房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

三、房地產(chǎn)基本知識培訓(xùn)第一句話：不做沒有意義的事

——明確課程的定位和意義第二句話：

做事就要有收獲

——鎖定課程要達到的目的第三句話：

學(xué)以致用、知行合一

——講師承諾和你的承諾第四句話：

愉悅是做好事的保障

——放松身體提升效果培訓(xùn)的四原則：2023/2/53目錄一、基礎(chǔ)名詞二、建筑術(shù)語三、價格術(shù)語四、開發(fā)流程五、地產(chǎn)市場六、戶型評價2023/2/54一、基礎(chǔ)名詞篇2023/2/55什么叫房地產(chǎn)？狹義的理解即土地（地產(chǎn)），建筑物（房產(chǎn)）上不可分離的部分及附帶的各種權(quán)益?；A(chǔ)名詞2023/2/56圖示：土地（權(quán)益）房產(chǎn)（權(quán)益）房地產(chǎn)權(quán)益核心點：權(quán)益2023/2/57房地產(chǎn)權(quán)益有哪些？所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、贈與權(quán)、繼承權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)、排他權(quán)、部分處置權(quán)基礎(chǔ)名詞權(quán)屬范疇：物權(quán)2023/2/58為何把房地產(chǎn)稱為不動產(chǎn)？位置的固定性房地產(chǎn)不動產(chǎn)不可移動性最為核心的特點基礎(chǔ)名詞2023/2/59房地產(chǎn)的特征1)位置的固定性和不可移動性提示：文物級建筑整體平移、搬遷，在其離地的一剎那起，不屬于房地產(chǎn)范疇；2)使用的長期性提示：土地的難以滅失及建筑物的長期存在性所決定；3)投資大量性提示：生產(chǎn)資料的昂貴及長周期所決定4)保值增值性提示：土地不可再生，需求的滾動與再生所決定，核心在于地產(chǎn)權(quán)益的升值?；A(chǔ)名詞2023/2/510中國房地產(chǎn)保值增值特點與經(jīng)濟的聯(lián)系1、通貨膨脹遠多于通貨緊縮2、CPI基本面就是上升3、房地產(chǎn)具有本幣交易的特點4、中國GDP8%的警戒線與內(nèi)需5、目前中國城市化進程40%6、房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)投資率、第三產(chǎn)業(yè)比重、關(guān)聯(lián)行業(yè)的關(guān)系7、與地方財政的關(guān)系2023/2/511土地的權(quán)屬分類1)國有土地

屬于全民所有的土地，也可理解為國家所有的土地提示：國有土地的所有人為代表全民行使權(quán)利的國家（國務(wù)院）2）集體土地屬于勞動群眾集體所有的土地，也可理解為農(nóng)民集體所有的土地提示：集體土地的所有人為代表土地所轄農(nóng)民行使權(quán)利的集體經(jīng)濟組織備注：集體土地的總量遠大于國有土地的總量是新中國成立后第一次土地改革的結(jié)果基礎(chǔ)名詞2023/2/512十七屆三中全會關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定集體土地允許的流轉(zhuǎn)，并非允許目前最關(guān)切的小產(chǎn)權(quán)房上市。實質(zhì)上杜絕了前期關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房上市的爭論被譽為建國后第二次土地革命2023/2/513什么叫城中村？

城市版圖中所包圍的屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織管轄的區(qū)域提示：是中國城市化進程發(fā)展初期缺乏合理規(guī)劃的產(chǎn)物，屬于“新興名詞”基礎(chǔ)名詞2023/2/514國有土地拆遷安置與城中村改造的區(qū)別最核心區(qū)別城中村改造是一個土地權(quán)屬變更的過程基礎(chǔ)名詞提示：1）集體土地變?yōu)閲型恋氐囊粋€過程，而且是一個最先的過程2）不改變土地權(quán)屬改造實質(zhì)上不屬于真正城中村改造的范疇2023/2/515什么叫商品房？指在國有土地商品流通市場上取得并獲得房地產(chǎn)主管部門同意開發(fā)并進入流通領(lǐng)域物業(yè)的統(tǒng)稱基礎(chǔ)名詞2023/2/516小產(chǎn)權(quán)房“商品流通市場”經(jīng)濟適用房“房地產(chǎn)主管部門同意開發(fā)”“物業(yè)的統(tǒng)稱”“國有土地”非非非違章開發(fā)建筑非特定指住宅提示：1）商品房三個字本質(zhì)上是一種完全權(quán)益的代名詞；2）關(guān)鍵詞：2023/2/517什么叫限價房簡單的理解為“雙限”，限地價、限房價，從而限定特定物業(yè)的價格，又稱“雙限房”。提示：1）采用競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位；2）限地價：政府不采用價高者得的方式提供土地；3）限房價：政府給予稅費、配套費等經(jīng)改費用減免優(yōu)惠?；A(chǔ)名詞2023/2/518國有土地的權(quán)利？土地所有權(quán)：國家所有（國務(wù)院）土地使用權(quán)：房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)的集體，單位及自然人所有提示：1）所有人決定使用權(quán)，故土地使用權(quán)期限由國務(wù)院制定2）獲得土地使用權(quán)，實質(zhì)上是一個承租的過程?；A(chǔ)名詞2023/2/519土地使用權(quán)的期限正因為獲得土地使用權(quán)是一個承租的過程，實行根據(jù)使用土地的性質(zhì)進行期限劃分：居住用地：70年工業(yè)用地：50年文教衛(wèi)生用地：50年經(jīng)營性用地：40年提示：1）上述年限為最高使用年限

2）由國務(wù)院制定基礎(chǔ)名詞2023/2/520獲得土地使用權(quán)的方式1）出讓方式獲得有償有期限經(jīng)營性流通性物業(yè)（如商品房、廠房、娛樂城等）特征適用范圍2）劃撥方式獲得無償無期限/無償有期限非盈利性、公益性物業(yè)（如軍事用地、學(xué)校、政府機關(guān)等）特征適用范圍基礎(chǔ)名詞2023/2/521土地使用權(quán)出讓的權(quán)利出讓單方議價特征特征特征招標(biāo)拍賣協(xié)議備注：1）多方議價：多方議價同時提出開發(fā)方案，綜合優(yōu)勢高者得;2)多方競價:多方競價,價高者得之.多方議價特定項目運用多運用于限價、廉租房多方競價廣泛應(yīng)用（高地價的重要原因）基礎(chǔ)名詞2023/2/522現(xiàn)房與期房現(xiàn)房：已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房；期房：指已辦妥預(yù)售許可證，但未取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房?；A(chǔ)名詞2023/2/523抗風(fēng)險能力房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已辦結(jié)未辦結(jié)強弱主要體現(xiàn)在：債權(quán)債務(wù)、產(chǎn)品承諾、時效性三方面核心區(qū)分點核心區(qū)別現(xiàn)房期房2023/2/524期房的由來起源于香港、起源于一種營銷模式、起源于霍英東1953年，霍英東提出“預(yù)售樓花”并提倡分期付款。隨后其它房地產(chǎn)商開始效仿并獲得成效，波及整個東南亞地區(qū)。

2023/2/525樓花與期房基礎(chǔ)名詞樓花：最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。

樓花與期房區(qū)別：樓花就是代表擁有買這個房子的權(quán)利，相當(dāng)于買房的優(yōu)先權(quán)。而期房，則是已經(jīng)買了這個房子，只是還沒有建成

2023/2/526什么是準(zhǔn)現(xiàn)房？準(zhǔn)現(xiàn)房是一個營銷定義（無政策、法律的支持，定義模糊）準(zhǔn)現(xiàn)房定義（底線）：指房屋主體已經(jīng)封頂完成，小區(qū)道路，樓體外輪廓已經(jīng)完成，并部分展示材質(zhì)、顏色效果并開始進內(nèi)粉刷的物業(yè)項目。提示：屬于期房范疇基礎(chǔ)名詞2023/2/527什么是經(jīng)濟適用房？指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。性質(zhì)特點經(jīng)濟適用房社會保障性質(zhì)經(jīng)濟性、適用性基礎(chǔ)名詞2023/2/528特點詮釋經(jīng)濟性：相對于市場價格適中適用性：強調(diào)住房的實效果，并非降低建筑標(biāo)準(zhǔn)提示：1）經(jīng)濟適用房不存在土地費用，但含拆遷安置費；2）經(jīng)濟適用房項目限定開發(fā)建設(shè)企業(yè)的利潤，標(biāo)準(zhǔn)為5%以內(nèi)；3）非新興產(chǎn)物，1994年就存在，文件為《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》4）經(jīng)濟適用房價格變動的同時，也可看成為房地產(chǎn)成本上升的過程。2023/2/529什么是廉租房？是國家房改政策中提出的一個概念，國家將其特有的住房出租給城鎮(zhèn)居民的低收入者?；A(chǔ)名詞提示：1）顧名思義，只租不售；2）城中村改造，需提取5%的廉租房比例。2023/2/530什么是房地產(chǎn)權(quán)證是房產(chǎn)、地產(chǎn)持有者的權(quán)屬證明，包括《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》?；A(chǔ)名詞提示：建設(shè)部早在1999年就開始進行了“兩證”統(tǒng)一工作，目前部分城市已經(jīng)完成。2023/2/531

什么是“五證”《國有土地使用證》建設(shè)單位合法持有的土地證明《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》建設(shè)單位規(guī)劃總平等符合城市總體規(guī)劃的證明《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》建設(shè)單位建筑施工圖等符合建筑規(guī)劃的證明《建設(shè)工程施工許可證》建筑工程符合銷售條件的證明《商品房預(yù)售許可證》建設(shè)單位符合建筑施工條件的證明提示：是一個自上而下的漸進過程基礎(chǔ)名詞2023/2/532什么是“兩書”《商品房質(zhì)量保證書》應(yīng)注明層高、墻體內(nèi)管線走向、承重結(jié)構(gòu)、所在學(xué)區(qū)、所在街道、電容量、樓板承重數(shù)額等信息《商品房使用說明書》應(yīng)注明房屋各項設(shè)施的保修年限及保修續(xù)存期等信息基礎(chǔ)名詞2023/2/533房地產(chǎn)成本構(gòu)成1、土地成本：包括土地出讓金，土地征用費、拆遷安置補償費。比例20—50%

2、建安成本：指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝工程費用。比例25—40%3、融資成本：銀行貸款利息、信托費用、民間借貸費用。比例？？4、管理成本：經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用（一般含軟性成本）。比例5—8%5、配套成本：含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。比例10—15%6、稅收成本：含稅收和行政費用。比例13—20%7、前期成本：主要指項目開發(fā)的前期可行性研究、地質(zhì)勘查、及“七通一平”等。

比例3—5%

8、營銷成本：銷售推廣費用。比例3—5%9、不可預(yù)見費用：無法預(yù)見的費用。比例3—5%基礎(chǔ)名詞不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）1平方米=10.764平方英尺1公頃=10000平方米1公頃=15畝1畝=666.67平方米基礎(chǔ)名詞

“三通一平”、“五通一平”與“七通一平”“三通一平”：路通、水通、電通和場地平整；“五通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場地平整；“七通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場地平整；基礎(chǔ)名詞2023/2/536二、建筑術(shù)語2023/2/537常用建筑結(jié)構(gòu)的分類磚混結(jié)構(gòu)：豎向承重結(jié)構(gòu)的墻用磚砌筑，梁柱樓板等用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)：承重通過梁柱傳導(dǎo)，梁柱采用鋼筋混凝土；框架剪力墻結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，在柱間墻中加入剪力墻，簡稱框架剪力墻。剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板代替梁柱，能承受各類荷載鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材作為主承重的結(jié)構(gòu)。建筑術(shù)語2023/2/538建筑結(jié)構(gòu)的區(qū)別磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)區(qū)分墻體承用磚梁柱承重梁柱承重基礎(chǔ)上增加柱間承重墻垂直水平荷載要求低垂直荷載要求高水平荷載要求低梁柱承重基礎(chǔ)上增加柱間承重墻受力區(qū)分對應(yīng)成本分析低中中高運用類型低層、多層36米以下的小高層，同時樓棟下連獨立大型商業(yè)60米以下的小高層同時樓棟下連商業(yè)可不做大轉(zhuǎn)換層2023/2/539剪力墻結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)區(qū)分用鋼筋混凝土墻板來代替梁柱梁柱承重垂直荷載要求高，水平荷載要求低垂直荷載要求極高受力區(qū)分對應(yīng)成本分析高極高運用類型小高層、高層，多運用于高層超高層提示：1）此知識點對于樓梯下連商業(yè)項目較為重要；

2）此知識點對于封頂前后期房銷售較為重要。2023/2/540什么叫紅線？常規(guī)分為三種用地紅線、建筑紅線、道路紅線用地紅線：指地塊的邊界線建筑紅線：建筑物或地上構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨面的邊界線

道路紅線：道路路路幅的邊界線建筑術(shù)語提示：

1）建筑紅線可與道路紅線重疊，但不能超出道路紅線

2）建筑紅線與道路紅線都不能超出用地紅線道路紅線用地紅線建筑退線道路紅線與用地紅線之間區(qū)域為代征道路用地，不計入凈用地范圍用地紅線與建筑退線之間區(qū)域為凈用地范圍，屬于項目使用，圍墻可以建到用地紅線處基本概念道路邊線為規(guī)劃道路的控制線，用地紅線為項目建筑用地范圍的控制線，在臨城市道路的項目中，道路邊線與用地紅線局部是重合的。道路紅線用地紅線道路邊線基本概念車行道綠化帶人行道建筑后退道路邊線建筑控制線（建筑退讓線）居住區(qū)道路小區(qū)路組團路及宅間路縱墻面向道路無出入口高層5.03.02.0多層3.03.02.0有出入口-5.02.5山墻面向道路高層4.02.01.5多層2.02.01.5圍墻面向道路1.51.51.5基本概念——建筑退讓2023/2/544什么是用地面積？指用地紅線內(nèi)的土地面積建筑術(shù)語什么是總建筑面積？指用地紅線內(nèi)的土地范圍內(nèi)建筑物地上及地下各層建筑面積之總和2023/2/545什么是容積率？指建筑用地紅線范圍內(nèi)的總建筑面積與建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)的用地面積的比，是考量一個項目舒適度效益的重要指標(biāo)之一。建筑術(shù)語2023/2/546提示：1）數(shù)值越小越好；2）低容積率通常代表著較高的綠化率，樓間距、采光、日照及更大戶型設(shè)計空間。建筑術(shù)語土地面積1萬平米一層500㎡二層505㎡三層400㎡示例如右圖：容積率＝（500+505+400）/10000=0.1405假定土地面積相同的情況下：別墅＜多層＜小高層＜高層＜超高層2023/2/547什么是建筑密度？是指用地范圍內(nèi)各類建筑的基底面積之和與用地面積的比例。是一個側(cè)面反映一個項目舒適度效益的指標(biāo)之一，但不可將其單獨作為評判標(biāo)準(zhǔn)。建筑術(shù)語2023/2/548建筑術(shù)語一定代表著該項目居住舒適度較差建筑密度過小建筑密度過大不一定代表著該項目居住舒適度好區(qū)分警戒線：35%-40%印證案例：1）城中村改造項目建筑密度一般不超過30%；2）多層項目建筑密度一般在30%-32%提示：建筑密度必須結(jié)合容積率及土塊形狀一同考量。2023/2/549什么叫綠地率及綠化率？建筑術(shù)語綠化率用地范圍內(nèi)各類綠化面積與用地面積的比率綠地率用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與用地面積的比率垂直綠化，屋頂綠化核心區(qū)別不含含2023/2/550有沒有綠化率為100%的項目呢提示：1）垂直綠化、屋頂綠化按所在高度，按規(guī)劃扣減，12米以上不計入綠化率2）數(shù)值越大越好3）綠地率是真真考量一個項目景觀最佳的指標(biāo)，非綠化率2023/2/551什么是標(biāo)準(zhǔn)層?提示：標(biāo)準(zhǔn)層的認(rèn)定及樓層范圍唯一的依據(jù)是建筑施工圖。指平面布置相同的樓層建筑術(shù)語2023/2/552復(fù)式與躍層？復(fù)式不具備完整兩層空間基礎(chǔ)名詞提示：1）有“挑空”部份的全部屬于復(fù)式范疇。2）字面理解容易犯相反認(rèn)識的毛病。3）“11+1”一般屬于復(fù)式范疇。定義躍層房屋內(nèi)部左局部掏出夾層，用樓棟上下聯(lián)通占兩個樓層，用樓梯上下聯(lián)通區(qū)分點相同點都具備兩層空間不具備兩層層高概念上是一層具備完整兩層空間具備兩層層高概念上是二層2023/2/553什么是錯層？指一套房屋各種功能區(qū)域不處于同一平面，具有層次分明，立體性強的特點。建筑術(shù)語錯層分類大錯小錯60-100CM30-60CM提示：1）錯層在適用角度上大戶型較為適合，小戶型不大適合，主要是由于“有限空間”、“有效利用”的層面。2）錯層現(xiàn)運用情況極少，主要由于防震級別低和建筑成本高造成，同時在規(guī)劃審批時也受到限制。2023/2/554采光與日照？決定其好壞采光光線明暗的程度日照太陽光覆蓋的時間長短≠提示：我國基本上處于北回歸線以北，夏季日照從東北轉(zhuǎn)向西北，冬季日照從東南轉(zhuǎn)向西南，同時太陽走勢夏季為頂部正位弧形運動，冬季為頂部南向側(cè)方運動，故南向的窗夏季受光較少，而冬季受光較多，所以會比其它方位好，冬暖夏涼。建筑術(shù)語2023/2/555日照標(biāo)準(zhǔn)1）冬至日住宅底層日照時間不少1小時或大寒日住宅底層日照時間不少2小時。2）成套住宅的日照時間計算一個疊加的概念。3）成套住宅的日照時間計算并不是以所有窗接受日照的重疊時間。2023/2/556生地、毛地、熟地？熟地毛地生地提示：土地性質(zhì)的不同，將會造成土地成本的不同。（已拆遷完成，達到“七通一平”，符合施工條件的土地）未拆遷完成未達到“七通一平”建筑術(shù)語2023/2/557指房屋直接供人使用的凈面積之和，也可稱實用面積或凈面積。建筑術(shù)語什么是房屋使用面積提示：

1）不含室內(nèi)分隔墻及外墻定位軸線內(nèi)的面積

2）浙江省大部分地市，交房時室內(nèi)分隔墻是不做的2023/2/558什么是房屋的套內(nèi)面積套內(nèi)面積又稱套內(nèi)建筑面積，包括房屋實用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分。建筑術(shù)語2023/2/559套內(nèi)墻體面積套內(nèi)所有的內(nèi)墻該套房屋外墻的一半套內(nèi)陽臺建筑面積封閉陽臺按全部計算陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積提示：1）套內(nèi)是成套房屋內(nèi)部的意思;2)套內(nèi)陽臺建筑面積非陽臺凈面積3）客戶最容易將“套內(nèi)面積”=“實用面積”非封閉陽臺按一半計算2023/2/560建筑術(shù)語什么是公共面積與公共分?jǐn)偯娣e？公共面積：指樓棟內(nèi)為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設(shè)置，公共設(shè)施的面積之和；公共分?jǐn)偯娣e：指公共面積按特定比例分?jǐn)偟矫繎舻墓裁娣e。2023/2/561建筑術(shù)語公共分?jǐn)偯娣e單棟樓單套公共面積提示：1）公共面積分?jǐn)偟矫繎?，公式為套?nèi)面積×公攤系數(shù)2）同樓棟套內(nèi)面積越小的房屋所分?jǐn)偟玫墓裁娣e越小，反之則越大。2023/2/562什么是得房率？指套內(nèi)面積與建筑面積的比值，是考量房屋經(jīng)濟效益的重要指標(biāo)之一。板式＞蝶式＞點式別墅＞多層＞小高層＞高層＞超高層住宅＞商業(yè)建筑術(shù)語提示：1）是套內(nèi)面積的比值，非實用面積的比值。得房率≠房屋凈面積的使用率2）數(shù)值越大越好2023/2/563什么是層高？指下層樓板面中心到上層樓板中心的距離；提示：1）上下層樓板的厚度有可能不一樣。故真真的層高數(shù)據(jù)不是標(biāo)準(zhǔn)層圖紙上的數(shù)值，是剖面圖上的數(shù)值；2）常規(guī)樣板的厚度為12—15CM;但不得小于10CMB2米2米A√×建筑術(shù)語2023/2/564什么是凈高？指層高減去樓板厚度的凈利值。凈高=

房屋內(nèi)地面到天花板的高度建筑術(shù)語2023/2/565變形縫特點伸縮縫沉降縫抗震縫定義防止或減小地面不均勻沉降，產(chǎn)生單元連接部位的開裂和破壞所留下的縫隙防止減小溫度變化造成的建筑構(gòu)件的熱脹冷縮所出現(xiàn)的裂縫和破壞，所留的縫隙防止減小地震的不同振幅及擺動方向，造成的破壞所留的縫隙。什么是變形縫？通常處于單元連接的位置住宅運用多較少較多所處位置提示：1）多采用“二縫合一”的做法，”伸縮縫及抗震縫“

2）建筑物建成后室內(nèi)外均無法看出

3）6米以下不需要做抗震縫，單單元常規(guī)上也不需要做。建筑術(shù)語2023/2/566建筑術(shù)語什么是外墻保溫？外墻保溫（處于節(jié)約目的，在墻體上做保溫層，屬于節(jié)能幕墻范疇）外墻外保溫（外部做保溫層）外墻內(nèi)保溫（內(nèi)部做保溫層）分類保溫要求低高國家要求強制不強制常用材料1）聚苯乙烯泡沫板（EPS）【運用較多】2）擠塑膠板（XPS）【運用較少】聚苯乙烯泡沫板（EPS）+保溫砂漿提示：1）外墻外保溫厚度一般在6-8CM左右，計入公共面積；

2）目前較好的外保溫做法是保溫涂料+隔熱涂料建筑術(shù)語2023/2/568開間與進深開間：指一個自然間的寬度進深：指一個自然間的長度建筑術(shù)語提示：1）先認(rèn)定開間，后認(rèn)定進深

2）開間所指不一定是南向

3）開間進深數(shù)值包括雙側(cè)墻體定位軸線內(nèi)的厚度（簡稱中到中距離）2023/2/569地基與基礎(chǔ)建筑術(shù)語地基不是建筑的組成部分指承受建筑荷載的土層是建筑的組成部分指建筑與地基接觸的承重傳遞構(gòu)件基礎(chǔ)提示：銷售員將地基、基礎(chǔ)常常產(chǎn)生混淆，如**項目地基做好了“實際上是說基礎(chǔ)做好了。2023/2/571建筑間距建筑術(shù)語什么是建筑間距？是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。

左右間距南北間距主要由日照要求決定主要由消防要求決定提示：1）南北間距達到1：？是個錯誤的認(rèn)識2）多層建筑左右間距最少為6米，多層與高層建筑之間為9米，高層建筑之間的間距為13米

2023/2/572什么是建筑小品？建筑術(shù)語

建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。提示：

1）雕塑、亭臺、指示牌等都屬于建筑小品范疇。

2）從某種意義而言等同于“軟裝”概念2023/2/573按開啟方式分為：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、子母門。建筑術(shù)語門的分類？不同開啟方式的門他們的使用范圍？門2023/2/575建筑術(shù)語窗的分類？按開啟方式分為：平開窗、推拉窗：推拉窗左右推拉上推拉下推拉按用材分為：塑鋼窗、鋁合金窗、斷橋鋁合金窗一般隔音玻璃的厚度厚度：一般為5、6、8（CM）厚，中空厚度一般為6、8、9（CM）。屬性：中空玻璃為隔音玻璃種的一種。2023/2/577塑鋼窗優(yōu)點：導(dǎo)熱系數(shù)低（節(jié)能），經(jīng)濟實用缺點：密封性較差，容易變形，耐久性差。鋁合金窗優(yōu)點：強度高，變形小，耐久性強；缺點：節(jié)能性較差，價格較高。斷橋鋁合金窗：是在傳統(tǒng)鋁合金窗基礎(chǔ)上的升級換代產(chǎn)品，主要表現(xiàn)在增強尼龍隔條上。提示：1）普通鋁合金厚度在1—1.2mm,斷橋鋁合金厚度1.6—2mm2）塑鋼窗目前偷工減料情況相當(dāng)嚴(yán)重2023/2/578什么是防水層？防水剛性防水軟性防水在砂漿、混凝土種加入防水劑構(gòu)成的防水層通過鋪設(shè)防水材料方式構(gòu)成的防水層添加比例在5%SBS、JS（改性卷材、防水涂料）防水

室內(nèi)防水層有什么樣的處理方法？室內(nèi)防水層的處理方法位置：室內(nèi)防水一般位于衛(wèi)生間，廚房煙道，陽臺、花池的管根和地漏位置，高度：衛(wèi)生間防水在浴缸和淋浴位置寬為750，高1400，墻角反起300，管根和地漏位置為周圍200，構(gòu)造：911或991防水一般分兩次涂刷。墻位置不同：內(nèi)墻、外墻結(jié)構(gòu)受力不同：承重墻、非承重墻材料不同：磚墻、石墻、砌塊墻、混凝土墻細部結(jié)構(gòu)：防潮層、勒腳、散水、窗臺、門窗過梁建筑術(shù)語墻體裂縫和裂紋的區(qū)別、成因、處理方法

區(qū)別：裂縫：表現(xiàn)為水平、豎直、八字型裂縫

裂紋：表現(xiàn)為一種細微的無規(guī)則裂紋

成因：裂縫：新型砌塊材料受溫差變化，材料的干縮性大；

裂紋：有抹灰空鼓，抹灰過厚，溫度變化造成墻面失水，膩子干燥過快引起表層裂紋。

處理辦法：

1、砌體墻體裂縫一般采用環(huán)氧樹脂材料膠泥修補，并在裂縫處用環(huán)氧樹脂粘結(jié)無紡布加強，最后復(fù)原。

2、普通砂漿裂縫采用切槽后，濕水、水泥砂漿重新修補復(fù)原；

3、墻面膩子微裂縫采取鏟除膩子后，重新刮膩子或白水泥等。墻體裂縫和裂紋怎么辦？

建筑術(shù)語屋頂：保護層、防水層、找平層、保溫層結(jié)構(gòu)層構(gòu)造：2mm厚911或991防水，20mm厚砂漿保護層，30mm厚擠塑型聚苯板，陶粒砼保溫隔熱層，鋼筋細石砼面層;作用：屋面防水主要是通過外排內(nèi)防來達到防水目的，首先通過面層找坡及時將雨水排走，讓屋面不積水，剛性砼面層本身也具有一定的防水作用，其次是911防水在屋面結(jié)構(gòu)層上形成一層涂膜，避免雨水滲透，再次結(jié)構(gòu)板采用原漿壓光，也可以有效的進行防水；911和991防水的效果良好。屋頂防水層的處理方法？陽臺其他上水位和下水位的位置、材料

位置：上水位即給水管道及給水點，下水位即排水管道（如浴缸、馬桶、洗面盆、地漏），給水管道一般位于廚房和衛(wèi)生間墻面，排水管道位于衛(wèi)生間、廚房、陽臺、花池樓地面；

材料：給水管采用鋼管、鋁塑管、鋁塑復(fù)合管、PPR管。2023/2/590三、價格術(shù)語2023/2/591什么是均價？指所有房屋銷售價格總和之和，除以所房屋的面積之和所得出的數(shù)值價格術(shù)語提示：按“套”出售的房屋均價，只能是總價指所有房屋銷售價格最中心的一套房屋總價為均價。2023/2/592什么是起價指所有房屋中價格最低的一套房屋的價格。提示：可以是單價，也可以是總價。價格術(shù)語2023/2/593訂金為增加履行的可信度所付出的預(yù)付金不具備擔(dān)保性質(zhì)為擔(dān)保合同債權(quán)的實現(xiàn)，一方面另一方支付一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保方式具備擔(dān)保性質(zhì)定金違約雙方都無需承擔(dān)賠嘗責(zé)任承擔(dān)雙向擔(dān)保責(zé)任提示：訂金不適用定金罰則，定金適用罰則。訂金與定金價格術(shù)語2023/2/594違約金與罰金指違約者按照合同或法律的規(guī)定，賠償給對方一定數(shù)量的金錢，具有懲罰性和補償性。違約金

≠罰金

價格術(shù)語相同點不同點

懲罰性民事關(guān)系行政關(guān)系四、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)？？？從土地到實物空間的價值創(chuàng)造活動投資者：獲取投資回報開發(fā)商：經(jīng)營活動獲得利潤消費者：購買使用功能和投資權(quán)益一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)？？？通過資本、勞動力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會大眾提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，以此獲得相應(yīng)的回報。一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念招標(biāo)掛牌拍賣《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《房屋產(chǎn)權(quán)證》土地獲取項目方案設(shè)計報批報建項目施工項目銷售項目竣工項目結(jié)束二、房地產(chǎn)開發(fā)的整體流程房地產(chǎn)策劃工作介入的階段全程策劃（土地評估、投資分析、規(guī)劃建議、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）規(guī)劃設(shè)計階段介入（規(guī)劃建議、投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）建設(shè)階段介入（投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理）銷售階段介入（推廣策劃、銷售策劃和代理）土地獲取項目方案設(shè)計報批報建項目施工項目銷售項目竣工項目結(jié)束三、與銷售及策劃緊密結(jié)合的環(huán)節(jié)項目開發(fā)全過程一項目開發(fā)全過程二五、房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場的定義房地產(chǎn)市場的參與者房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境及影響因素房地產(chǎn)市場指標(biāo)地租和級差地租影響房地產(chǎn)價格的九大因素房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律房地產(chǎn)金融與融資一、房地產(chǎn)市場的定義從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。二、房地產(chǎn)市場的參與者—涉及到36個行業(yè)土地所有者或當(dāng)前使用者開發(fā)商政府及其機構(gòu)金融機構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問建筑師工程師及造價工程師物業(yè)代理及估價師會計師律師消費者或買家三、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境及其影響因素四、房地產(chǎn)市場指標(biāo)1、需求、供給與價格需求：消費者在某特定時期，在一定市場上，按一定價格愿意且能購買的某種商品和勞務(wù)的數(shù)量。與消費者的偏好、收入水平、商品的價格、相關(guān)商品（互補品、替代品）的價格、對商品未來價格的預(yù)期等有關(guān)。需求規(guī)律：價格效應(yīng)=替代效應(yīng)+收入效應(yīng)

圖例需求、供給與價格供給：發(fā)展商在一定市場上的某一特定時期內(nèi)，與一定價格相對應(yīng)，愿意且能提供商品房的數(shù)量。與商品本身的價格、其他商品的價格、生產(chǎn)技術(shù)的變動、生產(chǎn)要素的價格、政府的政策以及廠商對未來的預(yù)期正相關(guān)。2、需求指標(biāo)國內(nèi)生產(chǎn)總值人口數(shù)、城市家庭人口就業(yè)人員數(shù)量及就業(yè)分布城市家庭可支配收入及城市家庭總支出房屋空間使用數(shù)量商品零售價格指數(shù)及城市居民消費價格指數(shù)3、供給指標(biāo)存量新竣工量空置量及空置率房屋新開工面積平均建設(shè)周期4、彈性理論需求價格彈性：商品的需求量對商品本身價格變動的反應(yīng)程度供給價格彈性：供給量變動率與價格變動率的比值。影響因素，一是廠商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期，二是產(chǎn)品的生產(chǎn)成本5、市場均衡需求的數(shù)量等于供給的數(shù)量五、地租及級差地租1、地租：利用土地所獲得的超額報酬

地租=市場價格–

生產(chǎn)成本–

平均利潤2、級差地租：不同生產(chǎn)條件下生產(chǎn)出來的農(nóng)產(chǎn)品具有統(tǒng)一的市場價格，不同位置的土地因而具有不同的地租城市內(nèi)不同用途的地租支付能力地租及級差地租距離中心商務(wù)區(qū)地租支付能力零售業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易和批發(fā)業(yè)高層住宅多層住宅農(nóng)業(yè)高層住宅區(qū)多層住宅區(qū)工業(yè)地租及級差地租同一街道上不同用途的地租支付能力地租距離士多店高檔家具店特色快餐店通信手機店珠寶店高級男裝店高級女裝店高級品牌專賣購物廣場時尚品牌專賣店房地產(chǎn)的空間市場——使用功能與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場——資產(chǎn)的投資收益功能房地產(chǎn)的空間市場與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場的關(guān)系這兩者是緊密聯(lián)系在一起的，空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率。從而影響資產(chǎn)市場的需求；同時，空間市場的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。六、房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為：房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴張的過程。房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因是：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動最為關(guān)鍵；市場信息不充分，導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的實踐存在時滯；生產(chǎn)者與消費者心理因素的影響；政策因素的影響；制度因素的影響等六、房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律長期平均空置率水平供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長率快速上漲，空置率繼續(xù)下降需求繼續(xù)上漲，開始新的建設(shè)，但需求增長比供給快，空置率仍下降，租金增長率上升供給增長率=需求增長率供給（竣工）增長率超過需求，空置率上升，租金增長率仍緩慢上升需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑下降上升需求增長加快，空置率下降，租金增長率穩(wěn)定或小步上升房地產(chǎn)市場的自然周期六、房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律七、房地產(chǎn)金融與融資六、戶型評價居住生活的舒適性：功能分區(qū)合理、功能空間適宜的尺度、保證各功能空間的私密性、保證朝向（通風(fēng)采光好，無暗房）居住空間的適應(yīng)性：適應(yīng)市場的需求居住建設(shè)的經(jīng)濟性：節(jié)約自然資源（土地成本、建設(shè)成本等）居住行為的安全性：生理的安全性表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)的安全、防火、防盜、防滑、防墜等。心理的安全性主表現(xiàn)在視線干擾和噪聲干擾居住環(huán)境的整體性：住宅內(nèi)部包含的設(shè)備、設(shè)施、管線家具裝飾等設(shè)計的綜合性和配套性，重點是廚房和衛(wèi)生間人們活動頻率高的地方,須采取配套、綜合、隱蔽等原則。居住形態(tài)的地方性：

住宅的六大屬性：1、戶型與小區(qū)布局的關(guān)系（朝向、景觀、噪音）2、戶型與單元平面的關(guān)系3、戶型與樓層的關(guān)系4、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：各種戶型的面積區(qū)間戶型分類戶型高層（平米）豪宅三房兩廳一工兩衛(wèi)150-180四房兩廳一工三衛(wèi)200-240五房兩廳一工三衛(wèi)250-350大戶型兩房兩廳一（兩）衛(wèi)100-110三房兩廳兩衛(wèi)130-150四房兩廳一工兩衛(wèi)150-180中戶型兩房兩廳一衛(wèi)85-95三房兩廳一/兩衛(wèi)110-120四房兩廳兩衛(wèi)135-150小戶型一房一廳一衛(wèi)45-65兩房兩廳一衛(wèi)75-85三房兩廳一/兩衛(wèi)95-1105、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：戶型的功能面積標(biāo)準(zhǔn)一戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型主臥室使用面積（㎡）≥18≥16≥14≥10其它臥室使用面積（㎡）≥16≥12≥10≥6小臥室使用面積（㎡）≥14≥10≥8≥7客廳使用面積（㎡）≥30≥25≥20≥15客廳開間（m）≥4.5≥4.0≥3.9≥3.6客廳實墻面強度（m）≥5.5≥4.5≥4≥3.5餐廳使用面積（㎡）≥18≥14≥10≥6餐廳通風(fēng)采光狀況采光通風(fēng)采光通風(fēng)————生活陽臺進深（m）≥2≥1.8≥1.5≥1.5服務(wù)陽臺進深（m）≥1.5≥1.2≥1.2≥1.0儲藏間使用面積（㎡）≥4≥3≥1廚房使用面積（㎡）≥10≥8≥6≥4廚房凈寬（m）≥2.4≥2.1≥1.8≥1.5廚房廚具操作面長（m）≥3.3≥3≥2.7≥2.1單間衛(wèi)生間使用面積（㎡）≥4≥2.5雙衛(wèi)生間總使用面積（㎡）≥9≥9≥9三衛(wèi)生間總使用面積（㎡）≥12≥10層高（m）3.03.02.92.85、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：戶型的功能面積標(biāo)準(zhǔn)二6、人居標(biāo)準(zhǔn)：市場對戶型的關(guān)注點6、人居標(biāo)準(zhǔn)：功能空間分類