第七章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)與投標(biāo)

第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)與投標(biāo)第一節(jié)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)投標(biāo)概述

一、開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)投標(biāo)的基本概念及其作用開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)，是面對(duì)一項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)企業(yè)將工程可行性研究?jī)?nèi)容，或監(jiān)理服務(wù)，或勘察、設(shè)計(jì)要求，或設(shè)備需求，或擬建工程的建設(shè)要求等，編制成招標(biāo)文件，通過(guò)發(fā)布招標(biāo)公告或向承包企業(yè)發(fā)出招標(biāo)通知的形式，招引有能力的承包企業(yè)參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)(或進(jìn)行協(xié)商)，直至簽訂工程發(fā)包合同的全過(guò)程。

開(kāi)發(fā)工程投標(biāo)，是指承包企業(yè)在獲得招標(biāo)信息后，根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)招標(biāo)文件提出的各項(xiàng)條件和要求，結(jié)合自身能力，提出自己愿意承包工程的條件和報(bào)價(jià)，供開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇。直至簽訂工程承包合同的全過(guò)程。實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的作用是：

(1)選擇最理想的承包者，有利于保證工程質(zhì)量和工期，有利于降低造價(jià)。

(2)招標(biāo)投標(biāo)的原則是鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，防止壟斷。

(3)招標(biāo)投標(biāo)可以促進(jìn)承包企業(yè)提高水平。

工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍

使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府資金的項(xiàng)目全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)單項(xiàng)合同估算價(jià)低于第1、2、3項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在3000萬(wàn)元人民幣以上的重要設(shè)備、材料等貨物的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬(wàn)元人民幣以上的施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上的項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)程序?qū)ν稑?biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查，并將審查結(jié)果通知各申請(qǐng)投標(biāo)者發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)編制招標(biāo)文件和標(biāo)底（如果有）成立招標(biāo)組織，由建設(shè)單位自行招標(biāo)或委托招標(biāo)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場(chǎng)，并對(duì)招標(biāo)文件答疑發(fā)售招標(biāo)文件評(píng)標(biāo)開(kāi)標(biāo)接受投標(biāo)書(shū)商簽合同定標(biāo)、簽發(fā)中標(biāo)通知書(shū)關(guān)于投標(biāo)的禁止性規(guī)定關(guān)于投標(biāo)的禁止性規(guī)定

投標(biāo)人以行賄的手段謀取中標(biāo)投標(biāo)人與招標(biāo)人之間串通投標(biāo)投標(biāo)人之間串通投標(biāo)投標(biāo)人以非法手段騙取中標(biāo)投標(biāo)人以低于成本的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)二、開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)的方式公開(kāi)招標(biāo)

由開(kāi)發(fā)企業(yè)(或其委托的專業(yè)招標(biāo)機(jī)構(gòu))通過(guò)傳播媒介發(fā)布招標(biāo)公告(廣告)，公開(kāi)招請(qǐng)承包企業(yè)參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，凡符合規(guī)定條件的承包企業(yè)都可以自愿參加投標(biāo)。開(kāi)發(fā)商亦可不使用廣告方式，而采取向業(yè)內(nèi)所有相關(guān)承包企業(yè)郵寄（發(fā)送)招標(biāo)公告的形式，招請(qǐng)承包企業(yè)參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。

公開(kāi)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是：有較多的承包商參與競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)主選擇余地大，有利于保證工程質(zhì)量、縮短工期和降低工程造價(jià)。邀請(qǐng)招標(biāo)

由開(kāi)發(fā)企業(yè)(或其委托的專業(yè)招標(biāo)機(jī)構(gòu))向經(jīng)過(guò)預(yù)先選擇的數(shù)目有限的承包企業(yè)發(fā)出招標(biāo)通知書(shū)或招標(biāo)邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)他們參加某項(xiàng)工程(或工作)的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。

開(kāi)發(fā)企業(yè)可以直接邀請(qǐng)自己熟悉和信任的一些承包企業(yè)(一般3－10家)來(lái)投標(biāo)。

邀請(qǐng)招標(biāo)的工程通常是有特殊要求或保密的工程，所邀請(qǐng)的投標(biāo)企業(yè)不得少于3家。

邀請(qǐng)招標(biāo)的程序基本上與公開(kāi)招標(biāo)相同，其不同之處只在于沒(méi)有資格預(yù)審，而增加了發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)函的步驟。三、開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)工作機(jī)構(gòu)專門機(jī)構(gòu)該工作機(jī)構(gòu)可以由開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的職員組成“招標(biāo)委員會(huì)”或“招標(biāo)小組”；也可以委托有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)事務(wù)委員會(huì)。專業(yè)的招標(biāo)工作機(jī)構(gòu)一般只負(fù)責(zé)責(zé)技術(shù)性和事務(wù)性的工作，最終決策仍由開(kāi)發(fā)企業(yè)作出。

第二節(jié)開(kāi)發(fā)工程監(jiān)理招標(biāo)一、開(kāi)發(fā)工程監(jiān)理招標(biāo)的分類全過(guò)程監(jiān)理招標(biāo)設(shè)計(jì)監(jiān)理招標(biāo)施工監(jiān)理招標(biāo)二、監(jiān)理招標(biāo)文件的主要內(nèi)容招標(biāo)文件一般應(yīng)包括以下幾方面內(nèi)容：

(1)投標(biāo)須知

(2)合同條件

(3)業(yè)主提供的現(xiàn)場(chǎng)辦公條件

(4)對(duì)監(jiān)理單位的要求

(5)有關(guān)技術(shù)規(guī)定

(6)其它事項(xiàng)

三、監(jiān)理招標(biāo)的開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)（一）開(kāi)標(biāo)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行；開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開(kāi)標(biāo)時(shí)，首先應(yīng)該當(dāng)眾檢查投標(biāo)文件的密封情況公開(kāi)宣布并存檔備查。（二）評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。監(jiān)理評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：1.投標(biāo)人的業(yè)績(jī)和資信；2.項(xiàng)目總監(jiān)理工程師經(jīng)歷及主要監(jiān)理人員情況；3.監(jiān)理規(guī)劃（大綱）；4.投標(biāo)價(jià)格和評(píng)標(biāo)價(jià)格；5.財(cái)務(wù)狀況。評(píng)標(biāo)方法：P215評(píng)議法綜合評(píng)分法最低評(píng)標(biāo)價(jià)法（三）定標(biāo)招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的報(bào)告，結(jié)合與項(xiàng)目有關(guān)的各種情況作出判斷，選定中標(biāo)人。

第三節(jié)開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)一、申請(qǐng)施工招標(biāo)的條件(1)招標(biāo)人已經(jīng)依法成立；(2)初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；(3)招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)；(4)有相應(yīng)資金或資金來(lái)源已經(jīng)落實(shí)；(5)有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。二、開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)的程序(1)由建設(shè)單位組織一個(gè)招標(biāo)班子。(2)向招標(biāo)投標(biāo)辦事機(jī)構(gòu)提出招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)。(3)編制招標(biāo)文件和標(biāo)底，并報(bào)招標(biāo)投標(biāo)辦事機(jī)構(gòu)審定；(4)發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；(5)投標(biāo)單位申請(qǐng)投標(biāo)；(6)對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查，并將審查結(jié)果通知各申請(qǐng)投標(biāo)者；(7)向合格的投標(biāo)單位分發(fā)招標(biāo)文件及設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等；(8)組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場(chǎng)，并對(duì)招標(biāo)文件答疑；(9)建立評(píng)標(biāo)組織，制定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法；(10)召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，審查投標(biāo)書(shū)；(11)組織評(píng)標(biāo)，決定中標(biāo)單位；(12)發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)；(13)建設(shè)單位與中標(biāo)單位簽訂承發(fā)包合同。開(kāi)標(biāo)(1)主持人宣布開(kāi)標(biāo)會(huì)議開(kāi)始。(2)介紹參加會(huì)議的單位及有關(guān)人員。(3)由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證，檢查人員對(duì)檢查結(jié)果簽字確認(rèn)。(4)經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由有關(guān)工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。(5)開(kāi)標(biāo)會(huì)結(jié)束評(píng)標(biāo)(1)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)備(2)初步評(píng)審(3)詳細(xì)評(píng)審(4)提交評(píng)標(biāo)報(bào)告施工評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

(1)施工方案（或施工組織設(shè)計(jì)）與工期；(2)投標(biāo)價(jià)格和評(píng)標(biāo)價(jià)格；(3)施工項(xiàng)目經(jīng)理及技術(shù)負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷；(4)組織機(jī)構(gòu)及主要管理人員；(5)主要施工設(shè)備；(6)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和安全管理措施；(7)投標(biāo)人的業(yè)績(jī)、類似工程經(jīng)歷和資信；(8)財(cái)務(wù)狀況。三、開(kāi)發(fā)工程施工招標(biāo)文件和標(biāo)底的編制施工招標(biāo)文件的編制程序一般是：（1）熟悉工程情況和施工圖紙；（2）計(jì)算工程量；（3）確定開(kāi)、竣工日期和總工期；（4）確定工程的技術(shù)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；（5）確定投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、決標(biāo)的日期及其他事項(xiàng)；（6）填寫(xiě)建設(shè)工程施工招標(biāo)文件報(bào)批表。四、開(kāi)發(fā)工程施工承包企業(yè)的選擇方法1、選擇承包企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)(1)標(biāo)價(jià)。(2)信譽(yù)。(3)工期。(4)質(zhì)量。2、選擇承包企業(yè)的方法綜合評(píng)標(biāo)法第四節(jié)設(shè)備與材料購(gòu)置的招標(biāo)設(shè)備購(gòu)置的招標(biāo)與施工招標(biāo)程序相同。開(kāi)發(fā)工程材料采購(gòu)1、詢價(jià)

2、采購(gòu)第五節(jié)開(kāi)發(fā)工程勘查與設(shè)計(jì)招標(biāo)

為有利于選擇和公平競(jìng)爭(zhēng)、提高開(kāi)發(fā)工程質(zhì)量水平，縮短建設(shè)時(shí)間，控制建設(shè)投資，開(kāi)發(fā)工程勘察與設(shè)計(jì)任務(wù)，應(yīng)采用招標(biāo)方式。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）投標(biāo)須知；（二）投標(biāo)文件格式及主要合同條款；（三）項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)，包括資金來(lái)源情況；

（四）勘察設(shè)計(jì)范圍，對(duì)勘察設(shè)計(jì)進(jìn)度、階段和深度要求；（五）勘察設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料；

（六）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用支付方式，對(duì)未中標(biāo)人是否給予補(bǔ)償