財(cái)務(wù)題目對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的研究

多年的與變遷，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模，但是同其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)：房地產(chǎn)行業(yè)；籌備；融資能TheResearchonFinancingAbilityoftheRealEstate——AsanExampleofVanke:Therealestateisanimportantindustrywhichisguidingandfundamentalinoureconomy.After20yearsinalargechange,Chineserealestatehasbeguntotakeshape,butcomparedwithotherdevelopedcountries,Chineserealestateisstillanewenterprise.AsforChina,whichisinalargepopulationandahighdevelopmentofsocialeconomy,Theprospectforrealestateisstillverywide.Realestateisahigh-risk,high-investmentandhigh-return-oncapitalintensiveindustry,weshouldbereadyforenoughfundingstoinsurethattheenterprisewillrevolvenormally.Financingabilityisveryimportantforrealestateenterprises.:realestate;funding;financing題目：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的研究——以萬(wàn)科為 相關(guān)概念界 房地產(chǎn)融資的概 房地產(chǎn)融資的方 內(nèi)部融資方 外部融資方 我地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分 我地產(chǎn)融資的特 銀行主導(dǎo)房地產(chǎn)市 融資結(jié)構(gòu)不平 系統(tǒng)尚不成 我地產(chǎn)融資存在的問(wèn) 用風(fēng)險(xiǎn)集中在商業(yè)銀行 土地儲(chǔ)備制度不完善，土地儲(chǔ)備隱性風(fēng)險(xiǎn)突 個(gè)人住房消費(fèi)信貸存在違約風(fēng) 以萬(wàn)科為例進(jìn)行融資分 .......................................................................................................5公司概 SWOT分 公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分 償債能力分 營(yíng)運(yùn)能力分 能力分 發(fā)展能力分 公司融資能力分 公司融資現(xiàn) 公司融資方式多元 萬(wàn)科融資對(duì)我地產(chǎn)業(yè)的啟 萬(wàn)科融資成功的原 構(gòu)建公眾公司應(yīng)有的公司治理結(jié) 有效投資并保持穩(wěn) 以透明化經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化資本信 就我地產(chǎn)問(wèn)題提出建 公司融資應(yīng)與相結(jié) 內(nèi)外兼修，開(kāi)創(chuàng)多元化融資新局 結(jié)束 參考文 引，房地產(chǎn)行業(yè)是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的重要產(chǎn)業(yè)密集是該產(chǎn)業(yè)顯，房地產(chǎn)融資的房地產(chǎn)融資的方我地產(chǎn)從其開(kāi)發(fā)來(lái)源可以分為內(nèi)部融資和外部融資兩大類(lèi) ：上市融資制房地產(chǎn)企業(yè)上市融資現(xiàn)已成為重要的融資上市：：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)債券債券可以社會(huì)閑散為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)大規(guī)模的：REITs（CMBS：其他融資方式：利用、回租融資、回買(mǎi)融資、租賃融資、夾層融資等等[6]我地產(chǎn)融資的特銀行主導(dǎo)房地產(chǎn)市圖 由圖3.1可知，在我地產(chǎn)市場(chǎng)中，銀行是房地產(chǎn)投資和融資的主要，幾乎介入了房地產(chǎn)運(yùn)行的全過(guò)程，是我地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要提供者從房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，股權(quán)融資和房地產(chǎn)債券融資在我地產(chǎn)金融中所占少。我地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)普遍存在自有少的特點(diǎn)，即便考慮到現(xiàn)在很多上市公司將投入房地產(chǎn)，但股權(quán)融資的還是沒(méi)有得到明顯提高[7]。再加上現(xiàn)在我國(guó)頻繁出臺(tái)的政策的限制，可以預(yù)計(jì)在未來(lái)15年內(nèi)，不升反降。最活躍的融資方式然而從主體上看目前房地產(chǎn)功能較為簡(jiǎn)單尚處在探索階段，而房地產(chǎn)計(jì)劃主要是為未達(dá)到商業(yè)銀行條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供前期計(jì)劃，這些計(jì)劃基本不具備組合投資功能和期限轉(zhuǎn)化功能[7]。我地產(chǎn)融資存在的問(wèn)要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依賴銀行，使得其投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，截至2013年末，銀行房地產(chǎn)余額為14.6萬(wàn)億元，占所有總量的20.3%。而從年報(bào)來(lái)看，2013年銀行房地產(chǎn)量依然保持較高水平。土地儲(chǔ)備制度不完善，土地儲(chǔ)備隱性風(fēng)險(xiǎn)突所需的商業(yè)常常受到意圖和行為的干預(yù)。事實(shí)上，影響土地出讓價(jià)格長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)的商業(yè)性個(gè)人住房不良率很低基本不超過(guò)1%利息收入穩(wěn)定，對(duì)銀行貢獻(xiàn)度較高因此商業(yè)銀行普遍把人購(gòu)房看作優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展照國(guó)際慣例，個(gè)人住房的風(fēng)險(xiǎn)期通常為3—8年，我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)則剛起步基礎(chǔ)小但發(fā)展快問(wèn)題易于被掩蓋風(fēng)險(xiǎn)不明顯再有我國(guó)個(gè)人統(tǒng)尚未建立商業(yè)銀行難以對(duì)人的行為和誠(chéng)信狀況進(jìn)行充分的和“假按揭行為時(shí)有發(fā)生但隨著個(gè)人房余額的增加加之房?jī)r(jià)下降預(yù)期漸增強(qiáng)，未來(lái)個(gè)人住房可能逐漸步入違約的高風(fēng)險(xiǎn)期[17]。根據(jù)2013年金融機(jī)構(gòu)投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2013年12月末，個(gè)人購(gòu)房貸款余額達(dá)到9.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21%。從年報(bào)來(lái)看，目前個(gè)人住房仍以抵押的傾向，對(duì)客戶資質(zhì)不嚴(yán)；又比如在房地產(chǎn)過(guò)程中，有的商業(yè)銀行對(duì)控管理能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如銀行，這自然而然增加了資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)[8]。表 房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。由表3.1可知，我國(guó)近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度還是很大的調(diào)控在信貸、市場(chǎng)為了獲取自身發(fā)展所需要的應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)已成為必須直面的重大。。以萬(wàn)科為例進(jìn)行融資分 （代碼：000002）成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為在交易所上市的第二家公司經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展現(xiàn)在已成為國(guó)以及中西部地區(qū)，總計(jì)53個(gè)大中城市。近三年來(lái)，年均住宅銷(xiāo)售規(guī)模在6萬(wàn)套以上201110751215億元，20121400億。銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)居于全球業(yè)之上。公司在發(fā)展過(guò)程中先選《福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)“亞洲最優(yōu)50大上市公司”榜，也獲得由《投資者關(guān)系》等國(guó)際評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)2013年8月工商公布的中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)中萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收SWOT土地不融資O-SOWO行培訓(xùn)品牌缺乏理念的問(wèn)STWT公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分表 現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)4.2可知，公司的各類(lèi)比率呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，表明公司整體的短期償債能力正著一定的壓力。這除了可能有受到近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)控影響的原因外也與該公司擴(kuò)大規(guī)模、調(diào)整、加大投入、四處借款買(mǎi)土地有關(guān)。主營(yíng)業(yè)務(wù)增加了，注意流動(dòng)負(fù)債所帶來(lái)的影響，短期償債能力應(yīng)增強(qiáng)。流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)負(fù)債/比率表 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率毛利率毛利率凈利率凈資產(chǎn)收益率主營(yíng)業(yè)務(wù)利由表4.5可知公司的毛利率凈利率及主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率在2009—11年期間逐年升12—13而這一現(xiàn)象的發(fā)生則要?dú)w功于公司近年來(lái)發(fā)展的改變，嚴(yán)格控制成本，提升利表 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率4.6在2010年創(chuàng)下最低，這是因?yàn)楣驹?0年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移擴(kuò)大規(guī)模，使得主營(yíng)營(yíng)業(yè)成12—132013年活動(dòng)頻繁，合資，注資多種項(xiàng)目的緣故。從總體來(lái)看，萬(wàn)科公司在市場(chǎng)期，但是萬(wàn)科公司的市場(chǎng)前景還是所看好的公司融資能力分從1991年萬(wàn)科上市到如今萬(wàn)科已成為市場(chǎng)流通市值最大的房地產(chǎn)上市公司。在這短短二十多年里萬(wàn)科公司借助市場(chǎng)的融資平臺(tái)股本規(guī)模得到了快速擴(kuò)張表 價(jià)（元（億元定向增發(fā)A約100元非公開(kāi)增發(fā)A4000股 元15 1997年B 4200配B4500股10.530元配A2800股14.7可見(jiàn)，1991年末萬(wàn)科A7796.55股，可轉(zhuǎn)換債券，增發(fā)等融資方式，截止2013年底，將股本擴(kuò)大到110.15億使萬(wàn)科在20逐漸成為了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭軍。凈資產(chǎn)收益率每股收益_后(元4.82009—201314%穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。從09年到13年，萬(wàn)科的每股收益增加了3倍之多，且在未來(lái)幾年還有增加的趨勢(shì)由此可見(jiàn)萬(wàn)科的募金得到了極大效率的使用能夠切實(shí)地為股東，尤其是中小股東創(chuàng)造十分可觀的收益，這也是吸引股東入資公司的原因之一。萬(wàn)科在融資方式的選擇上秉承著創(chuàng)新多元化[10]的特點(diǎn)為它的儲(chǔ)備充足提供前有好的信用才能有好的回報(bào)。萬(wàn)科在發(fā)展的同時(shí)，與各大銀行簽署合作協(xié)議，并且一直保持良好的信用關(guān)系以此獲得了的授信額度來(lái)在國(guó)內(nèi)銀“AAA”客戶的上，可以頻繁見(jiàn)到萬(wàn)科的身影[11]。而正因?yàn)橛辛算y行的有力支持，才能有效緩解萬(wàn)科的壓力。萬(wàn)科公司在海外融資的道萬(wàn)科也不甘示弱2004年萬(wàn)科在融資取得突破HypoRealEstateBankInternatinal(HI)達(dá)成合作協(xié)議，由后者出資3500萬(wàn)，雙方共同在中山完成“萬(wàn)科城市風(fēng)景花園”項(xiàng)目[11]。從形式上看，HI取得了中山項(xiàng)目的控股權(quán)，屬于FDI。而實(shí)際上，雖然HI擁有中52%資的附屬公司RZP簽訂了兩項(xiàng)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司部份股權(quán)的協(xié)議，利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓樣化，來(lái)保障自己的量?jī)?chǔ)備充足，以此來(lái)面對(duì)更大的機(jī)遇與。萬(wàn)科融資對(duì)我地產(chǎn)業(yè)的啟萬(wàn)科融資成功的原從1988年制[10]以來(lái)，萬(wàn)科在融資方面的確開(kāi)拓了很多新路，不僅融資形B場(chǎng)上市之后，萬(wàn)科逐步確立了公司主業(yè)，開(kāi)始集中精力做好房地產(chǎn)。萬(wàn)科一直致力于房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)并且在這條道越走越遠(yuǎn)。再次，入主公司。在通過(guò)制、第一次增資擴(kuò)股以及B股之后大股東深特發(fā)的股權(quán)降到了9%，其不斷減弱。2000年8月在深特發(fā)將所持有的國(guó)有法人股全部轉(zhuǎn)讓給中國(guó)總公司。由此萬(wàn)科的公司治理結(jié)構(gòu)發(fā)生了翻天覆地的變化，2006200億元銷(xiāo)售規(guī)模和超過(guò)800億元的市值就能看出這短短的6其所釋放的巨大資本效益[11]發(fā)可轉(zhuǎn)債、房地產(chǎn)、獲得銀行授信等多種方式融資。借著這股強(qiáng)大的資本助力，萬(wàn)70%的資產(chǎn)負(fù)債率，遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)同類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)，使萬(wàn)科不至于過(guò)大的壓力，也為企業(yè)的健康發(fā)展20072月起逐月披露房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)銷(xiāo)售[10]透明化經(jīng)營(yíng)吸引了投資進(jìn)入萬(wàn)科“公司“管理層討論和分析“新年度發(fā)展計(jì)劃”[11]等方面最多的創(chuàng)新無(wú)一例外地提高了公司經(jīng)營(yíng)的，對(duì)投資人的決策起了相應(yīng)的幫助作用。就我地產(chǎn)問(wèn)題提出建經(jīng)拉開(kāi)帷幕在此關(guān)鍵性的時(shí)刻如何實(shí)現(xiàn)融資的多元化進(jìn)而合理控制財(cái)務(wù)成本，探討，來(lái)對(duì)我地產(chǎn)業(yè)提出如下兩點(diǎn)建議。公司融資應(yīng)與相結(jié)首先公司的融資應(yīng)作為一個(gè)房地產(chǎn)公司 如果一旦市場(chǎng)有些風(fēng)吹草動(dòng)，公司將會(huì)遭遇一定的壓力。所以基于以上原因，公司應(yīng)該充分我國(guó)行業(yè)形勢(shì)，將公司融資作為最大最重要的問(wèn)題來(lái)認(rèn)真對(duì)待。公司應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身企業(yè)文化來(lái)進(jìn)行融資決策，再加上未雨綢繆，深遠(yuǎn)決策，一刻不能放松融資的實(shí)施，以求獲得融資機(jī)會(huì)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)[17]。融資結(jié)構(gòu)，發(fā)展適合自己的融資體系。對(duì)內(nèi)，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)培育競(jìng)爭(zhēng)力，為多元化融資打下基礎(chǔ)。外部的融資要內(nèi)部治理制度的有力支持。近年來(lái)的萬(wàn)科一直是以住宅和綠色三星標(biāo)準(zhǔn)為核心，迎合了綠色環(huán)保的，吸引的外來(lái)資本投入，也讓消費(fèi)者們買(mǎi)的安心，住的放心。可見(jiàn)公司融資不僅是外部的問(wèn)題，內(nèi)部問(wèn)題也很重要[16]。只有不斷提升自己，才能吸引的合作伙伴，才能更好地進(jìn)行融資創(chuàng)新。越來(lái)越大，有效地解決了發(fā)展過(guò)程中的需求。面對(duì)調(diào)控，萬(wàn)科值得公司學(xué)習(xí)的不僅僅是其快產(chǎn)快銷(xiāo)的經(jīng)營(yíng)模式，更不能極響應(yīng)宏觀調(diào)控政策，努力發(fā)展新型融資體系，突破房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新。它融資，形成以銀行信貸為輔的合理的、科學(xué)的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，這是今后我JosephHu．RealEstatesecuritizationandtheCapitalMarkets：AStudyoftheU．SExperienceandPolicyImplicationfor[J]．Standard&Poor's，2006Richardlmperiale．RealEstateInvestmentTrusts[J]．NewStrategiesforPortfolioJi,Wenfeng；Wu,Qing．TheExperienceofAmericatoChinaRealEstateEnlightenmentofFinancialInnovation[J]InternationalJournalofBusinessandSocialScience，RobertTaggart．ManagingWidenerJP．RealE