房屋日常養(yǎng)護概述

房屋日常養(yǎng)護概述房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護管理等工作，是物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。房屋日常養(yǎng)護的基本原則是因地制宣，合理修繕;對不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護標準;定期檢查、確保安全;及時維護，保證正常使用;最有效的合理使用維修費用;最大限度的充分發(fā)揮房屋的有效使用功能。通過對房屋的日常養(yǎng)護，可以維護房屋和設(shè)備的功能,使發(fā)生的損失及時得到修復(fù);對一些由于天氣的突變或隱蔽的物理、化學(xué)損壞導(dǎo)致的猝發(fā)性損失，不必等大修周期到來就可以及時處理。同時，經(jīng)常檢查房屋完好狀況,從養(yǎng)護入手，可以防止事故發(fā)生，延長大修周期，并為大中修提供查勘、施工的可靠資料，最大限度的延長房屋的使用年限。同時不斷改善房屋的使用條件,包括外部環(huán)境的綜合治理。一、房屋養(yǎng)護的原則和內(nèi)容（一） 房屋養(yǎng)護的原則房屋養(yǎng)護的原則是:因地制宣，合理修繕;對不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護標準;定期檢查，及時維護;加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用;最有效地合理使用維修基金;最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能。（二） 房屋養(yǎng)護的內(nèi)容房屋養(yǎng)護的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護和房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護兩個方面。房屋的日常養(yǎng)護的來源有兩個方面:一是住用戶臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護工程（包括對業(yè)主或使用人進行的房屋二次裝修的管理）;二是物業(yè)管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來的養(yǎng)護工程，因此，房屋的日常養(yǎng)護包括房屋的零星養(yǎng)護和房屋的計劃養(yǎng)護。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護的來源，主要有防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護,關(guān)系著業(yè)主或使用人的居住和使用安全以及房屋設(shè)備的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護也是房屋養(yǎng)護中的一個重要方面。房屋養(yǎng)護應(yīng)注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類及其外界條件相適應(yīng)，木結(jié)構(gòu)的防潮防腐防蟻蛀、磚石結(jié)構(gòu)的防潮、鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護，都必須結(jié)合具體情況給予重視。二、房屋養(yǎng)護服務(wù)中存在的問題物業(yè)管理公司作為房屋養(yǎng)護服務(wù)的主體，其接受養(yǎng)護的對象是開發(fā)商建造的房屋,其實施服務(wù)的對象是房屋的業(yè)主或使用人。開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量，物業(yè)管理公司實施的服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主或使用人對房屋的使用質(zhì)量，均會影響到房屋養(yǎng)護服務(wù)的質(zhì)量。目前在這方面存在的問題，多半也是由于這三者的關(guān)系處理不當或質(zhì)量有問題而引發(fā)的。(一)由開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量而引發(fā)的問題上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站于1996年5月組成五個住宅工程質(zhì)量檢查組，對本市1995年4月至1996年4月竣工的100幢住宅工程進行抽查。這次住宅大檢查結(jié)果表明，上海市住宅工程總體質(zhì)量水平不高，低水平的合格工程較多。住宅工程實物檢查發(fā)現(xiàn)存在的質(zhì)量問題主要有以下幾個方面：屋面防水層明貼,泛水高度不足，天溝坡度不足造成積水，架空隔熱板安裝質(zhì)量差，鋪設(shè)高低不平，板面積水。外墻粉刷龜裂起殼相當普遍，易造成墻面滲水,室內(nèi)及公用走道地坪殼裂嚴重,有起砂現(xiàn)象。預(yù)制樓板安裝離縫不足，灌縫不實，造成樓地面發(fā)生順縫方向的貫穿裂縫，樓地面空鼓裂縫、起砂較多,室內(nèi)墻面平頂不少地方有爆灰、穿邊填嵌不密實等問題。鋁合金門窗制作安裝問題多，例如型材厚度不足，制作馬虎，安裝不牢，漏裝限位，漏打硅膠，致使邊角滲漏。木制品制作安裝粗糙，木門和隔斷制作粗糙，翹曲變形，關(guān)閉不嚴密，開啟不靈活，有相當數(shù)量夾板門漏設(shè)排氣孔。5)部分水箱混凝土不密實，底部滲水。(6)水電安裝質(zhì)量差，配管導(dǎo)線色標混亂，不符標準,壓接帽不阻燃，開關(guān)串接，多股導(dǎo)線接頭不搪錫,衛(wèi)生潔具固定不牢固，避雷帶接頭、電焊及接地裝置不規(guī)范，室內(nèi)給排水管道接口滲漏。(7)工程質(zhì)量保證資料缺、舌L、錯現(xiàn)象還存在，原材料質(zhì)保書復(fù)印件手續(xù)不符規(guī)定要求，水泥、防水材料進場不做質(zhì)量復(fù)試,外省市空心板準用證及試驗報告數(shù)量不足，隱蔽工程漏項較多,填寫不規(guī)范。在這次檢查中，發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位肢解工程、采用多頭發(fā)包形式較為普遍,現(xiàn)場質(zhì)量缺乏管理力度,特別是屋面防水工程和鋁合金門窗工程，絕大多數(shù)由建設(shè)單位轉(zhuǎn)包給其它施工單位，造成這兩個分項質(zhì)量問題較多。商品房作為大宗、耐用、高值的商品，如果它的質(zhì)量低下，會給業(yè)主或使用人帶來住用的不便和無盡的精神痛苦;會給物業(yè)管理公司在實施房屋養(yǎng)護時,陡增難度，因為有許多房屋質(zhì)量問題，靠后天維修是無法徹底解決問題的:還會直接影響到房改工作的開展和商品房市場的發(fā)展。(二)由物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量而引發(fā)的問題對物業(yè)管理公司的房屋養(yǎng)護的服務(wù)質(zhì)量投訴是業(yè)主或使用人投訴的熱點之一。從目前投訴的情況來看,主要有兩大類型:一是對房屋養(yǎng)護的收費標準；二是對房屋養(yǎng)護的服務(wù)質(zhì)量。過去,無償養(yǎng)護房屋，人們對養(yǎng)護的要求不太高，認為修得不好，可以叫房管所的人再來修。而有償養(yǎng)護，業(yè)主或使用人不但對收費的多少有自己的想法,而且對維修的質(zhì)量要求也特別高。雙方的意見不一致，就會引起投訴。物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人紛爭迭起，這些情況的出現(xiàn)其原因是多方面的，有的是因為個別物業(yè)管理公司確實存在多收費、亂收費,個別服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度差、服務(wù)效率低;有的是因為個別業(yè)主或使用人對物業(yè)管理還缺乏一定程度的了解，期望值太高。物業(yè)管理公司在實施房屋養(yǎng)護時，其服務(wù)質(zhì)量的好壞會直接影響到其與業(yè)主或使用人之間的關(guān)系，以及物業(yè)管理公司本身的聲譽。因此，物業(yè)管理公司要一切為業(yè)主或使用人著想，一切為業(yè)主或使用人服務(wù)。對于發(fā)生的問題和糾紛，不是先去分清是誰的責(zé)任，而是先去將問題解決。只有這樣，才能將物業(yè)管理公司的房屋養(yǎng)護服務(wù)質(zhì)量搞上去。（三）由業(yè)主或使用人對房屋的使用質(zhì)量而引發(fā)的問題《上海市居住物業(yè)管理條例》第四章，就物業(yè)的使用對業(yè)主或使用人提出了具體的要求,其中第二十九條明確規(guī)定:業(yè)主或使用人裝修住宅，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或使用人。隨著人們生活質(zhì)量的提高和房改工作的順利進行，住宅裝修就像購買大屏幕彩電、高檔音響等大件一樣，成為人們的普遍追求。然而許多業(yè)主或使用人無視法規(guī)、條例，違章裝修住宅,這是法制觀念淡薄、房屋使用質(zhì)量不高的一種表現(xiàn)，由此，引發(fā)了許多問題。目前，違章裝修的現(xiàn)象隨處可見:有的破壞了主體結(jié)構(gòu);有的推倒了承重墻;有的在墻上打孔打到鄰居家;有的鑿地面忽視限度，導(dǎo)致往樓下滲漏水;有的在天面上裝修時把天花板都鉆穿了;有的隨意擴大住房使用面積等?！岸窝b修熱”反映了社會的發(fā)展給人們創(chuàng)造了“安居”的環(huán)境以及人們生活觀念的變化。“二次裝修熱”中有四個面值得引起重視:一是目前住宅設(shè)計不是很合理,建材、設(shè)備明顯落后，裝修材料與產(chǎn)品整體上還不能滿足市場需要，配套能力不強;二是“二次裝修”剛剛興起,人們對此還缺乏應(yīng)有的常識和一定的財力后盾；三是有關(guān)部門缺乏應(yīng)有的指導(dǎo)和引導(dǎo);四是設(shè)計施工技術(shù)力量不足，裝修“游擊隊”活躍，五花八門的裝修公司，有的技術(shù)不行,有的不負責(zé)任，有的缺乏起碼的職業(yè)道德，致使裝修市場較為混亂。由此可見，物業(yè)管理公司如何管理好業(yè)主或使用人的二次裝修事關(guān)重大。管得好,就會營造出一個住用戶信任、環(huán)境幽靜、整潔、美觀的祥和氣氛。管得不好，不僅會縮短房屋的用壽命，而且會噪聲四起，連綿不斷,裝修廢物到處亂放,弄得四鄰不安，怨聲載道。如此違章裝修,不僅危害當今，而且殃及以后,必須呼吁人們重視,群力制止，以避后患。三、房屋日常養(yǎng)護的類型房屋日常養(yǎng)護可分為零星養(yǎng)護和計劃養(yǎng)護。（一）零星養(yǎng)護房屋的零星養(yǎng)護修理，指結(jié)合實際情況確定或因突然損壞引起的小修，包括：屋面筑漏（補漏）、修補屋面、修補泛水、屋脊等。鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃,換窗紗、油漆等。修補樓地面面層，抽換個別楞木等。修補內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等。拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等。抽換個別檁條,接換個別木梁、屋架、木柱、修補木樓等。水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等。房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。日常零星養(yǎng)護項目，主要通過維修管理人員的巡查和業(yè)主或住戶的隨時報修2個渠道來集。零星養(yǎng)護的特點是修理范圍廣,項目零星分散，時間緊,要求及時，具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)。零星養(yǎng)護應(yīng)力爭做到“水電急修不過夜，小修項目不過三，一般項目不過五”。（二）計劃養(yǎng)護房屋的各種構(gòu)、部件均有其合理的使用年限，超過這一年限一般就開始不斷出現(xiàn)問題。因此要管好房子，就不能等到問題出現(xiàn)后再采取補救措施，而應(yīng)該訂立科學(xué)的大、中、小修3級修繕制度，以保證房屋的正常使用，延長其整體的使用壽命。這就是房屋的計劃養(yǎng)護。例如:房屋的紗窗每3年左右就應(yīng)該刷一遍鉛油保養(yǎng);門窗、壁櫥、墻壁上的油漆、油飾層一般5年左右應(yīng)重新油漆一遍;外墻每10年應(yīng)徹底進行1次檢修加固;照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負荷的情況，必要時可局部或全部更換等。這種定期保養(yǎng)、修繕制度是保證房屋使用安全、完好的非常重要的制度。一般樓宇設(shè)施的保養(yǎng)周期和翻新周期。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體樓宇所選用的設(shè)備、材料型號的質(zhì)量來推算其使用年限。另外，還要做好季節(jié)性的預(yù)防保養(yǎng)工作。例如，防風(fēng)臺、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。四、房屋日常養(yǎng)護的內(nèi)容房屋日常養(yǎng)護的具體內(nèi)容包括：（一）地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護地基屬于隱蔽工程,發(fā)現(xiàn)問題采取補救措施都很困難,應(yīng)給予足夠的重視。主要應(yīng)從以下幾方面做好養(yǎng)護工作：堅決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生。地基基礎(chǔ)上部結(jié)構(gòu)使用荷載分布不合理或超過設(shè)計荷載，會危及整個房屋的安全，而在基礎(chǔ)附近的地面堆放大量材料或設(shè)備，也會形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產(chǎn)生附加沉降。所以,應(yīng)從內(nèi)外兩方面加強對日常使用情況的技術(shù)監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。防止地基浸水。地基浸水會使地基基礎(chǔ)產(chǎn)生不利的工作條件,因此,對于地基基礎(chǔ)附近的用水設(shè)施,如上下水管、暖氣管道等,要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時，要加強對房屋內(nèi)部及四周排水設(shè)施如排水溝、散水等的管理與維修。保證勒腳完好無損。勒腳位于基礎(chǔ)頂面，將上部荷載進一步擴散并均勻傳遞給基礎(chǔ),同時起到基礎(chǔ)防水的作用。勒腳破損或嚴重腐蝕剝落,會使基礎(chǔ)受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)，也會因防水失效而產(chǎn)生基礎(chǔ)浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎(chǔ)養(yǎng)護的重要部分。防止地基凍害。在季節(jié)性凍土地區(qū)，要注意基礎(chǔ)的保溫工作。對按持續(xù)供熱設(shè)計的房屋，不宜采用間歇供熱，并應(yīng)保證各房間采暖設(shè)施齊備有效。如在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎(chǔ)較近的地下室，應(yīng)在寒冷季節(jié)將門窗封閉嚴密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應(yīng)增加其它的保溫措施。（二）樓地面工程的養(yǎng)護樓地面工程常見的材料多種多樣,如水泥砂漿、大理石、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿及常用的預(yù)制塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂縫等，而木地板更容易被腐蝕或蛀蝕。在一些高檔裝修中采用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲性及耐濕性等方面性能較差。所以，應(yīng)針對樓地面材料的特性，做好相應(yīng)的養(yǎng)護工作。通常需要注意以下幾個主要的方面：保證經(jīng)常用水房間的有效防水對廚房衛(wèi)生間等經(jīng)常用水的房間，一方面要注意保護樓地面的防水性能，更須加強對上下水設(shè)施的檢查與保養(yǎng),防止管道漏水、堵塞，造成室內(nèi)長時間積水而滲入樓板,導(dǎo)致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理或暫停使用，切不可將就使用,以免形成隱患。避免室內(nèi)受潮與蟲害。由于混凝土防潮性有限,在緊接土壤的樓層或房間,水分會通過毛細現(xiàn)象透過地板或外墻滲入室內(nèi);而在南方，空氣濕度經(jīng)常持續(xù)在較高的水平，常因選材不當而產(chǎn)生返潮（即結(jié)露）現(xiàn)象。這是造成室內(nèi)潮濕的兩種常見原因。室內(nèi)潮濕不僅影響使用者的身體健康,也會因大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學(xué)反應(yīng)而變性失效，如腐蝕、膨脹、強度減弱等，造成重大的經(jīng)濟損失。所以，必須針對材料的各項性能指標,做好防潮工作，如保持室內(nèi)有良好的通風(fēng)等。建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由于通常出現(xiàn)在較難發(fā)現(xiàn)的隱蔽性部位，所以，更須做好預(yù)防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見的建筑白蟻病，會造成房屋結(jié)構(gòu)的根本性破壞，導(dǎo)致無法彌補的損傷，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無論是木構(gòu)建筑還是鋼砼建筑，都必須對蟲害預(yù)防工作予以足夠的重視。控制與消除裝飾材料產(chǎn)生的副作用裝飾材料的副作用主要是針對有機物而言的,如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學(xué)粘合劑等，常在適宜的條件下產(chǎn)生大量有害物質(zhì)，危害人的身心健康,以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機裝飾材料時，必須對它所能產(chǎn)生的副作用采取相應(yīng)的控制與消除措施。如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。（三）墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護工程墻臺面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型,施工復(fù)雜，耗資比重大，維修工序繁瑣,常常牽一發(fā)而動全身。所以，做好對它的養(yǎng)護工作,延長其綜合使用壽命，直接關(guān)系到業(yè)主與管理機構(gòu)的經(jīng)濟利益。墻臺面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成:抹灰工程，油漆工程，刷（噴）漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據(jù)其具體的施工方法，材料性能以及可能出現(xiàn)的問題,采取適當?shù)酿B(yǎng)護措施。但無論對哪一種工程的養(yǎng)護，都應(yīng)滿足以下幾個共性的要求：定期檢查，及時處理。定期檢查一般不少于每年1次。對容易出現(xiàn)問題的部位重點檢查，盡早發(fā)現(xiàn)問題并及時處理，防止產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，造成更大的損失。對于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時檢查的周期,如臺面、踢腳、護壁以及細木制品的工程。加強保護與其它工程銜接處。墻臺面及吊頂工程經(jīng)常與其它工程相交叉,在相接處要注意防水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護,與制冷、供熱管相接處加絕熱高強度套管。墻臺面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注意相互影響,采取保護手段與科學(xué)的施工措施。保持清潔與常用的清潔方法。經(jīng)常保持墻臺面及吊頂清潔，不僅是房間美觀衛(wèi)生的要求，也是保證材料處于良好狀態(tài)所必需的?；覊m與油膩等積累太多,容易導(dǎo)致吸潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應(yīng)做好經(jīng)常性的清潔工作。清潔時需根據(jù)不同材料各自性能，采用適當?shù)姆椒?如防水、防酸堿腐蝕等。注意日常工作中的防護。各種操作要注意,防止擦、劃、刮傷墻臺面，防止撞擊。遇有可能損傷臺面材料的情況，要采取預(yù)防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設(shè)防護措施，如臺面養(yǎng)花、使用腐蝕性材料等，應(yīng)有保護墊層。在墻面上張?zhí)覓煳锲?，嚴禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料,如不可避免，應(yīng)請專業(yè)人員施工，并采取必要的防護措施。注意材料所處的工作環(huán)境。遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時，要注意墻臺面及吊頂材料的性能，防止處于不利環(huán)境而受損。如不可能避免，應(yīng)采取有效的防護措施，或在保證可復(fù)原條件下更換材料，但均須由專業(yè)人員操作。定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性。由于墻臺面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發(fā)揮其有效作用，并根據(jù)材料部件的使用期限與實際工作狀況，及時予以更換。（四）門窗工程的養(yǎng)護。門窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑，應(yīng)在管理使用中根據(jù)不同類型門窗的特點注意養(yǎng)護，使之處于良好的工作狀態(tài)。如木門窗易出現(xiàn)的問題有:門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等;鋼門窗則有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風(fēng)、斷裂損壞等常見病;而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養(yǎng)護中，應(yīng)重點注意以下幾個方面：嚴格遵守使用常識與操作規(guī)程。門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護。在使用時,應(yīng)輕開輕關(guān);通風(fēng)雨天,要及時關(guān)閉并固定;開啟后，旋啟式門窗扇應(yīng)固定;嚴禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關(guān)閉狀態(tài)，以防門窗扇變形,關(guān)閉不嚴或啟閉困難。經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題千萬不要拖延。門窗構(gòu)造比較復(fù)雜，應(yīng)經(jīng)常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關(guān)閉不嚴等。發(fā)現(xiàn)門窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象，應(yīng)及時修理或申請?zhí)幚?，防止對其它部分造成破壞或發(fā)生意外事件。定期更換易損部件，保持整體狀況良好。對于使用中損耗較大的部件應(yīng)定期檢查更換,需要潤滑的軸心或摩擦部位，要經(jīng)常采取相應(yīng)潤滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。北方地區(qū)外門窗冬季使用管理。北方地區(qū)冬季氣溫低，風(fēng)力大，沙塵多,外門窗易受侵害。所以，應(yīng)做好養(yǎng)護工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風(fēng)滲透與縫隙積灰。長期不用的外門,也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善保存,防止變形或損壞。加強窗臺與暖氣的使用管理。禁止在窗臺上放置易對窗戶產(chǎn)生腐蝕作用的物體，包括固態(tài)、液態(tài)以及會產(chǎn)生有害于門窗的氣體的一切物品，北方冬季還應(yīng)注意室內(nèi)采暖設(shè)施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環(huán)境中，避免出現(xiàn)凝結(jié)水或局部過冷過熱現(xiàn)象。（五）屋面工程維修養(yǎng)護。屋面工程在房屋中的作用主要是維護、防水、保溫（南方為隔熱）等，由于建筑工藝水平的提高，現(xiàn)在又增加了許多新的功能,如采光、綠化、各種活動，以及太陽能采集利用等。屋面工程施工工藝復(fù)雜，而最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，并起著對其它結(jié)構(gòu)及構(gòu)造層的保護作用。所以，防水層的養(yǎng)護也就成為屋面工程維修養(yǎng)護中的中心內(nèi)容。屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風(fēng)雨侵蝕、沖涮、陽光照射等都會加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經(jīng)常造成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大,基本無法恢復(fù)對防水起主要作用的整體性，所以，在使用過程中需要有一個完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，維修及時有效,以延長其使用壽命，節(jié)省返修費用，提高經(jīng)濟效益。定期清掃,保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)。一般非上人屋面每季度清掃1次，防止堆積垃圾、雜物及非預(yù)期植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時，及時清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經(jīng)常清掃。在使用與清掃時，應(yīng)注意保護重要排水設(shè)施如落水口,以及防水關(guān)鍵部位如大型或體形較復(fù)雜建筑的變形縫。定期檢查、記錄，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理。定期組織專業(yè)技術(shù)人員對屋面各種設(shè)施的工作狀況按規(guī)定項目內(nèi)容進行全面詳查，并填寫檢查記錄。對非正常損壞要查找原因，防止產(chǎn)生隱患;對正常損壞要詳細記錄其損壞程度。檢查后，對所發(fā)現(xiàn)的問題及時匯報處理，并適當調(diào)整養(yǎng)護計劃。建立大修、中修、小修制度。在定期檢查、養(yǎng)護的同時，根據(jù)屋面綜合工作狀況，進行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協(xié)調(diào)性，延長其整體使用壽命，以發(fā)揮其最高的綜合效能,并可以在長時期內(nèi)獲得更高的經(jīng)濟效益。加強屋面使用的管理。在屋面的使用中,要防止產(chǎn)生不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等常見病，在使用期應(yīng)有專人管理。屋面增設(shè)各種設(shè)備,如天線、廣告牌等,首先要保證不影響原有功能（包括上人屋面的景觀要求），其次要符合整體技術(shù)要求，如對屋面產(chǎn)生荷載的類型與大小會導(dǎo)致何種影響。在施工過程中，要有專業(yè)人員負責(zé)，并采用合理的構(gòu)造方法與必要的保護措施，以免對屋面產(chǎn)生破壞或形成其它隱患，如對人或物造成危險。建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊伍。屋面工程具有很強的專業(yè)性與技術(shù)性,檢查與維修養(yǎng)護都必須由專業(yè)人員來負責(zé)完成,而屋面工程的養(yǎng)護頻率相對較低,所以為減輕物業(yè)管理企業(yè)的負擔，并能充分保證達到較高的技術(shù)水平,更有效、更經(jīng)濟地做好屋面工程養(yǎng)護工作，應(yīng)建立起由較高水平專業(yè)技術(shù)人員組成的專職機構(gòu)。（六） 通風(fēng)道的養(yǎng)護管理由于通風(fēng)道在房屋建設(shè)和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對通風(fēng)道的養(yǎng)護管理應(yīng)該作為一個專項格外加以重視。首先在設(shè)計時就要盡理選用比較堅固耐久的鋼筋混凝土風(fēng)道、鋼筋網(wǎng)水泥砂漿風(fēng)道等，淘汰老式的磚砌風(fēng)道、膠合板風(fēng)道。而且必須選用防串味的新型風(fēng)。在房屋接管驗收時，一定要將通風(fēng)道作為一個單項進行認真細致的驗收,確保風(fēng)道暢通、安裝牢固、不留隱患。在房屋使用過程中，應(yīng)注意：住戶在安裝抽油煙機和衛(wèi)生間通風(fēng)器時，必須小心細致地操作，不要亂打亂鑿,對通風(fēng)道造成損害。不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道。物業(yè)管理企業(yè)每年應(yīng)逐戶對通風(fēng)道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時制止,發(fā)現(xiàn)損壞要認真記錄，及時修復(fù)。檢查時可在樓頂通風(fēng)道出屋面處測通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風(fēng)道檢查其是否暢通。通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時用水泥砂漿填補，嚴重損壞的在房屋大修時應(yīng)徹底更換。（七）垃圾道的養(yǎng)護管理。一般住宅樓、辦公樓等通用房屋都設(shè)置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門等部分組成。由于垃圾道是公用設(shè)施，又是藏污納垢的地方,住戶對其不夠愛護。物業(yè)管理企業(yè)一方面要加強宣傳教育,另一方面垃圾道出現(xiàn)堵塞損壞時要及時派人修理。在房屋接管驗收時，就要認真檢查垃圾道的各個部位，看有無垃圾斗、出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現(xiàn)象。如果垃圾道內(nèi)有積存大量施工垃圾或伸出鋼筋頭、殘存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隱患的現(xiàn)象，必須要求施工單位及時返修清除。平時養(yǎng)護中應(yīng)注意：指定專人負責(zé)垃圾清運,保持垃圾道通搬運重物時要注意保護好垃圾道，避免碰撞,平時不要用重物敲擊垃圾道。不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾。垃圾道出現(xiàn)堵塞時應(yīng)盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴,疏通起來更加費時費力。垃圾斗、出垃圾門每兩年應(yīng)重新油漆一遍，防止銹蝕，延長其壽命，降低維修費用。垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時用水泥砂漿或混凝土修補，防止其擴大。五、加強對二次裝修的科學(xué)管理（一）裝修的含義裝修的含義樓宇接管驗收交付使用后，業(yè)主（或用戶）辦理完入伙手續(xù)后,在正式入住前，根據(jù)業(yè)主的要求，對所購（租賃）房屋進行分隔、裝飾、布置等。有時住戶掉換后，新用戶要將原來的裝修推倒，按自己的意愿重新裝修。習(xí)慣上人們往往把以上裝修稱為二次裝修。二次裝修的特點二次裝修是在房屋初裝的基礎(chǔ)上進行的，它與一般裝修有所不同。其特點如下:（1）必須符合樓宇原設(shè)計時的工程技術(shù)規(guī)范與技術(shù)指標；（2）施工時應(yīng)顧及相鄰住戶的正常工作及生活，盡量減少對他們的影響;對施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求比較高，以保障住戶的人生、財產(chǎn)的安全;重視施工中的防火工作。(二)二次裝修的規(guī)定二次裝修是物業(yè)管理中一項經(jīng)常而重要的工作，若不加管理，就有可能會破壞房屋的結(jié)構(gòu)及侵犯其他住戶的利益。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)認真對待二次裝修,工程設(shè)備、保安、服務(wù)等部門應(yīng)通力合作,共同做好管理工作。二次裝修的程序裝修申報裝修戶首先向物業(yè)管理公司工程設(shè)備部門提出申請。業(yè)主需要裝修時,到管理公司下屬的管理處領(lǐng)取申請表，填寫申請表,等申請批準后方可施工。工程設(shè)備部門對裝修戶的資格進行確認，并提供裝修指南及有關(guān)資料；裝修戶盡快請有關(guān)單位進行裝修設(shè)計，并在15天內(nèi)將裝修設(shè)計圖交工程設(shè)備部門審查；裝修戶選擇合格的裝修單位。物業(yè)管理公司審批在接到裝修戶遞交的裝修設(shè)計的一周內(nèi),工程設(shè)備部會同安保部對設(shè)計方案進行審核，提出同意或修改意見；方案批準后，裝修戶按規(guī)定到物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，并領(lǐng)取裝修許可證。裝修范圍不可擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水隔熱層、電路，上下管線等；不可擅自用紅磚、大理石及超厚超重材料進行裝修；不擅自封閉或改變陽臺用途；不擅自改變原有門窗規(guī)格及墻面裝飾。三）加強對二次裝修的科學(xué)管理裝修公司的選擇選擇裝修公司是二次裝修管理中的一件大事。物業(yè)管理公司從所管理的樓宇、小區(qū)的安全以及業(yè)主或使用人的利益考慮，一般選擇幾個成熟的裝修公司作為樓宇、小區(qū)裝修的固定施工隊伍。住用戶需要裝修時，就將這幾家公司推薦給他們。但實際上，由于諸多因素造成許多住用戶不一定接受物業(yè)管理公司推薦的裝修公司,而自行在外面尋找裝修公司。這時，物業(yè)管理公司應(yīng)提醒住用戶在選擇裝修公司時，首先不能急，急了容易“病急亂投醫(yī)”廣抓在籃里就是菜”，而應(yīng)慢慢悠悠、仔仔細細地找。住用戶要了解裝修公司的資質(zhì)，了解它的施工隊伍技術(shù)實力,了解它的可靠程度。尤其是那些租間小房子、一張桌子、一個人的“皮包”公司，很有可能“打一槍換一個地方”，要緊關(guān)頭連人也找不到。第二不能貪。這個貪，是指貪方便,貪便宜，貪聽好話。有的公司條件要求嚴是嚴，但說了算數(shù)，有的公司寬是寬，但說與做不一樣。因此，越是在洽談時無所不應(yīng)的，你反而要多個心眼想一想,其中是否有詐，這樣優(yōu)惠的條件他們能否賺錢,以防他錢未到手時笑容可掬,錢一到手后翻臉不認人。另外,業(yè)主或使用人在自行確定了裝修公司以后,在正式進行房屋裝