運(yùn)行故障，申報(bào)維修。填寫(xiě)設(shè)備維修申報(bào)單。機(jī)電部部長(zhǎng)審批交班組組織維修人員至現(xiàn)場(chǎng)維修。本單位無(wú)法維修，填寫(xiě)外委維修單報(bào)主任批后實(shí)施。報(bào)有關(guān)單位、部門(mén)部長(zhǎng)工程師至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督維修。維修完畢檢驗(yàn)，試運(yùn)行合格。做好維修記錄。部長(zhǎng)報(bào)主任。***社區(qū)文體活動(dòng)開(kāi)展流程制訂年度社區(qū)文化工作計(jì)劃制訂社區(qū)文化月工作計(jì)劃根據(jù)住戶調(diào)查、形勢(shì)變化情況修正計(jì)劃活動(dòng)方案策劃臨時(shí)性活動(dòng)周邊系列活動(dòng)管理處各部門(mén)協(xié)作配合制訂年度社區(qū)文化工作計(jì)劃制訂社區(qū)文化月工作計(jì)劃根據(jù)住戶調(diào)查、形勢(shì)變化情況修正計(jì)劃活動(dòng)方案策劃臨時(shí)性活動(dòng)周邊系列活動(dòng)管理處各部門(mén)協(xié)作配合實(shí)施組織、準(zhǔn)備工作發(fā)動(dòng)民居民參與，小區(qū)有關(guān)單位參加發(fā)動(dòng)民居民參與，小區(qū)有關(guān)單位參加邀請(qǐng)新聞單位宣傳報(bào)道實(shí)施大型主題活動(dòng)活動(dòng)總結(jié)，建立活動(dòng)檔案邀請(qǐng)嘉賓出席爭(zhēng)取上級(jí)部門(mén)、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)支持邀請(qǐng)新聞單位宣傳報(bào)道實(shí)施大型主題活動(dòng)活動(dòng)總結(jié)，建立活動(dòng)檔案邀請(qǐng)嘉賓出席爭(zhēng)取上級(jí)部門(mén)、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)支持***治安管理運(yùn)作流程定崗值勤檢查、登記流運(yùn)巡邏發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理作好記錄定崗值勤檢查、登記流運(yùn)巡邏發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理作好記錄交由調(diào)度督察室閱后，編號(hào)存檔報(bào)警緊急情況通知調(diào)度督察室流動(dòng)巡邏機(jī)動(dòng)分隊(duì)緊急處理記錄交由調(diào)度督察室閱后，編號(hào)存檔報(bào)警緊急情況通知調(diào)度督察室流動(dòng)巡邏機(jī)動(dòng)分隊(duì)緊急處理記錄 ***消防應(yīng)急處理流程接到報(bào)警判斷地點(diǎn)，派人到報(bào)警處災(zāi)情輕：通知保安人員自行處理災(zāi)情嚴(yán)重：報(bào)火警119，通知消除主管、管理處主任誤報(bào)：查明原因，記錄在案組織人員疏散，進(jìn)行安全保護(hù)組織保安人員趕到現(xiàn)場(chǎng)滅火檢查已經(jīng)自動(dòng)啟動(dòng)的消除設(shè)備工作情況，必要時(shí)可強(qiáng)行啟動(dòng)其他消除設(shè)施切斷煤氣及市電供應(yīng)，轉(zhuǎn)換事故電源監(jiān)測(cè)火勢(shì)情況，堅(jiān)守消除中心崗位清理火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，做好災(zāi)情記錄，追究火災(zāi)責(zé)任人，并向有關(guān)部門(mén)匯報(bào)接到報(bào)警判斷地點(diǎn)，派人到報(bào)警處災(zāi)情輕：通知保安人員自行處理災(zāi)情嚴(yán)重：報(bào)火警119，通知消除主管、管理處主任誤報(bào)：查明原因，記錄在案組織人員疏散，進(jìn)行安全保護(hù)組織保安人員趕到現(xiàn)場(chǎng)滅火檢查已經(jīng)自動(dòng)啟動(dòng)的消除設(shè)備工作情況，必要時(shí)可強(qiáng)行啟動(dòng)其他消除設(shè)施切斷煤氣及市電供應(yīng)，轉(zhuǎn)換事故電源監(jiān)測(cè)火勢(shì)情況，堅(jiān)守消除中心崗位清理火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，做好災(zāi)情記錄，追究火災(zāi)責(zé)任人，并向有關(guān)部門(mén)匯報(bào)***室內(nèi)消防報(bào)警應(yīng)急反映流程接到報(bào)警調(diào)度小圍合事務(wù)助理前往事發(fā)地察看接到報(bào)警調(diào)度小圍合事務(wù)助理前往事發(fā)地察看查明原因記錄備案是否誤報(bào)？查明原因記錄備案是否誤報(bào)？是實(shí)報(bào)確認(rèn)調(diào)度巡邏保安補(bǔ)圍合助理崗位調(diào)度應(yīng)急保安應(yīng)急出動(dòng)制止罪案擒拿疑犯搶救人員信息反饋是否報(bào)110？報(bào)110記錄、總結(jié)、存檔、匯報(bào)是是實(shí)報(bào)確認(rèn)調(diào)度巡邏保安補(bǔ)圍合助理崗位調(diào)度應(yīng)急保安應(yīng)急出動(dòng)制止罪案擒拿疑犯搶救人員信息反饋是否報(bào)110？報(bào)110記錄、總結(jié)、存檔、匯報(bào)是***園林綠化管理流程主管巡視檢查現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填寫(xiě)綠化問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，提出施工方案，主管安排人員施工。修剪組草坪組植保組灌木喬木修剪整形主管復(fù)查填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)表補(bǔ)苗防治病蟲(chóng)保潔澆水施肥主管巡視檢查現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填寫(xiě)綠化問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，提出施工方案，主管安排人員施工。修剪組草坪組植保組灌木喬木修剪整形主管復(fù)查填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)表補(bǔ)苗防治病蟲(chóng)保潔澆水施肥剪草除雜草 ***保潔管理流程主管及督察員巡視檢查現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填寫(xiě)衛(wèi)生保潔問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，提出整改意見(jiàn)，主管安排人員迅速解決。保潔組督察組實(shí)施整改督導(dǎo)整改情況主管復(fù)查填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)表主管及督察員巡視檢查現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填寫(xiě)衛(wèi)生保潔問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，提出整改意見(jiàn)，主管安排人員迅速解決。保潔組督察組實(shí)施整改督導(dǎo)整改情況主管復(fù)查填寫(xiě)統(tǒng)計(jì)表環(huán)境文化大氣污染水污染廢棄物噪聲污染水消耗能源消耗其它資源消耗其它防治措施車(chē)場(chǎng)管理尾氣排放鳴笛噪聲耗水耗油a.嚴(yán)禁鳴笛，并輔以宣傳、招貼等方式b.鼓勵(lì)居民使用公共交通工具c.要求使用無(wú)鉛汽油，并指揮好小區(qū)內(nèi)交通汽車(chē)含油泥廢水排放耗水耗電a.安裝節(jié)水節(jié)能洗氶設(shè)備b.修筑圍堰，防止污水外泄c.對(duì)廢水進(jìn)行沉淀，去油處理小區(qū)清潔粉塵飛揚(yáng)鉛、鐵等金屬，廢紙、塑料以及電池中泄漏的重金屬耗水惡臭、蚊蠅滋生a.實(shí)行垃圾分類，選擇垃圾分類處理服務(wù)的清潔商b.增加清掃頻次小區(qū)綠化凈化空氣使用殺蟲(chóng)劑滲入地下水割草機(jī)等產(chǎn)生噪聲美化景觀a.選用低噪聲割草機(jī)，并加強(qiáng)維護(hù)b.使用循環(huán)水c.選用毒性弱的殺蟲(chóng)劑d.增加綠化及生物品種消殺耗水選用毒性低的殺蟲(chóng)劑，提高殺蟲(chóng)效率變電設(shè)備、水泵、發(fā)電機(jī)、電梯等設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、修理廢氣排放（含NOX、H2S等）含油廢水排放、滲漏拆換零部件的廢棄運(yùn)行噪聲管路破拐，漏水耗電耗油a.加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)，降低噪聲能耗及廢氣排放b.收集含廢水并自理c.拆換零部件居高盡量回收，或勿交投建筑裝飾施工粉塵飛揚(yáng)a、含泥污水b、油漆、二甲苯等液體排放大量建筑垃圾瓠瓦、混凝土、塑料、余料、材料等高強(qiáng)度噪聲耗水耗電耗木材、水泥等各種材料可能采用易燃有毒材料，增加火災(zāi)隱患a.裝飾方案審批，強(qiáng)化施工監(jiān)理，杜絕野蠻施工及污染裝修設(shè)計(jì)、用料。b.嚴(yán)格控制施工時(shí)間，控制噪音c.實(shí)行垃圾分類處理d.強(qiáng)化竣工驗(yàn)收給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、使用供水管路憬，影響水質(zhì)耗水協(xié)助自來(lái)水部門(mén)定期檢查、維護(hù)給排水系統(tǒng)集中式空調(diào)的安裝、使用CFC排放高強(qiáng)度噪聲耗電通過(guò)對(duì)安裝方案的審批和安裝驗(yàn)收控制運(yùn)行噪聲管理處、商城、學(xué)校、飲食娛樂(lè)場(chǎng)所、居民使用的空調(diào)、冰箱CFC排放報(bào)廢后產(chǎn)生的塑料、金屬垃圾及CFC泄漏耗水耗電鼓勵(lì)宣傳居民、商家等安裝無(wú)氟降耗機(jī)型消防發(fā)生火災(zāi)時(shí)，用滅火器時(shí)有害氣體產(chǎn)生報(bào)廢的滅火器所造成的金屬垃圾耗水耗電耗滅火器加強(qiáng)員工培訓(xùn)，強(qiáng)化居民防火意識(shí)，杜絕火災(zāi)、火險(xiǎn)的發(fā)生商場(chǎng)銷(xiāo)售及居民使用商品商品過(guò)份包裝及過(guò)多使用不可降解塑料包裝放音樂(lè)或播廣告耗電金屬、紙、塑料等的浪費(fèi)鼓勵(lì)商場(chǎng)少進(jìn)包裝過(guò)多或公害包裝商品，同時(shí)盡少使用塑料代包裝肉菜市場(chǎng)、管理處職工食堂、酒家、居民飲食生活消費(fèi)烹調(diào)產(chǎn)生油煙及廢氣(含NOX、CO)含油、脂肪、蛋白質(zhì)及洗潔精等永的排放果、菜及食物殘?jiān)倪z棄音樂(lè)噪聲大量耗水耗電耗燃?xì)鈱?duì)生活污水進(jìn)行自理手排放循環(huán)；及時(shí)清掃垃圾，并實(shí)行分類處理社區(qū)文化活動(dòng)游泳池等長(zhǎng)時(shí)使用水質(zhì)下降音樂(lè)噪聲定期換水時(shí)水的消耗完善汒池殺菌消毒程序，定期監(jiān)測(cè)水質(zhì)；將泳池排放水進(jìn)行再循環(huán)利用。工作計(jì)劃前期管理(***B區(qū))(1)交接期計(jì)劃內(nèi)容籌備、組建***管理處參與智能系統(tǒng)，電梯、消防、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、培訓(xùn)、驗(yàn)收各類原始資料接收、建檔建筑物本體驗(yàn)收交接綠化、公共配套設(shè)施驗(yàn)收交接配套設(shè)施、生活網(wǎng)點(diǎn)，綠化、信箱的規(guī)劃道路、機(jī)電設(shè)備標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)、策劃、實(shí)施招聘、培訓(xùn)、考核、錄用員工建立外部聯(lián)系(居委會(huì)、派出所、郵電局、電話公司、有線電視臺(tái)、水、電、氣主管公司、消防局、醫(yī)院等)管理處裝備采購(gòu)編制物業(yè)管理方案準(zhǔn)備入伙資料(業(yè)主公約、物業(yè)管理合同、入伙指南、裝修申報(bào)程序、公共制度、業(yè)主資料采集表)***報(bào)業(yè)集團(tuán)支援住宅局、業(yè)主管委會(huì)IS***報(bào)業(yè)集團(tuán)支援住宅局、業(yè)主管委會(huì)ISO9001質(zhì)量體系 委托管理 監(jiān)督 直接負(fù)責(zé)及定 期報(bào)告書(shū)***物業(yè)公司***物業(yè)公司 跟蹤管理欣欣嘉園管理處欣欣嘉園管理處 目標(biāo)管理責(zé)任制各部門(mén)各部門(mén)(2)入伙期計(jì)劃內(nèi)容入伙手續(xù)辦理與業(yè)主驗(yàn)收、交接其名下物業(yè)、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)收存在問(wèn)題整改、復(fù)驗(yàn)、交接現(xiàn)場(chǎng)提供各類物業(yè)管理咨詢協(xié)助業(yè)主辦理電話、煤氣、有線電視、通郵手續(xù)提供裝修期便民服務(wù)配套設(shè)施工程裝修管理、控制安全防范控制入伙儀式策劃、準(zhǔn)備智能系統(tǒng)、垃圾分類、收集培訓(xùn)指導(dǎo)(3)入住期計(jì)劃內(nèi)容舉行入伙儀式物業(yè)管理方案實(shí)施社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施業(yè)主、客戶意見(jiàn)調(diào)查召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主管理委員會(huì)員工財(cái)務(wù)運(yùn)行、分析、公布ISO9001質(zhì)量保證體系運(yùn)作控制國(guó)家安全文明標(biāo)兵小區(qū)創(chuàng)建、參評(píng)人員配備、培訓(xùn)和管理組織架構(gòu)公共事務(wù)部機(jī)電維修部護(hù)管部環(huán)境服務(wù)部管理處主任1人副主任1人管理員1人資料員1人文員1人主管1人收費(fèi)1人隊(duì)長(zhǎng)1人班長(zhǎng)3人護(hù)管員24人主管1人保潔員13人綠化員5公共事務(wù)部機(jī)電維修部護(hù)管部環(huán)境服務(wù)部管理處主任1人副主任1人管理員1人資料員1人文員1人主管1人收費(fèi)1人隊(duì)長(zhǎng)1人班長(zhǎng)3人護(hù)管員24人主管1人保潔員13人綠化員5人運(yùn)行值班3人維修4人電梯工1人主管1人***日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，針對(duì)***小區(qū)的特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理工作將由介入期、入住期、常規(guī)期三部分組成。介入期：我們會(huì)深入了解三聯(lián)集團(tuán)城建開(kāi)發(fā)公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和入住人群的需求，從物業(yè)管理的角度，提出一些合理的建議，并依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。入住期：我們將裝修管理和治安管理確定為這一階段的工作重點(diǎn)。裝修管理上，實(shí)行裝修管理的“一把手工程”，由公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓***小區(qū)的裝修管理，向開(kāi)發(fā)商和全體業(yè)主負(fù)責(zé)。實(shí)行公司、管理處層層承諾，對(duì)住戶裝修嚴(yán)密的追蹤監(jiān)管。治安管理上，我們將依據(jù)入住期的治安形勢(shì)和住戶的心理需求，實(shí)施“人防為主，技防物防為輔的治安管理方式，加強(qiáng)對(duì)裝修隊(duì)、外來(lái)人員、搬運(yùn)隊(duì)等流動(dòng)因素的統(tǒng)一監(jiān)管，確?！肮芾頍o(wú)盲點(diǎn)、治安無(wú)事件”。常規(guī)期：物業(yè)管理工作包括公共部位維護(hù)、保潔綠化管理、治安管理、車(chē)輛管理、機(jī)電設(shè)備、電梯管理、社區(qū)文化建設(shè)等。還有部分業(yè)主的專項(xiàng)、特約服務(wù)，我們將主要闡述以上幾方面的方案。一、介入期物業(yè)管理早期介入的意義1、有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。2、有利于提高房屋建造質(zhì)量。3、有利于保證物業(yè)的使用功能。4、有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解。5、有利于后期管理工作的進(jìn)行。6、有利于樹(shù)立物業(yè)管理企業(yè)的形象。一、前期介入，合理規(guī)劃。1、主動(dòng)介入規(guī)劃，提出合理化建議。針對(duì)***小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的具體分布，我們建議科學(xué)規(guī)劃停車(chē)位。針對(duì)***的建筑特點(diǎn)和居民素質(zhì)的實(shí)際情況，建議充分考慮居民垃圾的收集、中轉(zhuǎn)和清運(yùn)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)垃圾的分類收集。通過(guò)前期介入，提前掌握物業(yè)的情況，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題提出合理化建議，盡可能減少因規(guī)劃設(shè)計(jì)不完善給日后管理服務(wù)工作和住戶日常生活帶來(lái)的不便。2、針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案。在前期介入工作中，我們要參與輔助設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合***的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，***物業(yè)公司總經(jīng)理和各部門(mén)經(jīng)理對(duì)本小區(qū)進(jìn)