汽車博覽城整體開發(fā)運營案例分享

凌峻集團二零一三年九月國興汽車博覽城整體開發(fā)運營案例分享關(guān)于凌峻企業(yè)概況凌峻集團作為國內(nèi)知名房地產(chǎn)綜合投資機構(gòu)之一，瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的廣闊發(fā)展前景，抓住產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展契機，一直致力于國內(nèi)二三線城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)。近幾年，在全國多個地區(qū)（如廣東、湖南、江西、山東、新疆等地）都進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展形成了良好的帶動作用。致力于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資運營商汽車城投資是企業(yè)發(fā)展方向之一汽車城作為一種商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合體，有著廣闊的發(fā)展前景。凌峻近幾年來瞄準(zhǔn)汽車產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的契機，結(jié)合企業(yè)的優(yōu)勢資源，將汽車主題地產(chǎn)作為企業(yè)的核心業(yè)務(wù)之一，重點拓展國內(nèi)的二、三線城市，實現(xiàn)汽車城項目的全國連鎖復(fù)制開發(fā)。興國汽車博覽城是我司與國興集團共同投資開發(fā)，并由我司具體負(fù)責(zé)項目的規(guī)劃、策劃、銷售、招商及運營為一體的合作項目。企業(yè)資源經(jīng)過近20年的發(fā)展和多個項目的成功運營，凌峻集團成功整合了汽車產(chǎn)業(yè)的上下游資源，與廣大廠商及商家建立起穩(wěn)定、長期、緊密的合作關(guān)系。企業(yè)優(yōu)勢企業(yè)優(yōu)勢BECDA高素質(zhì)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人才隊伍眾多汽車行業(yè)資源雄厚的資金實力汽車文化集大成者豐富的汽車城開發(fā)經(jīng)驗興國國興汽車博覽城案例分享第一部分：開發(fā)背景1城市背景興國縣位于江西省中南部，贛州市北部，東倚寧都縣，東南鄰于都縣，南連贛縣，西鄰萬安縣，西北接泰和縣，北毗吉安市青原區(qū)、永豐，連接吉泰盆地，距贛州市82公里、省會南昌346公里。全縣轄25個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、5個國營林場、1個工業(yè)園區(qū)、304個行政村，全縣國土總面積3215平方公里，總?cè)丝?8萬。興國縣雖然作為國家貧困縣，但當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂鄬^高，藏富于民。興國縣贛州市資源豐富，物產(chǎn)富饒興國境內(nèi)富含鎢、煤、金、瑩石、石灰石、稀土等20多種礦產(chǎn)資源，瑩石儲量和品味在全國居重要地位，石灰石、花崗巖儲量居江南之首。九山生姜、興國灰鵝、興國紅鯉魚、綠色茶油等特產(chǎn)名揚四海，是農(nóng)業(yè)部命名的中國“灰鵝之鄉(xiāng)”、“紅鯉魚之鄉(xiāng)”和國家林業(yè)局命名的“中國油茶之鄉(xiāng)”。交通便捷，區(qū)位優(yōu)越興國縣位屬贛州市一小時城市經(jīng)濟圈，距贛州黃金機場、井岡山機場均1小時路程，可通過京九、浙贛鐵路與長江三角洲進行經(jīng)濟聯(lián)系，緊鄰廣州黃浦港、深圳蛇口、汕頭港、廈門港等港口城市，路程均在550公里以內(nèi)，且都有高速公路相連接。境內(nèi)有319國道和泉南高速公路經(jīng)過，泉南高速在興國段有三個互通口，距昆廈高速公路40km，隨著興國至井岡山紅色旅游高速公路的規(guī)劃建設(shè)，與內(nèi)陸省份及省內(nèi)其他地區(qū)的聯(lián)系將更為近便。城市特征興國縣交通條件在贛州市范圍內(nèi)相對來說不是很發(fā)達，但隨著政府對興國發(fā)展越來越重視，規(guī)劃的高速公路和城鐵將相繼建設(shè)，加上目前的京九鐵路、319國道等，未來交通條件會得到很大的提升。興國縣縣域總?cè)丝谶_78萬，在贛州各市縣中排名第二，僅次于于都縣101萬，人口規(guī)?；鶖?shù)大，市場前景廣闊。興國縣礦產(chǎn)資源豐富，若干種資源在全國占有重要位置，私營礦產(chǎn)老板及個體戶等較多，財富基數(shù)好，藏富于民。城市印象興國縣目前汽車經(jīng)營場所主要集中在將軍大道、平川北大道、興國大道，相對比較集中，有一定的業(yè)態(tài)集聚性。汽車整車銷售在2010年前車型價格多數(shù)在10萬元左右，至2010年開始汽車整車銷售的車型價格有所提高，在10-30萬左右。銷售量為230-260輛/月，除了贛州市區(qū)，興國縣是贛州市汽車銷量最大的縣，預(yù)計未來20年均保持持續(xù)上升之勢。汽車修理行業(yè)形勢比較混亂，場所分布分散。隨著汽車保有量的增加，汽修市場呈上升趨勢。興國縣內(nèi)目前擁有60家三類汽車修理行業(yè)，7家二類汽車維修行業(yè)。摩托車大市場內(nèi)有60戶左右的商家經(jīng)營，預(yù)計近幾年摩托車市場依舊很大，政府短時間內(nèi)不會出臺相關(guān)政策取締摩托車市場，很多消費群體為興國縣本地客戶，也有少量的外地客戶，投資環(huán)境較好，民間信貸機構(gòu)多。項目背景興國汽車市場概況興國縣目前汽車消費市場存在著經(jīng)營規(guī)模偏小，汽車整車銷售以多個小門面拼合而成，只能提供少量車型展示，部分車型?？吭隈R路邊，影響興國的交通道路；而汽車用品、汽車美容、二手車市場等則由2-4個小門面拼合經(jīng)營，經(jīng)營規(guī)模較??；整車銷售行業(yè)經(jīng)營品牌較為低端，中端車型較少，沒有高端車型；受經(jīng)營場所場地的制約，停車擺放混亂等問題突出；汽車修理行業(yè)包括汽車美容、車身清潔等，汽車美容、車身清潔均需要技術(shù)性審批，目前行業(yè)比較凌亂且對周邊環(huán)境污染嚴(yán)重，影響城市排污系統(tǒng)。興國汽車市場存在不足興國縣政府相關(guān)部門考慮到城市道路得通順及城市污染等問題，希望擁有一個較為專業(yè)的汽車城項目解決這此類諸多問題，目前政府已擬定方案，將通過政府行為對興國縣的汽車市場進行一次整頓。將目前市面上的汽車經(jīng)營商家引導(dǎo)至本項目國興汽車城內(nèi)。汽車城產(chǎn)業(yè)化，將集汽車整車銷售、汽車維修、汽車用品市場、汽車美容、汽車配件、辦證、年審、駕考、國家稅務(wù)機關(guān)、交警部門、交通運輸部門等于一體化，形成“一條龍”式汽車服務(wù)市場。4S汽車品牌店將陸續(xù)入駐縣級城市，興國縣的汽車市場進入品牌化管理。興國汽車市場發(fā)展趨勢地塊分析項目地塊西面與興國縣主城區(qū)僅一河之隔，從項目地塊驅(qū)車前往市中心區(qū)域只有不到10分鐘車程，而主城區(qū)與項目地塊之間的模范大橋?qū)⒂?010年5月份通車，屆時河?xùn)|與河西連接緊密型得到進一步加強，可以給項目帶來更多的人流物流，況且項目位于城市東南方向發(fā)展主軸上，未來發(fā)展成熟后更是處于城市核心位置，區(qū)位得天獨厚，優(yōu)勢明顯。（1）區(qū)位環(huán)境項目地塊所在區(qū)域位于城市發(fā)展重心區(qū)域——東南方向，近期興國縣的整體發(fā)展是向東南、西面方向發(fā)展。未來長期規(guī)劃本區(qū)域是處于城市核心位置。（2）競爭環(huán)境項目作為汽車城在興國縣目前是第一家，整個縣城沒有同類型競爭對手，就贛州市與興國縣臨近的市縣來說，這樣的汽車專業(yè)市場也是鳳毛麟角，競爭風(fēng)險較小，本項目具有領(lǐng)頭羊作用。（3）交通狀況地塊的地理位置優(yōu)越，從新區(qū)大道與建設(shè)中的模范大橋相接至城區(qū)，并與石吉高速興國入口相接，交通便利。大橋建成后與高速路入口打通，將是往來車輛的必經(jīng)之路，而且地塊屬于城市新區(qū)，有足夠的空間和寬闊的道路來停放車輛，具有不可比擬的交通優(yōu)勢。第二部分：開發(fā)策略2項目開發(fā)思考思考一：興國汽車市場環(huán)境從目前興國的整車銷售經(jīng)營場所來看，目前面積約為4000平方米左右；而汽車下游商家（維修、美容、汽車用品）數(shù)量達約160余個，以100平方米/個計算，其體量可達15000平方米以上。從整車的銷售情況看，目前興國的汽車銷售量保持在230-260輛/月，且基本上為本地消化。這表明，當(dāng)前的興國汽車市場，其容量還是有限，且市場輻射力有限。對于項目6萬平米左右的龐大商業(yè)規(guī)模，當(dāng)前及今后幾年，興國的汽車產(chǎn)業(yè)市場是無法滿足其全部需求的，因此：單純的汽車業(yè)態(tài)市場開發(fā)，不足以支撐整個項目的開發(fā)容量，必須兼顧輔助配套業(yè)態(tài)及其他延伸業(yè)態(tài)的開發(fā)，才能滿足市場，商業(yè)業(yè)態(tài)需保持一定的彈性空間。思考二：開發(fā)商目標(biāo)期望發(fā)展商對本項目的期望是盡可能的銷售物業(yè)，以變現(xiàn)回收資金，同時，通過本項目，樹立發(fā)展商在市場上的知名度和美譽度。目前本地市場上經(jīng)營物業(yè)以租賃為主，尤其是整車銷售，由于所需經(jīng)營面積大，對購買經(jīng)營場所物業(yè)多持謹(jǐn)慎態(tài)度，主要考慮是商鋪面積大，所需物業(yè)總價高，對投入的回報產(chǎn)出有疑慮。因此：考慮到本地市場客戶購買力有限，本項目必須積極拓展興國以外的市場優(yōu)質(zhì)客戶，擴大客戶來源；同時，需要合理控制物業(yè)面積及總價，才能更好的進行物業(yè)銷售。思考三：資源的利用企業(yè)資源興國國興汽車大市場有限公司在贛州國興投資有限公司、贛州車行八方汽車貿(mào)易有限責(zé)任公司、贛州同盛汽車有限公司強強聯(lián)手的基礎(chǔ)上成立，不僅一套科學(xué)的行業(yè)運營與管理模式，有一支經(jīng)驗豐富的運營管理團隊，而且和一批有實力的整車銷售、二手車交易商家及汽車用品生產(chǎn)商建立了穩(wěn)定的合作關(guān)系,掌控了豐富的客戶資源，完全有實力、有能力、有資源在興國打造一個一站式汽車交易商貿(mào)平臺。政府資源作為興國縣的重點發(fā)展項目，汽車城項目獲得了興國縣各級政府部門的大力支持，可獲取雄厚的政府相關(guān)資源支持。因此：本項目的運作，要充分利用企業(yè)豐富的行業(yè)資源，為項目營銷做服務(wù)；同時，必須打好政府牌，可由政府牽頭整合各類資源，比如對項目進行權(quán)威認(rèn)定，增強商家及投資者信心，給予相關(guān)的優(yōu)惠扶持政策等。思考四：盈利模式本項目采用“租售結(jié)合”方式，通過銷售收益回收項目的投資款并實現(xiàn)盈利，同時，考慮到部分商鋪面積較大及發(fā)展商自持部分物業(yè)，項目的部分收益來自汽車城的后續(xù)租賃贏利和商場經(jīng)營，因此，租售結(jié)合是本項目商業(yè)價值實現(xiàn)的最佳途徑：一方面以招商成功帶動項目快速銷售及價值提升；另一方面可以通過一期的成功帶動項目整體的增值。項目開發(fā)目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)贛南首席一站式汽車交易商貿(mào)平臺實現(xiàn)可持續(xù)贏利能力贛南首席一站式汽車交易商貿(mào)平臺本項目的建設(shè)要改變興國傳統(tǒng)的汽車市場經(jīng)營格局，推進興國汽車市場實現(xiàn)飛躍發(fā)展，同時，引入全新的經(jīng)營理念，將汽車城的影響力不僅僅做到興國第一，甚至要輻射到整個贛南區(qū)域，城市贛南汽車交易的重要商貿(mào)平臺。實現(xiàn)可持續(xù)贏利能力汽車城的最終目的是實現(xiàn)利潤，這是終極目標(biāo)。所有的工作，所有的目標(biāo)都必須與經(jīng)濟效益密切掛鉤。項目在規(guī)劃設(shè)計、招商、管理，每一個環(huán)節(jié)都不能馬虎。項目的建成，將成為興國汽車市場行業(yè)邁向現(xiàn)代商業(yè)的重要里程。它將成為城市的一個標(biāo)志性工程，以促成相關(guān)區(qū)域、物業(yè)的順利開發(fā)和升值，促進整體城市功能的更完善、更豐富，提升了興國汽車市場的地位與吸引力。項目整體開發(fā)策略市場形勢開發(fā)商目標(biāo)資源條件地塊條件市場容量有限，需保持一定的彈性空間資金快速回籠；實現(xiàn)項目價值政府支持、開發(fā)商自身資源豐富區(qū)位位置佳，地塊自身條件優(yōu)良。實現(xiàn)項目開發(fā)目標(biāo)：打造贛南首席一站式汽車交易商貿(mào)平臺，并實現(xiàn)項目可持續(xù)的贏利能力適應(yīng)興國，引領(lǐng)興國領(lǐng)先、務(wù)實項目定位贛南首席一站式汽車交易商貿(mào)平臺闡述：項目是面向興國及周邊縣地區(qū)的大型汽車交易基地，“商貿(mào)平臺”在一定程度上提升了“專業(yè)市場”的概念，把這種商業(yè)模式提高到現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)濟運作的層面。多功能：以汽車及汽車上下游產(chǎn)品交易為主，集休閑、娛樂、餐飲等功能于一體的商業(yè)中心。多業(yè)態(tài)：涵蓋各類汽車用品的批零兼營的商貿(mào)市場。項目功能及經(jīng)營定位

一站式的多功能汽車交易服務(wù)本項目超越單一的汽車銷售或者維修概念，強調(diào)多功能、綜合性、一站式消費理念打造“多功能的綜合性服務(wù)市場”，以滿足興國乃至整個贛南地區(qū)全方位的汽車消費需求。項目功能經(jīng)營分布3S或直營汽車專賣中心整車銷售汽車用品超市博覽區(qū)二手車交易汽車維修服務(wù)中心汽車美容養(yǎng)護中心零部件銷售服務(wù)信息提供服務(wù)中心按揭窗口保險理賠窗口牌照窗口辦公商務(wù)中心物業(yè)租賃中心稅務(wù)窗口車管窗口公安檢測窗口新車發(fā)布車友沙龍汽車會所俱樂部汽車主題休閑廣場餐飲、娛樂、住宿等汽車城功能分布項目整體規(guī)劃理念以現(xiàn)代商貿(mào)市場標(biāo)準(zhǔn)打造一個功能性強、具有地區(qū)標(biāo)志意義的汽車博覽城項目按“現(xiàn)代汽車商貿(mào)中心的標(biāo)準(zhǔn)”打造，在借鑒全國類似項目先進規(guī)劃設(shè)計的基礎(chǔ)上，以前瞻的理念，充分考慮到未來項目的運作，使其具有強大的生命力。大氣、現(xiàn)代的建筑群落第三部分：項目規(guī)劃3類別指標(biāo)用地面積61993總建筑面積61892基底面積18969建筑密度30.5%容積率1綠地率35.7類別指標(biāo)（㎡）汽車用品、汽車專營區(qū)10764汽車旗艦店17565配套功能大樓8120辦公辦證綜合樓10780汽車直營區(qū)4195汽車交易區(qū)4082汽車美容、快修區(qū)6125其他259.9合計61893項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目規(guī)劃項目功能布局規(guī)劃品牌直營店汽車旗艦店汽車3S店、汽車用品區(qū)汽車美容快修區(qū)配套酒店辦證5A寫字樓項目規(guī)劃有汽車3S店、汽車用品區(qū)、汽車旗艦店、直營店、美容快修區(qū)、配套酒店、辦證大廳寫字樓等功能分布，包括整車銷售、維修、美容、裝飾、汽配等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，這些相關(guān)業(yè)態(tài)高度集中將形成一個突出的主題，不僅能夠建立項目的個性與特色，而且能夠較大范圍地主導(dǎo)本地行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢，形成規(guī)模效應(yīng)。只有主題清晰，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實處，整體效應(yīng)才有更好的體現(xiàn)。汽車旗艦店汽車旗艦店布局說明經(jīng)營面積較大，可視性要求高，是汽車城整體形象的外圍展示。因此應(yīng)布局在汽車城的外圍——沿高速路連接線展開。

功能構(gòu)成為提高土地利用率，建議采取四層設(shè)計的形式，功能設(shè)置為品牌汽車旗艦店，內(nèi)部應(yīng)滿足汽車展示功能、銷售接待功能、辦公功能、維修服務(wù)中心等功能。樓層層高功能規(guī)劃備注1F7米汽車展示、銷售接待、辦公等功能。分割銷售。2F5米汽車展示、汽車維修預(yù)留上、下車通道3F4.5米精品二手車交易預(yù)留1車道及公共衛(wèi)生間、會議室。4F4.5米精品二手車交易汽車3S店、汽車用品區(qū)汽車3S店、汽車用品區(qū)布局說明一層以轎車、農(nóng)用車、皮卡、微型車的展示銷售為主，二層以汽車用品、汽車飾品交易為重要功能的汽車用品超市，其布局不一定占據(jù)項目臨街面，但應(yīng)考慮與旗艦店區(qū)域相近。

功能構(gòu)成建議一層為汽車展示、銷售為主，二層為汽車用品、汽車飾品等。建筑形式一層為通透式展示廳及精品店，二層為連廊式小型鋪面。樓層層高功能規(guī)劃備注1F5米轎車、農(nóng)用車、皮卡、微型車分割出售2F5米汽車用品、汽車飾品交易分割出售品牌專營廳布局說明與旗艦店一起形成汽車城整體形象的外圍展示，因此，品牌直營店的布局也應(yīng)沿高速路連接線布置。品牌直營店功能構(gòu)成直營店建議采取2層設(shè)計的集中式商業(yè)規(guī)劃，一層為汽車直營店，二層考慮其它配套商業(yè)，如休閑、娛樂。樓層層高功能規(guī)劃備注1F7.5米汽車展示、銷售接待等分割出售2F4.5米休閑、娛樂等分割出售建筑形式以現(xiàn)代、低層的集中式商業(yè)規(guī)劃，一層為通透式直營店面，二層可靈活分割，面對市場需求，可以經(jīng)營休閑、娛樂業(yè)態(tài)。維修美容街區(qū)兩層設(shè)計，方便顧客，建筑風(fēng)格均利用現(xiàn)代簡潔的建筑設(shè)計風(fēng)格，分別為顧客提供各種汽車維修、美容以及汽車檢測服務(wù)。布局說明維修美容屬于環(huán)境污染型業(yè)態(tài)，不具可視性，從形象上考慮，此部分功能分區(qū)應(yīng)安排在地塊內(nèi)部，且與帶展示功能的主力旗艦店及汽車超市有所區(qū)開。汽車美容快修區(qū)功能構(gòu)成汽車美容、汽車修理等。建筑形式框架構(gòu)建，采用臨街2層獨立商鋪的建筑形式，1F需滿足汽修升降的要求。樓層層高功能規(guī)劃備注1F7米汽車維修、汽車美容前后組合銷售2F4.5米辦公、倉儲、休閑、娛樂分割出售配套酒店布局說明與5A寫字樓相似，能帶來旺盛的人流，因此，商業(yè)配套設(shè)施布局應(yīng)在汽車城主入口附近，并與綜合服務(wù)大樓形成呼應(yīng)。配套酒店功能構(gòu)成餐飲、汽車主題酒店等汽車城的服務(wù)性配套。建筑形式以框架結(jié)構(gòu)為主，9層設(shè)計，1-3層作為酒店配套商業(yè)，可安排如便利店、餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)配套，4-9層以上作為以汽車為主題的經(jīng)濟型酒店。4層以上內(nèi)部為通道走廊式布局。樓層層高功能規(guī)劃1F-3F4.5米便利店、餐飲、休閑、娛樂（自持）4F-9F3.6米住宿（自持）辦公辦證5A寫字樓布局說明汽車交易的綜合服務(wù)能帶來旺盛的人流，因此，建議綜合服務(wù)辦公樓布局應(yīng)在汽車城主入口附近。辦證5A寫字樓功能構(gòu)成該區(qū)為工商、稅務(wù)、公安、交通、質(zhì)檢、銀行、保險等職能部門集中辦公區(qū)，為客戶提供快購綠色通道和售中交易手續(xù)代理服務(wù)。建筑形式以框架結(jié)構(gòu)為主，12層設(shè)計，一、二層作為臨街商業(yè)，可安排如銀行、辦證大廳、繳稅大廳、車輛保險等配套，三層以上作為辦公、住宿場所。三層以上為內(nèi)部通道走廊式布局。樓層層高功能規(guī)劃1F4.5銀行、郵政、電信等（自持）2F4.5辦證大廳（自持）3F-12F3.6辦公室（自持）汽車主題廣場作為興國首屈一指的汽車交易市場，以領(lǐng)先興國的理念進行打造，在規(guī)劃中應(yīng)注重環(huán)境、綠化、生態(tài)和人文的塑造，在主力旗艦店、汽車超市之間設(shè)置生態(tài)主題廣場，形成汽車城獨一無二的“內(nèi)景”，以此來打造汽車文化主題廣場。汽車文化主題廣場，結(jié)合汽車主題文化、歷史以及相關(guān)知識的介紹，小品、環(huán)境設(shè)計，擬建成集文化傳統(tǒng)、知識性、娛樂性、藝術(shù)性為一體的主題廣場。第四部分：營銷、招商、運營4項目推廣措施項目營銷措施為保障項目資金的快速回籠，從高度、深度及廣度上實現(xiàn)項目在市場的影響力，并獲得投資者的認(rèn)同。具體措施如下：1、營銷高度上保障：高端啟動，強勢亮相：以高端活動啟動項目宣傳，通過項目與城市發(fā)展的結(jié)合，以城市營銷實現(xiàn)項目廣泛的知名度。提前營銷，炒作預(yù)熱：提前預(yù)熱宣傳，聯(lián)合專家學(xué)者對汽車行業(yè)的前景以及商鋪投資價值進行系列的宣傳。震撼開盤，一戰(zhàn)成名：項目前期準(zhǔn)備充分，包括營銷中心完成、蓄客充分等，打有準(zhǔn)備之仗。2、營銷深度上保障：專家保障：項目每次活動均邀請頂尖專家到場助陣，通過專家的言論增強客戶信心。深度專題：對行業(yè)政策、投資理財進行深度的專題探討，并在權(quán)從而激發(fā)市場投資熱情。3、營銷廣度上保障：渠道廣拓：建立兩大渠道：利用企業(yè)在汽車行業(yè)內(nèi)的關(guān)系，通過與行業(yè)協(xié)會的聯(lián)動，在帶動招商的同時，讓更多自營客戶購買，實現(xiàn)快速銷售。自辦發(fā)行：針對當(dāng)?shù)厝鄙僦髁髅浇榈奶攸c，建立完善的發(fā)行渠道，以定期的《號外》及相關(guān)的海報、宣傳冊等，針對目標(biāo)客戶群體進行定向發(fā)行、定向投放，并形成一整套嚴(yán)格的發(fā)行執(zhí)行與監(jiān)督體制，確保發(fā)行的有效性。國興汽車博覽城推廣情況推廣階段推廣時間推廣背景推廣主題第一階段2012年元旦項目剛動工階段國興汽車博覽城招商啟動第二階段2012年3月25日6-8棟開盤國興汽車城招商及開盤信息2012年4月份6-8棟二層百變空間、百變生財?shù)谌A段2012年10月7日1-3棟開盤、3棟一層招商籌備3棟鋪王發(fā)售、3棟獨立車道，招商廣告第四階段2013年元旦國興汽車博覽城試營業(yè)車展試營業(yè)車展盛大開幕第五階段2013年7月1-2棟二層開盤0首付、1-2棟新品新價、項目推廣情況項目銷售情況國興汽車博覽城銷售情況

推銷樓棟推銷價格（元）銷售面積（㎡）銷售總額（萬元）備注一期第一批6-8棟一層10644.046697.927129

第二批6-8棟二層4221.326289.252655

二期第一批1-3棟一層11161.409043.0310093

第二批3棟二層5183.273700.91918

第三批1-2棟二層6541.29573.9375認(rèn)購狀態(tài)提前招商，鎖定主力店項目商業(yè)成功的核心前提是必須有具有強大號召力和持續(xù)經(jīng)營能力的主力店進駐。因此，在項目規(guī)劃和開發(fā)前期，重要的是提前進行主力店的招商，特別是引進汽車品牌商家。以招商成功形成強大的向心力，不僅促進商業(yè)的后續(xù)開發(fā)，對商業(yè)的價值也將起到極大的促進作用。強強聯(lián)合，以大帶小通過與行業(yè)協(xié)會的聯(lián)動，利用企業(yè)人脈關(guān)系及影響力拓展招商渠道；利用品牌商家的影響力形成“羊群效應(yīng)”，帶動中小商家進入。發(fā)布永續(xù)經(jīng)營計劃特別針對中小商家，發(fā)布經(jīng)營保障的一系列計劃，以強有力的措施對其進行針對性的前期經(jīng)營扶持與后期經(jīng)營保障，增強其進駐信心。項目招商措施項目招商情況國興汽車博覽城招商情況

主力商家其他商家備注第一階段同馳豐田、平安汽貿(mào)、帝一車行、車行八方俊強汽修、時代美容生活館、德家維護、鵬翔汽修、小拇指維修6-8棟一層第二階段永杰兒童樂園、動漫城、美食城、保齡球館、溜冰場——1-2棟2層肇暉汽貿(mào)、吉鑫汽貿(mào)、昌運汽貿(mào)、大地汽貿(mào)、海鑫汽貿(mào)——1-2棟1層第三階段金海、華鑫汽貿(mào)、鼎盛汽貿(mào)、風(fēng)順汽貿(mào)、——3棟一層永杰數(shù)碼城——6棟二層永杰配套宿舍——8棟二層永杰國際大酒店——4棟、5棟7層以上項目運營措施成立經(jīng)營管理公司，與主力商家及商業(yè)經(jīng)營管理公司形成三位一體高效管理機制。三位一體高效管理開發(fā)商成立經(jīng)營管理公司，統(tǒng)一經(jīng)營管理，為中小商家提供服務(wù)，保證項目持續(xù)經(jīng)營。主力商家通過自行管理，保證主力店的運營并形成強大磁場，帶動消費人群。引進高水平商業(yè)管理機構(gòu)作為顧問，通過先進的經(jīng)營理念與管理方式，確保項目運營的競爭力。完善的商業(yè)管理有利于業(yè)態(tài)組合、品牌組合的質(zhì)量，高效率、高質(zhì)量的商業(yè)管理便于不斷的吸引品牌商家的進駐，使項目始終處在良好的競爭狀態(tài)。項目開業(yè)情況部分商家名稱興國平安汽車貿(mào)易有限責(zé)任公司興國縣帝一車行貿(mào)易有限公司時代汽車美容生活館興國縣風(fēng)順汽車貿(mào)易有限責(zé)任公司興國俊強小汽車修配廠興國豐源汽車服務(wù)有限公司興國寶源汽車貿(mào)易有限公司興國德家汽車維護興國肇暉小型貨車行鵬祥汽車修理廠永杰數(shù)碼城永杰美食城永杰歡樂世界隨著國興汽車城項目加快建設(shè)步伐，2013年1月汽車城內(nèi)的部分商家已經(jīng)對外試營業(yè)，到店里咨詢、訂車、修車美容的客戶絡(luò)繹不絕。已進駐的汽車品牌現(xiàn)場開業(yè)實景經(jīng)營的商家項目開業(yè)現(xiàn)場經(jīng)營的商家汽車售后服務(wù)中心汽車美容會所項目開業(yè)現(xiàn)場一站式辦證中心二手車交易市場歡樂兒童天地二層數(shù)碼城項目開業(yè)現(xiàn)場項目投資決算項目總價（萬元）計算標(biāo)準(zhǔn)計算依據(jù)1、土地成本4916.651.1、土地成本4706.95760元∕㎡61933.6㎡1.2、交易契稅188.29地價*4%1.3、土地交易服務(wù)費21.41----2、建安工程費3501.14

572元∕㎡61194.6㎡2.1土建工程費569元∕㎡2.2工程監(jiān)理費3元∕㎡3、前期工程費1125.98184元/㎡61194.6㎡3.1地質(zhì)勘察費12.242元/㎡3.2規(guī)劃設(shè)計費6.121元/㎡3.3施工圖設(shè)計及審查30.605元/㎡3.4消防審查費6.121元/㎡3.5綜合報建費673.14110元/㎡3.6三通一平費397.7665元/㎡4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費321.27

52.5元∕㎡61194.6㎡5、不可預(yù)見費88.3--(1+2+3+4)×1%6、開發(fā)費用1376.56--

6.1、管理費78.27--(2+3+4)×1%6.2、銷售費用578.29--銷售收入的1.8%（銷售面積按照總建筑面積的70%計算，價格7500元/㎡）6.3、財務(wù)費用360--銀行貸款一年，利率6%

7、項目總投資11000--1.+2.+3.+4.+5.+6.利潤決算根據(jù)對整個項目進行的經(jīng)濟測算，項目財務(wù)指標(biāo)如下：項目銷售面積：42836.22㎡項目出租面積：61195㎡項目總投資：11000萬元項目銷售收入：32127.17萬元稅后凈利潤：14018萬元投資凈利潤率：127.4%財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：21175萬元動態(tài)投資回收期：1年4個月貸款償還期：1年項目建成后，銷售收入達到32127.165萬元，凈利潤達14018萬元。項目的投資凈利潤率達到127.4%。項目1年4個月即收回投資，項目整體投資收益良好。項目成功7大關(guān)鍵1、城鎮(zhèn)化建設(shè)的需求，時機成熟：在十八大之后，全國城鎮(zhèn)化建設(shè)如火如荼的進行著，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移成為了重要的建設(shè)任務(wù)，汽車城項目可以完全承擔(dān)起這一使命。

2、汽車市場升級在即，占盡天時：近幾年，全國汽車行業(yè)的飛速發(fā)展，汽車領(lǐng)域的突飛猛進。興國汽車市場在這種大環(huán)境下也得到了快速發(fā)展，但興國縣汽車市場正處在歷史性變革的關(guān)鍵階段，還具備更大的發(fā)展空間！目前興國汽車市場多以零散的個體經(jīng)營為主，個體作戰(zhàn)，汽車市場商業(yè)形態(tài)低端，污染非常嚴(yán)重，嚴(yán)重影響到縣域城市道路交通環(huán)境，嚴(yán)重的影響到人民生活質(zhì)量水平！隨著城市的發(fā)展，這一矛盾將日益突顯。社會希望能有一個成行成市的汽車專業(yè)市場解決這一諸多問題，希望能有一個引領(lǐng)者帶動興國汽車市場的走向贛南乃至全國。國興汽車博覽城的建設(shè)可謂集興國人民之所盼！將有效的改善了興國城市道路環(huán)境，有效的改善城市環(huán)境的污染。3、區(qū)位發(fā)展前景無限，又得地利：1小時經(jīng)濟圈輻射贛州市區(qū)、寧都、于都、石城、吉安市區(qū)、泰和等地，3小時經(jīng)濟圈輻射南昌市、宜春市、萍鄉(xiāng)市等地。4、縣十二五重點項目，再得人和：國興汽車博覽城已為興國縣政府列為十二五重點項目，項目的發(fā)展得到了政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，不僅將在政府上給予大力扶持，還將在項目專設(shè)辦公辦證中心，簡化政務(wù)手續(xù)！方便消費者，給銷售費提供一站式購車體驗。5、投資企業(yè)資源豐富，實力突顯：國興及凌峻都擁有豐富的行業(yè)運營經(jīng)驗，建立了龐大的行業(yè)合作關(guān)系網(wǎng)、掌控了豐富的客戶資源，這些獨有的企業(yè)資源將為項目的市場開拓工作起到?jīng)Q定性作用，同時也為本項目帶來良好的口碑宣傳和可靠的潛在消費者群體信息。6、唯一汽車專業(yè)市場，獨占鰲頭：國興汽車博覽城為興國唯一一家汽車專業(yè)市場，有其獨到的稀缺價值！7、四大統(tǒng)一多元業(yè)態(tài)，價值凸顯：四大統(tǒng)一經(jīng)營管理：統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃；統(tǒng)一的招商引資；統(tǒng)一的運營管理；統(tǒng)一的營銷推廣。

安遠(yuǎn)國興汽車博覽城案例分享繼興國汽車博覽城成功開發(fā)及運作后，凌峻與國興集團再度攜手合作，在江西安遠(yuǎn)縣開發(fā)汽車博覽城項目。第一部分：開發(fā)背景1城市背景【地理位置】安遠(yuǎn)縣位于江西省南部，贛州市東南部，地處長江水系贛江上游和珠江水系東江源起源地；安遠(yuǎn)縣東毗會昌、尋烏，南鄰定南縣，西連信豐縣，北接贛縣和于都縣；安遠(yuǎn)縣處于贛、粵、閩三省交匯處，地理位置優(yōu)越。西接贛粵高速公路和105國道，南接京九大動脈，交通便利，距京九鐵路和贛粵高速公路均為70公里左右。距廣州368公里，距深圳350公里，距廈門495公里，是珠江三角洲、閩南三角區(qū)的直接腹地和內(nèi)地通往沿海的重要通道之一。目前，縣內(nèi)出境公路已全部改造為二級油面公路，5小時內(nèi)可到達廣州、深圳。江西南部，臨近福建、廣東兩省

廣東省福建省安遠(yuǎn)縣贛州市【產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況】（1）農(nóng)業(yè)：發(fā)展優(yōu)勢突出，以初級加工為主

2012年，安遠(yuǎn)縣的農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達到全年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值20.54億元，按可比價計算，同比增長4.3%。但從2008年到2012年，與安遠(yuǎn)縣GDP增長速度相比，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的增長速度較慢。在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，已形成臍橙、食用菌、生豬、中草藥等農(nóng)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)，但仍以初級產(chǎn)品為主。（2）工業(yè)：發(fā)展以資源型產(chǎn)業(yè)為主，總量偏低

2012年，安遠(yuǎn)縣規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值20.12億元。與周邊六縣相比，與尋烏、定南兩縣相當(dāng)，但遠(yuǎn)落后于贛縣、信豐、于都、會昌四縣。安遠(yuǎn)縣礦產(chǎn)資源豐富，如鉛鋅礦、稀土礦、硫鐵礦、鉬礦、電氣石礦、高嶺土等，還有優(yōu)質(zhì)的地?zé)豳Y源。從工業(yè)內(nèi)部產(chǎn)值看，有色金屬冶煉、電力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、飲料制造業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)位居前四位，產(chǎn)業(yè)的資源型傾向顯著。

（3）服務(wù)業(yè)：傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展

2012年，安遠(yuǎn)縣第三產(chǎn)業(yè)占GDP的44%。但從產(chǎn)業(yè)內(nèi)部從業(yè)人員構(gòu)成來看