順天國(guó)際中心營(yíng)銷定位

再造·長(zhǎng)沙新高度順天國(guó)際金融中心定位及產(chǎn)品打造方案[湖南中原事業(yè)一部出品][HunanChangsha.10.2010]前言Foreword.取勢(shì)與尊事.報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>目標(biāo)及問題導(dǎo)出>>項(xiàng)目質(zhì)素界定>>外部環(huán)境洞察>>開發(fā)模式及檔次建議>>項(xiàng)目定位及產(chǎn)品打造>>營(yíng)銷思考本報(bào)告以核心目標(biāo)為重心，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)基本目標(biāo)。項(xiàng)目目標(biāo)：以項(xiàng)目?jī)?yōu)異的質(zhì)素，加上首都在南城超高層產(chǎn)品的打造，完全可打造為長(zhǎng)沙標(biāo)桿性項(xiàng)目?；灸繕?biāo)銷售目標(biāo)：順天集團(tuán)品牌躍升的期望及長(zhǎng)沙項(xiàng)目的標(biāo)桿，高溢價(jià)平量是本案追求的運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)至少14000元/平的均價(jià)實(shí)現(xiàn)品牌躍升實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)核心目標(biāo)品牌目標(biāo)：順天集團(tuán)長(zhǎng)沙央?yún)^(qū)項(xiàng)目又一力作，基于前期開發(fā)諸多項(xiàng)目，本案將是順天品牌躍升的基石。樹立長(zhǎng)沙標(biāo)桿核心目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)順天品牌的躍升！實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的項(xiàng)目質(zhì)素挑戰(zhàn)：位于雨花亭商圈（城市副中心），涵蓋酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)各類型產(chǎn)品的中小體量城市綜合體項(xiàng)目，區(qū)域及體量存在挑戰(zhàn)。芙蓉中路韶山南路新建東路南二環(huán)線本案雨花亭區(qū)域開發(fā)商實(shí)力城市綜合體項(xiàng)目中小體量超高層項(xiàng)目涵蓋酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)多種物業(yè)于一體的城市綜合體。原來是機(jī)電市場(chǎng)用地。項(xiàng)目位于韶山南路和新建東路交匯東北向，沃爾瑪雨花亭店北面。順天集團(tuán)傾力打造；已有順天國(guó)際財(cái)富中心、黃金海岸、北國(guó)風(fēng)光等數(shù)個(gè)項(xiàng)目的品牌積淀。項(xiàng)目含2棟超高層和商業(yè)，用地面積2.4萬平米，總建面16萬平米；容積率：6.0建筑密度：31.7%實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格挑戰(zhàn)：目前區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格天花板約為10000元/㎡，區(qū)域價(jià)格箱體上限突破存在挑戰(zhàn)。本案萬博會(huì)均價(jià)：8500嘉盛國(guó)際均價(jià)：1020宏澤家園均價(jià)：8000鉑金國(guó)際均價(jià)：8000建鴻達(dá)華都均價(jià)：8500凱軒云頂均價(jià)：6500錦繡世紀(jì)均價(jià)：5900東塘瑞府均價(jià)：10000序號(hào)區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)起價(jià)最高價(jià)主力戶型1開福區(qū)鉑宮.中山庭830080001100050-113平兩房、三房2芙蓉區(qū)明城國(guó)際中心1000095001100040-1203人瑞瀟湘國(guó)際未確定88001萬左右40-60平一房,90-100平兩房,145平三房4雨花區(qū)萬科金域華府720070007500剩125平三房5萬博匯85008000970046-120平6嘉盛國(guó)際1020086301020050-240平7天心區(qū)匯金國(guó)際暫未定，價(jià)格報(bào)告正制定中————73-77兩房、99三房長(zhǎng)沙市中心區(qū)域公寓價(jià)格調(diào)研項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)挑戰(zhàn)：本案面市時(shí)將面臨多個(gè)大體量、高品牌的城市綜合體項(xiàng)目，本案存在強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓迫挑戰(zhàn)。典型項(xiàng)目開發(fā)商總建面（萬平米）中建南湖地塊中建集團(tuán)28.7保利4號(hào)地塊保利集團(tuán)65匯金國(guó)際建發(fā)集團(tuán)19.3化機(jī)廠通用83.4水泵廠建鴻達(dá)66納愛斯納愛斯25萬博匯建鴻達(dá)50圭塘河嘉盛地產(chǎn)160北辰北辰300萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)萬達(dá)地產(chǎn)100泰貞廣場(chǎng)泰貞投資25匯金國(guó)際化機(jī)廠保利4號(hào)地塊中建南湖地塊水泵廠納愛斯萬博匯北辰新河三角洲圭塘河萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目質(zhì)素雨花亭商圈，非一線商圈，中小體量的城市綜合體項(xiàng)目。當(dāng)前市場(chǎng)目前項(xiàng)目所處區(qū)域價(jià)格天花板為1萬元/㎡實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的問題導(dǎo)出：未來市場(chǎng)未來將面臨大量的大體量、高品牌的城市綜合體項(xiàng)目一個(gè)在非傳統(tǒng)核心商業(yè)、商務(wù)區(qū)的中小體量綜合體項(xiàng)目，如何在與大體量綜合體競(jìng)爭(zhēng)中，形成優(yōu)勢(shì)開發(fā)策略，實(shí)現(xiàn)價(jià)格箱體的突破？實(shí)現(xiàn)1萬4的高溢價(jià)目標(biāo)問題轉(zhuǎn)化：在尋找實(shí)現(xiàn)價(jià)格箱體的突破之前，我們先必須透徹把握項(xiàng)目?jī)?nèi)因與外因，并從中尋找實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的契機(jī)。報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>目標(biāo)及問題導(dǎo)出>>項(xiàng)目質(zhì)素界定>>外部環(huán)境洞察>>開發(fā)模式及檔次建議>>項(xiàng)目定位及產(chǎn)品打造>>營(yíng)銷思考一個(gè)城市綜合體最重要的，首先就是它所在區(qū)域在城市發(fā)展中所處的位置。項(xiàng)目所處的雨花亭區(qū)域在長(zhǎng)沙城市發(fā)展中的地位如何？項(xiàng)目質(zhì)素界定：項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目地塊價(jià)值+雨花亭商圈現(xiàn)狀：長(zhǎng)沙新興的次級(jí)商圈，處于長(zhǎng)株潭融城的主方向，未來老中心市區(qū)與新城市群落的連接地帶。五一商圈侯家塘商圈東塘商圈火車站商圈伍家?guī)X商圈榮灣鎮(zhèn)商圈紅星商圈雨花亭商圈2010年長(zhǎng)沙城市化率約65%，GDP有望破4000億元，保持約15%的高速增長(zhǎng)……,促進(jìn)城市的擴(kuò)展和發(fā)展?。￠L(zhǎng)沙城市擴(kuò)張長(zhǎng)株潭融城城市化水平高速增長(zhǎng)高速GDP帶來強(qiáng)勁支持雨花亭新興次級(jí)商圈，連接老中心區(qū)與新城市群落雨花亭商圈是近年來新興起的次級(jí)商圈之一，由于絕版的地段優(yōu)勢(shì)，沃爾瑪進(jìn)駐后逐漸興起。隨著長(zhǎng)沙城市的強(qiáng)勁發(fā)展，城市擴(kuò)建步伐加快，未來此地將是連接老中心區(qū)與新城市群的中間地帶。老城郊區(qū)，形象展示、心理印象均較差，本區(qū)域在老長(zhǎng)沙人心目中，超過東塘往南，就是長(zhǎng)沙的郊區(qū)了?，F(xiàn)在從市中心到東塘只需5分鐘車程，但這種心理距離目前仍然存在，且影響較大。除本案地塊周邊較多老舊的建筑，如白沙小區(qū)、臨街商業(yè)等，檔次都較低，展示面比較差，更固化了長(zhǎng)沙人對(duì)本區(qū)域的心理印象。雨花亭形象現(xiàn)狀：原本的老城郊區(qū)，周邊多為舊城的老居住區(qū)，人流混雜，形象展示差，長(zhǎng)沙人對(duì)本區(qū)域的心理印象較差。雨花亭交通現(xiàn)狀：城市主干道韶山路、二環(huán)線經(jīng)過，規(guī)劃地鐵1號(hào)、3號(hào)線經(jīng)過，交通發(fā)展戰(zhàn)略要地。大動(dòng)脈韶山路與新建路交匯處，交通便捷倚韶山路與新建路，位于雨花亭區(qū)域的核心位置，位居泛東塘板塊區(qū)域，交通意義重大；2、7、602、120、102、134、145、146等近20趟公交車經(jīng)過，交通便利，連接市區(qū)繁華地帶；地鐵1號(hào)、3號(hào)線近臨，交通出行方便距離地鐵3號(hào)線東塘站在1公里內(nèi)，而且乘3號(hào)線可直達(dá)規(guī)劃中的新長(zhǎng)沙火車站，與武廣高速鐵路對(duì)接，旅客出行可以做到“零換乘”。乘地鐵出行，快捷舒適、準(zhǔn)點(diǎn)率高，“地鐵口物業(yè)”，不但能為業(yè)主提供“出則繁華、入則寧?kù)o”的生活，還能給業(yè)主良好的投資升值空間。順天項(xiàng)目雨花亭雨花亭配套現(xiàn)狀：傳統(tǒng)的砂子塘小學(xué)等知名學(xué)校依舊覆蓋本區(qū)域，教育資源豐富，吸引大量高端居住人群，人氣聚集。本案及本區(qū)域附近，教育資源非常豐富本案二十一中砂子塘小學(xué)砂子塘小學(xué)王家沖小學(xué)雨花亭學(xué)校教育局第三幼兒園長(zhǎng)煙幼兒園砂子塘小學(xué)、二十一中、教育局幼兒園等在本案附近，教育資源豐富；靠近本區(qū)域的學(xué)校還有中南大學(xué)鐵道學(xué)院、長(zhǎng)沙理工大學(xué)等，區(qū)域附近教育資源也非常豐富；本案長(zhǎng)沙通信業(yè)技術(shù)學(xué)院長(zhǎng)沙理工大學(xué)理工大學(xué)子弟學(xué)校二輕職業(yè)中專中南大學(xué)林學(xué)院商貿(mào)旅游職業(yè)技術(shù)學(xué)院耀華中學(xué)長(zhǎng)沙職工大學(xué)雨花亭配套現(xiàn)狀：金融機(jī)構(gòu)集中，各大銀行均有分支機(jī)構(gòu)，沃爾瑪超市、餐飲機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全，1.5公里半徑內(nèi)，商業(yè)基礎(chǔ)較好。5分鐘金融圈，暢享便捷餐飲生活交通銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中信銀行、長(zhǎng)沙銀行、光大銀行均在區(qū)域1.５公里之內(nèi)打造5分鐘金融圈。雨花亭麥當(dāng)勞、肯德基、臺(tái)北豆?jié){、嘉興茂餐飲廣場(chǎng)、妙趣廚房、上島咖啡、蒸有味等眾多餐飲機(jī)構(gòu)云集，為上班族提供眾多餐飲選擇。沃爾瑪做鄰居，體驗(yàn)一站式生活沃爾瑪超市近在咫尺，消費(fèi)購(gòu)物、娛樂休閑輕松體驗(yàn)，暢享一站式便捷生活。韶山中路、新建路、曙光路左右環(huán)繞，2分鐘觸達(dá)東塘商圈，10分鐘抵達(dá)五一繁華地段，輕松掌控城市脈動(dòng)。勞動(dòng)中路韶山中路芙蓉中路新建東路本案城南東路雨花亭商務(wù)現(xiàn)狀：商務(wù)辦公逐漸興起，主要集中在沿街的住宅之中，數(shù)量眾多但檔次較低，商務(wù)氛圍尚不成熟。陽(yáng)光小鎮(zhèn)宏軒花苑融科三萬英尺華銀園那么，雨花亭的未來呢？長(zhǎng)沙發(fā)展趨勢(shì)：基于城市快速發(fā)展，長(zhǎng)沙由單核進(jìn)入多核發(fā)展階段。長(zhǎng)沙05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場(chǎng)是城市唯一的核心區(qū)，承載整個(gè)城市的核心功能多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動(dòng)力源，將拉動(dòng)城市快速發(fā)展第一階段：?jiǎn)魏诵臄U(kuò)張第二階段：多核化發(fā)展第三階段：都市群形成主城核心核心核心核心長(zhǎng)沙、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群”的結(jié)果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成長(zhǎng)沙發(fā)展趨勢(shì)：武廣開通、地鐵修建、輕軌規(guī)劃、舊改熱潮。一個(gè)國(guó)際化的大都市崛起的身影若現(xiàn)。武廣客運(yùn)線開通高檔次物業(yè)地鐵效果圖長(zhǎng)沙新城地鐵修建國(guó)際化大都市若現(xiàn)，長(zhǎng)沙迎來歷史性革新【升級(jí)】【南移】【裂變】成為主旋律…【升級(jí)】——城市功能、檔次升級(jí)，一個(gè)國(guó)際大都市的身影漸現(xiàn)?！灸弦啤俊L(zhǎng)株潭融城，城市整體向南傾斜發(fā)展。【裂變】——城市中心由一極到多極，五一商圈單極優(yōu)勢(shì)削弱。長(zhǎng)沙發(fā)展趨勢(shì)：雨花亭發(fā)展趨勢(shì)：城市向南發(fā)展，雨花亭商圈恰好處于新、老商圈的黃金裂變區(qū)域，繼承城市精華，同時(shí)存在無限可能的新生機(jī)遇傳統(tǒng)老商圈區(qū)新興商圈區(qū)本案位置城市發(fā)展方向榮灣鎮(zhèn)商圈五一商圈火車站商圈東塘商圈雨花亭發(fā)展趨勢(shì)：隨著長(zhǎng)株潭融城及城市拆遷的發(fā)展，巨資不斷注入，區(qū)域高檔物業(yè)逐漸聚集，區(qū)域?yàn)槌鞘兄行膮^(qū)升級(jí)的橋頭堡融城中心；巨資注入雨花亭；劇烈變動(dòng)期區(qū)域發(fā)展：長(zhǎng)沙融城，城市向南發(fā)展，項(xiàng)目位于南城核心，發(fā)展空間巨大。區(qū)域前景：深國(guó)投10億巨資打造雨花亭商圈核心，引入沃爾瑪、時(shí)代華納2巨頭。劇烈變動(dòng)：融科三萬英尺、萬博匯、納愛斯、云鼎公館等新興高檔物業(yè)加入，與周邊舊民居產(chǎn)生強(qiáng)烈對(duì)比：這是一個(gè)新舊交替的區(qū)域，是一個(gè)劇烈變動(dòng)的區(qū)域，是一個(gè)未來有無限可能的區(qū)域。東塘侯家塘五一商圈【城市主流方向的十字路口】從長(zhǎng)沙城市主流發(fā)展來看，長(zhǎng)沙新央極必然產(chǎn)生于南北雙動(dòng)脈韶山路與芙蓉路上，合計(jì)15個(gè)。韶山路上勞動(dòng)路口黃土嶺路口新建路口二環(huán)線路口湘府路口時(shí)代陽(yáng)光路口芙蓉路上勞動(dòng)西路口新建路口二環(huán)線路口新姚路口木蓮路口友誼路口韶洲路口湘府路口杉木沖路雨花亭發(fā)展趨勢(shì)：占據(jù)城市主流方向的大商業(yè)十字路口，孕育商業(yè)商務(wù)價(jià)值。對(duì)比十字路口是否有大體量商業(yè)支撐是否有標(biāo)志性城市綜合體引領(lǐng)是否有高檔物業(yè)的群聚主要干道交匯干道對(duì)比十字路口韶山路勞動(dòng)路口友誼商城、金色家族、步步高無華都黃土嶺路口無無無二環(huán)線路口無無無湘府路口步步高、通程商業(yè)廣場(chǎng)德思勤廣場(chǎng)奧園、華盛世紀(jì)新城、紅星國(guó)際時(shí)代陽(yáng)光路口汽車南站雜亂商業(yè)無無芙蓉路勞動(dòng)西路口新一佳無新世紀(jì)干線新建路口無無無二環(huán)線路口無無錢隆尊品新姚路口天虹百貨無BOBO國(guó)際、博林金谷、申奧美域木蓮路口無無和莊、長(zhǎng)大彩虹都友誼路口無無湘府華城、童話里、滿庭芳韶洲路口無無無湘府路口無無歐洲城、星城榮域杉木沖路無無天城尚品本案區(qū)域韶山路新建路口沃爾瑪、華納影城本案及萬博匯、融科三萬英尺、云鼎公館、長(zhǎng)城非常生活、納愛斯雨花亭區(qū)域?qū)⒊蔀殚L(zhǎng)沙城市升級(jí)裂變過程中，新的央極。而本案將成為引領(lǐng)央極形成的標(biāo)志性項(xiàng)目。雨花亭發(fā)展趨勢(shì)：雨花亭區(qū)域?qū)⒊蔀殚L(zhǎng)沙城市升級(jí)裂變過程中，新的央極。而本案將成為引領(lǐng)央極形成的標(biāo)志性項(xiàng)目本案雨花亭區(qū)域未來：城市主發(fā)展方向上的央極承前啟后，城市中心區(qū)升級(jí)孕育無限可能雨花亭商圈目前屬商圈副中心，但未來將成長(zhǎng)為新的央極1目前，雨花亭屬生活型商圈，生活配套齊全，但商務(wù)氛圍還不夠濃郁2城市裂變背景下，雨花亭可繼承原有商圈積淀精華，最有潛質(zhì)崛起為升級(jí)版商圈，承擔(dān)城市升級(jí)后的商務(wù)商業(yè)功能3項(xiàng)目質(zhì)素界定：基于對(duì)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值的理解，來看看項(xiàng)目自身的價(jià)值——項(xiàng)目質(zhì)素界定：項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目地塊價(jià)值+地塊簡(jiǎn)介：雨花亭核心區(qū)域位置，具備打造超高層標(biāo)志性建筑潛質(zhì)。韶山路萬博匯凈用地面積：2418989㎡規(guī)劃凈用地面積：18848.6㎡建筑面積：159454.74㎡容積率：6限高：150米限高建筑密度：31.7%綠化率：36.5%道路級(jí)別：韶山路為城市主干道，雙向六車道。新建東路暫時(shí)未完全拉通106米84米40米地塊規(guī)劃詳解：16萬中小體量綜合體項(xiàng)目，物業(yè)類型齊全，初步規(guī)劃高端，有條件打造城市標(biāo)桿項(xiàng)目。150米超高層標(biāo)桿；園林、道路規(guī)劃大氣合理150米超高層，將成為雨花亭區(qū)域唯一標(biāo)桿項(xiàng)目；36%園林綠化規(guī)劃，人車分流進(jìn)入道路系統(tǒng)，具備成為城市標(biāo)桿的外部硬件條件。3.9米層高，豪華電梯配置，3.9米寫字樓層高，3.6米酒店式公寓層高，3.2米公寓層高寫字樓10臺(tái)電梯配置；公寓6臺(tái)電梯配置奇偶層大面積空中花園設(shè)計(jì)。層高3.6米層高3.9米層高4.5米10臺(tái)高速電梯6臺(tái)高速電梯大面積空中花園寫字樓公寓層高3.2米大面積空中花園地塊昭示價(jià)值：城市主干道的十字路口，城市絕版地段，雨花亭區(qū)域核心所在，人流集中，昭示性強(qiáng)。十字路口，標(biāo)志地段，昭示性強(qiáng)韶山路與新建路交匯處，過往人流、車流量大，項(xiàng)目昭示性強(qiáng)，有利于項(xiàng)目對(duì)外形象推廣；十字路口，為重要交通樞紐，人群集中度高。吸引人群，有條件形成城市新中心重點(diǎn)交通地段能吸引較多人群關(guān)注，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力；利于有利的位置，進(jìn)行項(xiàng)目的形象推廣，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提高目標(biāo)客戶對(duì)本案的認(rèn)可度，帶來較高的商務(wù)機(jī)商業(yè)價(jià)值。地塊交通動(dòng)線：韶山路將是本案的車流主要聚集區(qū)，與南側(cè)萬博匯3期接壤區(qū)，將是本案人流重要聚集區(qū)。萬博匯三期萬博匯二期萬博匯一期公寓+底商+住宅商業(yè)街+住宅集中式商業(yè)+商業(yè)街+公寓+寫字樓一級(jí)車流線二級(jí)車流線三級(jí)車流線一級(jí)人流線二級(jí)人流線三級(jí)人流線韶山路：長(zhǎng)沙傳統(tǒng)的南北交通動(dòng)脈，車流和人流非常旺盛，將是本案人流的來源之一。萬博匯三期：集中式商業(yè)+商業(yè)街+公寓+寫字樓，有利于人氣的聚集。本案可與其相互呼應(yīng)，制造群聚效應(yīng)。萬博匯一、二期：以住宅+商業(yè)街為主，是主要的居住群體，直接為本案商業(yè)、商務(wù)提供消費(fèi)人群。地塊驅(qū)動(dòng)價(jià)值：本案與萬博匯一起，將成為未來雨花亭商圈發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。萬博匯商業(yè)走廊，連接?xùn)|塘、雨花亭商圈萬博匯，49萬平米的綜合體項(xiàng)目，一、二期大體量的住宅，加上三期臨韶山路部分的商業(yè)，力求打造的將是長(zhǎng)沙市新的一條商業(yè)走廊，并實(shí)現(xiàn)東塘、雨花亭兩大商業(yè)中心的無縫連接。萬博匯的大體量，提高了本區(qū)域的整體檔次，它的體量將為本項(xiàng)目提供商業(yè)和人氣支撐，將與本項(xiàng)目一起，成為雨花亭商圈的核心驅(qū)動(dòng)力。地塊價(jià)值小結(jié)：項(xiàng)目體量中小，有出奇制勝的基礎(chǔ)；1本案將和萬博匯一起成為區(qū)域未來央極形成的號(hào)角手；2超高層標(biāo)志性建筑，高起點(diǎn)的初步規(guī)劃，有條件打造城市標(biāo)桿綜合體項(xiàng)目。3項(xiàng)目質(zhì)素界定小結(jié)：項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目地塊價(jià)值1、項(xiàng)目必須透支未來價(jià)值博取高溢價(jià)2、小體量綜合體項(xiàng)目，必須打透一點(diǎn)問題轉(zhuǎn)化：那么，城市綜合體的諸多方面，打透哪一點(diǎn)將會(huì)適合本案發(fā)展，我們先來看看類似本案城市綜合體的發(fā)展模式——綜合體模式研究案例借鑒原則：1、地塊位置相似——城市中心；2、地塊規(guī)模相近——中小規(guī)模；3、地塊屬性相同——具備商務(wù)潛質(zhì)；4、項(xiàng)目背景相似——競(jìng)爭(zhēng)較大；5、地塊形象相似——區(qū)域性地標(biāo)。案例一：均衡發(fā)展模式——北京華貿(mào)中心華貿(mào)中心由以下部分組成：3座高達(dá)百米以上的超5A級(jí)智能寫字樓20萬平米的水世界商城20萬平米國(guó)際公寓總面積超過13萬平米的超豪華酒店——里茲·卡爾頓(TheRitz-Carlton)和國(guó)際五星級(jí)酒店萬豪（Marriott）構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體5A智能寫字樓+國(guó)際商業(yè)區(qū)+國(guó)際公寓+五星級(jí)酒店+體育中心+展示中心出現(xiàn)于國(guó)際大都市，有的足夠的商業(yè)和商務(wù)市場(chǎng)支撐;優(yōu)越的地理位置，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)，依托CBD;良好的交通環(huán)境;超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)的“城中城”.各種功能均衡發(fā)展的聚核體各種功能均衡發(fā)展的聚合體的成功條件功能配比：各功能比例均衡，沒有明顯處于核心地位的功能超高層寫字樓部分樓高：80層，標(biāo)高333米；單層面積：2500㎡；電梯：34部進(jìn)口日立高速升降梯；停車場(chǎng)：地庫(kù)二層，共900個(gè)車位。公寓部分公寓樓位于中信廣場(chǎng)寫字樓的左右兩翼，由兩幢38層的大樓組成，總建筑面積達(dá)69054平方米。公寓的單元面積由113至237平方米不等。購(gòu)物中心部分中信廣場(chǎng)購(gòu)物城位于中信廣場(chǎng)的裙樓，樓高四層，每層的面積由8000平方米至10000平方米。一層經(jīng)營(yíng)世界品牌精品，二層以流行、時(shí)尚的品牌為主。案例二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型——廣州中信廣場(chǎng)項(xiàng)目整體建面：32萬方城市已經(jīng)或者即將進(jìn)入一個(gè)服務(wù)業(yè)為主的后工業(yè)時(shí)代，產(chǎn)業(yè)簇群已形成，寫字樓市場(chǎng)有客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐；優(yōu)越的地理位置，城市的商務(wù)/金融區(qū)中心/未來商務(wù)核心區(qū)；區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?；具有良好的可視性和?biāo)志性。以寫字樓為核心的聚核體:以寫字樓為核心的聚合體的成功條件功能配比：

寫字樓66%、公寓23%、商業(yè)11%。案例三：酒店驅(qū)動(dòng)型：——上海商城

PortmanRitz-Carlton酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健康中心，并與公寓共享。上海商城由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。定位為:上海頂級(jí)國(guó)際化聚核體“citywithinacity”五星級(jí)酒店+豪華公寓+寫字樓+商場(chǎng)功能配比：

酒店45%、公寓30%、寫字樓15%、商業(yè)10%上海商城地處南京西路，占地16770平方米，建筑面積185000平方米，由3棟高樓、3棟裙房組成，立面呈“山”字形，高樓上寬下窄，形如書法中起筆時(shí)的“頓”。主樓50層，高164.8m；東西兩配樓各32樓，高111.5米；３棟裙房各8層樓，地下1層（局部2層)，高33.8m。建筑之間由1個(gè)巨型交通廣場(chǎng)和3個(gè)中式庭院相聯(lián)系。北區(qū)寫字樓+中區(qū)購(gòu)物及娛樂中心，總建筑面積達(dá)23萬平方米，提供約1000個(gè)車位寫字樓——4.2萬平方米的甲級(jí)寫字樓，高度為139米，其中1-3層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店，4層為開放式屋頂花園，5-28層為寫字樓，頂層為多功能廳。萬象城——18.8萬平方米的大型綜合性購(gòu)物及娛樂中心，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)及各類餐飲等近300家零售店面組成。案例四：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型：——深圳華潤(rùn)中心華潤(rùn)中心首期占地4.1萬平方米，總建面達(dá)25萬㎡，提供約2000個(gè)車位由超五星級(jí)君悅酒店、酒店服務(wù)公寓、國(guó)際商業(yè)休閑廣場(chǎng)以及高尚住宅構(gòu)成的華潤(rùn)中心二期將于2008年建成啟用。華潤(rùn)中心二期功能配比：商業(yè)39%，公寓23%，住宅23%，寫字樓9%，酒店6%項(xiàng)目整體建面：48萬方二期規(guī)劃商業(yè)商務(wù)酒店公寓作用相互關(guān)系提升整體檔次的有力手段。標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地和外籍人士）。實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格保持物業(yè)形象向性較強(qiáng)的組成部分可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異住宅開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源滿足中長(zhǎng)期居住者需求商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套商業(yè)可能對(duì)公寓帶來負(fù)面影響酒店為住宅或辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次。商務(wù)辦公為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶。商務(wù)辦公可提高商業(yè)整體檔次。商務(wù)辦公與酒店可共享大堂。住宅為商業(yè)提供客源公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次聚核體各種物業(yè)相互關(guān)系和作用的有機(jī)生態(tài)系統(tǒng)解析與單個(gè)物業(yè)的研究方法不同的是，在研究聚核體項(xiàng)目過程中需采用相關(guān)分析法。例如在確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃時(shí)，必須考慮各個(gè)物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。解析一：不同類型的物業(yè)在聚核體中承擔(dān)不同的功能酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次；商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心；商務(wù)：價(jià)值標(biāo)桿，可樹立項(xiàng)目高端形象；公寓：保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長(zhǎng)期居住者需求。在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)的市場(chǎng)承載能力，以及所承擔(dān)的功能來確定項(xiàng)目的功能組合。解析二：聚核體不同發(fā)展模式下的收益特征功能種類模式一：各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以住宅（公寓）為驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式模式三：以寫字樓為驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式模式四：以酒店為驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式模式五：以商業(yè)為驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營(yíng)------外包經(jīng)營(yíng)外包經(jīng)營(yíng)商務(wù)銷售/出租銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商業(yè)自行經(jīng)營(yíng)/出租一般出租一般出租自行經(jīng)營(yíng)/出租自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓銷售/出租銷售銷售/出租銷售/出租銷售/出租特征各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長(zhǎng)期收益的，也有可短期回收資金銷售為主，能快速回籠項(xiàng)目資金各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響多為出租或經(jīng)營(yíng)，寫字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響掌握了項(xiàng)目?jī)?nèi)因之后，我們來看看項(xiàng)目發(fā)展的外因——報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>目標(biāo)及問題導(dǎo)出>>項(xiàng)目質(zhì)素界定>>外部環(huán)境洞察>>開發(fā)模式及檔次建議>>項(xiàng)目定位及產(chǎn)品打造>>營(yíng)銷思考思維導(dǎo)圖：外部環(huán)境洞察長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展概況長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展概況長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析城市化水平與房地產(chǎn)階段的關(guān)系：

小于30%，初創(chuàng)期，發(fā)展緩慢；30%-70%，黃金時(shí)期，高速發(fā)展；70%-90%，趨于飽和，發(fā)展緩慢；大于90%，已經(jīng)飽和，基本停滯。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于高速發(fā)展的黃金時(shí)期長(zhǎng)沙是中部六省會(huì)房?jī)r(jià)的洼地2009年中部六省會(huì)商品房均價(jià)顯示：

長(zhǎng)沙商品房均價(jià)3951元/平米，是中部六省價(jià)格最的省會(huì)城市。其洼地效應(yīng)，將吸引越來越多的資金進(jìn)入長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)。長(zhǎng)沙樓市發(fā)展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金發(fā)展階段，正迎來價(jià)格躍升的最佳時(shí)期。城北板塊城南板塊月湖星沙板塊城東板塊金星大道沿線板塊中心區(qū)板塊麓谷板塊麓南板塊各板塊的核心價(jià)值提煉：中心板塊——中央生活區(qū)配套價(jià)值城東板塊——芙蓉區(qū)政府、武廣線規(guī)劃、體育新城城南板塊——長(zhǎng)株潭融城規(guī)劃、省政府、天心區(qū)政府麓南板塊——長(zhǎng)潭西線、大學(xué)城、濕地生態(tài)公園麓谷板塊——高新區(qū)環(huán)境品質(zhì)金星大道——市政府、空氣環(huán)境城北板塊——新河三角洲、開福區(qū)政府月湖星沙——月湖公園、金鷹文化城、星沙經(jīng)開區(qū)長(zhǎng)沙房產(chǎn)圍繞城市中心，呈現(xiàn)四面開花的發(fā)展勢(shì)頭！市府板塊長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展概況長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析樓市板塊格局：東南西北四面開花，長(zhǎng)株潭融城市帶動(dòng)城市向南發(fā)展，本案將作為南移的第一承載梯隊(duì)。資料來源：長(zhǎng)沙房地局政務(wù)網(wǎng)中原地產(chǎn)研究中心分析整理資料來源：長(zhǎng)沙房地局政務(wù)網(wǎng)中原地產(chǎn)研究中心分析整理10年成交量在調(diào)控中比09年成交量穩(wěn)中略升長(zhǎng)沙是中部六省會(huì)房?jī)r(jià)的洼地長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展概況長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)：成交量比09年穩(wěn)中略升，成交價(jià)格在調(diào)控波動(dòng)微漲。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策調(diào)控中平穩(wěn)上升。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展概況長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析匯金國(guó)際化機(jī)廠萬科城保利4號(hào)地塊中建南湖地塊水泵廠納愛斯萬博匯北辰新河三角洲典型項(xiàng)目開發(fā)商總建面（萬平米）中建南湖地塊中建集團(tuán)28.7保利4號(hào)地塊保利集團(tuán)65匯金國(guó)際建發(fā)集團(tuán)19.3化機(jī)廠建鴻達(dá)83.4水泵廠建鴻達(dá)66納愛斯納愛斯25盛和國(guó)際建鴻達(dá)50圭塘河嘉盛地產(chǎn)160奧園湘天房地產(chǎn)40北辰北辰300萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)地產(chǎn)100德斯勤廣場(chǎng)德斯勤地產(chǎn)145萬科城萬科集團(tuán)49合計(jì)1131.4友阿大廈華都嘉盛國(guó)際金領(lǐng)家族德斯勤廣場(chǎng)圭塘河湘江世紀(jì)城萬達(dá)廣場(chǎng)北辰總建面500萬，其中住宅300萬，酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓等綜合公共建筑80萬；社區(qū)商業(yè)配套和停車庫(kù)等120萬。規(guī)劃建設(shè)的一棟高約260米的標(biāo)志性建筑，將成為中南地區(qū)的新地標(biāo)。德斯勤廣場(chǎng)總建面145萬，含大型商業(yè)中心+五星級(jí)酒店+甲級(jí)寫字樓+淘寶城+主題商業(yè)街+電視直播大廳+環(huán)球影視城+國(guó)際學(xué)校+高檔公寓等諸多物業(yè)類型，集高檔購(gòu)物、時(shí)尚淘寶、商務(wù)辦公、金融、政務(wù)、會(huì)務(wù)、餐飲、娛樂、教育、居住等十大功能于一體。保利南湖項(xiàng)目總建面65萬，其中五星級(jí)酒店+甲級(jí)寫字樓+公寓+商業(yè)合計(jì)建面19萬平米。奧克斯項(xiàng)目湘騰城市廣場(chǎng)世貿(mào)項(xiàng)目萬達(dá)廣場(chǎng)總建面100萬，其中商業(yè)20萬，另有五星級(jí)酒店+甲級(jí)寫字樓+公寓+高尚住宅。樓市特征：伴隨城市升級(jí)，長(zhǎng)沙迎來綜合體時(shí)代。超大規(guī)模綜合體中，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世紀(jì)城，中有萬達(dá)，西有奧克斯的局面。長(zhǎng)沙樓市發(fā)展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金發(fā)展階段，正迎來價(jià)格躍升的最佳時(shí)期。樓市板塊格局：東南西北四面開花，長(zhǎng)株潭融城市帶動(dòng)城市向南發(fā)展，本案將作為南移的第一承載梯隊(duì)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)：成交量比09年穩(wěn)中略升，成交價(jià)格在調(diào)控波動(dòng)微漲。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策調(diào)控中平穩(wěn)上升。樓市特征：伴隨城市升級(jí)，長(zhǎng)沙迎來綜合體時(shí)代。超大規(guī)模綜合體中，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世紀(jì)城，中有萬達(dá)，西有奧克斯的局面。小結(jié)：長(zhǎng)沙正迎來價(jià)格躍升的最佳時(shí)期；同時(shí)，伴隨城市的升級(jí)換代，長(zhǎng)沙迎來“城市綜合體時(shí)代”。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展概況長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析本案華天大酒店通程大酒店佳程大酒店湘泉大酒店湖南國(guó)際影視會(huì)展中心酒店神龍大酒店普瑞溫泉大酒店開元鑫城大酒店同升湖通程山莊五華大酒店華天紫東閣大酒店鑫都大酒店金源大酒店君逸康年大酒店喜來登國(guó)際酒店茉莉花大酒店長(zhǎng)島飯店長(zhǎng)沙目前有五星級(jí)酒店10家（含達(dá)到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的16家），四星級(jí)酒店30多家，星級(jí)酒店加起來達(dá)到85家以上，加上各類賓館、招待所，超過百數(shù)之多。本案周邊無星級(jí)酒店，存在較大的市場(chǎng)空白點(diǎn)，優(yōu)越的地理位置具備較大的酒店發(fā)展空間。長(zhǎng)沙酒店格局：長(zhǎng)沙酒店行業(yè)發(fā)展迅猛，五星級(jí)酒店達(dá)10家以上，而本案所處區(qū)域無星級(jí)酒店，存在市場(chǎng)空缺。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析目前長(zhǎng)沙的星級(jí)酒店相對(duì)較多，入住率平均在70%以上；從酒店的平均入住率來看，星級(jí)越高，經(jīng)營(yíng)狀況越好，五星級(jí)酒店入住率高于四星級(jí)酒店。酒店住宿率平均房?jī)r(jià)（人民幣）平均每間房間收益（人民幣）20092010上半年2008200920082009運(yùn)達(dá)喜來登酒店78%82%698756384452華天大酒店貴賓樓73%76%488520317354芙蓉國(guó)豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神農(nóng)大酒店82%79%325400228260華雅大酒店68%70%420409231258明城國(guó)際大酒店71%77%430438280228瀟湘華天大酒店66%73%461429161222普瑞溫泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280入駐率：星級(jí)酒店整體入住率在70%以上，星級(jí)越高，入住率越高。其中，僅喜來登入住率在82%以上，與其為長(zhǎng)沙首個(gè)5星級(jí)酒店在客戶心理地位有一定關(guān)系。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析酒店住宿率平均房?jī)r(jià)（人民幣）平均每間房間收益（人民幣）20092010上半年2008200920082009運(yùn)達(dá)喜來登酒店78%82%698756384452華天大酒店貴賓樓73%76%488520317354芙蓉國(guó)豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神農(nóng)大酒店82%79%325400228260華雅大酒店68%70%420409231258明城國(guó)際大酒店71%77%430438280228瀟湘華天大酒店66%73%461429161222普瑞溫泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280消費(fèi)水平：

星級(jí)酒店整體客房均價(jià)在450元以上，長(zhǎng)沙星級(jí)酒店消費(fèi)能力強(qiáng)。其中，喜來登達(dá)到700元以上，客戶認(rèn)可度高，愿意為其高價(jià)買單。從長(zhǎng)沙星級(jí)酒店高房?jī)r(jià)和高入住率的信息得出，長(zhǎng)沙具有相當(dāng)大的高消費(fèi)能力。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析酒店名稱客房餐飲會(huì)議休閑娛樂及其它華天大酒店32%18%38%12%通程國(guó)際大酒店29%22%30%19%神農(nóng)大酒店36%14%35%15%影視會(huì)展酒店18%48%13%21%天璽大酒店45%12%36%7%君逸康年43%14%34%9%通過上表可以看出，五星級(jí)酒店收入構(gòu)成較為平均，而四星級(jí)酒店則通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在客房收入上所占比例較大；星級(jí)酒店收入中會(huì)議的比例最高，其中主要與長(zhǎng)沙每年定期舉辦的湖南國(guó)際文化展覽會(huì)、中國(guó)（長(zhǎng)沙）國(guó)際汽車展覽會(huì)，及著名的中國(guó)金鷹電視藝術(shù)節(jié)等商務(wù)商業(yè)活動(dòng)相關(guān)。物業(yè)構(gòu)成：四、五星級(jí)酒店，收入主要來源于客房和會(huì)議兩大類，另餐飲和休閑娛樂也占有較高比重。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展概況長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析10年上半年長(zhǎng)沙旅游總收入占全省旅游總收入的41.2%。武廣高鐵的開通，為長(zhǎng)沙的旅游發(fā)展帶來了發(fā)展機(jī)遇。僅五一期間，長(zhǎng)沙市主要旅游景區(qū)接待高鐵旅游團(tuán)隊(duì)就有6200多個(gè)，游客量近10萬人次。年份國(guó)內(nèi)游客（千人）國(guó)內(nèi)旅游收入（百萬人民幣）國(guó)際游客（千人）國(guó)際旅游收入（百萬美元）200220.579——9028——268-----147----200321.6005%11.54028%49-81%24-84%200423.0006%12.6309%188283%141488%200524.8908%17.52039%25636%20243%200626.2005%19.79513%40659%30852%200728.6109%22.99716%50123%38625%200832.2315%27.12018%54910%42410%200938.36625%27.92830%5785.3%4537%年均增長(zhǎng)率

10%

21%

47.9%

77%消費(fèi)人群：10年上半年長(zhǎng)沙共接待國(guó)內(nèi)外游客2597.2萬人次，旅游總收入達(dá)230.25億元，為長(zhǎng)沙酒店行業(yè)帶來了強(qiáng)大的客源支持。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析2009年，全市舉辦的各類會(huì)展活動(dòng)項(xiàng)目達(dá)505個(gè)，直接收入8.2億元，并帶動(dòng)交通運(yùn)輸、餐飲住宿、娛樂休閑、旅游等會(huì)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入74.08億元。會(huì)展內(nèi)容：“中國(guó)金鷹電視藝術(shù)節(jié)”、“中國(guó)中部投資貿(mào)易博覽會(huì)”、“全國(guó)汽車配件交易大會(huì)”、“全國(guó)糖酒交易大會(huì)”、“中國(guó)（長(zhǎng)沙）國(guó)際汽車博覽會(huì)”等多個(gè)全國(guó)或區(qū)域性的品牌展會(huì)。紅星國(guó)際會(huì)展中心4.8萬平米青竹湖國(guó)際會(huì)展中心湖南國(guó)際會(huì)展中心5萬平米2008年年度直接收益乘數(shù)效應(yīng)收益2009年2010年7.3億65億8.2億預(yù)計(jì)9.0億75億預(yù)計(jì)82億增幅9.3%消費(fèi)人群：長(zhǎng)沙會(huì)展業(yè)其直接收益以及乘數(shù)效應(yīng)，帶來近百億的消費(fèi)產(chǎn)值，為酒店客房、休閑娛樂、商務(wù)會(huì)談等客源帶來又一支撐。喜來登酒店作為長(zhǎng)沙酒店的最高標(biāo)桿，其經(jīng)營(yíng)收益遠(yuǎn)好于其他5星級(jí)酒店，長(zhǎng)沙酒店行業(yè)求新、求高現(xiàn)象異常明顯。酒店住宿率平均房?jī)r(jià)（人民幣）平均每間房間收益（人民幣）20092010上半年2008200920082009運(yùn)達(dá)喜來登酒店78%82%698756384452華天大酒店貴賓樓73%76%488520317354芙蓉國(guó)豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神農(nóng)大酒店82%79%325400228260華雅大酒店68%70%420409231258明城國(guó)際大酒店71%77%430438280228瀟湘華天大酒店66%73%461429161222普瑞溫泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)小結(jié)——長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ螅绕涫俏逍羌耙陨细邫n酒店。長(zhǎng)沙酒店行業(yè)求新、求高現(xiàn)象成為趨勢(shì)。成長(zhǎng)成熟階段，五星級(jí)酒店10家（含達(dá)到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的16家），四星級(jí)酒店30多家。發(fā)展階段及格局酒店承載能力未來趨勢(shì)消費(fèi)人群：旅游、會(huì)展、政府接待、商務(wù)會(huì)談成為主流。消費(fèi)水平：星級(jí)酒店整體客房均價(jià)在450元以上，長(zhǎng)沙星級(jí)酒店消費(fèi)能力強(qiáng)。入駐率：整體入住率在70%以上，星級(jí)越高，入住率越高。物業(yè)構(gòu)成：收入主要來源于客房和會(huì)議兩大類，另餐飲和休閑娛樂也占有較高比重。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ?，尤其是五星及以上高檔酒店。長(zhǎng)沙酒店行業(yè)求新、求高現(xiàn)象成為趨勢(shì)。區(qū)域契機(jī)雨花亭區(qū)域暫無高檔酒店，存在市場(chǎng)空缺，為本案帶來契機(jī)。1、酒店市場(chǎng)承載能力高，尤其是五星以上高檔酒店2、長(zhǎng)沙酒店行業(yè)求新、求高現(xiàn)象成為趨勢(shì)3、雨花亭區(qū)域暫無高檔酒店，存在市場(chǎng)空缺的契機(jī)長(zhǎng)沙寫字樓發(fā)展階段：目前長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)處于高端專業(yè)寫字樓時(shí)代。九十年代新興市場(chǎng)的激進(jìn)與陣痛第一次回暖與產(chǎn)品升級(jí)發(fā)展千禧年前夕長(zhǎng)沙市場(chǎng)出現(xiàn)品質(zhì)較低的一代寫字樓第二代寫字樓的代表出現(xiàn)在長(zhǎng)沙的繁華之地SOHO商住的時(shí)代長(zhǎng)沙首推了SOHO居家辦公理念，成為了這一階段長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的替代詞新世紀(jì)伊始酒店式公寓席卷星城高檔專業(yè)寫字樓時(shí)代酒店式公寓出現(xiàn)充分滿足了當(dāng)時(shí)消費(fèi)者對(duì)寫字樓產(chǎn)品的需求。不僅將居住與辦公結(jié)合，還可以提供更完善的酒店式服務(wù)大量國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐長(zhǎng)沙，引發(fā)了長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的變革，高檔專業(yè)化成為了寫字樓的主流發(fā)展方向；硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高02年-05年06年-至今長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析

長(zhǎng)沙高端寫字樓主要集中在：橫向城市主干道：五一路、解放路、勞動(dòng)路縱向城市主干道：芙蓉路、韶山路形成三個(gè)核心商務(wù)區(qū)：五一廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)芙蓉中路商務(wù)區(qū)韶山北路商務(wù)區(qū)長(zhǎng)沙高端寫字樓分布特點(diǎn)：長(zhǎng)沙市高端寫字樓沿市區(qū)三橫兩縱五條主干道呈“日”字形‘帶狀’分布。五一廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)韶山北路商務(wù)區(qū)芙蓉中路商務(wù)區(qū)五一廣場(chǎng)是長(zhǎng)沙市的傳統(tǒng)中心，兩條城市主干道在五一廣場(chǎng)交匯，眾多金融機(jī)構(gòu)在此建造總部樓宇，逐漸形成了長(zhǎng)沙市的金融中心；由五一廣場(chǎng)向外輻射，在主要交通干線沿線逐漸形成了兩個(gè)新城市商務(wù)聚集區(qū)，即芙蓉中路與韶山北路商務(wù)區(qū)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析10中隆國(guó)際大廈中天廣場(chǎng)第一大道華美歐國(guó)際湖南國(guó)際金融大廈順天財(cái)富中心定王大廈運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)通程國(guó)際大酒店銀華大酒店商務(wù)樓豪庭酒店商務(wù)樓大華賓館華天貴賓樓金源大酒店湘域中央10唯一星座亞大時(shí)代10專業(yè)高檔寫字樓五星級(jí)酒店寫字樓長(zhǎng)沙高端寫字樓市場(chǎng)調(diào)研：分為專業(yè)寫字樓、五星級(jí)酒店式寫字樓、普通酒店式寫字樓。酒店寫字樓分布主要以高端酒店為依托；專業(yè)高端寫字樓主要集中在芙蓉中路、五一路、韶山路等繁華地帶。普通酒店寫字樓長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析專業(yè)高端寫字樓入駐率中天廣場(chǎng)50%中隆國(guó)際98%定王大廈80%惟一星城90%佳天國(guó)際60%順天財(cái)富中心90%亞大時(shí)代95%（只租不賣）調(diào)研項(xiàng)目平均入駐率80%普通酒店式寫字樓入駐率銀華大酒店85%金源大酒店95%天璽大酒店90%長(zhǎng)沙專業(yè)寫字樓入駐率分析由于長(zhǎng)沙近幾年自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速，及長(zhǎng)株潭合并等政策的利好，不少國(guó)際型、全國(guó)型大企業(yè)進(jìn)駐長(zhǎng)沙，使得長(zhǎng)沙高端寫字樓進(jìn)駐率處于高位，潛在剛性需求十分巨大普通酒店式寫字樓入駐率分析入駐率情況：五星級(jí)酒店式寫字樓入駐率明顯高于專業(yè)寫字樓，五星級(jí)酒店式寫字樓與普通酒店式寫字樓入住率相當(dāng)。五星級(jí)酒店式寫字樓入駐率華天貴賓樓85%運(yùn)達(dá)國(guó)際95%豪庭大酒店80%通程國(guó)際大酒店90%調(diào)研項(xiàng)目平均入駐率87%五星級(jí)酒店式寫字樓入駐率分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析租金水平：五星級(jí)酒店式寫字樓租金平均為3.8元/㎡/天，普通酒店式寫字樓租金水平為約為2元/㎡/天，專業(yè)寫字樓租金平均為2元/㎡/天。長(zhǎng)沙酒店式寫字樓租金水平相對(duì)與專業(yè)寫字樓租金水平約高出1.8元/㎡/天，存在更高投資價(jià)值；2010年開始，伴隨著長(zhǎng)沙整體房地產(chǎn)市場(chǎng)以及優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格的增長(zhǎng)，同時(shí)，新建樓宇品質(zhì)的提高，寫字樓的租金也開始相應(yīng)增長(zhǎng)；專業(yè)寫字樓租金普通酒店式寫字樓租金五星級(jí)酒店式寫字樓租金亞大時(shí)代中天廣場(chǎng)中隆國(guó)際順天財(cái)富中心定王大廈第一大道文化大廈2143銀華大酒店金源大酒店天璽大酒店2143華天貴賓樓豪庭大酒店4286運(yùn)達(dá)國(guó)際通程國(guó)際大酒店長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙專業(yè)寫字樓客戶分析長(zhǎng)沙酒店寫字樓客戶分析消費(fèi)人群：五星級(jí)酒店式寫字樓以國(guó)內(nèi)外大型知名企業(yè)分公司或辦事處、信息科技產(chǎn)業(yè)客戶為主，普通酒店式寫字樓以外貿(mào)型企業(yè)、咨詢公司及中等企業(yè)辦事處為主，專業(yè)寫字樓以實(shí)業(yè)、投資咨詢、房地產(chǎn)等客戶為主。專業(yè)高端寫字樓等級(jí)智能化水平空調(diào)類型中天廣場(chǎng)甲級(jí)5A中央空調(diào)華美歐國(guó)際甲級(jí)5A分戶空調(diào)亞達(dá)時(shí)代商住5A中央空調(diào)恒隆國(guó)際甲級(jí)5A分戶中央空調(diào)國(guó)貿(mào)金融中心甲級(jí)5A中央空調(diào)順天財(cái)富中心甲級(jí)——中央空調(diào)第一大道甲級(jí)——智能中央空調(diào)唯一星城甲級(jí)——中央空調(diào)湘域中央商住5A中央空調(diào)酒店寫字樓星級(jí)等級(jí)智能化水平空調(diào)類型銀華大酒店三星甲級(jí)——中央空調(diào)金源大酒店四星甲級(jí)——中央空調(diào)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析智能化水平：五星級(jí)酒店式寫字樓、普通酒店式寫字樓、專業(yè)寫字樓硬件配置相當(dāng)，都有甲級(jí)，且都配置中央空調(diào)。酒店寫字樓星級(jí)等級(jí)智能化水平空調(diào)類型運(yùn)達(dá)國(guó)際五星甲級(jí)5A中央空調(diào)通程國(guó)際大酒店五星甲級(jí)5A中央空調(diào)豪庭商務(wù)樓五星甲級(jí)5A中央空調(diào)華天貴賓樓五星甲級(jí)——中央空調(diào)長(zhǎng)沙專業(yè)寫字樓智能化水平普通酒店式寫字樓智能化水平五星級(jí)酒店式寫字樓智能化水平長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析專業(yè)寫字樓車位數(shù)建筑面積/停車位電梯數(shù)量建筑面積/電梯數(shù)佳天國(guó)際339217/198173/1建鴻達(dá)現(xiàn)代城154307/1594556/1新時(shí)空NO1200230/167667/1中天廣場(chǎng)700328/1545920/1第一大道108218/163924/1在寫字樓車位配比上，國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市一般標(biāo)準(zhǔn)是150-200平方米配置一個(gè)停車位，而長(zhǎng)沙是200-500平方米一個(gè)，遠(yuǎn)未達(dá)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。寫字樓客戶對(duì)電梯數(shù)量級(jí)電梯速度要求高，高端寫字樓電梯數(shù)量保證在6-9個(gè)，電梯速度保持2-3米/秒，辦公人員電梯等候時(shí)間短。酒店寫字樓車位數(shù)建筑面積/停車位電梯數(shù)量建筑面積/電梯數(shù)金源大酒店180388/1513968/1銀華大酒店————4——電梯數(shù)計(jì)車位數(shù)：專業(yè)寫字樓硬件配置最高，電梯達(dá)5-9臺(tái)；五星級(jí)酒店式寫字樓與普通酒店式寫字樓相當(dāng)，電梯不如專業(yè)寫字樓。酒店寫字樓車位數(shù)建筑面積/停車位電梯數(shù)量建筑面積/電梯數(shù)運(yùn)達(dá)國(guó)際350212/1514840/1通程國(guó)際大酒店————333333/1豪庭大酒店————617063/1華天貴賓樓————8——長(zhǎng)沙專業(yè)寫字樓智能化水平普通酒店式寫字樓智能化水平五星級(jí)酒店式寫字樓智能化水平長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析香港寫字樓多通過品牌物業(yè)在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中，實(shí)現(xiàn)后期價(jià)值的；長(zhǎng)沙目前新建項(xiàng)目都有物業(yè)，部分項(xiàng)目以能聘請(qǐng)星級(jí)物管為自己項(xiàng)目升值的重要籌碼；長(zhǎng)沙專業(yè)寫字樓的物管費(fèi)在3.0-4.0元左右，而酒店式寫字樓的物管因一次性包含很多費(fèi)用，多在十幾元到二十元不等。物管費(fèi)水平：五星級(jí)酒店式寫字樓物管費(fèi)在10-20元、普通酒店式寫字樓約5元、專業(yè)寫字樓物管費(fèi)在3-4元。專業(yè)寫字樓物業(yè)管理費(fèi)普通酒店式寫字樓物業(yè)管理費(fèi)五星級(jí)酒店式寫字樓物業(yè)管理費(fèi)亞大時(shí)代中天廣場(chǎng)中隆國(guó)際順天財(cái)富中心定王大廈第一大道文化大廈3254銀華大酒店金源大酒店天璽大酒店4286華天貴賓樓豪庭大酒店1052015運(yùn)達(dá)國(guó)際通程國(guó)際大酒店長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)小結(jié)：寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展成熟，且由專業(yè)寫字樓和酒店寫字樓主導(dǎo)市場(chǎng)。酒店寫字樓在溢價(jià)實(shí)現(xiàn)上更高。五星級(jí)酒店式寫字樓五星級(jí)酒店式寫字樓硬件配置不如專業(yè)寫字樓，但是因?yàn)榫频甑纳矸輧r(jià)值拉動(dòng)，其實(shí)際租金遠(yuǎn)高于專業(yè)寫字樓，實(shí)現(xiàn)了較高溢價(jià)。普通酒店式寫字樓普通酒店式寫字樓與五星級(jí)酒店式寫字樓硬件配置相當(dāng)，但租金遠(yuǎn)低于五星寫字樓。說明星級(jí)不夠，對(duì)寫字樓的身份形象拉升不夠，酒店不足以對(duì)寫字樓形成驅(qū)動(dòng)力，并實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓硬件配置上略高于五星級(jí)酒店式寫字樓，但租金卻不如對(duì)方，原因是沒有高檔酒店的價(jià)值驅(qū)動(dòng)。1、酒店式寫字樓，以酒店高形象驅(qū)動(dòng)寫字樓價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)2、酒店檔次不足（5星以下），形象驅(qū)動(dòng)不夠，難以支撐溢價(jià)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀：09年百花齊放，量?jī)r(jià)齊升勞動(dòng)?xùn)|路五一大道萬家麗路韶山路芙蓉路三一大道亞商國(guó)際首座融圣國(guó)際長(zhǎng)沙之芯名富公寓鉑宮1長(zhǎng)沙之芯，1.49萬方，均價(jià)9300，產(chǎn)品41-79平米，售罄2首座，2.85萬方，均價(jià)7000，產(chǎn)品36-90平米，售罄3名富公寓，6.08萬方，均價(jià)6400，產(chǎn)品33-101平米，售罄亞商國(guó)際，4.02萬方，均價(jià)6000（精裝），產(chǎn)品43-93平米，一期推B棟除開4-10F未推外，售罄4融圣國(guó)際，9.12萬方，均價(jià)7400，產(chǎn)品36-57平米，售罄56鉑宮，8.59萬方，均價(jià)7500，產(chǎn)品66-77平米，售罄據(jù)中原不完全統(tǒng)計(jì)，09年市中心公寓消化量約1.6萬套，按照平均45平米面積計(jì)算，09年，去化量約為72萬方！長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析2010年，中心城區(qū)已知公寓項(xiàng)目全年供應(yīng)預(yù)計(jì)將超過50萬方；高素質(zhì)項(xiàng)目如嘉盛國(guó)際、瀟湘國(guó)際、明城國(guó)際、觀園、凱軒云頂?shù)葘㈥懤m(xù)上市，后市競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目體量(萬)主力產(chǎn)品最早上市嘉盛國(guó)際6.5636-782010.3鉑宮二期429-1132010.6/7益佳苑3.32————鉑金館4.345-702010.7凱軒云頂2.42402010.6同福大廈0.9635-1052010.4觀園530-602010.6明城國(guó)際943-602010.7瀟湘國(guó)際9.2340-602010.10東塘瑞府8.730-1002010.10泊富廣場(chǎng)10（預(yù)測(cè)44層公寓2011合計(jì)54.79————?jiǎng)趧?dòng)?xùn)|路五一大道萬家麗路韶山路芙蓉路東塘瑞府三一大道鉑金館嘉盛國(guó)際凱軒云頂觀園泊富國(guó)際廣場(chǎng)鉑宮二期益佳苑同福大廈萬科金域華府瀟湘國(guó)際明城國(guó)際長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀：2010年高質(zhì)素項(xiàng)目集中入市，特別是偏辦公性質(zhì)的商務(wù)公寓白熱化，但酒店式公寓目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)仍處于一個(gè)空白期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目長(zhǎng)沙之芯首座名富公寓融圣國(guó)際鉑宮一期亞商國(guó)際瀟湘國(guó)際嘉盛國(guó)際萬博匯項(xiàng)目定位CBD中心金融街首璽精工MIMI國(guó)際宮邸城北中心D調(diào)生活家克拉公寓領(lǐng)袖行宮、中央靜邸5U全能青年領(lǐng)地中央商務(wù)金領(lǐng)公寓城市會(huì)所白金公寓NUO城市共同體物業(yè)屬性商務(wù)公寓普通/商務(wù)公寓普通/商務(wù)公寓一期酒店公寓；二期普通公寓偽酒店式公寓普通公寓偽酒店式公寓

普通商務(wù)公寓商務(wù)/普通公寓半商務(wù)性公寓產(chǎn)權(quán)年限407070

707070

707070售價(jià)94007000640074007200600010000102009000是否精裝毛坯（精裝加1500）毛坯毛坯毛坯毛坯（精裝加1500）可選擇毛坯毛坯，部分精裝否，后期考慮做精裝長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀：商務(wù)公寓易創(chuàng)造價(jià)格天花板，但要求項(xiàng)目毗鄰城市主干道；精裝公寓成為趨勢(shì)；出現(xiàn)偽酒店式公寓，逐步挑戰(zhàn)價(jià)格極限。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)商務(wù)公寓調(diào)研：主要商務(wù)公寓項(xiàng)目硬件對(duì)比項(xiàng)目嘉盛國(guó)際摩天一號(hào)友阿大廈中天廣場(chǎng)行政公館瀟湘國(guó)際外立面簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代電梯9臺(tái)高速電梯4臺(tái)高速電梯7臺(tái)高速電梯5臺(tái)高速電梯6臺(tái)高速電梯電梯品牌三菱芬蘭通力三菱奧蒂斯——大堂8.6米挑高、151㎡尺度大堂無9米挑高、500㎡尺度大堂10米挑高大堂10米挑高大堂戶型框架結(jié)構(gòu)可自由打通、戶型隨變框架結(jié)構(gòu)可自由打通、戶型隨變框架結(jié)構(gòu)可自由打通、戶型隨變框架結(jié)構(gòu)可自由打通、戶型隨變框架結(jié)構(gòu)可自由打通、戶型隨變面積戶型面積小，59㎡主力面積占比64%戶型面積小、50㎡主力面積100㎡左右產(chǎn)品為主37-60㎡產(chǎn)品為主力戶型40-60㎡主力戶型長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)樓盤名稱戶型面寬進(jìn)深分?jǐn)傂l(wèi)生間走廊陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)沙之芯A4.18.429.53%2*2.71.6米無B3.98.45.4㎡C3.99.14.96（1.6*3.1）D3.610.35.4㎡E8.17.5F7.98.4G4.110.2H7.812.4摩天一號(hào)A4.28.422.45%2*2.51.8米無B4.212.4C410.2D5.312E6.911.6亞商國(guó)際A3.910.825%1.55*2.21.8米無B3.98.51.5*2.2名富公寓A3.98.823%1.9*2.41.9米部分帶飄窗B3.67.71.7*2.4C3.591.7*2.4嘉盛國(guó)際——4.2、4.8主力為11.231%2.2*2.32.1米有商務(wù)公寓調(diào)研：?jiǎn)伍g面寬區(qū)間集中在4-8米，進(jìn)深區(qū)間7-12米；分?jǐn)偮试?2-30%；衛(wèi)生間5-5.4平米，走廊寬度1.6-1.8米，無陽(yáng)臺(tái)。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)酒店式公寓調(diào)研：長(zhǎng)沙強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，孕育了酒店式公寓的生存空間。部分樓盤正是看到了這一點(diǎn)，因而以偽酒店式公寓試探市場(chǎng)，試圖實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。全國(guó)排名省份GDP（億元）增速5河南1936710.7%10湖南1293013.6%11湖北1283213.2%14安徽1005312.9%19江西758913.1%22山西71006%2009年中部六省GDP排名全國(guó)排名城市GDP（億元）常住人口（萬）13武漢450089722長(zhǎng)沙374465823鄭州330073946合肥20004862009年南昌和太原沒有進(jìn)入全國(guó)GDP50強(qiáng)城市之列2009年中部六省會(huì)GDP進(jìn)入全國(guó)50強(qiáng)排名近幾年湖南經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)率在12%以上，長(zhǎng)沙的發(fā)展也隨之突飛猛進(jìn)，超過鄭州位居中部省會(huì)城市第二的位置。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)酒店式公寓調(diào)研：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)快速升級(jí)。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)已實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展大好局面，也孕育了酒店式公寓的生存空間。年份GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重產(chǎn)值（億元）增長(zhǎng)比率產(chǎn)值（億元）增長(zhǎng)比率產(chǎn)值（億元）增長(zhǎng)比率產(chǎn)值（億元）增長(zhǎng)比率2001728.0812.1%78.374.9%297.0913.1%352.6212.9%10.8：40.8：48.42002812.912.1%80.74.0%337.315.0%394.912.7%9.9：41.5：48.62003928.2214.0%83.04.8%393.9220.3%451.3010.05%8.9：42.5：48.620041108.8514.8103.337.2%492.5720.0%512.9511.5%9.3：44.4：46.320051519.9014.9%112.596.9%655.2718.5%752.0413.0%7.4：43.1：49.520061790.6614.8%123.255.7%774.6615.9%892.7515.3%6.9：43.3：49.820072190.2516.0%138.806.5%984.8317.0%1066.6216.5%6.3：45.0：48.720083000.9815.1%172.386.8%1567.4116.8%1311.2719.2%5.7：52.2：42.120093744.7614.7%179.406.5%1893.5816.3%1671.7813.9%4.8：50.6：44.6備注資料來源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)長(zhǎng)沙在總體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也有明顯的改善。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力由過去主要依靠第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槎?、三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動(dòng)的持續(xù)快速發(fā)展大好局面。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)酒店式公寓調(diào)研：調(diào)研目的：探求酒店式公寓客戶的消費(fèi)需求；調(diào)研方法：深度訪談；調(diào)研時(shí)間：10月1日-7日，共計(jì)7天；訪談對(duì)象：企業(yè)中高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主；訪談數(shù)量：近30位高端客戶。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)酒店式公寓調(diào)研（典型個(gè)案）：客戶易先生年齡44歲職業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商長(zhǎng)沙生活時(shí)長(zhǎng)長(zhǎng)沙人，美國(guó)生活5年現(xiàn)居住地圣爵菲斯現(xiàn)居住物業(yè)/面積獨(dú)棟別墅/400多㎡是否與家人同住是置業(yè)需求無意向居住地中心區(qū)意向物業(yè)/面積/新置業(yè)后是否與家人同住/意向總價(jià)/是否了解酒店式公寓知道，酒店式公寓在長(zhǎng)沙不多，但是在沿海很多城市都已經(jīng)出項(xiàng)。蘇州、北京都見過。對(duì)酒店式公寓核心看中點(diǎn)比較私密，而且有酒店式的管理服務(wù)，面子上也過的去對(duì)酒店式公寓核心抗性點(diǎn)/是否愿意為酒店式公寓買單會(huì)考慮，如果在長(zhǎng)沙有這類產(chǎn)品的話，我也會(huì)考慮，平時(shí)想住的時(shí)候就作為暫住場(chǎng)所。對(duì)酒店式公寓的產(chǎn)品要求面積不要求太大，但是要有特色，最好能提供裝修。自己裝修很麻煩。備注易先生為人低調(diào)、成熟、穩(wěn)重，有在國(guó)外生活經(jīng)歷，與一般長(zhǎng)沙人的思想有所不同，注重生活品質(zhì);有11年房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并且在各個(gè)行業(yè)的人脈廣。平時(shí)更關(guān)注宏觀政策和土地方面的消息。對(duì)于外來品牌開發(fā)商持歡迎態(tài)度，他們是提高樓盤品質(zhì)和房?jī)r(jià)的主力軍。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)酒店式公寓調(diào)研（典型個(gè)案）：客戶龐先生年齡45歲職業(yè)私營(yíng)公司老總長(zhǎng)沙生活時(shí)長(zhǎng)外地來長(zhǎng)現(xiàn)居住地韶山路現(xiàn)居住物業(yè)/面積三房?jī)蓮d是否與家人同住三口之家置業(yè)需求有意向居住地?zé)o區(qū)域要求意向物業(yè)/面積/新置業(yè)后是否與家人同住否意向總價(jià)/是否了解酒店式公寓知道。對(duì)酒店式公寓核心看中點(diǎn)有酒店式的管理服務(wù)，住著貼心。如果加班時(shí)間太晚就睡在酒店公寓里，很省心。對(duì)酒店式公寓核心抗性點(diǎn)酒店對(duì)私人物品的保管是否愿意為酒店式公寓買單會(huì)考慮，如果在長(zhǎng)沙有這類產(chǎn)品的話，我會(huì)先嘗試。對(duì)酒店式公寓的產(chǎn)品要求面積不要求太大，最好在市中心區(qū)域，交通方便，在形象上最好能像酒店。備注龐總為人幽默，平時(shí)著裝休閑運(yùn)動(dòng)，不抽煙、喝酒、打牌，極其愛好戶外越野運(yùn)動(dòng)，每年都會(huì)自駕游多次，是長(zhǎng)沙戶外俱樂部成員。廣結(jié)人脈，朋友圈子廣，是典型的性情中人。對(duì)于房子的產(chǎn)品和區(qū)位要求不是特別高，因?yàn)樽约阂延?套物業(yè)，現(xiàn)階段想再購(gòu)一處別墅自住或做第二居所，購(gòu)一小戶型做投資。成長(zhǎng)成熟階段，呈現(xiàn)四面開花。發(fā)展階段及格局公寓特色打造未來趨勢(shì)30-50平，占到60%以上，既是主力供應(yīng)面積，同時(shí)也是暢銷面積段。產(chǎn)品走商務(wù)路線，并有少量走精裝或酒店式公寓做法，將成為未來市中心區(qū)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的常用作法。公寓產(chǎn)品打造商務(wù)公寓易創(chuàng)造價(jià)格天花板，但要求項(xiàng)目毗鄰城市主干道；精裝公寓成為趨勢(shì)；出現(xiàn)偽酒店式公寓，逐步挑戰(zhàn)價(jià)格極限,市場(chǎng)潛力大。長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)小結(jié)：公寓市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展成熟，商務(wù)公寓易創(chuàng)造價(jià)格天花板，但要求項(xiàng)目毗鄰城市主干道；精裝公寓成為趨勢(shì)；出現(xiàn)偽酒店式公寓，逐步挑戰(zhàn)價(jià)格極限,市場(chǎng)潛力大。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)1、商務(wù)型公寓成為目前市場(chǎng)主流，以此實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)2、酒店式公寓目前市場(chǎng)空白，但市場(chǎng)潛在需求強(qiáng)勁。長(zhǎng)沙主要商圈概述——一中心7次級(jí)長(zhǎng)沙商業(yè)經(jīng)過百年沉淀，商貿(mào)布局較為合理，功能齊全。由區(qū)域購(gòu)買力與區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況不同，逐漸發(fā)展形成了幾大商圈，中心商圈為五一商圈，次級(jí)商圈有伍家?guī)X商圈，袁家?guī)X商圈，東塘商圈，侯家塘商圈，溁灣鎮(zhèn)商圈，星沙商圈，雨花亭商圈位于韶山路和五一大道交界處向四面輻射，由友誼商場(chǎng)、湘域中央寫字樓和通程大酒店等綜合商業(yè)和街鋪商業(yè)等其它商業(yè)組成，以豐富的業(yè)態(tài)輻射全市。一個(gè)中心商圈六個(gè)次級(jí)商圈五一路韶山路五一商圈侯家塘商圈東塘商圈伍家?guī)X商圈雨花亭商圈袁家?guī)X商圈芙蓉路溁灣鎮(zhèn)商圈新沙商圈長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)火車站商圈商業(yè)樓所屬商圈商業(yè)面積層數(shù)單層面積主力商家租售情況萬達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)五一商圈40000㎡410000㎡沃爾瑪、KFC、萬達(dá)國(guó)際影城全部租出王府井百貨五一商圈54000㎡96000㎡王府井百貨，橫店瀟湘王府井影城全部租出平和堂五一商圈51800㎡77400㎡平和堂，麥當(dāng)勞全部租出佳逸豪園侯家塘商圈3200㎡4800㎡你好漂亮、悅妍堂商業(yè)裙樓部分整體招租給新世界百貨佳天國(guó)際侯家塘商圈10000㎡42500㎡妙趣、尊品牛排一樓以散鋪為主，全部租出奧美城侯家塘商圈6000㎡32000㎡秦皇食府、極地雪龍休閑部分店鋪招租東一國(guó)際東塘商圈12000㎡81500㎡平和堂平和堂整體招租通程金色家族東塘商圈10000㎡52000㎡金色家族金色家族整體招租興威名座東塘商圈6000㎡32000㎡百匯地下商城、國(guó)美電器、中國(guó)移動(dòng)通訊以中國(guó)移動(dòng)為主、全部租出金世紀(jì)商城東塘商圈5000㎡22500㎡金牛角王、迪信通二層商業(yè)全部租出三重大廈東塘商圈6000㎡42000㎡協(xié)亨通訊、上島咖啡、萬嬰幼兒早教城、美約會(huì)、四層裙商已全部租出興威新嘉園侯家塘商圈6000㎡32000㎡君康保健、新瀟湘足浴、1度水元素SPA全部租出友誼商城袁家?guī)X商圈18000㎡63000㎡友誼商城自營(yíng)全部租出長(zhǎng)沙商圈主力商業(yè)體——主力商業(yè)體是各商圈擴(kuò)大輻射范圍，吸引客戶的主力，主力商業(yè)體引進(jìn)的主力店多為行業(yè)領(lǐng)頭商家。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)五一商圈——五一商圈以其大體量的商業(yè)以及豐富全面的業(yè)態(tài)，輻射全市。主力店主要商業(yè)體近期商業(yè)項(xiàng)目五一大道至湘江一橋段，自東至西業(yè)態(tài)檔次逐漸降低，由最初的通程電器和KFC逐步變化為以零散的低檔服飾與小飲食店為主，臨湘江一橋?yàn)樾∩唐放l(fā)市場(chǎng)黃興路北段相比中段人氣急劇下降，業(yè)態(tài)以小吃餐飲與服飾為主，少量的高檔商業(yè)。解放西路，黃興路至湘江大道段，酒吧一條街，以酒吧,KTV等娛樂場(chǎng)所為主解放西路，黃興路至蔡鍔段，司門口位置，業(yè)態(tài)多為便利的餐飲與娛樂場(chǎng)所為主，包括了速食餐飲店與眾多電玩場(chǎng)所黃興路步行街，業(yè)態(tài)豐富，一層多為對(duì)人流量要求較高的服飾店，二樓為品牌服飾店或餐飲店，三樓及以上均為休閑娛樂場(chǎng)所特色商業(yè)區(qū)域長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)雨花亭商圈——目前以居住型配套商業(yè)為主，但滿足潛在商務(wù)需求的高端商業(yè)市場(chǎng)潛力大。并以嘉信茂廣場(chǎng)為核心聚集，未來興建的萬博匯3期商業(yè)體量在3萬方以上，與之呼應(yīng)，構(gòu)建商圈商業(yè)核心。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)整體市場(chǎng)路段新建西路，芙蓉中路樣本量73商業(yè)形態(tài)百貨超市1沿街商鋪26步行街區(qū)20住宅底商8家居建材電器超市8特色精品服裝精品15五金裝飾5裝飾精品7家居裝飾11禮品/珠寶4餐飲類中餐廳6鐘表/眼鏡7西餐廳10床上家紡11中西快餐12古玩字畫8高檔酒樓33休閑娛樂足浴休閑17特色小吃28健身房20咖啡/茶座16桌球、乒乓15生活配套醫(yī)藥醫(yī)療8影劇院6美容美發(fā)6書店音像8生活便利店8KTV27禮品鮮花19通訊財(cái)富類銀行4辦公文具9證券4煙酒專營(yíng)3電信服務(wù)6其他

郵政5辦公配套票務(wù)預(yù)訂24酒店會(huì)議室13打印裝訂8宴會(huì)廳13租車服務(wù)7其他配套要求（商家自填）賓館1員工食堂17歌舞廳3圖書租售20棋牌室1網(wǎng)吧12酒吧1路段沃爾瑪附近樣本量65商業(yè)形態(tài)百貨超市1沿街商鋪12步行街區(qū)25住宅底商2家居建材電器超市12特色精品服裝精品21五金裝飾11裝飾精品13家居裝飾14禮品/珠寶4餐飲類中餐廳3鐘表/眼鏡5西餐廳8床上家紡17中西快餐5古玩字畫14高檔酒樓20