社區(qū)商業(yè)各類商鋪的布點(diǎn)

圈地街鋪型入口街鋪型入口集中型以點(diǎn)帶面型類型優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)圈地街鋪型商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模通常較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口街鋪型有利社區(qū)居民的購物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高。對(duì)外展示面不寬，可視性不強(qiáng)，一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大。入口集中型將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)。商業(yè)較集中，居民的日常購物消費(fèi)有時(shí)會(huì)顯得較為不便。以點(diǎn)帶面型商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，對(duì)外展示面受制約，較難形成規(guī)模效應(yīng)。社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)可以分為以下四種類型：

臨近主出入口位置兩旁均為地產(chǎn)中介，原因是由其租金承受能力較高，并且招商時(shí)主要考慮的問題就是公司收益，而不是從商業(yè)持續(xù)經(jīng)營的長遠(yuǎn)眼光考慮，這和社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)極不相符。比較理想的布局應(yīng)該是形象較好、較有品位、規(guī)模較大的米特咖啡位于主出入口兩旁的其中一側(cè)，對(duì)于社區(qū)形象及經(jīng)營都有好處，缺點(diǎn)是對(duì)短期收益有所影響，因其租金相對(duì)較低。美容店、裝飾設(shè)計(jì)公司數(shù)目多，且都位于二樓，這還是比較合理的。外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn):主要是圈地街鋪型、以點(diǎn)帶面型,以滿足容納較大商業(yè)體量的社區(qū)商業(yè)規(guī)模需求。一期華潤超市、南北藥行和中國建設(shè)銀行等超市、服務(wù)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)設(shè)置在非出入口附近，這是比較不合常理的，造成不能有效的利用本社區(qū)的消費(fèi)群；而海月咖啡的設(shè)置很好的利用了交通的便利性、易達(dá)性，符合輻射面較廣業(yè)態(tài)的特點(diǎn)。二期便利店、書屋、服務(wù)配套等業(yè)態(tài)設(shè)置在主出入口附近，較好的體現(xiàn)這些業(yè)態(tài)便利性的特點(diǎn)。地產(chǎn)中介、美容、餐飲等業(yè)態(tài)的位置相對(duì)不是較好，但有良好的展示面，這些的布點(diǎn)也是相對(duì)較合理。招商海月花園的商鋪有一定的空置，主要原因是位置較偏。外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn):主要是圈地街鋪型、以點(diǎn)帶面型,以滿足容納較大商業(yè)體量的社區(qū)商業(yè)規(guī)模需求。綜合以上兩個(gè)案例分析，對(duì)外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)有以下幾點(diǎn)建議：在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，盡量優(yōu)先考慮超市、便利店和服務(wù)配套類等業(yè)態(tài)的位置，布點(diǎn)

標(biāo)準(zhǔn)一是為了方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，同時(shí)需考慮龍頭商家對(duì)其它小商家

的帶動(dòng)作用。餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常

生活。對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可盡量設(shè)置在次要的位置，如裝飾公司、美容可設(shè)置二

樓等，但必須要有良好的展示面。臨近五和大道的社區(qū)主出入口兩旁分別是華潤萬家便利超市及味香西餐酒吧，為展示面最好的兩個(gè)商家，較好的體現(xiàn)了主力店及次主力店的作用；其次兩旁各自有一家美容店，但展示效果并不好，位置相對(duì)比較隱蔽，只能憑借鋪位門口的商家LOGO予以識(shí)別，但美容類對(duì)位置要求不高，這樣的布點(diǎn)相對(duì)較合理。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)臨街小區(qū)道路分布，體現(xiàn)了該類業(yè)態(tài)的便利性，分布較合理。其他的業(yè)態(tài)分布如地產(chǎn)中介，由于租金承受能力較高，也位于靠近主出入口的位置。內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)：形式是入口街鋪型和入口集中型。便利店、銀行、藥店及干洗店等居民日常生活所需、便利性質(zhì)突出業(yè)態(tài)位于靠近社區(qū)主出入口位置；餐飲、社區(qū)超市位于相對(duì)較遠(yuǎn)位置，因?yàn)樯虡I(yè)街長度不過80米，所以該種布局具有一定程度的合理性。社區(qū)超市的規(guī)模約為500㎡左右，租金承受能力較低且非品牌商家，在綜合比較的時(shí)候，跨國品牌7-11便利店在品牌知名度、門店形象及租金承受能力上處于優(yōu)勢(shì)，在這種情況下，位于主出入口是合理的。內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)：形式是入口街鋪型和入口集中型。綜合以上分析,對(duì)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)有以下幾點(diǎn)建議：根據(jù)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)，無論是入口街鋪型或是入口集中型，在商業(yè)布

點(diǎn)上必須優(yōu)先考慮服務(wù)配套類業(yè)態(tài)的位置，即使在租金相對(duì)較低的情況下，

也要優(yōu)先考慮此類業(yè)態(tài)。在主出入口附近考慮設(shè)置品牌、知名度較高的業(yè)態(tài)，可以更好展示社區(qū)商業(yè)的

形象，有利于提升商業(yè)的價(jià)值。地產(chǎn)中介等業(yè)態(tài)對(duì)位置要求不高，可根據(jù)社區(qū)實(shí)際情況加以布點(diǎn)設(shè)置。人人樂首層臨華明路街鋪部分為社區(qū)配套商業(yè)，業(yè)態(tài)有藥店、銀行等居民日常生活必備業(yè)態(tài)，但由于人人樂帶來旺盛的人流，這類業(yè)態(tài)對(duì)人流的需求并不高，可以考慮設(shè)置其他對(duì)人流要求較高的業(yè)態(tài)，如美容等。臨登良路的服務(wù)配套業(yè)態(tài)位置較靠后，主要是該類業(yè)態(tài)租金承受能力較低，只能選擇該位置的街鋪，但該布點(diǎn)不合理，經(jīng)營狀況一般，甚至有些商家準(zhǔn)備或已經(jīng)退出。一些租金能力較高的業(yè)態(tài)如咖啡、地產(chǎn)中介等，位置較接近出入口，這些業(yè)態(tài)對(duì)位置的要求相對(duì)不高，這樣的布點(diǎn)雖然在一定程度上對(duì)收益有一定的幫助，但從長遠(yuǎn)看，并不利于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。美容和家居業(yè)態(tài)位置較靠后，這些業(yè)態(tài)對(duì)位置的要求不高，且有良好的展示面，這樣的布點(diǎn)較為合理。偏外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)：采用圈地街鋪型和入口街鋪型，能相對(duì)能較好的展示商業(yè)，增強(qiáng)可視性，吸引外部消費(fèi)者。服務(wù)配套業(yè)態(tài)分布在社區(qū)的主出入口附近，布點(diǎn)較合理；地產(chǎn)中介分布于各個(gè)位置，一方面由于其租金承受能力較高，另一方面業(yè)主急以將商鋪出租，對(duì)業(yè)態(tài)不加以考慮，分布較為不合理；餐飲、美容集中分布在臨學(xué)府路上，餐飲集中在這個(gè)位置較合理，減低餐飲產(chǎn)生的噪音、衛(wèi)生等對(duì)居民的影響，而美容和餐飲混雜在一塊，對(duì)自身形象有負(fù)面的影響，因此，布點(diǎn)較為不合理。偏外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)：采用圈地街鋪型和入口街鋪型，能相對(duì)能較好的展示商業(yè)，增強(qiáng)可視性，吸引外部消費(fèi)者。綜合以上分析,對(duì)偏外向型社區(qū)商業(yè)的布點(diǎn)有以下幾點(diǎn)建議：偏外向型商業(yè)布點(diǎn)應(yīng)該在以方便服務(wù)社區(qū)居民的前提下考慮其他業(yè)態(tài)的分布；商業(yè)的布點(diǎn)在滿足本社區(qū)居民的基礎(chǔ)上考慮業(yè)態(tài)的對(duì)外性；一般情況下，可采用擴(kuò)大展示面的方式以吸引外部消費(fèi)者，增強(qiáng)社區(qū)商業(yè)的對(duì)

外性。業(yè)態(tài)指標(biāo)經(jīng)營面積（㎡）經(jīng)營樓層位置綜合超市8,000－15,000-1-3主干道/主出入口社區(qū)標(biāo)超2,000-5,0001層/2層主出入口/主干道餐飲快餐類：100－500；西餐咖啡：300－800中式酒樓：2,000-5,0001層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道美容/美發(fā)美發(fā)：100-200美容：500-1,0001層/2層通常位于2層，具體位置上無特殊要求休閑類≥1,0001層/2層通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面便利店60-2001層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近餅屋（蛋糕店）30－601層一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高生活家居100-2001層/2層屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可地產(chǎn)中介50－1001層新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越干洗店20－401層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近沖印店15－301層不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高其他10－401層位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)結(jié)合我們所做的商家訪談：通過分析，對(duì)于社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)，有以下幾個(gè)關(guān)鍵控制因素：無論是外向型社區(qū)還是內(nèi)向型社區(qū)，配套性質(zhì)越強(qiáng)，便利性質(zhì)越明顯，購買頻率越高，其對(duì)于位置的要求也越高（具體業(yè)態(tài)的位置敏感度見下頁表格）。這是確定社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)的主要控制因素。在規(guī)劃各業(yè)態(tài)商家所處位置時(shí)，應(yīng)該優(yōu)先考慮