個(gè)人住房抵押貸款主要流程及法律問題

遇到房地產(chǎn)法問題？贏了網(wǎng)律師為你 免費(fèi)解惑！訪問>>個(gè)人住房抵押貸款主要流程及法律問題隨著深圳斷供案風(fēng)波見諸各大報(bào)端，房價(jià)爆跌引發(fā)的開發(fā)商資金鏈危機(jī)、購房業(yè)主負(fù)資產(chǎn)等一系列房貸金融風(fēng)險(xiǎn)也開始顯山露水。盡管深圳銀監(jiān)局認(rèn)為，深圳銀行業(yè)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)目前尚處于正常狀態(tài)，風(fēng)險(xiǎn)可以得到有效控制。但銀行房貸除了面臨房價(jià)等市場面因素的風(fēng)險(xiǎn)影響，還有諸如法律法規(guī)、政策變化以及程序漏洞上的風(fēng)險(xiǎn)，本文就個(gè)人住房抵押貸款從簽約到辦理抵押登記直至銀行放款整體流程中可能涉及的部分法律及程序問題進(jìn)行簡要介紹，以饗讀者。一、目前本市各銀行關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款流程簡述本人服務(wù)過的銀行包括有中國銀行、星展銀行、華僑銀行等國有及外資銀行，其中辦理個(gè)人住房抵押貸款的流程各有優(yōu)劣。銀行的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要分為三類：一手現(xiàn)(期)房抵押貸款、二手房抵押貸款、持證抵押貸款業(yè)務(wù)。前兩類是個(gè)人購買出售(預(yù)售)商品房、存量二手房向銀行申請的住房抵押貸款即按揭抵押貸款，后一類是個(gè)人綜合消費(fèi)類住房抵押貸款。目前，中國銀行等國有商業(yè)銀行對(duì)二手房交易通過律師見證業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，外資銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制則通過律師提供相關(guān)法律服務(wù)完成。律師參于的大致流程如下：(一)準(zhǔn)備簽約階段：1、制作《一、二手房(地)產(chǎn)抵押貸款合同》或《房產(chǎn)抵押貸款合同》或《保證/擔(dān)保合同》等簽約文件。2、通過銀行事先提供的當(dāng)事人申請貸款的各類材料，預(yù)核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)利人即二手房買賣中的出賣人、借款人和抵押人(境內(nèi)人)的身份真實(shí)性，了解上述人等的戶籍信息(也即各種親屬或身份關(guān)系)，抵押房地產(chǎn)之上海市房地產(chǎn)登記冊(即登記資料)查閱，同時(shí)對(duì)經(jīng)公證之委托書、認(rèn)證書、《房屋買賣合同》(二手房、一手房、期房)等參看。(二)簽約階段：1、核對(duì)并復(fù)印借款人/抵押人的身份證(或護(hù)照、臺(tái)胞證、回鄉(xiāng)證等)、出生證明、戶口簿(或戶籍證明、戶籍藤本、戶口名簿)、結(jié)/離婚證(或離婚判決書、離婚調(diào)解書、結(jié)婚證明)等表示身份、戶籍、婚姻關(guān)系的各類證明文件的原件， 對(duì)個(gè)人身份信息、戶籍關(guān)系等進(jìn)行形式甄別。2、解釋并要求借款人/抵押人簽署《一、二手房(地)產(chǎn)抵押貸款合同》或《房產(chǎn)抵押貸款合同》或《保證/擔(dān)保合同》，其他簽約文件包括《上海市房地產(chǎn)登記申請書》(抵押)、《單身承諾函》、《配偶同意書》、《自住承諾函》、租賃《通知》、《授權(quán)委托書》等，這一環(huán)節(jié)較為重要，通過參閱客戶資料，對(duì)于發(fā)現(xiàn)可能影響今后辦理房地產(chǎn)抵押登記的法律或其他實(shí)質(zhì)性問題，需要及時(shí)提示客戶及銀行。在介紹銀行合同的同時(shí)，可就客戶感興趣的法律話題進(jìn)行交談，不僅包括合同某具體條款的立意分析，還可涉及到關(guān)于房地產(chǎn)市場、抵押登記、債權(quán)債務(wù)等其他法律問題，以維護(hù)律師的專業(yè)形象和職業(yè)操守。3、對(duì)于受委托簽署《一、二手房(地)產(chǎn)抵押貸款合同》或《房產(chǎn)抵押貸款合同》或《保證/擔(dān)保合同》及辦理抵押登記的，還需仔細(xì)查看經(jīng)公證或認(rèn)證之《委托書》原件，核對(duì)抵押房地產(chǎn)坐落、委托事項(xiàng)、有無轉(zhuǎn)委托權(quán)限等信息，根據(jù)辦理抵押登記的經(jīng)驗(yàn)對(duì)受托人進(jìn)行善意提醒;同時(shí)需委托本所或第三人辦理抵押登記的，須提前預(yù)約公證機(jī)構(gòu)辦理公證手續(xù)或告知事后自行去公證處辦理。4、境外個(gè)人(持有外國護(hù)照)、中國香港、澳門、臺(tái)灣同胞、無國內(nèi)身份證者，簽署《房屋買賣合同》、《房地產(chǎn)抵押貸款合同》及《委托書》等文件均需辦理公證手續(xù)。同時(shí)，境外人士提供的材料如婚姻證明、委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：a)香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證須加蓋轉(zhuǎn)遞章確認(rèn);b)澳門地區(qū)：中國法律服務(wù)(澳門)公司;c)臺(tái)灣地區(qū)：經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由海基會(huì)將副本寄送上海市公證員協(xié)會(huì)，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章;d)外國：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使(領(lǐng))館認(rèn)證。上述材料如為英文版本的，應(yīng)附上外翻譯總公司或其他翻譯公司出具的中文翻譯件。5、告知律師費(fèi)及其他代收代付費(fèi) (貸款合同印花稅、房地產(chǎn)查閱費(fèi)、房地產(chǎn)抵押登記費(fèi)等 )，對(duì)于房地產(chǎn)按揭貸款的借款人，還需提示應(yīng)繳納的交易過戶費(fèi)用，包括過戶手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、配圖費(fèi)、契稅、買賣合同印花稅等。目前，本市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心受理房地產(chǎn)交易及購稅等業(yè)務(wù)。主要收費(fèi)及提示交易過戶費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)大致如下：1)律師費(fèi)：每筆抵押貸款為 650元至2000元不等，根據(jù)律師事務(wù)所與銀行之間的合作協(xié)議確定。2)合同印花稅：包括房屋買賣合同印花稅和貸款合同印花稅，買賣合同按成交價(jià)*0.05%收費(fèi)，貸款合同印花稅按貸款金額*0.01%收費(fèi)。3)契稅：非普通住宅按成交價(jià)*3%，普通住宅按成交價(jià)*1.5%(詳見上海四部門聯(lián)合印發(fā)《加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理補(bǔ)充通知》(2017年6月1日))。4)登記費(fèi)：包括產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和抵押登記費(fèi)，住房或車位80元/套、非住房550元/登記單元。其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和事項(xiàng)亦可前往上海各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心咨詢或索要資料。(三)辦理抵押登記階段：1、抵押登記前的準(zhǔn)備工作。通常在簽約后，律師會(huì)將《房產(chǎn)抵押貸款合同》、《銀行委托書》(銀行委托抵押人或律師事務(wù)所辦理抵押登記并領(lǐng)取上海市房地產(chǎn)抵押登記證明)、《上海市房地產(chǎn)登記申請書》(抵押)快遞至銀行蓋章并由有權(quán)簽署人簽字或蓋章;之后，銀行會(huì)將蓋完章的上述材料連同辦理抵押登記材料，包括加蓋公章的銀行營業(yè)執(zhí)照(正/副本)、金融許可證、法定代表人身份證明復(fù)印件等快遞至律師事務(wù)所。2、本市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心根據(jù)抵押房地產(chǎn)坐落受理房地產(chǎn)抵押登記。這一階段，由于各房地產(chǎn)交易中心有自身的操作流程，對(duì)于抵押登記的要求只是在細(xì)節(jié)上略有不同。對(duì)于一手現(xiàn)房或二手房，房地產(chǎn)之抵押登記必須與所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記同時(shí)辦理;對(duì)于期房，預(yù)售商品房之預(yù)告抵押登記可在辦理出預(yù)告登記證后，也可與預(yù)告登記一起辦理。辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，借款人/抵押人需帶好《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、身份證件(部分權(quán)利人為未成年子女的，父母需攜帶出生證或戶口簿，超過16周歲的帶好身份證)、委托書原件(若有)。3、關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)證密碼的問題。 2017年9月1日以后辦理的房地產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)交易中心自動(dòng)給每本房地產(chǎn)權(quán)證加載一個(gè)初始密碼的憑證;2017年9月1日以前辦理的房地產(chǎn)權(quán)證，房屋所有權(quán)人可前往房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請房地產(chǎn)權(quán)證加密。 因此，房屋所有權(quán)人(二手房)/借款人/抵押人因遺忘密碼等原因?qū)е碌盅旱怯洰?dāng)天無法辦理的情形也存在。此等情形下必須等找到密碼或補(bǔ)辦密碼(期限15日)后方能辦理該手續(xù)。雖然此等情形不多，需要律師事先提醒當(dāng)事人。一幢樓為什么會(huì)存在多個(gè)公共面積分?jǐn)傁禂?shù)發(fā)展商延期交房,監(jiān)管銀行是否承擔(dān)連帶責(zé)任月份福州二手房交易下降30%中介忙擴(kuò)張二手房“意轉(zhuǎn)定”前中介有義務(wù)告知房屋實(shí)情借住人對(duì)其所居住的房屋是否享有優(yōu)先購買權(quán)在 建 工 程 和 房 屋 期 權(quán) 能 否 進(jìn) 行 典 當(dāng)承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生竟合時(shí)哪個(gè)優(yōu)先吉 林 銀 行 個(gè) 人 二 手 房 按 揭 貸 款避免中介公司暗箱操作全面攻防二手房交易風(fēng)險(xiǎn)承 租 人 是 否 可 以 擅 自 改 變 房 屋 結(jié) 構(gòu)我 能 否 因 房 客 拖 欠 租 金 而 扣 留 其 財(cái) 產(chǎn)城 中 村 農(nóng) 民 房 可 以 買 賣 么新 政 下 必 須 了 解 的 二 手 房 貸 款 知 識(shí)市 民 購 買 二 手 房 如 何 申 請 貸 款鄉(xiāng) 政 府 有 無 權(quán) 力 處 理 土 地 糾 紛集 體 所 有 土 地 是 否 可 以 未 經(jīng) 審 批 出 租面 對(duì) 開 發(fā) 商 的 失 信 行 為 我 應(yīng) 當(dāng) 怎 么 辦“陰陽合同”無效買方不知何時(shí)能拿回 4 萬中介費(fèi)二 手 房 交 易 低 價(jià) 代 購 是 最 大 陷 阱商 品房 買賣 中什 么情 況 下 可以 退 一 賠一利用村委會(huì)的名義在我家自留地上強(qiáng)行造房，請問該如何處理法院對(duì)房地產(chǎn)公司已經(jīng)預(yù)售的商品房可以進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全嗎最 新 個(gè) 人 二 手 住 房 貸 款如 何 搞 定 二 手 房 按 揭 貸 款銀 行 的 抵 押 權(quán) 可 以 對(duì) 抗 購 房 人 嗎購置房屋產(chǎn)權(quán)證上是否可以是未成年人的名字假業(yè)主出租房屋, 中介公司應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任嗎銀 行 房 貸 難 二 手 房 貸 款 更 難北 京 市 朝 陽 區(qū) 二 手 房 交 易 流 程 詳 解購 買 二 手 樓 可 以 辦 理 按 揭 嗎房屋借給親戚暫住現(xiàn)要賣房卻拒不倒房屋該如何房 屋拆 遷后 ，原 來的 租 賃 合同 還 有 效嗎買房后拒付中介費(fèi)買家被判支付傭金三萬余元什 么 是 二 手 房 ＂ 轉(zhuǎn) 按 揭 ＂ 貸 款出 租房 屋時(shí) 我可 以檢 查 承 租人 的 證 件嗎租 賃 期 滿 ， 租 約 能 ‘ 自 動(dòng) 續(xù) 約 ’ 嗎銀 行 貸 款 未 清 ， 能 再 抵 押 嗎二 手 房 買 賣 按 揭 貸 款 的 風(fēng) 險(xiǎn) 提 示成 都 二 手 房 按 揭 貸 款 流 程贈(zèng)與以前所簽訂的房屋租賃合同是否繼續(xù)有效消 費(fèi) 者 購 房 需 注 意 那 ‘ 五 證 ’適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見四 大 妙 法 減 少 二 手 房 買 賣 糾 紛二 手 房 交 易 五 關(guān) 熟 悉 流 程 放 心 購 房界 墻 糾 紛 應(yīng) 如 何 認(rèn) 定預(yù) 售 商 品 房 按 揭 具 有 哪 些 法 律 特 征租 賃 期 滿 ， 租 約 能 ‘ 自 動(dòng) 續(xù) 約 ’ 嗎二 手 房 合 同 簽 訂 需 要 注 意 的 問 題二 手 房 買 賣 流 程 及 解 釋簽 訂 寫 字 樓 租 賃 合 同 要 注 意 哪 些 問 題我能否以開發(fā)商預(yù)期違約為由而要求雙倍返還定金交鑰匙等于交房嗎 二手房交易流程需要注意的方面和相關(guān)知識(shí)簽訂規(guī)范合同是防止二手房買賣糾紛的關(guān)鍵貸 款 買 房 月 供 付 不 起 可 能 出 現(xiàn) 的 情 況買房人逾期付款開發(fā)商行使解除權(quán)應(yīng)注意的法律問題租房合同的解除條件是否雙方當(dāng)事人同等購 買 二 手 房 實(shí) 用 操 作 詳 細(xì) 介 紹出售和購買‘ 農(nóng)轉(zhuǎn) 非’ 戶的 承包 地 ， 自留 地 怎 么辦購 買 房 屋 不 辦 房 屋 所 有 權(quán) 證 的 風(fēng) 險(xiǎn)房屋借給親戚暫住現(xiàn)要賣房卻拒不倒房屋該如何如何可避免交房糾紛教你二手房交房實(shí)戰(zhàn)技巧深 圳 二 手 房 買 賣 程 序出 租 房 屋 須 繳 納 哪 些 稅 費(fèi)未經(jīng)行政部門登記備案的租賃協(xié)議是否無效在與人訂立房屋租賃合同時(shí)，一般應(yīng)注意哪些問題二 手 房 交 易 中 常 見 的 糾 紛 處 置二手房買賣合同房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同是否有效承 租房 屋要 拆遷 則承 租 人 享有 哪 些 權(quán)利購房者受開發(fā)商欺騙將經(jīng)濟(jì)適用房誤當(dāng)商品房購買該怎么辦二 手 房 糾 紛 如 何 避 免買 賣 二 手 房 正 規(guī) 交 易 流 程男方承租的公房，離婚后是否可由女方承租樓花是否可以轉(zhuǎn)讓 是不是在銀行辦理按揭的房子就不存在抵押的風(fēng)險(xiǎn)買 二 手 房 別 被 “ 免 稅 ” 忽 悠 了二 手 房 交 易 流 程 和 所 需 資 料房 屋 要 拍 賣 租 賃 協(xié) 議 還 有 效 嗎買 二 手 房 需 要 注 意 戶 口 問 題只 有 房 地 產(chǎn) 才 能 辦 理 抵 押 貸 款二 手 房 買 賣 避 免 幾 種 典 型 糾 紛已 購 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 上 市 買 賣民 宅 之 間 因 改 建 產(chǎn) 生 的 糾 紛 怎 么 解 決奶 奶 賣 房 須 經(jīng) 孫 子 同 意 嗎城市房屋拆遷中拆遷租賃房屋如何進(jìn)行補(bǔ)償安置二 手 房 買 賣 糾 紛 法 律 咨 詢師詳解二手房買賣的“三大程序”、“八項(xiàng)注意”城市房屋拆遷中拆遷租賃房屋如何進(jìn)行補(bǔ)償安置在拍賣會(huì)上買回早已被法院查封的房子該怎么辦承 租 人 在 租 賃 期 間 內(nèi) 是 否 可 以 換 租二手房買賣糾紛之補(bǔ)充協(xié)議交易又一重保護(hù)傘中介未如實(shí)告知二手房周邊情況購房人解約是否須支付中介費(fèi)承 租 的 公 房 能 不 能 作 為 遺 產(chǎn) 分 割商品房預(yù)售條件 交 房 時(shí) 發(fā) 現(xiàn) 房 屋 面 積 不 符 該 怎 么 辦二 手 房 交 易 費(fèi) 用 如 何 計(jì) 算房山法院竇店法庭調(diào)研二手房買賣合同糾紛案件特點(diǎn)不慎丟失房款發(fā)票和購房合同應(yīng)該怎么辦出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。

“能”，是以眾議舉寵為督：親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也 。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，