中國房地產(chǎn)形式評析

中國房地產(chǎn)市場形勢評析宋延慶宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺2002年5月23日國家七部委發(fā)布建住房[2002]123號《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》；2003年6月13日央行121號文件——房貸新政策；國土資源部11號令、45號文件——土地“招拍掛”——“一個水龍頭出水”；2003年8月12日國務(wù)院18號文件——關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的通知。

游戲規(guī)則變了！一、中國房地產(chǎn)市場化進(jìn)程分析按照“市場”特征，可以分為六個階段第一階段：1987年以前，計劃開發(fā)階段第二階段：1987—1992年初，市場萌發(fā)期

第三階段：1992—1993年6月，過熱發(fā)展期

第四階段：1993年6月—1998年，市場低迷期第五階段：1998年—2002年5月，全面繁榮期第六階段：2002年6月—2005年，市場盤整期第一階段特征：

（1987年以前，計劃開發(fā)階段）隸屬于市或區(qū)政府、建委、房管局的國營企事業(yè)綜合開發(fā)公司，幾乎占到100%。

開發(fā)的住宅小區(qū)屬政府行為，形象工程：開發(fā)企業(yè)在開發(fā)住宅小區(qū)的同時，還承擔(dān)著舊城改造、街道拓寬改造的重任。定向供應(yīng)。百姓尚無個人購房概念。

第二階段特征：

（1987—1992年初，市場萌發(fā)期）房地產(chǎn)市場化特征逐漸呈現(xiàn)，外資開始進(jìn)入房地產(chǎn)市場。國有企業(yè)欣然穩(wěn)固地占據(jù)市場主導(dǎo)地位。合資項目開始出現(xiàn)：同時以某一項目與外企合資，經(jīng)理們同時干起了董事長。

傳統(tǒng)國企仍然以開發(fā)住宅小區(qū)為主，三資企業(yè)以開商場、寫字樓等商業(yè)物業(yè)為主。

個人購房開始零星出現(xiàn)在部分高檔物業(yè)市場。

第三階段特征

（1992—1993年6月，過熱發(fā)展期）房地產(chǎn)價格大幅度上漲。1992年底與年初相比，全國平均房地產(chǎn)價格漲幅為51%，南方某些熱點地區(qū)和城市漲幅在一倍以上。

房地產(chǎn)投資高速增長。1992年完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資比1991年增長117%，1993年又比1992年增長165%。土地開發(fā)量激增，1992年完成的土地開發(fā)比1991年增長175%。

房地產(chǎn)開發(fā)公司猛增。1991年底全國房地產(chǎn)開發(fā)公司只有3700家，到1993年底猛增至2萬多家。

第四階段特征：

（1993年6月—1998年，市場低迷期）市場緊急剎車留下的的副產(chǎn)品，各個城市郊區(qū)荒蕪的別墅區(qū)、街道兩邊突兀的框架樓和恐怖的大坑是這一階段。國有外行業(yè)資金紛紛撤資，企業(yè)有名無實。外資陸續(xù)停止投資。部分傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司重新確立了市場主導(dǎo)地位。各地評出的“百強(qiáng)企業(yè)”中的部分企業(yè)開始自覺調(diào)整開發(fā)模式，開始注重對市場的調(diào)研，率先擺脫了盲目開發(fā)的模式。深圳萬科、北京華遠(yuǎn)等企業(yè)就是該階段開始崛起的。沿海部分城市的個人購房比例逐年提高：至階段末，有的已達(dá)到50%以上。三資企業(yè)在后期又回潮，民營企業(yè)紛紛成立，國企開始遇到從未有過的最強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)。

第五階段特征：

1998年—2002年5月，全面繁榮期新的開發(fā)公司紛紛成立。民營企業(yè)、股份制企業(yè)異軍突起，在部分省市已占據(jù)市場主導(dǎo)地位，國企市場份額日益下滑。個人購房比例不斷提高達(dá)到70-90%，在廣州、上海已達(dá)到95%以上，已超過發(fā)達(dá)國家的自有住房擁有率?！皻W陸風(fēng)”席卷南北，在一定程度上圓了百姓“烏托邦式”的歐洲生活夢。智能化、園林式住宅小區(qū)紛紛出現(xiàn)；別墅、寫字樓物業(yè)市場開始回溫。——大錢、小錢都在掙，大家、小家都在樂！——屬于典型的市場上升期：關(guān)系競爭、粗放管理。第六階段特征：

2002年6月—2005年，市場盤整期項目同質(zhì)化越來越嚴(yán)重市場細(xì)分越來越細(xì)市場定位越來越難銷售壓力越來越大宏觀政策越來越嚴(yán)密——門檻越來越高，走廊越來越長！第六階段的不同稱呼：調(diào)整與分化時代微利時代速度致勝時代競合（合爭）時代創(chuàng)新時代品牌時代精品時代大盤時代郊區(qū)化時代專業(yè)化時代社會化時代資源集成時代并購時代結(jié)盟時代網(wǎng)絡(luò)時代國際化時代文化競爭時代戰(zhàn)略競爭時代二、國家政策導(dǎo)向共識：“個別地方有可能過熱，但是總體形勢是好的，在總體形勢好的時候進(jìn)行調(diào)控是必要的?！闭{(diào)控重點：金融、土地市場即將開始洗牌誰能最終勝出？三、房地產(chǎn)企業(yè)的致勝之道提升競爭力！房企的競爭力是什么？房企沒有專利，所以沒有核心競爭力，只有綜合競爭力綜合競爭力的組成知識為本，制度為行，資源為表制度

知識資源房企的競爭力是什么？核心競爭力：獨特性、滲透性、穩(wěn)定性、變革性、難仿性、重要性、本質(zhì)性……綜合競爭力：產(chǎn)品把控力、資源整合力、資本運營力、品牌形象力、技術(shù)創(chuàng)新力、公共關(guān)系力、團(tuán)隊執(zhí)行力、戰(zhàn)略思考力、市場應(yīng)變力、企業(yè)文化力……房企的競爭力是什么？是對四類資源：內(nèi)部資源、供方資源、社會關(guān)系資源、客戶資源的整合能力是對兩個成本：購置成本、生活成本的控制能力競爭力的基礎(chǔ)是制度：從現(xiàn)代管理角度來看，一個企業(yè)的成功就是制度的成功和管理的成功。大到國家經(jīng)濟(jì)制度，小到期權(quán)制度、職業(yè)經(jīng)理人制度，概莫如此。業(yè)務(wù)與管理房地產(chǎn)競爭的本質(zhì)是產(chǎn)品競爭管理是產(chǎn)品創(chuàng)新的基礎(chǔ)，是業(yè)務(wù)的基本保障四、管理誤區(qū)盲目擴(kuò)張：沒有中長期的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略組織架構(gòu)與業(yè)務(wù)流程不符：導(dǎo)致“尋租”好大喜功：集團(tuán)公司多追名逐利：商而優(yōu)則仕方法不當(dāng)：用牽駱駝的方法牽兔子急功近利：吃催生藥—刨腹產(chǎn)四、管理誤區(qū)松緊無度，積累莫返繁簡無度制度缺乏充分性、體系化和持續(xù)改進(jìn)實施能力差缺乏互補(bǔ)管理、自我管理、危機(jī)管理——最大的問題是“無視問題”！

對管理的再認(rèn)識管理就是規(guī)定“規(guī)定動作。

管理就是“要結(jié)果，不要借口”

從本質(zhì)上說，管理過程就是一個獲取、使用和能量轉(zhuǎn)換的過程

成功永恒的主題就是管理！——管理不規(guī)范，就像“戴者枷鎖跳舞”

對管理者的再認(rèn)識創(chuàng)業(yè)=革命

守業(yè)=執(zhí)政

總經(jīng)理既是殺手，有是舵手。許多總經(jīng)理是：放權(quán)不放