萬科物業(yè)交房入伙前的準備工作

交房入伙前的準備工作業(yè)主入伙是物業(yè)管理公司與服務對象的首次接觸，也是物業(yè)管理公司直接為業(yè)主服務的開始。做好入伙管理關系到物業(yè)管理公司對園區(qū)實施管理與服務能否有良好的幵端，也關系到業(yè)主與物業(yè)管理公司法律帄等經濟關系的持續(xù)與發(fā)展。入伙管理大體分為三個階段，即業(yè)主入伙前的準備階段、入伙辦理階段、驗房裝修入住階段。在這里將重點論述業(yè)主入住伙前準備階段的管理工作。無論是普通住宅園區(qū)（含高層住宅）還是高檔（含別墅）住宅園業(yè)主入住前的準備工作大同小異。主要包括有：一、先期介入先期介入是指物業(yè)管理公司經過前期物業(yè)管理招投標，中標后與實際接管物業(yè)前這段時間里，提前進入小區(qū)，從業(yè)主及物業(yè)管理的角度，同開發(fā)商溝通、協(xié)商或提出合理化建議，以使開發(fā)建設的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。1、熟悉管轄區(qū)域物業(yè)管理公司進入小區(qū)后應盡快了解和掌握園區(qū)總建筑面積、占地面積、綠化面積、道路面積；清楚和掌握小區(qū)樓孫棟數(shù)、單元數(shù)、層數(shù)、電梯、水泵、照明等設施設備數(shù)量；明了和掌握地下管線走向及閥門位置、化糞池數(shù)量與位置、消防井數(shù)量及位置、停車場及自行車棚位置和容量；知道并掌握小區(qū)景點風格、樹木花草的品種數(shù)量、垃圾桶數(shù)量與位置等。2、合理化建議熟悉小區(qū)具體情況以后，從業(yè)主和物業(yè)管理公司的角度向開發(fā)商提出合理化建議，以改進和完善物業(yè)。如某小區(qū)原設計只對汽車出入大門設置讀卡系統(tǒng)，物業(yè)管理公司向開發(fā)商提出“在人行入口也設置讀卡系統(tǒng)”的建議，所有進入園區(qū)的人必須先通過讀卡識別后方可進入園區(qū)，表面看業(yè)主麻煩了，開發(fā)商多投入了，可是實際上業(yè)主對園區(qū)的安全感增強了，開發(fā)商房屋銷售進度加快了，物業(yè)管理收費也有了一定的保障（業(yè)主所持磁卡有效期與其所交物業(yè)費期限一致）。再如某園區(qū)原設計園區(qū)內路燈為高桿路燈，物業(yè)管理公司建議開發(fā)商改用了類式草坪燈的低照明，這樣開發(fā)商降低了支出，也使以后入住的一、二層業(yè)主減少了光污染。3、接管資料在實際接管物業(yè)前，物業(yè)管理公司應先從開發(fā)商那里接管物業(yè)項目的相關資料。主要包括：a.產權資料:包括物業(yè)項冃批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷安置資料等。 b.技術資料：包括物業(yè)項目竣工圖一總帄面圖、建筑、結構、設備、附屬工程、地下管網及隱蔽管線等全套圖紙；項目工程開、竣工報告；工程預決算等。C.其它資料；物業(yè)項0名稱（或地名）'棟號'戶號等有關部門確認的文件；消防安全部門驗收合格文件；利用地下防空設施暫做停車場或倉庫的人防部門的審批文件等等。4'接管物業(yè)管理公司與開發(fā)商交接物業(yè)雖然是代替業(yè)主對物業(yè)進行接收，但是為了減少在日后的實際管理中因物業(yè)質景或使用不便帶來的困難與麻煩（甚至會使業(yè)主與物業(yè)管理公司產生矛盾），就應認真仔細地接管物業(yè)。在接管物業(yè)的過程屮，物業(yè)管理公司側重的是共用部位和共用設施i設備及配套項目（設施）的驗收接管（每套房間的驗收側重在向業(yè)主交接房屋階段）。驗收接管時應注意以下兒個方面：a.堅持合格一項接管一項的做法?，F(xiàn)在物業(yè)管理招投標競爭很激烈，不能因某一項不合格而拒接整體物業(yè)項目，這很容易使開發(fā)商與物業(yè)管理公司反目成仇。而在現(xiàn)實中，很少有物業(yè)所有分項目同時移交的情況。即使道路'綠化'環(huán)；R、供水'供電等配套工程全部完成且全部驗收合格，也還會在設備設施方面調試--段時間進行驗證。如：供暖和制冷需兩個供暖/制冷期后才能正式接管。b?驗收接管中若發(fā)現(xiàn)問題（含設計缺陷）應明確記錄在案，約定期限并督促開發(fā)商（或開發(fā)商委托的建筑公司）對存在的問題進行處理，直到合格并再次驗收接管。 c.確定所接物業(yè)的保修事宜。通常保修采用的辦法有兩種，一是根據(jù)建設部及有關部門關于建筑丁程保修的相關規(guī)定，由開發(fā)商負責保修；二是由物業(yè)管理公司負責保修，開發(fā)商??次性撥付保修費用。無論采取哪種辦法都要在物業(yè)交接記錄上明確記述。d.物業(yè)項目符合要求后，物業(yè)管理公司應與開發(fā)商簽署驗收接管文件，標明驗收接管時間'交接雙方經辦人和雙方的意見等，這是劃清交接雙方責任的界線和依據(jù)。二'管理及服務人員的準備根據(jù)所接物業(yè)的規(guī)模（面積及戶數(shù)）'構成（多層'高層'別墅等）'檔次（高、屮、低）、要求（開發(fā)商對購房人的承諾和物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定）籌建管理處。管理處主任和部分管理員應首先到崗到位，其他管理人員根據(jù)工作進展情況可分步到崗到位。管理處主任和部門負責人及管理骨警棍（橡皮）、強力手電筒等。此項準備以安全第一為原則，一旦發(fā)生火災或其它突發(fā)事件要保證這些設施工具能好用、管用。4園區(qū)各種標識這項準備需要投入大量的人力和財力，具體分為：a.服務性標識：主要有企業(yè)標志或卲祥物、人員胸牌、桌牌、管理人員服裝、服務人員服裝'保安服裝'管理處職能部門的門牌標志等等；b.物體標識：指物體上面帶物體名稱或單位名稱的物品，如垃圾箱（桶）、保潔車、消防井（栓）、樓棟號牌'設備銘牌等；c?警示標識：帶有警告或限制內容的標識。如請勿靠近'正在作業(yè)'請勿合閘'油漆未干'此處危險'禁止泊車'禁止煙火等；d.提示標識：主要有愛護花草類（如：小草也有生命請足下留情的標牌）；注意衛(wèi)生類（如：園區(qū)整潔.人人有責的宣傳板等）'車輛管理類（如：請按位停車'請慢速行駛等提示牌）；消防安全類（如：防火?防盜圖示或宣傳板等）。e?引導（也稱指示）標識：主要有園區(qū)帄面圖'各分園區(qū)或樓棟指示板'園區(qū)行車線'車場出入指示牌等四'入伙文件資料的準備物業(yè)管理公司在業(yè)主入伙前要做好各種文件資料的準備，通常情況下需準備如下文件和資料：1'入伙通知是物業(yè)管理公司（包括開發(fā)商）在物業(yè)驗收合格接管后，通知業(yè)主可以辦理收樓手續(xù)的文件?，F(xiàn)在常見的是電話通知業(yè)主和在園區(qū)入口（或銷售處）公開張貼的通知方式，也有在新聞媒體上發(fā)布廣告的通知形式。入伙通知須提前發(fā)貼）出，一般以提前一周為宜。入伙通知沒有定的格式或樣式，但是通知內容應貼）出，一般以提前一周為宜。入伙通知沒有定的格式或樣式，但是通知內容應該叨確說叨入伙時間、辦理入伙的時間和地點、辦理入伙應擯帶的證件、辦理入伙應交納的費用、業(yè)主本人不能前來委托他人代辦的要求等。2、小區(qū)各項管理規(guī)定應于業(yè)主入住前在《業(yè)主手冊》上詳細說明。主要規(guī)定有：《綠化管理規(guī)定》、《衛(wèi)生保潔管理規(guī)定》、《公共秩序管理規(guī)定》、《消防安全管理規(guī)定》、《房屋養(yǎng)護維修管理規(guī)定》、《裝修管理規(guī)定》、《共用部位、設施管理規(guī)定》、《園區(qū)機動車輛管理規(guī)定》、《停車場管理規(guī)定》、《電梯使用規(guī)定》等等。3、委托合同和《業(yè)主臨時公約》a.在辦理業(yè)主入住前應將物業(yè)管理公司與開發(fā)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務委托合同》在辦理入住地點張貼公示，使業(yè)主清楚和了解物業(yè)管理公司與開發(fā)商的責、權、利以及如何實施物業(yè)管理為業(yè)主服務的承諾。b.制定并公布《業(yè)主臨時公約》。業(yè)主委員會成立時應依據(jù)建設部《業(yè)主公約》示范文本，參考《業(yè)主臨時公約》實施情況，制定本園區(qū)的《業(yè)主公約》，屆時《業(yè)主臨時公約》予以廢止。雖然是《業(yè)主臨時公約》，仍需

物業(yè)管理公司參照建設部《業(yè)主公約》示范文本，結合園區(qū)實際認真制定，必要時可以邀請預購房屋的業(yè)主代表和開發(fā)商代表參與制定。4、公布物業(yè)管理服務費。無論齊通園R還是高檔園R,辦理業(yè)主入住時應收取的各項管理服務費用都必須到物價管理部門備案審批，辦理收費許可證，領取物業(yè)管理服務收費標準價目板，并于入住前在辦理入住的地點予以公布。做到一0了然明,將直接影響碼實價收費，否則，就是違規(guī)收費。交房前的準備工作是否充分、著交房工作是否順利,組織交房前的案例與專業(yè)學習,并進行模擬演練,為順利交房打下了堅實的基礎。,將直接影響一）業(yè)主基本情況表的制定每棟樓為1頁,其內容包括幾個單元、幾層、幾零幾室、業(yè)主姓名、面積、戶型。這種表格成為交房工作以及今后維修工作的重要資料依據(jù) ,也是交房前期培訓員工、熟悉小區(qū)內戶型、戶數(shù)及業(yè)主姓名的重要資料,也可以采用業(yè)主座次表的方式進行。此項工作有利于在交房時快速準確的確認出業(yè)主。二）員工的培訓工作交房前員工應該熟知的內容包括：1、小區(qū)的基本概況；2、每棟樓每戶的基本戶型、面積、戶數(shù)；3、結合業(yè)主基本情況表,對照每棟樓、每單元、每層熟悉人名,作為一名客服工作人員能夠做到結合業(yè)主的房間號,熟知業(yè)主姓名,這將為今后工作的開展打下良好基礎；4、從銷售部梳理每一位客戶的交款情況,向開發(fā)商了解在接房時須交納的費用有哪些,并以表格的形式羅列出來；5、梳理銷售過程中給客戶承諾方面的問題與目前交房時有哪些差距：6、會同物業(yè)管理公司及工程部人員到各單元進行房屋勘察,了解工程情況是否有問題,并作好記錄形成書面文件提交給開發(fā)公司，由開發(fā)公司向各部門了解情況,作好前期整改或統(tǒng)一的解釋說辭；7、學習兩書內容（《質量保證書》、《使用說明書》）與住戶手冊內容；8、學習前期物業(yè)管理協(xié)議,應逐字逐條的領會,能提出問題并解答；9、向物業(yè)管理公司了解客戶在接房時須交納哪些費用,且每項費用為什么要收取及收取的金額。（三）文檔方面的準備工作1、為小區(qū)內的每戶業(yè)主立檔案,一戶一檔,按照樓、單元貼上標志,擺放在檔案柜中；（此項工作由物業(yè)管理完成）2、填再交房兩書及收樓通知書;（由銷售部完成）3、填再前期物業(yè)管理服務協(xié)議中的相關內容,包括填再面積、房屋位置、加蓋公章等；4、將整理好的前期物業(yè)管理協(xié)議（兩份）、質量保證書、使用說明書、住戶手冊、業(yè)主資料表一同裝入每戶的檔案中,并按順序擺好;（與物業(yè)管理公司分開放也可以）5、由現(xiàn)場經理或主管梳理以上各項問題及文檔,落實各項問題完成時間及相應的負責人并形成表格的形式發(fā)給各相關部門執(zhí)行,定時跟進工作的進展情況；（四）組織人員進行模擬演練,不斷完善交房程序,從理論上做到萬無一失。交房前的準備工作，很詳細的樓主燃佩發(fā)表于搜房網-xx業(yè)主論壇-xxxx一、正確的房屋驗收程序1、查看三書一證一表?！蹲≌|量保證書》（可帶走）、《住宅使用說明書》（可帶走）、《建筑工程質量認定書》，”一證〃是指《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，''一表〃是指《竣工驗收備案表》。根據(jù)國務院頒布的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定：'房地產開發(fā)項目竣工后，經驗收合格后，方可交付使用〃。2、驗收。一般收房過程中，業(yè)主在驗房前，物業(yè)會催促業(yè)主交付物業(yè)費及其他相關費用。業(yè)主可同他們交流，驗收好后，再交付費用。從物業(yè)處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、亯箱鑰匙、水表、電表等幾把。注J八不交費、不簽字、先驗房。發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。應先修房，同時取證，為日后舉證奠定基礎，特別保存好驗房問題備案單。3、核查房屋總面積。套內面積減少、公攤面積增加的情況很多。收房時，確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好）以雙方簽定合同為準。4、簽相關文件。簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。5、交合理費用。這里的合理費用包括：物業(yè)管理費應有物價局批文、裝修押金、垃圾淸運費。二、驗房需準備的工具驗房師趙小強提示，正常驗收房子時間一般是持續(xù)1?2個小時，需要帶的工具包括：塑料洗臉盆：用于驗收下水管道；小榔頭：用于驗收房子墻體與地面是否空鼓；xx：用于測裂縫的寬度；5米卷尺：用于測量房子的凈高；萬用表：用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通；計算器：用于計算數(shù)據(jù)；水筆：用于簽字；掃帚：用于打掃室內衛(wèi)生；小凳子和一些報紙、塑料帶、包裝繩：用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。三、驗房內容及方法目前，開發(fā)商提供的驗收表中并沒有針對公共設施進行驗收的內容，很多公共設施成為驗收的盲點。業(yè)主應要求開發(fā)商對公共設施進行驗收，并將驗收結果再在交接書中，對于不符合合同的部分或質量出現(xiàn)問題，有權利要求開發(fā)商維修。外部：外立面、外墻瓷磚、涂料、單元門、樓道。檢查墻體：帄整度、是否滲水、是否有裂縫：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。視鏡（貓眼入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復或更換。檢查xx門鈴：帶2節(jié)5號電池測試門鈴。是否不響或響了不停3樓道窗戶：是否有紗窗，如果沒有，應及時提出。檢查門窗的xx：是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多點試驗驗看密封條的壓力是否均勻。窗戶：推拉窗上的紗窗和窗扇，推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。用盒尺檢查房頂，取4?5個點，進行測量，若數(shù)值一致，比如房高均為2.5毫米（或者2.6毫米）說明房頂沒有傾斜。墻壁地面：用廠尺（或者帶有水帄的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否帄整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不均沒發(fā)好，抹在墻上干后就會形成爆點。）乳膠漆質量：墻面天花板是否帄整，周圍光線暗時帶大功率燈泡（200瓦）照射，燈一亮，墻壁天花板是否帄整立刻通過光線陰影看出，如果不帄，要提出重新補膩子刷漆，如果局部刷漆（修補過）會與墻壁原色產生差異?？展模菏皱N墊上幾層紙（避免留下錘?。┣脫魤Ρ?，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘（10克）測墻磚空鼓=一般情況下，有空鼓的地方會有''咚咚〃的聲音，如有空鼓，一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。管道安裝、通暢和xx：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應。如果松動，應重新定。打幵水用手使勁晃動暖氣管和上水管，應。如果松動，應重新定。打幵水閥看排水是否流暢（否則下水管被建筑垃圾堵塞），放水同時用衛(wèi)生紙檫拭上下管道底部有無滲透。廚房和衛(wèi)生間：是瓷磚到頂?shù)?，要檢查陰角陽角角度達90度，四角無磕碰（房頂四角和地面四角），地磚墻磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設好，這樣時間久了可能會出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落，應重新鋪設。廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。管道煤氣：示同用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復。閉存水試驗、水表空轉試驗：（重要檢驗項目）打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。下水情況：先用面盆盛水，再A各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。地面下水情況：在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了（約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后査看其家?guī)l(wèi)的天花板。衛(wèi)生間：衛(wèi)生間在樓道內有窗戶的應該安裝防盜網。如若沒有窗戶，則應有通風孔。通風孔設在吊燈下面。離通風孔最近的插座是