銀川房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

銀川房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2011年6月27日城市認(rèn)知城市概況城市交通城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃小結(jié)銀川是寧夏回族自治區(qū)的省會，全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，轄三區(qū)兩縣一市，即興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、靈武市，總面積9527平方公里，城市面積110.77平方公里。銀川市位于西北寧夏平原北部，處于“呼-包－銀-蘭-青經(jīng)濟(jì)帶”的中心地段，東踞鄂爾多斯西緣，西依賀蘭山，是輻射寧、蒙、陜、甘毗鄰地區(qū)的區(qū)域性中心城市，在國家“十五”西部總體規(guī)劃中，確定銀川為西隴海蘭新線經(jīng)濟(jì)帶的重點發(fā)展城市。銀川城市概況銀川是新亞歐大陸橋沿線的重要商貿(mào)城市，位于“呼-包－銀-蘭-青經(jīng)濟(jì)帶”的中心地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯。城市交通銀川交通便捷，現(xiàn)已形成了公路、鐵路、航空為主的立體交通網(wǎng)?，F(xiàn)有4條國道、4條省道從銀川境內(nèi)穿越。銀川至青島、丹東至拉薩高速公路在銀川匯聚貫通，機(jī)場高速、環(huán)城高速公路建成使用。包蘭鐵路縱貫銀川南北，成為銀川經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大動脈。正在建設(shè)的銀太鐵路，將使銀川與東部沿海的聯(lián)系更加便捷。銀川河?xùn)|機(jī)場目前已開通了40多條航線，銀川空港口岸投入使用，拉近了銀川與全國乃至世界各地的距離。銀川將成為東北、華北地區(qū)聯(lián)接西北地區(qū)乃至中亞、中東地區(qū)的重要通道，具備發(fā)展物流業(yè)與貿(mào)易業(yè)的先天優(yōu)勢。城市經(jīng)濟(jì)——總體經(jīng)濟(jì)2010年全年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值763.26億元，按可比價格計算，比上年增長14.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值41.37億元，增長6.4%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值379.26億元，增長19.0%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值342.63億元，增長11.0%。三次產(chǎn)業(yè)比例5.4:49.7:44.9，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為2.2%、63.8%、34.0%。按照當(dāng)前區(qū)域常住人口為1993088人計算，2010年銀川人均國民生產(chǎn)總值約為38295元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期寧夏省人均國民生產(chǎn)總值26160元水平。區(qū)域人均國民生產(chǎn)總值突破5000美元，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期。城市經(jīng)濟(jì)——支柱產(chǎn)業(yè)“十二五”期間，銀川市工業(yè)將重點發(fā)展“一強(qiáng)四優(yōu)五新”產(chǎn)業(yè)，即：做強(qiáng)能源化工產(chǎn)業(yè)，做大裝備制造及再制造、羊絨、清真食品和穆斯林用品、發(fā)酵及生物制藥產(chǎn)業(yè)，加快培育新能源裝備制造、電子信息、葡萄酒釀造、新材料、家具裝飾五個新的增長點。加工制造業(yè)仍是區(qū)域支柱與未來重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，以貿(mào)易物流、房地產(chǎn)及旅游業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。城市經(jīng)濟(jì)——消費(fèi)品零售2010年銀川實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額225.14億元，比上年增長19.8%。

在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，石油及制品類增長61.1%；汽車類增長44.6%；金銀珠寶類增長37.4%；食品、飲料及煙酒類增長27.9%；服裝鞋帽針紡織品類增長22.7%；家用電器和音像器材類增長21.2%；體育娛樂用品類增長9.9%；通訊器材類下降0.1%。。區(qū)域消費(fèi)需求旺盛，汽車、珠寶等高端消費(fèi)品需求快速增長。城市經(jīng)濟(jì)——人民生活

2010年全年銀川城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17073元，比上年增加1358元，增長8.6%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出13589元，增長10.7%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)32.1%。其中，支出增幅較大的是：交通通訊和教育文化娛樂服務(wù)，分別增長23.9%和13.2%。

2006-2010年區(qū)域人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的75%以上，區(qū)域居民消費(fèi)價格指數(shù)居全國前列。人均可支配收入與消費(fèi)性支出穩(wěn)步增加，居民消費(fèi)價格指數(shù)在全國36個大中型城市中居前位。區(qū)域規(guī)劃——城市性質(zhì)城市規(guī)劃——城市性質(zhì)1、城市性質(zhì)寧夏首府，全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；國家歷史文化名城；西北地區(qū)東部重要的區(qū)域中心城市。2、城市職能區(qū)域中心城市：作為西北地區(qū)東部的重要城市，承擔(dān)著陜甘寧蒙毗鄰地區(qū)的加工制造業(yè)基地和商貿(mào)物流中心、金融中心及信息中心的職能；重要旅游城市：成為西北風(fēng)情旅游目的地、旅游集散和綜合服務(wù)中心，發(fā)揮旅游組織、協(xié)調(diào)和商務(wù)服務(wù)的職能；交通樞紐：成為西北地區(qū)東部面向華北經(jīng)濟(jì)圈的重要交通樞紐；能源化工業(yè)基地：承擔(dān)著最重要的國家級大型能源化工基地建設(shè)的職能。寧夏回族自治區(qū)首府：承擔(dān)著自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心職能城市規(guī)劃——城市規(guī)模市域城鎮(zhèn)化水平與人口規(guī)模2015年城鎮(zhèn)化水平72%，市域總?cè)丝?20萬人。市區(qū)人口規(guī)模2015年，中心城區(qū)人口達(dá)到150萬人;2020年，中心城區(qū)人口達(dá)到200萬人。用地規(guī)模（2011年—2020年）市域：銀川市行政轄區(qū)總面積為3500平方公里；中心城區(qū)：高速環(huán)路以內(nèi)地區(qū)面積為400平方公里；城市規(guī)劃區(qū)范圍：總計2286.5平方公里城市規(guī)劃——規(guī)劃布局總體布局：三縱兩橫“三縱”南北向三條軸線主要包括沿GZ25、G109及包蘭鐵路形成以城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主的一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸，沿S305和S201分別形成以生態(tài)保護(hù)和旅游發(fā)展為主兩條三級城鎮(zhèn)發(fā)展軸?！皟蓹M”東西向兩條軸線包括沿GZ35形成聯(lián)系銀川中心城市和寧東能源化基地的二級城鎮(zhèn)發(fā)展軸，沿G307至靈武—吳中二級公路形成聯(lián)系靈武和寧東能源化基地的二級城鎮(zhèn)發(fā)展軸。賀蘭山東部重點發(fā)展旅游文化休閑及相關(guān)服務(wù)業(yè)，適度發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、關(guān)上農(nóng)業(yè)和環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)。四條產(chǎn)業(yè)帶東部能源化工產(chǎn)業(yè)帶依托寧東能源化工基地，以煤炭、電力生產(chǎn)為基礎(chǔ)，以化工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以新材料、建材為補(bǔ)充，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)、技術(shù)先進(jìn)、清潔生產(chǎn)的現(xiàn)代工業(yè)體系。中部綜合產(chǎn)業(yè)帶以銀川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和德勝、望遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)為主體，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、發(fā)酵及生物制藥產(chǎn)業(yè)、清真食品及保健品和穆斯林用品產(chǎn)業(yè)、機(jī)械裝備制造和新材料產(chǎn)業(yè)。依托中心城發(fā)展區(qū)域性物流中心，建設(shè)區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，形成特色旅游區(qū)和旅游服務(wù)業(yè)基地。中部沿黃河產(chǎn)業(yè)帶依托黃河重點發(fā)展旅游文化休閑及相關(guān)服務(wù)業(yè)，適度發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、關(guān)上農(nóng)業(yè)和環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)。重點發(fā)展靈武的羊絨加工業(yè)和高端紡織業(yè)，同時依托航空港發(fā)展物流業(yè)。西部沿山旅游休閑生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶依托賀蘭山東部重點發(fā)展旅游文化休閑及相關(guān)服務(wù)業(yè)，適度發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、關(guān)上農(nóng)業(yè)和環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)。城市規(guī)劃——規(guī)劃布局城市規(guī)劃——規(guī)劃布局“南進(jìn)北拓西優(yōu)東控”近期向南發(fā)展，優(yōu)先推進(jìn)城市核心區(qū)和金鳳區(qū)南部的建設(shè)，同時在銀川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和興慶區(qū)北部區(qū)域進(jìn)行適度的建設(shè)與開發(fā)。遠(yuǎn)景中心城區(qū)重點向南北方向擴(kuò)展，與德勝組團(tuán)、望遠(yuǎn)組團(tuán)和賀蘭縣城、永寧縣城形成區(qū)域一體化的空間格局銀川是是輻射寧、蒙、陜、甘毗鄰地區(qū)的區(qū)域性中心城市，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯。銀川人均國民生產(chǎn)總值突破5000美元，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期。加工制造業(yè)仍是區(qū)域支柱與未來重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，以貿(mào)易物流、房地產(chǎn)及旅游業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。對本項目啟示：區(qū)域具備較好發(fā)展?jié)摿εc前景，消費(fèi)需求旺盛，但居民可支配收入增長相對較慢，將很大程度限制銀川未來市場消費(fèi)。作為區(qū)域性大盤，本案應(yīng)充分利用區(qū)位交通優(yōu)勢和市場空白點，率先打造西北區(qū)域標(biāo)桿型休閑旅游購物綜合體項目，突破地域與消費(fèi)能力限制，將客群幅面拓展到寧、蒙、陜、甘。城市現(xiàn)狀小結(jié)區(qū)域消費(fèi)需求旺盛，居民消費(fèi)價格指數(shù)在全國36個大中型城市中居前位。項目所在賀蘭縣，處于銀川西部沿山旅游休閑生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶，重點發(fā)展旅游文化休閑及相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場概況政策環(huán)境房地產(chǎn)投資環(huán)境開發(fā)量銷售狀況土地市場小結(jié)政策環(huán)境2011年2月23日，銀川市頒布“銀八條”。對在銀川市已擁有二套及以上住房的本市戶籍居民家庭限購第三套住房，其中，人均住房建筑面積低于43平方米的不在計算范圍內(nèi)。對在本市已擁有一套住房的非本市戶籍居民家庭，限購第二套住房。此次規(guī)定銀川市2011年新建商品住房價格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度以內(nèi)，同比增幅低于10%。對貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。本次銀川市制定的新政策，將不足5年轉(zhuǎn)手交易的房屋稅收提高。繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)，并明確規(guī)定保障性住房和中小套型普通住房用地不能低于年度供地的70％。打擊性價比不合理性樓盤，將重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。對這類樓盤，住房保障部門將公布其成本構(gòu)成特別是土地成本，并限制其商品住房備案價格，對處于預(yù)售階段的，取消預(yù)售許可。由于利率的上調(diào)及限購令的頒布，銀川樓市觀望人群增多，外地人購房的數(shù)量減少，房屋成交量出現(xiàn)一定程度下降。房地產(chǎn)投資環(huán)境

2010年，銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資160.82億元，比上年增長66.8%。其中，住宅投資116.08億元，占整體房地產(chǎn)開發(fā)投資的72.2%，比上年增長了61.8%；辦公樓投資7億元，比上年增長了85%；商業(yè)營業(yè)用房投資20.7億元，比上年增長了54.4%；其他用房投資17.05億元，比上年增長了128.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資處于高速增長階段，辦公、商業(yè)類用房投資增長率高于50%。施工、竣工面積自2007年開始，銀川房屋建筑施工與竣工面積呈快速增長態(tài)勢，年平均漲幅在13%左右。2010年，區(qū)域市房屋建筑施工面積為1637萬平方米，增長25.1%；房屋建筑竣工面積649萬平方米，增長12.3%2010年區(qū)域施工面積仍保持較快增長，竣工面積增長速度回落，市場推盤速度放慢。房地產(chǎn)銷售狀況2010年，全市商品房銷售面積536.11萬平方米，實現(xiàn)銷售額210.63億元，分別比去年同期增長14.0%和22.1%。受2010年政府調(diào)控的影響，漲幅比2009年有所降低2007-2010年銀川市房屋銷售面積和均價增長較快，

2010年，銀川市房屋銷售均價達(dá)到4234元/㎡,增長率為12.7%。銀川宜居生活環(huán)境及商品價格洼地效應(yīng)，吸引大量寧夏周邊區(qū)域客群投資置業(yè)，帶動商品房銷售面積及價格的大幅提升。土地市場——基準(zhǔn)地價2009年銀川市商業(yè)用途基準(zhǔn)地價圖土地市場——基準(zhǔn)地價2009年銀川市住宅用途基準(zhǔn)地價圖土地市場——成交狀況2009-2011年6月27日銀川商服類用地成交情況（萬平米）區(qū)縣永寧縣靈武市賀蘭縣金鳳區(qū)興慶區(qū)西夏區(qū)土地成交量32584100322233共計7672009-2011年6月27日銀川普通住宅類用地成交情況（萬平米）區(qū)縣永寧縣靈武市賀蘭縣金鳳區(qū)興慶區(qū)西夏區(qū)土地成交量20816710824218162共計968區(qū)域2009年至今招拍掛成交土地約1735萬平米，其中商服類用地約767萬平米，住宅類用地約968萬平米。土地市場—市區(qū)土地成交編號位置用途面積（平方米）容積率出讓年限成交價（萬元）樓面價（元/平方米）摘牌單位摘牌時間[2010]-02號興慶區(qū)鳳凰北街東側(cè)、商服9689.705.00409977.002059[2010]-04號興慶區(qū)麗景北街東側(cè)住宅、商服、批發(fā)零售、倉儲673847.103.0070/40/5021955.00108.61匯豐祥商業(yè)控股有限公司2010年5月13日[2010]-07號金鳳區(qū)黃河?xùn)|路北側(cè)住宅、商服186506.302.0070/4013250.00355.22寧夏天都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年5月19日[2010]-51號金鳳區(qū)正源南街東側(cè)住宅199901.302.007059070.001477.48中國海外銀川投資有限公司、中海地產(chǎn)2010年10月20日[2010]-52號金鳳區(qū)六盤山路北側(cè)、金鳳六街東側(cè)住宅242083.902.007071535.001477.48中國海外銀川投資有限公司、中海地產(chǎn)集團(tuán)2010年10月20日[2010]-68號金鳳區(qū)長城西路林帶南側(cè)、住宅、商服98954.62.0070/4018500.00934.77恒大地產(chǎn)集團(tuán)2010年11月25日[2010]-69號金鳳區(qū)良田渠街西側(cè)住宅、商服119625.402.0070/4013710.00573.04恒大地產(chǎn)集團(tuán)2010年11月25日[2010]-87號興慶區(qū)解放街南側(cè)商服20375.35.004027200.002669.90中房集團(tuán)銀川房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2010年12月16日[2010]-92號興慶區(qū)利民南街東側(cè)住宅、商服33783.63.0070/4020800.002052.28寧夏榮恒房地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司2011年1月28日

銀川市區(qū)2009至今成交土地約750萬平米，其中住宅用地成交樓面價集中在1000-1500元/㎡，商服用地樓面價集中在2000-2700元/㎡。土地市場—賀蘭縣土地成交編號項目名稱土地位置土地面積（萬㎡）土地用途容積率

（最大）土地年限（年）成交總價（萬元）成交單價（元/㎡）樓面價（元/㎡）競得人約定開工時間約定竣工時間201103建材銷售項目銀川德勝工業(yè)園區(qū)內(nèi)，虹橋路東側(cè)16.672其他商服用地1409248554.7554.7寧夏功達(dá)西部建材城（有限公司）2011-11-282013-11-28201011鋁材銷售市場德勝工業(yè)園區(qū)內(nèi)，永勝路北側(cè)6.7952批發(fā)零售用地1403671540.2540.2寧夏康力集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-03-012013-03-01200911寧夏國際農(nóng)產(chǎn)品物流中心賀蘭縣經(jīng)濟(jì)橋物流園區(qū)內(nèi)30.819批發(fā)零售用地1.24029599680寧夏海吉星國際農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司2010-03-302011-03-30201104正豐美茵湖城商住區(qū)賀蘭縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，水源路西側(cè)5.1755普通商品住房用地1.87031.06600333寧夏正豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-12-052013-12-05201106天駿典雅居B區(qū)賀蘭縣規(guī)劃內(nèi)，桃源路北側(cè)5.0217普通商品住房用地1.5701132225150寧夏天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-02-142014-02-14201104威尼斯灣賀蘭縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，如意湖東側(cè)6.8715普通商品住房用地27072151049524.5寧夏冠凌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-12-052013-12-05賀蘭縣2009年至今出讓土地約200萬平米，2011年出讓商服類用地主要用于批發(fā)市場及汽車4s店等建設(shè)，政府對大體量商貿(mào)物流類項目支持力度較大。2011年成交商服類用地樓面地價集中在400-550元/平米左右，普通商品房用地樓面地價在150-550元/平米左右，容積率普遍低于2。房地產(chǎn)開發(fā)投資處于高速增長階段，2010年辦公、商業(yè)類用房投資增長率高于50%，但受宏觀政策影響，目前漲幅出現(xiàn)回落銀川宜居生活環(huán)境及商品價格洼地效應(yīng)，吸引大量寧夏周邊區(qū)域客群，帶動商品房銷售面積及價格的大幅提升。銀川近兩年土地供應(yīng)量及實際開發(fā)量均較大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入熱點期。對本項目啟示：項目面對較好的城市投資環(huán)境與開發(fā)時機(jī)，但目前項目周邊區(qū)域目前配套設(shè)施及整體商業(yè)氛圍較弱，且前期投入成本較大，因此，本案應(yīng)爭取更多政府支持，引入實力合作伙伴，前期針對市場需求打造快銷類產(chǎn)品，迅速回流資金，平衡投資風(fēng)險。銀川房地產(chǎn)市場小結(jié)賀蘭縣屬于價值洼地區(qū)域，開發(fā)成本較低，區(qū)域地產(chǎn)項目具備較高發(fā)展?jié)摿εc升值預(yù)期。

住宅市場現(xiàn)狀分析總體市場格局西夏區(qū)市場現(xiàn)狀金鳳區(qū)市場現(xiàn)狀興慶區(qū)市場現(xiàn)狀永寧縣市場現(xiàn)狀市場格局西夏區(qū)住宅均價4300-4900元/平米金鳳區(qū)住宅均價4500-16000(loft)元/平米興慶區(qū)住宅均價5500-14000（loft)元/平米賀蘭縣住宅均價3300-5500元/平米永寧縣住宅均價2600-3900元/平米賀蘭縣產(chǎn)品趨向多樣化，含中高端普通住宅及少量別墅。興慶區(qū)以景觀豪宅、高端公寓、別墅與高端商業(yè)、商務(wù)項目為主。金鳳區(qū)以高端小戶型公寓、景觀豪宅及別墅項目為主。西夏區(qū)工業(yè)區(qū)，以學(xué)區(qū)中低檔普通住宅為主。永寧縣以保障性住房及普通住宅為主。西夏區(qū)市場現(xiàn)狀西夏區(qū)市場現(xiàn)狀區(qū)域特征：西夏區(qū)區(qū)劃面積最大，但人口較少，是銀川的老工業(yè)基地，但目前老工廠多數(shù)效益不好，居住環(huán)境較差，目前規(guī)劃為工業(yè)基地和銀川大學(xué)城所在地，大中學(xué)校給該片區(qū)注入了活力。市場現(xiàn)狀：區(qū)內(nèi)總體開發(fā)程度低于興慶區(qū)和金鳳區(qū)，居住、娛樂配套相對不足，所以樓盤價位相對較低，總體均價低于4900元/㎡?？腿海寒a(chǎn)生購買行為的主要是當(dāng)?shù)鼐用窕蚋鲝S區(qū)職工，為改善居住條件或是針對學(xué)區(qū)而購買。價格趨勢：雖然開發(fā)程度較低，但由于有學(xué)區(qū)作為依托，對價格的提升會有推助作用，同時由于周邊人群購買力相對有限，所以預(yù)計未來價格上漲幅度不會太大，短時間內(nèi)均價不會超過5200元/㎡。區(qū)內(nèi)南北兩側(cè)居住環(huán)境相對較好，會有后續(xù)新盤開發(fā)。西夏區(qū)總體均價比起09年的3000元/㎡也有了較大漲幅。代表項目：物華興洲苑大禹.盛世金像項目名稱物華興洲苑地理位置西夏區(qū)黃河路與麗子園南街交匯處銷售總價4900元/m2物業(yè)類型多層、小高層、公寓裝修配套毛坯在售戶型80-120m2開盤時間2010.08交房時間2011.05樓盤概況項目戶型從79至127平米，主打戶型為100平米左右。目前有多層、小高層住宅在售，小高層所剩房屋為117㎡，多層住宅所剩房屋面積在101-107㎡之間，目前銷售均價4900元/平米。

物業(yè)費(fèi):1.00元/平方米·月綠化率:35.60%占地面積：235330平方米

建筑面積:450000平方米停車位:2231個西夏區(qū)典型項目物華興洲苑總占地353畝，總建筑面積45萬平米，共有3014套住房，2231個車位，綠化率達(dá)到35.6%，容積率為1.74。規(guī)劃建設(shè)31棟板式多層、26棟小高層住房，少量公寓和商業(yè)用房。金鳳區(qū)市場現(xiàn)狀金鳳區(qū)市場現(xiàn)狀區(qū)域特征：唐徠渠以西，鐵路以東地區(qū)為金鳳區(qū)，規(guī)劃面積最小，是新興的新城所在地，是新的行政中心所在地，人居環(huán)境較好，但金鳳區(qū)各大產(chǎn)業(yè)薄弱，配套不齊全，但隨著行政中心地位的確立，各項配套設(shè)施的完善，各大房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)，未來必然成為大銀川的中心所在地，但目前主要依靠外來人口消化。房價趨勢：銀川市政府在城市規(guī)劃中已將金鳳區(qū)確定為房地產(chǎn)開發(fā)的重心，隨著開發(fā)建設(shè)步伐的不斷深入，金鳳區(qū)的教育、交通等配套公共設(shè)施也在完善中。房產(chǎn)價格目前集中在6300元以上。市場現(xiàn)狀：金鳳區(qū)內(nèi)樓盤價格變化較大，呈現(xiàn)由西向東、有四周向中心價格逐漸升高的趨勢。滿城大街以西區(qū)域森林公園區(qū)域親水大街以東區(qū)域長城中路以南區(qū)域中心區(qū)滿城大街以西的西部區(qū)域價格相對較低，目前均價在6000元㎡以下，且銷售狀況較好，考察的樓盤如尚座.中央公館等銷售率無一例外均達(dá)到60%以上，有的甚至還沒有開盤，還處在預(yù)訂階段已銷售超過50%，而且在營銷方面基本不需要過多的營銷手段，沿街樹立一個樓盤指引牌即可。森林公園內(nèi)的樓盤由于所處環(huán)境較好，規(guī)劃先進(jìn)，檔次較高，銷售狀況較好，代表樓盤有臻君豪庭、美林灣、森林半島等，其普通住宅均價在6500元/㎡左右，公寓在8200元/㎡，別墅價格達(dá)到10000元/㎡以上,而且正在醞釀漲價。再加上森林公園東北角的水上購物中心，使其商業(yè)配套進(jìn)一步完善，區(qū)域價值近一步提升。親水大街以東，上海西路以北的大部分樓盤已經(jīng)售罄，開始銷售臨街商鋪。如韋司德商務(wù)中心，于2010年7月開始銷售，到目前公寓部分已經(jīng)售罄，僅剩下商鋪。北部地區(qū)因臨近人民廣場，在加上已被政府規(guī)劃為行政辦公及居住區(qū)，預(yù)計價格還將上漲。長城中路以南地區(qū)為金鳳南部居住區(qū)，代表樓盤有東方尚都三期、寶湖天下、寶湖灣等。南部區(qū)域因地處銀川南進(jìn)規(guī)劃范圍內(nèi)，且項目鄰近寶湖公園，所以樓盤價格也在上漲，目前均價在6000元/㎡。各樓盤銷售狀況較好，銷售最好的樓盤是東方尚都，僅余幾套房源，銷售率也已超過80%。上海西路以南，黃河?xùn)|路以北，親水大街以東的金鳳區(qū)中心區(qū)域項目與森林公園樓盤價格相當(dāng)，同為金鳳區(qū)價格最高區(qū)域。在售樓盤僅有紫荊花商務(wù)中心與藍(lán)山名邸公寓兩個商住項目。其中紫荊花商務(wù)中心均價達(dá)到了9600元/㎡左右。雖然價格在金鳳區(qū)精裝公寓、寫字間中最高，但較興慶區(qū)中心地塊，價格還有差距。預(yù)計隨著新城區(qū)的不斷開發(fā)，城市配套的不斷完善，金鳳區(qū)將成為新的城市中心區(qū)，屆時房產(chǎn)價格也將達(dá)到新高。如國貿(mào)新天地的寫字間均價可能會突破萬元。金鳳區(qū)市場現(xiàn)狀金鳳區(qū)典型項目項目名稱森林半島·45克拉地理位置北京中路與親水大街交匯處銷售均價8900元/平方米物業(yè)類型公寓、高層住宅裝修配套全裝修在售戶型45-55m2開盤時間2010.12.24交房時間2013.5樓盤概況目前有45克拉精裝公寓及高層住宅在售，精裝公寓戶型面積為45平米及55平米，每套公寓的價格在35萬至45萬之間，全款可享受97折優(yōu)惠，按揭可享受99折優(yōu)惠，現(xiàn)在買房在此優(yōu)惠基礎(chǔ)上再降6000元。高層住宅戶型面積有170平米和199平米，根據(jù)房管局備案，199平米房屋銷售價格在150萬左右，170平米房屋銷售價格在120萬左右。公寓預(yù)計在2013年5月份中交房，高層住宅預(yù)計在2012年12月31號交房。森林半島位于森林公園的M島東北角——即北京路與親水大街的交匯處---占地面積約230畝，建筑面積近30萬平方米，共分4期開發(fā)。全區(qū)總居住人口約3027戶（3.2/戶），由住宅，商業(yè)，辦公，公寓組成。興慶區(qū)市場現(xiàn)狀興慶區(qū)市場現(xiàn)狀區(qū)域特征：以唐徠渠為界，界東為興慶區(qū)，是老城區(qū)所在地，人口眾多，占銀川人口一半，大約為48萬，而經(jīng)濟(jì)也以興慶區(qū)最為發(fā)達(dá)，是銀川城市經(jīng)濟(jì)中心，商貿(mào)中心，金融中心，中小學(xué)教育中心，因此興慶區(qū)各項設(shè)施的完善，吸引著眾多的居民。價格趨勢：新盤銷售均價直逼萬元，興慶區(qū)北部住宅與森林公園住宅已成為銀川市住宅價格標(biāo)桿，興慶區(qū)中部的寫字間則代表了銀川寫字樓價格標(biāo)桿。市場現(xiàn)狀：興慶區(qū)北部區(qū)域與中部區(qū)域以高端住宅為主，均價集中在6000—7000元/㎡左右，南部區(qū)域集中在4500元/㎡左右北部區(qū)域中部區(qū)域南部區(qū)域依托北塔湖自然環(huán)境以及銀川二中、二十中等學(xué)區(qū)環(huán)境，顯示了獨特的區(qū)位價值，多層住宅及精裝公寓均價在6000—7000元/㎡，代表樓盤有凱威·觀湖壹號、東方盛世等。項目普遍銷售狀況較好，東方盛世僅開盤兩天銷售率已達(dá)到75%左右。凱威·觀湖壹號目前銷售率達(dá)到90%以上。凱威·觀湖壹號計劃于年底推出18套別墅，價格預(yù)計達(dá)到12000元/㎡，將創(chuàng)銀川住宅新高。中部精裝公寓有中房·富力城、建發(fā)·東方國際公寓、尚東國際等項目，建發(fā)·東方國際公寓銷售均價達(dá)到6000元/㎡以上，尚東國際預(yù)計價格在6000—7000元/㎡左右，價格最高為中房·富力城，均價達(dá)到7000元/㎡以上。興慶中部的寫字間價格預(yù)計將創(chuàng)銀川寫字間新高，其中銀川國際貿(mào)易中心為6700元/㎡起價，而正在建設(shè)中的建發(fā)·現(xiàn)代城，預(yù)計價格將達(dá)到9000—13000元/㎡左右，將創(chuàng)銀川寫字間新高。南部樓盤相對中部、北部價格不高，項目主要依托新一中、新華商圈等居住生活配套。住宅均價在4500元/㎡左右，代表樓盤有塞上驕子、光耀上城等。精裝公寓、寫字間起價為5500元/㎡左右，代表樓盤有金茂大廈、名人國際公寓等。興慶區(qū)市場現(xiàn)狀興慶區(qū)典型項目項目名稱民生·興慶府大院地理位置興慶區(qū)北塔路與鳳凰北街交匯處(海寶西區(qū)對面)銷售總價7200元/m2物業(yè)類型小高層、高層復(fù)式、別墅裝修配套毛坯戶型面積130-350m2開盤時間2010.11.13交房時間2012.05樓盤概況興慶府大院是由寧夏民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。興慶府大院，項目現(xiàn)多形態(tài)住宅熱銷中，戶型面積為130平方米—350平方米，銷售均價7200元，現(xiàn)在全款購房可享9.3折優(yōu)惠，按揭購房可享9.6折優(yōu)惠。物業(yè)費(fèi):1.30元/平方米·月。綠化率:35%。占地面積433329平方米建筑面積:896088平方米停車位:車位配比為1：1.3。興慶府大院位于銀川北塔湖自然生態(tài)住區(qū)，緊鄰鳳凰北街和北塔路，占地面積650畝，包括五星級酒店、高端寫字樓、獨立商業(yè)、花園洋房、小高層住宅等多樣產(chǎn)品形態(tài)。興慶區(qū)典型項目項目名稱尚東國際地理位置北京東路清真美食城對面銷售總價7400元/m2物業(yè)類型小高層、高層裝修配套全精裝戶型面積148-196m2開盤時間2010.09.19交房時間2011.07.01樓盤概況尚東國際，項目現(xiàn)小高層與高層住宅在售，為41—56㎡精裝公寓，148—230㎡空中別墅，銷售均價7400元。物業(yè)費(fèi):1.66元/平方米·月綠化率:45%。占地面積:150000平方米建筑面積:400000平方米。停車位:地下停車庫，售價16萬元，產(chǎn)權(quán)70年尚東國際位于銀川市的東大門，總建筑面積約40萬平米（東西區(qū)各約20萬平米）。居住區(qū)內(nèi)除了住宅，還設(shè)有雙會所。項目南面為新月廣場與美食城，西側(cè)為柏悅酒店。賀蘭縣市場現(xiàn)狀區(qū)域特征賀蘭縣相距銀川市區(qū)僅有12公里，作為銀川市房地產(chǎn)的價值洼地，其區(qū)位交通優(yōu)勢、價格優(yōu)勢及高性價比產(chǎn)品吸引越來越多本地及周邊客群投資置業(yè)。房地產(chǎn)投資環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)投資處于高峰期，2011年1-4月，賀蘭縣開發(fā)投資總量為4.29億元，賀蘭縣以94.1%的增長速度位居銀川首位，施工量為304.91萬平方米，以103.9%的增長速度位居首位，市場供應(yīng)量目前區(qū)域供應(yīng)量呈快速增長態(tài)勢，僅待售項目潛在供應(yīng)量已達(dá)150萬平米左右。成交價格相比市區(qū)6000左右的房價，目前區(qū)域住宅均價集中在3500-4500元/平米左右。成交量：

2010年全年賀蘭縣商品房銷售面積88.31萬平方米，同比增長22.8%。其中，住宅銷售面積76.93萬平方米，同比增長15.2％。賀蘭縣市場現(xiàn)狀賀蘭縣客群分析客群特征本地客群——銀川工作的賀蘭人、賀蘭本地企事業(yè)單位、德勝工業(yè)園區(qū)就業(yè)人群及銀北地區(qū)客群；異地客群——陜西、內(nèi)蒙、甘肅等周邊區(qū)縣客群。客戶調(diào)研（信息來自搜房網(wǎng)網(wǎng)調(diào)數(shù)據(jù)）1.客群對賀蘭德勝樓盤是否了解？目前客戶對區(qū)域樓盤的關(guān)注度較高，但基本停留在一般了解的程度。區(qū)域目前市場關(guān)注度較高，購房客群主要來自銀北地區(qū)及陜、蒙、甘周邊區(qū)縣。2.您認(rèn)為賀蘭德勝板塊最吸引購房者的地方是？3.如果在德勝板塊置業(yè)你的主要目的是？目前區(qū)域樓盤價格及發(fā)展?jié)摿κ俏繕?biāo)客戶最重要的因素。區(qū)域以剛性需求為主，客戶置業(yè)主要用于自住。區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿爱?dāng)前住宅價格優(yōu)勢是吸引客群置業(yè)的主要因素。賀蘭縣客群分析4.您目前的收入是？5.購房置業(yè)，您最看重哪些因素？客戶置業(yè)主要看重區(qū)域升值潛力、周邊交通及市政配套設(shè)施。被調(diào)客群收入主要集中在3000-5000元/月，年收入主要集中在4-6萬左右、區(qū)域普通客群支付能力較弱，對項目升值潛力及周邊交通等市政配套設(shè)施關(guān)注度較高。賀蘭縣客群分析6.當(dāng)前樓市只見“量變”不見“質(zhì)變”，您會如何行動？宏觀政策引起市場觀望情緒，但目前區(qū)域剛性需求依然旺盛，隨著區(qū)域樓盤價格及產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，觀望客戶預(yù)計將會不斷減少。賀蘭縣客群分析賀蘭縣別墅市場分析新思維紅河谷水木蘭亭托斯卡納莊園泰和地中海寶慶國際花園項目名稱物業(yè)類別項目體量（㎡）容積率別墅主力戶型別墅開盤時間別墅銷售均價總套數(shù)備注水木蘭亭雙拼、聯(lián)排別墅、普通住宅總占地32016㎡，總建面31967㎡，其中雙拼別墅總建面1140㎡；聯(lián)排別墅總建面19596㎡0.92187-246㎡2010.75700元/㎡100托斯卡納莊園雙拼、獨棟、聯(lián)排、合院

總占地631畝300-650㎡待定待定782泰和地中海雙拼、聯(lián)排別墅、多層、小高層占地251997㎡，總建面350000㎡，其中別墅總建面1346㎡1.37330-380㎡別墅尚未開盤預(yù)計下半年預(yù)計12000-13800元/㎡約40套地上三層，地下一層，4-6聯(lián)排寶慶國際花園多層、小高層、獨棟與聯(lián)排別墅、酒店、商業(yè)總占地15萬㎡，總建面24萬㎡1.62470-670㎡待定預(yù)計8000元/㎡地上三層地下一層聯(lián)排均為4聯(lián)新思維紅河谷別墅、花園洋房、小高層總占地229997㎡，總建面30萬㎡，其中：獨棟建筑面積為2363.7㎡，雙拼別墅為3453.8㎡，聯(lián)排別墅為6320㎡，，花園洋房建筑面積為77935.9㎡，小高層建筑面積為22052㎡1.3300-400㎡2011.78788元/㎡一期為獨棟，二期為聯(lián)排，三期為獨棟、雙拼賀蘭縣別墅市場分析賀蘭縣別墅市場總結(jié)區(qū)域新推別墅項目主要位于109國道及德勝工業(yè)園區(qū)周邊區(qū)域。目前區(qū)域在售及潛在別墅供應(yīng)量將超過20萬平米，前期別墅在總項目中所占比例較小，目前推出的純別墅項目以托斯卡納莊園為代表，占地631畝，計劃分為七年開發(fā)完成。產(chǎn)品形態(tài)以聯(lián)排、雙拼、合院等類別墅產(chǎn)品為主，主要為地中海建筑風(fēng)格。新推別墅項目，雙拼、聯(lián)排面積在300-400平米左右，獨棟別墅面積在400-700平米左右。較區(qū)域前期別墅項目如天鵝湖小鎮(zhèn)、海亮國際、宏基花園、水木蘭亭等170-300平米左右的戶型面積，有較大幅度提升。目前區(qū)域獨棟別墅均價在9000-10000元/平米左右，雙拼\聯(lián)排別墅均在在5700-8500元/平米左右。別墅整體去化速度較慢，項目最高年化量不超過50套。別墅客群主要來自銀川、固原、內(nèi)蒙地區(qū)，主要從事能源行業(yè)。賀蘭縣普通住宅市場現(xiàn)狀項目名稱開發(fā)商項目地址總占地面積總建筑面積容積率開盤時間均價銷售情況產(chǎn)品形態(tài)面積區(qū)間（㎡）長城惠蘭園寧夏長城集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣居安街與桃林街交匯處293237㎡390000㎡1.42011.4（C區(qū)）3700元一期二期售罄，三期在售多層98-110望都郡府寧夏亙元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣豐慶路——一期33000㎡二期69422㎡一期0.6二期0.337————一期二期售罄

水木蘭亭寧夏瑞德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣居安東路（賀蘭縣林業(yè)局東側(cè)）48畝31769㎡0.922010.8.17每套99.5萬元起在售

月湖名邸寧夏富龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣賀蘭商業(yè)街與新貿(mào)市場交匯處232000㎡400000㎡1.462009.8.1框架3800元磚混3500元在售

銀大荷蘭印象寧夏銀大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣銀河西路與恒安北街交匯處（賀蘭客運(yùn)中心北側(cè)）105332㎡210000㎡1.992010.4.203750元一期現(xiàn)房，二期待售多層/高層104-135海亮國際社區(qū)寧夏海亮房地產(chǎn)有限公司賀蘭縣位于賀蘭山路以北，唐徠渠以東，與北塔湖一路之隔150000㎡290000㎡2未定——待售

典雅居寧夏天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣朔方北街天駿城市花園向北260000㎡330000㎡1.62010.53300元在售

宏基·月湖灣寧夏恒昱源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣富興北街與緯二路交會處100005㎡160000㎡1.52011.3未定待售

賀蘭縣普通住宅市場分析項目名稱開發(fā)商項目地址總占地面積總建筑面積容積率開盤時間均價銷售情況產(chǎn)品形態(tài)面積區(qū)間（㎡）奧林匹克花園銀川盛世華新置業(yè)有限公司奧林匹克花園位于賀蘭縣109國道與緯二路交會處378662㎡540000㎡1.432011.5.8（2010.8.21）3600元一期售罄，二期在售多層115-120錦林水岸寧夏海辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀川市德勝工業(yè)園區(qū)中央大道與唐徠渠交叉東南側(cè)59333㎡163000㎡1.98預(yù)計2011.6未定待售小高層106金盛·瑞士花園寧夏冠凌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司德勝工業(yè)園中央大道與虹橋路交會處192758㎡163200㎡0.842009.10.14700元在售

明珠麗景寧夏北方明珠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣桃林南街西側(cè)，長城惠蘭園C區(qū)南邊——97770㎡——2010.9.73200元在售

寧夏北方明珠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣富興南街和利民路路口41153㎡95800㎡1.262010.11.114200元在售

泰和地中海寧夏泰和房地產(chǎn)有限公司賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)中央大道與唐徠渠交匯處251997㎡350000㎡1.372009.9.26別墅12000/多層6200/高層5100一期尾房，二期在售別墅/多層/高層104-133歐語城邦寧夏建源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣109國道西側(cè)馬家寨路口向南50米161畝160000㎡1.62009.3.14000元一期二期售罄，三期在售

寶慶國際花園寧夏海峽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣109國道與光明西路交匯處150000㎡240000㎡1.622010.4.18別墅7288/多層3780/商鋪6000在售別墅/多層/商鋪

賀蘭縣普通住宅市場分析項目名稱開發(fā)商項目地址總占地面積總建筑面積容積率開盤時間均價銷售情況產(chǎn)品形態(tài)面積區(qū)間（㎡）望都太陽城寧夏亙元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣南環(huán)路與富興南路交匯處3000畝2040000㎡1.192010.11.27（2011.4）4200元（多層：3860-4310）在售多層/高層/花園洋房116-165力豪·好人家力豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣十字街口向北民樂巷7300㎡12800㎡1.712010.11.283500元在售

銀都藍(lán)灣寧夏瑞泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣銀川繞城高速路口與109國道交匯處162000㎡243000㎡1.52010.83880元在售

觀瀾國際寧夏海利達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)賀蘭縣銀河西路（欣蘭廣場南側(cè)）139998㎡300000㎡2.112011.5未定待售小高層101-106觀瀾天下寧夏海利達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)賀蘭縣銀河西路（欣蘭廣場南側(cè)）

2011.6未定待售多層/小高層/花園洋房

新思維紅河谷寧夏新思維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)德勝東路229997㎡300000㎡1.32011.6別墅8788/多層4700/高層4100待售別墅/多層/高層91.5-370一品尚都寧夏土木基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣東環(huán)路與南內(nèi)環(huán)路交匯處199998㎡300000㎡1.52010.2——一期二期售罄，三期在售

蘭山園寧夏建源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賀蘭縣富興東路新貿(mào)市場——17730㎡————4180元尾房

賀蘭縣普通住宅市場分析賀蘭縣普通住宅市場總結(jié)目前區(qū)域普通住宅在售及潛在供應(yīng)量已超過100萬平米，即將入市項目多為總建面20萬平米以上樓盤。產(chǎn)品形態(tài)以多層、小高層產(chǎn)品為主，容積率集中在1.4-2左右。在售普通住宅戶型面積集中在90-130平米左右。目前區(qū)域普通住宅銷售均價集中在3500-4200元/平米左右。住宅年去化量普遍在6-10萬平米左右。住宅客群主要為銀川工作的賀蘭人、賀蘭本地企事業(yè)單位、德勝工業(yè)園區(qū)就業(yè)人群及銀北、周邊區(qū)縣客群，其中異地客群大約占比40%左右。賀蘭縣典型住宅項目分析泰和·地中海項目開發(fā)商寧夏泰和房地產(chǎn)有限公司

項目位置賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)中央大道與唐徠渠交匯處項目規(guī)模占地251997㎡，總建面35萬㎡，容積率1.37戶型配比花園洋房與小高層戶型面積98—220㎡，別墅戶型面積320—380㎡銷售價格小高層、洋房均價5450元/㎡，別墅均價10000元/㎡開盤時間2009年9月，別墅未開盤客群特征內(nèi)蒙、銀北煤礦老板居多，少部分賀蘭當(dāng)?shù)乜蛻?。整體規(guī)劃泰和地中海項目位于得勝未來高尚居住區(qū)，東起虹橋路，西至唐徠渠，南至中央大道。總占地251997平米，總建筑面積35萬平米，其中住宅321300平方米，幼托、小學(xué)、商店等公共建筑32400平方米。項目計劃三年內(nèi)完成,其中一期約10萬平米泰和·地中海賀蘭縣典型住宅項目分析泰和·地中海賀蘭縣典型住宅項目分析項目規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容棟數(shù)總建面（㎡）占比高層住宅58690023%多層3018220046%小高層129110024%幼兒園變配電所、煤氣調(diào)壓站商場、文化娛樂設(shè)施及物業(yè)管理155004%綠地區(qū)內(nèi)道路別墅698503%賀蘭縣典型住宅項目分析泰和·地中海產(chǎn)品設(shè)計項目產(chǎn)品設(shè)計為躍層式別墅型公寓。樓型上有聯(lián)排別墅、花園洋房4.5層、電梯觀景洋房8-9層、高層17.5層和11.5層小高層之分，套型上有躍層式、平層式之分，房型上有地中海托斯卡納豪華型、典雅型、簡雅型之分。“泰和·地中?！毙滦拖盗熊S層式花園洋房的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟(jì)型別墅，市場定位為知本型業(yè)主的第二居所，價格定位為：“泰和·地中?！狈績r+汽車+70年汽車使用費(fèi)＝銀川二類地區(qū)相同面積房價。泰和·地中海賀蘭縣典型住宅項目分析產(chǎn)品形態(tài)與戶型配比目前在售為項目二期，其中花園洋房與小高層戶型面積98—220平米，戶型面積為100平方米左右兩居室，130—160平方米三居室，160平方米以上四居室。雙拼及聯(lián)排別墅現(xiàn)已推出，戶型面積320平方米—380平方米，

泰和·地中海賀蘭縣典型住宅項目分析價格及銷售情況項目自2009年7月開始正式認(rèn)購，9月正式開盤，開盤均價為3500元/平米，一期共計推出562套花園洋房、電梯洋房及觀景小高層，開盤前已內(nèi)部認(rèn)購324套，一期已售罄；項目二期2010年9月開盤，開盤價格為5300元/平米，目前均價為5450元/平米，雙拼及聯(lián)排別墅均價為10000元/平米，二期已基本售罄，三期正在接受預(yù)約。泰和·地中海賀蘭縣典型住宅項目分析客群內(nèi)蒙、銀北煤礦老板居多，少部分賀蘭當(dāng)?shù)乜蛻簦沃脴I(yè)自住型客戶為主。車位及物業(yè)

車位比接近1：0.6，售價13.8萬/個。社區(qū)配套亙元商貿(mào)中心、交通學(xué)校、市二中、新華百貨連鎖超市、陽光游泳館、卡斯蒂爾商業(yè)廣場、新概念幼兒園、五星級Club。定位與Slogan：城市藝術(shù)館銀川商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析發(fā)展歷程現(xiàn)狀特征商業(yè)街案例分析商業(yè)綜合體案例分析發(fā)展歷程銀川商業(yè)地產(chǎn)起步于龍盤家私城、副食品批發(fā)市場、新華商城、銀川商城等一批專業(yè)市場和綜合購物商城的出現(xiàn)，前期市場處于供大于求狀態(tài)。但近年來隨著政府的大力推動，銀川商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從低谷徘徊到高位運(yùn)行的不尋常歷程，2009年以來伴隨著銀川住宅產(chǎn)業(yè)的紅火局面，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是異軍突起，發(fā)展迅猛，尤其以2010年更為凸顯，2009年以前銀川的商業(yè)地產(chǎn)集中區(qū)域主要以新華街商業(yè)圈為主要中心，形成了銀川市最為成熟的商業(yè)區(qū)域中心。伴隨著銀川市住宅居住區(qū)的不斷分散與擴(kuò)容，逐漸形成了較為明顯的多個板塊居住區(qū)域，近年來，商業(yè)地產(chǎn)也開始圍繞這幾個板塊進(jìn)行分散開發(fā)，不再集中于某一個區(qū)域。在東邊的麗景湖居住板塊，塞上凝聚力、月星家居廣場等多個商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)開始投入運(yùn)營；在西邊的新區(qū)居住板塊，目前有拉普斯水上商業(yè)廣場、銀川金鳳萬達(dá)廣場、瑞銀·財富中心等多家大型商業(yè)地產(chǎn)項目正在建設(shè)中；北塔板塊綠地21城等商業(yè)綜合體項目也在不斷涌現(xiàn)?，F(xiàn)狀特征業(yè)態(tài)呈多元化銀川早期的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營多以單一業(yè)態(tài)為主，皆是商戶通過自身經(jīng)營而自覺或不自覺形成的，規(guī)劃和布局比較松散，未形成特色、專業(yè)化市場。而如今，隨著經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平的提高，單一業(yè)態(tài)已不能滿足消費(fèi)需求，多元化業(yè)態(tài)發(fā)展成為時下商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。例如，城北具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)——綠地21城，它的投入運(yùn)營將形成集SHOPPINGMALL、生態(tài)花園酒店、商業(yè)街、酒店式公寓、電景廣場等多業(yè)態(tài)模式。管理更趨專業(yè)化與早期銀川的商業(yè)地產(chǎn)相比較，如今的商業(yè)地產(chǎn)更是朝著專業(yè)化方向發(fā)展。在銀川，已有越來越多的開發(fā)商開始開發(fā)特色化、專業(yè)化商業(yè)街道。一些有實力的地產(chǎn)開發(fā)商已率先在此領(lǐng)域拔得頭籌，如光耀房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的光耀美居已開始在銀川的家具批發(fā)行業(yè)獨領(lǐng)風(fēng)騷。規(guī)模、體量不斷增大商業(yè)地產(chǎn)集購物、餐飲、文化娛樂、商務(wù)辦公、公寓、高檔住宅于一身，在規(guī)模和體量上都有著很高的要求。與早期銀川商業(yè)地產(chǎn)相比，近兩年的商業(yè)地產(chǎn)無論從規(guī)模上，還是體量上都呈逐年上升趨勢，城市綜合體已占據(jù)了銀川商業(yè)地產(chǎn)的半壁江山。城市綜合體對提升城市形象，增強(qiáng)城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升作用。尤其像銀川這樣的二、三線城市，商業(yè)地產(chǎn)的輻射力對城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企業(yè)參與銀川商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅產(chǎn)業(yè)具有同樣特點的就是去年以來銀川的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中外地企業(yè)占了近五成。這些企業(yè)在為銀川帶來好項目的同時也帶來了先進(jìn)的招商模式和運(yùn)營管理模式。作為自治區(qū)重點招商項目，銀川金鳳萬達(dá)廣場的開發(fā)者——萬達(dá)集團(tuán)就是一個在全國具有影響力的開發(fā)企業(yè)，它的進(jìn)駐將為銀川打造一個具有30萬平方米體量的高端商業(yè)地產(chǎn)項目；作為中國500強(qiáng)前幾位的上海綠地集團(tuán)，以75萬平方米的綠地21城為銀川增添了西北首屈一指的城市綜合體。此外，還有萬商國際汽車城的開發(fā)者——云南鴻曦企業(yè)集團(tuán)，瑞銀·財富中心的開發(fā)者——浙江麗水瑞銀房地產(chǎn)開發(fā)公司等外地企業(yè)，也紛紛在銀川進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)?，F(xiàn)狀特征商業(yè)街典型項目納家戶民俗街項目位于永寧納家戶大寺北側(cè)，坐擁中華回鄉(xiāng)民俗園——國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地，國家AAAA級旅游景區(qū)，年接待游客超過30萬次，納家戶民俗街與納家戶大寺廣場相連，沿南北方向鋪設(shè)一條長380米，寬12米，規(guī)劃面積16200平方米，以文化旅游和休閑購物為一體的特色商貿(mào)步行街，主要經(jīng)營回族民俗特色物品、寧夏旅游特產(chǎn)、回族特色飲食等。納家戶民俗街40年獨立產(chǎn)權(quán)旺鋪，一層5000元/平米上下層4800元/平米，5成十年按揭，簽訂購房合同的同時，即與業(yè)主簽訂最長可達(dá)十年租賃合同，回族文化首席運(yùn)營商，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，坐享高額租金收益。金鳳萬達(dá)廣場

項目簡介：銀川金鳳萬達(dá)廣場是2010年自治區(qū)重點招商引資項目，總投資30億元，項目建設(shè)地上三棟，二十八層，建筑面積21.8萬平方米；地下二層，面積為7萬平方米?？偼顿Y約30億元，工程建筑總面積28.8萬平方米，是由大型購物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV、電玩廣場、高檔影院及精裝公寓共同組成約30萬平方米的城市綜合體。城市綜合體案例分析金鳳萬達(dá)廣場

銷售情況：2010年10月項目開盤，推出約1600