海濱城購(gòu)物中心

成都海濱城購(gòu)物中心調(diào)研報(bào)告商業(yè)定位項(xiàng)目名稱：成都海濱城購(gòu)物中心

地址：成都蛟龍港雙流園區(qū)雙楠大道88號(hào)

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2014年12月31日

物業(yè)體量：27萬(wàn)㎡

商業(yè)層數(shù)：6層

停車位數(shù)量：6000余個(gè)管理顧問(wèn)：戴德梁行

投資商：香港蛟龍集團(tuán)

商業(yè)定位—項(xiàng)目占位項(xiàng)目基本信息商業(yè)定位—項(xiàng)目占位蛟龍港雙流縣海濱城

項(xiàng)目座落于天府新區(qū)核心區(qū)，處于雙楠大道主干道及蛟龍大道交匯處，距成都市中心20分鐘車程，距雙流機(jī)場(chǎng)7分鐘車程，雙楠大道、成溫大道等高速通道環(huán)繞式貫通，途經(jīng)地鐵三號(hào)線。項(xiàng)目直徑四千米范圍內(nèi)有少量商業(yè)，隨著區(qū)域環(huán)境的快速提升，外來(lái)遷入人口增加，項(xiàng)目直徑兩千米范圍內(nèi)樓盤(pán)小區(qū)為62個(gè)，直徑四千米范圍內(nèi)樓盤(pán)小區(qū)的數(shù)量為236個(gè)，常駐人口達(dá)20萬(wàn)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)人口將會(huì)持續(xù)增加，且區(qū)域內(nèi)人口可支配收入及消費(fèi)支出將大幅增加。

項(xiàng)目周邊大規(guī)模商業(yè)體較為缺乏，區(qū)域發(fā)展不夠成熟。優(yōu)劣項(xiàng)目位置介紹商業(yè)定位判斷依據(jù)：①采用的是將單位進(jìn)行分割出租的方式，②客戶購(gòu)物結(jié)款的方式是在商家單獨(dú)結(jié)款，③同層里有多種業(yè)態(tài)，并未對(duì)每層進(jìn)行單一定位。故綜上所述，其采用的商業(yè)模式為購(gòu)物中心。商業(yè)模式商業(yè)定位—項(xiàng)目占位商業(yè)定位客群選擇年輕家庭年齡層級(jí)支付能力單身白領(lǐng)富裕家庭學(xué)生中老年家庭經(jīng)實(shí)地考察，在商場(chǎng)其中一主展示面入口以“5分鐘抽樣調(diào)查”方法得出以下進(jìn)入商場(chǎng)的人數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：中老年家庭：2組年輕家庭（包括年輕情侶）：11組富裕家庭：5組學(xué)生：3名單身白領(lǐng)：6名單身金領(lǐng)：4名分析數(shù)據(jù)得出：此商場(chǎng)主要目標(biāo)客群為年輕家庭、單身白領(lǐng)、富裕家庭三類客群。單身金領(lǐng)商業(yè)定位—項(xiàng)目占位商業(yè)定位品牌篩選該購(gòu)物中心品牌數(shù)量較多，有少量快時(shí)尚品牌，如西遇等，但大多數(shù)為一般品牌，未有見(jiàn)到目前較為火熱的快時(shí)尚品牌，如ZARA、H&M等出現(xiàn)。從品牌價(jià)位上來(lái)說(shuō)，絕大多數(shù)為大眾品牌，幾乎沒(méi)有高端或者奢侈品牌出現(xiàn)。商業(yè)定位—項(xiàng)目占位特色業(yè)態(tài)：海洋館（參觀）創(chuàng)世界吉尼斯紀(jì)錄的單體海洋館——浩海立方，長(zhǎng)40米，高8.3米，由12塊單體面積近25㎡的亞力克面板拼接而成由澳大利亞、美國(guó)、日本和中國(guó)專業(yè)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)聯(lián)手打造11,000m3水容量33,000只海洋生物棲息票價(jià)：門(mén)票260元/人，單人行年卡498元，合家歡卡898元;3-15周歲兒童100元

時(shí)間：10:00-22:00商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃特色業(yè)態(tài)：海洋館（體驗(yàn)）除了參觀性游樂(lè)設(shè)施，基于成都內(nèi)陸的特質(zhì)，浩海立方還增加了不同類型的參與性親水項(xiàng)目，增強(qiáng)娛樂(lè)業(yè)態(tài)排他性。潛水艇觀光體驗(yàn)，乘坐可深入海底數(shù)百米的潛水艇與海洋生物零距離接觸全球潛水認(rèn)證機(jī)構(gòu)-PADI，通過(guò)PADI潛水中心認(rèn)證的潛水店或潛水俱樂(lè)部，可提供符合PADI標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)課程。"神秘深海之夜“-提供床位，讓游客在世界級(jí)海洋館內(nèi)通宵扎營(yíng),近距離觀賞和觸摸海岸生物，親身揭開(kāi)海洋世界晚上的神秘一面。潛水艇體驗(yàn)潛水培訓(xùn)深海之夜?jié)撍w驗(yàn)價(jià)格：550元

，

考潛水證：450元商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃特色業(yè)態(tài)：飛行俱樂(lè)部波音模擬機(jī)體驗(yàn)又名“飛行體驗(yàn)?”是唯一獲得美國(guó)波音公司授權(quán)的模擬飛行娛樂(lè)產(chǎn)品，成都海濱城店是美國(guó)本土之外最大的波音產(chǎn)品專營(yíng)店之一波音模擬機(jī)體驗(yàn)直升機(jī)俱樂(lè)部海濱城還擁有兩架觀光直升機(jī)，只要你購(gòu)物滿一定額度或者僅需支付幾百元，就能享受一次直升機(jī)觀光。商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃特色業(yè)態(tài)：歐悅真冰場(chǎng)真冰場(chǎng)在成都雖然已不罕見(jiàn)，但歐悅真冰場(chǎng)做到了專業(yè)花樣滑冰表演等大多數(shù)真冰場(chǎng)沒(méi)有做到的地方，并且此場(chǎng)地具備承辦運(yùn)動(dòng)賽事標(biāo)準(zhǔn)。票價(jià)在網(wǎng)上只售到39元/張，其價(jià)格還是比較親民。商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃海濱城購(gòu)物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成以零售為主，餐飲業(yè)態(tài)次之，娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比最小。各租戶功能面積占比（%）零售業(yè)態(tài)的面積占比約65%餐飲業(yè)態(tài)的面積占比約26%娛樂(lè)業(yè)態(tài)的面積占比約9%各租戶數(shù)量占比（%）零售業(yè)態(tài)的品牌數(shù)量為約200個(gè)，占比約73.5%餐飲業(yè)態(tài)的品牌數(shù)量為約60個(gè)，占比約22%娛樂(lè)品牌數(shù)量12個(gè)，占比約4.5%商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)占比商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃承租能力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，如服飾、手表、化妝品、珠寶等都選擇開(kāi)在1F或2F。每層樓都穿插有餐飲業(yè)態(tài)，而主食餐飲主要集中在4F，影院、健身房在5F，此種目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)可將人流動(dòng)線進(jìn)行垂直引導(dǎo)。B1F1超市停車場(chǎng)時(shí)尚單品餐飲美妝珠寶時(shí)尚單品F2餐飲F3兒童娛樂(lè)、兒童用品餐飲娛樂(lè)餐飲F4F5娛樂(lè)娛樂(lè)餐飲樓層布局永輝超市平面布局該層藍(lán)色部分為永輝超市，面積約10000㎡，白色部分為停車場(chǎng)，傳統(tǒng)的地下一層布局。商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃平面布局A區(qū)B區(qū)該層主要為零售業(yè)態(tài)，搭配少量餐飲。零售部分多為服飾、美妝、珠寶等種類。平面布局A區(qū)B區(qū)該層主要為零售業(yè)態(tài)，搭配少量餐飲。零售部分多為服飾、潮流飾品等種類。商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃平面布局A區(qū)B區(qū)該層主要為零售業(yè)態(tài)，搭配少量餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)。零售部分多兒童用品種類。商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃平面布局A區(qū)B區(qū)該層主要為餐飲業(yè)態(tài)，搭配娛樂(lè)業(yè)態(tài)。餐飲部分多為主食、正餐等種類。商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃B區(qū)海洋館該層主要為娛樂(lè)業(yè)態(tài)，搭配少量餐飲。娛樂(lè)部分面積占比最大的為海洋館，另外也有健身房、影院等。商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃平面布局“浩海立方”海洋館歐悅真冰場(chǎng)直升機(jī)飛行體驗(yàn)娛樂(lè)餐飲購(gòu)物海濱城購(gòu)物中心集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體，欲打造一個(gè)區(qū)域生活方式中心。黃記煌太平洋咖啡商業(yè)定位—業(yè)態(tài)規(guī)劃購(gòu)物中心定位建筑設(shè)計(jì)—形象展示海濱城購(gòu)物中心外立面采用石材，展示效果和商鋪通透性不及玻璃幕墻外立面中糧大悅城購(gòu)物中心海濱城購(gòu)物中心說(shuō)明：通過(guò)玻璃幕墻的運(yùn)用能使整體商業(yè)通透性強(qiáng)，整體性強(qiáng)，展示效應(yīng)好，傳播效應(yīng)廣說(shuō)明：顏色較為暗沉，商業(yè)檔次不能很好的體現(xiàn)好的外立面設(shè)計(jì)可以引起消費(fèi)者的關(guān)注，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，展示商業(yè)形象，海濱城購(gòu)物中心外立面較為零散，商業(yè)展示形象弱。外立面建筑設(shè)計(jì)—形象展示項(xiàng)目采用中庭天井式設(shè)計(jì)、打造寬敞的入口門(mén)庭，提供足夠通透舒適的購(gòu)物環(huán)境。門(mén)庭中庭中庭中庭內(nèi)部設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)—入口設(shè)計(jì)商場(chǎng)入口車流動(dòng)線人流動(dòng)線外部入口、動(dòng)線位于雙楠大道上，整體項(xiàng)目有兩個(gè)地下停車場(chǎng)入口。入口設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)—交通動(dòng)線回字形主動(dòng)線和枝形動(dòng)線，保證了商場(chǎng)人流有效的循環(huán)流動(dòng)，展示性好項(xiàng)目多中庭的設(shè)置，有利于人流的聚集，提高客流轉(zhuǎn)化率多部電梯，便于人群在各樓層之間引導(dǎo)主動(dòng)線為回字形，解決店鋪進(jìn)深問(wèn)題，通過(guò)多中庭的設(shè)計(jì)和大量垂直交通保障通達(dá)。垂直電梯扶手電梯中庭1F主入口主入口1F中庭內(nèi)部動(dòng)線出口建筑設(shè)計(jì)—軟性設(shè)計(jì)導(dǎo)視&服務(wù)中心項(xiàng)目在門(mén)庭處設(shè)有服務(wù)臺(tái)，在外廣場(chǎng)設(shè)有外部導(dǎo)視牌，內(nèi)部電子導(dǎo)視系統(tǒng)，但是沒(méi)有提供購(gòu)物休息區(qū)。服務(wù)中心內(nèi)部電子導(dǎo)視外部導(dǎo)視休息區(qū)建筑設(shè)計(jì)—軟性設(shè)計(jì)立體鯊魚(yú)卡通形象懸掛擺設(shè)景觀小品項(xiàng)目在中庭有懸掛物件的裝飾品，整個(gè)商場(chǎng)的卡通形象展示的比較明確。海洋館的兩條立體鯊魚(yú)也比較生動(dòng)，容易吸引眼球。招商運(yùn)營(yíng)—招商分析空置情況由于購(gòu)物中心面積較大，空置率也較高，幾乎每一層都有空置，估算空置率在30%左右，空置位置多在一些死角及單間面積較大的商鋪。招商運(yùn)營(yíng)—招商分析招商質(zhì)量&溝通協(xié)調(diào)購(gòu)物餐飲文化娛樂(lè)2015年3月19日，網(wǎng)上曝出“成都海濱城開(kāi)發(fā)商與其招商團(tuán)隊(duì)解約，入駐商戶人心惶惶”的新聞。鬧事原因是海濱城不履行合約，只管開(kāi)發(fā)物業(yè)，不懂且不尊重商業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)律和簽訂的合同條款。對(duì)此，成都海濱城購(gòu)物中心付寅峰獨(dú)家回應(yīng)贏商網(wǎng)記者稱此事屬于正常的人事變動(dòng)，不存在解約一說(shuō)。目前海濱城的招商質(zhì)量一般，除了wonderfulbeauty在此開(kāi)設(shè)了一家旗艦店，所見(jiàn)品牌大多是常見(jiàn)品牌，未有發(fā)現(xiàn)首進(jìn)品牌。招商運(yùn)營(yíng)—招商分析租金水平該購(gòu)物中心租金水平在約100-500元/㎡/月，其租金價(jià)格按照品牌、面積、位置等因素影響。目前采用的承租方式有：純租金、租金+扣點(diǎn)、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)幾種。與其相鄰的美國(guó)城還未開(kāi)業(yè)，蛟龍港地區(qū)商鋪?zhàn)饨鸺s在80-150元/㎡/月，可見(jiàn)其租金水平在該區(qū)域內(nèi)算偏高。招商運(yùn)營(yíng)—運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)策劃海濱