江蘇宿遷金鷹商業(yè)項目市場定位報告

宿遷金鷹項目報告目錄ContentsPART1市場分析城市特性城市經(jīng)濟政策環(huán)境商業(yè)市場分析PART2地塊分析產(chǎn)品分析品牌解讀SWOT分析PART3項目定位功能定位經(jīng)營定位規(guī)劃布局及建議PART4營銷策略PART5推廣策略PART6招商運營PART1市場分析對宏觀環(huán)境的初步思考：A:城市特性層面B:城市經(jīng)濟層面城市特性對商業(yè)發(fā)展有什么樣的支撐？在目前消費水平下，哪種商業(yè)業(yè)態(tài)的需求空間更大？未來政策走勢對商業(yè)是利是弊？C:政策層面A:從城市特性看[歷史人文]兩河流域蘊育下的文化都市，楚風文化濃郁楚風文化底蘊深厚，項羽、虞姬傳說遺址均具誘人魅力，其中以項王故里、虞姬溝和霸王橋最為著名。在城中，京杭古運河與古黃河比肩并轡，蜿蜒如兩條巨龍，實為造化賦予宿遷的兩大瑰寶。目前宿遷政府正在打造兩河文化，使古運河、古黃河又煥發(fā)出勃勃生機。城市地標：霸王舉鼎具有楚漢文化的商業(yè)街歷史人文決定了宿遷是一座生態(tài)園林化河濱城市[地理位置]東隴海地區(qū)中心城市之一，蘇北地區(qū)新興中心城市宿遷市位于江蘇省北部，屬于隴海經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶、沿江經(jīng)濟帶的交叉輻射區(qū)。2009年總?cè)丝?40萬，人口在江蘇13個省轄市位列第7位。

240KM作為新興的中心城市，商業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)多元化特性，對新的商業(yè)形態(tài)和時尚品牌有更高的期待人口基數(shù)大，對城市商業(yè)發(fā)展有一定支撐。[自然資源]宿遷水資源豐富，水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達；洋河、雙溝酒全國知名；絹絲出口量占全國半數(shù)以上林業(yè)資源極為豐富，被譽為中國意楊第一故鄉(xiāng)。中國著名的四大淡水湖之一——洪澤湖和中國為數(shù)不多的二級水質(zhì)湖——駱馬湖。螃蟹產(chǎn)量全國第一，銀魚出口量江蘇省第一。

“洋河、”雙溝“大曲早在明代就享有盛名，居中國十大名酒之列；絹絲出口量占全國絹絲出口總量一半以上。宿遷市礦產(chǎn)資源豐富，石英砂、陶土儲量超5億噸，全市已形成食品、釀酒、紡織、建材、電子、化工、機械等具有地方特色的工業(yè)體系。駱馬湖風光自然資源決定了城市經(jīng)濟以輕型工業(yè)主導，且第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模將逐步放大。[人口結(jié)構(gòu)]城市化水平較低，外來人口較少

2009年宿遷戶籍人口540萬；常住人口472萬；城鎮(zhèn)人口203.5萬；市區(qū)人口約56萬；城市化率37.7%市區(qū)人口較低，外來人口偏低目前城區(qū)人口對商業(yè)支撐力度偏弱，但后繼潛力較大。市區(qū)的中心輻射能力有限，但市區(qū)人口增長潛力較大暫住人口偏低，城市輻射能力和經(jīng)濟吸附能力有限B:從城市經(jīng)濟看[城市經(jīng)濟]經(jīng)濟總量較小，但經(jīng)濟增長的絕對值較高，經(jīng)濟發(fā)展空間較大。宿遷升級為地級市后,宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢良好。自2003年以來宿遷總體經(jīng)濟以平均每年15%的的速度增長，略高于江蘇省經(jīng)濟增長水平。人均GDP增長迅速，近5年年均增長率達到20%。經(jīng)濟發(fā)展晉升空間較大，為城市商業(yè)預留更大的發(fā)展空間。人均GDP持續(xù)走高，帶動城市消費力度。[消費結(jié)構(gòu)]消費層次處于小康層面，隨著經(jīng)濟發(fā)展，享受型消費比例將增加吃、住、穿基本消費類型占主導，且比例逐年提高。休閑娛樂消費占比達到14%，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，這類消費比例將進一步提高。消費結(jié)構(gòu)決定了目前餐飲、服裝占商業(yè)比例較大，但休閑娛樂后續(xù)發(fā)展空間較大。C:從政策環(huán)境看宏觀政策從緊信號明確，調(diào)控力度趨緊，打壓投資、投機行為抑制作用明顯房地產(chǎn)市場調(diào)控力度進一步加深，住宅投資需求的生存空間逐漸縮小一月政策初顯倪端——大型企業(yè)存款準備金上調(diào)0.5個百分點；二套房貸不得少于40%二月政策撲朔迷離——存款準備金上調(diào)0.5個百分點三月政策重磅出擊——兩會召開，國九條出臺，央企退市四月政策連下冰雹——政府的殺手锏——國十條出爐，目標嚴打投資客五月～八月政策觀望期——國十條效果明顯，國家未采取新的動作。九月政策調(diào)控再啟——樓市回暖，政府出臺新國五條，嚴控首付比例，嚴控第三套購房。十月政策繼續(xù)深化——中央上調(diào)公積金貸款利率及金融機構(gòu)存貸款利率。投資需求在調(diào)控政策打壓下由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)經(jīng)濟增長空間大，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅恍蓍e娛樂等享受型業(yè)態(tài)后繼發(fā)展空間較大。宏觀環(huán)境總結(jié)古河孕育下的生態(tài)城市，兩河文化底蘊深厚；城市的中心地位呼吁商業(yè)的多元化發(fā)展；人口基數(shù)對商業(yè)支撐力度較大。從宏觀層面看：商業(yè)發(fā)展前景較為樂觀，休閑娛樂等第三層次消費未來需求較大+城市特性城市經(jīng)濟政策層面+

政策持續(xù)加壓，住宅投資需求被擠壓，商業(yè)市場將贏來更多契機。商業(yè)市場環(huán)境需要明確的問題Q1:城市現(xiàn)有商業(yè)處于什么樣的檔次？Q2:商業(yè)消費主流業(yè)態(tài)是什么？Q3:商業(yè)消費的空白點是什么？市場環(huán)境為本案商業(yè)定位可提供什么樣的依據(jù)？需要解決的問題:需要明確的問題:走進市場………宿遷商業(yè)市場分析金鷹項目寶龍項目幸福路老城商業(yè)圈西湖路商業(yè)圈霸王舉鼎廣場商業(yè)圈古黃河霸王舉鼎廣場楚街[商業(yè)分布]以古黃河為界，宿遷商業(yè)區(qū)可分為老商業(yè)中心和城市新商業(yè)中心老城商業(yè)主要集中在在幸福路上，北至市府東路，南至黃運中路。新城商業(yè)中心劃分為兩段：以楚街為核心的西湖路商業(yè)圈和霸王舉鼎廣場商業(yè)圈。本案所在新城商業(yè)街區(qū)，位于商業(yè)氛圍較為濃厚的西湖路商圈。從上表我們可以看出：宿遷各個商業(yè)區(qū)，主要以百貨商場、專業(yè)店和步行街/底商為主；目前宿遷各個商業(yè)區(qū)中還沒有購物中心供應出現(xiàn)；商業(yè)區(qū)名稱各類商業(yè)類型所占比例百貨商場專賣店商品市場超市/大賣場步行街/底商幸福路15%61.6%6.8%16.6%N/A楚街N/AN/AN/AN/A100%霸王舉鼎廣場20%N/A20%N/A60%商業(yè)區(qū)名稱各類商業(yè)類型所占比例服裝服飾餐飲休閑娛樂超市百貨服務配套其他幸福路49%20%7%8%8%6%2%楚街64%14%9%2%6%1%4%霸王舉鼎廣場0%0%10%0%40%10%40%從上表我們可以看出：宿遷各個商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比例中，服裝服飾和餐飲傳統(tǒng)業(yè)態(tài)占較大比例；而休閑娛樂在業(yè)態(tài)中所占比例相對較低，相對缺乏；表1：宿遷市各商業(yè)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)類型匯總分析表2：宿遷市各商業(yè)區(qū)現(xiàn)有主要商業(yè)業(yè)態(tài)匯總分析目前宿遷商業(yè)區(qū)中暫無購物中心，在各商業(yè)業(yè)態(tài)中休閑娛樂類比較缺乏注：霸王舉鼎商業(yè)區(qū)商鋪空置率達到9.5成，業(yè)態(tài)比較空乏，單個業(yè)態(tài)占比較高從上表我們可以看出：宿遷各主要百貨商場沒有國際一線服裝品牌進駐；由于宿遷是個三線城市，因此絕大部分國際知名的時尚品牌暫時不會考慮進駐宿遷商業(yè)市場；從品牌組合的雷同程度來看：最主要集中在百貨上面。由于百貨業(yè)態(tài)較為單一，因而不得不面臨著雷同的品牌和樓層組合；商場名稱化妝品鞋/包女裝男裝休閑/運動宿遷一百歐萊雅、OLAY、丸美、露華濃、安尚秀夢特嬌、哈根德斯、花花公子、漂亮寶貝吉貝、貝洛安培羅蒙、夢特嬌、衫衫、雅戈爾、海螺、帝爵、柒牌Jack&Jones、Kappa、彪馬、Nike、Adidas、唐獅、reebok、only人民商場美寶蓮、歐萊雅、Missha森達、漂亮寶貝、康威

、斯而麗、瑞沙菲爾、以純、雪馬百天奴、富貴鳥、七彩馬、羅蒙Nike、Adidas、匡威、唐獅表3：宿遷市各優(yōu)質(zhì)項目代表品牌宿遷百貨商場內(nèi)品牌主要為二、三線品牌，商業(yè)檔次缺乏一線品牌支撐老城商圈：老商業(yè)中心幸福路沿線，租金3-9元/㎡/天。楚街商圈：楚街商業(yè)街及各項目底商，楚街租金2-3元/㎡/天；新區(qū)商業(yè)租售價格低于幸福路老商業(yè)中心，但未來商業(yè)升值潛力較大楚街區(qū)域租售價格低于幸福路老商業(yè)中心，未來如成為新的商業(yè)中心，租售價格必將遠高于老商業(yè)區(qū)。商圈分析老城商業(yè)圈宿遷一百法萊爾服飾廣場時代廣場購物中心五星電器普瑪特購物中心紅旗影院人民商場大潤發(fā)服飾廣場蘇寧電器樂天瑪特老城區(qū)商區(qū)集中在幸福路商業(yè)帶，南起黃運中路、北至市府東路、東起幸福路、西至黃河路，老城區(qū)總商業(yè)面積約為47萬平方米。實景圖老城商圈主要商業(yè)項目照片麗晶國際人民商場紅蜻蜓蘇寧電器樂天瑪特法萊爾服飾廣場序號項目名稱建筑面積（平米）開業(yè)時間商業(yè)類型1人民商場5,0002005百貨商場2宿遷一百5,5002008.11百貨商場3普瑪特購物廣場12,0002003.9超市4五星電器3,0002003.11大賣場5時代廣場大賣場6,8002009.1百貨6蘇寧電器3,0002008大賣場老城區(qū)商業(yè)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)類型供應面積比例老城商業(yè)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成分析表4：老城商業(yè)區(qū)主要商業(yè)項目列表老城區(qū)商業(yè)區(qū)概括老城商圈現(xiàn)有商業(yè)主要以百貨商場、專業(yè)店和大超市/賣場幾種商業(yè)類型為主。目前商圈沒有大型購物中心；從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，主要以服裝服飾和餐飲為主，較缺乏休閑娛樂業(yè)態(tài)；作為宿遷的市級商業(yè)區(qū)，老城商圈吸引全市的消費者前來消費。商圈覆蓋了各種消費檔次。老城區(qū)商圈業(yè)態(tài)單一且集中，作為市級商業(yè)區(qū)消費檔次較低作為引領宿遷目前消費潮流的百貨商場在商業(yè)硬件設施上較為落后目前蚌埠百貨商場從立面、內(nèi)飾、采光、通風、導引系統(tǒng)、展示臺上看都較為落后國泰百貨國泰購物廣場萬源商廈萬源商城巴黎都市霸王舉鼎廣場商業(yè)圈霸王舉鼎商業(yè)圈位于宿遷市新城區(qū)，商業(yè)核心區(qū)域為發(fā)展大道和西湖路交匯區(qū)。霸王舉鼎商業(yè)圈規(guī)劃總面積約為47公頃。萬源商廈撫順百貨大樓盛泰百貨實景圖霸王舉鼎商圈主要商業(yè)項目照片由于缺乏消費群體支撐，加上區(qū)域商業(yè)供應量大，導致霸王舉鼎廣場商區(qū)商業(yè)氛圍較差，商鋪空置率較高霸王舉鼎廣場商區(qū)商鋪基本處于空置狀態(tài)，空置率達到95%，商業(yè)經(jīng)營較為慘淡。國泰百貨、國泰廣場因開發(fā)商經(jīng)營不善，基本成了爛尾盤，除了國泰廣場一樓有零星百貨、餐飲店經(jīng)營外，其余都處于空置狀態(tài)。國泰數(shù)碼廣場因開發(fā)商經(jīng)營管理不善也處于荒廢狀態(tài)，只有聯(lián)想、惠普幾家電腦商家。霸王舉鼎商區(qū)位于新城區(qū)，新城區(qū)人住人口較少，商業(yè)缺乏區(qū)域人口支撐；商區(qū)內(nèi)兩條主干道都是車行道，導致區(qū)域內(nèi)人流量較少；

大型商業(yè)缺乏專業(yè)的開發(fā)經(jīng)營理念，導致招商失敗，造成區(qū)域商業(yè)空置率較高。

楚街北起洪澤湖路，南至西湖路，設計街長為980米。楚街是一條仿古文化的購物休閑步行街。楚街設計建設成購物休閑步行街，在具體的業(yè)態(tài)設置上為百貨店、專業(yè)店和品牌專賣店，并配有地方特色的餐飲店，同時配置娛樂、休閑和郵電、金融等行業(yè)設施。楚街商業(yè)圈區(qū)域內(nèi)以小型商業(yè)為主，商鋪面積集中下50㎡以下；業(yè)態(tài)集中，服裝服裝占到64%，餐飲和休閑娛樂分別占到14%和9%；，整體消費水平處于中低檔；楚街商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展呈現(xiàn)“一頭重兩頭輕”現(xiàn)象，服裝類最為集中，整體消費水平處于中低檔次從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，服裝服飾占大頭，餐飲和娛樂業(yè)態(tài)較少。商業(yè)市場小結(jié)

商業(yè)環(huán)境商業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)硬件整個商業(yè)環(huán)境一般，缺乏中高端商業(yè)帶動城市商業(yè)水平國內(nèi)知名的超市大賣場、電器賣場已入住宿遷，市場缺乏大型購物中心及數(shù)碼、書城等主題市場購物、餐飲和休閑、娛樂各業(yè)態(tài)之間的互動不夠，部分綜合體項目內(nèi)部各物業(yè)功能互補性較差；城市商業(yè)缺少文化產(chǎn)業(yè)的鋪墊現(xiàn)有大多數(shù)商業(yè)項目從立面、內(nèi)飾、采光、通風、導引系統(tǒng)、停車等方面已經(jīng)較為落后，整體的購物環(huán)境一般商業(yè)主題現(xiàn)有商業(yè)普遍缺乏鮮明主題，特色不鮮明城市現(xiàn)有商業(yè)處于什么樣的檔次？——中低檔次商業(yè)消費主流業(yè)態(tài)是什么？——餐飲、服飾商業(yè)消費的空白點是什么？——休閑娛樂、文化類產(chǎn)業(yè)；中高檔次商業(yè)；一站式的大型綜合消費場所本案定位依據(jù)：抓住主流，填補空白，提升城市商業(yè)檔次從城市中心角度考慮，打造一個特色化、品牌化、主題化的中高檔次產(chǎn)品。

商業(yè)市場小結(jié)

區(qū)域競爭市場楚街金鷹地快寶龍地快本案位于宿遷新城區(qū)，處于楚街商業(yè)區(qū)范疇，與老城區(qū)僅一河之隔項目臨近古黃河，位于政府著力打造的古黃河風景帶，屬于城市休閑風光區(qū)，商業(yè)升值潛力較大古黃河風光帶北至黃河三號橋，南至環(huán)城南路，全長約6公里。古黃河兩側(cè)城市發(fā)展基礎較好，屬于“城市內(nèi)河”，于是被定位為“城市市民休閑帶”。城市休閑風光區(qū)，主要位于黃河公園至項王橋，結(jié)合公園、硬地廣場為市民提供休閑、娛樂、健身、交往的場所；自然風光區(qū)城市休閑風光區(qū)田園城市與人文景觀交融區(qū)金鷹項目寶龍項目與本項目一路（西湖路）之隔，享有本項目同樣的自然資源（古黃河），將是未來本項目的最主要競爭對手；凱林瑞.巴黎都市與本項目一街之隔（楚街），對本案的威脅也不容忽視。項目總體量（萬㎡）商業(yè)體量（萬㎡）寶龍城市廣場4522（12萬持有）凱林瑞.巴黎春天16.516.5項目面臨競爭個案少，但競爭體量大，可預見區(qū)域商業(yè)競爭體量約30萬方金鷹項目寶龍城市廣場凱林瑞.巴黎都市業(yè)態(tài)規(guī)劃寶龍24街（10萬㎡）打造宿遷首條的濱水休閑商業(yè)街區(qū)，主要包含國內(nèi)外知名餐飲連鎖、大型夜總會、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休閑體驗式購物場所Shoppingmall（12萬㎡）時尚主題百貨、大型國際超市、五星影院、室內(nèi)游樂、品牌專賣店等購物及休閑游樂設施。國際社區(qū)（約26萬㎡）宿遷首創(chuàng)情景洋房與高層住宅產(chǎn)品為主打項目建筑風格為歐式個案分析——寶龍城市廣場寶龍的業(yè)態(tài)規(guī)劃與本項目有很大的相同點寶龍城市廣場銷售情況銷售動態(tài)：

2009年10月31號，一期24街開盤，開盤當天共完成164套商鋪預訂，首日簽約額近1.2億元，開盤均價12500元/㎡2009年12月19日，24街加推，開盤僅4天時間，銷售額又過了億元目前24街一樓商鋪和別墅單體商業(yè)已售罄，shoppingmall已經(jīng)成功簽約沃爾瑪、橫店影視、蘇寧電器銷售模式：

24街：返租三年，每年返租8%

沿河別墅單體商業(yè)：返租三年，第一年4%，第二年5%，第三年6%。商鋪價格：別墅單體商業(yè)開盤價：9000元/㎡住宅區(qū)沿街商鋪目前價格：12500元/㎡24街商鋪二樓預計價：7000-7500元/㎡，三樓預計價：5500-6500元/㎡從商業(yè)價格和產(chǎn)品來看，寶龍城市廣場產(chǎn)品定位為中端借助于09年10月成功上市及知名商家入駐利好，加上商鋪定價不高，寶龍商業(yè)銷售情況較好本案PK寶龍本案與寶龍共享自然資源及規(guī)劃利好，且商業(yè)規(guī)模不及寶龍自然資源及配套項目體量（萬㎡）商業(yè)體量（萬㎡）規(guī)劃利好品牌印象本案共享自然資源及配套3313.3同是古黃河景觀帶政府招商項目中高端寶龍4822中端本案PK寶龍在業(yè)態(tài)規(guī)劃又難以形成太大差異下，如何贏得市場？我們認為，可以利用開發(fā)商品牌差異化，打造中高端產(chǎn)品，在商業(yè)檔次上形成差異競爭PART2地塊分析宿遷位于江蘇省北部，距離省會南京約240公里，距離蘇北重鎮(zhèn)徐州、連云港分別為115KM、135KM240KM宿遷南京徐州連云港135KM115KM項目位于新城區(qū)與老城區(qū)結(jié)合部，與老城區(qū)、新城區(qū)聯(lián)系緊密，地理位置十分優(yōu)越新城區(qū)老城區(qū)本案1#地塊經(jīng)濟指標容積率≤1.8建筑密度46.68%出讓面積73934M2用地性質(zhì)商住綜合用地總建筑面積133081M2項目臨近古黃河，景觀條件較好本案項目北至洪澤湖路項目西至青年路項目南至西湖路項目東至古黃河目前項目已經(jīng)動工，規(guī)劃道路也已基本平整，項目周邊工地圍擋布置了部分形象畫面及項目介紹項目通過南北兩條主干道方便的與新老城區(qū)連通，去往宿遷各個方向均十分便捷本案洪澤路湖西湖路幸福路商圈霸王舉鼎廣場市政府楚街項目各方面資源較為優(yōu)越，適宜打造新的城市商業(yè)核心本案地處新城區(qū)與老城區(qū)結(jié)合部，區(qū)域為市政府重點打造的新城，整體居住氛圍較為濃厚。本案東部緊鄰古黃河，水景資源較好。項目周邊洪澤湖路、西湖路連通新老城區(qū)，交通便利。地塊處于兩區(qū)交匯的核心地段，為政府規(guī)劃的商業(yè)核心帶，未來發(fā)展前景較好?；刭Y源價值評估：權(quán)比細目優(yōu)良一般較差差土地級別★生態(tài)景觀★環(huán)境污染★交通情況★周邊人口★商業(yè)氛圍★未來發(fā)展★社會人文★區(qū)位形象★

產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析ABC1號地塊金鷹天地位于青年路以東，古黃河道以西，西湖路以北，洪澤湖路以南。地塊分為A、B、C三個區(qū)域，總用地面積73949M2（110.9畝），其中A地塊用地面積18077M2，B地塊用地面積19358M2，C地塊用地面積36513M2，地塊南北向長560M，東西向平均寬度130M（70M-160M）。產(chǎn)品分析B區(qū)金鷹天地C區(qū)商業(yè)廣場A區(qū)商業(yè)廣場目前項目B區(qū)規(guī)劃為金鷹天地品牌的綜合商場，為開發(fā)商自持運營。A、C區(qū)域為輔助商業(yè)廣場，運營模式主要以銷售為主。整體規(guī)劃本案的設計理念建立在宿遷雙城中心、雙河的基礎上，確立了本案雙環(huán)（商業(yè)環(huán)、綠化環(huán)、低碳旅游觀光景觀環(huán)）、雙核（下沉廣場、城市客廳、商業(yè)中心）環(huán)環(huán)相扣，中心節(jié)點為金鷹百貨，最終形成了金鷹天地目前的總平面方案。立面設計項目建筑立面的塑造，采用了現(xiàn)代的玻璃、彩釉印花玻璃以及清玻璃、金屬飾面、石材飾面等材料，現(xiàn)代感與品質(zhì)感十足，在宿遷市場中獨樹一幟，給人以高檔次、高品質(zhì)的感受。景觀設計項目設計了三個不同層次、不同標高、應對不同年齡段群體需求的濱河岸線景觀活動線路，有綠色臺地、有疊水景、有漫步道、有兼顧商業(yè)活動的硬質(zhì)廣場、有木質(zhì)親水平臺，并確定兩處濱水劇場。同時加大了沿河景觀道的退讓線，留出大于20米以上的景觀廊道，有機地將低碳電瓶車游覽線組織到景觀的動線中。

品牌解讀品牌概述金鷹國際集團以構(gòu)建服務產(chǎn)業(yè)的國際化華商品牌為己任，以商貿(mào)、房產(chǎn)、投資為品牌產(chǎn)業(yè)，專長于高品質(zhì)之商業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)與服務業(yè)務、高級時尚百貨連鎖零售業(yè)務及大型商貿(mào)流通業(yè)務。下設金鷹國際商貿(mào)集團、南京金鷹國際集團兩大實業(yè)集團，并成功收購大型國有商業(yè)企業(yè)----南京新百投資控股集團，同時成為南京新百股份有限公司（600682.SH）的最大持股方。旗下?lián)碛蟹慨a(chǎn)、商貿(mào)、投資、酒店、物業(yè)等專業(yè)集團，致力于中國最具消費潛力的城市深度發(fā)展、并成為行業(yè)佼佼者。品牌發(fā)展西安上海昆明江蘇南京蘇州南通泰州揚州鹽城淮安徐州宿遷金鷹集團自第一家百貨店南京新街口店開業(yè)起，經(jīng)過14年的潛心經(jīng)營，于本報告日期，已成功開設十六家自有店和一家管理店，總建筑面積約539,000平方米，總營業(yè)面積超過360,000平方米，分布于江蘇、陜西和云南三個省份，覆蓋上海、南京、南通、揚州、蘇州、徐州、泰州、淮安、鹽城、西安和昆明共11個城市。品牌實力金鷹國際集團，創(chuàng)立于1992年，是南京市批準的首家外資企業(yè)集團。擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，首期開發(fā)之金鷹國際商城，以其214米之超然高度成為南京城市現(xiàn)代化首推之標志性建筑。榮獲“南京市十大支柱產(chǎn)業(yè)20強龍頭企業(yè)”、“最佳外商貢獻獎”、“中國外資企業(yè)500強”等多項殊榮。經(jīng)過16年快速成長，2007年總營業(yè)額逾百億元人民幣，上繳國家稅收逾6億元，員工總數(shù)逾萬人。榮列國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2007年度中國最大企業(yè)500強暨中國大企業(yè)競爭力500強”和中國企業(yè)聯(lián)合會、中國企業(yè)家協(xié)會發(fā)布的“2008中國服務業(yè)企業(yè)500強”。品牌關鍵字實力高檔時尚連鎖金鷹選擇：霸王故里-宿遷2010，金鷹進軍宿遷SWOT分析優(yōu)勢分析（Strength）區(qū)位優(yōu)勢項目地處新、老城區(qū)交界的核心位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。交通優(yōu)勢項目周邊道路狀況較好，通過多條道路與新、老城區(qū)無縫連接，車行交通十分便捷。環(huán)境優(yōu)勢項目地塊緊靠古黃河，水景資源優(yōu)秀，利于整體景觀的打造。產(chǎn)品優(yōu)勢自身40萬方后續(xù)住宅體量為商業(yè)物業(yè)提供了較為廣闊的客戶來源。自身優(yōu)勢時尚現(xiàn)代、品質(zhì)感較強的產(chǎn)品規(guī)劃，在當?shù)鬲殬湟粠茫瑸楫數(shù)厣虡I(yè)市場注入了新的理念。后發(fā)優(yōu)勢項目的啟動時間決定了本案在產(chǎn)品塑造、形象包裝等方面將擁有更大的空間，來與周邊項目進行差異化競爭。品牌優(yōu)勢知名商業(yè)開發(fā)企業(yè)及商業(yè)品牌，知名度較高，在江蘇范圍內(nèi)金鷹品牌的影響力較大。劣勢分析（Weakness）現(xiàn)狀劣勢項目所屬的板塊還處發(fā)展期，整體商業(yè)氛圍還處于較低階段。目前區(qū)域內(nèi)欠缺居住氛圍，人氣明顯不足，過境人口偏多，具有一定的偏僻感。消費力劣勢宿遷市的經(jīng)濟發(fā)展水平在全省處于較低水平，居民消費力相對不足，對于中高端的商業(yè)需求較為有限人流導入劣勢項目南北的主干道均為快速車行通道，人行流量較少，對項目未來的人氣會有一定影響機會分析（Opportunity）產(chǎn)品機遇目前宿遷商業(yè)市場上的產(chǎn)品多以中低檔次為主，缺乏品質(zhì)感十足且定位中高檔的消費場所，市場的空白為本案提供了一定的機遇。市場機遇隨著宿遷經(jīng)濟的發(fā)展以及城市化進程的加快，商業(yè)的提檔升級成為了必然，而本案的中高端定位正好符合了城市商業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律。區(qū)域機遇本案處于新區(qū)，隨著政府的大力引導，區(qū)域?qū)肴丝诓粩鄶U張，為本案帶來更多的消費群體，本案客群市場層面不斷拓寬。威脅分析（Threat）潛在競爭威脅隨著城市商業(yè)的轉(zhuǎn)型，集中型商業(yè)將越來越多，本案商業(yè)將受到同質(zhì)項目競爭。從而導致本項目集中商業(yè)體人氣聚集能力不足。宏觀環(huán)境威脅隨著2010年各項房產(chǎn)新政的出臺，整個市場均受到了一定的沖擊，在住宅市場低迷的情況下，商業(yè)市場也必然不可避免的受到一定沖擊。最大化發(fā)揮項目的自有資源，利用規(guī)模優(yōu)勢合理規(guī)劃，抓住市場空白點，實現(xiàn)利潤與品牌的雙重升華。項目優(yōu)勢分析項目機會分析項目具有前瞻性、領先性的規(guī)劃結(jié)合金鷹品牌中時尚、高檔的內(nèi)涵，使得項目必然打造成為當?shù)厥浊恢傅臉藯U性商業(yè)綜合體。區(qū)位優(yōu)勢規(guī)劃優(yōu)勢品牌優(yōu)勢政府著力打造的新城核心區(qū)域，地理位置極為優(yōu)越，結(jié)合項目周邊優(yōu)秀的自然景觀，使得項目整體起點較高。隨著城市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展以及外來人口的不斷導入，居民對于消費檔次的需求也必將日益顯現(xiàn)，本案的高端屬性將會滿足這部分需求利用宿遷市場中高檔商業(yè)物業(yè)匱乏的現(xiàn)狀，塑造產(chǎn)品品質(zhì)，填補市場空白,并且引領當?shù)厣虡I(yè)市場，促進城市商業(yè)升級換代?，F(xiàn)有產(chǎn)品檔次偏低經(jīng)濟總量與城市規(guī)模的增長環(huán)境優(yōu)勢通過業(yè)態(tài)的巧妙規(guī)劃和差異化競爭來規(guī)避周邊項目對本案的競爭威脅。項目劣勢分析項目威脅分析與周邊項目共同營造商業(yè)核心概念，達成共贏現(xiàn)狀劣勢人流導入劣勢打造全功能商業(yè)綜合體，優(yōu)化自身產(chǎn)品業(yè)態(tài)，自成一體更多迎合市場需求，引入有一定抗風險能力的業(yè)態(tài)通過差異化定位和提升項目綜合價值，提升競爭力潛在市場競爭未來形勢的不確定SWOT分析的結(jié)論地產(chǎn)層面——資源，還是資源充分發(fā)揮利用景觀、地段這一得天獨厚的自身資源，實現(xiàn)經(jīng)濟利潤最大化房產(chǎn)層面——打造高品質(zhì)產(chǎn)品，規(guī)避競爭威脅通過提升項目檔次來進行差異化競爭，規(guī)避市場威脅，并在一定程度上填補市場空白，并通過對當?shù)厣虡I(yè)業(yè)態(tài)的升級換代來提升綜合競爭力品牌層面——金鷹進入宿遷的第一步，需要塑造品牌形象本案作為金鷹集團在宿遷的第一個項目，需要借助該項目來最大化的聚集市場關注，維護金鷹的品牌形象，通過與寶龍城市廣場的錯位競爭，來達到共贏的目的，從而利于企業(yè)品牌落地SWOT分析的結(jié)論發(fā)揮水景資源優(yōu)勢、結(jié)合金鷹品牌，打造宿遷首屈一指的中高端綜合商業(yè)地產(chǎn)價值房產(chǎn)價值品牌價值PART3項目定位定位發(fā)展思路定位發(fā)展思考：1、首屈一指如果體現(xiàn)？2、如何與寶龍的同質(zhì)化中跳脫出來？3、金鷹的高端品牌特點如何體現(xiàn)？4、如何與宿遷的城市文化與優(yōu)越的環(huán)境進行完美嫁接？簡單的順勢而為，構(gòu)建一座中規(guī)中矩的城市綜合體，僅僅依賴資源與規(guī)模完成銷售，還是摒棄平庸，敢于突破？

我們堅信金鷹作為品牌商業(yè)龍頭企業(yè)的企圖與雄心定位初步方向：宿遷首屈一指的中高端綜合商業(yè)體操作理念——三大操盤攻略從讀懂金鷹到明晰金鷹宿遷攻略之方向-拒絕明庸，金鷹站在高品質(zhì)商業(yè)的前沿UPCS觀點之一：高品質(zhì)企圖決定宏圖！企業(yè)的發(fā)展擁有一致的內(nèi)涵與外延我們從懂讀金鷹開始，從金鷹十來四年發(fā)展與壯大，研判金鷹進軍宿遷的戰(zhàn)略方向。“金鷹”到哪里都是城市一張名片，“金鷹”到哪里都是高端的、時尚的人士名流匯金鷹始終站在高品質(zhì)商業(yè)體的前沿，金鷹始終引領城市時尚風向標！操作理念——三大操盤攻略一流商業(yè)賣文化，實現(xiàn)商業(yè)文化與本土文化完美嫁接！UPCS觀點之二：以文化打造城市名片商業(yè)文化+本土文化=城市代表作/城市名片我們致力追求：更大更高效的經(jīng)濟效益，更大的品牌效應！我們不能僅僅依賴賣地段，設計可以抄襲，業(yè)態(tài)可以復制，但文化卻無法拷貝。金鷹擁有自己的獨有的商業(yè)文化，并以此塑造自身的品牌效應。地域文化永遠是最具生命力，在區(qū)域市場文化也是將具有向心力讓散發(fā)著獨特品牌文化的商業(yè)體也在一定程度承載鮮明特點的城市文化，將可以使商業(yè)體提升到一定城市名片與城市代表的高度！體驗經(jīng)濟時代，打造體驗式新型商業(yè)金鷹要作為！UPCS觀點之三：全感觀體驗操作理念——三大操盤攻略打造商業(yè)固有模式，以體驗為中心，創(chuàng)造全新的商業(yè)模式。在體驗經(jīng)濟的時代里，將體驗的內(nèi)容與商業(yè)體進行深層次結(jié)合創(chuàng)造體驗型空間為人們提供了可以充分體驗城市生活的舞臺，將商業(yè)綜合體的發(fā)展視野不僅停留，更將觀光、休閑、表演的多元化的功能包容其中，打造一個真正意義的全感觀體驗式商業(yè)新模式。刷新城市的眼界，實現(xiàn)與對手全面超越一副商業(yè)成功的王牌=資源基礎，規(guī)模前提以文化、高端、體驗成為項目將是致勝關鍵順牌好牌+高端文化全感觀＋＋項目定位關鍵詞延展品牌形象高品質(zhì)軟硬環(huán)境高品味業(yè)態(tài)定位高價值高端文化全體驗商業(yè)文化與地源文化相結(jié)合業(yè)態(tài)定位與文化行業(yè)相關連環(huán)境規(guī)劃與地域自然文化相結(jié)合功能定位突破商業(yè)局限，融觀光、演藝等綜合性功能業(yè)態(tài)定位向多元化深度擴展環(huán)境打造以突顯從全方位體驗為核心我們在打造一個新的城市中心！為宿遷的商業(yè)注入全新的概念，圍繞金鷹品牌，塑造商業(yè)標桿

我們打造的是以金鷹天地為核心，精品主力店貫穿其中的一個高品質(zhì)的產(chǎn)品!本項目將作為宿遷城市新中心，與古黃河相依，是一個可以輻射整個宿遷區(qū)域，及周邊城市的高端產(chǎn)品！我們對項目的定位延展：

金鷹在造宿遷城市新中心！如何樹立本項目的價值體系，實現(xiàn)銷售目標均價上的突破項目需要怎樣的定位，提高商業(yè)內(nèi)涵，突破宿遷投資者心理界限，將本項目與其他商業(yè)產(chǎn)品（如一街之隔的寶龍）區(qū)別開項目如何在激烈的市場競爭中脫穎而出，營銷上吸引更多投資者關注，銷售產(chǎn)品上給到投資者更多的信心？？？項目定位核心我們將成為一座高品質(zhì)金鷹商業(yè)品牌代表作我們將成為一張融商業(yè)文化魅力與城市文化精神與一體的城市名片我們將打造一座融觀光、休閑、娛樂、購物于一體的全感觀體驗式新型商業(yè)體我們將構(gòu)建宿遷新城的萬象之城本案將成為：以休閑、娛樂、觀光、購物一體的新型體驗式商業(yè)綜合體

城市新中心，國際化都會生活萬象城地段價值的提升規(guī)模效應為住宅形成配套，輻射更廣業(yè)態(tài)優(yōu)化、概念領先主力店招商、統(tǒng)一管理營銷促動市場神經(jīng)妥善解決投資三要素（安全性、收益性、流動性）決定商業(yè)銷售力的六大因素定位區(qū)位投資性經(jīng)營決定商業(yè)銷售力的六大因素銷售力提升的范疇規(guī)模營銷合適的定位是提升銷售力的基礎與“排頭兵”

功能定位功能整體定位之三大思路思路一：體現(xiàn)項目定位核心，功能全面展現(xiàn)“高端+文化+全體驗”三大要素；思路二：與寶龍形成鮮明的差異化；思路三：針對楚街商街以及老城商圈，實現(xiàn)項目全面提升與超越。功能定位之定位展現(xiàn)策略：將項目定位的關鍵要素與功能定位針對項目定位“高端+文化+全體驗”進行功能定位布局。將“高格調(diào)”融入功能性定位，需體現(xiàn)本案綜合性高品質(zhì)與高品味本項目功能定位將作為展示“金鷹品牌文化”及“宿遷地域文化”的重要載體，選擇文化相關業(yè)態(tài)融入的項目業(yè)態(tài)功能組合之中功能設置強調(diào)情景式多元化的體驗模式，將體驗與多元化的功能有機結(jié)合。高品味休閑功能多元化娛樂功能綜合性文化功能本案功能定位布局功能定位之錯位寶龍戰(zhàn)略：避免與寶龍業(yè)態(tài)功能同質(zhì)化，實際與寶龍的差異化與互補性24街沃爾瑪蘇寧電器橫店影視24街功能定位：打造宿遷首條的濱水休閑商業(yè)街區(qū)，主要包含國內(nèi)外知名餐飲連鎖、大型夜總會、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休閑體驗式購物場所Shoppingmall功能定位：時尚主題百貨、大型國際超市、五星影院、室內(nèi)游樂、品牌專賣店等購物及休閑游樂設施，目前橫店影視、沃爾瑪、蘇寧電器已簽約寶龍寶龍城市廣場定位業(yè)態(tài)涉及面較廣，商業(yè)形式以主題店和大賣場為主餐飲、娛樂休閑、電器是寶龍的主力業(yè)態(tài)與寶龍的功能定位對比：本案更高端、更文化、更體驗餐飲休閑功能主題式、體驗式休閑餐飲多元娛樂功能文化沙龍式會所、高端俱樂部綜合文化功能書城、數(shù)碼等文化時尚類功能寶龍功能定位：餐飲、娛樂、電器作為其主力業(yè)態(tài)功能本項目功能定位之超越周邊戰(zhàn)略：與周邊現(xiàn)有商業(yè)與老區(qū)商業(yè)形成鮮明的定位超越與升級仿古文化休閑購物街，商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展呈現(xiàn)“一頭重兩頭輕”現(xiàn)象，服裝類最為集中，整體消費水平處于中低檔次。老城區(qū)商圈業(yè)態(tài)單一且集中，作為市級商業(yè)區(qū)消費檔次較低；百貨商場硬件設施較為落后。楚街老城區(qū)楚街及老城區(qū)商業(yè)功能定位特點：單一性餐飲、娛樂、傳統(tǒng)百貨功能，檔次普遍為中等以下為主與楚街及老商業(yè)的功能定位對比：本案更多元、更時尚、更品質(zhì)品質(zhì)餐飲功能時尚主題式品牌餐飲娛樂休閑功能旅游觀光與時尚娛樂相結(jié)合時尚文化功能文化產(chǎn)業(yè)與數(shù)碼產(chǎn)品相結(jié)合楚街及老商圈功能定位：單一性餐飲、娛樂、傳統(tǒng)百貨為主本項目功能定位結(jié)論：產(chǎn)品功能定位注重宿遷相對亟需的幾大功能：餐飲、娛樂、休閑、購物，突出高端+文化+體驗的多元化新型商業(yè)功能定位作為綜合性的主題商業(yè)街區(qū)，強勢吸納全城中高端人士的全方位消費需遠距離。體現(xiàn)：高端、文化、全體驗的商業(yè)定位核心。因此本項目商業(yè)功能包括：購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、健身、交流、公共服務等多種功能。項目整體商業(yè)功能體驗式休閑功能綜合性文化功能多元化娛樂功能養(yǎng)生類保健功能主題式餐飲功能人文式社區(qū)公共服務功能品質(zhì)購物功能［區(qū)域功能定位策略］圍繞“金鷹天地”品牌核心及功能布局，與其形成錯位及互動B區(qū)金鷹天地C區(qū)商業(yè)廣場A區(qū)商業(yè)廣場我們的策略—

1、以金鷹天地為商業(yè)領銜，A區(qū)及C區(qū)功能定位圍繞金鷹天地的展開；

2、在與其現(xiàn)有業(yè)態(tài)及定能形成錯位，實現(xiàn)進行互補，及人流的共享與互動；3、提升檔次，重點突出品牌高端形象和人文氣息，實現(xiàn)最終銷售的突破。［解讀金鷹天地］功能定位：以服裝、服飾為主中高端時尚百貨1F主要經(jīng)營化妝品、配飾、精品店、名表，主要品牌：蘭芝、美諦高絲、水芝澳、美伊娜多、積姬仙奴、露華濃、阿芙、蘇菲娜、歐惠、雅漾、印象之美、施華洛世奇、天梭、西鐵城等。2F主要經(jīng)營女鞋、女包、配飾，主要品牌：百麗、雅樂士、千百度、FED、湯普葛羅、圣伽步、愛步、天美意、亞加斯、暇步士、萊爾斯丹、思加圖、ZIPPO、伊點、FRANCELUXE3F主要經(jīng)營少淑女裝、內(nèi)衣、配飾、藥房洗化美甲，主要品牌：埃斯普利、ENI:D、VEROMODA、ONLY、衣戀、季候風、Roem、MIKIBANA、曼婭奴、格蘭菲兒、TeenieWeenie、百家好、MindBridge、4F主要經(jīng)營淑女裝、配飾，主要品牌：安乃安、季候風、eifini、杰西、伊詩夏蘭薇、歌力思、KAKO、Casilino、藝之卉、宣恩黎介、Oikos、Theme、CESAREBRUNI、LovelyLace、心滿緣等。金鷹天地業(yè)態(tài)功能定位：主要經(jīng)營品類除時尚百貨之外，還涵蓋特色簡餐、時尚沙龍等特殊業(yè)態(tài)，品牌豐富，時尚新銳［片區(qū)功能定位］——以金鷹天地為核心的業(yè)態(tài)組團項目的核心品牌價值，金鷹有什么？金鷹有精品超市、高檔化妝品、首飾、男女裝、皮具箱包等百貨圍繞金鷹自有業(yè)態(tài)，結(jié)合前半部分市場分析，進行業(yè)態(tài)互補結(jié)合項目濱河景觀，突出人文氣息書城和IT專業(yè)賣場作為主力店，與金鷹錯位業(yè)態(tài)，最大化的“以點帶面”作為最能吸引人氣的業(yè)態(tài)，餐飲是整個項目發(fā)展的又一關鍵，同時，休閑娛樂類業(yè)態(tài)在補足金鷹業(yè)態(tài)的同時，可以補足商業(yè)項目在時間上的不足金鷹天地文化（書城、影院）IT專業(yè)賣場餐飲、休閑、娛樂本項目總體功能定位為：集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂、觀光等為一體，具備高品味，展示城市文化風貌的新城中心，體驗式新式城市商業(yè)綜合城其中主要功能分布酒吧美食金鷹天地中高檔會所文化消費咖啡、酒吧一條街各地餐飲、中式正餐、休閑精品餐飲大型書城、影院、IT數(shù)碼及相關衍生消費精品超市、化妝品、首飾、服飾百貨中高檔KTV、足療、桑拿會所［功能模型］

經(jīng)營檔次定位經(jīng)營檔次定位1、突顯項目商業(yè)定位特點，體現(xiàn)項目核心價值；2、根據(jù)宿遷實際經(jīng)濟發(fā)展狀況及對未來幾年的預期，結(jié)合消費者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營者、投資者訪談，本項目商業(yè)應為中檔；因此出于上述兩方面的理由，本項目商業(yè)經(jīng)營檔次應定位為：中高檔，局部高檔項目各業(yè)態(tài)店鋪以中檔偏上為主，各品類均設置個別高檔商家，來帶動街區(qū)的整體形象及影響力，但更多的中檔消費，來滿足宿遷市更為龐大的主流需求，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個項目的品質(zhì)。

商業(yè)街

大型書城1.項目周邊就有楚街商業(yè)街，規(guī)模較大，存在競爭。2.商業(yè)街必需要有特色，結(jié)合本項目的濱河景觀條件，打造休閑式商業(yè)步行街。1.整個宿遷尚無真正意義上的大型文化聚集，具有較強的吸引力。2.本項目由于處于城市新中心，未來市場具有一定空間。定位歸納IT專業(yè)賣場1.專業(yè)大賣場具有很大匯集人氣的作用。2.目前現(xiàn)有的大賣場都集中在老商業(yè)中心，該區(qū)域可以引進國美這樣宿遷還沒有的電器賣場。

結(jié)論：城市中心高端產(chǎn)品，以金鷹天地品牌形象為核心輻射宿遷全市，提升城市形象。精品餐飲酒吧中高檔會所……KTV洗浴足療……整體形象的外在展示要符合項目的高端定位，我們做的是宿遷的“城市名片”。形成差異化定位專業(yè)化精品路線結(jié)合濱河景觀，走特色化主題。

客群定位主力消費群主要居住在項目所界定的商圈內(nèi)收入水平高、消費能力強以公務員、企業(yè)管理人員及部分生意人等中高收入者為主本項目業(yè)主為其主要消費群體之一表現(xiàn)為經(jīng)常性消費為主次消費群居住在以上商圈之外的次輻射地帶消費能力強間斷性消費，可能1個月來2-3次目標客群定位1、目標消費群體主要投資客類型如下：宿遷市區(qū)收入較高的投資客（政府公務員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人等）；項目周邊經(jīng)商小業(yè)主（也可自用）；外地投資客及其他。目標客群定位2、投資客戶本項目的直接客戶是投資者和經(jīng)營者，銷售的目標客戶以投資者為主、經(jīng)營者為輔。主力商家（國美、大眾書局等）品牌專賣店、專業(yè)店、便利店、特色餐飲及特色休閑吧，如：如精品休閑酒吧、咖啡廳、連鎖餐飲店、7-Eleven、必勝客、STARBUCKS、上島、名典咖啡等等獨立個體經(jīng)營者，具有一定實力和經(jīng)營經(jīng)驗的個體經(jīng)營戶目標客群定位3、經(jīng)營者

項目定位宿遷城市新中心！客群定位產(chǎn)品定位形象定位聚焦宿遷主城區(qū)，面向全市各縣及周邊城市的投資者及經(jīng)營者。以金鷹天地、大賣場、精品休閑商業(yè)街等為主。高端品牌形象！通過上述分析，我們可以看出項目整體定位：小結(jié)

規(guī)劃布局1．提高日均吸引人流對顧客需求有廣泛地適應性：男女老少皆宜。對顧客需求有強烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外國人充分利用地緣優(yōu)勢，將市府路及洪澤湖路的人流最大限度地引導到本項目來。2．延長顧客人均停留時間對家庭集體購物：充分不同年齡、不同層次的購物需求，如：針對小孩、針對老人、針對夫婦等。對非家庭購物：可玩、可看、可吃、可買；3．提高顧客消費率通過復合型業(yè)態(tài)的強大包容性，使商品組合在廣度和深度方面無限延展，最大限度地刺激消費者的消費欲望。4．提高日均銷售額及利潤（以主力店為主導）采用多元化的價格策略，做到：平價商品：堅持薄利多銷中檔價商品：想買的――能買到――價格適中高價商品：品牌、精品，貨真價實項目A、C區(qū)商業(yè)功能布局設計原則根據(jù)項目產(chǎn)品規(guī)劃分級，將業(yè)態(tài)布局劃分為五大區(qū)域：各式大中型中餐、精品休閑餐飲等金鷹天地影院、大型書城IT大賣場、高層停車場休閑酒吧、中高檔會所等ABCA區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃12341、單層面積1150㎡*22、單層面積1330㎡*23、單層面積1120㎡*24、單層面積1750㎡*2——大型中式餐飲技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1500經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯A區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃

——大型中式餐飲物業(yè)條件56A區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃——休閑精品餐飲785、面積260㎡6、面積270㎡7、面積540㎡8、面積240㎡技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）200-500單層面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）-步梯（部）-燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數(shù)量（個）10-50物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯A區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃

——精品特色餐飲物業(yè)條件A區(qū)業(yè)態(tài)分布小結(jié)：

以中式大中型餐飲與精品特色餐飲為主，精品快餐穿插其中餐飲最能積聚人氣，項目A區(qū)北連洪澤湖路，眾多政府機關與之相鄰，結(jié)構(gòu)多元，特色餐飲，集飲食、休閑為一體，具有獨特的商業(yè)價值。體現(xiàn)文化氣息的精品餐飲街區(qū)，滿足了現(xiàn)代人特色化、個性化時尚消費愿望，舒適的就餐環(huán)境，適度的價位，可口的特色，招徠不同層次的消費群體，有效地擴大、拉動街區(qū)的商業(yè)氛圍。C區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃9——IT大賣場、高層停車場9、16900㎡（1-4層）5-8層為停車場1010、20400㎡（共4層）4F為影院C區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃——大型書城、影院C區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃——酒吧、桑拿、中高檔會所1213141516171811、9000㎡（共4層）12、2940㎡（共3層）13、600㎡（共3層）14、430㎡（共3層）15、350㎡（共3層）16、300㎡（共3層）17、500㎡（共3層）18、5530㎡（共3層）11休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務性質(zhì)較強，一般在一至三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等要求較高，同時，面積的需求也相對較大。技術(shù)指標具體要求需求面積（㎡）≥200經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標準排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場車位50左右物業(yè)交付裝修標準毛坯娛樂類物業(yè)條件宿遷的休閑娛樂目前主要包括以下幾類：KTV、洗浴按摩、酒吧、夜總會。洗浴按摩是最貼近普通消費者的休閑娛樂方式，而宿遷目前的整體消費場所檔次較低，而KTV、酒吧則多為城市內(nèi)時尚消費者及具有一定消費力的人群的首選。隨著未來宿遷市消費者消費習慣的提升，用于休閑娛樂方面的支出也將逐步增加。將提升當?shù)匦蓍e娛樂的消費檔次，改變當?shù)叵M者的休閑娛樂方式，更緊貼生活時尚的休閑娛樂方式將逐步興起。C區(qū)業(yè)態(tài)分布小結(jié)：

以酒吧、KTV、桑拿、中高檔會所為主

產(chǎn)品規(guī)劃建議［建筑群風格三大要素］：

1、本案作為時尚現(xiàn)代的建筑群，應立足城市文化，與城市精神高度融合，將是使建筑更能生根于這座城，成為真正意義上的城市名片。

2、本案的建筑風格將不局限單純意義上的超現(xiàn)代主義，而是將適當與這座城市的文化對接，將建筑在展現(xiàn)時代風貌的同時，成為城市文化的載體。

3、建筑風格將以最直觀的體現(xiàn)項目高品味，文化感的定位特征。現(xiàn)代人文風格

項目地塊緊鄰古黃河，結(jié)合項目中的文化氣息，因此我們建議項目的建筑立面風格為現(xiàn)代人文風格，增強項目的現(xiàn)代美感，以期符合項目時尚的業(yè)態(tài)定位，與現(xiàn)代時尚生活需求心理相吻合。產(chǎn)品規(guī)劃建議：建筑風格采用現(xiàn)代人文風格。入口設計

本項目為長560m的條形街區(qū)，在街頭或街尾的廣場入口相對難以充分導入人流，UPCS建議在地塊中間開設四個或以上的下沉式廣場（廊道），增加人流導入的機會，提升各地塊商業(yè)的價值。通過層層退讓，輔以建筑設計中的“減法”，使某些次要的廣場入口不顯得局促，同時也增加了空間的層次感，豐富了廣場的藝術(shù)形式。在廣場入口處，布置大面積的樓梯等公共交通設施，引導人們自然進入地下街區(qū)。產(chǎn)品規(guī)劃建議：除A、C南北兩端廣場外，在中間開設多個下沉式廣場（廊道），增強人流導入廣場，是“城市名片”、是“項目標志”，是“消遣之始”。充分展現(xiàn)全體驗的新型商業(yè)體特征城市的休閑廣場，是城市交通樞紐，是聚集人氣、聚集客流的地方；項目的休閑廣場，是黃金旺鋪商業(yè)文化的標志，為買家提供消費指向，為買家?guī)硪粋€輕松、自由的購物空間；消費群心中的休閑廣場，是消遣之始，更是消費的動力，是兒童、青年來此玩耍、休息的好去處。景觀二大亮點［環(huán)景水系］

水養(yǎng)育了宿遷這座古城，“濱河”也是城市的重要標志之一，因此利用水，也將是本案成為城市新中心的最要組合部分水是匯聚財富，聚集人流的最要標志，水也極富靈動之氣一條環(huán)繞項目整體的水系，將為項目注入充滿靈性的項目靈魂，展示項目最具動感的靈動之美。［財富之泉］打造一座蘇北、蘇中地區(qū)最大的噴泉群，這一束噴泉將成為匯聚全矚目的焦點，并成為項目極具體表性的重要符號，同時還將承載娛樂、演藝、觀光的眾多功能。休憩主題空間在各地塊中設置多個廣場，如水景廣場、藝術(shù)廣場、濱水劇場、燈光廣場、藝術(shù)畫廊等，為顧客提供了多處休憩、觀賞空間。產(chǎn)品規(guī)劃建議：設置水景主題廣場來為顧客提供休憩及觀賞空間，同時讓項目充分融匯在古黃河的濱河景觀中［環(huán)景式水系］本案建筑群中引入一條貫穿式的環(huán)景水系，以水體現(xiàn)項目品味，以水注入項目靈魂。［財富之泉］打造蘇北蘇中地區(qū)最大型的噴泉，是本案最重要標志之一，也作為承載眾多娛樂、表演等功能的主要場所低成本、簡捷便利的但不失時尚浪漫的情景小品情景式小品是多層次、多立面、多級化的；既有兩層的綠化裝飾、又有低層次的棲息小景；布立面化的綠色有效地節(jié)約了道路面積。地面上的低成本裝飾小景，也別有情趣。人性化的指示系統(tǒng)優(yōu)秀平面圖示意現(xiàn)代氣息的指示系統(tǒng)不僅給消費人群帶來愉悅的購物氛圍，更能以小成本提高項目檔次，以區(qū)別于其他鄰近項目的單一化標識。店招與指示牌相對應，便于消費者指引購物方向。1.以高端姿態(tài)出現(xiàn)，提升商圈的檔次和形象，完善項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機；2.以滿足整體定位為前提，采用業(yè)態(tài)錯位分布的原則，達到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調(diào)統(tǒng)一（Trade-Mix)；3.穩(wěn)定消費群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展；4.考慮各種業(yè)態(tài)的營業(yè)時間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進，營造良好的商業(yè)氛圍；5.結(jié)合古黃河的水景景觀，充分體現(xiàn)商業(yè)主題性，提升整個地塊的商業(yè)價值；6.結(jié)合項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，最大化將項目塑造成“槳聲燈影古黃河，車水馬龍新宿城”的代表形象。項目定位小結(jié)PART4營銷策略本案營銷訴求解析〖地段增值價值〗〖成本投資價值〗有著金鷹品牌的先期導入，主力店分擔，低風險人流、車流、物流、現(xiàn)金流的匯集地?！计放剖找鎯r值〗通過品牌化經(jīng)營模式，為消費群提供體驗式購物環(huán)境，保證常期高效吸引目標消費群，更能保證商鋪投資回報價值?！汲鞘邪l(fā)展附加值〗宿遷未來發(fā)展的中心，交通和有利的地理位置，保證了項目品牌價值的實現(xiàn)?！枷M力價值〗即時可得的〖政府支持效應〗必備的價值體系差別與競爭個案的價值體系人有我亦有人無我卻有根據(jù)項目實際情況，實現(xiàn)的銷售主要是兩方面，但最終以集中回籠資金為本項目的最佳銷售目的。在此基礎上實現(xiàn)兩種策略方案：產(chǎn)權(quán)式出售旺鋪，回籠旺鋪的銷售總金額。Ⅰ、針對『自營買家』（購買后商鋪自營）Ⅱ、針對『投資買家』（欲在購買后將商鋪出租于經(jīng)營者，收取租金收益）根據(jù)目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同，我們運用各種策略靈活組合的最終目的是促進銷售。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長期返租銷售一般為一到三年返租一般為八年以上返租銷售策略優(yōu)勢：

開發(fā)商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔返租補貼與相關稅費；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔經(jīng)營壓力。劣勢：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進駐；無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長；若經(jīng)營不好，對于項目整體形象及公司品牌有一定影響。適用：

商業(yè)銷售競爭不激烈導致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量較少或零星小面積的商業(yè)物業(yè)。針對于本案A區(qū)及C區(qū)小體量商業(yè)，可采取該種銷售模式。銷售策略：1、純銷售模式——A區(qū)及C區(qū)小體量商業(yè)優(yōu)勢：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是類似于本案的大鋪；銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達到投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴重損壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；純街鋪或中等體量左右的商業(yè)物業(yè)。銷售策略：2、帶租約銷售模式——A區(qū)少量及C區(qū)中等面積商鋪優(yōu)勢：前期由開發(fā)商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢：承擔前幾年的返租補貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應的返租法律風險。銷售策略：3、短期返租(1-3年)——針對一些中等面積的經(jīng)營者給予的靈活操作策略優(yōu)勢：前期由開發(fā)商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅定信心。返租銷售，并適當降低投資門檻，尤其針對大面積商鋪可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。劣勢：承擔八年以上的返租補貼；如后期經(jīng)營管理沒有達到預期目標，則承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應的返租法律風險。銷售策略：4、長期返租(8-10年)——針對大面積品牌商家的靈活策略購買時① 根據(jù)自營的“業(yè)態(tài)趨向、品牌實力”選擇旺鋪位置/價位；② 結(jié)合成熟的“金鷹天地”，規(guī)劃自營旺鋪的發(fā)展。① 根據(jù)旺鋪位置，實施相應統(tǒng)一的店招裝修；② 以自主經(jīng)營的方式吸引目標消費群，實現(xiàn)旺鋪物業(yè)與經(jīng)營產(chǎn)業(yè)同步增值。第一年第二年第三年經(jīng)營凈回報首期旺鋪投入成本第四年第五年物業(yè)增值回報經(jīng)營凈回報物業(yè)增值回報經(jīng)營凈回報物業(yè)增值回報經(jīng)營凈回報物業(yè)快速增值經(jīng)營凈回報物業(yè)快速增值開業(yè)時銷售策略——針對『自營買家』（購買后商鋪自營）① 考慮旺鋪的投資回報風險，選擇旺鋪的位置/價格；② 既可以自主經(jīng)營旺鋪，又可以在銷售時由銷售公司簽定『委托租賃合同』，明確委托事項，在由銷售公司實現(xiàn)租賃后支付銷售公司『委托租賃的服務費』。① 由承租方根據(jù)雙方簽定的『租賃合同』，根據(jù)旺鋪位置，實施相應統(tǒng)一的店招裝修后，承租方入場經(jīng)營；② 投資買家按合同獲得旺鋪的投資收益。第一年第二年第三年定期租金回報首期旺鋪投入成本第四年第五年物業(yè)增值回報物業(yè)增值回報物業(yè)增值回報物業(yè)快速增值物業(yè)快速增值定期租金回報定期租金回報定期租金回報定期租金回報購買時開業(yè)時銷售策略——針對『投資買家』（欲在購買后將商鋪出租于經(jīng)營者，收取租金收益）

以水景主題，金鷹品牌的高端形象開盤入市。向洪澤湖路入口逐步推盤。向市府路入口逐步推盤。針對項目產(chǎn)品主題鮮明，品牌高端，商業(yè)街延伸面較深，并為了實現(xiàn)“跑量銷售”為主，快速回籠資金的銷售策略，我們認為：借金鷹品牌和水景主題為銷售切入點由業(yè)態(tài)檔次規(guī)劃為銷售思路主線，實現(xiàn)旺鋪規(guī)劃的業(yè)態(tài)『由低到高』、旺鋪人流吸引力『由弱到強』。從項目位置來看：由青年路向南北兩側(cè)逐步推盤入市；從實現(xiàn)的成交銷售單價來看：由低單價逐步提高；從回籠資金速度來看：由低總價步步抬高，疊加式速度盡快回籠資金。銷售策略推售節(jié)奏應把握從內(nèi)到外，由路側(cè)向臨河，按照主動線相反的方向有計劃的推售：由青年路中間金鷹天地處開始，向南北兩側(cè)和東西兩側(cè)。主力店招商先行，帶動整個商業(yè)街的銷售，順序分別為1-8向洪澤湖路入口逐步推盤。向市府路入口逐步推盤。3金鷹天地1526487古黃河1：餐飲品牌旗艦店；2：IT數(shù)碼城；4：大型書城主力店分布：銷售策略——推售節(jié)奏根據(jù)項目產(chǎn)品規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局，營銷策略組合如下：各式大中型中餐、精品休閑餐飲等金鷹天地影院、大型書城IT大賣場、高層停車場休閑酒吧、中高檔會所等ABC除主力店采用返租外，以純銷售為主，帶租約銷售為該區(qū)域主要輔助手段C：除數(shù)碼和書城主力店采用返租方式外，以純銷售為主從銷售角度看，純銷售模式與帶租約銷售模式均能取得較好的銷售業(yè)績。項目綜合考慮，雖然帶租約銷售模式手續(xù)復雜，但可以提升項目商業(yè)整體形象。如選擇部分主力店帶租約銷售可提升項目商業(yè)檔次和價值，有利于商業(yè)整體定位和形象提升。本項目商業(yè)街每個街區(qū)均要安置適量的主力店，用來提升項目形象，促進其它商鋪的銷售，主力店位置原則上安排在人流量大的拐角處或體量較大的單體中，主力店總量不得超過總店數(shù)的10%。銷售策略小結(jié)：帶租約銷售與純銷售相結(jié)合，返租銷售作為特定業(yè)態(tài)的輔助銷售手段出現(xiàn)。因此，純銷售與帶租約銷售相結(jié)合的銷售模式，選擇部分主力店進行帶租約銷售，以返租銷售靈活穿插其中，促進其它商鋪的銷售和價格的提升。商鋪：利用租金反推出周邊門面房價格，從而進行本案沿街門面價格擬合。租金反推原則：根據(jù)宿遷市場現(xiàn)狀，按商鋪回報周期12年計算，由此得出：楚街商鋪價格：

2.5元/平米·天×365天×12年=10950元/平米售價：對周邊商鋪價格進行擬合，可推出本項目商業(yè)當期均價約為14000元/平米左右。比較內(nèi)容權(quán)重ABC楚街商鋪恒翔銀座寶龍城市廣場擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段35%1.60.561.50.52510.35項目形象20%1.70.341.60.321.10.22規(guī)劃10%1.40.141.50.151.20.12項目規(guī)模5%1.60.081.20.060.90.045人流量20%1.20.241.40.2810.2戶型產(chǎn)品10%1.80.181.50.151.20.12合計100%/1.54/1.485/1.055參考對象銷售均價修正系數(shù)修正價格項目權(quán)重權(quán)重價格當期擬合價格A109501.541686330%5058.914010.9B70001.4851039510%1039.5C125001.05513187.560%7912.5租金：對周邊商鋪租金進行擬合，可推出本項目商業(yè)當期租金約為2.6元/平米·天左右。比較內(nèi)容權(quán)重ABC幸福路沿線霸王舉鼎廣場周邊楚街沿線擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段35%1.60.561.50.5251.20.42項目形象20%1.70.341.60.321.40.28規(guī)劃10%1.50.151.50.151.60.16項目規(guī)模5%1.60.081.30.0651.30.065人流量20%1.50.31.40.2810.2戶型產(chǎn)品10%1.80.181.50.151.50.15合計100%/1.61/1.49/1.275參考對象租金修正系數(shù)修正價格項目權(quán)重權(quán)重價格當期擬合價格A2.41.613.86430%1.15922.6027B2.51.493.72510%0.3725C1.41.2751.78560%1.071以認知銷售主力產(chǎn)品－－金鷹水景主題旺鋪為銷售主線，強化項目在市場中的“強勁的增值潛力、可實現(xiàn)的人脈群、稀缺的項目主題”，集中對向宿遷全市及周邊城市的『專業(yè)主題品牌經(jīng)營，商業(yè)物業(yè)投資商』，實行集中化、強效力、全面性的銷售策略，最終實現(xiàn)『一炮而紅、持久營銷、快速回籠資金』的銷售成果。銷售策略——總結(jié)PART5推廣策略【策略目的】根據(jù)本項目屬投資類的特征，以產(chǎn)品增值投資價值為策略基礎點，結(jié)合全方位、陣地式推廣策略，達到低成本、密集式、大覆蓋率的營銷目的，方能促進項目盡快被市場所認可，達到快速回籠資金的開發(fā)目的?！就茝V預算】由項目實際基本情況，即A、C地塊面積約5.4萬m2，總建筑面積約12萬m2預計推廣費用不超過300萬人民幣，主要包括以下部分：銷售道具現(xiàn)場包裝活動推廣VI系統(tǒng)第一階段DM第二階段DM樓書單體模型區(qū)域沙盤售樓處/臨時售樓處戶外指示戶外看板/高炮圍墻引導旗橫幅其他現(xiàn)場裝飾品等開盤活動外城推廣五一推盤活動推廣策略推廣軸線11年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月開盤熱銷期開盤持銷期形象導入及蓄水期樹立形象展現(xiàn)特色開盤熱銷引起轟動促進銷售5月開盤（數(shù)碼城與A區(qū)部分餐飲）戶外/報紙主形象出街主形象+招商+軟文炒作開盤炒作深挖產(chǎn)品增加認知強勢銷售戶外大牌位置查找與落實，短信、掃街、電話行銷、招商/銷售推介會全面啟動加強報廣，網(wǎng)絡軟文的炒作，結(jié)合市場實際銷售及時調(diào)整，更加有針對性的進行短信、掃街、電話行銷、客戶推介會人員培訓物料及道具制作前期引導，板塊炒作、高調(diào)亮相，聚焦蓄水，重點招商品牌推廣準備現(xiàn)場租售中心公開客戶客戶客戶客戶金鷹天地運河城短信電臺活動DM電話軟文折頁大牌推廣示意圖整體策略導入“百貨連鎖巨頭”、“商業(yè)綜合體領導者”的金鷹品牌定位，在宿遷建立知名度和美譽度，區(qū)隔同質(zhì)市場。讓客戶產(chǎn)生對品牌及項目品質(zhì)、未來前景的信服，以品牌形象提升項目附加值在消費者心中形成高端商業(yè)綜合體的認知，全面震撼宿遷目前的商業(yè)眼界。進入客戶的第一購買名單和消費名單，成為宿遷商業(yè)的首席領軍項目，讓品牌價值最大化1、品牌先行：品牌帶動項目2、項目傳播：項目提升品牌品牌項目認識認知認可認識認知認可認購認為強弱弱強融匯貫通，集中發(fā)力第一階段第二階段品牌與項目推廣互動示意第一階段：金鷹品牌強勢導入關于宿遷金鷹品牌形象的思考1、金鷹是誰？2、金鷹即將給宿遷帶來什么？金鷹，專筑城市商業(yè)名片1、金鷹是誰？專筑城市商業(yè)2、金鷹即將給宿遷帶來了什么？一張榮耀的城市名片3、建立行業(yè)領袖的形象，將影響力從商業(yè)傳奇提升至城市運營宿遷金鷹品牌形象定位戶外、報紙廣告大型活動一看得見的金鷹魅力——18年金鷹品牌巡展宿遷行特邀意向商戶、高端客戶及宿遷公眾全面參與，以品牌巡展形式傳遞金鷹品牌實力，包括品牌精神、企業(yè)歷程、輝煌成績等，結(jié)合主流媒體新聞報道，迅速建立知名度及美譽度，制造對項目的期待感，提前釋放品牌和項目影響力。大型活動二誰能代言宿遷？——尋找宿遷精神城市名片征集評選活動以城市的高度，以城市運營者的姿態(tài)去關注和制造城市熱點話題。通過城市名片征集活動，與宿遷市民熱切互動，不斷占據(jù)關注制高點和媒體聚焦點，最大化傳播品牌。軟文炒作一從高端生活、商業(yè)傳奇到城市名片金鷹的榮耀同步城市的榮耀一、18年，金鷹締造的不止是商業(yè)傳奇二、從建設者的角度，構(gòu)筑城市綜合體的未來三、與城市文化相融，代言一個城市的商業(yè)精神軟文炒作二新中心！商業(yè)變革！國際化加速！看金鷹如何助推宿遷城市發(fā)展？一、落址老新城交界，從地理上開啟新篇章二、緊臨古黃河，從文化上傳承城市精神三、18萬方商業(yè)綜合體，從理念上改變一座城第二階段：項目形象震撼登場1、凸顯水景主題2、聚焦核心價值項目形象包裝兩大要義核心價值梳理薈萃一城的優(yōu)勢區(qū)位——新、老城區(qū)交界核心位置，政府重力打造讓城市為傲的優(yōu)越水景資源——臨古黃河，鄰古運河譽滿長三角的金鷹品牌——18年輝煌，代言時尚高端品質(zhì)宿遷首席大型中高端商業(yè)綜合體——全面刷新升級宿遷的商業(yè)格局萬象全新的都會生活方式——集景觀、文化、購物、娛樂于一體結(jié)論匯聚精彩、全新體驗、萬象生活匯聚：優(yōu)越區(qū)位、水景資源、金鷹地產(chǎn)、商業(yè)綜合體全新：中高端商業(yè)定位、萬象一體的生活方式案名韻河城1、在案名中直接體現(xiàn)水景資源，奠定傳播方向2、凸現(xiàn)項目的大體量特征，制造磅礴氣勢LOGOLOGO效果示意定位語全感官·不落幕·萬象生活體驗場1、物理層面：包羅萬象、業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)綜合體2、精神層面：宿遷此前從未有的商業(yè)生活體驗廣告語匯無限活出彩1、豐富內(nèi)涵：匯無限，高度概括商業(yè)綜合體本質(zhì)2、精神升華：活出彩，精煉生活方式的影響力3、強力號召：三個字的短句，簡潔有力，情緒強烈主形象業(yè)態(tài)視覺圍墻示意視覺運用物料大型活動一五一強檔

金鷹水幕上映——古黃河畔金鷹開幕酒會暨水幕電影節(jié)配合五一項目開盤。以古黃河為舞臺，上映水幕電影，吸引公眾參與。在活動過程中不斷強化和體驗水景主題商業(yè)綜合體的概念。轟動全城，全面刷新宿遷人的商業(yè)消費眼界。大型活動二龍舟賽，賽出彩——喜迎端午，金鷹杯古黃河龍舟比賽配合5月『文化書城』開盤。再次以古黃河為活動背景，拉近城市生活與水的聯(lián)系，強調(diào)項目水景主題定位。吸引公眾親臨現(xiàn)場，感受金鷹魅力。大型活動三美酒美蟹

美食天下——食在金鷹金秋美食節(jié)盛大開幕配合十一『萬國美食』開盤。以美酒美蟹為主打，整合宿遷特色美食及萬國風味，高度調(diào)動公眾參與，最大化聚斂人氣。大型活動四最高圣誕樹最美圣誕夜——璀璨狂歡見證金鷹圣誕樹亮燈瞬間配合12月金鷹開業(yè)。打造宿遷最