工作報告之房地產開發(fā)實習報告

房地產開發(fā)實習報告【篇一：房地產開發(fā)企業(yè)實習報告】房地產開發(fā)企業(yè)實習報告200943154709會專五班黃健一、 房地產開發(fā)企業(yè)經營活動的主要業(yè)務房地產是房產與地產的總稱。房地產開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產開發(fā)企業(yè)就是從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業(yè)務有：土地的開發(fā)與經營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。.房屋的開發(fā)與經營。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。.城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。.代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。二、 房地產開發(fā)企業(yè)的經營特點房地產開發(fā)企業(yè)的生產經營與施工企業(yè)不同。其經營特點主要有以下幾點：.開發(fā)經營的計劃性。企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經營。開發(fā)產品的商品性。房地產開發(fā)企業(yè)的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。3.開發(fā)經營業(yè)務的復雜性。所謂復雜性包括兩個方面：經營業(yè)務內容復雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。涉及面廣，經濟往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發(fā)生經濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設計單位、施工單位發(fā)生經濟往來，還會因受托代建開發(fā)產品、出租開發(fā)產品等與委托單位和承租單位發(fā)生經濟往來。4.開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產品要從規(guī)劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。5.經營風險大。開發(fā)產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產品積壓，使企業(yè)資金周轉不靈，導致企業(yè)陷入困境。/pp三、房地產開發(fā)項目投資費用估算經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。由于房地產開發(fā)項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發(fā)項目而言，投資及成本費用.由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。(一)開發(fā)成本共有八項：土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地征用及拆遷安置補償費。(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。⑵拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。.前期工程費。前期工程費主要包括：項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。.基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。.公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。.不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，.開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估箅。（二） 開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。管理費用。可按項目開發(fā)成本構成中前1—6項之和為基數(shù)。.銷售費用。它指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項:（1）廣告宣傳費。（2）銷售代理費。（3）其他銷售費用。.財務費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。（三） 投資與成本費用估算結果的匯總為了加強開發(fā)產品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經濟效益，必須正確核算開發(fā)產品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。要核算開發(fā)產品的成本，必須明確開發(fā)產品成本的種類和內容。開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產品成本按其用途，可分為如下四類：土地開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各項費用支出。房屋開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。配套設施開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。代建工程開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。以上四類開發(fā)產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：1.土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。.前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。.基礎設施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。.建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。配套設施費指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。開發(fā)間接費指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。從上可以看出：構成房地產開發(fā)企業(yè)產品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發(fā)企業(yè)產品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發(fā)產品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產品成本，在開發(fā)產品開發(fā)和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產品的成本，特別是在開發(fā)房地產滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發(fā)產品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經營狀況。

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l=i同時，將期間費用計入開發(fā)產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。因此，匹

l=i三、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算特點由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：.產成品的種類多，核算方法不同。.產品成本的核算復雜。.經營收入及其相關稅金的核算不同?！酒悍康禺a實習報告范文】房地產實習報告范文房地產公司實習報告前言:邁進大學生活的最后一個年頭，站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會，我的心已經開始飛進那里。我們高興，我們興奮，因為我終于可以在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我,我們可以回報社會,我們可以服務國家。但是我們又害怕又膽怯，我常常會捫心自問:我準備好了嗎?是的，我們在校園里生活了數(shù)十載，而社會與校園是完全不同的兩個世界，也許我們不能完全立刻適應這激烈殘酷的社會。所以我們選擇一個過渡的橋梁把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺，這就是專業(yè)實習。首先，我先來談一談對房地產在理論上的認識。房地產是房產和地產的合稱，又稱不動產。房地產是一種不能移動，或移動后會引起性質、形狀改變的財產。房地產，是一種稀缺的資源、重要的生產要素和生活必需品，是人們】:具體的財產形式。要素和生活必需品，是人們】:具體的財產形式。隨著經濟發(fā)展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產的投資開發(fā)、咨詢、估價、經紀、物業(yè)管理等組成的房地產業(yè)，是國民經濟中的一個重要產業(yè)。房地產是一種特殊的商品，房地產業(yè)是一個特殊的產業(yè)?，F(xiàn)代房地產業(yè)在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。特別是1992年和1993年我國曾一度出現(xiàn)“房地產熱”，1993年以后開始實施“宏觀調控”，1998年提出把住宅建設培育為新的經匹1=濟增產點，等等。房地產業(yè)，在我國社會主義市場經濟的發(fā)展中越匹1=實習的二個月很快就要結束了，再回首這豐收的二個月,我感到十分的欣慰，它使我在實踐中了解社會，讓我學到了很多在課堂上根本就學不到的知識,也打開了視野，增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎。為了表達自己收獲的喜悅，我將分開幾個部分講一下自己的感受，報告實習的情況！一、公司介紹該公司是由揚州邗江興盛房地產開發(fā)有限責任公司和揚州邗江新城建安有限公司組成的。公司位于揚州市孫莊西路3號綜合樓北側。公司成立于1993年,2000年12月份改制。由王有桃等五名自然人出資組建為有限責任公司。由王有桃同志任總經理、董事長、法定代表人，公司注冊資本計人民幣841.7萬元。資質等級為叁級。公司現(xiàn)有員工計26人，其中有職稱的技經管理人員16人。從公司成立到目前為止累計開發(fā)商住樓計62幢，共26萬余平方米。所建房屋質量合格率百分之百，優(yōu)良率均達80%以上，以上所建房屋已基本售完，其中僅2006年實現(xiàn)銷售收入4197萬元，上繳國家稅收達469萬元，從面創(chuàng)造了良好的經濟效益和社會效益。1、 公司的主要業(yè)務有：目前該公司具有房地產開發(fā)（限三級資質），商品房銷售，建材、五金裝潢材料、鋁型材料銷售。近幾年公司已完成了位于邗江區(qū)幸福小區(qū)安置房4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，規(guī)劃面積為38500平方米，位于邗江區(qū)運西鎮(zhèn)的豐苑小區(qū)拆遷安置房，規(guī)劃面積為28000平方米，和位于望月路商業(yè)步行街聚金閣s-4s-11s-14,總規(guī)劃面積為16559.64平方米等等。2、 公司特點及優(yōu)勢：2002年7月18號被中國質量檢驗協(xié)會授予重質量講信譽物業(yè)管理企業(yè)。2002年8月12號被江蘇省打假治劣辦公室推介授予2002年度打假維權無投訴規(guī)范企業(yè)（品牌）。2003年8月12號被中國市場研究中心授予中國質量服務信譽aaa級企業(yè)。二、在公司的工作情況:在這期間我主要的工作內容是整理資料。在這一過程中，我采用了看、問、學等方式，初步了解了公司的基本業(yè)務。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎，從個人發(fā)展方面說，對我影響最大的應該是作為一個社會人工作作風以及在工作過程中專業(yè)知識對工作的

重要作用，因為這些都是我在校學習中不曾接觸過的方面，所以我將在報告中首先講述我在實習期間積累的這方面的認識和經驗。剛步入工作崗位，才發(fā)現(xiàn)自己有很多都不懂的?，F(xiàn)在在辦公室，有閑的時候就會看書，雖然自己所學的專業(yè)在此時沒有派上什么用場，但我覺得應該多學點，有幾個技能在以后找工作也可以給自己我?guī)讉€選擇。我想剛開始工作，就應該踏踏實實的干好自己的工作，畢竟又沒有工作經驗，現(xiàn)在有機會了就要從各方面鍛煉自己。不然，想念以后干什么都會干不好的。我現(xiàn)在的工作，相比其他人來說待遇挺不錯的了，也不是和其他人比，工作也不是很難，很容易進入工作，關鍵是學習對人怎么說話、態(tài)度及其處事。由于經驗少，我現(xiàn)在這方面還有欠缺?，F(xiàn)在才明白，在校做一名學生，是多么的好啊!早晚要工作，早晚要步入社會，早晚要面對這些避免不了的事。所以，現(xiàn)在我很珍惜學習的機會，多學一點總比沒有學的好，花同樣的時間，還不如多學，對以后擇業(yè)會有很大的幫助。再說回來，在工作中，周圍的同事們都很團結，友好。同事們還經常會買些水果來大家吃吃。能在這么團結的公司上班我很高興。所以，感覺現(xiàn)在的工作還是挺不錯的，最重要的事就是周圍的同事都很不錯的。心里上沒有什么額外的，不必要的壓力，可以好好工作，學習。我現(xiàn)在要好好鍛煉自己。再好好學習，之后相信自己通過努力一定會找個好工作來回報父母及其所有的老師的。別的沒有什么奢求的，現(xiàn)在當然是把磨練自己放在第一位，更何況現(xiàn)在的待遇還不錯。在這一個多月中，我學到了一些在學校學不到的東西，即使都明白的事，可是剛開始有時還做不太好?，F(xiàn)在做事，不僅要持有需心求教的態(tài)度，還要懂得取長補短，最重要的一點就是堅持不懈?，F(xiàn)在，我工作的時間雖然不久，可是我發(fā)現(xiàn)自己真的變了點，會比以前為人處事了。我在這次的實踐中克服自己粗心和急躁的毛病，端正態(tài)度，真正做好每一件事情。在未來的工作中，我將以嚴謹?shù)目茖W態(tài)度面對所遇到的問題，不斷進取，精益求精，充分體現(xiàn)人生價值和展示自我魅力，為實現(xiàn)理想而不斷奮斗！1=1能在這么有實力的房地產公司實習,我十分的高興，這就像給與了我一個巨大的舞臺，讓我們在上面有機會揮灑自己的才華，演繹自己的青春.我也十分的珍稀這樣來之不易的機會,好好的向同事們學習，增長自己的知識與經驗。1=1三、實習感想首先，我要感謝揚州市邗江興盛房地產開發(fā)有限公司給我這次鍛煉的機會。通過此次實習我也了解到了自己的不足之處，但是我每天能夠做到天天按時上下班，從不中途無故離開公司，服從公司的管理制度，這一點我做的還是不錯的。希望在以后的工作中能夠繼續(xù)的保持下去，在接下來的學習中我要針對自己的不足之處加以改進，爭取做到一名優(yōu)秀的員工?，F(xiàn)在我知道了社會上的競爭壓是多么的殘酷，我們只有不斷的學習，不斷的進步才能不被社會所淘汰。從現(xiàn)在開始，我會在以后的學習和工作中更加的努力！房地產經紀實習報告一、實習目的：運用所學的專業(yè)知識和基本理論解決工程實際中的項目管理問題，提高分析問題和解決問題的能力。在工程技術人員和項目管理人員的指導下，獨立承擔并完成一定工程項目管理的實際工作，從而得到實際工作鍛煉，取得項目管理的實際經驗，增強工作責任心和自信心，為以后從事項目經理工作打下基礎。二、實習內容:我所實習的單位是鄭州的一家房地產經紀機構，主要從事房地產銷售代理、房地產策劃、房地產價格評估以及與房地產有關的咨詢業(yè)務等。眾所周知，隨著人們的生活水平的提高，我國人均居住條件將不斷得到改善。在今后相當長一段時間里，我國的房地產業(yè)的潛力相當凹1=巨大，發(fā)展空間十分廣闊，必將是一個持續(xù)而穩(wěn)定的經濟增長點，凹1=市場經濟的發(fā)展離不開中介服務。隨著我國房地產業(yè)的發(fā)展，房地產中介服務機構如雨后春筍般布滿了城市的大街小巷。我國的房地產中介服務機構，主要是指房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。而房地產經紀機構，是指專門為委托人提供房地產信息和居間代理業(yè)務的經營活動的機構。房地產經紀機構對于聯(lián)接、溝通房地產開發(fā)和市場消費發(fā)揮了重要的橋梁紐帶作用。在上海，大約有50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產經紀機構實現(xiàn)的。因此，信譽良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產經紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要，有利于促進房地產業(yè)的良性循環(huán)健康發(fā)展。這一中介服務已成為房地產業(yè)不可缺少的部分。做房地產經紀人就要有良好的心理素質，任何時候，你要相信天下沒有賣不掉的房屋。就象什么樣的姑娘都有人愛一樣，房子賣不出去，是因為你的工作還沒有做到家。保持信心，相信自己絕對能將房屋賣掉。能順利成單。在這種信心的前提下，不遭受失敗之打擊，不斷地分析自己的售屋流程是否有改進之必要。對于價格要有信心，對于買主來說，不輕易降價。同樣，對于房主出價要迅速殺價。做房地產經紀也有很多技巧，由于房地產買賣金額很大，而且不象一般商品一樣能夠擁有統(tǒng)一之售價。因此，銷售技巧(談判策略)愈高明，愈能使您以比合理價格更高之價位售出房屋或者讓客戶下定決心購買。房源附近大小環(huán)境之優(yōu)缺點--說服客戶心動1、客戶心動之原因⑴自身需要自己喜歡認可價值＞價格(覺得物超所值之后才會購買)2、針對所銷售房源之缺點，客戶將會問到那些問題？提前自擬說服客戶之優(yōu)美理由(準備答客人疑問問題)，將缺點化為優(yōu)點或作掩飾帶過，突出房子的優(yōu)點和潛力。銷售前針對房源的優(yōu)缺點、市場環(huán)境、經濟形式等各方面慢慢說服客戶1、如何將優(yōu)點充分表達。產品之優(yōu)點、缺點(尤其是缺點之回答，要提前預演。以防臨時語塞)。附近市場、交通、學歷、公園、及其他公共設施的詳細和準確狀況。附近大小環(huán)境之優(yōu)缺點。附近交通建設、計劃道路、公共建設之動向和未來發(fā)展趨勢。附近同類競爭個案或房源比較(面積、產品規(guī)劃、價格)。區(qū)域、全市、全國房屋市場狀況之比較(價格、行情、市場供給等經濟情況對房地產前景之影響，各區(qū)域房價及房租之比)。⑺個案地點(增值潛力--值超其價)，大小環(huán)境之未來有利動向。(8)經濟、社會、政治、行政命令因素之利多、或利空因素(尤其是利空因素之回答)。

(9)相關新聞報道對房產樓市的有利話題。3、增加談話內容和素材。針對附近房源作比較-面積、規(guī)劃、價位(1)不主動攻擊，但在說話時要防御，對于客戶的問題回答要簡介明了。(2)看房得時候，可帶客戶到現(xiàn)場附近繞一pg(2)看房得時候，可帶客戶到現(xiàn)場附近繞一pg圈，了解臨街巷道名稱，附近大環(huán)境、小環(huán)境、學校、公園、車站名稱、學區(qū)等。讓客戶自己感受一下將來的家居環(huán)境氛圍?！鯡J己感受一下將來的家居環(huán)境氛圍。■EJ⑶與房屋所在小區(qū)附近鄰居維持好關系。有的時候，他們一個不經意的意外言語可能導致交易流產，記住，任何時候不要得罪人，要保持禮貌和彬彬有禮的形象。日常工作流程：一：客戶接待1：經紀人看到門店外有客戶時應及時起身迎向客戶。(注意儀表和微笑)2：在詢問客戶問題時，經紀人應精神飽滿，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要準確，快速。3：在介紹完基本信息后，禮貌的邀請客戶到公司做詳細了解?！酒悍康禺a開發(fā)公司實習報告】房地產開發(fā)企業(yè)實習報告200943154709會專五班黃健一、房地產開發(fā)企業(yè)經營活動的主要業(yè)務房地產是房產與地產的總稱。房地產開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產開發(fā)企業(yè)就是從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業(yè)務有：土地的開發(fā)與經營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。.房屋的開發(fā)與經營。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。.城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。二、房地產開發(fā)企業(yè)的經營特點房地產開發(fā)企業(yè)的生產經營與施工企業(yè)不同。其經營特點主要有以下幾點:.開發(fā)經營的計劃性。企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經營。.開發(fā)產品的商品性。房地產開發(fā)企業(yè)的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。開發(fā)經營業(yè)務的復雜性。所謂復雜性包括兩個方面:⑴經營業(yè)務內容復雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經濟往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發(fā)生經濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設計單位、施工單位發(fā)生經濟往來，還會因受托代建開發(fā)產品、出租開發(fā)產品等與委托單位和承租單位發(fā)生經濟往來。.開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產品要從規(guī)劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。.經營風險大。開發(fā)產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產品積壓，使企業(yè)資金周轉不靈，導致企業(yè)陷入困境。/pp三、房地產開發(fā)項目投資費用估算經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。由于房地產開發(fā)項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發(fā)項目投資與成本費IU用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發(fā)項目而言，投資及成本費用.由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。IU開發(fā)成本共有八項：1.土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建IU筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。IU土地征用及拆遷安置補償費。(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。前期工程費。前期工程費主要包括：（1） 項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算。（2） “三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。4.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。.公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。.不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，.開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估箅。（二）開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。.管理費用?？砂错椖块_發(fā)成本構成中前1-6項之和為基數(shù)。銷售費用。它指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項:（1）廣告宣傳費。（2）銷售代理費。（3）其他銷售費用。財務費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。（三）投資與成本費用估算結果的匯總為了加強開發(fā)產品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經濟效益，必須正確核算開發(fā)產品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。要核算開發(fā)產品的成本，必須明確開發(fā)產品成本的種類和內容。開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產品成本按其用途，可分為如下四類：房屋開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。配套設施開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。4.代建工程開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。以上四類開發(fā)產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：1.土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。.前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。.基礎設施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。.建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。5.配套設施費指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。開發(fā)間接費指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。從上可以看出：構成房地產開發(fā)企業(yè)產品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發(fā)企業(yè)產品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發(fā)產品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產品成本，在開發(fā)產品開發(fā)和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產品的成本，特別是在開發(fā)房地產滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發(fā)產品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損益，不再計入開發(fā)產品成本，也就是說，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。三、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算特點由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：.產成品的種類多，核算方法不同。.產品成本的核算復雜。.經營收入及其相關稅金的核算不同。篇二：房地產公司實習報告中國農業(yè)大學暑期社會實踐報告（2010~2011學年夏學期）實習名稱：暑期房地產公司實習報告學院：食品科學與營養(yǎng)工程學院專業(yè)：生物工程班級：生工101學號：1006020126姓名：尤怡晨2011年9月18日暑期社會實踐（工作實習）報告摘要：一千個人眼里有一千個哈姆雷特，一千個人眼中，也有一千個中國房地產市場。我記得曾經有位學者這樣評論過說，房地產業(yè)就像是一杯啤酒，肯定會有泡沫的存在。但是，啤酒不是泡沫。中國房地產市場可列入世界上最復雜問題之列。在這里，可以看到土地市場壟斷、分稅制后的土地財政、中國式市場化改革推進、gdp數(shù)字崇拜等政治問題的根深蒂固；可以看到金融危機后的路徑依賴、通脹預期魅影、國民財富增值沖動等經濟問題的盤根錯節(jié)；可以看到城市化進程加速、房地產利益集團膨脹、貧富分化等社會問題的沖突糾葛；甚至可以看到諸如“丈母娘經濟”、“膠囊公寓”等異化名詞和行為藝術，以及強制拆遷的血淚控訴。關鍵字：實踐房地產銷售微笑自信正文：2011踐，首先我介紹簡單一下我所在的公司，湖北嘉泰房地產開發(fā)有限公司（在西安的分公司），主要經營房地產開發(fā)商品房銷售建筑材料銷售。我在銷售部。房地產是一個熱門行業(yè)也是一個綜合性很強的行業(yè)，一個房地產行業(yè)可以帶動周邊57個行業(yè)的發(fā)展，房地產工作于外界社會有著很密切、很廣泛的聯(lián)系，本身的實踐性很強。它要求我與社會各階層形形色色的人接觸交流。我在這主要學習了敘盤、接待客戶、帶客戶看房、辦交房手續(xù)等一系列流程，獲益頗大。因此在這個實踐活動中鍛煉了我的語言表達能力和人際交往能力，不僅如此，我也學會了如何與同事合作共事，如何提升自身修養(yǎng)，如何與不同的客戶打交道。微笑反映了一個人的素質和道德風貌，微笑會使你在人群中大放異彩。微笑，是一束冬日溫暖的陽光，可以化解久凍的心湖，讓我們在充滿愛意的世界里更容易做到心靈的溝通，國|==1國|==1俗話說“微笑是全世界的通行證”“笑容是辦事的金鑰匙”。每當客戶一進門，你的一臉微笑可以使客戶頓感親切，