物業(yè)管理企業(yè)的風險防范

風險控制管理

1目錄什么是風險？什么是風險管理？風險管理的內(nèi)容有哪些？如何進行風險管理？2什么是風險？

對大多數(shù)人來說，風險指的是，在特定情況下某種結(jié)果的不確定性形式。某種事件可能會發(fā)生，如果發(fā)生，其結(jié)果對我們不利。它不是我們期望的結(jié)果?！帮L險”既包含著對未來的疑慮，又包含著發(fā)生的結(jié)果將使我們處于比現(xiàn)在更糟的境地。許多學者，特別是美國的學者，他們對風險的概念下了一些定義：風險是不幸事故發(fā)生的可能性。風險是一切危險的綜合體。風險是一種無法預測的，其趨勢是，實際后果可能不同于預測后果。風險是損失的不確定性。風險是損失的可能性。既然風險的發(fā)生是不可確定的，那么風險的發(fā)生是偶然的么？風險的發(fā)生是必然的！！??！海因里希法則海因里希法則又稱“海因里希安全法則”或“海因里希事故法則”，是美國著名安全工程師海因里希提出的300∶29∶1法則。這個法則意思是說，當一個企業(yè)有300個隱患或違章，必然要發(fā)生29起輕傷或故障，在這29起輕傷事故或故障當中，有一起重傷、死亡或重大事故?！昂Ｒ蚶锵７▌t”是美國人海因里希通過分析工傷事故的發(fā)生概率，為保險公司的經(jīng)營提出的法則。這一法則完全可以用于企業(yè)的安全管理上，即在一件重大的事故背后必有29件輕度的事故，還有300件潛在的隱患?？膳碌氖菍撛谛允鹿屎翢o覺察，或是麻木不仁，結(jié)果導致無法挽回的損失

很多人或許覺得事故冰山理論沒有什么，只是概率而已。而概率是什么？概率就是可能性。買彩票中頭獎機會極低，僅僅上千萬分之一。上千萬人不重復地購買才會出現(xiàn)一個中頭獎的人，可為什么很多人還要買？是因為有一絲的希望。上千萬分之一的微弱希望都令大家覺得是希望，為什么萬分之一的危險很多人卻不覺得是危險？我們接著再來打比方。一個與世隔絕的小島上食物不足，上千萬的人每天抽簽決定有一個人做出犧牲，比如說拉出去槍斃。這個時候千萬分之一的概率也會叫人非常害怕。事故的冰山理論相當于1000人去抽簽，每10000次抽簽都要決定一個人會丟掉性命。這并不是說，只有不安全行為達到10000次才會發(fā)生事故，就像買彩票，不是第一千萬個人去買才會中，運氣好的話，第一個人買就可能中獎。條件具備的話，你的第一次不安全行為，就可能帶給你一生的遺憾。如果大家都認識到不安全行為和事故關(guān)系是如此的直接，就會感覺到事態(tài)的嚴重。

何況可能的背后是必然。一枚硬幣自由落地可能是正面也可能是反面，但他必然會出現(xiàn)正反面。不安全行為可能會產(chǎn)生隱患，隱患可能會帶來事故，數(shù)量累計到一定程度，就不是可能，是必然，必然會造成事故隱患，必然會導致事故發(fā)生。

海因里希最初提出的事故因果連鎖過程包括如下5個因素。遺傳及社會環(huán)境遺傳因素及環(huán)境是造成人的性格上缺點的原因，遺傳因素可能造成魯莽、固執(zhí)等不良性格；社會環(huán)境可能妨礙教育、助長性格上的缺點發(fā)展。人的缺點人的缺點是使人產(chǎn)生不安全行為或造成機械、物質(zhì)不安全狀態(tài)的原因，它包括魯莽、固執(zhí)、過激、神經(jīng)質(zhì)、輕率等性格上的先天缺點，以及缺乏安全生產(chǎn)知識和技能等后天缺點。人的不安全行為或物的不安全狀態(tài)所謂人的不安全行為或物的不安全狀態(tài)是指那些曾經(jīng)引起過事故，或可能引起事故的人的行為，或機械、物質(zhì)的狀態(tài)，它們是造成事故的直接原因。例如，在起重機的吊荷下停留、不發(fā)信號就啟動機器、工作時間打鬧或拆除安全防護裝置等都屬于人的不安全行為；沒有防護的傳動齒輪、裸露的帶電體、或照明不良等屬于物的不安全狀態(tài)。事故事故是由于物體、物質(zhì)、人或放射線的作用或反作用，使人員受到傷害或可能受到傷害的、出乎意料之外的、失去控制的事件。墜落、物體打擊等使人員受到傷害的事件是典型的事故。傷害直接由于事故而產(chǎn)生的人身傷害。人們用多米諾骨牌來形象地描述這種事故因果連鎖關(guān)系，得到圖中那樣的多米諾骨牌系列。在多米諾骨牌系列中，一顆骨牌被碰倒了，則將發(fā)生連鎖反應(yīng)，其余的幾顆骨牌相繼被碰倒。如果移去連鎖中的一顆骨牌，則連鎖被破壞，事故過程被中止。海因里希認為，企業(yè)安全工作的中心就是防止人的不安全行為，消除機械的或物質(zhì)的不安全狀態(tài)，中斷事故連鎖的進程而避免事故的發(fā)生。海因里希的理論告訴了我們什么？

他談的是事故發(fā)生頻率與傷害嚴重程度之間的關(guān)系，談的是不安全行為的原因，談的是安全工作的基本責任。他讓我們認識到：事故的發(fā)生是以往的不安全行為積累到一定程度的結(jié)果，就像中國的老話“不是不報，時候未到”，“多行不義必自斃”。多次不安全行為必然要使行為人咽下自己釀造的苦酒。

同時也說明，無論是多么先進的技術(shù)，多么完美的規(guī)章，在實際操作層面，人的責任心永遠是第一位。責任心要體現(xiàn)在預防上，在點滴的細節(jié)上，因為，要預防死亡，重傷害事故，必須預防輕傷害事故；預防輕傷害事故，必須預防無傷害無驚恐事故；預防無傷害無驚恐事故，必須消除日常不安全行為和不安全狀態(tài)；而能否消除日常不安全行為和不安全狀態(tài)，必須重視細節(jié)。

導致風險的原因人的因素物的因素環(huán)境的因素風險管理的基本前提遵守國家相關(guān)法律法規(guī)遵守行業(yè)的相關(guān)規(guī)定危險源的辨識1、存在帶能的危險源（如運行著的壓面機、絞肉機）2、人的不安全操作（水暖工干電工的事）3、物的不安全狀態(tài)（大廈19樓外墻有一塊瓷磚空鼓）危險源的辨識傷害事故的發(fā)生、發(fā)展過程描述為具有一定因果關(guān)系的事件的連鎖發(fā)生過程，即：(1)人員傷亡的發(fā)生是事故的結(jié)果。(2)事故的發(fā)生是由于：①人的不安全行為；②物的不安全狀態(tài)。(3)人的不安全行為或物的不安全狀態(tài)是由于人的缺點造成的。(4)人的缺點是由于不良環(huán)境誘發(fā)的，或者是由先天的遺傳因素造成的。危險源的三種時態(tài)過去（如遺留的危害）現(xiàn)在和將來（潛在的法規(guī)要求）。

危險源的三種狀態(tài)正常：外墻貼的瓷磚，雖然是帶勢能的危險源，但如果粘貼牢固，便處于正常狀態(tài)下。異常：當外墻瓷磚出現(xiàn)松動便是異常狀態(tài)。緊急：當外墻瓷磚掉落傷人便是緊急狀態(tài)。很可惜，人們常常只關(guān)注應(yīng)急狀態(tài)，所以我們就像救火隊員，哪“著火”就去哪“救火”當重大危險源處于“潛伏期”時，沒有人認為他是危險，所以往往錯過了“滅火”的最佳時期，等認識到他的危險時，卻發(fā)現(xiàn)我們已經(jīng)遭受了損失……故事一：扁鵲的故事魏文王問名醫(yī)扁鵲說∶“你們家兄弟三人，都精于醫(yī)術(shù)，到底哪一位最厲害呢？”

扁鵲答說∶“長兄最好，中兄次之，我最差?！?/p>

文王又問∶“那么為什么你最出名呢？”

扁鵲答說∶“我長兄治病，是治病于病情發(fā)作之前。由于一般人不知道他是在事先就鏟除了病因，所以他的名氣無法傳出去，只有我們家的人才知道。我中兄治病，是治病于病情初起之時。一般人以為他只能治輕微的小病，所以他的名氣只及于本鄉(xiāng)里。而我扁鵲治病，是治病于病情嚴重之時。一般人都看到我在經(jīng)脈上穿針管來放血、在皮膚上敷藥等大手術(shù)，所以以為我的醫(yī)術(shù)高明，名氣因此響遍全國?！北怡o的故事告訴我們：真正的行醫(yī)高手不是治病，而是防??！真正的管理高手不是“救火”而是“防火”，把一切危險因素消滅在萌芽狀態(tài)的管理才是高效的管理！故事二：電梯拉掉年輕女護士的頭危險源的七種類型物理、化學、生物、心理、生理、行為、其他。物理：高空墜物砸傷人化學：用燒堿洗地時燒堿水濺到員工眼睛里燒傷了眼睛生物：食物腐敗變質(zhì)引發(fā)食物中毒心理：員工工作壓力過大跳樓身亡（富士康11跳）生理：女員工孕期從事四級以上體力勞動導致流產(chǎn)行為：員工違規(guī)使用壓面機受傷其他：用以上分類無法未列出的其他項是指如何在一個肯定有風險的環(huán)境里把風險減至最低的管理過程。風險管理的定義20風險管理的誤區(qū)誤區(qū)一：不是所有的風險都需要控制誤區(qū)二：不出事就不叫風險誤區(qū)三：即使出了事，未遂事件也不必大驚小怪22二、如何進行風險管理

劃分作業(yè)活動--編制業(yè)務(wù)活動表，內(nèi)容應(yīng)覆蓋所有部門、區(qū)域，包括正常、非正常和緊急狀況下的一切活動。辨識風險--辨識與業(yè)務(wù)活動有關(guān)的所有風險，考慮誰會受到傷害及如何受到傷害，準確描述風險事件，提出風險因素。評價風險–對辨識出的風險因素，運用LED法進行評價。注：這項工作要求綜合各層次人員評價得出的數(shù)據(jù)，平衡評價尺度。

評估是否為可允許風險--現(xiàn)有的職業(yè)健康安全預防措施是否足以控制住風險，并符合法律的要求；確定危險控制計劃--編制計劃以處理評價中發(fā)現(xiàn)的、需要重視的任何問題；注：并應(yīng)確保新的和現(xiàn)行控制措施的適當和有效。評審風險措施計劃的充分性--針對已修訂的控制措施，重新評價風險，并檢查風險是否可允許。23三、如何進行風險評價三、如何進行風險評價風險評價定義：評估風險大小以及確定風險是否可容許的全過程。三、如何進行風險評價風險評價主要包括兩個階段，一是對風險進行分析評估，確定其大小或嚴重程度；二是將風險與安全要求進行比較，判定其是否可按受。風險分析評估主要針對危險情況的可能性和嚴重性進行。安全要求，即判定風險是否接受的依據(jù)，需要根據(jù)法律法規(guī)要求、組織方針目標等要求和社會、大眾的普遍要求來綜合確定。四、物業(yè)風險規(guī)避方式1、建立物業(yè)安全四張網(wǎng)2、建立完善的制度3、購買物業(yè)管理責任險4、合同約定規(guī)避風險1、建立物業(yè)安全四張網(wǎng)第一張網(wǎng)是建立一支訓練有素的秩序維護隊伍。第二張網(wǎng)是全體物業(yè)管理人員。第三張網(wǎng)是全體業(yè)主。

第四張網(wǎng)是科技手段網(wǎng)。2、建立完善的制度制度建設(shè)的重要性已被越來越多的企業(yè)所認識，企業(yè)的發(fā)展壯大與成功都離不開一套系統(tǒng)、科學、嚴密、規(guī)范的內(nèi)部管理制度。物業(yè)公司防范安全管理風險的基本立足點，也應(yīng)是建立嚴格的各項工作管理、考核與評價制度，做到管理工作有章可循，無遺漏、無缺陷、無失誤。制度得到全面落實，是減少安全風險的重要保障。

制度建設(shè)一定要注重推行和檢查評估環(huán)節(jié)，進行重點的落實、推進，并不定期地對執(zhí)行情況進行檢查、糾正、提醒員工違反制度的行為，按照“誰主管，誰負責”的原則落實安全防范管理責任和逐級崗位責任。完善的制度可以帶動員工的工作熱情，明確其責任，約束其行為。3、購買物業(yè)管理責任險隨著近年來物業(yè)服務(wù)行業(yè)的不斷發(fā)展，在物業(yè)服務(wù)過程中出現(xiàn)與業(yè)主的糾紛也越來越多，業(yè)主的維權(quán)意識也日益增強，物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間的法律糾紛也與日俱增?！肮芾硎韬雠c失誤”是作為判斷物業(yè)管理企業(yè)是否承擔法律責任的根據(jù)，但再優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)公司也很難避免工作中的疏忽和失誤。對業(yè)主造成人身安全和財產(chǎn)損害，將使物業(yè)公司產(chǎn)生很大的經(jīng)濟賠償風險。如何來規(guī)避因工作人員過失而產(chǎn)生的經(jīng)濟風險呢？我想對于大多數(shù)物業(yè)公司來說，轉(zhuǎn)嫁風險和賠償責任是最好的方法。而轉(zhuǎn)嫁風險的最佳選擇便是投保，購買物業(yè)管理責任險，如在服務(wù)過程中工作人員因疏忽和失誤造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的經(jīng)濟賠償，依法由保險公司承擔物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)濟賠償責任。4、合同約定規(guī)避風險在物業(yè)糾紛中，認定物業(yè)公司是否存在“管理疏忽與失誤”的法律依據(jù)是《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定的：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任”。因此要規(guī)避風險，在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時盡量避免使用結(jié)果意義的用詞，如“保障人身財產(chǎn)安全”之類的詞語，應(yīng)用“每小時巡邏一次”、“及時到現(xiàn)場處理”等行為詞語。在實際工作中做不到或做不好的服務(wù)不要在合同和其它資料中體現(xiàn)和承諾，不然以后發(fā)生人身、財產(chǎn)損害后會成為物業(yè)公司的賠償?shù)囊罁?jù)。雖然可以利用合同的約定規(guī)避一些風險，但只要我們物業(yè)人員自身的工作做得完善，便可減少矛盾，化解風險物業(yè)舉案學法--特殊侵權(quán)

某管理處在大廈入口外墻安裝了一塊廣告宣傳欄，宣傳欄寬1米，長1.5米，重約8公斤。某天，氣象臺預報有臺風，該市為臺風預計登陸點，風力可能會超過10級，最高達12級左右。該天中午，臺風登陸將宣傳欄刮起，砸毀20米開外的奔馳車玻璃和窗戶，經(jīng)修理花費將近2萬元，要求物業(yè)公司賠償……經(jīng)查，該宣傳欄系事發(fā)3年前安裝，原固定宣傳欄的4個螺絲，其中兩個已經(jīng)銹蝕、滑牙，經(jīng)臺風長時間吹刮斷裂，釀成大禍。物業(yè)案例啟示與思考1、"不可抗力"是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。本案例中，臺風信息已經(jīng)提前準確預告，物業(yè)公司作為專業(yè)公司應(yīng)該預見到臺風登陸所造成的影響，提前做好防災(zāi)工作，宣傳欄被刮起的情況完全可以避免，所以此案例中"不可抗力"并不能成為物業(yè)公司免責的理由。2、對于建筑物等致人損害，作為特殊侵權(quán)行為，國家相關(guān)法律通過專門條款予以了明確?！吨腥A人民共和國民法通則》第126條規(guī)定："建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。"也就是說，其所有人或者管理人除能證明自己沒有過錯的以外，均應(yīng)依法承擔民事責任。此案例中，物業(yè)公司作為廣告宣傳欄的所有者，對宣傳欄疏于檢查，致使原固定宣傳欄的4個螺絲，其中兩個已經(jīng)銹蝕、滑牙；并且在已經(jīng)知道臺風將至時未做任何檢查和預防措施，所以應(yīng)該承擔責任。物業(yè)案例啟示與思考3、此案例也提示我們：在物業(yè)管理日常工作中，應(yīng)該忠于職守，做好設(shè)施設(shè)備巡查維修保養(yǎng)等常規(guī)工作，保證設(shè)施設(shè)備處于正常工作狀態(tài)。在面對臺風等災(zāi)害性事故來臨前，應(yīng)該體現(xiàn)專業(yè)公司應(yīng)有的預見能力和預防能力，積極工作；而不能輕易、消極地以臺風、暴雨、冰雹等不可抗力為借口，而忽視履行自己應(yīng)盡的安全防范義務(wù)。物業(yè)舉案學法--提示標識某日晚上19:15分左右，402住戶家人（業(yè)主親屬）從負1層消防樓梯到1層電梯廳過程中，在推開消防門時，消防門碰倒站在消防門外的一位老人（403家人）。老人摔倒后感覺不適，在當班安全員全力協(xié)助下，

402、403兩家業(yè)主將老人送到醫(yī)院，管理處人員也隨后到醫(yī)院探望。經(jīng)檢查，老人胯部骨折。因老人已90多歲，醫(yī)治較困難。402業(yè)主認為：1、消防門位置設(shè)計不合理，不應(yīng)該設(shè)在電梯廳；2、消防門內(nèi)外無小心開門和小心門推開的提示。管理處應(yīng)對老人摔倒事件負有民事賠償責任。并向管理處遞交了一份律師函。（提示：電梯前室設(shè)置消防防煙門是大廈消防必須的，符合消防安全要求的。）

物業(yè)案例啟示與思考1、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第18條規(guī)定："經(jīng)營者應(yīng)當保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。對可能危及人身、財產(chǎn)安全的商品和服務(wù)，應(yīng)當向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法".

2、案例中，消防門從里面推開勢必會威脅到電梯前室人員的安全，物業(yè)公司作為專業(yè)的服務(wù)提供商，有義務(wù)預見到業(yè)主在享受服務(wù)過程中潛在的威脅，并提供"明確的警示",即在顯眼的位置張貼明確的警示標識，否則，物業(yè)公司因沒有明確警示的過錯勢必需要承擔相應(yīng)的民事賠償責任（當然只是整個賠償責任的一部分）；如果此處已有明確的警示，物業(yè)公司承擔的就僅僅是改善設(shè)施或者加強防護的改進措施。這也是為什么麥當勞的湯碗有"小心燙傷"的文字提示、保潔員清潔地面時需放置"小心地滑"提示牌的真正原因。這也要求我們在日常工作中，必須具備準確識別各種設(shè)施設(shè)備、建筑本體以及服務(wù)的提供過程本身所潛在的危險，并給予明確的警示。物業(yè)案例--外來車輛撞壞道閘如何處理？14:10分1#崗一臨停貨車出場時，由于緊跟前一輛車把出口道閘刮壞。班長馬上到場處理，經(jīng)了解情況是他前面一輛的士剛出場道閘未完全降下，臨停貨車就馬上開出場導致掛壞道閘。班長向事主說明，我們的停車場系統(tǒng)是自動道閘，必須是過一輛車降一次道閘，但車主否認，說是我們道閘有問題。等道閘裝好后經(jīng)過測試再分擔責任，雙方達成協(xié)議。物業(yè)案例解決過程：

1、首先對事故現(xiàn)場進行拍照。

2、暫交押金700元放行。

3、車主到指定廠家買回道閘自己裝上。

4、道閘裝上后車主經(jīng)過多次測試，確定系統(tǒng)沒問題，后自己賠償，中心退回暫交押金。物業(yè)案例經(jīng)驗或教訓（含預防措施）1、崗亭人員沒有做到過一輛車開一次道閘，反應(yīng)不及時。2、崗亭外值班人員刷卡速度太快，指揮手勢不明確。3、當值班長處理靈活、及時，避免損失。物業(yè)舉案學法--消防安全事件2011年7月30日，某工業(yè)園管理處當值安全員李某巡邏至7#員工宿舍時，突然發(fā)現(xiàn)5#宿舍601員工宿舍有濃煙從窗戶向外冒出，吳敏感的意識到601室已發(fā)生火警（注：宿舍所屬單位員工于上午集體外出活動），在這緊急關(guān)頭，刻不容緩，李即刻用對講通知四號巡邏崗，同時快速沖向宿舍提取滅火器趕赴事發(fā)現(xiàn)場。四號巡邏崗在得到火警信息后，第一時間啟動大門崗警鈴，并用對講通知各崗位，3分鐘后，各班組人員按照管理處《義務(wù)消防隊作戰(zhàn)方案》相關(guān)流程執(zhí)行，在總指揮的指揮下，全面展開滅火救援工作，在各班組通力協(xié)作下于45分后將火源撲滅。事后，經(jīng)管理處技術(shù)人員對火災(zāi)現(xiàn)場進行查看，初步查明引起此次火災(zāi)事故的主要原因是員工外出時未拔掉放在床鋪上的小型錄音機的變壓器電源，變壓器帶電長時間工作造成線圈絕緣擊穿，導致短路燃燒，繼而引起床鋪易燃品起火而波及周邊床鋪等；目前，起火原因有關(guān)部門還在進一步調(diào)查之中。物業(yè)案例分析1、在《中華人民共和國消防法》第四章、第三十二條明確規(guī)定任何人發(fā)現(xiàn)火災(zāi)時，都應(yīng)當立即報警。任何單位、個人都應(yīng)當無償為報警提供便利，不得阻攔報警。嚴禁謊報火警。公共場所發(fā)生火災(zāi)時，該公共場所的現(xiàn)場工作人員有組織、引導在場群眾疏散的義務(wù)。發(fā)生火災(zāi)的單位必須立即組織力量撲救火災(zāi)。鄰近單位應(yīng)當給予支援。消防隊接到火警后，必須立即趕赴火場，救助遇險人員，排除險情，撲滅火災(zāi)。我國法規(guī)明文規(guī)定了在火警確認為火災(zāi)后的處理應(yīng)是在第一時間報警，本案例中是在物業(yè)公司已經(jīng)盡力進行滅火但是如果在無法撲滅火災(zāi)的情況下才撥打"119,事實上這樣做風險太大。一是即使將火災(zāi)撲滅，物業(yè)公司投入大量的人力物力不說，如果方法不當，速度太慢，加大了損失；二是若不能及時將火撲滅，此時撥打"119",延誤了最佳滅火時間，消防部門將會追糾物業(yè)管理公司管理不當?shù)呢熑?。這是本案應(yīng)該注意的要點之一。

2、另外一個關(guān)鍵點就是在火災(zāi)撲滅后，需要鑒定火災(zāi)事故的火災(zāi)原因和損失的時候，我國消防法第三十九條規(guī)定火災(zāi)撲滅后，公安消防機構(gòu)有權(quán)根據(jù)需要封閉火災(zāi)現(xiàn)場，負責調(diào)查、認定火災(zāi)原因，核定火災(zāi)損失，查明火災(zāi)事故責任。對于特大火災(zāi)事故，國務(wù)院或者省級人民政府認為必要時，可以組織調(diào)查。火災(zāi)撲滅后，起火單位應(yīng)當按照公安消防機構(gòu)的要求保護現(xiàn)場，接受事故調(diào)查，如實提供火災(zāi)事實的情況。在本案處理過程中，該物業(yè)公司應(yīng)按照消防法之規(guī)定請公安消防機構(gòu)負責調(diào)查、核定，查明事故責任而不是由物業(yè)公司技術(shù)人員來確認。物業(yè)案例啟示與思考1、當上述類型事件發(fā)生前，物業(yè)公司要按照國家以及當?shù)卣姆ㄒ?guī)明確消防設(shè)施等行業(yè)管理部門與物業(yè)公司之間應(yīng)該維護或者管理服務(wù)的界限。對與屬于物業(yè)公司管理服務(wù)范圍的嚴格按照法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理服務(wù)合同約定履行義務(wù)；

2、當上述類型事件發(fā)生時。物業(yè)公司要根據(jù)國家規(guī)定以及按照符合國家規(guī)定制訂預案并在已經(jīng)確認為火災(zāi)發(fā)生時按照預案開展工作；同時我們在火災(zāi)整個救助過程要根據(jù)符合相關(guān)法規(guī)，既不能不作為而引起違約，也不能充當公安消防機構(gòu)履行公安消防機構(gòu)的法定責任；在處理此類案件過程中特別要注意員工安全的保護；

3、當上述類型事件發(fā)生后，物業(yè)公司應(yīng)配合公安消防機構(gòu)保護現(xiàn)場，火災(zāi)因各類責任問題需要鑒定的，應(yīng)根據(jù)國家消防法的規(guī)定由公安消防部門以及政府組織調(diào)查、認定火災(zāi)原因，核定火災(zāi)損失，查明火災(zāi)事故責任。

4、物業(yè)公司還應(yīng)按照消防預案組織消防演習保證預案啟動后的運行質(zhì)量、加強員工培訓，提高消防意識和消防技能、加大園區(qū)消防安全宣傳促進業(yè)主對日常生活中消防安全注意事項的關(guān)注。對于消防隱患要及時的處理，消防設(shè)施設(shè)備有物業(yè)公司負責維護的應(yīng)制定日常維保計劃，并在消防演習中啟動保證運行良好，同時建議也可以以消防安全為專業(yè)分類，使用ds系統(tǒng)制訂消防安全的管理方案。物業(yè)舉案學法--小區(qū)交通安全2004年4月8日，西安市某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當其行至道路拐角處時，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當時車輛時速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場有限速15公里/小時的標識牌），后來老人因搶救無效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開了救助、報警、保護現(xiàn)場、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔責任?？墒?，事情并沒有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場所受到人身傷害的事實承擔