石家莊環(huán)球國際中心方案V2

2012年4月石家莊環(huán)球國際中心項目定位報告一、項目背景資料二、項目定位分析三、項目對比案例分析四、項目指導(dǎo)業(yè)態(tài)建議五、結(jié)論報告目錄項目背景資料項目背景資料——地理位置

石家莊作為河北的省會，具有得天獨厚的地理優(yōu)勢和人才優(yōu)勢。石家莊地處華北平原中南部，北靠首都北京和天津，南通鄭州和中原腹地，東臨渤海，西依太行山、并與全國煤炭和重化工基地山西省為鄰，在歷史上是晉冀兩省的貨物集散地。項目背景資料——城市地位石家莊的地理位置和交通優(yōu)勢，使其具備了一定的市場輻射優(yōu)勢。新華集貿(mào)中心、南三條小商品市場等著名市場輻射面積占到了全國地域一半以上；辛集皮革等專業(yè)市場輻射到了東亞、歐洲和美洲。2001年，國務(wù)院批復(fù)進一步明確了石家莊作為華北重要商埠的功能定位。從目前看，石家莊是全國唯一被定為“重要商埠”的城市。石家莊的城市功能定位及政策導(dǎo)向，為發(fā)展商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)提供了重要的有利條件。項目背景資料——項目區(qū)位本項目位于石家莊市人民廣場西側(cè)，中山東路以北，建設(shè)南大街西側(cè)，正東路以南，栗康街東側(cè)。本項目開發(fā)遵循了中心黃金區(qū)位集中了一個區(qū)域所有的城市最優(yōu)配套，優(yōu)質(zhì)區(qū)位不僅僅是選擇地段，更代表著城市資源的高度聚集。該項目建成后，將滿足石家莊市未來商貿(mào)業(yè)發(fā)展的深度需要。項目背景資料——項目功能分區(qū)世界名品折扣步行街環(huán)球風(fēng)情酒吧美食街項目功能分區(qū)完備，多業(yè)態(tài)和諧統(tǒng)一。內(nèi)部商業(yè)街和過街天橋的設(shè)計，將整個項目融為一體。項目建成后將極大地改變城市和中山路的局部環(huán)境，落實城市規(guī)劃的需要，有利于提高核心城區(qū)土地資源利用效率，優(yōu)化市區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，增強商業(yè)集聚效應(yīng)，促進商務(wù)的發(fā)展和經(jīng)濟的繁榮，為城市增添一道亮麗的風(fēng)景線。項目背景資料——項目區(qū)位分析1、項目場址位于石家莊商業(yè)中心區(qū)域，通過項目的實施，有利于調(diào)整優(yōu)化市區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，增強商業(yè)集聚效應(yīng)，改善城市生態(tài)環(huán)境。2、項目的建設(shè)可極大地解決石家莊市中高檔辦公設(shè)施缺乏地現(xiàn)狀，改變原有破舊面貌，并與周圍環(huán)境有機結(jié)合，將大大改善石家莊市局部城市形象，提升城市品位，帶動經(jīng)濟增長。3、項目的建設(shè)，符合市委、市政府“城市建設(shè)三年大變樣”的工作部署，是落實石家莊市城市規(guī)劃的需要。目前中山路新一輪整體改造正在進行，項目借此時機進行建設(shè)，有利于提高城區(qū)土地資產(chǎn)附加值，促進商業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟的繁榮。項目定位分析項目定位——打造城市地標(biāo)建筑地標(biāo)不僅是建筑物，而是能夠充分體現(xiàn)城市的精神。地標(biāo)性項目與一般項目的區(qū)別應(yīng)該首先體現(xiàn)在精神層面，符合時代發(fā)展潮流，是一種社會發(fā)展方向的代表。如同上海的環(huán)球金融中心，臺北的101大廈，是一座國際都市的符號和精神圖騰，那么石家莊作為現(xiàn)代化都市的發(fā)展軸心，必然需要塑造一座城市的地標(biāo)，作為城市的精神圖騰，引領(lǐng)城市的蓬勃發(fā)展。城市地標(biāo)的含義“城市功能中心”——地標(biāo)建筑融合多種城市功能為一體，滿足不同的需求?！拔幕咴吹亍薄淖儌鹘y(tǒng)城市的面貌，給區(qū)域帶來了活力。建筑本身不重要，重要的是建筑帶給城市的改變?！皶r尚中心”——應(yīng)該是融合城市之中，并能夠影響城市發(fā)展進程的，與時尚潮流相融合，并能引領(lǐng)潮流的?！俺鞘型饩暗亍薄粋€地標(biāo)性項目可以成為一個區(qū)域、一個城市的標(biāo)簽，能夠大量地出現(xiàn)在各類媒體中，以及影視作品里，成為這個城市的代表，是城市里的一道風(fēng)景線?！凹s會中心”——地標(biāo)項目應(yīng)該是人們進行各種活動首先想到的聚集地點、活動中心。應(yīng)該能夠滿足人們商務(wù)、愛情、聚會、娛樂等各種活動需求，而不是一個與大眾相割裂，僅有漂亮外觀的高層建筑。但在項目所在地，目前已將聚集了多家大型購物中心，中山路沿線自中華大街到育才街，這個石家莊市區(qū)“核心里的核心”，集中了北人集團最重要的幾家大型百貨店———新百廣場、北國商城、東尚及先天下。此外，天元名品、勒泰中心(規(guī)劃中)、新天地、西美、廣安街中心線、建華百貨———自西向東，石家莊本土商家都聚集在中山路沿線。我們?nèi)绾未蛟煲粋€新的地標(biāo)建筑？項目區(qū)位商業(yè)現(xiàn)狀環(huán)球國際中心如何從中脫穎而出？上海的南京路步行街被譽為“中華第一街”，在那里，擁有新世界百貨、第一百貨、東方商廈、百聯(lián)世貿(mào)廣場等多個大型購物中心。正是這些大型購物中心的互相連接，才成就了“中華第一街”的美譽。與上海南京東路相似，石家莊中山東路現(xiàn)擁有北國商城、勒泰商務(wù)中心和先天下廣場。在此基礎(chǔ)上，引進“環(huán)球國際中心”，以“環(huán)球國際中心”為中心，鏈接北國、勒泰和先天下，將打造出石家莊更繁榮的商業(yè)中心區(qū)。打造“華北商業(yè)第一街”中山東路夜景南京東路夜景商業(yè)中心區(qū)有著巨大的經(jīng)濟能量，它牽動著大都市的經(jīng)濟命脈，它的發(fā)展直接關(guān)系到大都市的活力、凝聚力、吸引力和輻射力。以環(huán)球國際中心為核心，上規(guī)模、上層次，攜手周邊購物中心形成集團沖擊力；商網(wǎng)完善、布局合理，吃穿用俱全。多個購物中心之間理性競爭，錯位經(jīng)營，共同繁榮。儼然成為全國商業(yè)街的發(fā)展典范。商業(yè)中心區(qū)的建成，能吸引全國各地、乃至世界各地的人群來此游玩，這對石家莊的經(jīng)濟建設(shè)起到了積極促進的作用。此外，商業(yè)中心區(qū)也將成為石家莊的地標(biāo)之一，就如人們談到上海就會說到南京路一樣。同時，商業(yè)中心區(qū)也提升了石家莊的城市形象，讓石家莊充滿著國際大都市的氣息。打造“華北商業(yè)第一街”中山東路日景南京東路日景本項目為契合環(huán)球商業(yè)中心的定位，將著力打造三大中心：美國中心，歐洲中心，日本中心。美國中心：積極引入美國先進的購物中心管理團隊和經(jīng)營人才，并引入知名的美國潮流服飾品牌，在環(huán)球國際中心內(nèi)搭建一個有濃郁美國風(fēng)情的品牌特賣區(qū)。項目特色業(yè)態(tài)項目特色業(yè)態(tài)歐洲中心：我公司正積極與法國久負盛名的Courreges品牌展開合作，未來可考慮將其大陸地區(qū)首家專賣店設(shè)置在石家莊，讓石家莊以及華北地區(qū)的消費者可以第一時間同步法國潮流品牌。同時我們在意大利設(shè)置專業(yè)買手隊伍，將歐洲大量質(zhì)優(yōu)價廉的服裝，鞋包品牌導(dǎo)入中國市場，在環(huán)球國際中心內(nèi)，建立歐洲名品一條街。項目特色業(yè)態(tài)日本中心：我公司和日本排名前三甲的服裝企業(yè)三陽商會展開緊密合作，將其名下24個品牌分步導(dǎo)入中國，并按照品牌類型開設(shè)專賣店。同時我們和日本最大的面料供應(yīng)商大和紡有著良好的合作關(guān)系，通過與之合作將日本二、三線的潮流品牌服飾，以組合銷售的方式導(dǎo)入中國，使消費者能有更多的消費選擇，并體味到不同的服飾文化。同時引入Hello-Kitty主題專賣店，日本大型百貨公司PARCO，使日本中心更加名副其實。項目對比案例分析香港金融中心位置：香港中環(huán)商業(yè)核心區(qū)，坐落在維多利亞港海旁業(yè)主：香港地下鐵路公司發(fā)展商：國際金融中心發(fā)展公司建筑特色：該項目的設(shè)計簡潔、穩(wěn)固，巨型尖頂式建筑懷抱城市和海港全景，頂部的皇冠式設(shè)計頗具雕刻美感建筑設(shè)計：CesarPelli/RoccoDesignLtd2003年6月完成共88層，高度420米地面建筑面積29.4萬㎡香港金融中心香港金融中心寫字樓部分香港金融中心運營商：四季酒店集團開業(yè)年份：2005當(dāng)初：五星級2007年日平均房價（估計）：HKD2,500-3,0002007年入住率（估計）：75%-79%客源市場（估計）：70%商務(wù)/25%會展及獎勵旅游/5%休閑旅游五星級酒店運營商：四季酒店集團開業(yè)年份：2005租金報價開間：HKD45,000-56,000/月一居室：HKD63,000-93,000/月二居室：HKD102,000-125,000/月三居室：HKD172,000-190,000/月客源市場特點：以商務(wù)長住客人為主，休閑旅游客人比重很小服務(wù)式公寓香港金融中心商業(yè)部分上海環(huán)球金融中心上海環(huán)球中心上海環(huán)球金融中心大樓地上101層，地下3層，樓層總面積為377,300㎡。地下2樓至地上3樓是商場，3-5樓是會議設(shè)施，7樓至77樓為辦公室，其中兩個空中門廳，分別在28-29樓及52-53樓。79-93樓是上海柏悅酒店，將由凱悅集團負責(zé)管理。90樓設(shè)有兩臺風(fēng)阻尼器。94至100樓為觀光、觀景設(shè)施，共有三個觀景臺，其中94樓為觀光大廳，是一個約700平方米的展覽場地及觀景臺，可舉行不同類型的展覽活動，97樓為觀光天橋。在第100層又設(shè)計了一個最高的觀光天閣，長約55米，地上高達472米，超越加拿大國家電視塔的觀景臺，超過迪拜的迪拜塔觀景臺（地上440米），成為未來世界最高的觀景臺。物業(yè)簡介上海環(huán)球金融中心寫字樓規(guī)劃上海環(huán)球金融中心商業(yè)規(guī)劃定位：深圳華潤萬象城立足于深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，包括購物、休閑、餐飲及娛樂，創(chuàng)造完整及協(xié)調(diào)的體驗，是真正意義的“一站式”消費中心。規(guī)劃：店鋪采用主力店+次主力店+專門店的模式，力推“一站式”消費，它不僅是購物場所，更在意于在深圳這樣一座人均社會商品零售額全國第一的城市中創(chuàng)造一種全新的購物方式，生活方式。客群：城市白領(lǐng)精英，官員、公務(wù)員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；萬象城所在綜合體中寫字樓、酒店、住宅的高端人群；外地消費力強的游客。動線：平行動線，整個購物中心只有一條主動線，無次要通道，所有店鋪分布在動線兩側(cè)，無死角。垂直動線，88部電扶梯與直梯交錯分布，店鋪可視性、通達性強。深圳華潤萬象城2023/2/2主力店主力店介紹營業(yè)面積（平米）分布樓層RéEL時尚生活百貨女性時尚百貨12000B1-L3Olé超級市場華潤萬家旗下第一家新概念超市5000B1嘉禾深圳影城深圳最大電影城6000L3-L4冰紛萬象滑冰場中國第一個商業(yè)用途奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場，深圳第一家奧運標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場3600L4順電以家電數(shù)碼產(chǎn)品經(jīng)營為主2500L5萬象城共有5家主力店，其中零售類主力店多分布在中低樓層，包括超市、百貨，可依靠低樓層的大量人流拉動銷售；娛樂休閑類主力店多分布在中高樓層，包括影城、滑冰場，可拉動人流向上，以保證高樓層的人氣和經(jīng)營。主力店構(gòu)成2023/2/2

萬象城商戶共242家，L1、B1

層商戶數(shù)量最多，L5、L4層數(shù)量最少。整體業(yè)態(tài)分布中，零售占78%，餐飲占14%，休閑娛樂占8%，零售在整個業(yè)態(tài)分布中占據(jù)了絕對數(shù)量，這與萬象城經(jīng)營趨于成熟，客流穩(wěn)定是分不開的。在商戶類別中，服裝/鞋包類有商戶111家，占比達47%，鐘表/

珠寶/飾品/禮品/運動用品類有商戶43家，占18%，它們都是主力零售商戶，而其余類型零售商戶和各類娛樂休閑商戶占比都在5%以下，但類型齊全。商戶業(yè)態(tài)及類別2023/2/2從各樓層商戶的業(yè)態(tài)分布來看，零售業(yè)態(tài)在各層中均占據(jù)主力地位，其中L1層比例最大，餐飲在各樓層中均有分布，而以B1層和L5層數(shù)量最多，休閑娛樂功能則在L3層最為體現(xiàn)。各樓層業(yè)態(tài)分布2023/2/2從各樓層商戶的類別分布來看，鐘表/珠寶/飾品/禮品/運動用品商家在B1層最集中，服裝/鞋包主要分布在L1、L2、L3層，餐飲基本在各層都有分布，但以B1和L5層選擇最多，美容美發(fā)/攝影/服務(wù)可到L3層，童裝/玩具集中在L4層。各樓層商戶分布項目指導(dǎo)業(yè)態(tài)建議項目形式定位——城市綜合體商業(yè)綜合體的出現(xiàn)同時伴隨著如下趨勢：城市CBD快速發(fā)展相鄰建筑綜合體集群形態(tài)出現(xiàn)城市建筑群功能集約化更高，規(guī)模更大交通網(wǎng)絡(luò)提升，聯(lián)系更緊密商業(yè)綜合體是城市化進程的必然產(chǎn)物。城市發(fā)展生產(chǎn)弊端解決方法城市人口日益增多土地資源日益稀少個人生活成本加大社會經(jīng)濟效率降低商業(yè)綜合體不同產(chǎn)品滿足商業(yè)綜合體的各種功能，其中購物中心通常作為核心產(chǎn)品，與其他產(chǎn)品進行組合。國務(wù)院發(fā)展研究中心等機構(gòu)，對2003年以來的建成或在建的100個新建筑綜合體研究顯示：65%的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。項目形象定位——城市綜合體商業(yè)綜合體購物住宿辦公休閑功能產(chǎn)品購物中心、百貨、大賣場酒店、服務(wù)式公寓、住宅寫字樓、SOHO景觀、文化設(shè)施商業(yè)綜合體由于涵蓋多種功能，通常體量較大，因此需要大量人流支撐購物中心能引導(dǎo)消費，帶動大量人流，提升商業(yè)氛圍，通常作為商業(yè)綜合體的核心產(chǎn)品，與其他產(chǎn)品進行組合項目業(yè)態(tài)導(dǎo)向與項目頂級商務(wù)辦公相一致滿足金字塔塔尖的人群的需要在區(qū)域市場的唯一性（一般在一個城市只開一家）與周邊競爭項目形成差異化品牌自身的集客能力市場稀缺業(yè)態(tài)擁有固定的忠誠消費者，與其他業(yè)態(tài)形成互補我們將引入英國久負盛名的德本罕姆百貨公司。德本罕姆的承諾是，在我們的每家商店，都將提供給客戶更大的價值,更廣泛的選擇和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

原因及作用：主題店——大型百貨主題店——精品電器運營模式較傳統(tǒng)電器賣場更為人性化符合項目精品購物中心的氛圍，更加關(guān)注服務(wù)及產(chǎn)品的品質(zhì)提倡體驗式的消費服務(wù)附加值較高將成為中高端消費群體的主流消費場所原因及作用：引入日本大型百貨公司PARCO。PARCO是日本首屈一指的時尚類購物中心。能為消費者帶來最新的日本潮流品牌。契合日本中心的運營，為環(huán)球國際中心增添多元文化特色。PARCO不僅有精美的商品，更提供包括文化藝術(shù)及娛樂休閑等內(nèi)容的軟文化，進而從多角度全方位倡導(dǎo)豐富多彩的現(xiàn)代時尚生活方式。主題店——日本潮流新品原因及作用：主題區(qū)——美食廣場滿足不同層面消費客群的需求（未來旅游人群、廣場人群等）完善項目功能為辦公人群提供良好配套原因及作用：生活主題——精品超市項目定位高端不適宜做普通超市完善項目功能為項目提供完整的生活配套利于商業(yè)氛圍的營造固定的忠誠消費者利于招商的順利進行穩(wěn)定經(jīng)營提升項目的檔次和品位市場稀缺業(yè)態(tài)原因及作用：生活主題——健康生活白領(lǐng)人士存在大量健康消費需求。健康生活概念已經(jīng)日益深入人心。可考慮業(yè)態(tài)體育用品專賣店室內(nèi)運動場以體育運動為概念的餐廳、酒吧等健身會所、桑拿SPA原因及作用：美容+食品+運動=健康生活兒童消費日益成為都市消費的重要組成部分?？梢蕴峁┮徽臼降膬和闷啡u場。吸引多層次的消費者光臨購物中心?？僧a(chǎn)生衍生性消費。主題樂園將集商品零售，游樂互動，品牌展示，DIY服務(wù)為一體，其鮮明特色將成為本項目的一個著名標(biāo)簽，提升商場人氣。原因及作用：兒童主題——Hello-Kitty主題樂園匯聚人氣效果明顯人流互動，延長人流逗留時間打造休閑氛圍，為消費者為提供良好的購物場所吸引日間消費人流提升項目的經(jīng)營品位和檔次原因及作用：文化旅游主題——星級影院在建筑學(xué)領(lǐng)域，屋頂被稱為“第五立面”。隨著高層建筑越來越多，“第五立面”也愈發(fā)顯得重要，更加頻繁地進入人們的視野。第五立面以生態(tài)、科技為主題打造城市“第五立面”賦予建筑物更多的生命力對屋頂平臺其他業(yè)態(tài)起著畫龍點睛的作用為辦公樓里的白領(lǐng)提供一個休閑放松親近大自然的平臺。文化旅游主題——屋頂花園國際名品折扣步行街設(shè)置在南北走向的商業(yè)街兩側(cè)。作為主打國際名品折扣，展示品牌形象及品牌集聚的區(qū)域。品牌區(qū)域旗艦店已經(jīng)成為品牌擴展的重點。區(qū)域文化旅游、休閑度假項目及本項目地標(biāo)價值的帶動將提升區(qū)域的旅游價值，將對品牌旗艦店的形象展示和銷售起到較大的支撐。將成為中高端消費群體的主要消費場所。利用連廊陽光頂棚等設(shè)施，打造一個四季皆宜的購物天堂。通過錯位經(jīng)營與周邊其他大型購物中心形成消費力的良性競爭。原因及作用：主題街區(qū)——國際名品折扣步行街環(huán)球風(fēng)情酒吧美食街設(shè)置在東西走向的商業(yè)街兩側(cè)?？煞奖阒苓叺霓k公樓的消費者來此放松酒吧街汲取各國酒吧街的特色，混合意大利的風(fēng)情，法國的浪漫，同時兼具亞洲人的休閑習(xí)慣，打造屬于當(dāng)?shù)氐牟灰钩?。酒吧街要營造的是高級酒店無法給予的自然、高雅、低調(diào)、奢華。原因及作用：