汽車博覽城整體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)案例分享

凌峻集團(tuán)二零一三年九月國(guó)興汽車博覽城整體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)案例分享關(guān)于凌峻企業(yè)概況凌峻集團(tuán)作為國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)綜合投資機(jī)構(gòu)之一，瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的廣闊發(fā)展前景，抓住產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展契機(jī)，一直致力于國(guó)內(nèi)二三線城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)。近幾年，在全國(guó)多個(gè)地區(qū)（如廣東、湖南、江西、山東、新疆等地）都進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展形成了良好的帶動(dòng)作用。致力于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資運(yùn)營(yíng)商汽車城投資是企業(yè)發(fā)展方向之一汽車城作為一種商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合體，有著廣闊的發(fā)展前景。凌峻近幾年來(lái)瞄準(zhǔn)汽車產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的契機(jī)，結(jié)合企業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源，將汽車主題地產(chǎn)作為企業(yè)的核心業(yè)務(wù)之一，重點(diǎn)拓展國(guó)內(nèi)的二、三線城市，實(shí)現(xiàn)汽車城項(xiàng)目的全國(guó)連鎖復(fù)制開(kāi)發(fā)。興國(guó)汽車博覽城是我司與國(guó)興集團(tuán)共同投資開(kāi)發(fā)，并由我司具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃、策劃、銷售、招商及運(yùn)營(yíng)為一體的合作項(xiàng)目。企業(yè)資源經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展和多個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，凌峻集團(tuán)成功整合了汽車產(chǎn)業(yè)的上下游資源，與廣大廠商及商家建立起穩(wěn)定、長(zhǎng)期、緊密的合作關(guān)系。企業(yè)優(yōu)勢(shì)企業(yè)優(yōu)勢(shì)BECDA高素質(zhì)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人才隊(duì)伍眾多汽車行業(yè)資源雄厚的資金實(shí)力汽車文化集大成者豐富的汽車城開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)興國(guó)國(guó)興汽車博覽城案例分享第一部分：開(kāi)發(fā)背景1城市背景興國(guó)縣位于江西省中南部，贛州市北部，東倚寧都縣，東南鄰于都縣，南連贛縣，西鄰萬(wàn)安縣，西北接泰和縣，北毗吉安市青原區(qū)、永豐，連接吉泰盆地，距贛州市82公里、省會(huì)南昌346公里。全縣轄25個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、5個(gè)國(guó)營(yíng)林場(chǎng)、1個(gè)工業(yè)園區(qū)、304個(gè)行政村，全縣國(guó)土總面積3215平方公里，總?cè)丝?8萬(wàn)。興國(guó)縣雖然作為國(guó)家貧困縣，但當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂鄬?duì)較高，藏富于民。興國(guó)縣贛州市資源豐富，物產(chǎn)富饒興國(guó)境內(nèi)富含鎢、煤、金、瑩石、石灰石、稀土等20多種礦產(chǎn)資源，瑩石儲(chǔ)量和品味在全國(guó)居重要地位，石灰石、花崗巖儲(chǔ)量居江南之首。九山生姜、興國(guó)灰鵝、興國(guó)紅鯉魚(yú)、綠色茶油等特產(chǎn)名揚(yáng)四海，是農(nóng)業(yè)部命名的中國(guó)“灰鵝之鄉(xiāng)”、“紅鯉魚(yú)之鄉(xiāng)”和國(guó)家林業(yè)局命名的“中國(guó)油茶之鄉(xiāng)”。交通便捷，區(qū)位優(yōu)越興國(guó)縣位屬贛州市一小時(shí)城市經(jīng)濟(jì)圈，距贛州黃金機(jī)場(chǎng)、井岡山機(jī)場(chǎng)均1小時(shí)路程，可通過(guò)京九、浙贛鐵路與長(zhǎng)江三角洲進(jìn)行經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，緊鄰廣州黃浦港、深圳蛇口、汕頭港、廈門港等港口城市，路程均在550公里以內(nèi)，且都有高速公路相連接。境內(nèi)有319國(guó)道和泉南高速公路經(jīng)過(guò)，泉南高速在興國(guó)段有三個(gè)互通口，距昆廈高速公路40km，隨著興國(guó)至井岡山紅色旅游高速公路的規(guī)劃建設(shè)，與內(nèi)陸省份及省內(nèi)其他地區(qū)的聯(lián)系將更為近便。城市特征興國(guó)縣交通條件在贛州市范圍內(nèi)相對(duì)來(lái)說(shuō)不是很發(fā)達(dá)，但隨著政府對(duì)興國(guó)發(fā)展越來(lái)越重視，規(guī)劃的高速公路和城鐵將相繼建設(shè)，加上目前的京九鐵路、319國(guó)道等，未來(lái)交通條件會(huì)得到很大的提升。興國(guó)縣縣域總?cè)丝谶_(dá)78萬(wàn)，在贛州各市縣中排名第二，僅次于于都縣101萬(wàn)，人口規(guī)模基數(shù)大，市場(chǎng)前景廣闊。興國(guó)縣礦產(chǎn)資源豐富，若干種資源在全國(guó)占有重要位置，私營(yíng)礦產(chǎn)老板及個(gè)體戶等較多，財(cái)富基數(shù)好，藏富于民。城市印象興國(guó)縣目前汽車經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所主要集中在將軍大道、平川北大道、興國(guó)大道，相對(duì)比較集中，有一定的業(yè)態(tài)集聚性。汽車整車銷售在2010年前車型價(jià)格多數(shù)在10萬(wàn)元左右，至2010年開(kāi)始汽車整車銷售的車型價(jià)格有所提高，在10-30萬(wàn)左右。銷售量為230-260輛/月，除了贛州市區(qū)，興國(guó)縣是贛州市汽車銷量最大的縣，預(yù)計(jì)未來(lái)20年均保持持續(xù)上升之勢(shì)。汽車修理行業(yè)形勢(shì)比較混亂，場(chǎng)所分布分散。隨著汽車保有量的增加，汽修市場(chǎng)呈上升趨勢(shì)。興國(guó)縣內(nèi)目前擁有60家三類汽車修理行業(yè)，7家二類汽車維修行業(yè)。摩托車大市場(chǎng)內(nèi)有60戶左右的商家經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)近幾年摩托車市場(chǎng)依舊很大，政府短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策取締摩托車市場(chǎng)，很多消費(fèi)群體為興國(guó)縣本地客戶，也有少量的外地客戶，投資環(huán)境較好，民間信貸機(jī)構(gòu)多。項(xiàng)目背景興國(guó)汽車市場(chǎng)概況興國(guó)縣目前汽車消費(fèi)市場(chǎng)存在著經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小，汽車整車銷售以多個(gè)小門面拼合而成，只能提供少量車型展示，部分車型?？吭隈R路邊，影響興國(guó)的交通道路；而汽車用品、汽車美容、二手車市場(chǎng)等則由2-4個(gè)小門面拼合經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模較?。徽囦N售行業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌較為低端，中端車型較少，沒(méi)有高端車型；受經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所場(chǎng)地的制約，停車擺放混亂等問(wèn)題突出；汽車修理行業(yè)包括汽車美容、車身清潔等，汽車美容、車身清潔均需要技術(shù)性審批，目前行業(yè)比較凌亂且對(duì)周邊環(huán)境污染嚴(yán)重，影響城市排污系統(tǒng)。興國(guó)汽車市場(chǎng)存在不足興國(guó)縣政府相關(guān)部門考慮到城市道路得通順及城市污染等問(wèn)題，希望擁有一個(gè)較為專業(yè)的汽車城項(xiàng)目解決這此類諸多問(wèn)題，目前政府已擬定方案，將通過(guò)政府行為對(duì)興國(guó)縣的汽車市場(chǎng)進(jìn)行一次整頓。將目前市面上的汽車經(jīng)營(yíng)商家引導(dǎo)至本項(xiàng)目國(guó)興汽車城內(nèi)。汽車城產(chǎn)業(yè)化，將集汽車整車銷售、汽車維修、汽車用品市場(chǎng)、汽車美容、汽車配件、辦證、年審、駕考、國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)、交警部門、交通運(yùn)輸部門等于一體化，形成“一條龍”式汽車服務(wù)市場(chǎng)。4S汽車品牌店將陸續(xù)入駐縣級(jí)城市，興國(guó)縣的汽車市場(chǎng)進(jìn)入品牌化管理。興國(guó)汽車市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)地塊分析項(xiàng)目地塊西面與興國(guó)縣主城區(qū)僅一河之隔，從項(xiàng)目地塊驅(qū)車前往市中心區(qū)域只有不到10分鐘車程，而主城區(qū)與項(xiàng)目地塊之間的模范大橋?qū)⒂?010年5月份通車，屆時(shí)河?xùn)|與河西連接緊密型得到進(jìn)一步加強(qiáng)，可以給項(xiàng)目帶來(lái)更多的人流物流，況且項(xiàng)目位于城市東南方向發(fā)展主軸上，未來(lái)發(fā)展成熟后更是處于城市核心位置，區(qū)位得天獨(dú)厚，優(yōu)勢(shì)明顯。（1）區(qū)位環(huán)境項(xiàng)目地塊所在區(qū)域位于城市發(fā)展重心區(qū)域——東南方向，近期興國(guó)縣的整體發(fā)展是向東南、西面方向發(fā)展。未來(lái)長(zhǎng)期規(guī)劃本區(qū)域是處于城市核心位置。（2）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目作為汽車城在興國(guó)縣目前是第一家，整個(gè)縣城沒(méi)有同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，就贛州市與興國(guó)縣臨近的市縣來(lái)說(shuō)，這樣的汽車專業(yè)市場(chǎng)也是鳳毛麟角，競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)較小，本項(xiàng)目具有領(lǐng)頭羊作用。（3）交通狀況地塊的地理位置優(yōu)越，從新區(qū)大道與建設(shè)中的模范大橋相接至城區(qū)，并與石吉高速興國(guó)入口相接，交通便利。大橋建成后與高速路入口打通，將是往來(lái)車輛的必經(jīng)之路，而且地塊屬于城市新區(qū)，有足夠的空間和寬闊的道路來(lái)停放車輛，具有不可比擬的交通優(yōu)勢(shì)。第二部分：開(kāi)發(fā)策略2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思考思考一：興國(guó)汽車市場(chǎng)環(huán)境從目前興國(guó)的整車銷售經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所來(lái)看，目前面積約為4000平方米左右；而汽車下游商家（維修、美容、汽車用品）數(shù)量達(dá)約160余個(gè)，以100平方米/個(gè)計(jì)算，其體量可達(dá)15000平方米以上。從整車的銷售情況看，目前興國(guó)的汽車銷售量保持在230-260輛/月，且基本上為本地消化。這表明，當(dāng)前的興國(guó)汽車市場(chǎng)，其容量還是有限，且市場(chǎng)輻射力有限。對(duì)于項(xiàng)目6萬(wàn)平米左右的龐大商業(yè)規(guī)模，當(dāng)前及今后幾年，興國(guó)的汽車產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)是無(wú)法滿足其全部需求的，因此：?jiǎn)渭兊钠嚇I(yè)態(tài)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，不足以支撐整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)容量，必須兼顧輔助配套業(yè)態(tài)及其他延伸業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)，才能滿足市場(chǎng)，商業(yè)業(yè)態(tài)需保持一定的彈性空間。思考二：開(kāi)發(fā)商目標(biāo)期望發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目的期望是盡可能的銷售物業(yè)，以變現(xiàn)回收資金，同時(shí)，通過(guò)本項(xiàng)目，樹(shù)立發(fā)展商在市場(chǎng)上的知名度和美譽(yù)度。目前本地市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)物業(yè)以租賃為主，尤其是整車銷售，由于所需經(jīng)營(yíng)面積大，對(duì)購(gòu)買經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所物業(yè)多持謹(jǐn)慎態(tài)度，主要考慮是商鋪面積大，所需物業(yè)總價(jià)高，對(duì)投入的回報(bào)產(chǎn)出有疑慮。因此：考慮到本地市場(chǎng)客戶購(gòu)買力有限，本項(xiàng)目必須積極拓展興國(guó)以外的市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)客戶，擴(kuò)大客戶來(lái)源；同時(shí)，需要合理控制物業(yè)面積及總價(jià)，才能更好的進(jìn)行物業(yè)銷售。思考三：資源的利用企業(yè)資源興國(guó)國(guó)興汽車大市場(chǎng)有限公司在贛州國(guó)興投資有限公司、贛州車行八方汽車貿(mào)易有限責(zé)任公司、贛州同盛汽車有限公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的基礎(chǔ)上成立，不僅一套科學(xué)的行業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理模式，有一支經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，而且和一批有實(shí)力的整車銷售、二手車交易商家及汽車用品生產(chǎn)商建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系,掌控了豐富的客戶資源，完全有實(shí)力、有能力、有資源在興國(guó)打造一個(gè)一站式汽車交易商貿(mào)平臺(tái)。政府資源作為興國(guó)縣的重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，汽車城項(xiàng)目獲得了興國(guó)縣各級(jí)政府部門的大力支持，可獲取雄厚的政府相關(guān)資源支持。因此：本項(xiàng)目的運(yùn)作，要充分利用企業(yè)豐富的行業(yè)資源，為項(xiàng)目營(yíng)銷做服務(wù)；同時(shí)，必須打好政府牌，可由政府牽頭整合各類資源，比如對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)威認(rèn)定，增強(qiáng)商家及投資者信心，給予相關(guān)的優(yōu)惠扶持政策等。思考四：盈利模式本項(xiàng)目采用“租售結(jié)合”方式，通過(guò)銷售收益回收項(xiàng)目的投資款并實(shí)現(xiàn)盈利，同時(shí)，考慮到部分商鋪面積較大及發(fā)展商自持部分物業(yè)，項(xiàng)目的部分收益來(lái)自汽車城的后續(xù)租賃贏利和商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，因此，租售結(jié)合是本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的最佳途徑：一方面以招商成功帶動(dòng)項(xiàng)目快速銷售及價(jià)值提升；另一方面可以通過(guò)一期的成功帶動(dòng)項(xiàng)目整體的增值。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)贛南首席一站式汽車交易商貿(mào)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)贏利能力贛南首席一站式汽車交易商貿(mào)平臺(tái)本項(xiàng)目的建設(shè)要改變興國(guó)傳統(tǒng)的汽車市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)格局，推進(jìn)興國(guó)汽車市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)飛躍發(fā)展，同時(shí)，引入全新的經(jīng)營(yíng)理念，將汽車城的影響力不僅僅做到興國(guó)第一，甚至要輻射到整個(gè)贛南區(qū)域，城市贛南汽車交易的重要商貿(mào)平臺(tái)。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)贏利能力汽車城的最終目的是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，這是終極目標(biāo)。所有的工作，所有的目標(biāo)都必須與經(jīng)濟(jì)效益密切掛鉤。項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、管理，每一個(gè)環(huán)節(jié)都不能馬虎。項(xiàng)目的建成，將成為興國(guó)汽車市場(chǎng)行業(yè)邁向現(xiàn)代商業(yè)的重要里程。它將成為城市的一個(gè)標(biāo)志性工程，以促成相關(guān)區(qū)域、物業(yè)的順利開(kāi)發(fā)和升值，促進(jìn)整體城市功能的更完善、更豐富，提升了興國(guó)汽車市場(chǎng)的地位與吸引力。項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略市場(chǎng)形勢(shì)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)資源條件地塊條件市場(chǎng)容量有限，需保持一定的彈性空間資金快速回籠；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值政府支持、開(kāi)發(fā)商自身資源豐富區(qū)位位置佳，地塊自身?xiàng)l件優(yōu)良。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)：打造贛南首席一站式汽車交易商貿(mào)平臺(tái)，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)的贏利能力適應(yīng)興國(guó)，引領(lǐng)興國(guó)領(lǐng)先、務(wù)實(shí)項(xiàng)目定位贛南首席一站式汽車交易商貿(mào)平臺(tái)闡述：項(xiàng)目是面向興國(guó)及周邊縣地區(qū)的大型汽車交易基地，“商貿(mào)平臺(tái)”在一定程度上提升了“專業(yè)市場(chǎng)”的概念，把這種商業(yè)模式提高到現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的層面。多功能：以汽車及汽車上下游產(chǎn)品交易為主，集休閑、娛樂(lè)、餐飲等功能于一體的商業(yè)中心。多業(yè)態(tài)：涵蓋各類汽車用品的批零兼營(yíng)的商貿(mào)市場(chǎng)。項(xiàng)目功能及經(jīng)營(yíng)定位

一站式的多功能汽車交易服務(wù)本項(xiàng)目超越單一的汽車銷售或者維修概念，強(qiáng)調(diào)多功能、綜合性、一站式消費(fèi)理念打造“多功能的綜合性服務(wù)市場(chǎng)”，以滿足興國(guó)乃至整個(gè)贛南地區(qū)全方位的汽車消費(fèi)需求。項(xiàng)目功能經(jīng)營(yíng)分布3S或直營(yíng)汽車專賣中心整車銷售汽車用品超市博覽區(qū)二手車交易汽車維修服務(wù)中心汽車美容養(yǎng)護(hù)中心零部件銷售服務(wù)信息提供服務(wù)中心按揭窗口保險(xiǎn)理賠窗口牌照窗口辦公商務(wù)中心物業(yè)租賃中心稅務(wù)窗口車管窗口公安檢測(cè)窗口新車發(fā)布車友沙龍汽車會(huì)所俱樂(lè)部汽車主題休閑廣場(chǎng)餐飲、娛樂(lè)、住宿等汽車城功能分布項(xiàng)目整體規(guī)劃理念以現(xiàn)代商貿(mào)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)打造一個(gè)功能性強(qiáng)、具有地區(qū)標(biāo)志意義的汽車博覽城項(xiàng)目按“現(xiàn)代汽車商貿(mào)中心的標(biāo)準(zhǔn)”打造，在借鑒全國(guó)類似項(xiàng)目先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，以前瞻的理念，充分考慮到未來(lái)項(xiàng)目的運(yùn)作，使其具有強(qiáng)大的生命力。大氣、現(xiàn)代的建筑群落第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃3類別指標(biāo)用地面積61993總建筑面積61892基底面積18969建筑密度30.5%容積率1綠地率35.7類別指標(biāo)（㎡）汽車用品、汽車專營(yíng)區(qū)10764汽車旗艦店17565配套功能大樓8120辦公辦證綜合樓10780汽車直營(yíng)區(qū)4195汽車交易區(qū)4082汽車美容、快修區(qū)6125其他259.9合計(jì)61893項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目功能布局規(guī)劃品牌直營(yíng)店汽車旗艦店汽車3S店、汽車用品區(qū)汽車美容快修區(qū)配套酒店辦證5A寫(xiě)字樓項(xiàng)目規(guī)劃有汽車3S店、汽車用品區(qū)、汽車旗艦店、直營(yíng)店、美容快修區(qū)、配套酒店、辦證大廳寫(xiě)字樓等功能分布，包括整車銷售、維修、美容、裝飾、汽配等多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，這些相關(guān)業(yè)態(tài)高度集中將形成一個(gè)突出的主題，不僅能夠建立項(xiàng)目的個(gè)性與特色，而且能夠較大范圍地主導(dǎo)本地行業(yè)市場(chǎng)，占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模效應(yīng)。只有主題清晰，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實(shí)處，整體效應(yīng)才有更好的體現(xiàn)。汽車旗艦店汽車旗艦店布局說(shuō)明經(jīng)營(yíng)面積較大，可視性要求高，是汽車城整體形象的外圍展示。因此應(yīng)布局在汽車城的外圍——沿高速路連接線展開(kāi)。

功能構(gòu)成為提高土地利用率，建議采取四層設(shè)計(jì)的形式，功能設(shè)置為品牌汽車旗艦店，內(nèi)部應(yīng)滿足汽車展示功能、銷售接待功能、辦公功能、維修服務(wù)中心等功能。樓層層高功能規(guī)劃備注1F7米汽車展示、銷售接待、辦公等功能。分割銷售。2F5米汽車展示、汽車維修預(yù)留上、下車通道3F4.5米精品二手車交易預(yù)留1車道及公共衛(wèi)生間、會(huì)議室。4F4.5米精品二手車交易汽車3S店、汽車用品區(qū)汽車3S店、汽車用品區(qū)布局說(shuō)明一層以轎車、農(nóng)用車、皮卡、微型車的展示銷售為主，二層以汽車用品、汽車飾品交易為重要功能的汽車用品超市，其布局不一定占據(jù)項(xiàng)目臨街面，但應(yīng)考慮與旗艦店區(qū)域相近。

功能構(gòu)成建議一層為汽車展示、銷售為主，二層為汽車用品、汽車飾品等。建筑形式一層為通透式展示廳及精品店，二層為連廊式小型鋪面。樓層層高功能規(guī)劃備注1F5米轎車、農(nóng)用車、皮卡、微型車分割出售2F5米汽車用品、汽車飾品交易分割出售品牌專營(yíng)廳布局說(shuō)明與旗艦店一起形成汽車城整體形象的外圍展示，因此，品牌直營(yíng)店的布局也應(yīng)沿高速路連接線布置。品牌直營(yíng)店功能構(gòu)成直營(yíng)店建議采取2層設(shè)計(jì)的集中式商業(yè)規(guī)劃，一層為汽車直營(yíng)店，二層考慮其它配套商業(yè)，如休閑、娛樂(lè)。樓層層高功能規(guī)劃備注1F7.5米汽車展示、銷售接待等分割出售2F4.5米休閑、娛樂(lè)等分割出售建筑形式以現(xiàn)代、低層的集中式商業(yè)規(guī)劃，一層為通透式直營(yíng)店面，二層可靈活分割，面對(duì)市場(chǎng)需求，可以經(jīng)營(yíng)休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)。維修美容街區(qū)兩層設(shè)計(jì)，方便顧客，建筑風(fēng)格均利用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，分別為顧客提供各種汽車維修、美容以及汽車檢測(cè)服務(wù)。布局說(shuō)明維修美容屬于環(huán)境污染型業(yè)態(tài)，不具可視性，從形象上考慮，此部分功能分區(qū)應(yīng)安排在地塊內(nèi)部，且與帶展示功能的主力旗艦店及汽車超市有所區(qū)開(kāi)。汽車美容快修區(qū)功能構(gòu)成汽車美容、汽車修理等。建筑形式框架構(gòu)建，采用臨街2層獨(dú)立商鋪的建筑形式，1F需滿足汽修升降的要求。樓層層高功能規(guī)劃備注1F7米汽車維修、汽車美容前后組合銷售2F4.5米辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、休閑、娛樂(lè)分割出售配套酒店布局說(shuō)明與5A寫(xiě)字樓相似，能帶來(lái)旺盛的人流，因此，商業(yè)配套設(shè)施布局應(yīng)在汽車城主入口附近，并與綜合服務(wù)大樓形成呼應(yīng)。配套酒店功能構(gòu)成餐飲、汽車主題酒店等汽車城的服務(wù)性配套。建筑形式以框架結(jié)構(gòu)為主，9層設(shè)計(jì)，1-3層作為酒店配套商業(yè)，可安排如便利店、餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)配套，4-9層以上作為以汽車為主題的經(jīng)濟(jì)型酒店。4層以上內(nèi)部為通道走廊式布局。樓層層高功能規(guī)劃1F-3F4.5米便利店、餐飲、休閑、娛樂(lè)（自持）4F-9F3.6米住宿（自持）辦公辦證5A寫(xiě)字樓布局說(shuō)明汽車交易的綜合服務(wù)能帶來(lái)旺盛的人流，因此，建議綜合服務(wù)辦公樓布局應(yīng)在汽車城主入口附近。辦證5A寫(xiě)字樓功能構(gòu)成該區(qū)為工商、稅務(wù)、公安、交通、質(zhì)檢、銀行、保險(xiǎn)等職能部門集中辦公區(qū)，為客戶提供快購(gòu)綠色通道和售中交易手續(xù)代理服務(wù)。建筑形式以框架結(jié)構(gòu)為主，12層設(shè)計(jì)，一、二層作為臨街商業(yè)，可安排如銀行、辦證大廳、繳稅大廳、車輛保險(xiǎn)等配套，三層以上作為辦公、住宿場(chǎng)所。三層以上為內(nèi)部通道走廊式布局。樓層層高功能規(guī)劃1F4.5銀行、郵政、電信等（自持）2F4.5辦證大廳（自持）3F-12F3.6辦公室（自持）汽車主題廣場(chǎng)作為興國(guó)首屈一指的汽車交易市場(chǎng)，以領(lǐng)先興國(guó)的理念進(jìn)行打造，在規(guī)劃中應(yīng)注重環(huán)境、綠化、生態(tài)和人文的塑造，在主力旗艦店、汽車超市之間設(shè)置生態(tài)主題廣場(chǎng)，形成汽車城獨(dú)一無(wú)二的“內(nèi)景”，以此來(lái)打造汽車文化主題廣場(chǎng)。汽車文化主題廣場(chǎng)，結(jié)合汽車主題文化、歷史以及相關(guān)知識(shí)的介紹，小品、環(huán)境設(shè)計(jì)，擬建成集文化傳統(tǒng)、知識(shí)性、娛樂(lè)性、藝術(shù)性為一體的主題廣場(chǎng)。第四部分：營(yíng)銷、招商、運(yùn)營(yíng)4項(xiàng)目推廣措施項(xiàng)目營(yíng)銷措施為保障項(xiàng)目資金的快速回籠，從高度、深度及廣度上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在市場(chǎng)的影響力，并獲得投資者的認(rèn)同。具體措施如下：1、營(yíng)銷高度上保障：高端啟動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)亮相：以高端活動(dòng)啟動(dòng)項(xiàng)目宣傳，通過(guò)項(xiàng)目與城市發(fā)展的結(jié)合，以城市營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目廣泛的知名度。提前營(yíng)銷，炒作預(yù)熱：提前預(yù)熱宣傳，聯(lián)合專家學(xué)者對(duì)汽車行業(yè)的前景以及商鋪投資價(jià)值進(jìn)行系列的宣傳。震撼開(kāi)盤，一戰(zhàn)成名：項(xiàng)目前期準(zhǔn)備充分，包括營(yíng)銷中心完成、蓄客充分等，打有準(zhǔn)備之仗。2、營(yíng)銷深度上保障：專家保障：項(xiàng)目每次活動(dòng)均邀請(qǐng)頂尖專家到場(chǎng)助陣，通過(guò)專家的言論增強(qiáng)客戶信心。深度專題：對(duì)行業(yè)政策、投資理財(cái)進(jìn)行深度的專題探討，并在權(quán)從而激發(fā)市場(chǎng)投資熱情。3、營(yíng)銷廣度上保障：渠道廣拓：建立兩大渠道：利用企業(yè)在汽車行業(yè)內(nèi)的關(guān)系，通過(guò)與行業(yè)協(xié)會(huì)的聯(lián)動(dòng)，在帶動(dòng)招商的同時(shí)，讓更多自營(yíng)客戶購(gòu)買，實(shí)現(xiàn)快速銷售。自辦發(fā)行：針對(duì)當(dāng)?shù)厝鄙僦髁髅浇榈奶攸c(diǎn)，建立完善的發(fā)行渠道，以定期的《號(hào)外》及相關(guān)的海報(bào)、宣傳冊(cè)等，針對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行定向發(fā)行、定向投放，并形成一整套嚴(yán)格的發(fā)行執(zhí)行與監(jiān)督體制，確保發(fā)行的有效性。國(guó)興汽車博覽城推廣情況推廣階段推廣時(shí)間推廣背景推廣主題第一階段2012年元旦項(xiàng)目剛動(dòng)工階段國(guó)興汽車博覽城招商啟動(dòng)第二階段2012年3月25日6-8棟開(kāi)盤國(guó)興汽車城招商及開(kāi)盤信息2012年4月份6-8棟二層百變空間、百變生財(cái)?shù)谌A段2012年10月7日1-3棟開(kāi)盤、3棟一層招商籌備3棟鋪王發(fā)售、3棟獨(dú)立車道，招商廣告第四階段2013年元旦國(guó)興汽車博覽城試營(yíng)業(yè)車展試營(yíng)業(yè)車展盛大開(kāi)幕第五階段2013年7月1-2棟二層開(kāi)盤0首付、1-2棟新品新價(jià)、項(xiàng)目推廣情況項(xiàng)目銷售情況國(guó)興汽車博覽城銷售情況

推銷樓棟推銷價(jià)格（元）銷售面積（㎡）銷售總額（萬(wàn)元）備注一期第一批6-8棟一層10644.046697.927129

第二批6-8棟二層4221.326289.252655

二期第一批1-3棟一層11161.409043.0310093

第二批3棟二層5183.273700.91918

第三批1-2棟二層6541.29573.9375認(rèn)購(gòu)狀態(tài)提前招商，鎖定主力店項(xiàng)目商業(yè)成功的核心前提是必須有具有強(qiáng)大號(hào)召力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的主力店進(jìn)駐。因此，在項(xiàng)目規(guī)劃和開(kāi)發(fā)前期，重要的是提前進(jìn)行主力店的招商，特別是引進(jìn)汽車品牌商家。以招商成功形成強(qiáng)大的向心力，不僅促進(jìn)商業(yè)的后續(xù)開(kāi)發(fā)，對(duì)商業(yè)的價(jià)值也將起到極大的促進(jìn)作用。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以大帶小通過(guò)與行業(yè)協(xié)會(huì)的聯(lián)動(dòng)，利用企業(yè)人脈關(guān)系及影響力拓展招商渠道；利用品牌商家的影響力形成“羊群效應(yīng)”，帶動(dòng)中小商家進(jìn)入。發(fā)布永續(xù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃特別針對(duì)中小商家，發(fā)布經(jīng)營(yíng)保障的一系列計(jì)劃，以強(qiáng)有力的措施對(duì)其進(jìn)行針對(duì)性的前期經(jīng)營(yíng)扶持與后期經(jīng)營(yíng)保障，增強(qiáng)其進(jìn)駐信心。項(xiàng)目招商措施項(xiàng)目招商情況國(guó)興汽車博覽城招商情況

主力商家其他商家備注第一階段同馳豐田、平安汽貿(mào)、帝一車行、車行八方俊強(qiáng)汽修、時(shí)代美容生活館、德家維護(hù)、鵬翔汽修、小拇指維修6-8棟一層第二階段永杰兒童樂(lè)園、動(dòng)漫城、美食城、保齡球館、溜冰場(chǎng)——1-2棟2層肇暉汽貿(mào)、吉鑫汽貿(mào)、昌運(yùn)汽貿(mào)、大地汽貿(mào)、海鑫汽貿(mào)——1-2棟1層第三階段金海、華鑫汽貿(mào)、鼎盛汽貿(mào)、風(fēng)順汽貿(mào)、——3棟一層永杰數(shù)碼城——6棟二層永杰配套宿舍——8棟二層永杰國(guó)際大酒店——4棟、5棟7層以上項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)措施成立經(jīng)營(yíng)管理公司，與主力商家及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司形成三位一體高效管理機(jī)制。三位一體高效管理開(kāi)發(fā)商成立經(jīng)營(yíng)管理公司，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，為中小商家提供服務(wù)，保證項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)。主力商家通過(guò)自行管理，保證主力店的運(yùn)營(yíng)并形成強(qiáng)大磁場(chǎng)，帶動(dòng)消費(fèi)人群。引進(jìn)高水平商業(yè)管理機(jī)構(gòu)作為顧問(wèn)，通過(guò)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念與管理方式，確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)力。完善的商業(yè)管理有利于業(yè)態(tài)組合、品牌組合的質(zhì)量，高效率、高質(zhì)量的商業(yè)管理便于不斷的吸引品牌商家的進(jìn)駐，使項(xiàng)目始終處在良好的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)情況部分商家名稱興國(guó)平安汽車貿(mào)易有限責(zé)任公司興國(guó)縣帝一車行貿(mào)易有限公司時(shí)代汽車美容生活館興國(guó)縣風(fēng)順汽車貿(mào)易有限責(zé)任公司興國(guó)俊強(qiáng)小汽車修配廠興國(guó)豐源汽車服務(wù)有限公司興國(guó)寶源汽車貿(mào)易有限公司興國(guó)德家汽車維護(hù)興國(guó)肇暉小型貨車行鵬祥汽車修理廠永杰數(shù)碼城永杰美食城永杰歡樂(lè)世界隨著國(guó)興汽車城項(xiàng)目加快建設(shè)步伐，2013年1月汽車城內(nèi)的部分商家已經(jīng)對(duì)外試營(yíng)業(yè)，到店里咨詢、訂車、修車美容的客戶絡(luò)繹不絕。已進(jìn)駐的汽車品牌現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)實(shí)景經(jīng)營(yíng)的商家項(xiàng)目開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家汽車售后服務(wù)中心汽車美容會(huì)所項(xiàng)目開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)一站式辦證中心二手車交易市場(chǎng)歡樂(lè)兒童天地二層數(shù)碼城項(xiàng)目開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目投資決算項(xiàng)目總價(jià)（萬(wàn)元）計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算依據(jù)1、土地成本4916.651.1、土地成本4706.95760元∕㎡61933.6㎡1.2、交易契稅188.29地價(jià)*4%1.3、土地交易服務(wù)費(fèi)21.41----2、建安工程費(fèi)3501.14

572元∕㎡61194.6㎡2.1土建工程費(fèi)569元∕㎡2.2工程監(jiān)理費(fèi)3元∕㎡3、前期工程費(fèi)1125.98184元/㎡61194.6㎡3.1地質(zhì)勘察費(fèi)12.242元/㎡3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)6.121元/㎡3.3施工圖設(shè)計(jì)及審查30.605元/㎡3.4消防審查費(fèi)6.121元/㎡3.5綜合報(bào)建費(fèi)673.14110元/㎡3.6三通一平費(fèi)397.7665元/㎡4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)321.27

52.5元∕㎡61194.6㎡5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)88.3--(1+2+3+4)×1%6、開(kāi)發(fā)費(fèi)用1376.56--

6.1、管理費(fèi)78.27--(2+3+4)×1%6.2、銷售費(fèi)用578.29--銷售收入的1.8%（銷售面積按照總建筑面積的70%計(jì)算，價(jià)格7500元/㎡）6.3、財(cái)務(wù)費(fèi)用360--銀行貸款一年，利率6%

7、項(xiàng)目總投資11000--1.+2.+3.+4.+5.+6.利潤(rùn)決算根據(jù)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目銷售面積：42836.22㎡項(xiàng)目出租面積：61195㎡項(xiàng)目總投資：11000萬(wàn)元項(xiàng)目銷售收入：32127.17萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)：14018萬(wàn)元投資凈利潤(rùn)率：127.4%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：21175萬(wàn)元?jiǎng)討B(tài)投資回收期：1年4個(gè)月貸款償還期：1年項(xiàng)目建成后，銷售收入達(dá)到32127.165萬(wàn)元，凈利潤(rùn)達(dá)14018萬(wàn)元。項(xiàng)目的投資凈利潤(rùn)率達(dá)到127.4%。項(xiàng)目1年4個(gè)月即收回投資，項(xiàng)目整體投資收益良好。項(xiàng)目成功7大關(guān)鍵1、城鎮(zhèn)化建設(shè)的需求，時(shí)機(jī)成熟：在十八大之后，全國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)如火如荼的進(jìn)行著，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移成為了重要的建設(shè)任務(wù)，汽車城項(xiàng)目可以完全承擔(dān)起這一使命。

2、汽車市場(chǎng)升級(jí)在即，占盡天時(shí)：近幾年，全國(guó)汽車行業(yè)的飛速發(fā)展，汽車領(lǐng)域的突飛猛進(jìn)。興國(guó)汽車市場(chǎng)在這種大環(huán)境下也得到了快速發(fā)展，但興國(guó)縣汽車市場(chǎng)正處在歷史性變革的關(guān)鍵階段，還具備更大的發(fā)展空間！目前興國(guó)汽車市場(chǎng)多以零散的個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主，個(gè)體作戰(zhàn)，汽車市場(chǎng)商業(yè)形態(tài)低端，污染非常嚴(yán)重，嚴(yán)重影響到縣域城市道路交通環(huán)境，嚴(yán)重的影響到人民生活質(zhì)量水平！隨著城市的發(fā)展，這一矛盾將日益突顯。社會(huì)希望能有一個(gè)成行成市的汽車專業(yè)市場(chǎng)解決這一諸多問(wèn)題，希望能有一個(gè)引領(lǐng)者帶動(dòng)興國(guó)汽車市場(chǎng)的走向贛南乃至全國(guó)。國(guó)興汽車博覽城的建設(shè)可謂集興國(guó)人民之所盼！將有效的改善了興國(guó)城市道路環(huán)境，有效的改善城市環(huán)境的污染。3、區(qū)位發(fā)展前景無(wú)限，又得地利：1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈輻射贛州市區(qū)、寧都、于都、石城、吉安市區(qū)、泰和等地，3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈輻射南昌市、宜春市、萍鄉(xiāng)市等地。4、縣十二五重點(diǎn)項(xiàng)目，再得人和：國(guó)興汽車博覽城已為興國(guó)縣政府列為十二五重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目的發(fā)展得到了政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，不僅將在政府上給予大力扶持，還將在項(xiàng)目專設(shè)辦公辦證中心，簡(jiǎn)化政務(wù)手續(xù)！方便消費(fèi)者，給銷售費(fèi)提供一站式購(gòu)車體驗(yàn)。5、投資企業(yè)資源豐富，實(shí)力突顯：國(guó)興及凌峻都擁有豐富的行業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，建立了龐大的行業(yè)合作關(guān)系網(wǎng)、掌控了豐富的客戶資源，這些獨(dú)有的企業(yè)資源將為項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)拓工作起到?jīng)Q定性作用，同時(shí)也為本項(xiàng)目帶來(lái)良好的口碑宣傳和可靠的潛在消費(fèi)者群體信息。6、唯一汽車專業(yè)市場(chǎng)，獨(dú)占鰲頭：國(guó)興汽車博覽城為興國(guó)唯一一家汽車專業(yè)市場(chǎng)，有其獨(dú)到的稀缺價(jià)值！7、四大統(tǒng)一多元業(yè)態(tài)，價(jià)值凸顯：四大統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理：統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃；統(tǒng)一的招商引資；統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理；統(tǒng)一的營(yíng)銷推廣。

安遠(yuǎn)國(guó)興汽車博覽城案例分享繼興國(guó)汽車博覽城成功開(kāi)發(fā)及運(yùn)作后，凌峻與國(guó)興集團(tuán)再度攜手合作，在江西安遠(yuǎn)縣開(kāi)發(fā)汽車博覽城項(xiàng)目。第一部分：開(kāi)發(fā)背景1城市背景【地理位置】安遠(yuǎn)縣位于江西省南部，贛州市東南部，地處長(zhǎng)江水系贛江上游和珠江水系東江源起源地；安遠(yuǎn)縣東毗會(huì)昌、尋烏，南鄰定南縣，西連信豐縣，北接贛縣和于都縣；安遠(yuǎn)縣處于贛、粵、閩三省交匯處，地理位置優(yōu)越。西接贛粵高速公路和105國(guó)道，南接京九大動(dòng)脈，交通便利，距京九鐵路和贛粵高速公路均為70公里左右。距廣州368公里，距深圳350公里，距廈門495公里，是珠江三角洲、閩南三角區(qū)的直接腹地和內(nèi)地通往沿海的重要通道之一。目前，縣內(nèi)出境公路已全部改造為二級(jí)油面公路，5小時(shí)內(nèi)可到達(dá)廣州、深圳。江西南部，臨近福建、廣東兩省

廣東省福建省安遠(yuǎn)縣贛州市【產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況】（1）農(nóng)業(yè)：發(fā)展優(yōu)勢(shì)突出，以初級(jí)加工為主

2012年，安遠(yuǎn)縣的農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值20.54億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng)4.3%。但從2008年到2012年，與安遠(yuǎn)縣GDP增長(zhǎng)速度相比，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的增長(zhǎng)速度較慢。在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，已形成臍橙、食用菌、生豬、中草藥等農(nóng)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)，但仍以初級(jí)產(chǎn)品為主。（2）工業(yè)：發(fā)展以資源型產(chǎn)業(yè)為主，總量偏低

2012年，安遠(yuǎn)縣規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值20.12億元。與周邊六縣相比，與尋烏、定南兩縣相當(dāng)，但遠(yuǎn)落后于贛縣、信豐、于都、會(huì)昌四縣。安遠(yuǎn)縣礦產(chǎn)資源豐富，如鉛鋅礦、稀土礦、硫鐵礦、鉬礦、電氣石礦、高嶺土等，還有優(yōu)質(zhì)的地?zé)豳Y源。從工業(yè)內(nèi)部產(chǎn)值看，有色金屬冶煉、電力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、飲料制造業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)位居前四位，產(chǎn)業(yè)的資源型傾向顯著。

（3）服務(wù)業(yè)：傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展

2012年，安遠(yuǎn)縣第三產(chǎn)業(yè)占GDP的44%。但從產(chǎn)業(yè)內(nèi)部從業(yè)人員構(gòu)成來(lái)看