某房地產(chǎn)公司項目經(jīng)理工作總結

2008年度工作總結2008年，在始于美國，涵蓋全球的百年一遇的災難性的金融危機大背景下，我與公司共同經(jīng)歷了艱難的一年。本年度，我的工作分兩大部分，無論是從時間上還是地點上，都有比較清晰的界限。7月份之前，我主抓北京***項目以及***第二項目公司的相關工作，8到12月份，在***購物廣場負責與工程、設計有關的工作。4月初由我接手管理了***項目，主要負責***未完工程及相關的收尾工作，6月，公司重新進行了組織架構調整，成立了***控股有限公司房地產(chǎn)事業(yè)部，由我全面負責北京第二項目公司的管理，分管***、***、***三個項目。同時兼顧***北京管理部的日常管理和協(xié)調工作。7月末，被集團公司緊急調往上海，負責***集團上海分公司的組建以及***購物廣場有關工程施工和設計協(xié)調工作。因此，工作總結也分成兩大部分。第一部分北京方面管理篇一、組織架構、人員構成、部門及崗位職責：（一）、組織架構：***控股有限公司房地產(chǎn)事業(yè)部第二項目部架構：董事長董事長總經(jīng)理綜合管理部前期部(北京共享)工程部客服部采購部(集團派駐)財務部合同預算部營銷策劃部(集團派駐)部門名稱崗位名稱部門人數(shù)備注董事長1總經(jīng)理1綜合管理部行政主管1客服部經(jīng)理、副經(jīng)理、主主管4主管2人，其余均為1人人前期部房地產(chǎn)事業(yè)部北京京地區(qū)共享工程部***負責人、****負責人人、工程師（土土建、機電、水水暖）、資料料員6除土***程師由負責責人兼任，機機電工程師2人以外，其其余均未一人人營銷策劃部營銷總監(jiān)、策劃專專員、銷售人人員5由集團派駐；銷售人員3人，其其余均為1人；財務部主管會計、主管出出納2由成控中心派駐合同預算部經(jīng)理、造價工程師師(土建、電氣氣、水暖)3土建造價師由經(jīng)理理兼任，其余余如不能調配配待招聘采購部采購專員1待用時由成控中心心派駐合計24人（二）、人員構成：（三）、部門及崗位職責：1、完善員工手冊編寫2、各部門認真組織學習3、嚴格執(zhí)行各項規(guī)章、制度二、團隊建設：房地產(chǎn)事業(yè)部北京第二項目公司雖處于成立初始，但大部分員工為公司原有人員，因此并未對現(xiàn)有工作的繼續(xù)推進造成任何影響。工作目標明確，計劃周密，加強溝通、相互之間緊密配合，增強團隊的凝聚力。制度嚴謹，措施得力，獎懲分明。有效利用人力資本，一專多能設置崗位。注重人才培養(yǎng)，鼓勵提高專業(yè)技能，合理提供良好的發(fā)展平臺。業(yè)務篇一、項目工作總結及計劃：（一）、***項目：***時代中心主體工程已于2006年年底基本完工，銷售工作取得了階段性成果?？朔Y金困難，盡早完善***后續(xù)收尾工程是本階段工作的重點。1、營銷中心：***大廈總建筑面積：82700平方米（其中地上61000平方米，地下21700平方米）。寫字樓部分（共253套）銷售情況數(shù)量（套）建筑面積（㎡）金額（億）備注已售23240183.799約6.8集團自用2套（BB1012、B1112）未售193683.60約0.76商業(yè)部分（共251套）銷售情況數(shù)量（套）建筑面積（㎡）金額（億）備注已售626012.77約2.5未售房每平米均價價，按照已售售面積均價估估算，35000元/㎡未售18913620.211約4.8（1）、銷售部：2008年1-7月份以來銷售部主要以圍繞現(xiàn)房銷售工作展開。具體工作情況如下：a、銷售情況：2008年1月至7月具體成交情況一覽表月份成交量（套）面積（㎡）金額（元）備注1101567.9544,659,4455其中9套為整層購買200035791.2922,999,5517為整層購買461191.0932,041,338952339.407,980,5333600071271.186,050,0227合計244160.91113,730,,921b、重大事件處理：①、協(xié)助客戶辦理銀行按揭手續(xù)：2007年12月公布貸款以家庭為單位后，加大了客戶辦理銀行貸款的難度。銷售部結合當前銀行貸款政策的不斷調整，在銷售認購和簽約的速度上進行控制，加快回款速度。截止到目前，所有按揭客戶已全部貸款到帳。②、配合客戶辦理工商注冊手續(xù)：公司于2007年底取得工商注冊的批準文件，客戶可在開發(fā)商處領取資料即可去工商局辦理，銷售部配合解答客戶有關注冊方面的疑問，現(xiàn)已有大部分老客戶辦理完畢工商注冊，此項工作進行順利。（2）、客服部：a、入住交房情況◆截止到目前為止：已簽約應交房屋232套，已經(jīng)辦理完畢入住手續(xù)房屋229套，未辦理入住手續(xù)房屋3套。其中：2008年1-7月，共辦入住手續(xù)房屋26套b、銀行放款情況：自2008年1月1日至今，累計放款16套，累計放款金額為：3911萬元，目前簽約客戶均已貸款到帳。c、配合銷售完成房屋認購、簽約情況：截止到7月15日：房屋性質房屋套數(shù)建筑面積（㎡）合同金額（元）期房18631906.7884741110551（約4.8億）現(xiàn)房447834.171991261552（約2億）d、產(chǎn)權辦理情況：（含底商）現(xiàn)已經(jīng)辦理完房產(chǎn)證53套，未辦產(chǎn)權169套（含未售房19套和公司自留2套）2、工程部：★重大事件處理：1、外電源：***的6000KVA外電源于6月25日完成并正式通電，終于解決了***大廈至竣工后歷時兩年以來一直用電不足的大難題，緩解了因電量不足給各部門造成的壓力。2、南側綠化停車場：取得大廈南側綠地的認養(yǎng)協(xié)議及移交協(xié)議，并促進綠化停車場的實施。不但美化了周邊環(huán)境，還對緩解大廈車位不足的情況起到極大的幫助。3、通過人防驗收：經(jīng)過整改整修，并由前期部配合協(xié)調，現(xiàn)已取得人防驗收合格證。★克服困難，促進度：在工程資金極其緊張的情況下，通過多方協(xié)調進行配套工程及收尾工程的完善。1、已完善工程：（請見下頁）已完善工作內容備注√完善loftt層鋼結構工工程√圍墻貼磚√大廈電梯頂棚棚及層顯更換√商業(yè)電梯拉絲絲不銹鋼扣板板整改√小市政與大市市政接頭√提交商業(yè)2--3層的衛(wèi)生間間布局方案2、待完善工程：正在實施及待完善工作內容備注室外道路的整修大廈周邊環(huán)境綠化化停車場入口的整改改公共部分吊頂及走走道穿線地下電梯底坑積水水的處理D座大堂入口部分及及員工食堂精精裝幕墻的維修結構的維修歌華有線信號開通通中控室設備增容3、***工作計劃：(1)、繼續(xù)完善工程收尾工作；（詳見上頁待完善工程）(2)、適當調整銷售策略，促進尾房的銷售；銷售工作計劃序號時間工作安排備注12008年（7--9）月累積客戶22008年（100-12）月預計銷售8套左右右32009年3月預計完成尾房銷售售截止到2008年7月15日未售房屋19套，未售金額：7692萬元。未售房一覽表房號面積（㎡）單價（元/㎡）總價（元）備注B610184.96182503,375,5220B612201.88182503,684,3110B710184.96183523,394,3886B812208.54184543,848,3997B1010184.96188623,469,8550B1610178.91200863,593,5886B1611177.38200863,562,8555B1711174.69202903,544,4660B1805163.67214123,504,5002B2001189.16227004,293,9332B2003171.66223003,828,0118B2005163.67220003,600,7440B2006135.19220002,974,1880B2007143.25221003,165,8225C501203.99332526,791,23355層整售C502132.31332524,404,86655層整售C503140.18334964,695,46695層整售C505143.66334964,812,03355層整售C506171.15328845,628,09975層整售合計：3254.1776,172,2262(3)、繼續(xù)協(xié)助客戶產(chǎn)權辦理；寫字樓部分：序號產(chǎn)權辦理套數(shù)所需金額（萬）預估最晚繳納時間間備注1350隨時辦理2625953314922008.114316502009.6合計1271784740盡快自辦產(chǎn)權，我方只只負責繳公維維合計1824商業(yè)部分序號產(chǎn)權辦理套數(shù)所需金額（萬）預估最晚繳納時間間1126隨時辦理21382008.7月底底332418481042008.11合計42586（二）、***項目：Ⅰ、工程方面：（1）、已完工作：已完善工作內容樓內工程已基本全全部結束。室外報警管線工電梯安裝燃氣管線雨污水、外墻保溫溫工程測繪，且已經(jīng)經(jīng)完成測繪報報告。（2）、待完善工作：正在實施及待完善工作內容取得6#、9#樓樓地下車庫三三項工程開工工證6#、9#樓自來水、中中水工程方案案審批和實施施室外消防連通管道道工程綠化、道路、圍墻墻工程低壓電纜工程外電工程噪音檢測和室內污污染檢測二期室外熱力管線線工程Ⅱ、***工作計劃：序號時間完成項目12008.10月月底4#、5#樓消防、人防、規(guī)規(guī)劃驗收等竣竣工備案及面面積實測22008.11月月底6#、9#樓辦理規(guī)證、開工工證34#、5#樓竣工入住42008.12月月辦理人防質檢及相相應公關工作作52008.12月月辦理***一期4420戶小產(chǎn)權（三）、***花園項目：***花園項目共有38棟獨棟別墅，其中集團購入26棟，其建筑面積為按集團要求，明年第二項目公司將對其完成改造整合后進行出售。初步計劃如下：序號工作內容完成時間1完成產(chǎn)品定位的市市場調查與策策劃2008年7月底底2論證及完善策劃成成果，確定改改造工程方案案，完成施工工圖設計招標標2008年10月月底3前期設計階段的資資金計劃2008年10月月底4完成工程施工圖紙紙設計2008年12月月底5未完成大市政條件件的調研及方方案報審2008年12月月底6工程建造資金計劃劃2009年2月底底7完成施工招標書編編制、招標、發(fā)發(fā)包簽約2009年3月底底8完成大市政施工圖圖和小區(qū)管線線改造綜合圖圖設計2009年3月底底9開始進場施工，進進行建筑改造造施工和小區(qū)區(qū)內外市政條條件施工2009年3月115日10強制性審圖要求的的工作2009年4月底底11全部竣工2009年10月月底（四）、***北京管理部：Ⅰ、管理及配合的工作工作：1、協(xié)助：（1）、北京管理部辦公地點的選定；（2）、關于商業(yè)項目工程的配合工作；2、確定：工作范圍及工作要求；3、審核:（1）、北京4個項目（***）的分析報告；（2）、《工作手冊》的編撰及完善；（3）、各月的預算情況4、指導：組織架構及人員整合工作；5、主持：***原商業(yè)公司盡職調查工作；Ⅱ、下一步工作：督促***北京項目的推進工作協(xié)助項目出現(xiàn)的協(xié)調工作審核預算執(zhí)行情況第二部分上海方面初到上海時，根據(jù)集團公司的指示，我是以施工方的身份出現(xiàn)，代表***集團上海分公司，配合項目建設的開展。但根據(jù)項目的具體情況以及***購物廣場項目的管理體制，隨著工作的逐步開展，我的實際工作還是側重于開發(fā)方的施工前準備工作。一、主要工作內容及完成情況1、了解項目基本情況。主要包括項目的工程現(xiàn)狀、設計情況、施工情況、以及工程方面的人員編制等內容。2、組建***集團上海分公司管理團隊（以下簡稱“***”）。根據(jù)當時的工作需要，擬將***購物廣場的工程管理人員和設計規(guī)劃人員劃歸***，同時行使開發(fā)方規(guī)劃設計、工程管理以及施工總包的程管理職能。并向集團公司人力資源部上報了管理架構、部門設置以及人員編制計劃，初步編制各部門崗位職責。由于本項目的特殊性以及***的存在，使***在本項目的施工上沒有切入點，因此上述計劃沒有實際實施，原工程及設計規(guī)劃人員仍以開發(fā)方工作為主。3、配合***總部，完成對上海***集團的工程資料交接工作，并配合相關人員與上海***集團簽署解除施工合同協(xié)議。安排職能部門人員對所接資料進行了初步整理，圖紙資料基本齊全，但施工過程資料短缺嚴重，會給將來的結構驗收工作帶來較大麻煩，需要花費巨大人力、物力來編制和補充。4、配合***總部，清退原施工方所占施工場地和協(xié)調民工鬧事。盡管已經(jīng)與上海***集團簽訂了解除施工合同協(xié)議，但因我司尚欠對方部分工程款，對方遲遲不肯交接施工場地，經(jīng)過多次努力，已經(jīng)清退了一部分，但仍有部分臨時設施沒有拆除，使北側同層停車樁基工程無法開展。由于***以及***與浙江***的曖昧關系，使得我司無法與浙江***（或***）簽訂正式施工合同、無法確定合理的結算原則。而***稍有不滿，就發(fā)動民工鬧事。比如到我司門口貼“大字報”、鎖我司合同預算部門、甚至到***部門鬧事。嚴重擾亂工作的正常開展。5、確定設計單位并基本完成方案設計。影響本項目順利進行的因素，除了資金，最主要的就是設計。自從我接觸本項目時，我司已經(jīng)與上海***簽訂了總額為1120萬元的設計協(xié)議。該協(xié)議主要是配合***公司的方案設計和施工圖設計。但隨著***公司方案被否，該設計院的設計工作也基本處于停滯狀態(tài)。隨后，分別與本項目的原設計單位——***設計院和新進入的***進行了多次接觸，但都因種種原因未能達成合作意向。最終又與***回到了談判桌前。經(jīng)過多次協(xié)商，在追加120萬元設計費用的前提下，由該設計院承擔本項目的全部設計任務。目前，方案設計已基本完成，主要包括完成新的防火分區(qū)設計、基本商業(yè)布局；完成結構驗算報告，為今后結構改造鋪墊基礎；完成新的外立面設計，設計深度達到擴初，可以用于外立面深化設計和工程施工招投標；6、工程進展情況1）根據(jù)***總的指示，為展開工程形象，完成了主體結構維護腳手架安全網(wǎng)更換、主體結構內臨邊洞口維護搭設、主體結構東南側五樓頂切割等分項工程。2）完成ABC延伸段地下室結構施工，并完成肥槽回填，但結構頂面覆土未完。3）北側同層停車場地清理工作基本完成。4）組織完成浙江***和上海***的所有完成工作量的結算工作，并達成結算協(xié)議；5）組織協(xié)調完成10＃線***通道施工進場工作，與上海***及***公司達成一致，積極主動配合***公司的各項工作，讓水讓電讓場地，支持***到我項目地下室通道口的施工建設；6）組織參與《資金合作協(xié)議》及其相關聯(lián)的《總包合同》談判、把關，并親身參與對對方的資信考察，協(xié)調與之相關的各方工作；7）積極主動與***相關部門及領導溝通，協(xié)調與本項目有關的前期遺留問題，如：與建委質監(jiān)站溝通原結構驗收問題；與規(guī)劃部門溝通本項目相關的原規(guī)劃遺留問題；與**