萬科雅世合金公寓戶型研究-37p-專題研究報告

雅世合金公寓戶型研究戶型比較：與TS-1T2-90.3比較套內(nèi)使用面積（不含陽臺）套型陽臺面積（開敞陽臺半面積）套內(nèi)建筑面積本層分攤后建筑面積標準層得房率標準層建筑面積TS-1T2-90.365.071.2075.3188.0285.56%176.04雅世1T4-邊戶63.183.0877.4986.8589.22%353.64雅世1T4-中戶68.401.2280.2789.97基本面積數(shù)據(jù)戶型比較：與TS-1T2-90.3比較標準層得房率核心筒建筑面積核心筒分攤面積外半墻建筑面積外半墻分攤面積TS-1T2-90.385.56%20.3110.155.792.90雅世1T4-邊戶89.22%27.946.8610.202.50雅世1T4-中戶7.112.60公攤面積分析戶型比較：與TS-1T2-90.3比較標準層得房率核心筒建筑面積核心筒分攤面積外半墻建筑面積外半墻分攤面積TS-1T2-90.385.56%20.3110.155.792.90雅世1T4-邊戶89.22%27.946.86↓10.202.50↓雅世1T4-中戶7.11↓2.60↓雅世戶型因為由四戶來分攤核心筒，因此在核心筒上的公攤明顯減少；TS戶型由于北側(cè)廚房的開槽，外半墻面積也較雅世戶型要大；雅世1T4的重要意義在于，由于比1T2戶型提高了3.66%得房率，因此，有可能在嚴格控制90m2的前提下，在90.3中做出三分離衛(wèi)生間和生活陽臺。戶型比較：與TS-1T2-90.3比較走道面積隱含走道面積TS-1T2-90.32.494.75雅世1T4-邊戶7.10↑4.50雅世1T4-中戶5.40↑7.48↑但同時，1T4本身的格局又決定了其走道面積、隱含走道面積要遠大于1T2，這又降低了實際使用效率；尤其邊戶客廳，可擺放家具的面積很小。套內(nèi)交通面積分析戶型比較：與TS-1T2-90.3比較套內(nèi)使用面積（不含陽臺）套型陽臺面積（開敞陽臺半面積）套內(nèi)建筑面積套內(nèi)管井面積套內(nèi)墻體面積TS-1T2-90.365.071.2075.310.388.66雅世1T4-邊戶63.183.0877.490.11↓11.12雅世1T4-中戶68.401.2280.270.13↓10.52雅世戶型廚房、衛(wèi)生間排風(fēng)直排室外，未設(shè)置風(fēng)道；衛(wèi)生間排水立管設(shè)于公共管井內(nèi)，只有廚房、生活陽臺排水立管設(shè)于戶內(nèi)；從而減小了套內(nèi)管井面積。衛(wèi)生間排氣燃氣灶廚房排氣衛(wèi)生間下水戶型比較：與TS-1T2-90.3比較套內(nèi)使用面積（不含陽臺）套型陽臺面積（開敞陽臺半面積）套內(nèi)建筑面積套內(nèi)管井面積套內(nèi)墻體面積TS-1T2-90.365.071.2075.310.388.66雅世1T4-邊戶63.183.0877.490.1111.12↑雅世1T4-中戶68.401.2280.270.1310.52↑雅世戶型的三分離衛(wèi)生間增加了隔墻數(shù)量，并且大量嵌墻推拉門的使用，增加了墻體厚度，因此套內(nèi)墻體面積較傳統(tǒng)戶型增加較多。戶型比較：與TS-1T2-90.3比較套內(nèi)使用面積（不含陽臺）餐客廳主臥室次臥室第三間房廚房衛(wèi)生間生活陽臺洗衣機櫥玄關(guān)公共儲藏走道TS-1T2-90.365.0719.4613.2610.146.215.133.670.603.520.592.49雅世1T4-邊戶63.1816.6612.957.644.505.295.112.042.251.155.60雅世1T4-中戶68.4021.7010.139.245.985.955.002.524.091.202.60套內(nèi)使用面積分析戶型比較：與TS-1T2-90.3比較套內(nèi)使用面積（不含陽臺）餐客廳主臥室次臥室第三間房廚房衛(wèi)生間生活陽臺洗衣機櫥玄關(guān)公共儲藏走道TS-1T2-90.365.0719.4613.2610.146.215.133.670.603.520.592.49雅世1T4-邊戶63.18↓16.66↓12.957.64↓4.50↓5.295.11↑2.04↑2.251.15↑5.60↑雅世1T4-中戶68.40↑21.70↑10.13↓9.24↓5.985.955.00↑2.52↑4.091.20↑2.60雅世戶型的套內(nèi)使用面積與TS戶型比較在±3m2，這個差異基本反映在餐客廳的面積增減上；其它空間相比較，雅世戶型臥室面積明顯減小，衛(wèi)生間、公共儲藏面積明顯增大，反映出明顯的日式戶型價值取向；雅世戶型增加了生活陽臺，使用功能上的分離度提高了戶型舒適。戶型比較：與TS-1T2-90.3比較雅世戶型全部設(shè)置了生活陽臺，將雜亂的管線置于生活陽臺，保證了其它空間的整齊；生活陽臺同時設(shè)置洗衣機位，使用的舒適性得到提升；生活陽臺對于該項目最重要的意義是放置了分戶采暖的燃氣壁掛爐，但目前北京區(qū)域（除北京紅獅項目的兩限房外）沒有采用分戶自采暖的項目。戶型比較：與TS-1T2-90.3比較雅世戶型的生活陽臺嵌套于廚房外側(cè)，廚房通過生活陽臺間接通風(fēng)采光，部分城市（青島）的規(guī)范要求廚房必須直接對外；且雅世南戶的次臥也需通過生活陽臺間接通風(fēng)采光，而且壁掛爐運行時有噪音，這些都在一定程度上影響使用。戶型比較：與TS-1T2-90.3比較雅世戶型的臥室面積壓縮，次臥及第三間房面積都很小，次臥室基本無法放置雙人床；為了節(jié)約與臥室相關(guān)聯(lián)的走道面積，邊戶次臥嵌套于第三間房，且第三間房為黑房間，影響使用；用推拉門來分隔房間，市場接受程度未可知。戶型比較：推拉門分割房間的做法與金地名京較為相似。戶型比較：這種做法更像是市中心的改善型產(chǎn)品，首置產(chǎn)品應(yīng)更傾向于獨立分割的房間。戶型比較：與蘭田一號比較與蘭田一號比較可以發(fā)現(xiàn)，三分離衛(wèi)生間不光增加了衛(wèi)生間本身的面積，其附帶的走道面積也相應(yīng)增加。戶型資源比較：與TS-1T2-90.3比較南向面寬開間平均南向面寬開間TS-1T2-90.37.407.40雅世1T4-邊戶3.306.05↓雅世1T4-中戶8.80南向面寬開間分析雅世1T4比TS戶型節(jié)約18%的南向面寬資源；相應(yīng)的，在戶型面積一樣的前提下，提高了22%的平均進深。戶型資源比較：與TS-1T2-90.3比較南向面寬資源東西向面寬資源北向面寬資源總面寬資源TS-1T2-90.37.405.8313.23雅世1T4-邊戶3.20↓10.8014.00↑雅世1T4-中戶8.53↑4.0812.61↓外墻采光資源分析雅世邊戶南向資源少，但總面寬資源加大，且未給第三間房分配采光面，因此可以做到明餐廳；雅世中戶總面寬資源減少，因此中戶次臥采光條件略差，但整體南向采光充足；戶型資源比較：與TS-1T2-90.3比較雅世1T4在戶均南向面寬開間減小的情況下，通過自身的凹凸折皺，爭取到了與TS-1T2基本相當?shù)牟晒赓Y源。多層板式容積率的比較容積率實現(xiàn)能力的比較，為了公平起見，將戶型凸出計算日照間距控制線的落地凸窗、陽臺的面積忽略。這樣算下來，雅士戶型的戶均面積為83.24m2，相應(yīng)的將TS戶型南北進深各減小0.25m，以獲得相同的戶型面積。多層板式容積率的比較單元標準層面積（不含凸窗陽臺）：332.96m2占地面積：5053.47m2建筑面積：8989.92m2FAR：1.78雅世合金公寓

1T4-9FTS2009-90.3-1T2-9F單元標準層面積（不含凸窗陽臺）：166.48m2占地面積：4747.68m2建筑面積：7491.60m2FAR：1.58FAR提高

12.7%9F9F多層板式容積率的比較雅世1T4的平均進深較TS戶型提高了22%，但容積率只提高了12.7%，主要原因在于雅世1T4自身的凹凸起伏消耗了一部份用地，在多層日照間距較小時，這部分用地所占的比例比較大，在一定程度下拉低了容積率；在高層板式布局時，由于樓間距很大，容積率的提升會更顯著。多層板式容積率的比較雅世1T4每個單元的面寬模數(shù)較大，在地塊邊界損失用地的幾率更大；TS的1T2在規(guī)劃布局中更靈活一些；小高層塔式(北京)容積率的比較單元標準層面積（不含凸窗陽臺）：332.96m2占地面積：4802.71m2建筑面積：11986.56m2FAR：2.50雅世合金公寓

1T4-18FTS2009-90.3-1T2-18F單元標準層面積（不含凸窗陽臺）：166.48m2占地面積：4222.34m2建筑面積：8989.92m2FAR：2.13FAR提高

17.4%18F18F高層塔式容積率的比較根據(jù)區(qū)域多數(shù)城市（不含北京）高容積率項目的規(guī)劃理想模型，一般在用地北側(cè)及東西兩側(cè)采用塔式戶型。所以按邊界布置來研究塔式的局部容積率。高層塔式容積率的比較采用目前區(qū)域TS用量最大的110m2+83m2的1T4與雅世1T4的外輪廓進行比較；注1：TS中86m2+86m2的1T4為適應(yīng)7090政策而設(shè)，實際使用中兩側(cè)資源較好的位置一般會安排小三居室，很少全做成兩局。注2：雅世戶型在高層降低得房率的前提下，很難在90m2內(nèi)做出三居。高層塔式容積率的比較-天津單元標準層面積（不含凸窗陽臺）：332.96m2占地面積：1731.99m2建筑面積：10987.68m2FAR：6.34雅世1T4-33FTS2009-1T4-33F單元標準層面積（不含凸窗陽臺）：379.86m2占地面積：2487.97m2建筑面積：12535.38m2FAR：5.04FAR提高

25.8%高層塔式容積率的比較-沈陽單元標準層面積（不含凸窗陽臺）：332.96m2占地面積：2094.36m2建筑面積：10987.68m2FAR：5.25雅世1T4-33FTS2009-1T4-33F單元標準層面積（不含凸窗陽臺）：379.86m2占地面積：2728.54m2建筑面積：12535.38m2FAR：4.59FAR提高

14.4%高層塔式容積率的比較區(qū)域目前項目采用TS的1T4基本已經(jīng)可以滿足“拍低拉高”的要求，沒有必要再惡化1T4邊戶的資源去提高局部容積率，且邊戶單南向面寬的戶型在除北京以外的其它城市基本不被市場接受。TS中有兩款邊戶單南向面寬的1T4，是專為北京高容積率項目設(shè)計的，目前這款產(chǎn)品只有在北京長陽項目使用。結(jié)論：雅世1T4與TS的1T2相比，在9層板式排布時，容積率實現(xiàn)能力的優(yōu)勢不明顯；在18層塔式(北京)排布時，比較有優(yōu)勢；在高層塔式排布時，容積率實現(xiàn)能力有優(yōu)勢，但應(yīng)用的幾率較小。邊戶單南向面寬1T4三分離衛(wèi)生間、SI體系、邊戶單南向面寬的1T4是三件不同的事情，可以分別進行研究。根據(jù)北京公司意見，中戶及邊戶有余資源有限，不太適合做成90.3，端戶資源優(yōu)于中戶及邊戶，做為90.3較為合適。邊戶單南向面寬1T4金隅·萬科城是萬科唯一采用過邊戶單南向面寬1T4的項目，可以找北京公司收集該戶型的市場反饋、售價等信息，進行進一步深入比較。邊戶單南向面寬1T4其它應(yīng)用邊戶單南向面寬1T4的項目，基本都集中在北京。邊戶單南向面寬1T4邊戶單南向面寬1T4邊戶單南向面寬1T4三分離衛(wèi)生間關(guān)于三分離衛(wèi)生間，遠洋在06年7月，剛出7090政策的時候就研發(fā)了三分離的90.3，遠洋也是在北京、天津最早做90.3產(chǎn)品的，但三分離衛(wèi)生間在遠洋的項目從未實際使用，因為當