皮革皮草城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

00紡織服裝業(yè)態(tài)可行性分析報(bào)告10目 錄一、 皮革皮草市場(chǎng)分析二、 西安皮革皮草市場(chǎng)分析三、 全國(guó)皮革皮草商戶對(duì)西部地區(qū)投資分析四、 2號(hào)交易廣場(chǎng)東區(qū)規(guī)劃背景及必要性分析五、 西安華南城皮革城可行性分析六、 西安華南城皮革城SWOT分析七、 西安華南城皮革城招商方式分析八、 皮革皮草區(qū)域建筑構(gòu)造優(yōu)化分析九、 財(cái)務(wù)預(yù)算分析十、 招商政策分析十一、西安華南城皮革城運(yùn)營(yíng)分析十二、西安華南城皮革城工程結(jié)論和建議前 言近幾年隨著城市的快速進(jìn)展，全國(guó)各大、中城市已經(jīng)紛紛消滅了批發(fā)市場(chǎng)外遷現(xiàn)象。例如：鄭州、昆明、武漢等城市。一、西安市服裝市場(chǎng)分析全國(guó)紡織服裝行業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r康復(fù)路主要批發(fā)市場(chǎng)概況將來(lái)市場(chǎng)行情分析1、 全國(guó)紡織服裝行業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r總體上，走勢(shì)穩(wěn)中趨升。由于從國(guó)內(nèi)形勢(shì)看，我國(guó)紡織業(yè)將有大的進(jìn)展前景。首先，隨著人民生活水平由溫飽型向小康型的邁進(jìn)，對(duì)紡織品的需求開(kāi)頭由保暖為主轉(zhuǎn)向以追求時(shí)尚和表現(xiàn)共性為主。到本越來(lái)越高，紡織工業(yè)必需加快改革步伐，建立快速反響機(jī)制，使紡織品日趨成品化、配套化、時(shí)尚化和共性化。其次中國(guó)人口占世界人口1／5，紡織品在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)必需立足國(guó)內(nèi)，特別是農(nóng)村市場(chǎng)。目前我國(guó)農(nóng)民生活水平的提高，農(nóng)村市場(chǎng)對(duì)服裝需求潛力巨大。同時(shí)，我國(guó)仍具備勞動(dòng)力和資源的比較優(yōu)勢(shì)，為我國(guó)紡織業(yè)的進(jìn)展供給了有利的客觀環(huán)境。2、 康復(fù)路主要市場(chǎng)概況20239162314.55218號(hào)，商場(chǎng)北側(cè)接近秦浙商城、康復(fù)路交易廣場(chǎng)及康復(fù)路管區(qū)，東臨炫彩商城。該商場(chǎng)隸屬于陜西銀邦經(jīng)營(yíng)治理。陜西銀邦投資進(jìn)展〔集團(tuán)〕是一家在陜西注冊(cè)的浙江民營(yíng)企業(yè)，集團(tuán)公司成立于2023年，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元人民幣。公司主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、物業(yè)治理等為核心經(jīng)營(yíng)方向。陜西銀邦集團(tuán)下設(shè)工程公司有：陜西銀邦經(jīng)營(yíng)治理、陜西嘉和投資開(kāi)發(fā)、陜西宏大投資進(jìn)展、陜西艾德投資進(jìn)展五大子公司。集團(tuán)主要投資工程有：北京世紀(jì)大廈、上?？驼久飞虖B、西安康復(fù)路嘉和精品廣場(chǎng)。20231275950㎡。位于西安市長(zhǎng)纓西路82三府灣客運(yùn)車站。交通便利，人流密集，是西安服裝批發(fā)市場(chǎng)的集散地之一。多彩城隸屬于陜西多彩集團(tuán)。20231.520231投資興建，陜西時(shí)丹達(dá)服裝城經(jīng)營(yíng)治理的現(xiàn)代化服裝批發(fā)商城。陜西時(shí)丹達(dá)服裝城于20234251.53400020230位于陜西省西安市碑林區(qū)友情路３３３號(hào)，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)銷售及物業(yè)治理。19911430002720019914.6丹尼爾已成為集“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商貿(mào)旅游和資源重組”為一體的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。目前總資產(chǎn)已達(dá)15.610001991-1995西安鬧市中心解放路創(chuàng)辦，確立了商貿(mào)業(yè)在集團(tuán)進(jìn)展中的根底地位。1996-1999城和開(kāi)發(fā)“中山門(mén)”、“東西窯坊”兩個(gè)大型住宅小區(qū)的過(guò)程中，利用房地產(chǎn)、商貿(mào)和重組的聯(lián)動(dòng)，轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為集團(tuán)的龍頭產(chǎn)業(yè)。先后開(kāi)發(fā)了中山門(mén)小區(qū)、窯坊小區(qū)、太華路小區(qū)等大中型住宅小區(qū)；成功興建和托管了康復(fù)路丹尼爾商城、康復(fù)路交易廣場(chǎng)、丹尼爾輕紡市場(chǎng)和中山門(mén)古玩市場(chǎng)等大型商貿(mào)市場(chǎng)；兼并托管了西安紡織器材廠、西安石膏板廠和西安木材總廠等一批虧損國(guó)企。目前開(kāi)發(fā)在建的解放路金光大道、?？荡髲B、國(guó)貿(mào)大廈、和平路丹尼爾商務(wù)酒店、建國(guó)路大昌大廈、長(zhǎng)樂(lè)路世前開(kāi)發(fā)在建的解放路金光大道、?？荡髲B、國(guó)貿(mào)大廈、和平路丹尼爾商務(wù)酒店、建國(guó)路大昌大廈、長(zhǎng)樂(lè)路世1030康復(fù)路成功的要點(diǎn)主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：康復(fù)路成功的要點(diǎn)主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：成熟的老市場(chǎng)，知名度較高人流量較大強(qiáng)大的商戶積聚力量便利的交通產(chǎn)品齊全而且價(jià)格大局部人都能承受3目前紡織服裝專業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)，更多的指向是品牌效勞。從產(chǎn)業(yè)鏈上講，綜合性市場(chǎng)大多期望能夠盡量掩蓋整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，包括原料市場(chǎng)、面料市場(chǎng)、服裝加工市場(chǎng)等。從市場(chǎng)的規(guī)模上講是越來(lái)越大，老市場(chǎng)在擴(kuò)建，市場(chǎng)建設(shè)也是一個(gè)比一個(gè)大。硬件條件和大型百貨商場(chǎng)也是不相上下，有的條件甚至超過(guò)大型百貨商場(chǎng)。同時(shí)，市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)是更加留意整個(gè)市場(chǎng)的軟件建設(shè)，不僅是金融效勞、商務(wù)上的效勞，還包括法律服務(wù)、物流效勞、信息效勞，這些品牌效勞是型市場(chǎng)進(jìn)展的方向。二、西安紡織服裝市場(chǎng)分析康復(fù)路概況康復(fù)路主要批發(fā)市場(chǎng)分析西安將來(lái)市場(chǎng)分析1康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)是西北最大的綜合性集貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，始建于1984發(fā)皮貨、服裝、內(nèi)衣、日用品及其他雜貨，康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)一個(gè)行李已輻射至全國(guó)23個(gè)省、自治區(qū)，終日人流擁擠并且價(jià)格比較廉價(jià)，成為西北地區(qū)物貿(mào)溝通中轉(zhuǎn)站和集散地。220239162314.55218商場(chǎng)北側(cè)接近秦浙商城、康復(fù)路交易廣場(chǎng)及康復(fù)路管區(qū)，東臨炫彩商城。該商場(chǎng)隸屬于陜西銀邦經(jīng)營(yíng)治理。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和市場(chǎng)的不斷變化，在批發(fā)業(yè)務(wù)方面，西北商貿(mào)城面臨著市場(chǎng)的分流和外省批發(fā)市場(chǎng)的攔截，并且在康復(fù)路商圈內(nèi)的各大市場(chǎng)也在不斷改進(jìn)和擴(kuò)大規(guī)模以及大環(huán)境下整個(gè)批發(fā)市場(chǎng)的外遷，西北商貿(mào)業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，將逐步轉(zhuǎn)型為零售市場(chǎng)。8220231275950㎡。緊鄰三府灣客運(yùn)車站。交通便利，人流密集，是西安服裝批發(fā)市場(chǎng)的集散地之一。多彩城隸屬于陜西多彩集20231.52023商場(chǎng)的統(tǒng)一治理；商場(chǎng)位于康復(fù)路商圈的邊緣，通道狹窄，衛(wèi)生環(huán)境差，早上打貨頂峰時(shí)商場(chǎng)治理比較混亂。19911430002720019914.6丹尼爾已成為集“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商貿(mào)旅游和資源重組”為一體的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。目前總資產(chǎn)已達(dá)15.6億元，員工1000例，造成市場(chǎng)本身的混亂；國(guó)稅及地稅也存在相當(dāng)大的關(guān)系折扣，局部商戶對(duì)此有埋怨；由于曾承包給嘉和20231號(hào)，右鄰漢隆商場(chǎng)左鄰康海商廈。由西安展耀投資開(kāi)發(fā)投資興建，陜西時(shí)丹達(dá)服裝城經(jīng)營(yíng)治理的現(xiàn)代化服裝批發(fā)商城。陜西時(shí)丹達(dá)服裝城于202319911430002720019914.6丹尼爾已成為集“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商貿(mào)旅游和資源重組”為一體的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。目前總資產(chǎn)已達(dá)15.6億元，員工1000例，造成市場(chǎng)本身的混亂；國(guó)稅及地稅也存在相當(dāng)大的關(guān)系折扣，局部商戶對(duì)此有埋怨；由于曾承包給嘉和202327—10元/2516395萬(wàn)6000萬(wàn)左右，拿全國(guó)皮革皮草市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，這些數(shù)據(jù)少之又少。3場(chǎng)勢(shì)在必行。三、2宏觀環(huán)境分析紡織服裝態(tài)規(guī)劃必要性分析對(duì)西安華南城各交易廣場(chǎng)的影響1完善自我市場(chǎng)以及大量的建市場(chǎng)，又給了我們很大的威逼，急需我們加快專業(yè)市場(chǎng)商戶的招商。2西安還沒(méi)有一個(gè)超大體量綜合批發(fā)市場(chǎng)，這個(gè)時(shí)機(jī)格外重要，西安華南城有實(shí)力擔(dān)當(dāng)這個(gè)歷史責(zé)任。西安華南城的品牌影響力得到了市民的廣泛認(rèn)可。2號(hào)交易廣場(chǎng)的先天地理優(yōu)勢(shì)打算了做紡織服裝的地理?xiàng)l件。2號(hào)交易廣場(chǎng)規(guī)模符合紡織服裝的營(yíng)業(yè)面積要求。由于西安華南城過(guò)去在專業(yè)市場(chǎng)已做了肯定的招商宣傳，從而我們就有了招商根底。西安華南城有一支專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，特別是對(duì)紡織服裝有肯定的資源。32號(hào)交易廣場(chǎng)是西安華南城對(duì)外正式招商的第一個(gè)交易廣場(chǎng)，它招商、運(yùn)營(yíng)的成功與否對(duì)后期其他交易廣場(chǎng)起到關(guān)鍵性的作用。2號(hào)交易廣場(chǎng)目前招商的業(yè)態(tài)有女裝、奧萊、皮革皮草。目前從招商形式來(lái)看，紡織服裝的招商和運(yùn)營(yíng)可能性較高。成功運(yùn)營(yíng)2號(hào)交易廣場(chǎng)紡織服裝的作用或影響力：進(jìn)一步提升西安華南城的品牌價(jià)值；堅(jiān)決了眾多商戶和投資者對(duì)西安華南城的信念；2號(hào)交易廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售；西安華南城的物業(yè)增值將大幅度提升；大大促進(jìn)2號(hào)交易廣場(chǎng)其他業(yè)態(tài)招商、運(yùn)營(yíng)的進(jìn)展；對(duì)西安華南城其他交易廣場(chǎng)的運(yùn)作起到事半功倍的效果；成功運(yùn)營(yíng)將為公司帶來(lái)客觀的經(jīng)濟(jì)收入；將會(huì)為本區(qū)域的進(jìn)展帶來(lái)深厚商業(yè)氣氛，同時(shí)會(huì)加快本區(qū)域的各項(xiàng)配套的完善程度。必將促進(jìn)港務(wù)區(qū)的招商引資；四、西安華南城皮革城可行性分析規(guī)劃區(qū)域可行性規(guī)?？尚行跃唧w業(yè)態(tài)劃分2號(hào)交易廣場(chǎng)建筑施工、裝修的完成，目前面對(duì)最為緊迫的就是招商、運(yùn)營(yíng)。而皮革皮草業(yè)態(tài)的規(guī)劃2號(hào)交易廣場(chǎng)的實(shí)際狀況進(jìn)展解剖分析。12號(hào)交易廣場(chǎng)區(qū)域位置的交通便利性符合大型皮革皮草城的落戶；2號(hào)交易廣場(chǎng)大氣的建筑外觀、時(shí)尚的外立面、充分的停車場(chǎng)符合皮革皮草商品定位；內(nèi)部裝修檔次符合大型皮革皮草的運(yùn)營(yíng)環(huán)境；2號(hào)交易廣場(chǎng)的硬件設(shè)置、停車配套能滿足將來(lái)消費(fèi)者；2號(hào)交易廣場(chǎng)的奧特萊斯，其目標(biāo)客戶定位與皮革皮草屬于同一類；210萬(wàn)平米2號(hào)交易廣場(chǎng)無(wú)論從檔次、規(guī)模、配套上完全能滿足皮革皮草正常運(yùn)營(yíng)環(huán)境。220萬(wàn)平方米；只有大的規(guī)模才能標(biāo)準(zhǔn)西安當(dāng)前皮革皮草的現(xiàn)狀；只有超大的規(guī)模才能吸引更多的生產(chǎn)商、經(jīng)銷商參加華南城；如此大的規(guī)模完全能滿足西安將來(lái)皮革皮草的消費(fèi)力量；成功運(yùn)營(yíng)后的西安華南城皮革城將是西部地區(qū)規(guī)模最大、檔子最高、產(chǎn)品最全的購(gòu)物天堂。3據(jù)調(diào)查可知，客戶對(duì)于具體業(yè)態(tài)的劃分、鋪位間數(shù)看的格外重要。所以我們要科學(xué)合理的進(jìn)展業(yè)態(tài)劃規(guī)劃，具體如下：區(qū)域區(qū)域樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面積〔平米〕估量間數(shù)四層皮革皮毛品牌、整貂區(qū)、拼貂區(qū)3.2146間2號(hào)交易廣場(chǎng)東區(qū)三層二層精品皮裝、皮毛裝品牌旗艦店奧特萊斯3.2146間一層奧特萊斯SWOT優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析時(shí)機(jī)分析威逼分析分析小結(jié)1西安華南城在西安近幾年的進(jìn)展其品牌影響力得到認(rèn)可西安華南城皮革城城將依托在浩大的商貿(mào)物流集散地之上的優(yōu)勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：立足西安市場(chǎng)、輻射西部五省2號(hào)交易廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)：區(qū)域位置、規(guī)模大、檔次高、產(chǎn)品全配套的優(yōu)勢(shì)：倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通、餐飲、電子商務(wù)、會(huì)展中心等等旅游的優(yōu)勢(shì)：將西安華南城設(shè)定為貿(mào)易旅游區(qū)可加大旅游購(gòu)物的力量政策的優(yōu)勢(shì)：招商政策、稅費(fèi)減免等2西安華南城還沒(méi)有一個(gè)完善而高效的運(yùn)營(yíng)模式面對(duì)的皮革皮草業(yè)態(tài)，我們對(duì)本行業(yè)學(xué)問(wèn)、特性生疏缺乏2號(hào)交易廣場(chǎng)東區(qū)的鋪位劃分、通道規(guī)劃不符合皮革皮草業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境我們的皮革皮草招商時(shí)間緊迫、任務(wù)重是一種很大的劣勢(shì)3西安皮革皮草市場(chǎng)的空白是我們需要抓住的機(jī)遇目前西部地區(qū)還沒(méi)有一個(gè)規(guī)模大、檔次高、產(chǎn)品全的皮革皮草市場(chǎng)現(xiàn)在諸多皮革皮草商戶格外想開(kāi)拓西北市場(chǎng)4目前全國(guó)各地均有皮革皮草城在海寧招商，特別是武漢〔海寧〕皮革皮草城。2-3年內(nèi)將會(huì)開(kāi)業(yè)。5我們的時(shí)機(jī)。更信任西安華南城皮革城城的招商和運(yùn)營(yíng)肯定會(huì)圓滿成功。六、西安華南城皮革城招商方式分析公司招商托付招商聯(lián)合招商意向合作方比照方式在招商，無(wú)論是那種方式都是對(duì)工程有效的，只不過(guò)是效果的好與壞的問(wèn)題。通過(guò)調(diào)查可知，目前有以下幾種方式：1自身招商的優(yōu)勢(shì)可以削減招商本錢(qián)我們的招商團(tuán)隊(duì)具有很強(qiáng)的責(zé)任心、執(zhí)行力經(jīng)受過(guò)前期的招商，相對(duì)簡(jiǎn)潔進(jìn)入后期的運(yùn)營(yíng)治理中自身招商的劣勢(shì)對(duì)皮革皮草行業(yè)招商、行業(yè)學(xué)問(wèn)欠缺對(duì)皮革皮草具體業(yè)態(tài)的劃分缺乏實(shí)戰(zhàn)閱歷行業(yè)信息資源相對(duì)匱乏商戶質(zhì)量不易把控招商進(jìn)度相對(duì)緩慢2托付招商的優(yōu)勢(shì)自身多年在行業(yè)內(nèi)的闖蕩，對(duì)皮革皮革的運(yùn)營(yíng)思維方式比較客觀他們把握了很多商戶信息，而且自身能帶動(dòng)一批客源實(shí)戰(zhàn)閱歷豐富，特別是業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)等能準(zhǔn)確把握皮革皮草行業(yè)的進(jìn)展事態(tài)對(duì)業(yè)態(tài)產(chǎn)品的整合具有專業(yè)水平托付招商的劣勢(shì)公司將會(huì)付出一局部招商傭金有些托付單位只是為了招商而招商，根本不參與后期的運(yùn)營(yíng)不排解托付單位僅為了獲利而招商，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的狀況下導(dǎo)致招商的危機(jī)意識(shí)缺乏。3優(yōu)勢(shì)：聯(lián)合招商是一種復(fù)合型招商方式，既能保證我們業(yè)態(tài)合理劃分、能使招商團(tuán)隊(duì)很快了解皮革皮草行業(yè)。劣勢(shì)：最大的劣勢(shì)就是在實(shí)際的招商中責(zé)任難以劃分，簡(jiǎn)潔形成扯皮現(xiàn)象，而且會(huì)導(dǎo)致難以預(yù)料的招商瓶頸。公司也將會(huì)付出肯定的傭金團(tuán)隊(duì)合作需要肯定的磨合期4意向合作方 金獻(xiàn)東團(tuán)隊(duì)金獻(xiàn)東團(tuán)隊(duì)的成員為溫州海寧中大商戶，經(jīng)營(yíng)

沈克利團(tuán)隊(duì)沈克利團(tuán)隊(duì)的成員有5人，其中有皮草經(jīng)銷商、商場(chǎng)規(guī)背景

但運(yùn)作皮草招商的閱歷較少。幫助華南城招商，酬勞為收取租金提成

商，具有肯定的招商運(yùn)營(yíng)閱歷。成免租期 2年 1年租金區(qū)間租金區(qū)間低于40元/平方/月20%-35%。租金收取方式簽合同時(shí)收取第三年租金二年的租金。傭金方案?jìng)蚪鹬Ц斗绞筋~的20%給乙方作為酬勞，如招商至50%以上50%50%；招和80%以下，甲方需付乙方每年收租總額的15%商70%以上，應(yīng)支付前三個(gè)月的總租金給乙方作為傭金。返還給乙方作為酬勞。據(jù)據(jù)溫州金獻(xiàn)東成都沈克利獨(dú)立招商承租面積1280009600096000單位租金404050租金遞增20%20%20%工程收入子工程計(jì)收第一年前五年累計(jì)計(jì)收第一年前五年累計(jì)計(jì)收第一年前五年累計(jì)1.1承租面積租金6144000022364160046080000247357440576000002096640001.3物業(yè)費(fèi)1024000307202376800023040007680002304000支出小計(jì)6246400022671360046848000249661440583680002119680002.1合作方傭金12288000447283201152023011520230002.2員工傭金3727360372736041226244122624349440034944002.3廣告推廣費(fèi)30000000150000000300000006750000015000000337500002.4旅游大巴10000000500000007500000375000007500000375000002.5鋪位改造費(fèi)2650000026500000202300002023000020230000202300002.6運(yùn)營(yíng)治理費(fèi)10000005000000750000375000075000037500002.7返租支出095568230.64085412313.12085412313.122.8物業(yè)費(fèi)10240004915202376800046080007680004608000利潤(rùn)小計(jì)合計(jì)84539360-22075360424675910.6-19796231174660624-27812624234412937.115248502.884751240010855600188514713.123453286.88經(jīng)過(guò)以上測(cè)算，公司獨(dú)立招商與兩家意向合作方比照，在5年內(nèi)他們整個(gè)支出本錢(qián)較高，分別為4.25億元、2.34億元。5年的利潤(rùn)來(lái)看，公司獨(dú)立招商利潤(rùn)高于他們。七、皮革皮草區(qū)域建筑構(gòu)造優(yōu)化分析2皮革皮草對(duì)規(guī)劃要求分析構(gòu)造優(yōu)化的指導(dǎo)思想優(yōu)化總體方案優(yōu)化構(gòu)造實(shí)施打算縱觀全國(guó)皮革皮草商場(chǎng)的建筑構(gòu)造布局大都以本業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)而建。目前市場(chǎng)上商戶均以海寧集團(tuán)所建構(gòu)造布局為典范。2號(hào)交易廣場(chǎng)內(nèi)部的裝修最終打算需要優(yōu)化當(dāng)前的這種小格擋構(gòu)造，只有這樣才能增加西安華南城皮革城城招商、運(yùn)營(yíng)的成功率。12號(hào)交易廣場(chǎng)東區(qū)構(gòu)造分析沒(méi)有了優(yōu)勢(shì)。鋪位面積小通道窄動(dòng)線規(guī)劃不合理2通道寬度8米—12525米寬。動(dòng)線要求通過(guò)消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣科學(xué)合理的劃分動(dòng)線，主要是鋪鋪臨街、沒(méi)有死角。店面大小80—120200平米左右。整體環(huán)境整體環(huán)境要求裝修檔次高、通透敞亮，商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)氣氛的營(yíng)造要深厚，各項(xiàng)硬件設(shè)備齊全而能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3以皮革皮草規(guī)劃需求進(jìn)展優(yōu)化比方科學(xué)合理的動(dòng)線、通道的寬度、店面大小、商場(chǎng)環(huán)境的營(yíng)造在不影響整體構(gòu)造的狀況下，盡量降低優(yōu)化本錢(qián)比方拆隔墻板的再利用、空調(diào)設(shè)備的再利用、線路的再利用等等改造前后盡量不要削減鋪位的使用面積在構(gòu)造優(yōu)化過(guò)程中不能過(guò)大的影響商場(chǎng)整體裝修風(fēng)格優(yōu)化還需要符合消防要求，盡量不要影響商場(chǎng)的消防設(shè)施4;格局方案如下：優(yōu)化前構(gòu)造格局優(yōu)化前構(gòu)造格局優(yōu)化后構(gòu)造格局東西5米通道 拓寬兩條南5米通道合鋪后的使用面積為：33.6—247.38平米每層鋪位數(shù)量為：131個(gè)5

拓寬四周邊緣通5米實(shí)施時(shí)間實(shí)施工程實(shí)施時(shí)間實(shí)施工程具體實(shí)施工程合作單位及部門(mén)備注打算。11通道和動(dòng)線2、招商中心皮革皮2草組日完成優(yōu)化構(gòu)造方案33445公司確定11日制定實(shí)施方案22336月—8月工程施工依據(jù)構(gòu)造優(yōu)化最終案實(shí)施工程部11830日完成施工223八、財(cái)務(wù)預(yù)算分析東區(qū)工程改造本錢(qián)預(yù)算東區(qū)招商本錢(qián)預(yù)算東區(qū)運(yùn)營(yíng)本錢(qián)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)分析〔物業(yè)升值〕及其他交易廣場(chǎng)的無(wú)形收入。對(duì)于西安華南城皮革城工程我們必需有肯定的本錢(qián)投入，才能換來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的收益。具體如下：1編號(hào)工程改造費(fèi)金額〔萬(wàn)元〕1、撤除水泥隔墻板33.282、鑿地磚48.063、鋪地磚125.494、撤除卷簾門(mén)9.245、撤除角鋼基層埃特板石膏板隔墻37.296、建隔墻27.517、裝卷簾門(mén)9.248、做角鋼基層埃特板石膏板隔墻161.829、撤除天花42.7010、做天花70.1911、鋪內(nèi)刷乳膠漆1.1512、燈及線路改造費(fèi)116.98合計(jì)合計(jì)683本錢(qián)掌握點(diǎn)：拆建時(shí)盡量避開(kāi)材料的損失建筑廢料再利用〔如：隔墻、卷簾門(mén)、電線燈具等〕皮革城賣場(chǎng)店鋪建議不使用卷簾門(mén)人工本錢(qián)2編號(hào)1、招商費(fèi)用差旅費(fèi)金額〔萬(wàn)元〕30備注151個(gè)半月住宿、餐、交通、通訊等費(fèi)用2、商戶考察費(fèi)120600人，2023元/人3、公關(guān)招待費(fèi)10合計(jì)編號(hào)員工傭金160金額〔萬(wàn)元〕1、傭金12020元/平米計(jì)算本錢(qián)掌握點(diǎn)：考察本錢(qián)招待本錢(qián)3推廣費(fèi)用1500第一年廣告、活動(dòng)推廣等旅游大巴、免費(fèi)大巴750旅游大巴、免費(fèi)巴士運(yùn)營(yíng)治理費(fèi)75運(yùn)營(yíng)治理人員工資等合計(jì)2325運(yùn)營(yíng)本錢(qián)逐年遞減華南城皮革城本錢(qián)預(yù)算項(xiàng)目華南城皮革城本錢(qián)預(yù)算項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算〔萬(wàn)〕備注推廣本錢(qián)大巴本錢(qián)運(yùn)營(yíng)治理陳本西安華南城皮革城收支預(yù)算表西安華南城皮革城收支預(yù)算表根底數(shù)據(jù)內(nèi)容第一年其次年第三年第四年第五年合計(jì)出租率70%90%95%100%100%出租面積6720086400912009600096000出租均價(jià)00506072租金00547202306912023082944000206784000運(yùn)營(yíng)收入0315000060000006000000720230022350000小計(jì)672003150000607202307512023090144000229134000工程改造20230000000020230000招商本錢(qián)5000000000500000返租0028470771284707712847077185412313運(yùn)營(yíng)費(fèi)用232500001575000012023000120230001202300075000000傭金344640000003446400小計(jì)4719640015750000404707714047077140470771184358713合計(jì)-47129200-126000002024922934649229496732294484248752.31.8億元，最終實(shí)7500營(yíng)好的話，可以增加我們的租金收益。所以在后期運(yùn)營(yíng)中要有效的掌握運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，可大大增加我們的收益。通過(guò)可控范圍有效掌握本錢(qián)隨著運(yùn)營(yíng)增加收入，逐年租金的增幅、商場(chǎng)內(nèi)外廣告收入等等促進(jìn)銷售收入九、招商政策分析招商對(duì)象招商時(shí)間、地點(diǎn)招商人員招商政策我們通過(guò)對(duì)海寧皮革城、武侯皮革城、原點(diǎn)皮革城等大戶進(jìn)展了調(diào)查分析，他們對(duì)皮革招商政策格外敏感，結(jié)合他們2號(hào)交易廣場(chǎng)整體政策已出臺(tái)，對(duì)于皮革皮草的政策要在這個(gè)根底上進(jìn)展調(diào)整。具體如下：1大品牌、大零售商；面對(duì)全國(guó)，以海寧、成都、遼寧、辛集等地優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)為主，謝絕投資者參與。2202331日——20237月主力招商地點(diǎn)：海寧市、西安華南城本部3主要人員為西安華南城招商中心皮革皮草組10—15人幫助西安華南城招商的外聯(lián)人員〔海寧當(dāng)?shù)氐拇髴簟?租金水平236元/米簽約年限53-5年。免租期還沿用當(dāng)前的免租期2年時(shí)間收取方式分析1、保證金收取方式3年期保3年期保證金收取標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)商鋪面積的不同一次性收取保證金5萬(wàn)，7萬(wàn)。租期租期面積誠(chéng)意金額300㎡以下5萬(wàn)元3年300㎡以上7萬(wàn)元以此政策執(zhí)證金921萬(wàn)元/層，相當(dāng)于9.4個(gè)月租金。5年期保5年期保證金收取標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)商鋪面積不同一次性收取保證金7萬(wàn)，9萬(wàn)租期租期面積誠(chéng)意金額300㎡以下7萬(wàn)元5年300㎡以上9萬(wàn)元以此政策執(zhí)證金1283萬(wàn)元/層，相當(dāng)于16.5個(gè)月房租。十、西安華南城皮革城運(yùn)營(yíng)分析皮革皮草運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)完善運(yùn)營(yíng)配套西安華南城運(yùn)營(yíng)模式在全國(guó)各地遍地開(kāi)花而成功運(yùn)作的主要緣由之一。1主要是為了便于后期的成功運(yùn)營(yíng)。它的主要特點(diǎn)如下：完善的制度——制定商場(chǎng)不同的各項(xiàng)治理制度豐富的閱歷——高薪聘請(qǐng)熟知本行業(yè)的治理中高層人員廣告力度——通過(guò)各種渠道將海寧皮革皮草輻射到全國(guó)旅游大巴——將海寧皮革城納入旅游消費(fèi)產(chǎn)業(yè)免費(fèi)大巴——從周邊市縣免費(fèi)拉送消費(fèi)者訂貨會(huì)——每年舉辦各種皮革皮草的訂貨會(huì)促銷活動(dòng)——在淡旺季期間、節(jié)假日舉辦不同類型的促銷活動(dòng)電子商務(wù)——打造網(wǎng)上皮革皮草城22步的完善，而且相關(guān)配套需要在運(yùn)營(yíng)之前必需要完成，否則就很難保證我們開(kāi)業(yè)后的正常運(yùn)營(yíng)。飲