三門峽市區(qū)提案報告

星美策劃鵬遠市區(qū)項目提案報告謹呈：三門峽鵬遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本次匯報溝通的目標項目開發(fā)環(huán)境分析項目整體定位方向項目整體發(fā)展建議營銷策略1234項目開發(fā)環(huán)境分析1一、宏觀市場環(huán)境二、商業(yè)市場環(huán)境三、住宅市場環(huán)境本次匯報溝通的目標01宏觀市場環(huán)境2010年——政府頻繁出臺一系列政策，說明此次對房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容忽視，住房問題已經(jīng)從經(jīng)濟層面上升到影響社會穩(wěn)定、關(guān)乎國計民生的政治層面。政策環(huán)境類別時間關(guān)鍵詞內(nèi)容行業(yè)政策2010年1月11日房源公開明碼標價國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，通知要求，已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。財政政策2010年3月23日取消契稅優(yōu)惠財政部稅務總局收緊首次購買90平方米以下普通住房契稅優(yōu)惠，聯(lián)名購房者———

一方已購房不能享1%契稅優(yōu)惠。土地政策2010年3月19日國十九條國土部發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，通知要求，各地當年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應總量的70%，土地出讓時，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。貨幣政策2010年1月18日上調(diào)存款準備金率中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，即從原來的16%上調(diào)至16.5%。2010年2月25日上調(diào)存款準備金率中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。2010年4月15日二套房貸優(yōu)惠取消國務院常務會議提出，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。政策環(huán)境方面4.15房貸新政發(fā)布單位國務院首套90㎡以下參照以往首套90㎡以上貸款首付款比例不得低于30%二套房首付貸款首付款比例不得低于50%二套房利率貸款利率不得低于基準利率的1.1倍三套以上及在本地居住不超過一年的外地購房者大幅度提高首付款比例和利率水平4.15----新政解讀啟示：由于三、四線城市對于政策的實施的滯后性及地方保護主義，目前仍有操作空間；因此作為發(fā)展商應該調(diào)整心態(tài)積極應對，短期加速去貨為第一要務；現(xiàn)金為王，重訂全年計劃，量入為出，合理安排現(xiàn)金流。城市印象三門峽市行政區(qū)劃分：三門峽市轄1個市轄區(qū)、3個縣，代管2個縣級市悠久歷史的文化名城。

全面開放的旅游城市。人文與自然景觀交相輝映的城市。資源稟賦優(yōu)越、投資領(lǐng)域廣闊的城市。城市交通三門峽區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。歐亞大陸橋——隴海鐵路橫穿2市(義馬市、靈寶市)1區(qū)(湖濱區(qū))2縣(澠池縣、陜縣)；鄭(鄭州)潼(潼關(guān))公路(310國道之一部分)平行鐵路橫亙東西；呼(內(nèi)蒙古自治區(qū)首府呼和浩特市)北(廣西壯族自治區(qū)北海市)公路(209國道)穿過湖濱區(qū)、陜縣、靈寶市和盧氏縣；南(澠池縣南村)閻(洛陽市嵩縣閻莊)國防公路縱貫澠池縣；黃河公路大橋連接豫晉兩省，洛(洛陽)三(三門峽)、三(三門峽)靈(靈寶市)高速公路、運(山西運城)三(三門峽)高速公路在三門峽市區(qū)交匯，成為中部與西部連接的現(xiàn)代化交通要沖；鄭州至西安鐵路客運專線的開通，更進一步加強了與省會鄭州的緊密聯(lián)系。城市人口城市人口與省內(nèi)其它城市相比較少，年人口增幅在4‰左右；2009年本市人口為224.02萬人，人口較少，城市化率為45.4%。啟示：城市人口較少，但城市化率較高，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了較大的空間。數(shù)據(jù)來源：《三門峽統(tǒng)計公告》城市經(jīng)濟省內(nèi)排名較為滯后，但增速穩(wěn)定，2009年城市經(jīng)濟總量達706億元數(shù)據(jù)來源：《三門峽統(tǒng)計公告》城市經(jīng)濟數(shù)據(jù)來源：《河南省統(tǒng)計年鑒》啟示：城市經(jīng)濟增長穩(wěn)定，年增長率保持在15%左右，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。城市經(jīng)濟數(shù)據(jù)來源：《三門峽統(tǒng)計公告》2009年本市人均GDP達31600元，省內(nèi)排名第4位，近5年人均生產(chǎn)總值增漲量穩(wěn)定，處于直線上升趨勢。數(shù)據(jù)來源：《河南省統(tǒng)計年鑒》啟示：城市經(jīng)濟增長穩(wěn)定，人均GDP位居河南省前列，較為富裕，說明市場擁有足夠的購買力。城市經(jīng)濟城鎮(zhèn)居民人均收入大于人均消費性支出，人均收入增速大于人均消費支出增速。啟示：城鎮(zhèn)居民收入大于支出，生活較為富裕，人均收入增速大于人均消費支出增速，說明城市經(jīng)濟增長較快，同時也為房產(chǎn)消費奠定了經(jīng)濟基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源：《三門峽統(tǒng)計公告》房產(chǎn)環(huán)境數(shù)據(jù)來源：《河南省統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)來源：《三門峽統(tǒng)計公告》三門峽房地產(chǎn)投資全省排名第16位，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例較小；但房地產(chǎn)投資增速較快，呈逐年放大趨勢。啟示：房地產(chǎn)投資增速大于固定資產(chǎn)投資，說明房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段。市場小結(jié)城市區(qū)位優(yōu)越，交通便捷；人文與自然均好的城市；城市人口較少，城市化率較高，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大；城市經(jīng)濟增長穩(wěn)定，房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟基礎(chǔ)良好；房地產(chǎn)投資逐年放大，增速穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段；城市人均GDP位居河南省前列，城鎮(zhèn)居民收入遠大于消費支出，生活較為富裕，房地產(chǎn)購買能力較強02商業(yè)市場環(huán)境商業(yè)概況三門峽市商業(yè)發(fā)展歷程

三門峽市商業(yè)發(fā)展的整體水平滯后于城市的發(fā)展。三門峽主要商業(yè)大多是伴隨城市的發(fā)展進程而自發(fā)形成，其商業(yè)業(yè)態(tài)和布局都處于一種無序的狀態(tài)，并且整體檔次較低，面向中高檔收入階層的消費場所匱乏，其形成的市場沒有叫得響的品牌。與三門峽的城市發(fā)展地位和區(qū)域性中心城市的目標之間存在較大的錯位。三門峽市商業(yè)現(xiàn)狀

三門峽市目前符合現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需要的商業(yè)設(shè)施仍顯不足。主要表現(xiàn)在目前三門峽商業(yè)網(wǎng)點按數(shù)量計算近80％是小門店，這其中約有三分之一位于城中村內(nèi)，外部環(huán)境和建筑質(zhì)量都比較差；在各類新興商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)設(shè)施比較缺乏，很多網(wǎng)點都設(shè)在商住綜合樓內(nèi)；代表現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展趨勢和方向的各類購物中心數(shù)量較少，最能發(fā)揮三門峽區(qū)位優(yōu)勢的綜合性商貿(mào)批發(fā)市場更少。商業(yè)發(fā)展目前三門峽市商業(yè)發(fā)展軌跡主要是依托其東西交通主干道，黃河路與崤山路呈兩軸式，向東西兩側(cè)發(fā)展。黃河路沿線為城市主商業(yè)區(qū)，經(jīng)營種類較多、較全。崤山路沿線分布，目前主要以事業(yè)辦公單位為主，西面主要商業(yè)以專業(yè)市場為主。星美觀點：從其它城市的發(fā)展軌跡判研，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，主城區(qū)改造，城市功能重新定位將成必然，崤山路作為城市東西主干道之一，其重要性不可撼動，商業(yè)氣息也將逐漸濃厚。商業(yè)分布城市主商圈主要以中高檔商場、臨街門面為主，主要業(yè)態(tài)以百貨、專業(yè)店、超市、日雜用品、餐飲等為主。專業(yè)市場主要有建材、家俱、電子、摩配、機動車交易市場等。商業(yè)分析城市主商圈由華潤萬家、大張百貨、時代百貨、三門峽百貨大樓、建業(yè)步行街等商業(yè)組成。城市主商圈分析該商圈以幾大商場為核心，以沿路專賣店、專業(yè)店、生活超市為支撐。經(jīng)營商品高、中、低檔次齊全，以中、高檔商品為主；主要經(jīng)營類型包括百貨、服裝、日用品、IT產(chǎn)品等，規(guī)模較大的是服裝類產(chǎn)品；消費者以三門峽市區(qū)居民為主，兼有大量周邊縣、市高端消費客戶；客戶年齡涵蓋老中青各年齡段。商業(yè)分析商場名稱類別經(jīng)營面積平均租金（月）經(jīng)營品種時代百貨中高檔綜合類百貨商場

8000㎡

1F：100元/㎡化妝品、皮包、珠寶、首飾、男女鞋、數(shù)碼等2F：100元/㎡男裝、男士雜貨、時尚休閑等3F：100元/㎡女裝、童裝、內(nèi)衣、居家用品、配飾雜貨等大張百貨中高檔綜合類百貨商場

12000㎡

-1F：80元/㎡——100元/㎡服裝、鞋、（超市）食品、蔬菜肉類、洗化用品、日用百貨、床上用品、童裝、兒童玩具等華潤萬家百貨類專業(yè)市場

8000㎡

-1F：80——100元/㎡日用百貨（超市）食品蔬菜肉類洗化用品、服裝、精品、鞋、化妝品、生活小家電等三門峽百貨大樓百貨類專業(yè)市場

——60——80元/㎡元左右日用百貨、服裝、鞋、電扇、電飯煲等小家電品牌店————70元/㎡黃金珠寶、品牌服裝等建業(yè)新天地步行街精品服裝15000㎡

70元/㎡男裝、女裝、商業(yè)分析該商圈是在原國有企業(yè)生活服務中心的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的，經(jīng)歷了社區(qū)商業(yè)、百貨商場、綜合商圈的一個進化過程。該商圈形成較早，對整個三門峽市消費者都有很大程度的影響，歷史沉淀的結(jié)果，它的商業(yè)中心的地位不會輕易被動搖。從商業(yè)的進化歷程上來看，該區(qū)商業(yè)將向現(xiàn)代的“一站式”購物、生活、消費方面發(fā)展。

從商業(yè)形態(tài)上來看，該商圈形態(tài)與其他同級城市相比比較滯后，整個購物環(huán)境和消費場所比較落后，處于商業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)型前的狀態(tài)。由于老的百貨大樓陳舊，步行街的投入使用，使得百貨大樓處于半倒閉狀態(tài)，大中海生活廣場的建設(shè)，可能會為商圈注入新的活力，

從人流量來看，主力商場“三門峽百貨大樓”人流量少。大張百貨、時代百貨作為一種新的商業(yè)形態(tài)，滿足了大多數(shù)人的生活消費，一定程度上，大張百貨為商圈聚集了人氣。從商品檔次上來看，該商圈的消費水平并不高，主要經(jīng)營種類以中檔商品為主。

從消費人群交通工具來看，大部分為自駕車和乘的士前往消費的人較多，此區(qū)域消費群體大部分以高端客戶為主。商業(yè)分析城市專業(yè)市場分析目前三門峽市專業(yè)市場主要集中在崤山路和黃河路西段，主要有建材市場、三門峽電子城、博陽家具廣場、森寶家具城、三門峽家俬大世界、三門峽機動車交易市場、宏遠市場、紅場步行街、工業(yè)品批發(fā)市場等。建材市場位置：崤山路與三里橋路交差處規(guī)模：總建面約2.5萬平米租金：門面租金區(qū)間35—65元/㎡，臨主大門門65元/㎡，內(nèi)鋪35-50元/㎡不等，只有主門口有2層，租金大概每平米35元左右；三里橋路東側(cè)門面租金約25—30元/㎡；目前倉庫主要集中在附近村里，月租金約15元/㎡，對面小區(qū)（秦嶺小區(qū)）較貴，月租金約20元/㎡。商業(yè)分析業(yè)態(tài)：主要以經(jīng)營門窗、燈具、五金、地板、石材、壁紙等；主要業(yè)態(tài)品牌木地板、瓷磚：歐美陶瓷、華鵬陶瓷、宏宇陶瓷、豪程陶瓷、強輝陶瓷、維羅生態(tài)磚、安信地板、幾何國際地板、威斯諾地板、永虹地板、瑞嘉地板、方圓地板、揚子地板、圣保羅地板、馬可波羅地板、圣象地板。櫥柜：新飛櫥柜、奧田櫥柜、保羅櫥柜、佳居樂櫥柜、好太太櫥柜、歐派櫥柜。鎖具：李文鎖具、寶得利鎖具。門：鑄成防盜門、奧星門業(yè)、宇達、中天、夢天、蘇美、澳成、雙葉、怡亞、步陽、星月神、美心、雙虎。壁紙：華夏、博藝、韓國宇利、德國碼堡、舒曼。商業(yè)分析玻璃：晶典、洛玻、晶瑞、宏陽、上海恒昊、貴族。樓梯：現(xiàn)代室內(nèi)樓梯、森林安木。墻漆、涂料：三棵樹墻漆、立邦漆、美涂士、紫荊花漆、鴕鳥、嘉寶莉、嘉麗士、多樂士。水暖、衛(wèi)?。菏⑻┥崞?、格林威爾散熱器、德標管業(yè)、日豐管、合德管、日高管、恒潔衛(wèi)浴、申鷺達衛(wèi)浴、申旺衛(wèi)浴、惠達衛(wèi)浴、羅芬衛(wèi)浴、英皇衛(wèi)浴。建材：北方木業(yè)、大地裝飾材料、林安木業(yè)、東陽東歐木業(yè)、二建、力興、永富、敖勝、新家園。燈飾：朗能燈飾、雷士照明、小器鬼、居美、鴻源、宏興。內(nèi)飾：美居樂窗簾、發(fā)綁集成吊頂評述：市場總體規(guī)模不大，建筑形象較差；業(yè)態(tài)分區(qū)不明確，知名品牌較少，業(yè)態(tài)經(jīng)營以地板、陶瓷、門業(yè)、玻璃、墻漆、水暖、建材較多；墻漆、櫥柜主要以知名品牌為主；鎖具、內(nèi)飾、地毯等較少；市場經(jīng)營時間較長（10年左右），較為成熟。商業(yè)分析博陽家具市場位置：崤山路市體育館規(guī)模：總建面1萬平米左右租金：租金區(qū)間40—70元/㎡業(yè)態(tài)：以辦公家具、茶幾、沙發(fā)為主；無知名品牌。評述：商場位于體育館一層，地理位置及整體形象較好，但無知名品牌入駐，整體檔次一般。商業(yè)分析三門峽家俬大世界位置：分陜路老體育館規(guī)模：總建面約5萬平米（含在建）左右租金：租金區(qū)間首層30—45元/㎡,2層20—30元/㎡業(yè)態(tài)：首層以餐桌、沙發(fā)、辦公家具及部分品牌鋪位為主；2層規(guī)劃為品牌家具店；知名品牌有皇朝、大班、南方、雙葉、華日、聯(lián)邦、全友等。評述：原老體育館改造市場，形象較差，經(jīng)營時間約5年，知名品牌較少，多集中在2層或獨立商場形式；規(guī)模較大，業(yè)態(tài)集中，但鋪位轉(zhuǎn)讓率較高。商業(yè)分析宏遠市場位置：黃河路與經(jīng)三路交叉口向東500米規(guī)模：總建面1.5萬平米左右業(yè)態(tài)：以副食、百貨為主，其中有一條家紡街。評述：建于95年，整體形象及環(huán)境較差，是面向低端市場的大眾化消費；家紡街里面以手工制作為主，無品牌店；業(yè)態(tài)較多比較雜亂。商業(yè)分析市場小結(jié)商業(yè)發(fā)展的整體水平滯后于城市的發(fā)展；符合現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需要的商業(yè)設(shè)施仍顯不足，發(fā)展空間受限；

市場布局零散，難以形成整體優(yōu)勢；

市場與居民區(qū)混合，環(huán)境較差，制約城市品位的提升；商務服務、餐飲娛樂等配套設(shè)施不健全；

各業(yè)態(tài)內(nèi)知名品牌較少。03住宅市場環(huán)境個案調(diào)研開發(fā)商：三門峽地王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：甘棠路與黃河路交叉口向南500米咨詢電話：2801999、2801666總占地：8畝建筑類型：兩棟小高層15層目前均價：3100元/平方米.優(yōu)惠比例：尚未開盤銷售戶型構(gòu)成：90平方米左右，兩室兩廳，120—130平米，三室一廳、三室兩廳主力戶型：三室兩廳綠化率：30%工程現(xiàn)狀：剛開工沒多久銷售現(xiàn)狀：已銷售總項目的30%區(qū)域狀況：位于三門峽市西段配套設(shè)施：有部分地下車庫?？蛻羧后w：項目定位中端客戶。優(yōu)勢：地理位置較好。劣勢：項目地塊處于下坡，出行不方便。開盤日期：8月底開盤?！陡侍幕ㄔ贰烽_發(fā)商：三門峽市澤星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：甘棠花園南100米咨詢電話：2895555、2896111總占地：18.8畝建筑類型：多層6棟，小高層2棟，高層1棟目前均價：多層均價2800元/平方米優(yōu)惠比例：按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠3%面積配比：59平方米—130平米主力戶型：三室兩廳、兩室兩廳80平米—120平米綠化率：35.5%工程現(xiàn)狀：現(xiàn)房

銷售現(xiàn)狀：已銷售總項目的30%區(qū)域狀況：位于三門峽市西段配套設(shè)施：有地下車庫客戶群體：項目定位中端客戶優(yōu)勢：地理位置較好劣勢：項目地塊處于下坡，出行不便個案調(diào)研《澤星花園》個案調(diào)研開發(fā)商：三門峽慧泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：三門峽市六峰中路轉(zhuǎn)盤西咨詢電話：3088888總占地：102畝，分三期進行開發(fā)，2000多戶，一期5棟33層高層建筑類型：純高層社區(qū)，兩梯四戶、兩梯五戶目前均價：均價3300元/平方米優(yōu)惠比例：一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%面積配比：80平方米—130平米主推戶型：三室兩廳，130平米左右綠化率：37%工程現(xiàn)狀：準現(xiàn)房銷售現(xiàn)狀：一期今年5月份開盤，現(xiàn)剩余30套左右，已封頂，2011年交房，二期具體推出時間未定配套設(shè)施：小區(qū)內(nèi)部有幼兒園客戶群體：項目定位中高端客戶優(yōu)勢：社區(qū)規(guī)模較大，項目周邊配套設(shè)施成熟劣勢：戶型設(shè)計較差，配套設(shè)施較少《公園九號》《聯(lián)通家苑》位置：虢國路與甘棠路交匯處規(guī)劃：商住綜合體規(guī)模：占地約1萬平米總建面：7.1萬平米住宅：4.8萬平米商業(yè)：7500平米地下：1.5萬平米價格：住宅均價3100元，商鋪均價7500

元，拐角9000多，捆綁銷售。評述：項目目前正在打樁，無售房部，住宅大部分為聯(lián)通公司團購房，面積為121、139、143、186㎡，產(chǎn)權(quán)為70年，商鋪均為大面積銷售，最小面積為1200平米，產(chǎn)權(quán)為40年，；處于前期咨詢階段。個案調(diào)研《虢都御府》位置：虢國路與甘棠路向西100米規(guī)劃：商住綜合體規(guī)模：占地30畝總建面：約11萬平米商業(yè)：約1.5萬平米價格：住宅均價3200元，地下室售價為2200元/㎡，商鋪只租不售，目前已租完，租金30—45元/㎡左右。評述：項目09年8月開始銷售，目前住宅銷售率60%，1、2、3、4號樓為人大定向開發(fā)，5、6、7、8號樓為自己銷售；戶型面積有88.9、128、130、158、180、205㎡，產(chǎn)權(quán)為70年，商鋪只租不售，目前已租完，產(chǎn)權(quán)為40年；無業(yè)態(tài)定位。個案調(diào)研市場小結(jié)通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn),目前本市的房產(chǎn)市場具有以下特點：房產(chǎn)開發(fā)起步較晚，開發(fā)規(guī)模及價格正處于逐步攀升階段，房產(chǎn)開發(fā)商品化程度低；房地產(chǎn)市場還缺乏規(guī)范的市場化運作的體制及環(huán)境，規(guī)模化的市場尚未形成；整體的營銷手段、傳播媒體對項目的包裝力度不夠，營銷水平落后；單位建設(shè)、私人建房、定向開發(fā)普遍存在，房地產(chǎn)市場化的程度較弱，并且在售樓盤相對較少；三級市場表現(xiàn)稍活躍，其價位與商品房市場步調(diào)接近。本次匯報溝通的目標項目整體定位方向2一、項目解讀二、項目定位原則三、項目定位01項目解讀項目解讀地理位置項目位于崤山路南側(cè)，西側(cè)為國稅局辦公樓，東臨海聯(lián)大酒店，南側(cè)為居民區(qū)。虢國路崤山路三里橋路建材市場業(yè)態(tài)：五金建材為主舒馨賓館209國道水電公司開發(fā)區(qū)公安分局電業(yè)局電子城錦源果汁公司外國語中學建材、五金、燈飾精品建材街工商局國稅局項目地塊海聯(lián)大酒店崤山二小住宅首層自改門面：復印、煙酒、飯館餐飲：中小飯館甘棠路財政局魏野花園村里房虢都御府聯(lián)通家苑房管局家屬院秦嶺小區(qū)聯(lián)通公司，樓下是富達超市金鐮賓館國稅稽查武警大隊上官路源馨商務酒店郵政辦公大樓外國語小學立交橋項目解讀項目指標項目名稱數(shù)量建筑總用地面積15957㎡總建筑面積64799.82㎡商業(yè)建筑面積11767.2㎡住宅建筑面積53032.62㎡地下建筑面積12553.96㎡居住戶數(shù)414戶建筑密度41.8%綠化率35.01%容積率4.06項目整體規(guī)模不大，商業(yè)所占比例較大；項目地塊屬性及其規(guī)劃決定項目不具備高檔產(chǎn)品氣質(zhì)。優(yōu)勢（Strength）

緊鄰城市主干道，交通便利；一站式教育配套；地塊規(guī)模較小，易于規(guī)劃建設(shè)。劣勢（Weakness）

地塊不平整，不便于開發(fā)建設(shè)；項目周邊配套不完善；商住綜合體，居住環(huán)境較差。機會（Opportunity）

五星級酒店的建設(shè)使用，將大大提升區(qū)域形象；文體中心的建成將提升區(qū)域市政配套。威脅（Threaten）

地塊周邊項目商業(yè)體量均較大，將分流項目部分商業(yè)客戶；區(qū)內(nèi)內(nèi)居住、商業(yè)氣息均較弱。充分利用內(nèi)外部資源優(yōu)勢，提升品牌，打造項目形象減小劣勢，避免威脅(WT)利用規(guī)劃變通，將劣勢分散轉(zhuǎn)化發(fā)揮優(yōu)勢、利用機會(SO)主動造勢，搶占形象至高點利用機會，克服劣勢(WO)協(xié)調(diào)規(guī)劃，展示未來，超前體驗項目SWOT分析——通過“主動、整合”策略，有機會打造建筑于城市次中心之上的“商住綜合體”，重點突出項目特色項目SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅(ST)02項目定位原則項目定位原則星美思考我們的工作都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標為導向；如何控制投資風險、實現(xiàn)投資利潤的可兌現(xiàn)和最大化，如何塑造企業(yè)品牌及項目良性運作？清晰區(qū)域現(xiàn)狀清晰項目屬性明確項目定位明確發(fā)展方向03項目定位區(qū)域環(huán)境分析虢國路崤山路三里橋路建材市場業(yè)態(tài)：五金建材為主舒馨賓館209國道水電公司開發(fā)區(qū)公安分局電業(yè)局電子城錦源果汁公司外國語中學建材、五金、燈飾精品建材街工商局國稅局項目地塊海聯(lián)大酒店崤山二小住宅首層自改門面：復印、煙酒、飯館餐飲：中小飯館甘棠路財政局魏野花園村里房虢都御府聯(lián)通家苑房管局家屬院秦嶺小區(qū)聯(lián)通公司，樓下是富達超市金鐮賓館國稅稽查武警大隊上官路源馨商務酒店郵政辦公大樓外國語小學立交橋從項目區(qū)位圖可以看出，區(qū)域內(nèi)在售商品住宅項目較少，有利于項目住宅銷售；目前區(qū)域內(nèi)主要以單位辦公樓、賓館為主，人口密度較小，商業(yè)氣息較弱，除建材市場外，主要以崤山路沿線門面為主，其建筑形式多為住宅首層自改門面，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為混亂，無固定業(yè)態(tài)；由此可以推斷項目的重點與難點將在于項目的商業(yè)部分。商業(yè)為本項目重點產(chǎn)品；住宅為本項目重要產(chǎn)品。商業(yè)定位如何依據(jù)項目目前所處區(qū)域情況進行合理定位？快速消費型商業(yè)城市中心人口密度大，人氣充足交通便利問題界定專業(yè)市場位置要求不高交通便利面積要求較高由于項目目前所處區(qū)域人口密度較小，人氣不足，但交通較為便利，又緊鄰建材市場；因此我司建議項目增大商業(yè)建筑面積，地下2層，地上四層，總建筑面積約為3.5萬平米，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以延續(xù)建材市場業(yè)態(tài)為主；商業(yè)定位形象定位業(yè)態(tài)定位客戶定位精品生活廣場內(nèi)飾布藝、家居、家電、冷餐飲等三門峽市中高端客戶群體根據(jù)項目區(qū)域環(huán)境及自身屬性，我司建議項目商業(yè)延續(xù)建材市場業(yè)態(tài)，走精品化路線；建議商業(yè)定位如下：商業(yè)建議負一層建議主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為“地毯、精品鎖具、室內(nèi)樓梯”，引進國內(nèi)知名品牌如：地毯類，山花、海馬、弘業(yè)、華德、東升等知名品牌；鎖具類，華鋒、固力、梅花、王力、中立等知名品牌；室內(nèi)樓梯類，美步MOBO、藝極、名杉MINSUN

、捷步樓梯、歐雅納特等知名品牌。

業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)建議首層建議經(jīng)營業(yè)態(tài)為“生活電器”，引進國內(nèi)知名品牌如：國美、永樂、五星、蘇寧等知名品牌。二層建議經(jīng)營業(yè)態(tài)為“家紡布藝”，引進國內(nèi)知名品牌如：羅萊、水星、博洋、夢潔、紫羅蘭、富安娜、摩力克、皇朝等知名品牌。業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)建議三層建議經(jīng)營業(yè)態(tài)為“家居”，引進知名品牌如：美凱龍、歐凱龍、宜家等知名品牌。四層建議經(jīng)營業(yè)態(tài)為“家居裝潢公司展示區(qū)”，引進知名品牌如：易居裝飾、超凡裝飾、業(yè)之峰、東易日盛等知名品牌。業(yè)態(tài)建議住宅定位形象定位形象定位——優(yōu)質(zhì)生活，專屬社區(qū)BoutiquelivinginSanmenxia

一個新的概念來詮釋Boutique形象定位——優(yōu)質(zhì)生活，專屬社區(qū)Boutiqueapartment一種新的生活空間形象定位

青年菁英專屬社區(qū)

——引領(lǐng)峽市市場的優(yōu)質(zhì)青年社區(qū)形象定位Boutique可追溯到法國古老的普羅旺斯地方語言，特指出售非規(guī)模生產(chǎn)的時尚商品的精品小商店，或是提供特色服務的小型公司。在現(xiàn)代，人們賦予了它更豐富的含義，包括：小規(guī)模經(jīng)營富于個性講究獨特設(shè)計感標榜量身訂造的貼心服務等等Boutique文化溯源形象定位BOUTIQUEAPARTMENT印象——形象定位BOUTIQUEAPARTMENT的詮釋——精致的、量身定做的、個性的“我們不是為了多一處居住場所，而是在尋找一些生活替代它”形象定位

青年菁英專屬社區(qū)

——BoutiquelivinginSanmenxia

形象定位第一樂章：社區(qū)第二樂章：區(qū)域共享的、參與的、主題的、豐富的引領(lǐng)的、標桿的、界定的、高度的專屬的區(qū)域、社區(qū)價值——

Boutiqueliving形象定位專屬的生活方式——

BoutiquelivingBOUTIQUE用純粹、精致、創(chuàng)新的產(chǎn)品，打量著生活時尚精致Boutique形象定位在這里，青年菁英們擁有專屬權(quán)力12345專屬的居住空間——

時尚但不奢華、緊湊但不局促專屬的生活方式

——

精致、純粹、輕松、舒適專屬的共享空間——

分享的、豐富的、活力的專屬的社區(qū)環(huán)境——

國際化、都市感、運動的專屬的物管服務——

專業(yè)、安全、全方位、智能化形象定位獨特的設(shè)計理念精致創(chuàng)新的產(chǎn)品時尚氛圍的營造人性化/個性化的服務趣味生活的體驗Boutiqueliving在產(chǎn)品的表現(xiàn)方式獨特精致時尚趣味量身度做形象定位專注——企業(yè)精神專屬——生活方式形象定位客戶定位客戶定位——青年菁英

目前城市很多白領(lǐng)階層都沒有買房，平均年齡在27到30歲左右，買房的剛性需求很大，但真正的消費能力不是很高，他們偏好總價低的中小戶型。25-35歲左右的白領(lǐng)，工作年限在五年以上，擁有良好職業(yè)前景；家庭條件工作時間短，不足以支付大額首付追求居住品質(zhì)和環(huán)境首次置業(yè)，用于自住熱愛時尚的生活目標客戶核心客戶25-35歲左右的白領(lǐng)，工作年限在五年以上，擁有良好職業(yè)前景和家庭環(huán)境追求居住品質(zhì)和環(huán)境首次置業(yè)，用于自住熱愛時尚的生活重要客戶偶得客戶

他們是城市的主流人群，隨著城市的成長而成長潛在的投資者自由職業(yè)者工商個體來自市區(qū)的年輕人用來安置外地父母

社會結(jié)構(gòu)、家庭機構(gòu)的變化使的購買小戶型的人數(shù)增加客戶定位青年菁英YoungElite客戶特質(zhì)分析——青年菁英的特質(zhì)：因為他們知識豐富、但又沒置業(yè)經(jīng)驗——所以他們的維權(quán)意識極強因為他們收入高但少積蓄——所以他們樂于接受低首期、高月供因為他們年輕有活力——所以他們注重話語權(quán)和個人參與度客戶定位7：00：起床，洗漱整理7：15：穿衣出門，在路上買早餐吃8：00–12：00：上午工作，老板又安排了一堆事做，還就一個人，怎么干得完啊12：00–14：00：吃午餐時間到，真不知道該吃什么13：00–17：30：下午工作，中午沒睡覺，困死了17：30–18：30：終于下班了，找朋友一起吃頓好的18：30–22：30：工作了一天回到租的小屋，放松一下，看看電視、上上網(wǎng)、打打游戲……22：30–23：00：時間不早了，趕快洗漱，睡覺23：00–7：00：進入夢鄉(xiāng)城市普通白領(lǐng)的一天典型生活寫照目標客戶具像寫真——客戶定位Action活動可能還沒有買房，每月用較高租金在繁華地段租房，假期會外出度假有豐富的夜生活，關(guān)注明星、體育賽事私人朋友以吃飯形式聚會，去歌廳K歌消費時追求時尚，但也希望物有所值Interest興趣存錢不多，但有投資意識追求時尚，有名牌觀念，但不會為此花費大量金錢與時尚品牌聯(lián)系在一起Opinion觀點著裝隨便，但是有自己的風格思維發(fā)散，生活希望舒適，比較感性他們具有較強的進取精神和精神需求認為應依靠技術(shù)、知識、創(chuàng)新能力等獲得財富城市白領(lǐng)AIO量表——客戶定位對臥室的需求：不用太大，夠住就可以，希望能放個衣櫥，大概12平米吧對客廳的要求：朋友來可以有個地方坐坐，放個電視，還有有地方放電腦對餐廳的要求：有沒有其實不太重要，兩個人在角落搭個小桌子就可以了，來客人就直接出去吃對廚房的要求：平時也沒什么時間做飯，就燒水、用微波爐，周末要是做飯也不會很復雜，所以夠用就好對衛(wèi)生間的要求：每天都會洗澡，使用率很高，最好能夠干濕分離，互不影響對陽臺的要求：平時上班沒時間曬衣服，都會掛在室內(nèi)，陽臺要朝南目標客戶對住宅空間的要求——客戶定位

理由一：總價低

理由二：戶型精致，投“年輕人”所好

理由三：投資回報率和增值潛力較高

理由四：容易出手

理由五：以后可給父母住

理由六：親和性

理由七：打理方便

理由八：區(qū)位條件好，交通方便

目標客戶選擇中小戶型的八大理由——住宅的舒適度和實用性并不取決于面積的大小，而取決于住宅的功能是否匹配、是否齊全

客戶定位比鄰而居——提前享受有房的樂趣

工作時間不長，手上雖然有了積蓄，但不足以買大清晰的頭腦時尚的觀念超前的灑脫房子要有足夠的品味房子不大，但要求功能足夠合理

調(diào)查顯示：不少購買同一社區(qū)中小戶型的年輕人最初就是和朋友一起來的。他們有同樣的學歷、同樣的興趣、愛好、共同的話題，還可以互相照應?？蛻舳ㄎ豢蛻粜枨笾匾Y(jié)論——目標客戶對生活的追求：

彈性空間+個人參與度＋類別領(lǐng)地指導戶型設(shè)計指導公共空間設(shè)計專屬的生活方式類別屬性界定客戶定位產(chǎn)品定位

純粹?中小戶型?優(yōu)質(zhì)社區(qū)

戰(zhàn)略選擇——純粹中小戶型優(yōu)質(zhì)社區(qū)純粹：峽市唯一純中小戶型項目

精致：戶型區(qū)間為峽市熱銷產(chǎn)品

精品：為同類產(chǎn)品中資源最優(yōu)、品質(zhì)最優(yōu)者

精彩：為營銷創(chuàng)造更多可能

產(chǎn)品定位“田忌賽馬”的戰(zhàn)略純粹中小戶型優(yōu)質(zhì)社區(qū)

——用最好的資源、峽市最先進的規(guī)劃理念全力打造市場上最優(yōu)秀的中小戶型精品社區(qū)峽市主流樓盤戶型資源分布圖高檔大戶型主流戶型中小戶型投入資源遞減少量舒適主流產(chǎn)品本項目資源分布圖最優(yōu)秀的中小戶型住宅產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位——135m2以下的精致戶型面積區(qū)間：40-140m2以上主力面積集中在40-130m2平之間主力總價：30萬－40萬之間房型面積區(qū)間戶型比例LOFT創(chuàng)新性40-8550%兩房舒適型90-10010%三房舒適型120-13015%四房緊湊型130-13520%舒適型140以上5%戶型構(gòu)成較高單價、中小面積、合理總價產(chǎn)品定位產(chǎn)品策略

在產(chǎn)品規(guī)劃同時引入概念，提前制造賣點1.使概念在指導規(guī)劃的同時，也能統(tǒng)領(lǐng)營銷理念大概念前置2.規(guī)劃階段就考慮生活方式，規(guī)劃又為未來營銷服務生活方式的提前打造，滲透于產(chǎn)品中3.集粹全國優(yōu)秀中小戶型設(shè)計亮點引領(lǐng)峽市市場同類產(chǎn)品4.引入高科技元素節(jié)能材料、設(shè)備外墻保溫系統(tǒng)、噪音屏蔽系統(tǒng)等產(chǎn)品定位客戶需求重要結(jié)論2——目標客戶對產(chǎn)品的追求：空間可以小，地位不能低優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品帶來的享受和地位專屬的生活方式專屬主義的全面演繹——園林：非線性的，是情景交融的房型：非劣質(zhì)區(qū)位，是資源占有的泛會所：非限定空間的，是參與共享的建筑：非墨守成規(guī)的，是新銳設(shè)計的營銷：非展示的，是體驗的產(chǎn)品定位本項目核心競爭力——唯一的中小戶型社區(qū)純粹的菁英專屬生活優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品規(guī)劃理念青年菁英專屬社區(qū)產(chǎn)品定位本項目核心競爭力——青年菁英專屬社區(qū)界定客戶屬性：菁英主義打造生活方式：社區(qū)主義創(chuàng)造價值特權(quán)：專屬主義產(chǎn)品定位項目整體發(fā)展建議3一、建筑風格建議二、景觀建議三、物管安防建議本次匯報溝通的目標四、戶型建議01建筑風格建議建筑風格建筑風格建議結(jié)合本項目形象定位、客戶定位建筑風格現(xiàn)代簡約異國風情新古典主義√本項目建筑風格建議結(jié)合本項目產(chǎn)品定位：精品戶型客戶定位：青年菁英形象定位：boutiqueapartment我們建議項目建筑風格為：現(xiàn)代、簡約、時尚建筑風格建議02景觀建議利用較大的社區(qū)空間，在園林打造上人工形成地面起伏，從而打造層次豐富的社區(qū)園林景觀，如MINI高爾夫等，從而形成項目獨特賣點結(jié)合項目客戶定位引入運動型生活元素，增強項目品位及賣點，形成市場差異化景觀建議運動型園林景觀創(chuàng)意打造將運動的元素與園林打造有機的結(jié)合，在回家的途中經(jīng)過園林，一邊可欣賞美麗園景，一邊可以享受到運動的樂趣。景觀建議運動型園林景觀與設(shè)施及場地融合景觀建議運動型雕塑小品對社區(qū)氛圍的情趣營造景觀建議景觀建議空中園林，住宅雙地面，將綠化最大化03物管安防建議

360度“一站式”管家服務物管建議物管服務前期介入，讓客戶提前感受后期服務質(zhì)量，解除后期管理差的后顧之憂。小區(qū)智能化體系（一般做法）物業(yè)智能化車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心物業(yè)管理公告居民生活智能化寬帶網(wǎng)絡通信線路視頻接收物管建議物管建議車輛出入管理人員疏導加智能管理物管建議小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心物管建議物業(yè)管理公告物管建議提供鐘點工等家政服務代為訂餐、送餐服務個性化的時尚運動/旅游出行建議寬帶網(wǎng)絡、電話、IP長途電話辦理室內(nèi)設(shè)施維修服務定期舉辦社區(qū)文化娛樂活動定期進行業(yè)主身體檢查360度“一站式”管家服務（特別推薦）酒店式公寓物業(yè)服務物管建議三層九重防范系統(tǒng)安全防范智能化第一層周界防范：第一重：社區(qū)全封閉式管理系統(tǒng)第二重：周界數(shù)字攝像監(jiān)控系統(tǒng)第三重：周界安防阻擋報警系統(tǒng)第四重：出入口IC卡智能管理系統(tǒng)第五重：紅外線監(jiān)控系統(tǒng)第二層社區(qū)防范：第六重：社區(qū)