某商務(wù)廣場(chǎng)全程營銷策劃報(bào)告

““***商務(wù)廣場(chǎng)”全程營銷策劃報(bào)告***項(xiàng)目組二00八年五月十五日HYPERLINK\l"_Toc196545379"第一部分、城市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)部分4HYPERLINK\l"_Toc196545380"一、城市概況5HYPERLINK\l"_Toc196545381"1、南匯簡介5HYPERLINK\l"_Toc196545382"2、行政區(qū)劃7HYPERLINK\l"_Toc196545383"3、區(qū)位規(guī)劃8HYPERLINK\l"_Toc196545384"二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r10HYPERLINK\l"_Toc196545385"1、人口與城市化10HYPERLINK\l"_Toc196545386"2、主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)11HYPERLINK\l"_Toc196545388"三、城市規(guī)劃建設(shè)分析14HYPERLINK\l"_Toc196545389"1、城市總體規(guī)劃14HYPERLINK\l"_Toc196545390"2、項(xiàng)目所處區(qū)域周邊的市政主要規(guī)劃影響23HYPERLINK\l"_Toc196545391"四、周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況25HYPERLINK\l"_Toc196545392"第二部分、南匯區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析26HYPERLINK\l"_Toc196545393"一、房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述27HYPERLINK\l"_Toc196545394"二、土地市場(chǎng)簡述28HYPERLINK\l"_Toc196545395"三、南匯辦公樓市場(chǎng)分析30HYPERLINK\l"_Toc196545396"1、辦公樓市場(chǎng)匯總30HYPERLINK\l"_Toc196545397"2、在售辦公樓產(chǎn)品分析32HYPERLINK\l"_Toc196545398"四、主要商業(yè)分布及結(jié)論34HYPERLINK\l"_Toc196545399"1、商業(yè)市場(chǎng)綜述34HYPERLINK\l"_Toc196545400"2、重點(diǎn)個(gè)案分析36HYPERLINK\l"_Toc196545401"3、惠南鎮(zhèn)商業(yè)狀況分析66HYPERLINK\l"_Toc196545402"第三部分、綠地峰會(huì)商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目分析72HYPERLINK\l"_Toc196545403"一、項(xiàng)目概況73HYPERLINK\l"_Toc196545404"二、周邊人口狀況研究78HYPERLINK\l"_Toc196545405"三、項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀分析78HYPERLINK\l"_Toc196545406"四、交通現(xiàn)狀分析79HYPERLINK\l"_Toc196545407"五、公建配套分析80HYPERLINK\l"_Toc196545408"六、客源狀況分析85HYPERLINK\l"_Toc196545410"第四部分、項(xiàng)目定位及營銷推廣89HYPERLINK\l"_Toc196545411"一、項(xiàng)目定位與建議90HYPERLINK\l"_Toc196545412"1、產(chǎn)業(yè)定位90HYPERLINK\l"_Toc196545413"2、產(chǎn)業(yè)資源利用分析91HYPERLINK\l"_Toc196545414"二、項(xiàng)目定位91HYPERLINK\l"_Toc196545415"1、市場(chǎng)定位91HYPERLINK\l"_Toc196545416"2、項(xiàng)目定位描述91HYPERLINK\l"_Toc196545417"3、項(xiàng)目關(guān)鍵詞92HYPERLINK\l"_Toc196545418"三、客戶定位93HYPERLINK\l"_Toc196545419"四、商業(yè)業(yè)態(tài)建議95HYPERLINK\l"_Toc196545420"1、商業(yè)業(yè)態(tài)定位依據(jù)95HYPERLINK\l"_Toc196545421"2、商業(yè)形象定位95HYPERLINK\l"_Toc196545422"3、目標(biāo)客戶定位95HYPERLINK\l"_Toc196545423"4、目標(biāo)消費(fèi)群96HYPERLINK\l"_Toc196545423"5、業(yè)態(tài)建議96HYPERLINK\l"_Toc196545424"五、辦公樓問卷調(diào)查分析105HYPERLINK\l"_Toc196545424"六、整體形象建立109HYPERLINK\l"_Toc196545425"七、營銷推廣策略111第一部分、城市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)部分一、城市概況1、南匯簡介南匯是長江三角洲沖積平原的一部分，是上海市郊成陸較晚的地區(qū)。據(jù)《舊唐書》記載，713年（唐開元元年）在周浦、下沙一線重筑古捍海塘，故南匯西部地區(qū)當(dāng)成陸于唐以前。隨著時(shí)間的推移，陸地逐漸向東南延伸，滄海變桑田，宋、元時(shí)期，惠南一帶成陸。1386年（明洪武十九年），明政府為防倭寇，在南匯嘴（今惠南鎮(zhèn)）筑城，設(shè)守御南匯嘴中后千戶所。1726年（清雍正四年）從上?？h劃出長人鄉(xiāng)建立新縣，因縣治設(shè)在原守御所南匯嘴，故縣名為“南匯”。2001年8月南匯撤縣建區(qū)。南匯區(qū)位于長江口和杭州灣的交匯處，東臨東海，南靠杭州灣與浙江寧波相望，北與浦東新區(qū)毗鄰，西南與西部地區(qū)和奉賢、閔行交界。全區(qū)總面積688平方公里，海岸線45公里。宋、元時(shí)期，南匯鹽業(yè)鼎盛，下沙、周浦、新場(chǎng)已形成較大規(guī)模的集鎮(zhèn)?！八l(xiāng)”新場(chǎng)更是“歌樓酒肆、商賈輻輳”，有“小小新場(chǎng)賽蘇州”之美譽(yù)，至今仍是保存較為完整的江南古鎮(zhèn)。北宋末期，宋室南遷，秦少游之孫秦知柔舉家寓居南匯；著名詩人儲(chǔ)泳也定居周浦，終老是鄉(xiāng)，至今存有儲(chǔ)泳墓——“木魚墳”。明代中醫(yī)名家李中梓（惠南鎮(zhèn)人）著有《醫(yī)宗必讀》，至今仍是中醫(yī)必讀之書。當(dāng)代著名無產(chǎn)階級(jí)革命家、馬列主義理論家張聞天出生于南匯祝橋鄉(xiāng)。著名翻譯家傅雷為周浦鎮(zhèn)人，至今留有傅雷故居。大團(tuán)鎮(zhèn)人吳仲超曾任故宮博物院院長20余年，對(duì)祖國的文物事業(yè)作出了巨大貢獻(xiàn)。南匯的旅游資源優(yōu)勢(shì)，在于“花”，在于“?！?，在于“野”。萬畝桃園，百里海塘，廣袤灘涂地，無垠蘆葦蕩，成為人們回歸自然、休閑度假的理想之地。近年來陸續(xù)建成了一批旅游景點(diǎn)和設(shè)施，如上海野生動(dòng)物園、浦東射擊游樂有限公司、濱海高爾夫俱樂部、濱海森林公園、東海影視樂園、、峻友賽車俱樂部、希迪垂釣園等，為形成濱海旅游經(jīng)濟(jì)帶和南六公路旅游經(jīng)濟(jì)帶奠定了基礎(chǔ)。新世紀(jì)南匯旅游業(yè)的發(fā)展，利用深水港項(xiàng)目啟動(dòng)的重大機(jī)遇，以上海“都市旅游”為背景，以建設(shè)“旅游景區(qū)”為目標(biāo)，以“花”、“?！薄ⅰ耙啊睘樘厣?，融自然風(fēng)光、人文景觀、生態(tài)農(nóng)業(yè)、主題公園為一體，滿足游客觀光游覽、求知娛樂、休閑度假的需求。目前，區(qū)內(nèi)主要公路有以浦東國際機(jī)場(chǎng)為終點(diǎn)的上海城市外環(huán)線和郊區(qū)環(huán)線（遠(yuǎn)東大道）、南六公路等，這幾條公路直接連接市區(qū)和滬寧、滬杭高速公路。郊區(qū)環(huán)線（遠(yuǎn)東大道）南匯段全線貫通后，大大縮短了南匯與上海市區(qū)及周邊區(qū)縣的距離。作為深水港建設(shè)重大配套工程的滬蘆高速公路已開工建設(shè)，全長37公里，設(shè)有6車道，總投資17億元。上海市區(qū)至海港新城的市域快速鐵R3線正在規(guī)劃之中。教育事業(yè)蓬勃發(fā)展。目前落戶南匯的高等學(xué)校有10所，其中入駐科教園區(qū)的有5所：上海水產(chǎn)大學(xué)、上海電力學(xué)院、上海工商外國語學(xué)院、上海托普信息技術(shù)學(xué)院、上海思博學(xué)院，另外還有上海理工大學(xué)基礎(chǔ)學(xué)院；康橋地區(qū)有4所：中科大研究生院上海分院、上海大學(xué)巴士汽車學(xué)院、建橋?qū)W院、中僑學(xué)院。以上各校擁有學(xué)生總數(shù)達(dá)24000人。全區(qū)現(xiàn)在公辦高中4所，完全中學(xué)5所，初級(jí)中學(xué)13所，九年一貫制學(xué)校11所，中心小學(xué)和鎮(zhèn)級(jí)小學(xué)25所。在校學(xué)生83700多人。全區(qū)有鎮(zhèn)級(jí)影劇院23座，鎮(zhèn)級(jí)文化站19個(gè)，廣電站19個(gè)，圖書館26個(gè)，藏書50萬冊(cè)，圖書流通208萬冊(cè)，中心城鎮(zhèn)文化廣場(chǎng)2處，有線電視用戶6.5萬多戶。全區(qū)現(xiàn)有91個(gè)健身苑點(diǎn)，達(dá)到了每個(gè)鎮(zhèn)都有健身點(diǎn)的目標(biāo)。今年，全區(qū)已舉辦各類體育活動(dòng)、比賽65次，參賽人員16250人次。要以主動(dòng)服從服務(wù)于國家戰(zhàn)略和上海建設(shè)“沿海、沿江、沿邊”三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸的戰(zhàn)略為出發(fā)點(diǎn)，加快調(diào)整和優(yōu)化全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展規(guī)劃，著重沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸的建設(shè)，加快培育區(qū)域增長極。2、行政區(qū)劃南匯區(qū)下轄惠南鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)、新場(chǎng)鎮(zhèn)、大團(tuán)鎮(zhèn)、蘆潮港鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)、六灶鎮(zhèn)、祝橋鎮(zhèn)、泥城鎮(zhèn)、宣橋鎮(zhèn)、書院鎮(zhèn)、萬祥鎮(zhèn)、老港鎮(zhèn)14個(gè)鎮(zhèn)、三個(gè)農(nóng)場(chǎng)蘆潮港農(nóng)場(chǎng)、東海農(nóng)場(chǎng)、朝陽農(nóng)場(chǎng)3、區(qū)位規(guī)劃綜合交通規(guī)劃（1）公路網(wǎng)規(guī)劃：根據(jù)《上海市公路網(wǎng)規(guī)劃》，結(jié)合南匯區(qū)的特點(diǎn)，南匯區(qū)公路按高速公路、主要公路、次要公路、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路四個(gè)層次進(jìn)行規(guī)劃和控制。1）高速公路：南匯區(qū)內(nèi)高速公路有環(huán)南一大道、羅山路延伸線、遠(yuǎn)東大道--大亭公路、滬蘆公路、奉蘆公路，全長約87.6公里。2）主要公路：南匯區(qū)主要公路有楊高南路延伸線、南六公路－－南蘆公路、沈杜公路－－沈祝公路－－南進(jìn)場(chǎng)路、大葉公路－－白玉蘭大道、兩港大道，全長約124.9公里。3）次要公路：南匯區(qū)次要公路有滬南公路、川南奉公路、閘航公路、南港公路、周鄧公路、隨塘公路，全長約90.0公里。4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路：南匯區(qū)規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路總長約600～780公里。（2）鐵路規(guī)劃根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃，目前，浦東鐵路以“東線”方案為實(shí)施方案?！皷|線”指浦東鐵路沿高速公路A30（遠(yuǎn)東大道）東側(cè)南下，同時(shí)，規(guī)劃從浦東鐵路引線進(jìn)入浦東國際機(jī)場(chǎng)和海港新城，后者保留遠(yuǎn)期上洋山港的可能。（3）市域軌道交通線根據(jù)最新規(guī)劃，市域線軌道交通11號(hào)線自浦東新區(qū)南下，經(jīng)周浦、惠南鎮(zhèn)、沿遠(yuǎn)東大道進(jìn)入上海臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)及臨港新城。磁懸浮T線自浦東國際機(jī)場(chǎng)向南，在南匯蘆潮港鎮(zhèn)附近轉(zhuǎn)向西，進(jìn)入奉賢。（4）內(nèi)河航道上海市內(nèi)河航道的總體布局為一軸、一環(huán)、十條放射線，南匯區(qū)的大治河、浦東運(yùn)河是一環(huán)的重要組成部分。內(nèi)河航運(yùn)是港區(qū)建設(shè)的重要集疏力量。因此交通部初步認(rèn)定，要把浦東運(yùn)河拓建成四級(jí)航道，規(guī)劃經(jīng)四灶港、南六公路西側(cè)與宣橋鎮(zhèn)之間新開航道，與大治河溝通，同時(shí)為配合洋山港的建設(shè)，規(guī)劃在蘆潮港海港城拓建五尺溝為四級(jí)航道，從而形成港區(qū)集疏遠(yuǎn)為主要功能的四級(jí)內(nèi)河運(yùn)網(wǎng)，并通過蘇申外港線與京杭大運(yùn)河溝通。1）拓寬五尺溝為洋山深水港建設(shè)提供水運(yùn)通道。2）拓寬浦東運(yùn)河。3）拓寬咸塘港使周浦鎮(zhèn)和康橋工業(yè)區(qū)有較高的內(nèi)河航運(yùn)能力。4）拓寬和疏浚南匯區(qū)主要航道二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、人口與城市化2007年全區(qū)年末常住人口118.75萬人，其中戶籍人口73.4萬人，外來人口45.35萬人。全區(qū)戶籍人口出生率8.30‰，戶籍人口死亡率6.30‰，戶籍人口自然增長率2.0‰；全區(qū)常住人口出生率9.19‰，常住人口死亡率7.09‰，常住人口自然增長率2.10‰。2、主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)綜合經(jīng)濟(jì)200520062007GDP（億元）274.9350.2455.7增幅（%）18.127.028.1%人均GDP（元）305113591742453增幅（%）17.718.1固定資產(chǎn)投資額（億億元）318.7393.5421.4增幅（%）53.523.47.1地方財(cái)政收入（億億元）74.8106.9130.5增幅（%）62.928.122.0【南匯主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)示意圖】：2007年綜合實(shí)力顯著提升，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)攀升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步改善。初步統(tǒng)計(jì)，2007年南匯區(qū)實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值455.7億元，年增量105.5億元，按可比價(jià)格計(jì)算，可比增長28.1%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值18.2億元，可比增長5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值252.6億元,可比增長30.8%，其中：工業(yè)增加值224.1億元，可比增長34.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值184.8億元，可比增長27.2%，綜合實(shí)力再邁新平臺(tái)。第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，持續(xù)快速發(fā)展的第二產(chǎn)業(yè)依然增勢(shì)強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，生產(chǎn)供給活力較強(qiáng)，各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性進(jìn)一步改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2007年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重為4.0：55.4：40.6。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。2007年全區(qū)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增幅。全年實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額421.4億元，比上年增長7.1%。其中：第一產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額完成1.8億元，比上年下降36.5%；第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額完成127.3億元，比上年增長1.1%；其中：工業(yè)固定資產(chǎn)投資額完成127.3億元，比上年增長1.1%；第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額完成292.2億元，比上年增長10.4%。全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)增加值24.5億元，可比增長2.2%。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資127.2億元，比上年增長22.4%，占固定資產(chǎn)投資總額的30.2%。2007年財(cái)政收入增幅保持上升態(tài)勢(shì)，地方財(cái)力顯著增強(qiáng)。全年完成財(cái)政收入130.5億元，比上年增長22.0%。地方財(cái)政收入41.4億元，比上年增長23.7%，其中工商稅、企業(yè)所得稅、契稅分別完成27.4億元、6.7億元、4.9億元，分別增長16.7%、28.1%、73.7%。財(cái)政支出結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，對(duì)科技、教育和社會(huì)保障等領(lǐng)域的資金保障力度加大。3、人民生活人民生活200520062007在崗職工平均工資資(元)264172783431016增幅（%）16.010.311.4居民人均住房使用用面積(㎡)10.512.715.2人均GDP在5815美元左右，城市化進(jìn)程處于高速發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資的快速增加主要是由于政府基礎(chǔ)建設(shè)的投入加大，迅速改變南匯區(qū)的城市面貌。由于承接上海市區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)移和港口經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)，南匯區(qū)整體呈現(xiàn)超常規(guī)快速發(fā)展的勢(shì)頭。三、城市規(guī)劃建設(shè)分析1、城市總體規(guī)劃（1）城市定位上海市“十一五”規(guī)劃確定全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展為四大板塊，其中浦東南匯為一大板塊，將成為上海實(shí)現(xiàn)國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心的重要區(qū)域。按照上海建設(shè)“四個(gè)中心”國家戰(zhàn)略的要求，依托深水港、航空港兩大國際樞紐港，延伸和拓展浦東開發(fā)開放的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效應(yīng)，南匯區(qū)功能定位為上海國際航運(yùn)中心主體功能區(qū)、現(xiàn)代裝備業(yè)為主體的先進(jìn)制造業(yè)集群高地和自然與人文景觀俱佳的旅游休閑度假區(qū)。（2）城市發(fā)展目標(biāo)根據(jù)上海新一輪城市總體規(guī)劃，適應(yīng)上海國際航運(yùn)中心洋山深水港建設(shè)的要求，按照“北聯(lián)浦東、南拓臨港”的發(fā)展方針，南匯正構(gòu)筑“一個(gè)核心六個(gè)功能區(qū)域”的發(fā)展格局。即以臨港新城為核心區(qū)，面向海洋，輻射長三角，開拓上海發(fā)展新空間，周康、祝橋和六灶功能區(qū)，主動(dòng)接受浦東開發(fā)開放輻射，實(shí)現(xiàn)浦東南匯功能、產(chǎn)業(yè)等方面的聯(lián)動(dòng)；惠南、航新和大團(tuán)功能區(qū)，協(xié)同南北兩方面效應(yīng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)功能的不斷提升。（3）城市發(fā)展思路一核：臨港新城核心區(qū)六個(gè)功能區(qū)：周康綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)：以周浦城區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、中國電信信息園、上海國際醫(yī)學(xué)園為主，直接接受中心城區(qū)輻射，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、汽車零配件、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)以及以地區(qū)總部、研發(fā)中心為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。祝橋臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)：以祝橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、祝橋空港工業(yè)區(qū)、倉儲(chǔ)物流區(qū)為主，與浦東、機(jī)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)兩區(qū)一港聯(lián)動(dòng)，重點(diǎn)發(fā)展倉儲(chǔ)物流、出口加工產(chǎn)業(yè)，同時(shí)提供飛機(jī)維修、賓館服務(wù)等。六灶旅游休閑區(qū)：以主題公園為龍頭，利用六灶、宣橋地域已有的旅游資源，充分發(fā)揮旅游休閑功能，重點(diǎn)發(fā)展旅游、會(huì)展、餐飲、商業(yè)、娛樂為一體的休閑服務(wù)業(yè)?；菽峡平探?jīng)濟(jì)區(qū)：以惠南城區(qū)、惠南科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)為主，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)學(xué)研聯(lián)動(dòng)，重點(diǎn)發(fā)展裝備配套、高科技、生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)，成為“兩港一城”建設(shè)的后方基地和服務(wù)基地。航新商貿(mào)區(qū)：以航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、新場(chǎng)古鎮(zhèn)為主，充分發(fā)揮生產(chǎn)、生活資料集散地功能，重點(diǎn)發(fā)展以各類專業(yè)市場(chǎng)為特色的商貿(mào)流通業(yè)，建成上海東南部產(chǎn)業(yè)特色顯著的組團(tuán)式市場(chǎng)群落和交通型商業(yè)中心，同時(shí)開發(fā)保護(hù)性古鎮(zhèn)旅游業(yè)。大團(tuán)都市農(nóng)業(yè)區(qū)：以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和大團(tuán)、老港部分地區(qū)為主，重點(diǎn)發(fā)展種源農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工和生態(tài)農(nóng)場(chǎng)，成為都市型農(nóng)業(yè)示范中心。形成特征鮮明的“一核三圈三帶”的形態(tài)特色。港口經(jīng)濟(jì)圈——依托深水港建設(shè)和未來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展核心區(qū)的潛在優(yōu)勢(shì)，借助周邊發(fā)達(dá)的集疏運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，大力發(fā)展裝備工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成以海港新城城市化地區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)及臨港綜合經(jīng)濟(jì)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)體系。周康綜合經(jīng)濟(jì)圈——依托浦東開發(fā)建設(shè)的強(qiáng)力輻射，借助康橋工業(yè)園區(qū)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展汽車零部件加工業(yè)、電子電器制造業(yè)、醫(yī)藥康復(fù)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)等行業(yè)。加快周浦老鎮(zhèn)區(qū)改造步伐，積極完善社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)，形成以康橋地區(qū)、周浦地區(qū)為主體的綜合產(chǎn)業(yè)基地。惠南科教經(jīng)濟(jì)圈——依托惠南相對(duì)雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和文化底蘊(yùn)，大力發(fā)展高等職業(yè)培訓(xùn)、旅游娛樂、物流配送、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)和外向型加工業(yè)，形成以南匯科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、南六公路旅游線和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)基地。外環(huán)線經(jīng)濟(jì)帶——以外環(huán)線5個(gè)節(jié)點(diǎn)為組團(tuán)式經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，加快楊高南路創(chuàng)業(yè)園和申江南路IT配套園區(qū)的建設(shè)步伐，使之成為“十五”期間的主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。遠(yuǎn)東大道經(jīng)濟(jì)帶——充分依托兩港優(yōu)勢(shì)和綜合交通體系，加快上海臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和市級(jí)旅游區(qū)的景點(diǎn)開發(fā)，建成連接空港和海港的新型經(jīng)濟(jì)帶。滬蘆高速公路經(jīng)濟(jì)帶——以滬蘆高速公路交通區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，吸納國內(nèi)外資本在其沿線的4個(gè)節(jié)點(diǎn)的集中投入，使資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等要素迅速聚集，形成“高速公路產(chǎn)業(yè)帶”。努力提升康橋工業(yè)區(qū)、惠南科教園區(qū)和南匯工業(yè)園區(qū)的能級(jí)，加快上海臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、港城物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)和信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和功能培育。規(guī)劃設(shè)計(jì)好各經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局，使圈—軸成網(wǎng)，形成全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的網(wǎng)格化設(shè)置。要堅(jiān)持二、三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，在發(fā)展中完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，在調(diào)整中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提升，逐步構(gòu)筑以高新技術(shù)為基礎(chǔ)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代裝備工業(yè)為支柱，特色鮮明、重點(diǎn)突出、體現(xiàn)臨港經(jīng)濟(jì)特征的多元產(chǎn)業(yè)體系，努力構(gòu)筑“現(xiàn)代裝備工業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和信息產(chǎn)業(yè)基地”?，F(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展高科技、高效益的花卉、苗木和經(jīng)濟(jì)作物；工業(yè)要大力發(fā)展新型建材、電子信息等新興產(chǎn)業(yè)；重點(diǎn)發(fā)展裝備制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，加快傳統(tǒng)工業(yè)的升級(jí)換代；第三產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，努力健全公用事業(yè)和社區(qū)服務(wù)。裝備工業(yè)——發(fā)展面向制造業(yè)的裝備工業(yè)、關(guān)鍵零部件產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展八大產(chǎn)業(yè)群，在強(qiáng)化研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)功能的基礎(chǔ)上，逐步形成我國現(xiàn)代裝備工業(yè)研發(fā)制造基地。房地產(chǎn)業(yè)——以國家級(jí)重大項(xiàng)目和港城建設(shè)為依托，結(jié)合城鎮(zhèn)體系的調(diào)整和交通網(wǎng)格的建設(shè)，在“統(tǒng)一規(guī)范、合理布局、集中開發(fā)、配套建設(shè)”為原則的前提下，加快三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，形成多層次的房地產(chǎn)開發(fā)新格局?，F(xiàn)代物流業(yè)——培育現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要素，運(yùn)用先進(jìn)的組織方式和管理技術(shù)對(duì)包括倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、裝卸、包裝、流通加工、信息、營銷策劃等諸多物流環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化高效管理和經(jīng)營，重點(diǎn)發(fā)展港城、空港、周康等三大各具功能的物流園區(qū)。電子信息產(chǎn)業(yè)——利用中國電信信息產(chǎn)業(yè)園的入駐和上海臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，提升綜合研發(fā)配套能力，重點(diǎn)發(fā)展IT配套產(chǎn)業(yè)和為現(xiàn)代裝備工業(yè)配套的電子產(chǎn)品，同時(shí)加快提高吸收、消化水平，增強(qiáng)自身創(chuàng)新設(shè)計(jì)能力。中介服務(wù)業(yè)——拓展發(fā)展領(lǐng)域，重點(diǎn)扶持和培育代理、報(bào)關(guān)、人才交流、法律咨詢、技術(shù)咨詢、涉外服務(wù)、金融保險(xiǎn)等行業(yè)，廣泛應(yīng)用現(xiàn)代管理和現(xiàn)代經(jīng)營方式，提高中介服務(wù)業(yè)的能級(jí)。新型建材業(yè)——發(fā)展技術(shù)密集型的建筑建材和房屋內(nèi)部裝飾行業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展彩鋼板、人造板和涂料三大產(chǎn)品，并以此為依托，利用高新技術(shù)和企業(yè)的內(nèi)部孵化，增強(qiáng)內(nèi)生拓展能力，延長產(chǎn)業(yè)鏈，形成相關(guān)產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)群。休閑旅游業(yè)——建設(shè)濱海、南六兩大旅游線為主的旅游經(jīng)濟(jì)帶，重點(diǎn)抓好布宜諾、森林公園、濱海高爾夫項(xiàng)目的建設(shè)，加快開發(fā)空港、海港等人文旅游資源，挖掘本區(qū)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)、農(nóng)家和自然資源，積極創(chuàng)造旅游特色。都市農(nóng)業(yè)——結(jié)合新城—中心鎮(zhèn)—集鎮(zhèn)城鎮(zhèn)體系的構(gòu)建，構(gòu)劃出禁止、適度、控制等農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)域，重新優(yōu)化全區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的布局。重點(diǎn)建設(shè)沿河、沿路農(nóng)林經(jīng)濟(jì)區(qū)，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)的休閑性、規(guī)范性、旅游性功能，通過走產(chǎn)業(yè)融合之路，逐步建設(shè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)功能相協(xié)調(diào)的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)框架。區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與布局1、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)（1）總體思路：以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，貫徹實(shí)施上海經(jīng)濟(jì)重心東移發(fā)展戰(zhàn)略，走以港興區(qū)之路，在加快發(fā)展中推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，在深化改革中提高地區(qū)整體實(shí)力，立足當(dāng)前，著眼長遠(yuǎn)，大力推進(jìn)體制創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步。（2）發(fā)展目標(biāo)：依托“兩港”建設(shè)，接受浦東新區(qū)和深水港的雙向輻射，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展臨海、臨空產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，強(qiáng)化配套服務(wù)功能，不斷提高城市化、現(xiàn)代化、國際化水平，增強(qiáng)綜合實(shí)力，基本形成經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大體系。1、形成“一業(yè)特強(qiáng)、多業(yè)發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)體系。2、形成現(xiàn)代化的區(qū)域交通和基礎(chǔ)設(shè)施框架。3、形成功能完善的綜合配套服務(wù)體系。4、形成布局合理的區(qū)域城鎮(zhèn)體系。5、形成協(xié)調(diào)發(fā)展的社會(huì)事業(yè)綜合體系。（3）功能定位：1、對(duì)內(nèi)對(duì)外開放的港口城市2、體現(xiàn)實(shí)力與水平的工業(yè)重鎮(zhèn)3、現(xiàn)代都市型的農(nóng)業(yè)基地4、環(huán)境優(yōu)美的旅游景區(qū)（4）主要指標(biāo)：1、國內(nèi)生產(chǎn)總值：年遞增12%。至2020年實(shí)現(xiàn)GDP1150億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為6:47:47。2、地方財(cái)政收入：：年遞增10%，至2020年達(dá)到60億元。3、出口創(chuàng)匯：年遞遞增15%，至2020年達(dá)到50億美元。4、農(nóng)民收入：年遞遞增不低于8%。2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向與與布局（1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展原則與與目標(biāo)：堅(jiān)持二、三產(chǎn)業(yè)共共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，在發(fā)發(fā)展中完成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)戰(zhàn)略性調(diào)整，在在調(diào)整中實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提提升，逐步建建立和形成以以高新技術(shù)為為基礎(chǔ)、現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)為先先導(dǎo)、以裝備備工業(yè)為支柱柱，特色鮮明明、重點(diǎn)突出出的多元產(chǎn)業(yè)業(yè)體系。立足于依托“兩港港”建設(shè)帶動(dòng)區(qū)區(qū)域開發(fā)、開開發(fā)水平和核核心競(jìng)爭力提提升的指導(dǎo)思思想，堅(jiān)持市市場(chǎng)化發(fā)展方方向，走集約約化、規(guī)?；蛧H化道道路，以努力力提高地區(qū)核核心競(jìng)爭力為為前提，加快快臨港、臨空空產(chǎn)業(yè)基地和和區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈鏈的形成，努努力構(gòu)筑以“三圈三帶”為主體的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)化布布局，推動(dòng)城城市化進(jìn)程，加加快產(chǎn)業(yè)布局局、產(chǎn)業(yè)體系系的重組和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，全面提提升南匯經(jīng)濟(jì)濟(jì)的外向化和和開放度，成成為上海國際際航空港和國國際深水樞紐紐的服務(wù)基地地，努力打造造上海新一輪輪對(duì)內(nèi)對(duì)外開開放的新高地地。（2）產(chǎn)業(yè)體系：要充分發(fā)揮南匯的的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，立立足未來市場(chǎng)場(chǎng)的輻射功能能，大力發(fā)展展新型建材業(yè)業(yè)和裝備工業(yè)業(yè)；依托洋山山深水港，大大力發(fā)展與港港口關(guān)聯(lián)度高高、輻射帶動(dòng)動(dòng)作用強(qiáng)的現(xiàn)現(xiàn)代物流業(yè)、臨臨港服務(wù)業(yè)、臨臨港制造業(yè)；；加大政策引引導(dǎo)和資金扶扶持力度，加加快建設(shè)都市市型農(nóng)業(yè)，提提高產(chǎn)業(yè)技術(shù)術(shù)含量，努力力實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代化。（3）產(chǎn)業(yè)總體布局：：要形成特征鮮明、布布局合理、功功能明晰的“一核、三圈圈、三帶”的形態(tài)特色色，即以港城城建設(shè)為核心心、加快港口口經(jīng)濟(jì)圈、周周康綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈和惠南科科教經(jīng)濟(jì)圈的的生產(chǎn)要素集集聚；重點(diǎn)發(fā)發(fā)展外環(huán)線經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶，加快快培育遠(yuǎn)東大大道經(jīng)濟(jì)帶，努努力構(gòu)筑滬蘆蘆高速公路經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶，形成成濱海、南六六兩大旅游線線，使點(diǎn)—軸成網(wǎng)，形形成全區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)布局網(wǎng)格化化。區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃劃1、人口規(guī)模、用地地規(guī)模和城市市化目標(biāo)區(qū)域人口規(guī)模、城城鎮(zhèn)用地規(guī)模模預(yù)測(cè)：本次規(guī)劃以對(duì)實(shí)際際居住人口的的發(fā)展作預(yù)測(cè)測(cè)，確定人口口規(guī)模（實(shí)際際居住人口是是指戶籍人口口與常住外來來人口之和）。在在現(xiàn)狀人口的的基礎(chǔ)上，考考慮南匯區(qū)的的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)、港港口興建帶來來的人口機(jī)械械增長及外來來流動(dòng)人口數(shù)數(shù)量等因素。規(guī)規(guī)劃2005年全區(qū)實(shí)際際居住總?cè)丝诳跒?2萬人，其中中城鎮(zhèn)人口約約37萬人。2010年全區(qū)實(shí)際際居住總?cè)丝诳跒?2萬人，其中中城鎮(zhèn)人口約約53萬人。2020年規(guī)劃全區(qū)區(qū)實(shí)際居住總總?cè)丝跒?07萬人，其中中城鎮(zhèn)人口約約80萬人。城市化目標(biāo)：根據(jù)南匯歷年來非非農(nóng)業(yè)人口的的變化情況和和城市化、現(xiàn)現(xiàn)代化的要求求及國家發(fā)展展小城鎮(zhèn)政策策，確定南匯匯區(qū)城市化目目標(biāo)，近期2005年為45%，中期2010年為58%，遠(yuǎn)期2020年為75%。2、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃布布局（1）區(qū)域城鎮(zhèn)體系發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略和目目標(biāo)規(guī)劃將區(qū)域空間發(fā)發(fā)展總體布局局與上海市城城鎮(zhèn)體系的基基本框架相銜銜接，在周康康地區(qū)、惠南南地區(qū)、蘆潮潮港地區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)形成城市化化區(qū)域，并分分別形成三大大經(jīng)濟(jì)圈；以以小城鎮(zhèn)和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)沿重要交交通走廊呈組組團(tuán)式分布的的布局結(jié)構(gòu)，形形成以外環(huán)線線、滬蘆公路路、遠(yuǎn)東大道道的城鎮(zhèn)聚合合軸和產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶；在南南六公路沿線線、濱海沿岸岸建設(shè)旅游度度假生態(tài)區(qū)。在在空間分布上上形成“一核、三圈圈、三帶、二二區(qū)”的格局。以以蘆潮港新城城為核心，以以三條城鎮(zhèn)聚聚合軸為骨架架，以周康地地區(qū)、惠南地地區(qū)、蘆潮港港地區(qū)三個(gè)城城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈為為網(wǎng)絡(luò)的復(fù)合合交融、時(shí)序序協(xié)調(diào)、地域域開放的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系。（2）區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)規(guī)劃南匯區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)規(guī)劃是上海市市城市總體規(guī)規(guī)劃的有機(jī)組組成部分，根根據(jù)上海市城城鎮(zhèn)體系的結(jié)結(jié)構(gòu)框架，南南匯區(qū)城鎮(zhèn)體體系在規(guī)模結(jié)結(jié)構(gòu)上由新城城、中心鎮(zhèn)、一一般鎮(zhèn)三級(jí)體體系所構(gòu)成，并并與中心村一一起構(gòu)成區(qū)域域空間布局的的四個(gè)層次。規(guī)規(guī)劃新城2個(gè)，中心鎮(zhèn)3個(gè)，一般鎮(zhèn)6個(gè)。新城：規(guī)劃的新城有惠南南新城和蘆潮潮港海港新城城?；菽闲鲁且?guī)劃以惠惠南新城為核核心，由周圍圍現(xiàn)有的宣橋橋、黃路等鎮(zhèn)鎮(zhèn)構(gòu)成經(jīng)濟(jì)聯(lián)聯(lián)合發(fā)展區(qū)，使使人口和產(chǎn)業(yè)業(yè)在發(fā)展區(qū)內(nèi)內(nèi)統(tǒng)一布局，并并重點(diǎn)發(fā)展惠惠南新城，使使之形成具有有工業(yè)、居住住、科教、商商貿(mào)等綜合功功能的城市。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口20萬人。蘆潮港海港新城是是全區(qū)政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化中中心，是南匯匯區(qū)的區(qū)政府府所在地。規(guī)規(guī)劃以洋山國國際集裝箱深深水港區(qū)的配配套、服務(wù)為為核心，依托托兩港（空港港、海港），聯(lián)聯(lián)動(dòng)發(fā)展成為為東北亞國際際航運(yùn)中心的的核心城市，形形成與洋山深深水港功能相相適應(yīng)的國際際性濱海新城城。規(guī)劃蘆潮潮港海港新城城由現(xiàn)有的蘆蘆潮港、泥城城兩鎮(zhèn)構(gòu)成。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口為30萬人左右。中心鎮(zhèn)：規(guī)劃的中心鎮(zhèn)3個(gè)個(gè)，有周浦中中心鎮(zhèn)、航頭頭中心鎮(zhèn)和祝祝橋中心鎮(zhèn)。周浦中心鎮(zhèn)由現(xiàn)有有周浦、康橋橋兩鎮(zhèn)構(gòu)成，重重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，是南匯工工業(yè)重鎮(zhèn)的重重點(diǎn)區(qū)域。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)總?cè)丝跒?5萬人。航頭中心鎮(zhèn)大力發(fā)發(fā)展商貿(mào)流通通、倉儲(chǔ)、配配送等產(chǎn)業(yè)，形形成生產(chǎn)和生生活資料流通通集散地。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)總?cè)丝跒?萬人。祝橋中心鎮(zhèn)由現(xiàn)有有的祝橋、鹽鹽倉、東海三三鎮(zhèn)構(gòu)成，依依托浦東國際際機(jī)場(chǎng)，大力力發(fā)展臨空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，逐步成成為集工業(yè)、商商貿(mào)、倉儲(chǔ)、居居住等功能的的空港型現(xiàn)代代化城鎮(zhèn)。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)總?cè)丝跒?.5萬人。一般鎮(zhèn)：規(guī)劃的一般鎮(zhèn)由現(xiàn)現(xiàn)有集鎮(zhèn)根據(jù)據(jù)區(qū)位、交通通、資源條件件等適當(dāng)歸并并而成。對(duì)規(guī)規(guī)劃由2～3個(gè)現(xiàn)有集鎮(zhèn)鎮(zhèn)歸并的一般般鎮(zhèn)，在總體體規(guī)劃布局時(shí)時(shí)，采用“中心組團(tuán)式”分布的布局局結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展主要（中中心）鎮(zhèn)區(qū)，控控制和完善次次要鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)發(fā)展。規(guī)劃一般鎮(zhèn)共有66個(gè)，分別為為大團(tuán)、書院院、萬祥、老老港、六灶、新新場(chǎng)等鎮(zhèn)。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)總?cè)丝?.5萬人。中心村建設(shè)：根據(jù)“三個(gè)集中”和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化發(fā)展展的原則，歸歸并自然村，建建設(shè)中心村，以以形成規(guī)模合合理、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、具有地地方特色的現(xiàn)現(xiàn)代化農(nóng)民居居住社區(qū)。中心村的規(guī)模一般般約為2500～4000人，人均建建設(shè)用地控制制在100㎡。2、項(xiàng)目所處區(qū)域周邊邊的市政主要要規(guī)劃影響惠南城區(qū)19..2萬人（項(xiàng)目所處處區(qū)域板塊）惠南鎮(zhèn)老城區(qū)區(qū)居民、惠南南新城區(qū)居民民包括聽潮社社區(qū)、蕩灣社社區(qū)、博佳花花園、清漪園園、時(shí)代華庭庭，愛盛家園園，東城花苑苑1村、2村，新鳳凰凰城，皇宮半半島，金地城城，紅光社區(qū)區(qū)，藤騰公寓寓，靖海苑等等，以及楓丹丹白露別墅、九九九別墅、藍(lán)藍(lán)堡別墅、南南效建德別墅墅、成功家園園別墅等高檔檔住宅區(qū)。常住人口14.88萬，流動(dòng)人人口4.4萬，未來規(guī)規(guī)劃為兩個(gè)核核心城鎮(zhèn)之一一，常住人口口規(guī)模達(dá)到20萬，按照人人均1-2平方米/年的房地產(chǎn)產(chǎn)住宅消化量量測(cè)算，惠南南城區(qū)板塊房房地產(chǎn)住宅市市場(chǎng)需求量在在20-40萬平方米/年左右。上海野生動(dòng)物園：：約80萬人次/年上海野生動(dòng)物物園是上海市市人民政府和和國家林業(yè)局局合作建設(shè)的的我國首座國國家級(jí)野生生動(dòng)物園。該該園位于南匯匯區(qū)三灶鎮(zhèn)境境內(nèi)，占地1153公頃，距上海海市中心約335公里。園區(qū)投投資3億元人民幣幣，于19998年11月18日正式對(duì)外開開放，是國家家首批AAAA級(jí)旅游區(qū)。園內(nèi)匯集著世界各各地具有代表表性的動(dòng)物和和珍稀動(dòng)物200余種，10000余頭（只）。園園內(nèi)分為：食食草動(dòng)物放養(yǎng)養(yǎng)區(qū)、食肉動(dòng)動(dòng)物放養(yǎng)區(qū)、火火烈鳥區(qū)、散散養(yǎng)動(dòng)物區(qū)、水水禽湖和珍稀稀動(dòng)物圈養(yǎng)區(qū)區(qū)、百鳥園、蝴蝴蝶區(qū)以及動(dòng)動(dòng)物幼兒園等等。2004年游園人次次達(dá)80萬人。對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的知名名度有很大的的提升作用，而而且對(duì)于生態(tài)態(tài)景觀住宅有有比較好的推推廣作用。輕軌11號(hào)線由嘉定安亭至至臨港新城，全全長120公里。全線分分為南段、中中段和北段。南南段從浦東三三林至臨港新新城，共577.73公里，其中南南匯段長度約約為37公里，設(shè)有周周康站、惠南南站、浦東鐵鐵路站、臨港港新城站等站站點(diǎn)。該工程程將于2006年底前完成成施工圖設(shè)計(jì)計(jì)、項(xiàng)目公司司組建及施工工招投標(biāo)工作作，2009年正式建成成啟用。對(duì)吸引市區(qū)客源，導(dǎo)導(dǎo)入城市人口口作用巨大，對(duì)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)價(jià)格和城市化化進(jìn)程有巨大大的促進(jìn)作用用，也豐富了了產(chǎn)品需求形形態(tài)?？傮w而言：南匯區(qū)區(qū)為迎接發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移做做準(zhǔn)備，這一一點(diǎn)主要表現(xiàn)現(xiàn)在此次規(guī)劃劃把產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃和新城規(guī)劃劃擺在了突出出的位置，按按照城市2020年規(guī)劃，南南匯區(qū)常住人人口規(guī)模將達(dá)達(dá)到107萬，人均GDP按照現(xiàn)行匯匯率計(jì)算達(dá)到到15000美元左右，城城市化規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)大一倍，為為區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)的快速發(fā)展展提供了良好好的規(guī)劃前景景。四、周邊房地產(chǎn)市市場(chǎng)情況“兩港一城”建設(shè)熱熱潮和城市化化進(jìn)程加快促促進(jìn)了南匯區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的蓬勃發(fā)展展。目前房地地產(chǎn)業(yè)在南匯匯區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展中具有重要要地位和作用用，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)直接稅收占占到總稅收的的15%左右，相關(guān)關(guān)稅收占到總總稅收的30%；如果加上上契稅收入，則則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展和城城市化進(jìn)程的的不斷加快，房房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅稅收的支柱作作用會(huì)更加明明顯。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整優(yōu)化，價(jià)價(jià)格走勢(shì)逐步步趨穩(wěn)。年份2005年2006年增幅2007年增幅增加值20.1億元23.2億元14.1%24.5房地產(chǎn)投資95.9億元104.0億元8.5%127.222.4%商品房竣工面積121.1萬平方方米136.1萬平方方米12.4%363.147.4%商品房銷售面積191.7萬平方方米137.3萬平方方米-28.4%327.1138.2%商品房銷售額87.3億元67.3億元-22.9%148.5120.5%商品房空置面積17.2萬平方米米15.1萬平方米米-12.2%64.3325.8%商品房平均價(jià)格4554元/平方方米4902元/平方方米7.6%第二部分、南匯區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)綜綜述惠南鎮(zhèn)是老區(qū)政府府所在地，附附近有城北桃桃園、野生動(dòng)動(dòng)物園等著名名游覽點(diǎn)，生生態(tài)狀況較佳佳；滬南公路路、川南奉公公路等交通干干道匯聚于此此，交通便捷捷?；菽系姆康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)前期以別墅類類物業(yè)為主，由由南六公路上上的楓丹白露露起步，隨后后出現(xiàn)了東方方夏威夷、建建德南郊、藍(lán)藍(lán)堡、綠寶園園等一批中高高檔別墅。隨隨著機(jī)場(chǎng)沿線線的日益繁榮榮，其雙拼、疊疊加等優(yōu)美而而實(shí)用的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅的開開發(fā)也逐漸進(jìn)進(jìn)入南匯市場(chǎng)場(chǎng)。將來海港港新城濱海沿沿線將打造高高檔別墅區(qū)格格局。從06年開始，商商業(yè)及辦公樓樓市場(chǎng)發(fā)展迅迅速，以弘基基廣場(chǎng)及foxtoown為代表的商商業(yè)均進(jìn)入成成熟招商期，其其中foxtoown已經(jīng)于07年4月份開業(yè)，而而弘基廣場(chǎng)將將于08年6月份開業(yè)。從07年土地出讓情情況來看，南南匯以商業(yè)和和綜合項(xiàng)目為為主，且多以以公開招標(biāo)的的方式進(jìn)行，市市場(chǎng)已逐步進(jìn)進(jìn)入規(guī)范化。目目前，區(qū)域內(nèi)內(nèi)在售樓盤住住宅均價(jià)在77000元/平方米左右右，辦公樓8000元/平方米左右右，商業(yè)均價(jià)價(jià)在12000萬左右。二、土地市場(chǎng)簡述述項(xiàng)目周邊土地市場(chǎng)場(chǎng)2005--2007年情況交易時(shí)間地塊名稱面積用途成交總價(jià)樓面價(jià)成交地價(jià)容積率競(jìng)得單位(畝)(萬)(元/平米)（萬/畝）（≤）2007-11--9南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)199街坊51/16丘儲(chǔ)備地,200770914地塊32.97商用53701629162.881.5上海煙草集團(tuán)南匯匯煙草糖酒有有限公司2007-9-226南匯新場(chǎng)鎮(zhèn)20街街坊1/3、1/4宗地塊,200770606地塊305.06綜合705002311231.11.5上海徐房（集團(tuán)）有有限公司2005-3-118上海市南匯區(qū)惠南南鎮(zhèn)32街坊1/2丘地塊位于于申云小區(qū)以以西、福緣路路以北,200550206地塊43.22綜合66551004153.982.3上海建都房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司2007-9-226南匯惠南鎮(zhèn)西北新新村地塊,200770607地塊1.54住宅6805523441.851.2上海聽潮置業(yè)有限限公司2007-2-112南匯惠南鎮(zhèn)西門支支路北側(cè)地塊塊,200660505地塊14.67商961上海永達(dá)（集團(tuán)）股股份有限公司司397.4684745213.22綜合測(cè)算，周邊目目前商業(yè)、住住宅綜合土地地平均成交價(jià)價(jià)格在213.222萬元/畝。三、南匯辦公樓市場(chǎng)分分析1、辦公樓市場(chǎng)匯總總較之于住宅市場(chǎng)，南南匯的寫字樓樓市場(chǎng)起步較較晚，市場(chǎng)山山出現(xiàn)的寫字字樓也是近兩兩年建造，抵抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的能力還不不足。從整體體調(diào)查來看，南南匯寫字樓市市場(chǎng)總體吸納納量小于供給給量，空置率率較高。此外外，由于國家家宏觀調(diào)控的的主要對(duì)象是是住宅，平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展的寫字字樓市場(chǎng)并未未在調(diào)控之列列，政策上相相對(duì)贏得了機(jī)機(jī)遇。1）價(jià)格趨于理性，銷銷售價(jià)格與價(jià)價(jià)值相符合寫字樓的價(jià)格衡量量標(biāo)準(zhǔn)就是它它的租金，目目前南匯寫字樓的的租金和價(jià)格格的回報(bào)率比比大概是8％到10％之間（按照13年投資回收收測(cè)算）；相比住宅而而言，寫字樓樓的投資回報(bào)報(bào)率要高和穩(wěn)穩(wěn)定。中融集集團(tuán)營銷總監(jiān)監(jiān)劉偉說，目目前在上海，同同一地段寫字字樓和住宅相相比，一般寫寫字樓的建造造成本會(huì)比住住宅高30％，而目前前售價(jià)卻接近近，甚至部分分住宅價(jià)格高高于寫字樓，這這在一個(gè)側(cè)面面反映了寫字字樓市場(chǎng)的理理性和住宅價(jià)價(jià)格的相對(duì)虛虛高。2）散戶買家逐漸增多多從去年開始，許多多區(qū)域?qū)嵙ζ髽I(yè)業(yè)打破了“只租不買”的慣例，紛紛紛開始購買買寫字樓。中中國網(wǎng)通及法法院在南匯彩虹商務(wù)務(wù)大廈購買了了寫字樓，主主要是由于經(jīng)經(jīng)過十幾年的的發(fā)展，需要要謀求一個(gè)持持續(xù)、長期的的經(jīng)營，不得得不去考慮如如何減少企業(yè)業(yè)商務(wù)辦公成成本的事實(shí)；；同時(shí)，也考考慮到近年來來寫字樓的租租金在逐漸攀攀升，導(dǎo)致企企業(yè)的商務(wù)辦辦公成本不斷斷上升，因此此很多企業(yè)開開始買樓自用用。同時(shí)新會(huì)會(huì)計(jì)法的出臺(tái)臺(tái)也為企業(yè)提提供了運(yùn)營成成本轉(zhuǎn)化為固固定資產(chǎn)投資資的可能性。3）嚴(yán)禁“居改非”政策的出出臺(tái)刺激了寫寫字樓的需求求前年嚴(yán)禁“居改非”政策的出臺(tái)臺(tái)，使不少企企業(yè)從住宅樓樓里搬出來，刺刺激了乙級(jí)寫寫字樓的需求求，而且今年年還有加強(qiáng)之之勢(shì)，從而帶帶動(dòng)寫字樓的的全面旺盛。4）“樓宇經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)使使寫字樓的發(fā)發(fā)展得到了各各區(qū)政府的大大力支持33%的企業(yè)所得得稅還有房租租稅、營業(yè)稅稅等使各區(qū)政政府都在積極極“爭搶”企業(yè)入駐，在在上海一幢甲甲級(jí)寫字樓的的年稅收達(dá)億億元已不稀奇奇，位于淮海海路上的瑞安安廣場(chǎng)的總稅稅收達(dá)3億多元。豐豐厚的稅收收收入使各區(qū)政政府紛紛改變變服務(wù)意識(shí)和和提出優(yōu)惠政政策以吸引更更多的企業(yè)入入駐，同時(shí)也也在積極地規(guī)規(guī)劃新的CBD策略。政府府的大力支持持不但可以縮縮小寫字樓的的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而而且可以保證證寫字樓的健健康發(fā)展。5）投資回報(bào)率高浙浙商看好上海海南匯地區(qū)商商用物業(yè)擁有浙商投資業(yè)務(wù)務(wù)的哲地機(jī)構(gòu)構(gòu)總經(jīng)理陳勇勇向《每日經(jīng)經(jīng)濟(jì)新聞》表表示，目前，浙浙商在上海的的房產(chǎn)投資主主要集中在商商用物業(yè)用地地、工業(yè)用地地和綜合用地地上，其中以以商用物業(yè)用用地居多，投投資區(qū)域大多多靠近中環(huán)外外環(huán)區(qū)域。而而南匯區(qū)域房房產(chǎn)投資被浙浙商看好。以以南匯為例，南南匯房產(chǎn)價(jià)格格相對(duì)其他區(qū)區(qū)域較低，其其部分區(qū)域商商鋪均價(jià)大約約為11000元/平方米，住住宅均價(jià)在77000元/平方米左右右，投資回報(bào)報(bào)率相對(duì)較高高，發(fā)展空間間也較大。同同時(shí)，南匯在在上海新一輪輪發(fā)展規(guī)劃中中占據(jù)重要位位置，未來將將被建設(shè)成富富有海洋經(jīng)濟(jì)濟(jì)與海洋文化化特色的現(xiàn)代代化海港新城城，由于投資資環(huán)境較好，不不少浙商看好好南匯區(qū)域。2、在售辦公樓產(chǎn)品品分析1）彩虹商務(wù)大廈名稱：彩虹商務(wù)大廈名稱：彩虹商務(wù)大廈單層面積：1100平方米銷售均價(jià)：8000元/平方米租金：50萬元/年/層（毛胚），60萬元/年/層（裝修）物業(yè)管理費(fèi)：5元/平方米入住單位：法院、網(wǎng)通、廊亦舫（酒店）注：共兩棟辦公樓，其中一棟樓目前只銷售了兩層，另外一棟辦公樓整體產(chǎn)權(quán)出售，售價(jià)約1個(gè)億。2）騰藤商務(wù)大廈辦公樓項(xiàng)目，暫時(shí)未對(duì)外公開，從政府部門尚未得到改項(xiàng)目的具體資料。裙房世紀(jì)聯(lián)華已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營。辦公樓項(xiàng)目，暫時(shí)未對(duì)外公開，從政府部門尚未得到改項(xiàng)目的具體資料。裙房世紀(jì)聯(lián)華已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營。四、主要商業(yè)分布及結(jié)結(jié)論1、商業(yè)市場(chǎng)綜述從目前南匯商業(yè)布布局來看，東東門大街由于于其毗鄰南匯匯汽車站，給給區(qū)域內(nèi)的商商業(yè)帶來相當(dāng)當(dāng)多的客源，周周邊鎮(zhèn)的居民民均會(huì)選擇到到此來購買衣衣物，現(xiàn)已成成為休閑、娛娛樂、購物為為一體的步行行街。該步行行街集中了南南匯的幾大百百貨及小商品品市場(chǎng)，如南南匯商貿(mào)城、南南匯精品商廈廈、海燕大廈廈、觀海商場(chǎng)場(chǎng)等，其主要要業(yè)種業(yè)態(tài)功功能定位分布布如下：位置名稱樓層業(yè)種、業(yè)態(tài)南門大街//建材、銀行、酒家家、金店及各各大服裝、眼眼鏡專賣西門大街//服飾為主、銀行、人人才服務(wù)中心心東門大街靖海百貨底樓主樓為鞋專賣1F服飾2F床上用品3F主樓現(xiàn)未租，周邊邊為辦公房南匯精品商廈1F手機(jī)、化妝品、首首飾、家電城城2F百貨城、床上用品品、鞋、包、玩玩具3F服裝城4F家具城海燕大廈1F、2F床上用品、鐘表、服服裝、工藝品品、鞋類觀海商場(chǎng)1F、2F日用品、家電、服服裝、小商品品、家具、辦辦公用品其他眼鏡專賣店、音像像用品、文具具店、婚紗店店及各大服飾飾專賣滬南公路樂購1F、2F服飾、休閑、婚紗紗等購物商場(chǎng)場(chǎng)2F、3F樂購大型生鮮賣場(chǎng)場(chǎng)國美電器1F、2F，3FF家電、數(shù)碼等綜合合商場(chǎng)川南奉公路創(chuàng)新商場(chǎng)1F、2F鞋、皮具、家電、自自行車專賣、服服飾百鑫商場(chǎng)1F、2F電信世界、柯達(dá)、聯(lián)聯(lián)華人民路Foxtown1F、2F國內(nèi)外一線二線品品牌服飾、鞋鞋帽、休閑、餐餐飲拱極路世紀(jì)聯(lián)華大型賣場(chǎng)三八路//服飾精品店綜上所述，項(xiàng)目所所在地若定位位為常規(guī)的購物休休閑類產(chǎn)品，則則無法和臨近近汽車總站的的東門大街相相抗衡，由于于其在消費(fèi)者者心中已成固固有的商業(yè)街街，因此很難難打破。如果果定位成品牌牌服飾，則無無法和foxtoown相抗衡。綜合合以上所有公公建配套，不不難發(fā)現(xiàn)，隨隨著樂購、世世紀(jì)聯(lián)華、弘弘基廣場(chǎng)、foxtoown等大型商業(yè)業(yè)的相繼開業(yè)業(yè)，區(qū)域內(nèi)比比較綜合性餐餐飲、休閑娛娛樂設(shè)施及中中高檔品牌點(diǎn)點(diǎn)不再缺乏。對(duì)本案的商商業(yè)定位提出出了挑戰(zhàn)。2、重點(diǎn)個(gè)案分析南匯弘基廣場(chǎng)【地址】：南匯惠惠南鎮(zhèn)川南奉奉公路6101弄，靠近拱拱極路，南側(cè)側(cè)是南匯現(xiàn)有有的地標(biāo)建筑筑（南匯電信信大樓）；【占地面積】：133850平方米；【總建筑面積】：443800平方米；地上建筑面積：334656平方米其中：商場(chǎng)：233449平方米設(shè)備層：14077平方米酒店：9800平平方米地下建筑面積：99220平方米其中：地下車庫：：6305平方米商鋪及設(shè)備房：22915平方米【覆蓋率】：49..7%；【容積率】：2.55；【機(jī)動(dòng)車停車位】：150輛【使用年限】：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪，使使用年限40年【簡介】：整個(gè)建建筑由兩棟地地下室相連的的建筑組成，沿沿拱北路與東東側(cè)街坊路布布置3層高小商業(yè)業(yè)，并以過街街樓相連留出出廣場(chǎng)通道，基基地西南側(cè)布布置15層高的酒店店，兩棟樓一一直一曲、一一高一低圍合合出一個(gè)中心心商業(yè)廣場(chǎng)。廣廣場(chǎng)的主入口口位于川南奉奉公路與拱北北路的交叉口口，進(jìn)入廣場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)部吸引主主干道的人流流，廣場(chǎng)中央央是下沉式商商業(yè)庭院，輔輔以綠化組團(tuán)團(tuán)點(diǎn)綴，能夠夠有效的吸引引并駐留客戶戶，二層有圍圍合廣場(chǎng)的回回廊及天橋，能能使二層商業(yè)業(yè)同樣達(dá)到一一層商鋪的沿沿街效應(yīng)；整整個(gè)廣場(chǎng)布局局力求使戶外外流動(dòng)最大化化，使商業(yè)界界面最大化，并并與沿街商業(yè)業(yè)一起帶動(dòng)起起該地塊的商商業(yè)潛力。008年6月份開業(yè)，目目前商家正在在進(jìn)場(chǎng)裝修?！卷?xiàng)目規(guī)劃】：南匯弘基商務(wù)休閑閑廣場(chǎng)的建筑筑群由1#樓（商務(wù)）、2#樓（賓館）多多層圓弧型裙裙房建筑跨聯(lián)聯(lián)及一個(gè)圍合合的下沉式廣廣場(chǎng)構(gòu)成。其其中賓館（酒酒店）公寓部部分由2#塔樓和中央央裙房及部分分地下廣場(chǎng)商商務(wù)房構(gòu)成。廣場(chǎng)設(shè)三個(gè)個(gè)出入口：廣廣場(chǎng)西側(cè)沿川川南奉公路、拱拱北路為主出出入口；廣場(chǎng)東側(cè)沿沿街坊路、拱拱北路為次出出入口，并以以過街樓的形形式將1、2號(hào)樓相連；拱北路一側(cè)側(cè)，上有過街街樓，貨運(yùn)車車可以從此出出入口臨時(shí)進(jìn)進(jìn)出廣場(chǎng)。廣廣場(chǎng)內(nèi)部下有有下沉式商業(yè)業(yè)庭院，上有有圍合廣場(chǎng)的的回廊及天橋橋。車庫位于于地下一層，規(guī)規(guī)劃停車位135個(gè)，臨賓館館一側(cè)設(shè)有部部分地上停車車位。整個(gè)廣廣場(chǎng)布局力求求使戶外流動(dòng)動(dòng)最大化，使使商業(yè)界面最最大化，并與與沿街商業(yè)一一起帶動(dòng)起該該地塊的商業(yè)業(yè)潛力?！緲菍硬季旨罢f明明】：地下一層：車道，停停車庫，部分分商業(yè)用房，設(shè)設(shè)備房（水庫庫、泵房、變變配電房、風(fēng)風(fēng)機(jī)房、集水水井等）；東東部區(qū)域設(shè)職職工后勤生活活區(qū)（后勤辦辦公室、食堂堂、更衣室、淋淋浴間、衛(wèi)生生間、茶水間間等）。還有有倉庫、布件件間，食品粗粗加工。有條條件可預(yù)留或或設(shè)置客戶自自助式洗衣干干衣房。一層：酒店大堂、總總臺(tái)、商務(wù)中中心、大堂咖咖啡吧（酒吧吧）、電梯廳廳、監(jiān)控中心心、行李和貴貴重物品寄存存室、花店、小小商場(chǎng)（精品品屋），營銷銷、服務(wù)辦公公室，自助展展示屏，電話話亭。如有可可能打開部分分電氣室（11F）空間，將將邊上商業(yè)（西西餅屋）局部部貫通，可擴(kuò)擴(kuò)大酒店水平平視角。如有有條件，將部部分商用房做做成旅游、航航空票務(wù)中心心，可增加酒酒店的功能和和知名度。二層、三層：商業(yè)業(yè)配套。四層、五層：預(yù)留留的大型品牌牌餐飲區(qū)，餐餐飲輔助用房房，廚房加工工區(qū)。六層：一個(gè)多功能能大型會(huì)議、影影視、宴會(huì)廳廳（內(nèi)部可分分隔，外面設(shè)設(shè)衣帽間和會(huì)會(huì)務(wù)專用辦公公室）。利用用五樓樓頂平平臺(tái)局部搭建建擴(kuò)展設(shè)小型型食品加工準(zhǔn)準(zhǔn)備間；一個(gè)個(gè)會(huì)見（兼休休息）廳，4~5個(gè)不同規(guī)格格的中小型會(huì)會(huì)議室；其余余為SPA/理發(fā)美容和和按摩、足療療室、公共衛(wèi)衛(wèi)生間。七層：酒店客房用用自助餐廳、小小包房餐室；；總經(jīng)理、財(cái)財(cái)務(wù)、行政辦辦公室；健身身房、小型桑桑拿、棋牌室室、網(wǎng)吧（或或電子游藝室室）。八~十層：團(tuán)隊(duì)普客，零零星商務(wù)、會(huì)會(huì)議客、散客客用標(biāo)房，其其中部分房間間設(shè)大小床（方方便三口之家家）。十一~十三層：商務(wù)客房房，部分房間間為套房，設(shè)設(shè)雙人床或大大小床，每層層設(shè)一套公寓寓式高級(jí)商務(wù)務(wù)房，增設(shè)簡簡單廚房。十四層~十五層：：躍層復(fù)式公公寓房（上下下兩層，會(huì)客客、活動(dòng)區(qū)和和臥房休息區(qū)區(qū)分離），其其中一套為豪豪華復(fù)式公寓寓（樓上加設(shè)設(shè)書房），一一套為超豪華華復(fù)式客房（號(hào)號(hào)稱總統(tǒng)房，設(shè)設(shè)夫人房，2個(gè)會(huì)客廳，辦辦公室。）該酒店還配置了五五部電梯，二二臺(tái)通客房層層，二臺(tái)只到到六層，一臺(tái)臺(tái)貨梯通往酒酒店各個(gè)樓層層?！炯夹g(shù)參數(shù)】：樓層結(jié)構(gòu)：1號(hào)號(hào)樓為框架結(jié)結(jié)構(gòu)；2號(hào)樓為框架架剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)外墻裝飾標(biāo)準(zhǔn)：主主體為高級(jí)外外墻涂料，局局部配以石材材及玻璃幕墻墻窗材：彩色鋁合金金框材配白玻玻公共部分材質(zhì)：由由開發(fā)商二次次精裝修公共部分電梯標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：東芝合資資電梯；單元元內(nèi)部天花墻體標(biāo)準(zhǔn)：滿鋪膩膩?zhàn)臃蹖幽ü夤猓粏卧獌?nèi)部部地坪標(biāo)準(zhǔn)：：水泥沙漿找找平單元進(jìn)戶門材質(zhì)：：安全防爆玻玻璃門。單元面積：一層的的商鋪單套面面積從50—100平方米；二層層的商鋪單套套面積從100—400平方米?！緝?yōu)勢(shì)概述】：從立項(xiàng)到規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，弘基商業(yè)業(yè)休閑廣場(chǎng)都都定位于國際際化配備，更更有四星級(jí)國國際標(biāo)準(zhǔn)的假假日酒店。完完備的規(guī)劃，充充分體現(xiàn)了當(dāng)當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的最高表現(xiàn)現(xiàn)形式，為投投資客謀求最最大價(jià)值回報(bào)報(bào)。南匯弘基基商業(yè)休閑廣廣場(chǎng)采用錯(cuò)位位經(jīng)營模式，充充分把握南匯匯缺稀的中高高檔綜合性美美食休閑廣場(chǎng)場(chǎng)形態(tài)的這一一契機(jī)，在避避免商家惡性性價(jià)格競(jìng)爭和和渠道競(jìng)爭的的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了業(yè)態(tài)的互互補(bǔ)，迎合了了各層次客源源的消費(fèi)心理理及需求。廣廣場(chǎng)由健身、購購物、娛樂、休休閑、品牌餐餐飲、商務(wù)酒酒店6大主題區(qū)組組成，各個(gè)區(qū)區(qū)域由多個(gè)公公共商業(yè)空間間聯(lián)系組織，形形成一個(gè)完整整的業(yè)態(tài)分布布,構(gòu)成南匯首首席“主題商業(yè)文文化概念商業(yè)業(yè)圈”?！緟^(qū)位優(yōu)勢(shì)】：惠南科教經(jīng)濟(jì)圈—在南匯規(guī)劃劃的“一核三圈三三帶”的形態(tài)特色色中惠南鎮(zhèn)依依托相對(duì)雄厚厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)和文化底蘊(yùn)蘊(yùn)，大力發(fā)展展高等職業(yè)培培訓(xùn)、旅游娛娛樂、物流配配送、現(xiàn)代都都市農(nóng)業(yè)和外外向型加工業(yè)業(yè)，形成以南南匯科教園區(qū)區(qū)、南匯工業(yè)業(yè)園區(qū)、南六六公路旅游線線和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)園區(qū)為主體體的產(chǎn)業(yè)基地地。主要優(yōu)勢(shì)勢(shì)體現(xiàn)如下：：（1）大口岸：匯聚66大交通架構(gòu)構(gòu)：浦東國際際機(jī)場(chǎng)、洋山山國際深水港港、浦東鐵路路(海港新城寶山)、輕軌R3、滬蘆（A1）、郊環(huán)（A30）高速公路路，滬南、南南六、兩港、川川南奉等高速速公路，大治治河內(nèi)河航運(yùn)運(yùn)。（2）大旅游：匯聚112個(gè)旅游景點(diǎn)點(diǎn)：上海野生生動(dòng)物園冰天雪地新場(chǎng)古鎮(zhèn)南匯桃花村森林公園濱海高爾夫夫球場(chǎng)濱海射擊場(chǎng)鮮花港萬畝桃園滴水湖跨海大橋弘基商業(yè)休休閑廣場(chǎng)?！昂牖鶑V場(chǎng)”是其中的一一個(gè)驛站，集集“吃喝玩樂住”為一體的休休閑點(diǎn)。（3）大學(xué)城：復(fù)旦大大學(xué)金融學(xué)院院、上海水產(chǎn)產(chǎn)大學(xué)、上海海電力學(xué)院、上上海工商外國國語學(xué)院、上上海托普信息息學(xué)院、上海海思博學(xué)院、孔孔祥東藝術(shù)學(xué)學(xué)院、上海理理工大學(xué)、上上海第二醫(yī)科科大學(xué)、上海海國際護(hù)理學(xué)學(xué)院、上海劍劍橋?qū)W院、中中國科技大學(xué)學(xué)研究生院、上上海海事大學(xué)學(xué)等及太平洋洋保險(xiǎn)中國總總部、亞洲總總部。還有南南匯中學(xué)、工工商外國語附附中、雙翼學(xué)學(xué)校、文化中中心、體育中中心、同濟(jì)科科技園、托普普軟件員等。（4）大工廠：匯聚44大產(chǎn)業(yè)板塊塊：南有292平方公里的的國家級(jí)產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)現(xiàn)代物流園園區(qū)和先進(jìn)制制造業(yè)及第（深深水港），西西有中國電信信信息產(chǎn)業(yè)園園、華碩信息息（信息港）、市市及康橋工業(yè)業(yè)園區(qū)、上海海國際醫(yī)藥園園區(qū)，北有上上海空港工業(yè)業(yè)區(qū)、國際航航空物流園區(qū)區(qū)（航空港），東東有南匯現(xiàn)代代農(nóng)業(yè)園區(qū)、濱濱海旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)（鮮花花港）。（5）大城鎮(zhèn)：匯聚22座城惠南新城和和臨港新城，輻輻射3個(gè)區(qū)奉南川。上上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展展戰(zhàn)略東移，兩兩港地區(qū)將是是上海21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)增增長最快，前前景最廣闊，購購買力最強(qiáng)，最最具活力和動(dòng)動(dòng)力的區(qū)域?！井a(chǎn)品優(yōu)勢(shì)】：弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)場(chǎng)依據(jù)現(xiàn)代商商業(yè)經(jīng)營模式式，以一高一一低建筑規(guī)劃劃圍合出一個(gè)個(gè)中心商業(yè)廣廣場(chǎng)。廣場(chǎng)的的主入口吸引引主干道的人人流，廣場(chǎng)中中央是下沉式式商業(yè)庭院，輔輔以綠化組團(tuán)團(tuán)點(diǎn)綴，有效效駐留客戶；；二層圍合廣廣場(chǎng)的回廊及及天橋，使二二層商業(yè)同樣樣達(dá)到一層商商鋪的沿街效效應(yīng)；整個(gè)廣廣場(chǎng)布局力求求使戶外流動(dòng)動(dòng)最大化，使使商業(yè)界面最最大化，帶動(dòng)動(dòng)起該地塊的的商業(yè)潛力。由兩棟地下室相連連的建筑圍合合成一個(gè)中心心商業(yè)廣場(chǎng)，采采用互動(dòng)式的的導(dǎo)購流線，能能最大化的利利用整體區(qū)域域商業(yè)資源，引引導(dǎo)客流有效效的進(jìn)行消費(fèi)費(fèi)和駐留。廣場(chǎng)內(nèi)有下沉式商商業(yè)庭院，輔輔以綠化組團(tuán)團(tuán)，休閑長椅椅的點(diǎn)綴，能能充分滿足客客戶休息，泊泊車，留戀鑒鑒賞的各種商商業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)能能，能在廣場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)聚集大量量的人氣，提提升內(nèi)街商業(yè)業(yè)的品質(zhì)廣場(chǎng)內(nèi)建造一座15層高的四星星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒酒店，能夠吸吸引大量的觀觀光商務(wù)客源源，同時(shí)能夠夠提升廣場(chǎng)的的整體品質(zhì)。二層層高5.88米，可自行加加層，實(shí)現(xiàn)花花一層的價(jià)錢錢可以享受雙雙倍的使用空空間。二層商鋪退臺(tái)形成成連廊，連廊廊寬度將近6米，使得二層層商鋪形成與與一層同樣的的沿街效果。大部分商鋪都預(yù)留留設(shè)備井，能能滿足不同行行業(yè)的需求。廣場(chǎng)內(nèi)公共部位智智能化設(shè)計(jì)，設(shè)設(shè)有背景音樂樂，電子巡更更，攝像監(jiān)控控，消防報(bào)警警等。地下室全部，22號(hào)樓一層，二二層部分，2號(hào)樓三——七層全部設(shè)設(shè)置中央空調(diào)調(diào)。【經(jīng)營優(yōu)勢(shì)】：上海弘基商業(yè)經(jīng)營營管理有限公公司是南匯弘弘基商業(yè)休閑閑廣場(chǎng)的商業(yè)業(yè)經(jīng)營管理公公司。公司由專業(yè)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營營管理精英組組成，在市場(chǎng)場(chǎng)準(zhǔn)確定位、市市場(chǎng)培育、商商業(yè)策劃、商商業(yè)業(yè)態(tài)掌握握、招商推廣廣及商業(yè)物業(yè)業(yè)管理等方面面擁有豐富的的經(jīng)驗(yàn)。公司司率先將“街中店、店店中街、一站站式”的經(jīng)營模式式引入現(xiàn)代商商業(yè)休閑廣場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)域，使商商業(yè)休閑廣場(chǎng)場(chǎng)的主營空間間擴(kuò)展至商業(yè)業(yè)房產(chǎn)、文化化娛樂、展示示、餐飲以及及體育娛樂等等方方面面。目目前管理并經(jīng)經(jīng)營的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目有上海徐徐家匯休閑弘弘基休閑廣場(chǎng)場(chǎng)、虹口區(qū)四四川路弘基假假日廣場(chǎng)，寶寶山上大弘基基文化休閑廣廣場(chǎng)、寶山弘弘基電影城等等?！咀饨稹浚?.55元/平米/天【物業(yè)管理費(fèi)】：：4.5元/平米/天【圖片展示】：南匯FOXTOWN【地址】：人民東路路2635弄【開發(fā)商】：上海海江東土地房房產(chǎn)開發(fā)有限限公司【單套建筑面積】：：280平米/套、360平米/套（一至三三層）【租金】：服裝22.5元/平米/天，美食街2元/平米/天【物業(yè)管理費(fèi)】：：1.5元/平米/月【售價(jià)】：1.22萬元/平米【簡介】：上海豪布斯卡生活活港（HOPSCCA），位于上上海市南匯區(qū)區(qū)惠南城區(qū)，兩兩港黃金商圈圈之中心，是是一個(gè)集假日日酒店、首席席寫字樓、公公園、大型停停車場(chǎng)、休閑閑娛樂購物餐餐飲街區(qū)、會(huì)會(huì)所、公寓于于一體的大型型歐式城市建建筑群和一站站式超級(jí)生活活中心。上海豪布斯卡生活活港按照國際際最先進(jìn)的城城市規(guī)劃理念念——豪布斯卡模模式開發(fā)建設(shè)設(shè)，項(xiàng)目占地地約250畝，包括118000㎡荷蘭LEBEERTOLOOTTI建筑風(fēng)格的的國際假日酒酒店，115000㎡的法式學(xué)派派建筑風(fēng)格的的首席寫字樓樓，約450000㎡的開放式城城市綠廊——兩港印象公公園，1公里地下停車車場(chǎng)、約500個(gè)地面停車車泊位及大眾眾公交總站，近10萬㎡的步行街區(qū)和休閑美食娛樂街區(qū)以及核心街區(qū)——“中華老字號(hào)品牌大道”和“中國經(jīng)典品牌博覽館”，大型會(huì)所——上海豪布斯卡俱樂部，約8萬㎡的劍橋公寓、碧海公寓、藍(lán)天公寓，構(gòu)成了一個(gè)集休閑、娛樂、餐飲、購物、辦公、居住、社交、文化、會(huì)務(wù)、旅游、度假于一體的，復(fù)合式、一站式、多元化的優(yōu)質(zhì)生活空間。憑借上海國際航運(yùn)運(yùn)中心核心區(qū)區(qū)建設(shè)和浦東東國際機(jī)場(chǎng)的的兩港優(yōu)勢(shì)，憑憑借297平方公里臨臨港現(xiàn)代裝備備制造業(yè)基地地的崛起，憑憑借洋山保稅稅港區(qū)、臨港港臨空兩大物物流園區(qū)的啟啟用，憑借南南匯科教園區(qū)區(qū)（大學(xué)城）、上上海國際醫(yī)藥藥園區(qū)、上海海濱海旅游度度假區(qū)等開發(fā)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，上海豪豪布斯卡生活活港的建設(shè)站站在了一個(gè)新新的起點(diǎn)，快快速便捷的交交通網(wǎng)脈，強(qiáng)強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支支持，海洋文文化的多元性性和開放性，賦賦予豪布斯卡卡生活港全新新內(nèi)涵：——汽車時(shí)代擴(kuò)大大了商圈的影影響半徑，不不僅僅是一個(gè)個(gè)區(qū)域性的概概念，商業(yè)輻輻射整個(gè)兩港港地區(qū)，整個(gè)個(gè)東上海，核核心商圈的人人口約50萬，主控圈圈的人口約150萬，輻射商商圈的人口達(dá)達(dá)300萬；——休閑時(shí)代強(qiáng)化化了消費(fèi)的隨隨機(jī)性和娛樂樂性，精神性性消費(fèi)和物質(zhì)質(zhì)性消費(fèi)并駕駕齊驅(qū)，豪布布斯卡街區(qū)規(guī)規(guī)劃建設(shè)的會(huì)會(huì)所、游艇碼碼頭、空中包包廂、大舞臺(tái)臺(tái)、時(shí)尚走秀秀臺(tái)、才藝大大擂臺(tái)、兒童童樂園以及街街頭藝術(shù)博覽覽、節(jié)慶活動(dòng)動(dòng)等，分布在在街區(qū)的每一一個(gè)空間，融融合在生活的的每一個(gè)時(shí)間間節(jié)點(diǎn)，城市市生活的情趣趣無所不在；；——品牌時(shí)代促進(jìn)進(jìn)了商業(yè)資源源的重組和優(yōu)優(yōu)化，國際知知名品牌、著著名商號(hào)和百百年老店的導(dǎo)導(dǎo)入為豪布斯斯卡注入了生生機(jī)和活力，品品牌店的集聚聚和品牌文化化的集中展現(xiàn)現(xiàn)，特別是“中華老字號(hào)號(hào)品牌大道”和“中國經(jīng)典品品牌博覽館”的創(chuàng)建，賦賦予豪布斯卡卡中國化的內(nèi)內(nèi)涵，也為兩兩港地區(qū)的旅旅游消費(fèi)特別別是國際旅客客大陸之行的的最后一站的的消費(fèi)提供了了平臺(tái)；——信息時(shí)代推動(dòng)動(dòng)了豪布斯卡卡智能化建設(shè)設(shè)進(jìn)程，一卡卡通中央結(jié)算算系統(tǒng)的建立立，寬帶終端端到達(dá)街區(qū)的的每個(gè)單元和和每個(gè)公共服服務(wù)點(diǎn)，移動(dòng)動(dòng)、聯(lián)通、電電信三大通信信網(wǎng)絡(luò)的全覆覆蓋，戶外視視頻系統(tǒng)、智智能化辦公系系統(tǒng)、安保系系統(tǒng)的建立，全全面提升了街街區(qū)的配套水水平、運(yùn)行能能力和競(jìng)爭力力?！獋€(gè)性時(shí)代體現(xiàn)現(xiàn)了商業(yè)街區(qū)區(qū)的多元性和和開放性，整整個(gè)街區(qū)展現(xiàn)現(xiàn)歐式建筑風(fēng)風(fēng)格，豐富多多彩的色彩和和外形充分體體現(xiàn)了個(gè)性化化張揚(yáng)的時(shí)代代特征，該項(xiàng)項(xiàng)目由法國NOVIDDIS領(lǐng)銜設(shè)計(jì)，法法國、葡萄牙牙等國的設(shè)計(jì)計(jì)師、工匠、畫畫師現(xiàn)場(chǎng)打造造，街區(qū)展現(xiàn)現(xiàn)法國、荷蘭蘭、意大利、西西班牙、葡萄萄牙、比利時(shí)時(shí)、奧地利等等7個(gè)國家和地地區(qū)的建筑風(fēng)風(fēng)貌，堪稱歐歐洲建筑藝術(shù)術(shù)博覽；在商商業(yè)的導(dǎo)入上上主張國際品品牌和民族品品牌、時(shí)尚品品牌和本土品品牌的兼容并并蓄，充分體體現(xiàn)商品、服服務(wù)和商業(yè)文文化的個(gè)性特特征?！Ｑ髸r(shí)代揭開開了現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)的新篇章章，上海經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)矚目目兩港，聚焦焦南匯，上海海豪布斯卡生生活港正全力力以赴，以先先進(jìn)的理念、多多元的文化和和開放的胸懷懷，傾力打造造一個(gè)國際化化的超級(jí)生活活中心，打造造休閑時(shí)代的的全新生活觀觀。中國式豪布斯卡：：一個(gè)全新的的超級(jí)生活系系統(tǒng)一種全新的的生活觀假日賓館（HOTTEL）該酒店建筑面積88950.331㎡，其中3~6層賓館部分5951..92㎡（包括1~2層配套用房房），1~2層2998..39㎡擬作夜總會(huì)會(huì)酒吧咖啡廳廳，地下3155..81㎡為擬作迪廳廳。該建筑為為六層歐式建建筑（荷蘭LeBaartolootti建筑風(fēng)格），按按酒店模式規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)客房112間，配套電電梯、服務(wù)前前臺(tái)、餐廳、儲(chǔ)儲(chǔ)藏間、配電電間、地面停停車泊位等設(shè)設(shè)施，停車泊泊位約60個(gè)，水、電電、天然氣、有有線電視、寬寬帶終端、電電話、排污設(shè)設(shè)施等配套到到位，經(jīng)營方方向既可做經(jīng)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒酒店如法國雅雅高集團(tuán)的宜宜必思、美國國圣達(dá)特集團(tuán)團(tuán)的速8、美林閣莫莫泰168、錦江之星星、如家等，也也可提高酒店店配置標(biāo)準(zhǔn)，做做成三星級(jí)以以上酒店。假日賓館安裝配套套設(shè)施清單供電：總配電量8800KW，其中：餐餐廳（1--2F）為150KW，客房（3--6F）為300KW，標(biāo)房每套套為2KW。標(biāo)房內(nèi)配配置根據(jù)接線線附圖預(yù)留到到位。地下室室、餐廳、客客房獨(dú)立計(jì)量量供水：變頻供水，地地下室、餐廳廳、客房獨(dú)立立計(jì)量供熱：屋頂預(yù)留位位置，設(shè)置中中央供熱系統(tǒng)統(tǒng)供氣：室外預(yù)留天天然氣管道接接口，需要時(shí)時(shí)經(jīng)獨(dú)立申請(qǐng)請(qǐng)后開通使用用空調(diào)：預(yù)留獨(dú)立分分體式空調(diào)位位置，或根據(jù)據(jù)需要安裝中中央空調(diào)通訊：有線電視、電電話、寬帶終終端到位消防：地下室內(nèi)設(shè)設(shè)置總消防泵泵房，地下室室、客房消防防系統(tǒng)到位，一一、二層餐廳廳設(shè)疏散照明明和消火栓系系統(tǒng)排污：一、二層餐餐廳預(yù)留煙道道，室外預(yù)留留隔油池位置置，污水經(jīng)處處理后接入市市政排污總管管電梯：設(shè)置10000kg標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)客梯2臺(tái)寫字樓（OFFIICE）該寫字樓建筑面積積7162..7㎡，（注：第第七層曼莎頂頂不計(jì)入該寫寫字樓建筑面面積），其中中3~6層商務(wù)樓建建筑面積6856..40㎡（包括1、2層配套用房房），2層設(shè)多功能能會(huì)議廳，建建筑面積306.33㎡。七層為兩兩個(gè)大型會(huì)議議室（約1000㎡）。該寫字字樓為七層歐歐式建筑（法法式學(xué)院派建建筑風(fēng)格），按按商務(wù)樓模式式規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)套套間124間，配套電電梯、服務(wù)前前臺(tái)、餐廳、商商務(wù)中心、地地下停車庫等等設(shè)施（地下下室建筑面積積1768..23㎡另計(jì)），地地面地下停車車泊位約60個(gè)，水、電電、天然氣、有有線電視、寬寬帶終端、電電話、排污設(shè)設(shè)施等配套到到位，經(jīng)營方方向設(shè)定為商商務(wù)樓。商務(wù)樓安裝配套設(shè)設(shè)施清單供電：總配電量7700KW供水：變頻供水供熱：屋頂預(yù)留位位置，設(shè)置中中央供熱系統(tǒng)統(tǒng)供氣：室外預(yù)留天天然氣管道接接口，需要時(shí)時(shí)經(jīng)獨(dú)立申請(qǐng)請(qǐng)后開通使用用空調(diào)：預(yù)留獨(dú)立分分體式空調(diào)位位置，或根據(jù)據(jù)需要安裝中中央空調(diào)通訊：有線電視、電電話、寬帶終終端到位消防：地下室設(shè)消消防泵房，各各樓層設(shè)疏散散照明和消火火栓系統(tǒng)，消消防系統(tǒng)到位位排污：污水經(jīng)處理理后接入市政政排污總管電梯：設(shè)置10000kg標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)客梯2臺(tái)兩港印象公園（PPARK）兩港印象公園園占地450000平方米，由城城市客廳、假假日庭院和青青春聚場(chǎng)三大大主題板塊組組成，綠地、廣廣場(chǎng)、樹林、草草坪、座椅、噴噴泉、主題景景觀及停車坪坪，構(gòu)成了11公里長約55米寬的開放式式城市共享空空間，是人們們休息、散步步、交流的好好去處。步行街/美食街（SHOPPPINGMMALL）步行街長約1公里里，街區(qū)平均均寬度為17米，4大人氣廣場(chǎng)——西入口的美美食廣場(chǎng)、A區(qū)的酒吧廣廣場(chǎng)、B區(qū)的休閑廣廣場(chǎng)和東入口口的演藝廣場(chǎng)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)步行行街區(qū)的空間間貫連，5臺(tái)人行自動(dòng)動(dòng)電梯、9座天橋與步步行街二層內(nèi)內(nèi)置式走廊連連接，形成地地面、空中2條步行街，步步行街店鋪框框架結(jié)構(gòu)，超超大面寬設(shè)計(jì)計(jì)，幾個(gè)單元元可組合使用用，標(biāo)準(zhǔn)單元元門面寬度為為4.8M和5.4M，便便于與國際化化連鎖店、專專賣店、品牌牌店的對(duì)接和和經(jīng)營。街區(qū)的步行道、噴噴泉、花壇、空空中包箱（觀觀賞陽臺(tái)）、座座椅、廣告燈燈箱、組團(tuán)綠綠化、景觀雕雕塑以及才藝藝大擂臺(tái)、經(jīng)經(jīng)典樂壇、時(shí)時(shí)尚走秀臺(tái)、大大舞臺(tái)等導(dǎo)入入步行街發(fā)源源地——?dú)W洲步行街街的設(shè)計(jì)理念念和建筑元素素，構(gòu)成情景景化的消費(fèi)空空間。步行街店鋪主要有有兩種單元：：1、面南朝向，3層層，框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，建筑面積積約180㎡，門面寬4..8M，進(jìn)深深12M（2層走廊寬2..7M），一一層層高3..75M，2層層高3.77M，三層層層高3.3MM，水、電一一房一表,有線電視終終端一戶一端端，由業(yè)主自自行申請(qǐng)開通通，電話終端端一戶一端，具具備安裝寬帶帶條件，由業(yè)業(yè)主自行申請(qǐng)請(qǐng)開通，天然然氣管道鋪設(shè)設(shè)進(jìn)戶，由業(yè)業(yè)主申請(qǐng)開通通，適合購物物、休閑、娛娛樂、餐飲等等業(yè)態(tài)。每戶戶標(biāo)準(zhǔn)配電用用量為10KW。2、面北朝向，2層層，住宅裙房房，建筑面積積約180㎡，門面寬5..4M，進(jìn)深深16M（2層走廊寬3MM），一層層層高3.755M，2層層高3.77M，水、電電一房一表,有線電視終終端一戶一端端，由業(yè)主自自行申請(qǐng)開通通，電話終端端一戶一端，具具備安裝寬帶帶條件，由業(yè)業(yè)主自行申請(qǐng)請(qǐng)開通，沒有有天然氣接入入，餐飲娛樂樂等經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)受有關(guān)法律律法規(guī)限制。每每戶標(biāo)準(zhǔn)配電電用量為10KW。美食街長約1公里里，與北側(cè)開開放式兩港印印象公園隔路路相望，沿人人民東路形成成餐飲、休閑閑、娛樂一條條街，四大標(biāo)標(biāo)志性建筑雄雄踞政海路、新新川南奉公路路等城市節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，展現(xiàn)惠南南新城新的城城市天際線。店店鋪框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，超大面寬寬設(shè)計(jì)，幾個(gè)個(gè)單元可組合合使用，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)單元門面寬寬度達(dá)6M和7.8M，便便于與國際化化品牌店、連連鎖店、專賣賣店的對(duì)接和和經(jīng)營。美食街店鋪主要有有兩種單元：：1、面北朝向，3層層，框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，建筑面積積約380㎡，門面寬7..8M，進(jìn)進(jìn)深15M,一層層高4..2M，2層層高3.44M，三層層層高3.4MM，水、電一一房一表,有線電視終終端一戶一端端，由業(yè)主自自行申請(qǐng)開通通，電話終端端一戶一端，具具備安裝寬帶帶條件，由業(yè)業(yè)主自行申請(qǐng)請(qǐng)開通，天然然氣管道鋪設(shè)設(shè)進(jìn)戶，由業(yè)業(yè)主申請(qǐng)開通通，設(shè)隔油池池、煙道等環(huán)環(huán)保專用設(shè)施施，為餐飲、娛娛樂、休閑等等業(yè)態(tài)的經(jīng)營營專業(yè)打造。每每戶標(biāo)準(zhǔn)配電電用量為20KW。2、面北朝向，3層層，框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，建筑面積積約280㎡，門面寬6MM，進(jìn)深15MM,一層層高4..2M，2層層高3.44M，三層層層高3.4MM，水、電一一房一表,有線電視終終端一戶一端端，由業(yè)主自自行申請(qǐng)開通通，電話終端端一戶一端，具具備安裝寬帶帶條件，由業(yè)業(yè)主自行申請(qǐng)請(qǐng)開通，天然然氣管道鋪設(shè)設(shè)進(jìn)戶，由業(yè)業(yè)主申請(qǐng)開通通，設(shè)隔油池池、煙道等環(huán)環(huán)保污專用設(shè)設(shè)施，為餐飲飲、娛樂、休休閑等業(yè)態(tài)的的經(jīng)營專業(yè)打打造。每戶標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)配電用量量為20KW。大中型餐飲娛樂旗旗艦店位于政海路、新川川南奉公路城城市節(jié)點(diǎn)的四四大標(biāo)志性建建筑，為五層層歐式建筑，按按餐飲業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，有有餐廳、廚房房、服務(wù)前臺(tái)臺(tái)、儲(chǔ)藏間、配配電間，水、電電、天燃?xì)?、電電梯、有線電電視、寬帶終終端、電話、排排污排油煙設(shè)設(shè)施，地面地地下停車泊位位配套到位。該該建筑為框架架結(jié)構(gòu)，經(jīng)營營方向設(shè)定為為大中型品牌牌餐飲業(yè)，也也可根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)需求，經(jīng)營營娛樂、休閑閑、旅館、沐沐浴中心等。每每幢標(biāo)準(zhǔn)配電電為150KW。四大標(biāo)志性建建筑面積表門牌號(hào)位置規(guī)劃用途設(shè)計(jì)風(fēng)格面積（㎡）餐位（個(gè)）2595~26009號(hào)

（A8A）人民東路政海路西西側(cè)轉(zhuǎn)角餐飲、娛樂、休閑閑19世紀(jì)拿破侖式2728.256002577~25991號(hào)

（B8）人民東路政海路東東側(cè)轉(zhuǎn)角餐飲、娛樂、休閑閑19世紀(jì)拿破侖式1683.714502189~24999號(hào)

（B9）人民東路欽公塘路路西側(cè)轉(zhuǎn)角餐飲、娛樂、休閑閑布魯塞爾19255裝飾風(fēng)格2217.455502471~24887號(hào)

（C6A）人民東路欽公塘路路東側(cè)轉(zhuǎn)角上海移動(dòng)南匯分公公司定購布魯塞爾19255裝飾風(fēng)格1905.78/會(huì)所——上海豪布斯卡企業(yè)業(yè)發(fā)展俱樂部部（CLUB）企業(yè)家和社會(huì)名流流社交、聯(lián)誼誼、合作、信信息互動(dòng)和共共享的活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所。公寓——藍(lán)天公寓、碧海公公寓、劍橋公公寓（APARTTMENT）約6萬平方米，三個(gè)居居住小區(qū)以“藍(lán)