地鐵對區(qū)域發(fā)展影響-上海為例

1地鐵是一種載客量大、快速準點、舒適安全、環(huán)保的軌道交通，為市民出行提供快速、穩(wěn)定的交通工具地鐵建設效益沿線商業(yè)提升生活空間和便利度地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過地鐵站快速的到達城市的商業(yè)中心、辦公地點以及居住地，同時地鐵站也成為人們進行社交活動的場所。改善城市投資環(huán)境地鐵的快速便捷使城市的距離越來越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來越大。為沿線土地帶來增值地鐵的開通運營，帶來了一種蘊含無限商機的“地鐵經(jīng)濟”，從而帶旺一個片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。2地鐵對于沿線物業(yè)的影響主要是來自交通的高效率和變輸能力，以及人群的集中能力地鐵對房地產(chǎn)影響最直接的結(jié)果，除了促進市場格局的重整，還對住宅價值產(chǎn)生影響。從地產(chǎn)市場格局來說，地鐵不僅會加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，還會加速片區(qū)價值的重組中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對于高端房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對于老開發(fā)城區(qū)、在前景預期方面更勝一籌。

城市功能提升交通時間縮短居住環(huán)境改善片區(qū)開發(fā)升溫居住郊區(qū)化白領置業(yè)群增加次級商務中心城市功能強化輻射范圍擴大集客能力增加商業(yè)中心強化沿線中小戶升溫辦公區(qū)域集中城市中心區(qū)城市邊緣地鐵開通輻射范圍增加居住群體擴大支撐支撐地鐵對房地產(chǎn)的價格影響機理3高速鐵路站點對于周邊發(fā)展的影響根據(jù)空間和時間的變化而呈現(xiàn)不同第一影響區(qū)域——距離站點步行或者自行車距離5-10分鐘，適合發(fā)展高等級功能，包括高級辦公、商業(yè)以及居住，開發(fā)強度高；通常是地價最高、最先發(fā)展起來的區(qū)域;開發(fā)強度很高（veryhigh)第二影響區(qū)域——距離站點通過其他交通方式15分鐘內(nèi)可以到達（包括交通以及換乘時間），是上述高等級功能的備選區(qū)域同時適合布局可進行產(chǎn)業(yè)聚集（cluster)的相關功能；開發(fā)強度較高（high)第三影響區(qū)域——距離站點通過其他交通方式需要15分鐘以上的時間（包括交通以及換乘時間），取決于地段狀況可以發(fā)展多種功能；開發(fā)強度取決于地塊以及開發(fā)內(nèi)容資料來源：SchützE,1998,StadtentwicklungdurchHochgeschwindigkeitsverkehr(UrbandevelopmentbyHigh-SpeedTraffic)Heft6,4地鐵對沿線住宅房地產(chǎn)增值的最大影響范圍在市區(qū)一般為500m至1km，在郊區(qū)為2km至3km，依據(jù)城市的不同和區(qū)域不同，影響和輻射范圍略有不同對房地產(chǎn)價值的正向影響可達性到地鐵站的距離地鐵站噪音對邊緣地帶對中心地帶地鐵對沿線住宅物業(yè)價值的影響曲線在研究交通系統(tǒng)與資產(chǎn)價值的關系時，使用最為廣泛、最為成熟的方法是HedonicPriceModel，即“特征價格模型”，該模型旨在建立商品隱含特征與其價值之間的函數(shù)關系。地鐵對沿線住宅房地產(chǎn)增值的最大影響范圍在市區(qū)一般為500m至1km，在郊區(qū)為2km至3km，依據(jù)城市的不同和區(qū)域不同，影響和輻射范圍略有不同。如果樓盤離地鐵車站太近，則地鐵所產(chǎn)生的噪音會使局部地段房價有所下降。隨著距離地鐵交通站點半徑的增加，項目價值呈遞減趨勢；如忽略地鐵站而以地鐵線為基準，物業(yè)價值會隨著到地鐵線距離的增加呈梯度遞減趨勢5上海地鐵研究6地鐵作為功能性的城市建設項目，不僅緩解了交通堵塞問題，還拉動了上海的經(jīng)濟增長在20世紀90年代，上海市經(jīng)濟的快速增長在一定程度上得益于以“路溝橋”為主的城市基礎設施投資以及由其帶動的房地產(chǎn)投資拉動的。大批“路溝橋”基礎設施建設項目為上海市近十年的經(jīng)濟增長作出了極大的貢獻。基礎設施投資與城市GDP增長呈正相關關系地鐵明珠線二期工程能給上海GDP的增長產(chǎn)生拉動效應上?；A設施投資增長與GDP增長比較年份固定資產(chǎn)投資總額（億元）GDP（億元）固定資產(chǎn)投資對GDP總量的貢獻作用20011934.734950.842.65年份明珠線二期總投資（5年建設期）對GDP貢獻作用增加GDP年均增加GDP占上海2001年GDP的比重2001132.67億2.65351億70億1.4%以明珠線二期投資為例以上海為例7地鐵拉動了沿線區(qū)域房地產(chǎn)投資，并改變沿線土地的功能結(jié)構和產(chǎn)業(yè)構成，誘發(fā)消費和投資需求，對經(jīng)濟增長具有乘數(shù)效應經(jīng)濟效益以軌道交通明珠線二期工程為例，132.67億元的投資將帶動房地產(chǎn)投資828億元，這將占到2001年度上海GDP總值的16％左右產(chǎn)業(yè)效益明珠線二期工程沿線的功能結(jié)構將會進一步向金融、商貿(mào)、旅游、信息服務、行政管理等第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，用地結(jié)構將出現(xiàn)明顯的置換，從總體趨勢來看，沿線商業(yè)、辦公用地的比重會有不同程度的提高，普通住宅用地比重會有減少，工業(yè)用地面積將大幅下降人口、就業(yè)效益地鐵建設對人口產(chǎn)生集聚作用，創(chuàng)造更多就業(yè)機會，從而誘發(fā)消費和需求，對經(jīng)濟增長具有乘數(shù)效應以1990到2001年上海交通運輸投資和房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)為基礎進行回歸分析交通運輸投資對房地產(chǎn)投資的回歸系數(shù)為6.281以明珠線二期為例，132.67億元的投資將帶動房地產(chǎn)投資828億元帶動的房地產(chǎn)投資將占到2001年度上海GDP總值的16%左右

增加收入和擴大就業(yè)

地鐵投資建設產(chǎn)生集聚效應引起消費和投資增加刺激消費品生產(chǎn)

進一步擴大就業(yè)和增加收入乘數(shù)效果住宅工業(yè)金融旅游商貿(mào)服務商業(yè)住宅以上海為研究對象得到的結(jié)論8上海地鐵1號線開通以來，進一步帶動了老城區(qū)徐家匯商業(yè)金貿(mào)的發(fā)展，徐家匯區(qū)域的城市功能發(fā)生很大變化，發(fā)展成為上海最繁華的商圈和城市副中心徐家匯處于輻射型交通的樞紐位置，地鐵一號線使徐家匯與梅隴、莘莊地區(qū)數(shù)萬人口形成了大規(guī)模的商住互動，使徐家匯由“林家鋪子”式的商區(qū)發(fā)展成為繁華的城市副中心目前徐家匯年商業(yè)銷售額60億元，日人流量近80萬人次徐家匯商城圍繞地鐵而建的商業(yè)布局大大提升了該地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)價值徐家匯地鐵站點附近的營業(yè)性商業(yè)用房成為商家的最佳選址徐家匯中心廣場占地1.2平方公里，云集多家大型百貨商場徐家匯地鐵站共開14個出口，使區(qū)域內(nèi)的水平客流和垂直客流的組織、引導趨于合理化，為房地產(chǎn)開發(fā)商和零售商家提供了無限商機居住為主、舊城區(qū)舊城改造、商業(yè)興起地鐵開通、繁華商圈起步階段（改革開放初期）發(fā)展階段（80年代—90年代）成熟階段（90年代——）1234657891011121314徐家匯站地鐵站點的14個出口徐家匯商圈商鋪租金寫字樓租金住宅均價各物業(yè)租金/價格30-50元/平方米/天0.6-0.8美元/平方米/天1.8萬-2.2萬元/平方米徐家匯商圈地鐵1號線9地鐵2號線的開通加速了浦東陸家嘴片區(qū)的發(fā)展，改善了區(qū)域的配套環(huán)境，拓展了其空間容量，推動了陸家嘴金融城的建設和發(fā)展為上海乃至全國金融中心的陸家嘴CBD是浦東甲級寫字樓的集聚地已成熟的區(qū)域,其交通網(wǎng)絡完善,公交線路發(fā)達,出行方便,地鐵的開通會進一步擴大其輻射范圍和凝聚力,起到“錦上添花”的效用陸家嘴站

浦東的金融業(yè)GDP已占到整個浦東GDP的1/6

浦東的金融機構已達476家，大都集聚在“陸家嘴金融城”區(qū)域內(nèi)

近兩年陸家嘴區(qū)域的甲級寫字樓租金以4%-5%的幅度上漲

目前陸家嘴甲級寫字樓的平均租金在1.17美金/平方米/天地鐵2號線

陸家嘴CBD10莘莊地鐵15分鐘徐家匯中心區(qū)

地鐵1號線上海莘莊片區(qū)在地鐵開通后房地產(chǎn)價格變動趨勢明顯，地鐵帶動了房價飛躍發(fā)展上海莘莊位于外環(huán)線以外，在地鐵開通之前還存在大量的農(nóng)田，房地產(chǎn)處于極低的發(fā)展水平。當1997年地鐵1號線通車以后，莘莊至徐家匯的時間縮短到了15分鐘以內(nèi)，極大的拉動了莘莊房地產(chǎn)的價格，目前已經(jīng)成為配套齊全、工薪階層購房的重要選擇區(qū)域，成為上海市重要的人口導入?yún)^(qū)。2003年莘莊片區(qū)住宅均價為7300元/平米2006年莘莊地鐵站周邊住宅的均價已經(jīng)達到10000