單縣商業(yè)調(diào)研

單縣商業(yè)調(diào)研報(bào)告

2013.11.1區(qū)域商業(yè)分析PART1單縣市場(chǎng)商業(yè)分析單縣整體商圈分布勝利路商圈、湖西路至文化路商圈新城商圈單縣主商業(yè)劃分為三大商圈，勝利路商圈、湖西路至文化路商圈、新城商圈。其中勝利路商圈和湖西路至文化路商圈為單縣主商圈，兩大商圈內(nèi)商業(yè)格局已經(jīng)形成自身固定的業(yè)態(tài)分布，大多數(shù)是自發(fā)形成，檔次較低，品牌引入較少，沒有合理規(guī)劃。本項(xiàng)目地處新城商圈，雖有其發(fā)展趨勢(shì)但未跳出老城商圈陳舊的商業(yè)布局模式（自發(fā)形成，無管理、無規(guī)劃），且受限于新城人流量等因素，項(xiàng)目多數(shù)處于待發(fā)展階段本案單縣市場(chǎng)商業(yè)分析單縣商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特征專業(yè)市場(chǎng)超市類社區(qū)商業(yè)單縣專業(yè)市場(chǎng)從南大棚到現(xiàn)在的義烏商品城、浙江商貿(mào)城、三六九批發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)存量很大，經(jīng)濟(jì)影響力輻射全縣但是受限于市民消費(fèi)能力，現(xiàn)多數(shù)未能經(jīng)營(yíng)起來，比如義務(wù)商品城僅進(jìn)駐一半，浙江商貿(mào)城僅進(jìn)駐10%隨著人們生活水平的提高，為了滿足市民的剛性需求，單縣超市得到了快速發(fā)展，以真得利連鎖超市，和魯能超市等本土化超市為主，壟斷單縣主要超市品牌，而以銀座為主的大型超市品牌落地將影響整個(gè)單縣的商超格局單縣的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展是伴隨著住宅發(fā)展而發(fā)展，主要取決于社區(qū)的規(guī)模、地段、入住率、商業(yè)建筑模式等，典型案例為大名城、東方國(guó)際、舜和雅苑等，較早小區(qū)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)基本已發(fā)展起來，部分有產(chǎn)品硬傷的處待發(fā)展階段單縣市場(chǎng)商業(yè)分析商業(yè)物業(yè)類型發(fā)展呈現(xiàn)多樣化單縣商業(yè)市場(chǎng)特征—個(gè)體經(jīng)營(yíng)發(fā)展迅猛，且形成自身固定業(yè)態(tài)組合，但經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次低，同質(zhì)嚴(yán)重，缺乏集中休閑娛樂中心單縣的各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布全城，個(gè)體經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅猛，多數(shù)為自發(fā)形成，沒有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；已成商業(yè)格局的各街已經(jīng)形成自身固定的業(yè)態(tài)組合，凌亂無章，但依托較好的位置與充足的人流量，經(jīng)營(yíng)狀況尚可，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以生活服務(wù)類、生產(chǎn)服務(wù)類、社會(huì)服務(wù)類為主；老城的商業(yè)各街出租狀況較好，幾乎滿足，主要取決于較好的位置和較大的人流以及縣城人口的消費(fèi)習(xí)慣；現(xiàn)階段單縣的商業(yè)從形態(tài)、經(jīng)營(yíng)格局、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等均檔次較低，品牌引入較少；縣城中心區(qū)域集中不少知名品牌店，反應(yīng)出單縣存在高消費(fèi)能力，不乏消費(fèi)意識(shí)前衛(wèi)的；缺乏集中式休閑娛樂的商業(yè)業(yè)態(tài)，更沒有集中式的休閑娛樂中心，單縣有較多的消費(fèi)外流情況，反應(yīng)出現(xiàn)有的休閑娛樂配套已經(jīng)不能完全滿足單縣人民的消費(fèi)需求。單縣市場(chǎng)商業(yè)分析發(fā)展趨勢(shì)—向綜合型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，老城中心地位穩(wěn)固依然。單縣商業(yè)發(fā)展已由傳統(tǒng)的沿街商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、傳統(tǒng)商超向具有管理、規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)的綜合型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，目前專業(yè)市場(chǎng)占據(jù)單縣商業(yè)地產(chǎn)重心，但是受限于市場(chǎng)位置、項(xiàng)目定位、建筑結(jié)構(gòu)等，專業(yè)性市場(chǎng)發(fā)展仍需很長(zhǎng)時(shí)間才能真正發(fā)展起來，但是目前發(fā)展趨勢(shì)已凸顯出來。而府東商城、萬德福廣場(chǎng)、茂昌銀座世紀(jì)廣場(chǎng)的城市總體的雛形也已顯現(xiàn)出來。單縣市場(chǎng)商業(yè)分析沿街商業(yè)社區(qū)商業(yè)傳統(tǒng)商超義務(wù)商品城浙江商貿(mào)城三六九國(guó)際批發(fā)城舜師步行街溫州商貿(mào)城府東商城萬德福廣場(chǎng)茂昌銀座世紀(jì)廣場(chǎng)PART2區(qū)域板塊商業(yè)分析單縣商業(yè)發(fā)展規(guī)劃—發(fā)展趨勢(shì)是向南、向西北、向東多元化發(fā)展。

老城區(qū)開發(fā)區(qū)政府工作報(bào)告

2012年1月10日在單縣第十六屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上縣長(zhǎng)穆杰指出：“圍繞東溝河沿岸，君子路、創(chuàng)新路沿線，西部新區(qū)、南部衛(wèi)星城等重點(diǎn)區(qū)域，策劃、推介精品地塊，招引一批市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目、城市綜合體項(xiàng)目，提升縣城開發(fā)水平”區(qū)域板塊商業(yè)分析單縣城市的發(fā)展向多元化發(fā)展，西北新城以369批發(fā)城為首發(fā)展物流集散中心，南部以伯爵花園等新興樓盤興起的南部衛(wèi)星城，開發(fā)區(qū)作為首批開發(fā)發(fā)展的政務(wù)新區(qū)，發(fā)展勁頭被分割，商業(yè)發(fā)展前景不明朗。南部衛(wèi)星城西北新城本區(qū)域板塊商業(yè)分布

本案123開發(fā)區(qū)商業(yè)分為三個(gè)片區(qū)：1、以東方國(guó)際、淮?，F(xiàn)代城、上?；▓@、東城美地、永順國(guó)際花園等沿街商業(yè)為主的東部片區(qū)；2、以義烏商品城、府東商城集中商業(yè)市場(chǎng)為主的開發(fā)區(qū)中心片區(qū)；3、以舜和雅苑底商和舜師名園底商為主的北部片區(qū)區(qū)域板塊商業(yè)分析東方國(guó)際新城樓盤名稱：東方國(guó)際新城物業(yè)類型：住宅+底商小區(qū)入住率：一期50%，二期未交房產(chǎn)權(quán)：住宅70年商鋪70年業(yè)態(tài)：小區(qū)配套—自行車店、飯店、健身房等商鋪面積：60-120㎡主力面積90㎡—100㎡商鋪為一拖二商鋪層高：一層4m二層3m開間進(jìn)深：開間3—5m進(jìn)深6—12m銷售價(jià)格：北門東部銷售3500元/㎡（2011年下半年）十字路口4300/㎡（2012年）租賃價(jià)格：北門西部免租一年，一年后按市場(chǎng)價(jià)調(diào)整北門東部0.3—04元/㎡/天東部沿園藝路0.4-0.7元/㎡/天商家入駐率:60%東方國(guó)際新城區(qū)域板塊商業(yè)分析商業(yè)研判—雖然項(xiàng)目地段商業(yè)氛圍較為冷清，但依托于沿街優(yōu)勢(shì)，仍然能出租出去，但租金水平較低，經(jīng)營(yíng)狀況一般現(xiàn)狀：1、項(xiàng)目地段較偏，人氣不足；2、小區(qū)內(nèi)入住率一般，項(xiàng)目商業(yè)體量較大，但所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)基本是服務(wù)于小區(qū)內(nèi)部，且規(guī)劃布局凌亂，東面沿街幾間商鋪空置，整體租金較低；3、商業(yè)為一拖二，二樓幾乎無商業(yè)價(jià)值，客戶多用于自住。對(duì)本項(xiàng)目啟示：1、低入住率尚不能充分發(fā)揮小區(qū)商業(yè)價(jià)值，故提高入住率能讓商業(yè)價(jià)值發(fā)揮最大化；2、一拖二商鋪二樓商業(yè)價(jià)值幾乎為零，故較好的商業(yè)定位能有效規(guī)避二層商業(yè)經(jīng)營(yíng)難題；3、商業(yè)所處位置決定租金水平高低，東方國(guó)際商業(yè)租金水平平均在0.5元/㎡/天，整體租金較低，本項(xiàng)目商業(yè)情況較之略顯弱勢(shì)，故如何進(jìn)行項(xiàng)目商業(yè)定位、提高商業(yè)價(jià)值、提高租金水平，為本項(xiàng)目商業(yè)能否存活之關(guān)鍵。區(qū)域板塊商業(yè)分析淮?，F(xiàn)代城樓盤名稱：淮海現(xiàn)代城物業(yè)類型：住宅+底商小區(qū)入駐率：90%商業(yè)面積:4.8萬平方米產(chǎn)權(quán):40年業(yè)態(tài)：超市、家具、便利店、餐飲、足浴、網(wǎng)吧商鋪面積：60-200㎡世紀(jì)華聯(lián)1500㎡一拖二、三、四主力面積：90—100㎡商鋪層高：一層4m二層3m開間：3-5.5m 進(jìn)深：10m銷售價(jià)格：3000元/㎡（2010年）6000（2013年）租賃價(jià)格：0.8元/㎡/天（外街）內(nèi)街0.4元/㎡/天商家入駐率：外街100%內(nèi)街僅一家入駐（洗衣店）淮?，F(xiàn)代城區(qū)域板塊商業(yè)分析12

對(duì)本項(xiàng)目啟示：1、對(duì)全內(nèi)街構(gòu)造商業(yè)街來說，市場(chǎng)幾乎不認(rèn)可，面積大的內(nèi)街市場(chǎng)接受度更低，故如何針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)定位與商業(yè)招商非常重要；2、較高的入住率能增加商業(yè)的使用價(jià)值，即使是社區(qū)配套也能消化部分商業(yè)面積；3、市場(chǎng)中高檔次餐飲需求量還是比較大的，但是對(duì)店面展示面、停車位有一定要求，如何規(guī)避本項(xiàng)目?jī)纱箅y題為當(dāng)前工作重點(diǎn)。狀況：1、地段好并引進(jìn)超市主力店-世紀(jì)華聯(lián)；2、目前小區(qū)入住率較高；2、主要以中高檔餐飲美食為主，配合著社區(qū)配套商業(yè)，商鋪門口停車位較足；3、外街入駐率100%，內(nèi)街空置，僅一家入住。熱鬧的外街冷清的內(nèi)街商業(yè)研判—雖然項(xiàng)目位置較好，人流量較大，但是純內(nèi)街仍然出現(xiàn)無銷售、無租賃情況區(qū)域板塊商業(yè)分析府東商城—環(huán)亞商城府東商城1F超市、珠寶、化妝品外街餐飲2F服裝鞋帽專賣3F服裝鞋帽專賣4F電玩、電影院、兒童主力店：肯德基、魯能超市。租售價(jià)格：0.7-1.5元/天/平米業(yè)態(tài)布局府東商城—環(huán)亞商城區(qū)域板塊商業(yè)分析府東商城府東商城樓盤名稱：府東商城—步行街物業(yè)類型：商業(yè)街商業(yè)面積：5826.4㎡產(chǎn)權(quán)：40年業(yè)態(tài)：酒店、化妝品、服裝、特色餐飲、老年主題產(chǎn)品商鋪面積：100—140㎡主力面積110—120㎡一拖二、三、四商鋪層高：4.5m開間：4-5m進(jìn)深：10m—11m銷售價(jià)格：內(nèi)街3600—4800元/㎡，外街5200—6300元/㎡租賃價(jià)格：5000元一年，免租三年——0.12元/㎡/天商家入駐率：10%區(qū)域板塊商業(yè)分析商業(yè)研判—即使位置再好，商業(yè)規(guī)劃不合理，沒有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理、招商、策劃的商業(yè)也會(huì)出現(xiàn)大面積的空置的情況現(xiàn)狀1、地段較好，倚靠大型商場(chǎng)、酒店做主力店；2、商圈內(nèi)商業(yè)體量較大，且詞項(xiàng)目為內(nèi)街構(gòu)造，店面展示性不強(qiáng)，幾乎無客源；3、現(xiàn)房，商業(yè)建筑都屬一拖多，二層、三層、四層全部空置，且整體面積大，銷售率不足10%，出租率不足10%。對(duì)本項(xiàng)目啟示：1、雖然有主力店提升項(xiàng)目人氣，但是仍需要合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，來確定人流動(dòng)線否則依然難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)盈利；2、良好的商業(yè)展示，對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)，能使商業(yè)經(jīng)營(yíng)事半功倍，而項(xiàng)目全內(nèi)街的構(gòu)造展示性并不好，如何能加強(qiáng)引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)，并加強(qiáng)廣告展示，是項(xiàng)目所需必須要做的。3、一拖多建筑形態(tài)嚴(yán)重影響了項(xiàng)目銷售，增產(chǎn)不增收，本項(xiàng)目也屬于此類型物業(yè)，需重點(diǎn)考量一拖多商業(yè)運(yùn)作模式。區(qū)域板塊商業(yè)分析16湖西財(cái)富廣場(chǎng)樓盤名稱：湖西財(cái)富廣場(chǎng)—義烏商品城物業(yè)類型：商業(yè)商業(yè)面積:27萬平方米產(chǎn)權(quán):50年業(yè)態(tài)：小商品、特色餐飲、建材家居、五金配件商鋪面積：148㎡-165㎡（底上三層、可打通）商鋪層高：一層4.2m二層3.6m三層3.6m四層3.6m開間：3.6m—5.5m進(jìn)深：10m—15m租售價(jià)格：沿街6000元/㎡內(nèi)鋪3000—4000元/㎡義務(wù)商品城一層5500元/㎡二層3050元/㎡租賃價(jià)格：2010年租賃內(nèi)街0.3元/㎡/天沿街0.5-0.8元/㎡/天現(xiàn)內(nèi)街平均0.7元/㎡/天沿街平均1.1元/㎡/天入駐率：湖西財(cái)富廣場(chǎng)入住50%義烏商品城70%湖西財(cái)富廣場(chǎng)區(qū)域板塊商業(yè)分析商業(yè)研判—大體量商業(yè)街需充足的市場(chǎng)培育期，且招商難度、銷售難度、商業(yè)經(jīng)營(yíng)難度較大，資金回籠較慢，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高現(xiàn)狀：1、地處縣政府對(duì)面，處開發(fā)區(qū)黃金地段位置，政府扶持力度大，老城區(qū)批發(fā)商（南大棚）如同整體搬遷到義務(wù)商品城內(nèi)；2、西側(cè)入駐80%，主要以建材、家居、義務(wù)商品城為主，經(jīng)營(yíng)一般。東側(cè)僅沿街入住，內(nèi)街全數(shù)空置。義務(wù)商品城二樓空置近一半；3、商鋪一拖三面積較大，二層、三層用來做倉(cāng)儲(chǔ)較多，無實(shí)際商業(yè)價(jià)值；4、一期商鋪銷售基本已完成，但售價(jià)較低，內(nèi)街僅3000-4000元/㎡，開發(fā)商利潤(rùn)較低，二期商鋪現(xiàn)整體抵押出去，銷售日期未定，現(xiàn)金成本較高。對(duì)本項(xiàng)目啟示：1、大體量商業(yè)體本身就存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一次性投入建設(shè)，后期規(guī)劃不能更改，會(huì)造成改不成、做不成的兩重尷尬；2、大體量商業(yè)體商業(yè)功能定位尤其重要，湖西財(cái)富廣場(chǎng)東半?yún)^(qū)五金汽配城因商家資源有限，招商困難，目前為止仍未拿出銷售與出租；3、義務(wù)商品城以帶租約銷售方式現(xiàn)基本已銷售完畢，銷售政策為每年6%投資回報(bào)率，前三年18%一次性從總房款里扣除，第四年開始，根據(jù)實(shí)際出租價(jià)格，業(yè)主與租客自行協(xié)商租金。給本項(xiàng)目一定啟示作用，值得借鑒。區(qū)域板塊商業(yè)分析舜師名園舜師名園樓盤名稱：舜師名園物業(yè)類型：住宅+底商商業(yè)面積:3500㎡小區(qū)入住率:90%產(chǎn)權(quán)：50年業(yè)態(tài)：便利店、藥房、餐飲為主的小區(qū)配套商鋪面積：50—100㎡80—90㎡純一層商鋪層高：3.5m開間；4-6m進(jìn)深：10—12銷售價(jià)格：3500元/㎡（2011年）租賃價(jià)格：0.7-1.2元/㎡/天商家入駐率：100%區(qū)域板塊商業(yè)分析舜和雅苑樓盤名稱：舜和雅苑物業(yè)類型：住宅建筑類別：多層占地面積：12.5萬平方米業(yè)態(tài)：便利店、藥房、餐飲為主的小區(qū)配套開發(fā)商：仟山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：向陽路新工商局對(duì)面銷售情況：90%啟示：縣城老盤，業(yè)態(tài)以小區(qū)配套為主。舜和雅苑樓盤名稱：舜和雅苑物業(yè)類型：住宅+底商小區(qū)入駐率：90%產(chǎn)權(quán)：50年業(yè)態(tài)：家居建材、餐飲、手機(jī)通訊、美容美發(fā)、生活服務(wù)、旅行社等商鋪面積：30㎡—100㎡純一層主力面積：60㎡商鋪層高：4.8m開間：5m進(jìn)深：10m—12m銷售價(jià)格：2000元/㎡（2009年）3000-4000元/㎡（2011年）6000-7800元/㎡（2012年）租賃價(jià)格：0.5-1.2元/㎡/天大門兩邊租金較高，西側(cè)租金遠(yuǎn)高于東側(cè)租金商家入駐率：98%區(qū)域板塊商業(yè)分析商業(yè)研判—作為新城典型的成熟小區(qū)的代表，依托于沿街地段優(yōu)勢(shì)，雖然商業(yè)氛圍濃厚卻依然面對(duì)著臟亂差的整體形象，租金售價(jià)水平低下現(xiàn)狀：1、開發(fā)區(qū)較為成熟的社區(qū)商業(yè)街，小區(qū)基本全已入住，商鋪入住近乎100%；2、項(xiàng)目租金售價(jià)受地段和人流量影響很大，東西租金相差近1倍；3、商業(yè)業(yè)態(tài)較為零散，主要為社區(qū)配套服務(wù)，但整體檔次較低，租金水平低，難以形成有影響力商業(yè)街區(qū)；4、主要依托于沿街便利優(yōu)勢(shì)，店鋪展示性強(qiáng)、易達(dá)性強(qiáng)、客流量大；5、純一層商業(yè)能充分發(fā)揮商業(yè)價(jià)值，減少商業(yè)浪費(fèi)。區(qū)域板塊商業(yè)分析對(duì)項(xiàng)目啟示：1、成熟小區(qū)配套商業(yè)需求較大，故小區(qū)入住率對(duì)商業(yè)價(jià)值的發(fā)掘非常重要，如何增加小區(qū)入住率，提高人氣對(duì)項(xiàng)目成敗起到較關(guān)鍵作用；2、如何規(guī)避項(xiàng)目展示性不強(qiáng)、易達(dá)性不強(qiáng)、客流量少等劣勢(shì)決定商業(yè)價(jià)值關(guān)鍵；3、二層商業(yè)的利用較為困難，目前除餐飲娛樂外，較少業(yè)態(tài)對(duì)二層商業(yè)有需求，如何規(guī)劃本項(xiàng)目業(yè)態(tài)，使充分發(fā)揮商業(yè)價(jià)值最大化決定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格及利益關(guān)鍵。上海花園上?；▓@樓盤名稱：上?；▓@物業(yè)類型：住宅+底商小區(qū)入住率：90%產(chǎn)權(quán)：70年業(yè)態(tài)：餐飲、文具、美容美發(fā)、手機(jī)通訊、攝影等商鋪面積：45—168㎡一拖二主力面積70—80㎡商鋪層高：一層4m二層3.5m開間：3m—4m進(jìn)深：10m—12.5m銷售價(jià)格：2300元/㎡（09年）租賃價(jià)格：0.82天/㎡/天商家入駐率：100%上?；▓@區(qū)域板塊商業(yè)分析東城美地樓盤名稱：東城美地物業(yè)類型：住宅+底商商業(yè)面積:3800㎡小區(qū)入駐率:75%產(chǎn)權(quán)：70年業(yè)態(tài)：便利店、藥房、餐飲為主的小區(qū)配套商鋪面積：商鋪面積50—230㎡主力面積50—86㎡純一層商鋪層高：3m開間：4—8m進(jìn)深：10—12m銷售價(jià)格：均價(jià)6000元/㎡租賃價(jià)格：0.5-0.8元/㎡/天商家入駐率:70%東城美地區(qū)域板塊商業(yè)分析商業(yè)研判—區(qū)域租金水平受限，造成即使位置較好的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格也達(dá)不到很高的水平上?；▓@現(xiàn)狀：1、位于單縣新一中對(duì)面，是東城老牌社區(qū)，地理位置與人流量均較大；2、商鋪位于十字路口，展示性較好，易達(dá)性較強(qiáng)，但經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較低端，以餐飲、書店為主，租金水平低下；3、商鋪二層幾乎無任何商業(yè)價(jià)值，除舜師駕校二層做微機(jī)房，其他商鋪二層全不做商業(yè)使用。對(duì)項(xiàng)目啟示：1、區(qū)域租金水平受限，使租房者對(duì)商業(yè)的高租金接受度較差，對(duì)比心理較重，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)租金預(yù)期將更低；2、區(qū)域內(nèi)商圈輻射能力有限，稍差位置商鋪即難以出租，因此對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)招商也將步履維艱；3、周邊商業(yè)租金價(jià)格決定本項(xiàng)目商業(yè)銷售售價(jià)，鑒于形勢(shì)的嚴(yán)峻，本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格難以有較高預(yù)期。區(qū)域板塊商業(yè)分析東城美地現(xiàn)狀：1、商業(yè)屬于半內(nèi)街構(gòu)造，大部分商鋪不朝向主干道，店面展示性較差；2、純一層商鋪使用，商鋪幾乎無浪費(fèi)空間，使用率尚可；3、商業(yè)入駐率70%，在售樓處北側(cè)商業(yè)幾乎全空置，至金租不出去，可見此商業(yè)價(jià)值非常小。對(duì)本項(xiàng)目的思考?xì)w攏商業(yè)體量較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常社區(qū)配套商業(yè)面積，招商難度較大受限于開發(fā)區(qū)整體商業(yè)租賃低水平，本項(xiàng)目商業(yè)毫無疑問難以租出高價(jià)格，但商鋪面積大、總價(jià)高，沒有高租金支撐，銷售難度將大大增加商業(yè)純屬內(nèi)街，展示性差、易達(dá)性差、人流量差，如何規(guī)避這些致命問題？本項(xiàng)目屬一拖二商業(yè)，根據(jù)開發(fā)區(qū)商業(yè)當(dāng)前現(xiàn)狀，二層商業(yè)幾乎無使用價(jià)值，如何提高二層商業(yè)價(jià)值？小區(qū)當(dāng)前入住率低，交房近300戶，人流量少，短時(shí)期內(nèi)無法支撐商業(yè)的消費(fèi)，如何突破社區(qū)商業(yè)概念，打出大輻射圈商業(yè)概念？項(xiàng)目商業(yè)面積在110-245㎡，面積大，總價(jià)高，主要消費(fèi)群體為誰？如何進(jìn)行核心客群定位？區(qū)域板塊商業(yè)分析PART3區(qū)域業(yè)態(tài)調(diào)研餐飲—本項(xiàng)目展示性、易達(dá)性、人流量、停車位等均有欠

缺，如何規(guī)避不足是重點(diǎn)所在位置代表商家經(jīng)營(yíng)面積租金情況淮?，F(xiàn)代城張記燉大鵝農(nóng)家菜1600.8元/天/平東城美地鹵之牛全牛美食城2300.6元/天/平餐飲在本區(qū)域是主力業(yè)態(tài)，需求