店鋪選址開發(fā)策略(簡體中文版)

店鋪開發(fā)一、立地/商圈3Location的重要性好的店鋪開發(fā)策略將領(lǐng)導(dǎo)連鎖企業(yè)邁向成功之路。連鎖加盟總部必須擁有或能掌控營業(yè)點的不動產(chǎn)動向，在將經(jīng)營權(quán)交給加盟主前，必須完成開拓新點的開發(fā)作業(yè)。店鋪開發(fā)人員運用專業(yè)知識和能力，去篩選地點及評估其經(jīng)濟效益。4ThreeLevelsofSpatialAnalysis店址分析商圈分析區(qū)域分析5(一)商圈(TradeArea)分析商圈(tradearea)商圈乃是商店吸引及服務(wù)顧客的一個空間區(qū)域，或周界范圍，也就是商店的營業(yè)范圍。一般依據(jù)行政區(qū)域、距離、時間距離、人口等設(shè)定。商勢圈(companyoperationarea)店鋪實際交易所及范圍，由商店經(jīng)營的能力所決定商圈(tradearea)商勢圈(companyoperationarea)=><6商圈的類別一級商圈（又稱基本商圈或主商圈）約占營業(yè)額70%。二級商圈（又稱副商圈）約占營業(yè)額25%。三級商圈（又稱邊緣商圈）約占營業(yè)額5%。商圈與業(yè)態(tài)小商圈業(yè)態(tài):便利店。中商圈業(yè)態(tài):量販店。大商圈業(yè)態(tài):百貨公司、大型商場。7商圈種類商圈流動化/商圈間競爭商業(yè)區(qū)辦公區(qū)文教區(qū)住宅區(qū)特種營業(yè)區(qū)遊樂區(qū)住商混合區(qū)住辦混合區(qū)商辦混合區(qū)職住分離汽車社會週休二日商圈老舊新商圈出現(xiàn)8(二)選址(SiteSelection)理論甄選理想店址的秘訣三角理論（TriangleConcept)陰陽面理論角地理論(三角窗原理)（CornerConcept）前門／后門理論（FrontDoor/BackDoor）口袋原理漏斗理論心理障礙理論(阻絕原理)(PsychologicalBarriers)生活動線理論干道原理磁石原理(地心引力理論)9(三)選址之考慮因素店的位置明顯度接近性（無阻絕性）交通型態(tài)（工具種類）人流量、車流量競爭狀況集客場所（磁點）店鋪面積面寬、樓高停車場可取得性營業(yè)的合法性租金（或售價）裝修費用10(四)店址/店質(zhì)強化法店鋪明顯度改善法改善招牌的能見度到200M前。避免被隔鄰店招牌阻隔。避免被路樹、公共設(shè)施阻隔。夜間開放廣告招牌到夜間2點（以Timer控制）。巷內(nèi)開店，應(yīng)設(shè)法在巷口租立招牌。招牌破損，應(yīng)即更新。勿讓海報或置物箱遮住店面。Refresh效果性（耳目一新）。11(五)理想店址評估方法檢核表法類比法回歸模式分析法電腦預(yù)測（GIS）分析法12小結(jié)店址是開店關(guān)鍵成功因素（KSF)，但非唯一成功要素(ASF)。店址很好，受其羽翼而不努力，終究禁不起競爭，顧客會因商品服務(wù)不好而流失。店址不好，但很努力，仍可創(chuàng)造佳績。二、店鋪投資可行性評估14（一）市場調(diào)查及商圈設(shè)定流通服務(wù)連鎖事業(yè)的市場調(diào)查以消費者為主，掌握：「who」「when」「where」「what」「why」「how」「howmuch」

5W與2H的顧客消費行為特征

15競爭店規(guī)模分析立地、商圈店數(shù)營業(yè)額規(guī)模店面面積--坪效營業(yè)人數(shù)--人效競爭店經(jīng)營分析經(jīng)營焦點顧客特性與比例商品特性、結(jié)構(gòu)分析供貨商及供應(yīng)條件促銷手法定價策略服務(wù)定位(二)競爭店分析16(三)開店投資效益分析營業(yè)額預(yù)估投資計劃費用預(yù)算損益平衡點預(yù)估(BEP)長期損益估算

三、開店流程18（一）新店籌備一.丈量二.呈報預(yù)定點三.LAYOUT四.分公司執(zhí)照申請五.契約用印六.租押金申請七.交屋動工八.開幕19新店開發(fā)注意事項詳細(xì)的區(qū)域道路及店面位置圖與地主談話的內(nèi)容重點都市計劃資料及該地區(qū)現(xiàn)況報導(dǎo)公平市價的定位最近的土地所有權(quán)狀影印本、稅單和水電資料關(guān)于地主背景的資料過去相同地點的存查數(shù)據(jù)調(diào)閱或原用戶情形土地興建地的相關(guān)法令依據(jù)20制定開發(fā)策略考慮因素須先取得各項執(zhí)照不宜采抽成方式計算租金合約中不支付任何傭金明訂各項房產(chǎn)賠償?shù)臋?quán)利使用者有權(quán)決定房產(chǎn)的使用方法合約中充許簽約者轉(zhuǎn)讓21協(xié)商優(yōu)先承租續(xù)約權(quán)分期上漲租金幅度宜于合約期限內(nèi)訂定押金給付時間及可拆除進入建物有效時間采用預(yù)付租金方式，需同時有折扣條件盡量避免付訂金的交易方付22建立完整的開發(fā)評估報告房產(chǎn)合約工程評估及大量現(xiàn)場取得相關(guān)證照過戶或移轉(zhuǎn)證稅單權(quán)益平衡分析空照圖或全景照片電腦檔案的建立23咖啡店開店流程實例1.經(jīng)營理念的形成用心了解，作市場分析為何想開咖啡店？開何種類型咖啡店？用人工沖泡還是機器沖泡？是全服務(wù)還是自助式？目標(biāo)客層為何？永續(xù)經(jīng)營的策略為何？242.商圈立地點之選定立地點的選擇關(guān)系著未來的獲利及費用支出，與成功經(jīng)營存著極大因果關(guān)系。SWTO分析（強化優(yōu)勢，改善弱勢，抓住機會，逃避威脅）市場區(qū)隔分析(Segmenting)確立目標(biāo)市場（Targeting)店鋪的市場定位(Positioning)253.銷售商品的研發(fā)商品是顧客最直接的要求，皆應(yīng)研究商品是否具有特色？商品力強度？等等核心問題。商品調(diào)理手冊餐點與飲料之盤飾餐具配件CIS建立服務(wù)流程的設(shè)計規(guī)劃264.工程建設(shè)部分店鋪的裝潢是最耗費資金的部分。工程質(zhì)量的優(yōu)劣，影響顧客對店鋪的認(rèn)同度，不可輕忽。物件丈量草圖規(guī)劃工程圖確認(rèn)發(fā)包、施工及完工驗收275.器具設(shè)備之采購、訂貨除工程設(shè)備之外，器具設(shè)備的采購是開店費用中最大的支出。家具、機器設(shè)備選擇店鋪日常所用之器皿生財器具：咖啡豆、杯盤、餐巾紙等等286.管理制度之建立制度制定，建立秩序人事管理制度物料訂貨鋪貨與儲存管理制度工作職場規(guī)劃錯帳處理盤損管理杯盤破損處理297.財務(wù)與會計制度之建立財務(wù)與會計對營運分析及經(jīng)營成敗因素之判定極為重要，更是賺錢獲利最直接者。收銀方式與流程現(xiàn)金管理辦法廠商請款流程零用金、電話費及小費管理措施308.人員招募、任用、訓(xùn)練及考核找到合適的工作者最重要，以及日后的工作教育訓(xùn)練，皆是人力資源質(zhì)與量之應(yīng)用。教育訓(xùn)練考試、擬評核、擬定職務(wù)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)員工的生涯規(guī)劃319.營運動線規(guī)劃顧客從入店，就做，點餐，用餐，離座，結(jié)賬至出店的動線。員工之迎客，帶位，送菜單，點餐，素餐，結(jié)賬及送客動線。吧臺，廚房與外場的空間比例規(guī)劃等，皆是開店的重要工作。（二）店鋪規(guī)劃成功商店經(jīng)營之道33商店經(jīng)營的架構(gòu)

忠誠度

店

舖

顧

客

C（CIS）店舖形象

商品需求

Ｍ（ＭＤ）商品企劃

滿足購買

S(Sales)銷售服務(wù)

顧客滿意

P(profit)利潤

34商店經(jīng)營的三大構(gòu)面

顧客商品（ＭＤ）賣場（ＦＭ）促銷（SP）賣方的賣場/買方的買場36營造魅力十足的賣場視覺商品企劃VMD(VisualMerchandise)展示

櫥窗

商品主體

賣場配置

店內(nèi)POP

美化陳列視覺聽覺嗅覺觸覺37賣場

顧

客

空

間

商

品

空

間職員空間職員服務(wù)動線顧客購物動線倉庫配置基本概念均衡的空間與動線：38ImpulsedEmergencyPlannedNecessityFEATURE端架或

主通道深遠或

次通道TrafficmakerProfitmakerROLE主動線

前端主動線

末端磁點配置基本概念商品屬性與角色：RULEmeans¬es40賣場配置基本原則1.因地制宜，依貢獻均衡分配空間。2.動線流暢，顧客動線愈長愈好，

職員動線愈短愈好。3.分類明確，關(guān)連透視*陳列。4.顧客導(dǎo)向，活化賣場設(shè)計。*由外而內(nèi)

由低而高41賣場分區(qū)商品空間職員空間顧客空間1.入口櫥窗區(qū)2.顧客服務(wù)區(qū)3.結(jié)帳櫃臺區(qū)4.食品服務(wù)區(qū)5.冰箱區(qū)6.貨架區(qū)7.通道區(qū)8.賣場剩餘空間9.倉庫區(qū)42賣場LAYOUT貨架型態(tài)賣場動線照明設(shè)備門市自行陳列可發(fā)揮空間43商品陳列概念注意(Attention)興趣(Intrest)欲望(Desire)記憶(Memory)行動(Action)商品陳列類型商品陳列原則相關(guān)陳列道具使用商品陳列方法44公司規(guī)劃的商品陳列掌握與確實執(zhí)行。門市可自行發(fā)揮的位置，結(jié)合商品生命週期商品力掌握計劃陳列，並持續(xù)維持商品敏感度，銷售數(shù)據(jù)分析檢視，使坪效發(fā)揮極大化，即能創(chuàng)造Sales成長與巔峰。藉有良好適當(dāng)?shù)年惲蟹绞?，使商品銷售更多創(chuàng)造更高經(jīng)營效益，為商品陳列之最終目的小結(jié)商品46商品銷售周期掌握商品生命周期：五個階段：導(dǎo)入、成長、成熟、衰退、廢棄ABC級商品掌握導(dǎo)入成長成熟衰退廢棄BABC銷售額商品敏感度47

TOP商品掌握季節(jié)性商品流行性商品商圈屬性高回轉(zhuǎn)明星商品促銷49一、讓顧客知道店鋪的存在二、使顧客了解販賣商品或提供的服務(wù)三、誘使顧客到店鋪來消費四、刺激顧客購買或享用服務(wù)的欲望五、強化顧客忠誠度以增加固定顧客促銷的目的501、銷售毛利好的商品2、使商品回轉(zhuǎn)率快速，提升營業(yè)額3、強化商品交叉比(商品總合力)促銷的策略方向51促銷的魔法石促銷時間促銷商品類別促銷主題促銷方式促銷陳列促銷告知顧客關(guān)係營造--固客/搶客--53左鄰右舍的關(guān)系左鄰右舍的店家：增進彼此了解，信息交換。與左鄰右舍的住戶：如何共處與附近機關(guān)、團體、銀行、學(xué)校關(guān)系營造。54顧客滿意：超值的服務(wù)賣場整齊、明亮、清潔店員服務(wù)態(tài)度佳、非常親切對待小消費者一樣的服務(wù)與態(tài)度商品齊全，補貨確實有效并實時回答顧客問題對忠實客戶的問候競爭分析56門市自我評估區(qū)位環(huán)境分析：地點是否明顯對面街道寬度公車站牌學(xué)校百貨公司停車場(機車自行車)顧客消費水平57經(jīng)營重點分析：經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營特色營業(yè)狀況：發(fā)票序號收銀臺開機數(shù)部門商品陳列長度商品結(jié)構(gòu)與價格水平58顧客評估分析：來客數(shù)客單價購買傾向消費者意見調(diào)查59競爭優(yōu)劣勢分析外裝廣告標(biāo)招牌是否明顯指引路標(biāo)入口是否容易氣氛布置店內(nèi)音樂季節(jié)POP色系搭配60商店特色：商品鮮度價格策略陳列技巧價格卡pop使用現(xiàn)場販賣商店管理61數(shù)據(jù)管理影響損益數(shù)據(jù)：營業(yè)額成長毛利率提升損耗率降低毛利額增加費用率降低利潤率提高62影響績效數(shù)據(jù)：人員方面商品方面金錢方面賣場方面四、營運管理(一)從加盟到開店的步驟:

7-11案例65從加盟到開店的步驟

有意愿參與特許加盟的人應(yīng)該遵循什么樣的步驟才能加盟到連鎖體系？另外，又應(yīng)該透過哪些方法才能順利開店呢？以上是大家最想知道的問題。透過圖表，這兩個問題的答案將可一目了然。

(二)店鋪診斷67心得(三)成功的店長694C的挑戰(zhàn)Cost：經(jīng)營成本的膨脹Competition：競爭的激烈化Customers：顧客意識、行動的變化Consumeris