第四章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估

第四章

機(jī)器設(shè)備

第一節(jié)

機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)及其評(píng)估基本程序

一、機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)

1.單位價(jià)值量大，使用壽命長(zhǎng)，流動(dòng)性差

2.工程技術(shù)性強(qiáng)

3.價(jià)值補(bǔ)償與實(shí)物更新周期不一致

4.涉及專業(yè)面廣

二、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基本程序

一般說(shuō)來(lái)，機(jī)器設(shè)備評(píng)估大致經(jīng)歷以下幾個(gè)階段：

（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段

（二）現(xiàn)場(chǎng)工作階段

1.逐臺(tái)（件）核實(shí)評(píng)估對(duì)象。

2.按照評(píng)估重點(diǎn)或人員安排，對(duì)待評(píng)估設(shè)備進(jìn)行分類。

3.設(shè)備鑒定。

（1）對(duì)設(shè)備技術(shù)狀況的鑒定主要是對(duì)設(shè)備滿足生產(chǎn)工藝的程度、生產(chǎn)精度和廢品率，以及各種消耗和污染情況的鑒定。

（2）主要了解設(shè)備是處在在用狀態(tài)還是閑置狀態(tài)。

（3）了解設(shè)備的制造，設(shè)備所處環(huán)境、條件對(duì)設(shè)備質(zhì)量的影響，設(shè)備現(xiàn)時(shí)的完整性、外觀和內(nèi)部結(jié)構(gòu)情況等。

（4）對(duì)設(shè)備的磨損程度鑒定主要是了解和掌握設(shè)備的有形損耗。

（三）確定設(shè)備評(píng)估用技術(shù)參數(shù)階段

（四）評(píng)估估算階段

（五）饌寫(xiě)評(píng)估報(bào)告及評(píng)估說(shuō)明階段

第二節(jié)

機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法

一、成本法的基本思路

機(jī)器設(shè)備的評(píng)估的價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

二、機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成

重置成本一般包括重新購(gòu)建或建造與評(píng)估對(duì)象功效相同的全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。

對(duì)于單臺(tái)機(jī)器設(shè)備，不需要安裝的，重置成本僅包括設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)，需要安裝的機(jī)器設(shè)備還包括安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)，另外還包括資金成本、稅金等。

（一）進(jìn)口機(jī)器設(shè)備重置成本的計(jì)算

1、物價(jià)指數(shù)法

例題：ABC公司2005年從國(guó)外進(jìn)口一條汽車配件生產(chǎn)線，其進(jìn)口總價(jià)為200萬(wàn)美元，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)為10萬(wàn)元人民幣。2013年該生產(chǎn)線進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲知該類設(shè)備目前在國(guó)外市場(chǎng)上的銷售價(jià)格比2005年增長(zhǎng)了12%，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)上漲了30%，評(píng)估基準(zhǔn)日美元對(duì)人民幣的匯率為1：6.2，該類設(shè)備的進(jìn)口關(guān)稅為20%，增值稅為17%，則該進(jìn)口生產(chǎn)線的重置成本為：200X（1+12%）X6.2X（1+20%）X（1+17%）+10X（1+30%）=1962.88萬(wàn)元2、直接核算法進(jìn)口設(shè)備重置成本=到岸價(jià)X現(xiàn)行外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)例題：某企業(yè)從國(guó)外進(jìn)口的設(shè)備需進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到評(píng)估基準(zhǔn)日該設(shè)備從國(guó)外進(jìn)口的離岸價(jià)為100萬(wàn)美元，境外運(yùn)雜費(fèi)需3萬(wàn)美元，保險(xiǎn)費(fèi)為離岸價(jià)的4‰，該設(shè)備現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率為25%，增值稅稅率為17%，銀行手續(xù)費(fèi)約占到岸價(jià)的6‰。國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)需3.4萬(wàn)元人民幣。評(píng)估基準(zhǔn)日美元同人民幣的比價(jià)為1：6.2，則該進(jìn)口設(shè)備重置成本如下：FOB=100萬(wàn)美元保險(xiǎn)費(fèi)=100X4‰=0.4萬(wàn)美元CIF=100+0.4+3=103.4萬(wàn)美元進(jìn)口關(guān)稅=103.4X25%=25.85萬(wàn)美元增值稅=（103.4+25.85）X17%=21.9725萬(wàn)美元銀行手續(xù)費(fèi)=103.4X6‰=0.6204萬(wàn)美元進(jìn)口設(shè)備重置成本=（103.4+25.85+21.97250.6204）X6.2+3.4=945.05萬(wàn)元

（二）國(guó)產(chǎn)機(jī)器設(shè)備重置成本的測(cè)算

1.物價(jià)指數(shù)法。

機(jī)器設(shè)備重置成本=機(jī)器設(shè)備原始成本×評(píng)估時(shí)該類設(shè)備價(jià)格指數(shù)/購(gòu)置時(shí)價(jià)格指數(shù)

例：

某型號(hào)壓力機(jī)，2003年購(gòu)置。評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年。該設(shè)備帳面原值365000元，其中：設(shè)備購(gòu)價(jià)310000元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)50000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元。已知：2003年和2013年該類設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)分別為120%和180%，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)的定基物價(jià)指數(shù)為150%和200%，按基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)重置，運(yùn)雜費(fèi)為12000元。計(jì)算該壓力機(jī)的重置成本。1.如何理解資產(chǎn)評(píng)估行為的復(fù)雜性與綜合性2.如何理順資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托單位之間的關(guān)系根據(jù)上述公式：

重置成本=310000X180%/120%+50000X200%/150%+12000

=465000+66667+12000

=543667（元）

2、功能比例法

機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值=參照物設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格X被評(píng)估設(shè)備功能/參照物設(shè)備功能

例題：現(xiàn)對(duì)企業(yè)的A機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，其年生產(chǎn)能力為80噸，由于市場(chǎng)上沒(méi)有與A設(shè)備完全相同的設(shè)備，所以選擇了與A設(shè)備具有相同性質(zhì)和用途的全新機(jī)器設(shè)備B作為參照物，其年生產(chǎn)能力為100噸，參照物機(jī)器設(shè)備B的現(xiàn)行成本為200000元，試評(píng)估A設(shè)備重置成本。

A設(shè)備重置成本=200000X80/100=160000元

3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

RC1=RC2(A1/A2)X例：計(jì)算某化工設(shè)備的重置成本

某被評(píng)估的化工設(shè)備，生產(chǎn)能力為月產(chǎn)20噸某化工產(chǎn)品，現(xiàn)在，市場(chǎng)上已沒(méi)有相同生產(chǎn)能力的設(shè)備。生產(chǎn)能力為月產(chǎn)30噸的同類型設(shè)備，市場(chǎng)售價(jià)150萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，該類型設(shè)備的規(guī)模指數(shù)為0.65。則，

被評(píng)估設(shè)備重置成本=（被評(píng)估設(shè)備的能力/參照物的能力）x×參照物重置價(jià)

=（20/30）x×150=115萬(wàn)元三、機(jī)器設(shè)備各項(xiàng)貶值的估算（一）實(shí)體性貶值1、年限法成新率=設(shè)備尚可使用年限/（設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可使用年限）例題：2013年3月20日對(duì)甲企業(yè)的一臺(tái)數(shù)控機(jī)床進(jìn)行評(píng)估。該機(jī)床已使用年限為4年，評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該類機(jī)床為10臺(tái)，其中有2臺(tái)的使用壽命為12年；有2臺(tái)的使用壽命為13年；有3臺(tái)的使用壽命為14年；有1臺(tái)的使用壽命為15年；有1臺(tái)的使用壽命為16年；有1臺(tái)使用壽命為17年。則該類機(jī)床的平均使用壽命為：12×2/10+13×2/10+14×3/10+15×1/10+16×1/10+17×1/10=14年尚可使用年限為10年成新率=10/14=71.43%2、修復(fù)費(fèi)用法成新率=1-修復(fù)費(fèi)用/重置成本例題：A評(píng)估事務(wù)所接受B發(fā)電廠委托對(duì)其一臺(tái)生產(chǎn)鍋爐進(jìn)行評(píng)估。該鍋爐的重置成本為100萬(wàn)元，已使用6年，現(xiàn)該鍋爐管道及附屬設(shè)備損壞需更換維修，估計(jì)更換管道以及維修附屬設(shè)備需20萬(wàn)元，經(jīng)技術(shù)鑒定認(rèn)定修復(fù)完畢后該鍋爐可以使用10年。（1）重置成本：100萬(wàn)元（2）可修復(fù)部分磨損引起的貶值：20萬(wàn)元（3）不可修復(fù)部分的重置成本：100-20=80萬(wàn)元（4）不可修復(fù)部分貶值率=6/16=37.5%（5）不可修復(fù)部分的貶值額：80×37.5%=30萬(wàn)元（6）該鍋爐的全部貶值額：20+30=50萬(wàn)元（7）該鍋爐的綜合貶值率：50/100=50%成新率為50%（二）功能性貶值例題：計(jì)算某電焊機(jī)超額成本引起的功能性貶值。1、分析被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)因素：經(jīng)分析比較，被評(píng)估的電焊機(jī)與新型電焊機(jī)相比，引起超額運(yùn)營(yíng)成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高。通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，按每天8小時(shí)工作，每年300個(gè)工作日，每臺(tái)老機(jī)器比新機(jī)器多耗電6000度。2、確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本：根據(jù)設(shè)備的現(xiàn)狀，評(píng)估人員預(yù)計(jì)該電焊機(jī)尚可使用10年，如每度按0.5元計(jì)算，則：每年的超額運(yùn)營(yíng)成本=6000度*0.5=3000元3、計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本：如所得稅按33%計(jì)算，則稅后每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=稅前超額運(yùn)營(yíng)成本*（1-33%）=2010元4、確定折現(xiàn)率：10%凈超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值=2010*6.145=12350元（三）經(jīng)濟(jì)性貶值例題：某發(fā)動(dòng)機(jī)專用生產(chǎn)線，原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為25000臺(tái)/年。該生產(chǎn)線至今已經(jīng)使用10年，根據(jù)實(shí)體狀況判斷尚可使用5年。目前，由于新發(fā)動(dòng)機(jī)產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)老產(chǎn)品的需求下降，造成開(kāi)工不足，現(xiàn)在生產(chǎn)線的實(shí)際產(chǎn)量為15000臺(tái)。使用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法求其經(jīng)濟(jì)性貶值率。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該發(fā)動(dòng)機(jī)專用生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.68。則：經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（15000/25000）0.68=0.71第三節(jié)機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)法機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)值=參照物市場(chǎng)交易價(jià)格+被評(píng)估機(jī)器設(shè)備與參照物差異量化額合計(jì)一、評(píng)估步驟1、確定評(píng)估對(duì)象，搜集所需資料2、選擇參照物3、比較待評(píng)估設(shè)備與參照物并將二者差異量化（1）交易日期的調(diào)整調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日的參照物價(jià)格=參照物在交易日的成交價(jià)格×評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/交易日價(jià)格指數(shù)（2）品牌、質(zhì)量與結(jié)構(gòu)差異調(diào)整（3）新舊程度差異調(diào)整新舊程度差異調(diào)整=參照物的價(jià)格×被評(píng)估設(shè)備成新率/參照物設(shè)備成新率4、確定評(píng)估值二、案例：對(duì)企業(yè)一臺(tái)使用了5年的設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估人員經(jīng)過(guò)考察，選擇了三個(gè)近期成交的類似設(shè)備作為參照物，有關(guān)資料如下表：參照物1參照物2參照物3評(píng)估對(duì)象交易價(jià)格元20萬(wàn)30萬(wàn)22萬(wàn)交易條件公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)交易時(shí)間10個(gè)月前6個(gè)月前2個(gè)月前評(píng)估基準(zhǔn)日付款方式一次付款一次付款一次付款一次付款生產(chǎn)能力件/年6400660050006000運(yùn)營(yíng)費(fèi)用元/年90000940008000086000已使用年限年6545尚可使用年限年5686成新率%50%60%70%60%1、生產(chǎn)能力的差異調(diào)整參照物1的調(diào)整系數(shù)=1-（6400/6000）0.6=-0.039參照物2的調(diào)整系數(shù)=1-（6600/6000）0.6=-0.059參照物3的調(diào)整系數(shù)=1-（5000/6000）0.6=0.104生產(chǎn)能力差異額為：參照物1=200000×（-0.039）=-7800元參照物2=300000×（-0.059）=-17700元參照物3=220000×（0.104）=22880元2、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異調(diào)整參照物1=（90000-86000）×（P/A，10%，5）×（1-33%）=1167.2元參照物2=（94000-86000）×（P/A，10%，6）×（1-33%）=28595.0元參照物3=（80000-86000）×（P/A，10%，8）×（1-33%）=-21446.3元3、價(jià)格變動(dòng)因素調(diào)整參照物1=200000×10%=20000元參照物2=300000×6%=18000元參照物3=220000×2%=4400元4、新舊程度差異調(diào)整參照物1=60%/50%=1.2參照物2=60%/60%=1參照物3=60%/70%=0.865、初評(píng)價(jià)值初評(píng)價(jià)值1=（200000-7800+1167.2+20000)×1.2=268646.4元初評(píng)價(jià)值2=（300000-17700+28595.0+18000)×1=58895元初評(píng)價(jià)值3=（220000+22800-2144.3+4400)×0.86=47055.7元6、最終評(píng)估價(jià)值（268646.4+58895+47055.7）/3=124865.7元第四節(jié)機(jī)器設(shè)備成新率的技術(shù)鑒定將技術(shù)鑒定結(jié)果確定的成新率和用使用年限法算得的成新率按一定的權(quán)重比例計(jì)算綜合成新率一、鍋爐成新率的確定以10噸以上水管式蒸汽動(dòng)力鍋爐為例（一）鍋爐筒體及水管（35分）1、鍋爐內(nèi)壁有無(wú)腐蝕（點(diǎn)蝕及片蝕）及水垢（以近期定期檢查記錄為準(zhǔn)）。（12分）2、鍋爐爐墻有無(wú)變形或破損。（10分）3、水冷壁及對(duì)流管有無(wú)變形。（5分）4、爐條運(yùn)行機(jī)構(gòu)包括爐片是否掉落及加煤機(jī)構(gòu)運(yùn)行是否正常。（8分）（二）儀表檢查一次與二次儀表數(shù)值是否相符。儀表是否按規(guī)定要求定期檢驗(yàn)，鍋爐安全閥是否按規(guī)定定期校驗(yàn)。（15分）（三）鼓、引風(fēng)機(jī)及出渣、除塵系統(tǒng)（35分）1、鼓、引風(fēng)機(jī)在運(yùn)行中機(jī)體有無(wú)異常振動(dòng)，軸承有無(wú)異常發(fā)熱，鍋爐爐膛負(fù)壓是否因鼓、引風(fēng)機(jī)的正、負(fù)壓力值未達(dá)到規(guī)定值而異常。（18分）2、出渣機(jī)出渣是否連續(xù)，機(jī)構(gòu)運(yùn)行是否正常。（5分）3、除塵器是否堵塞、泄漏、器體有無(wú)破損銹蝕。檢查煙囪煙色度是否正常。（12分）（四）鍋爐出口氣壓是否穩(wěn)定，省煤器是否泄漏，給水系統(tǒng)的水泵出口壓力是否達(dá)到預(yù)定值，水處理（離子交換）系統(tǒng)工作是否正常，除氧系統(tǒng)工作是否正常。（15分）二、汽車成新率的確定（一）分部件鑒定法1、發(fā)動(dòng)機(jī)及離合器總成汽缸壓力是否符合規(guī)定值，機(jī)油有無(wú)泄漏，冷卻系統(tǒng)是否漏水，燃油消耗是否在正常范圍（見(jiàn)各型汽車標(biāo)準(zhǔn)）。發(fā)動(dòng)機(jī)點(diǎn)火后，不論在何速度均不應(yīng)有斷火現(xiàn)象，也不應(yīng)有活塞缸或曲軸軸承、連桿軸振動(dòng)異常現(xiàn)象。（35分）2、前橋總成工字梁應(yīng)無(wú)變形，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)操作應(yīng)輕便靈活。（8分）3、后橋總成圓錐主動(dòng)齒輪在1400~1500轉(zhuǎn)/分時(shí)，各軸承溫度不應(yīng)高于60度，差速器及半軸的齒輪不允許有敲擊聲或高低變化響聲，各結(jié)合部位不允許漏油。（10分）4、車架總成應(yīng)無(wú)變形，各焊口應(yīng)無(wú)裂紋及損傷，各鉚接件應(yīng)齊全，無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。液壓減速器不應(yīng)有漏油現(xiàn)象。（14分）5、變速器總成在運(yùn)行中，齒輪在任何檔位均不應(yīng)有脫檔、跳檔及異常聲響。變速桿不應(yīng)有明顯抖動(dòng)，所有密封部分不應(yīng)漏油。變速時(shí)變速桿操作應(yīng)輕便。（8分）6、車身總成車身有無(wú)碰傷、脫漆、銹蝕，門窗玻璃完好，密封良好，座椅完整。如為貨車，則車廂應(yīng)完好無(wú)損傷。駕駛室儀表能正常工作。（15分）7、輪胎依磨損量確定成新率。（2分）8、其他制動(dòng)系統(tǒng)，氣壓制動(dòng)的儲(chǔ)氣筒及制動(dòng)筒不應(yīng)漏氣。如為液壓制動(dòng)，各部位不得漏油，且液壓制動(dòng)系統(tǒng)不得進(jìn)入空氣。電路的電源、點(diǎn)火、信號(hào)、照明等應(yīng)工作正常（8分）9、較高級(jí)客車應(yīng)評(píng)定空調(diào)系統(tǒng)及音響的技術(shù)狀態(tài)。評(píng)分時(shí)將空調(diào)系統(tǒng)及音響歸入車身總成，將車身總成的評(píng)分增為25分，再適當(dāng)調(diào)減其他總成的評(píng)分。（二）綜合鑒定法1、外觀檢查（20分）汽車外部有無(wú)碰傷、劃痕、脫漆及銹蝕。車身及駕駛室的門窗是否完好，密封是否良好，駕駛室儀表是否完好。（10分）發(fā)動(dòng)機(jī)及變速器箱體、后橋結(jié)合部等不得漏油，冷卻系統(tǒng)不得漏水，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)及變速器操作應(yīng)輕便靈活。（10分）2、行駛檢查（20分）加速性能：貨車從20公里/時(shí)加速至40公里/時(shí)不應(yīng)超過(guò)25秒，小客車不應(yīng)超過(guò)10秒。（二）運(yùn)輸設(shè)備評(píng)估實(shí)例汽運(yùn)公司某型大拖拉汽車價(jià)值的評(píng)估汽車名稱：大拖拉，某規(guī)格型號(hào)，載重量40噸，2007年購(gòu)入后即交付使用，已使用4年，已行駛80988公里。重置成本的確定：依據(jù)該公司2011年購(gòu)入同型號(hào)815大拖拉，其原值為606132元，該原值已包含了應(yīng)交納的各種稅費(fèi)，載重汽車近期價(jià)格沒(méi)有變化，仍以原值606132元作為重置成本。成新率的確定：與工程技術(shù)人員一起在現(xiàn)場(chǎng)采用分部件鑒定的方法進(jìn)行鑒定。該設(shè)備綜合成新率確定為70%。其詳細(xì)鑒定見(jiàn)附表。評(píng)估值=重置成本×綜合成新率=606132×70%=424292元汽車車輛鑒定表序號(hào)項(xiàng)目鑒定標(biāo)準(zhǔn)鑒定情況實(shí)際分?jǐn)?shù)1、發(fā)動(dòng)機(jī)總成1）汽缸壓力是否符合標(biāo)準(zhǔn)2）機(jī)油是否泄漏，冷卻系統(tǒng)是否漏水3）燃油消耗量是否在正常范圍內(nèi)4）測(cè)量汽缸內(nèi)橢圓度不超過(guò)0·125mm5）在高中低速時(shí)沒(méi)有斷火現(xiàn)象和其它異常現(xiàn)象35分燃油消耗超標(biāo)，-10分汽缸橢圓度超標(biāo)，-10分其他符合要求

15分序號(hào)項(xiàng)目鑒定標(biāo)準(zhǔn)鑒定情況實(shí)際分?jǐn)?shù)2、前橋總成工字梁應(yīng)無(wú)變形和裂紋，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)操作輕便靈活，轉(zhuǎn)向節(jié)不應(yīng)有裂紋8分符合要求8分3、后橋總成圓錐主動(dòng)齒輪軸在1400~1500轉(zhuǎn)/分時(shí)，各軸承溫度不應(yīng)高于60度，差速器及半軸的齒輪符合要求有敲擊聲或高低變化聲響，各結(jié)合部位不允許漏油10分有漏油，-5分5分4、車架總成車架應(yīng)無(wú)變形，各焊口應(yīng)無(wú)裂紋及損傷，連接件齊全無(wú)松動(dòng)14分符合要求14分5、變速廂總成1）變速箱在運(yùn)轉(zhuǎn)中，齒輪在任何檔位均不應(yīng)該有脫檔、跳檔及異常聲響2）變速桿不應(yīng)有明顯抖動(dòng)，密封部位不漏油，變速操作桿操作失靈3）箱體各孔圓度誤差不大于0·0075mm8分符合要求8分6、車身總成車身無(wú)碰傷、脫漆、銹蝕，門窗玻璃完好，密封良好，座椅完整15分車身有脫漆、銹蝕，-5分10分7、輪胎依磨損量確定2分較好2分8、其他8分1）制動(dòng)系統(tǒng)：氣壓制動(dòng)的儲(chǔ)氣筒，制動(dòng)管不漏氣2）電系統(tǒng)：電源點(diǎn)火、信號(hào)、照明應(yīng)正常符合要求8分合計(jì)100分70分機(jī)器評(píng)估案例第五章土地使用權(quán)評(píng)估及建筑物評(píng)估第一節(jié)土地使用權(quán)概述一、土地與土地使用權(quán)二、土地的分類及其特性（一）土地資產(chǎn)的分類1、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途2、按經(jīng)濟(jì)地理位置3、按所有權(quán)歸屬4、按利用程度5、按開(kāi)發(fā)程度與開(kāi)發(fā)趨勢(shì)（二）土地資產(chǎn)的特性自然特性：1、土地面積的有限性2、土地空間位置的固定性3、土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性4、土地的不可替代性經(jīng)濟(jì)特性：1、用途多樣性2、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性3、可壟斷性三、地價(jià)的特征與種類（一）1、地價(jià)是地租的資本化2、地價(jià)是權(quán)益價(jià)格3、土地具有增值性4、地價(jià)與用途相關(guān)5、地價(jià)具有個(gè)別性6、地價(jià)具有可比性（二）1、基準(zhǔn)地價(jià):是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估出的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。作用：第一，具有政府公告作用第二，在全國(guó)、區(qū)域及城市范圍內(nèi)宏觀調(diào)控地價(jià)水平。第三，國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)第四，政府參與土地有償使用分配的依據(jù)第五，評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)第六，引導(dǎo)土地資源合理配置2、標(biāo)定地價(jià)3、交易底價(jià)4、市場(chǎng)交易價(jià)5、課稅價(jià)格第二節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估程序和原則一、土地使用權(quán)評(píng)估的程序（一）明確委托項(xiàng)目的基本事項(xiàng)1、明確評(píng)估對(duì)象2、明確評(píng)估目的3、明確評(píng)估基準(zhǔn)日4、計(jì)劃評(píng)估工作期日（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃（三）現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料，選擇評(píng)估方案（四）評(píng)定估算土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果，撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告二、地價(jià)評(píng)估的原則（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）合法原則第三節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的成本法一、基本思路二、適用范圍三、計(jì)算公式土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益四、操作步驟（一）計(jì)算土地取得費(fèi)用（二）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用（三）計(jì)算投資利息（四）計(jì)算投資利潤(rùn)（五）土地增值收益確定五、應(yīng)用舉例某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m2，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的35%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)格。

該土地的各項(xiàng)投入成本均已知，可用成本法評(píng)估。（1）計(jì)算土地取得費(fèi)

土地取得費(fèi)=10萬(wàn)元/畝=150元/平方米（2）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200元/平方米（3）計(jì)算投資利息

土地取得費(fèi)利息=150*[（1+6%）2-1]=18.54(元/平方米)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=200*35%*[(1+6%)1.5-1]+200*65%*[(1+6%)0.5-1]=6.39+3.84=10.23(元/平方米)(4)計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=[(1)+(2)]*10%=35(元/平方米)(5)計(jì)算土地價(jià)格土地價(jià)格=[(1)+(2)+(3)+(4)]*(1+15%)=(150+200+18.54+10.23+35)*(1+15%)=413.77(元/平方米)該宗地單價(jià)為413.77元/平方米,總價(jià)為6206550元。第四節(jié)土地使用權(quán)評(píng)估的收益法

一、基本思路

二、適用范圍

三、純收益

（一）純收益的含義

（二）客觀總收益

（三）客觀總費(fèi)用

四、資本化率

（一）資本化率的實(shí)質(zhì)

（二）求取資本化率的方法

1.純收益與售價(jià)比率法。

2.安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。

3.各種投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。

（三）資本化率的種類

1.綜合資本化率。

2.建筑物資本化率。

3.土地資本化率。

五、計(jì)算公式

（一）純收益不變

1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：

P=A/r2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式：

P=A/r×

[1-1/(1+r)n]

3.在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算式：

P=A×n

（二）純收益在若干年后保持不變

1.無(wú)限年期收益。其基本公式為：

P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t

2.有限年期收益。其計(jì)算公式為：

P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（1+r）n-t]

（三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化

1.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：

P=A/r+B/r2

2.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

P=（A/r+B/r2）[1-1/（1+r）n]-B/r*n/(1+r）n

3.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：

P=A/r-B/r2

4.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/(1+r）n(四)純收益按等比級(jí)數(shù)變化

1.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：

P=A/(r-s)

2.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

P=A/(r-s){1-[（1+s）/(1+r)]n}

3.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：

P=A/(r+s)

4.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：

P=A/(r+s){1-[（1-s）/(1+r)]n}（五）已知未來(lái)若干年后地產(chǎn)價(jià)格的條件下，有以下計(jì)算式：

P=A/r[1-1/(1+r)t]+Pt/(1+r)t

六、操作步驟

（一）計(jì)算總收益

（二）計(jì)算總費(fèi)用

（三）計(jì)算土地純收益

（四）確定資本化率

（五）計(jì)算地價(jià)

七、應(yīng)用舉例

例1.有一宗土地，土地使用權(quán)出讓年期為50年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來(lái)前5年的純收益分別為15萬(wàn)元、16萬(wàn)元、18萬(wàn)元、15萬(wàn)元、20萬(wàn)元，從第六年開(kāi)始，純收益大約可以穩(wěn)定在25萬(wàn)元左右，試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)格。

解：根據(jù)純收益在若干年后保持不變，且收益有限年期的計(jì)算公式：

P=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%）3+15/（1+10%）4+20/（1+10%）5+25/（1+10%）5*[1-1/（1+10%）50-5]

P=216.1（萬(wàn)元）例2.有一宗地產(chǎn)，目前的純收益為50萬(wàn)元，資本化率為5%，若（1）未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元；（2）未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%。試分別評(píng)估兩種情況下的地產(chǎn)收益價(jià)格。

解：根據(jù)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增和等比級(jí)數(shù)遞增的計(jì)算公式：

（1）P=50/5%+1/（5%）2=1400（萬(wàn)元）

（2）P=50/（5%-1%）=1250（萬(wàn)元）例3.某宗土地從2013年1月1日至2018年1月1日5年中，每年的純收益為10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)從2018年1月1日起，以每年純收益逐年遞增0.1萬(wàn)元；資本化率為10%，試評(píng)估該宗土地在2013年1月1日的價(jià)格。

解：根據(jù)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增的計(jì)算公式，該宗土地2018年1月1日的價(jià)格為：

P