嘉聯(lián)成都海駿達(dá)蜀都一號策略執(zhí)行84PPTXXXX年

超越未來一戰(zhàn)成名海駿達(dá)蜀都一號策略執(zhí)行綱領(lǐng)2010.03

本項(xiàng)目核心價(jià)值體系？——賣什么本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體？——賣給誰本項(xiàng)目終極行動綱領(lǐng)？——怎么賣項(xiàng)目核心堡壘一項(xiàng)目核心堡壘二項(xiàng)目核心堡壘三基于前期市場及客戶研究、項(xiàng)目定位的有效溝通，本次主要解決以下問題：本項(xiàng)目三大核心堡壘本項(xiàng)目的核心價(jià)值是什么，如何才能從大城西及片區(qū)眾多樓盤大鱷中脫穎而出？——賣什么1蜀都新城位于成都西部副中心郫縣，已成為成都重點(diǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域郫縣是成都重點(diǎn)發(fā)展的西部副中心，具有極高的區(qū)位優(yōu)勢；2010年5月12日，快鐵將正式開通，鏈接火車北站至都江堰，而郫縣作為重要中間站，將受益明顯；城西本區(qū)域區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目客戶變化過程萬景峰客戶組成情況萬景峰：其客戶組成明顯區(qū)隔于目前區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目情況，高新西區(qū)客戶比例占主導(dǎo)，已經(jīng)改變了區(qū)域原有傳統(tǒng)項(xiàng)目客戶組成慣例；弗萊明戈客戶組成也由前期以郫縣客戶為絕對主力開始轉(zhuǎn)變，高新西區(qū)客戶比例在逐漸增加，特別是電梯產(chǎn)品意向性客戶；中信未來城成交客戶中，高新西區(qū)和大城西客戶比例占到50%左右；從目前區(qū)域典型項(xiàng)目的客戶變化過程可以看出，高新西區(qū)及大城西客戶是存在較大挖掘空間的；區(qū)域選項(xiàng)發(fā)展?jié)摿Υ蟓h(huán)境較好價(jià)格較低有抗性郫縣老城區(qū)96%1%1%2%郫縣新城區(qū)97%2%0%1%紅光犀浦80%10%3%7%高新西區(qū)43%20%20%17%大城西38%22%25%15%在對區(qū)域有了解的客戶中，有65%對區(qū)域比較認(rèn)同，認(rèn)同點(diǎn)主要體現(xiàn)在發(fā)展?jié)摿Υ蠛蛢r(jià)格低兩方面。而對區(qū)域有抗性的客戶比重只有9%左右；在區(qū)域了解的基礎(chǔ)上，對本項(xiàng)目所在區(qū)域的看法對本項(xiàng)目所在區(qū)域的看法13%18%9%65%發(fā)展?jié)摿Υ笥锌剐原h(huán)境較好價(jià)格低客戶認(rèn)知測試區(qū)域選項(xiàng)交通不便配套缺乏屬于郫縣區(qū)域陌生郫縣老城區(qū)27%50%13%10%郫縣新城區(qū)33%47%11%9%紅光犀浦42%37%13%8%高新西區(qū)63%22%10%5%大城西71%20%5%4%在對區(qū)域有抗性的客戶中，有70%主要體現(xiàn)在交通不便和配套缺乏兩方面，其中高新西區(qū)和大城西客戶尤為明顯。存在抗性的客戶，對本項(xiàng)目所在區(qū)域的看法客戶認(rèn)知測試區(qū)域選項(xiàng)是否郫縣老城區(qū)85%15%郫縣新城區(qū)90%10%紅光犀浦75%25%高新西區(qū)55%45%大城西50%50%輕軌開通臨近，打算在本區(qū)域購房的客戶比重由60%上升到80%，同時(shí)增加了20%由“否”向“可以考慮”轉(zhuǎn)變的客戶，也就是說，軌道交通對本項(xiàng)目的將可能會帶來20%-40%的客戶量提升；輕軌的開通臨近對郫縣及周邊區(qū)域客戶量的提升作用變化不大，提升的量主要集中在高新西區(qū)和大城西區(qū)域；輕軌交通對本區(qū)域購房的意向轉(zhuǎn)變客戶購買意愿測試客戶對區(qū)域的認(rèn)知：大城西客戶對本區(qū)域認(rèn)知點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、快鐵、升值空間；大城西客戶對本區(qū)域抗性：目前交通不便、配套尚待完善；地塊號凈地面積用地性質(zhì)容積率資源條件開發(fā)等級3號地39.32二類住宅≤4.0臨創(chuàng)智公園二級7號地22.40二類住宅≤4.0臨摸底河二級10號地59.99二類住宅≤4.0臨摸底河三級11號地91.10二類住宅≤4.2臨摸底河+創(chuàng)智公園一級本項(xiàng)目分四塊地，劃分較為臨散，整體容積率較高，單塊土地規(guī)模較小，規(guī)劃限制較高；地塊臨近創(chuàng)智公園和摸底河，景觀資源良好，具備充分的打造和提升空間；項(xiàng)目處于蜀都新城核心位置，充分享受新城配套；項(xiàng)目本體分析【外部資源】：緊鄰創(chuàng)智公園，共享有優(yōu)質(zhì)景觀資源以及多個(gè)特色公園、超五星級酒店景觀：位于中信蜀都新城規(guī)劃的景觀主軸項(xiàng)目7號和10號地塊緊鄰新城內(nèi)唯一的水系，現(xiàn)在已經(jīng)開挖河渠緊鄰一期啟動的創(chuàng)智公園，公園采用環(huán)島設(shè)計(jì)，水景與建筑共筑新城標(biāo)志景觀區(qū)域配套：超五星級酒店創(chuàng)智公園音樂廣場雕塑公園藝術(shù)公園創(chuàng)智公園成都電子高專摸底河【內(nèi)部優(yōu)勢】：擁有較長水岸線資源、依托新城整體規(guī)劃優(yōu)勢，內(nèi)部配套多所學(xué)校及醫(yī)院資源優(yōu)勢水資源：新城規(guī)劃摸底河流經(jīng)本地塊，擁有較長的河岸景觀；綠地空間：區(qū)域內(nèi)擁有大量的綠地空間；規(guī)劃優(yōu)勢地塊內(nèi)部規(guī)劃幼兒園以及中學(xué)。項(xiàng)目規(guī)劃融入新城整體科學(xué)規(guī)劃。3號39.32畝7號22.4畝10號59.99畝11號91.1畝創(chuàng)智公園成都電子高專摸底河開挖河道中學(xué)醫(yī)院位于西部新中心核心區(qū)位，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，第五代城市生活典范，?guī)劃起點(diǎn)高；快鐵對區(qū)域具有極大拉升作用，將徹底改變區(qū)域?qū)傩?，?shí)現(xiàn)與主城區(qū)一體化；地塊位于新城中央，暢享未來完善配套；緊鄰創(chuàng)智公園及摸底河，景觀資源絕佳；項(xiàng)目屬性：區(qū)域內(nèi)品牌競爭逐漸升級海駿達(dá)龍湖中信龍湖項(xiàng)目：200畝，容積率4.0，總建筑面積52萬平米，集洋房（12萬平米）、高層（38萬平米）和商業(yè)為一體的大型高品質(zhì)項(xiàng)目；中信項(xiàng)目：112畝，容積率4.2，總建筑面積31萬平米，以高層為主，洋房為輔的較高品質(zhì)項(xiàng)目；目前區(qū)域內(nèi)龍湖項(xiàng)目和中信項(xiàng)目均已啟動，龍湖占有先發(fā)優(yōu)勢，中信占有品牌優(yōu)勢，同時(shí)區(qū)域外部還存在合景泰富及華潤的攔截，整體競爭激烈；景尚景瑞景茗城萬景峰海駿達(dá)蜀都一號蜀都新城中心市場主流產(chǎn)品212畝大盤公園、河岸景觀自身風(fēng)情商業(yè)街快鐵拉升龍湖、中信蜀都新城改善型、青年社區(qū)復(fù)合型社區(qū)自身景觀體系外部共有配套快鐵拉升VS本項(xiàng)目與龍湖、中信等競爭對手比較有何競爭力及獨(dú)特優(yōu)勢？本項(xiàng)目VS龍湖弗萊明戈——一線公園與河景本項(xiàng)目VS中信未來城——風(fēng)情商業(yè)、直臨公園本項(xiàng)目VS中鐵瑞景茗城——新城中心、雙重景觀優(yōu)勢本項(xiàng)目VS景尚景——新城中心、雙重景觀優(yōu)勢本項(xiàng)目VS萬景峰——新城中心、雙重景觀優(yōu)勢本案是區(qū)域內(nèi)唯一新城中心景觀大盤，且具有自身獨(dú)特配套的項(xiàng)目與龍湖、中信的競爭策略——借勢龍湖、中信——共同建立高端項(xiàng)目形象攔截龍湖、中信——以公園物業(yè)形成客戶截流與龍湖、中信-“合而不同”合：共同炒作區(qū)域及快鐵異：強(qiáng)打公園牌與景尚景、瑞景茗城的競爭策略——區(qū)域區(qū)隔——以蜀都新城區(qū)隔，形成區(qū)隔品質(zhì)區(qū)隔——從資源、產(chǎn)品上占位高端，形成價(jià)格突破與景尚景、瑞景名城-“壓倒性優(yōu)勢”蜀都新城的生活：新城發(fā)展?jié)摿樵V求品質(zhì)生活的營造：大盤、公園及產(chǎn)品大城西郫縣蜀都新城價(jià)值點(diǎn)抗性區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域價(jià)值升值快鐵帶動效應(yīng)目前區(qū)域配套不完善目前與區(qū)域交通不便捷相比較老城區(qū)是新城區(qū)域新城生活方式及發(fā)展?jié)摿δ壳吧钆涮子写晟葡啾壤铣菂^(qū)價(jià)格抗性發(fā)展策略共同炒作未來城西新中心；發(fā)展公園住區(qū)概念快鐵物業(yè)對區(qū)域成熟的影響以及對城西客戶吸引作用；與本區(qū)域項(xiàng)目共同提升區(qū)域影響力和樓市地位；競合+競爭兩個(gè)問題：成都人不缺乏公園，不缺乏水，但是在城市中心住區(qū)，成都人沒有居住在公園中和河岸邊的機(jī)會，這一直是成都人的一個(gè)夢想，當(dāng)他們遇見既有這兩者，又有完善城市配套的蜀都一號時(shí)，會有何感想？當(dāng)我們直面競爭對手，是高密度的弗萊明戈、是青年社區(qū)未來城、是缺乏景觀的景尚景與瑞景茗成時(shí)，我們的發(fā)展空間和價(jià)值體系是否愈加明朗？本項(xiàng)目核心價(jià)值體系建立公園

河岸城西新中心快鐵物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)新城是共有，但中央稀缺多物業(yè)、多產(chǎn)品線覆蓋，廣東實(shí)力開發(fā)商傾力打造唯一一線公園及河景社區(qū)便捷交通、升值潛力快鐵

公園

城西新中心輕軌用速度拉近了距離蜀都新城的高瞻遠(yuǎn)矚與老城區(qū)無縫對接與新城的同步成熟豐富的水系資源多個(gè)公園綠化開敞空間三大公園（創(chuàng)造公園、知識公園、文化公園）三大綠化帶（摸底河濱河綠化帶+南側(cè)綠化帶+北側(cè)綠化帶）新興之城占地5平方公里，居住用地177.11公頃，將容納12萬精英人群入住兩軸三園三帶貫穿南北道路立體交通網(wǎng)絡(luò)三大學(xué)校、大型體育中心、公共圖書館、影劇院、SHOPPINGMALL本項(xiàng)目核心點(diǎn)詮釋本項(xiàng)目差異化競爭策略：針對大城西項(xiàng)目的差異化競爭策略：主打城西新中心、快鐵物業(yè)便捷生活及升值潛力；針對區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的差異化競爭策略：通過創(chuàng)新的“中央公園住區(qū)模式”，全面超越競爭對手，以“公園家”打造城市新一極；本項(xiàng)目核心戰(zhàn)術(shù)：整合區(qū)域和環(huán)境資源，打造全新生活理念的公園社區(qū)，全面超越競爭對手；依托新城中心和輕軌輻射力，以優(yōu)質(zhì)環(huán)境和高品質(zhì)產(chǎn)品，將主流客戶一網(wǎng)打盡；項(xiàng)目營銷推廣主題我們認(rèn)為要把項(xiàng)目提升到這樣的高度。。。>>大成都范圍——城西快鐵物業(yè)，中央公園生活家城西新中心快鐵物業(yè)中央公園住區(qū)我們的買單者在哪里？郫縣？高新西區(qū)？或者……——賣給誰2項(xiàng)目及片區(qū)屬性城市公園生活家，中央公園住區(qū)具有高起點(diǎn)規(guī)劃，未來發(fā)展?jié)摿Υ竽壳皩?xiàng)目片區(qū)沒有強(qiáng)烈抗性的客戶郫縣老城的客戶都江堰、阿壩等外地客戶郫縣其他區(qū)域客戶客戶核心問題：除開區(qū)域現(xiàn)有客戶外，是否還存在挖掘空間？從區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目客戶組成情況分析，抓住主流客戶群體；本項(xiàng)目未來主要客戶來源，是與該區(qū)域存在一定聯(lián)系，對項(xiàng)目片區(qū)沒有強(qiáng)烈抗性的客戶；保證郫縣老城客戶，挖掘高新西區(qū)及犀浦紅光客戶，吸引大城西范圍客戶；犀浦、紅光等高校園區(qū)客戶客戶發(fā)展機(jī)會高新西區(qū)基本情況園區(qū)規(guī)模：占地35.5平方公里入住企業(yè)：累計(jì)簽約產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目118個(gè)（電子信息項(xiàng)目90個(gè)，生物醫(yī)藥項(xiàng)目28個(gè)）投資額：協(xié)議投資總額120億元，實(shí)際到位資金28.5億元，開工建設(shè)項(xiàng)目49個(gè)，投資規(guī)模達(dá)56億元；簽約入駐高新區(qū)西區(qū)創(chuàng)業(yè)中心孵化器的項(xiàng)目87個(gè)，投資規(guī)模達(dá)5億元，已有56個(gè)孵化項(xiàng)目建成投運(yùn)。高新西區(qū)電子及醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)帶來產(chǎn)業(yè)客戶群企業(yè)BRC藍(lán)光總部MOTOROLA國騰集團(tuán)英特爾奧晶科技大唐電信規(guī)模4000多人研發(fā)人員為主——2000人占地13萬平——實(shí)力資產(chǎn)總額133.6億元全球著名企業(yè)由實(shí)業(yè)、電子、通信集團(tuán)組成高新區(qū)10強(qiáng)企業(yè)注冊資本5000萬，固定資產(chǎn)1.7億成立5年來銷售額達(dá)10多億元企業(yè)中芯國際恒通鋁業(yè)邁普科技迪康制藥攀鋼集團(tuán)華森集團(tuán)規(guī)?！?000人，研發(fā)400余人，60%具有碩士以上文憑200人左右————實(shí)力總投資1.75億中國最大的集成電路芯片企業(yè)成立于1971年，年產(chǎn)1.3萬噸鋁材，模具2000套以上中國軟件收入第69名注冊資本500萬，出口額4800萬年產(chǎn)鐵150萬噸、鋼180萬噸、鋼材212萬噸電子、生物、制藥、城市建設(shè)等民營企業(yè)聯(lián)合體各產(chǎn)業(yè)企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)，并且在逐步做大做強(qiáng)，使項(xiàng)目有效的客群保證園區(qū)入駐的企業(yè)規(guī)模較大，定位高端，以電子、醫(yī)藥類企業(yè)為主，成為園區(qū)的兩大支柱企業(yè)。但企業(yè)以流水線上的加工制造業(yè)為主，藍(lán)領(lǐng)工人較多，但成長性較強(qiáng)。16所高校，約1萬教師客戶也是區(qū)域內(nèi)置業(yè)活躍群體學(xué)校名稱西南交通大學(xué)電子科技大學(xué)西華大學(xué)四川外語學(xué)院成都學(xué)院四川大學(xué)錦城學(xué)院四川師范大學(xué)成都學(xué)院成都理工大學(xué)廣播影視學(xué)院電子科技大學(xué)成都學(xué)院成都信息工程學(xué)院銀杏酒店管理學(xué)院成都紡織高等?？茖W(xué)校托普學(xué)院成都電子高等?？茖W(xué)校學(xué)校類型重點(diǎn)重點(diǎn)二本三本三本三本三本三本三本專科?？茖？茖W(xué)生人數(shù)——2.5萬3萬9900——1萬1.4萬1.5萬——800070001萬教師人數(shù)23003400——550多568——1000多400多200多355500多700多輕軌開通后對本項(xiàng)目將可能會帶來20%-40%的客戶量提升；提升的量主要集中在高新西區(qū)和大城西區(qū)域；輕軌的開通將作為區(qū)域房價(jià)提升的有力支撐；客戶購買意愿測試結(jié)論本項(xiàng)目客戶定位第一階段客戶定位（2010年）第二階段客戶定位（2011—2012年）項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體屬性特征【本項(xiàng)目客戶來源】一期初期（2010年）仍主要以郫縣和周邊區(qū)域?yàn)橹?，占?0-60%，高新區(qū)約占20%左右，隨著輕軌的開通及區(qū)域逐漸成熟后，高新西區(qū)及大城西客戶將明顯增加到70%左右;【客戶特徵】高新西區(qū)產(chǎn)業(yè)園客戶較為明顯，如國騰、因特爾、攀鋼及大中學(xué)教職工等，以中層以上員工居多，郫縣本地客戶以公務(wù)員、事業(yè)單位及生意人士為主；長期居住、工作在城西區(qū)域的原有居民（茶店子片區(qū)、金府片區(qū)和郫縣老城片區(qū)等），主要的活動范圍在城西範(fàn)圍;【客戶購買因素】自住>投資，主要看中區(qū)域未來發(fā)展前景，而居住層面，更多是首置和首改型客戶群；務(wù)實(shí)>面子，對於整體的前景和未來發(fā)展很看重，更看重項(xiàng)目獨(dú)有的公園及河景資源；什么樣的營銷策略能瞬間提高項(xiàng)目的知名度與影響力？——怎么賣3項(xiàng)目營銷推廣核心中央公園及河景資源城西新中心快鐵物業(yè)城西快鐵物業(yè)，中央公園生活家針對大城西的謀勢針對本區(qū)域的造局項(xiàng)目自身施術(shù)建立高度，共同建立區(qū)域?qū)傩院驼J(rèn)知，（如南延線的商務(wù)板塊）提出并炒作“城西新中心”的概念，同時(shí)結(jié)合輕軌開通，大肆炒作“軌道物業(yè)”價(jià)值，將區(qū)域預(yù)熱，通過區(qū)域升值帶動項(xiàng)目升值以高調(diào)姿態(tài)，打造區(qū)域旗艦大盤對公園、河景的精耕細(xì)作，對產(chǎn)品品質(zhì)的孜孜追求，打造“中央公園生活家”體驗(yàn)營銷，細(xì)節(jié)決定成敗打造無與倫比的現(xiàn)場感染力（主戰(zhàn)場－售樓處、板房、看樓通道）昭示性標(biāo)志、工地圍擋、道路指示、沿途燈箱、道旗全方位媒體覆蓋，充分吸引眼球；事件營銷，持續(xù)市場輿論熱點(diǎn)，活動跟進(jìn)，客戶渠道開展，立體式轟炸基于營銷推廣核心的三大策略項(xiàng)目營銷推廣八大招式高調(diào)形象展示（形象墻、戶外、銷售中心、房交會）暢游珠三角（業(yè)內(nèi)人士、意向客戶參觀海駿達(dá)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目及五星級酒店，樂享廣東美景）順德美食月（邀請客戶品嘗鳳城大廚現(xiàn)場制作的美食）快鐵便車戰(zhàn)術(shù)（炒作區(qū)域及快鐵生活，贈送快鐵年票）中央公園住區(qū)領(lǐng)獎（軟文炒作項(xiàng)目中央公園生活方式，并將項(xiàng)目評獎）月月有主題，周周有活動（兒童及家庭主題活動、亞運(yùn)會活動、世界杯活動、世博活動、舞獅大賽等）媒體策略（報(bào)媒、網(wǎng)絡(luò)、電臺等）嘉聯(lián)銷售執(zhí)行（規(guī)范的現(xiàn)場制度、高規(guī)格的現(xiàn)場服務(wù)、完善的銷售策略和計(jì)劃、強(qiáng)大的客戶資源、全方位的渠道覆蓋等）第一階段:造勢蓄客期時(shí)間:2009年12月--------2010年4月中關(guān)鍵點(diǎn):現(xiàn)場包裝、戶外廣告、道旗及站牌等現(xiàn)場展示配合:展示區(qū)盛情開放渠道：報(bào)紙、戶外、短信、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場活動；策略：1、利用政府規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域熱點(diǎn)，進(jìn)行區(qū)域炒作；2、戶外高品質(zhì)，純社區(qū)形象建立，軟文持續(xù)炒作；3、海駿達(dá)實(shí)力及品牌展示；目的：傳遞項(xiàng)目形象，彰顯項(xiàng)目氣質(zhì)。原則：沿項(xiàng)目地塊西北面，新城主干道設(shè)置3米高的圍板，10號地塊正對電子高專一側(cè)設(shè)置圍板。2009年12月啟動海駿達(dá)·蜀都一號形象墻展示廣告牌展示目的：進(jìn)行區(qū)域氛圍營造和項(xiàng)目形象展示，讓客戶對項(xiàng)目產(chǎn)生第一感性認(rèn)識、并引發(fā)進(jìn)一步了解的興趣。地點(diǎn)成灌高速公路，繞城高速、高新西區(qū)圍城路、IT大道出入口設(shè)置廣告牌在一品天下、羊西線、市中心設(shè)置廣告牌，以吸引城西及大成都客戶的關(guān)注海駿達(dá)·蜀都一號耀世綻放海駿達(dá)·蜀都一號給你不一樣的居住感受2010年3月啟動站牌展示目的：傳播項(xiàng)目形象及信息地點(diǎn)選擇金沙車站至項(xiàng)目公交站點(diǎn)，如305、320、311、310等；高新西區(qū)公交站點(diǎn)郫縣縣城公交車站點(diǎn)快鐵站臺廣告牌展示2010年3月啟動路旗展示目的：對客戶進(jìn)行戶外引導(dǎo)，強(qiáng)化項(xiàng)目形象地點(diǎn)：在西區(qū)大道、高專路沿線設(shè)置路旗。2010年3月啟動廣告牌、站牌、路旗展示位置示意圖道旗戶外廣告牌站牌廣告

本案活動主題：實(shí)地品嘗地道粵式美食活動形式：邀請相關(guān)媒體、政府官員及誠意客戶前往珠三角參觀時(shí)間：2010年3月底地點(diǎn)：珠三角圈層：媒體、政府官員、首期誠意客戶內(nèi)容：邀請媒體、政府官員以及首期認(rèn)購誠意客戶共同前往珠三角品嘗地道的粵式美食，感受粵式傳統(tǒng)文化以及餐飲文化。暢游珠三角（一）活動主題：參觀海駿達(dá)項(xiàng)目及酒店活動形式：邀請相關(guān)媒體、政府官員及誠意客戶前往珠三角參觀時(shí)間：2010年3月底地點(diǎn)：珠三角圈層：媒體、政府官員、首期誠意客戶內(nèi)容：邀請媒體、政府官員以及首期認(rèn)購誠意客戶共同前往臺山參觀海駿達(dá)精品樓盤，并入住其五星級酒店體驗(yàn)企業(yè)實(shí)力及文化，目的在于與各方形成友好交流，并展示企業(yè)實(shí)力及品牌，這種體現(xiàn)海駿達(dá)高端物業(yè)管理水平。暢游珠三角（二）活動主題：參觀游覽珠三角名勝景區(qū)活動形式：邀請相關(guān)媒體、政府官員及誠意客戶前往珠三角參觀時(shí)間：2010年3月底地點(diǎn)：珠江、佛山祖廟、江門碉樓、亞運(yùn)會……圈層：媒體、政府官員、首期誠意客戶內(nèi)容：邀請媒體、政府官員以及首期認(rèn)購誠意客戶參觀珠三角歷史名勝景區(qū)，讓媒體及誠意客戶對海駿達(dá)這一沿海開發(fā)商的品牌有更深的認(rèn)識，同時(shí)配合軟文炒作，將企業(yè)品牌強(qiáng)勢推向市場。暢游珠三角（三）活動主題：住宅產(chǎn)品推介會活動形式：邀請所有來訪登記客戶到場進(jìn)一步體驗(yàn)項(xiàng)目高端氛圍時(shí)間：2010年4月上旬地點(diǎn)：蜀都酒店圈層：售樓處上門來訪有意象購房客戶，在郫縣、高新西區(qū)、城西等區(qū)域工作生活人群。內(nèi)容：邀請所有來訪登記客戶到場進(jìn)一步體驗(yàn)項(xiàng)目高端氛圍，聯(lián)系政府部門、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等相關(guān)合作單位現(xiàn)場進(jìn)行項(xiàng)目解說，與客戶互動，講解順序依次為：開發(fā)理念→區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展前景→整體規(guī)劃→景觀打造→產(chǎn)品亮點(diǎn)。同時(shí)配以表演活動，與項(xiàng)目解說穿插進(jìn)行，增加活動趣味性。住宅產(chǎn)品推介會第二階段:高調(diào)亮相時(shí)間:2010年4月中--------2010年5月初關(guān)鍵點(diǎn):售樓部開放、新聞發(fā)布會、春交會、及客戶排卡活動等現(xiàn)場展示配合:樣板房開放渠道：戶外、短信、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場接待點(diǎn)、活動策略：1、新都市中央公園住區(qū)概念建立；2、戶外形象維持，軟文持續(xù)炒作；3、園林實(shí)景、樣板區(qū)等開放展示，體驗(yàn)式營銷提升價(jià)值。售樓處展示目的：展示項(xiàng)目信息、園林形象位置：10號地塊西北角要點(diǎn)：體現(xiàn)項(xiàng)目園林風(fēng)格、都市新城生活模式、生態(tài)開放空間2010年4月中啟動開發(fā)項(xiàng)目展示目的：展示海駿達(dá)沿海開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提升品牌知名度。形式：售樓部以圖片墻形式展示公司發(fā)展歷程，佛山以及順德開發(fā)的項(xiàng)目。讓消費(fèi)者進(jìn)一步了解海駿達(dá)品牌以及其開發(fā)品質(zhì)。臺山海駿達(dá)花園高舒適度居住小區(qū)。利用步行街、商業(yè)區(qū)、綠地，城市公園相互聯(lián)系形成具有現(xiàn)代都市風(fēng)情的城市特色景觀風(fēng)貌區(qū)?？蹈袼够▓@順德歐洲水岸生活名盤新標(biāo)桿。園林展示目的：項(xiàng)目現(xiàn)場環(huán)境展示，讓客戶親身體驗(yàn)公園景觀及河岸景觀。要點(diǎn)：將售樓部與外部公園及河岸完美結(jié)合，客戶洽談可在綠化景觀中，并且設(shè)置部分免費(fèi)桌椅供游人使用。地點(diǎn)：項(xiàng)目自身體驗(yàn)區(qū)、摸底河河岸景觀帶2010年4月呈現(xiàn)樣板房展示目的：增強(qiáng)客戶現(xiàn)場體驗(yàn)感，提升項(xiàng)目形象內(nèi)容：通過細(xì)節(jié)打造來增強(qiáng)客戶對產(chǎn)品的信心多種風(fēng)格樣板房展示，滿足不同客戶的口味美式田園風(fēng)格現(xiàn)代簡約外立面展示2010年4月底呈現(xiàn)活動主題：現(xiàn)場抽獎活動活動形式：邀請意向客戶到場，繳誠意金即可參加抽獎，贏取快鐵乘車年卡時(shí)間：2010年4月中地點(diǎn)：售樓部圈層：售樓處上門來訪有意象購房客戶，在郫縣、高新西區(qū)、城西等區(qū)域工作生活人群。內(nèi)容：邀請所有來訪登記客戶到場進(jìn)一步推廣項(xiàng)目，現(xiàn)場繳納誠意金的客戶還可以參加抽獎活動，設(shè)置多個(gè)獎項(xiàng)，保證各位繳納誠意金的客戶都可參加抽獎并中獎。同時(shí)配以表演活動，與項(xiàng)目解說穿插進(jìn)行，增加活動趣味性。首期意向客戶抽獎贏快鐵乘車年卡活動主題：春季房交會活動地點(diǎn)：會展中心及銷售現(xiàn)場活動時(shí)間：2010.04底（歷屆春交會在4月底至5月初舉行，2009年舉行時(shí)間4月29日~5月4日，共計(jì)5日）活動內(nèi)容：高調(diào)參加房交會，提升市場知名度，開始積累客戶資源春交會高調(diào)展示活動主題：粵式美食零距離體驗(yàn)活動形式：邀請順德知名大廚到項(xiàng)目現(xiàn)場廚藝表演，品鑒美食活動時(shí)間：2010.04底活動地點(diǎn)：銷售中心體驗(yàn)區(qū)活動內(nèi)容：其中“食在廣州，廚出鳳城”正是指順德精湛廚藝，現(xiàn)場邀請順德知名大廚廚藝表演。通過粵式美食體驗(yàn)讓客戶享受視、聽、味多重感受，聚集現(xiàn)場人氣、宣傳企業(yè)形象?；顒印浭矫朗沉憔嚯x體驗(yàn)第三階段:開盤、持續(xù)熱銷時(shí)間:2010年5月初--------2010年9月底關(guān)鍵點(diǎn):客戶升級活動、項(xiàng)目盛大開盤等現(xiàn)場配合:系列活動持續(xù)積累客戶渠道：報(bào)媒、戶外、短信、現(xiàn)場活動；策略：1、利用實(shí)景打動消費(fèi)者；2、繼續(xù)演繹新都市中央公園住區(qū)，強(qiáng)調(diào)公園里的家，升華主題概念。一期盛大開盤（2010年5月1日）重要節(jié)點(diǎn)：必須配合快鐵開通的區(qū)域熱炒機(jī)遇，盡可能提升項(xiàng)目知名度；抓住春交會及五一節(jié)的黃金銷售季，成功實(shí)現(xiàn)一炮打響；活動主題：領(lǐng)取“人居模式大獎”活動形式：參與人居模式大獎評選，領(lǐng)取“公園人居模式大獎”活動地點(diǎn)：蜀都酒店活動時(shí)間：2010年6月初活動內(nèi)容：活動由相關(guān)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會設(shè)置該獎項(xiàng)，項(xiàng)目參將并摘取“公園人居模式大獎”。借助這次評獎，將來公園中央居住區(qū)生活方式進(jìn)行軟文宣傳推廣。將項(xiàng)目與網(wǎng)站結(jié)合宣傳推廣。活動——領(lǐng)取“公園人居模式大獎”活動主題：共享世界杯，暢飲啤酒節(jié)活動形式：露天啤酒節(jié)、巨幕觀看世界杯活動地點(diǎn)：創(chuàng)智公園、摸底河沿岸活動時(shí)間：2010年6月11日到7月11日活動內(nèi)容：活動選擇在創(chuàng)智公園景觀呈現(xiàn)，摸底河沿岸景觀完成之時(shí)，借全球矚目世界杯舉行契機(jī)，將啤酒節(jié)引入其中，為項(xiàng)目帶來大量人流，同時(shí)借助軟文宣傳項(xiàng)目，提升項(xiàng)目知名度。活動——共享世界杯，暢飲啤酒節(jié)活動主題：天使才藝競賽活動形式：邀請項(xiàng)目意向誠意客戶以家庭為單位，小孩參與、家長協(xié)助才藝比賽形式活動地點(diǎn)：售樓部活動時(shí)間：2010年7月活動內(nèi)容：組織項(xiàng)目客戶、誠意客戶、媒體等以家庭為單位，家長攜帶小孩參加各類才藝海選，之后PK比賽，增進(jìn)家庭親情。將項(xiàng)目溫馨居家的生活方式以場景描述融入活動中，將家庭的溫馨活動與項(xiàng)目生活場景營銷溶為一體?；顒印焓共潘嚫傎惢顒又黝}：仲夏之夜（客戶聯(lián)誼會）活動形式：表演、焰火活動地點(diǎn)：創(chuàng)智公園、摸底河沿線活動時(shí)間：2010年8月活動內(nèi)容：活動選擇在創(chuàng)智公園景觀呈現(xiàn)，摸底河沿岸景觀完成之時(shí)，邀請項(xiàng)目一期老業(yè)主以及意向購房客戶參加，活動以表演、雕塑公園燭光晚會等形式。進(jìn)一步感受公園生活，生態(tài)宜居模式。活動——仲夏之夜（客戶聯(lián)誼會）活動主題：舞獅表演大賽活動形式：舞獅表演、其它武術(shù)表演活動地點(diǎn)：售樓部及前方道路廣場活動時(shí)間：2010年9月活動內(nèi)容：活動選擇在售樓部及前方道路廣場舉行，邀請項(xiàng)目業(yè)主及誠意客戶，觀看正宗舞獅表演、武術(shù)表演。誠邀各武術(shù)愛好者現(xiàn)場參加活動表演?；顒印瑾{表演大賽活動主題：與亞運(yùn)會同期趣味運(yùn)動會活動形式：邀請項(xiàng)目意向誠意客戶活動地點(diǎn)：售樓部及公園廣場活動時(shí)間：2010年11月活動內(nèi)容：組織項(xiàng)目客戶、誠意客戶、媒體等以家庭為單位參加趣味運(yùn)動會周，與亞運(yùn)會同步舉行趣味運(yùn)動會項(xiàng)目。全民總動員提倡健康舒居生活方式，將項(xiàng)目生活方式以場景描述融入活動中，將家庭的溫馨活動與項(xiàng)目生活場景營銷溶為一體?；顒印c亞運(yùn)會同期趣味運(yùn)動會周媒體策略推售策略工作計(jì)劃其他執(zhí)行工作計(jì)劃媒體策略在品牌形象導(dǎo)入期堅(jiān)持以線上線下整合營銷策略為推廣路線線上以報(bào)紙（華西都市報(bào)、成都商報(bào))、雜志（居周刊、成都房產(chǎn)報(bào)道）、廣播（城市之音等）、網(wǎng)站（搜房網(wǎng)、第一房產(chǎn)）為主要媒體載體，進(jìn)行有效廣告投放。線下在達(dá)到項(xiàng)目的一些公交車站點(diǎn)投放廣告；在郫縣等大城西區(qū)域內(nèi)集中投放短信；在商場銀行等人流密集地配合銷售物料進(jìn)行形象展示；在項(xiàng)目主要城市干道的加油站進(jìn)行禮品派送。媒體炒作媒體：報(bào)紙（華西都市報(bào)、成都商報(bào)）、雜志（居周刊、成都房產(chǎn)報(bào)道）、廣播、電視專題報(bào)道目的：展示項(xiàng)目公園形象、生態(tài)宜居之城形式：系列軟文炒作，凸顯區(qū)域價(jià)值，面世整版廣告吸引眼球，電視專題宣揚(yáng)“城西快鐵物業(yè)，中央公園生活家”各營銷渠道如何傳達(dá)主題報(bào)廣的選取：還是以商報(bào)為主，輔以華西商報(bào)的廣告成為弗萊明戈成交客戶主要有效的信息傳遞點(diǎn)，大大超過華西和居周刊。這主要是由于商報(bào)其巨大的發(fā)行量和覆蓋面，受眾人群最多，但價(jià)格也最貴。以上資料來源于弗萊明戈成交客戶分析各營銷渠道如何傳達(dá)主題報(bào)廣版面選取建議：以新聞版為主，體育、影視版為輔消費(fèi)者經(jīng)常閱讀的報(bào)紙內(nèi)容頭版要聞國際新聞國內(nèi)新聞港澳臺新聞本地新聞體育報(bào)道影視娛樂報(bào)道健康醫(yī)療生活常識合計(jì)68.654.158.218.035.021.230.217.115.9男性70.361.860.916.136.136.322.39.09.016-24歲57.453.553.518.824.846.536.61.010.925-34歲68.860.848.812.037.631.225.69.611.235-44歲75.068.373.120.238.532.713.510.65.845-54歲84.360.065.714.341.437.117.111.44.355-60歲71.474.380.014.345.734.357020.014.3女性67.046.955.719.833.97.237.524.722.416-24歲49.538.744.123.729.012.950.514.023.725-34歲69.252.457.321.031.57.740.618.923.135-44歲76.147.858.218.732.84.533.626.919.445-54歲71.451.460.014.340.07.130.041.421.455-60歲58.631.062.120.751.70.017.237.931.0資料來源：成都客戶消費(fèi)行為與生活形態(tài)分析各營銷渠道如何傳達(dá)主題網(wǎng)絡(luò)的選?。阂运逊亢徒裹c(diǎn)為主，搜房和焦點(diǎn)由于其網(wǎng)站的專業(yè)性與針對性較強(qiáng)，因此目前點(diǎn)擊率較高。成為目前互聯(lián)網(wǎng)上成交客戶訪問率最高的網(wǎng)站。也是主要的信息獲知渠道。由于網(wǎng)站的費(fèi)用較低，可深度挖掘。以上資料來源于弗萊明戈成交客戶分析各營銷渠道如何傳達(dá)主題網(wǎng)絡(luò)信息的傳達(dá)：以論壇為主，輔以主頁廣告宣傳重要營銷節(jié)點(diǎn)前投放在各網(wǎng)站投放廣告，形式可以選擇搶奪眼球的“浮標(biāo)、通欄”等形式論壇網(wǎng)站主頁網(wǎng)站首頁是客戶第一信息接觸點(diǎn)，因此容易引起關(guān)注，所以可以考慮在網(wǎng)站首頁進(jìn)行滾動廣告的發(fā)布或是與門戶網(wǎng)站聯(lián)辦一些活動，增強(qiáng)影響力。營銷階段營銷節(jié)點(diǎn)安排推廣目的推廣渠道對應(yīng)客戶推廣主訴求第一階段：造勢蓄客期（3、4月）4月11日產(chǎn)品說明會首期亮相，短時(shí)間內(nèi)迅速蓄積客戶。軟文、報(bào)媒及戶外為主嘉聯(lián)前期郫縣客戶資源+新客戶海駿達(dá)品牌中央公園住區(qū)第二階段：開盤熱銷期（5月）5月1日開盤利用首期開盤熱銷造成市場轟動，全面提升項(xiàng)目形象。線上媒體+活動嘉聯(lián)前期郫縣客戶資源+新客戶軌道物業(yè)中央公園住區(qū)第三階段：持續(xù)強(qiáng)推期（6、7月）7月加推項(xiàng)目形象拔升，打擊大城西客群線上媒體+渠道嘉聯(lián)前期郫縣客戶資源+新客戶軌道物業(yè)中央公園住區(qū)第四階段：競爭突圍期（8、9月）9月底再次加推制造項(xiàng)目持續(xù)熱銷局面，加速推貨線上媒體+活動新客戶軌道物業(yè)中央公園住區(qū)海駿達(dá)品牌第五階段：感恩回饋期（10、11月）11月再次加推前期推廣延續(xù)，增加客戶對未來的信心。線上媒體+渠道老帶新客戶新客戶中央公園住區(qū)海駿達(dá)品牌營銷推廣工作階段劃分事項(xiàng)起止時(shí)間建議責(zé)任單位確定規(guī)劃圖、施工圖及售樓部方案09年11月-09年12月海駿達(dá)、嘉聯(lián)完成地塊、售樓部及展示區(qū)報(bào)建工作09年12月-10年1月海駿達(dá)、嘉聯(lián)廣告、影視公司招標(biāo)10年1月-10年2月嘉聯(lián)2010年銷售計(jì)劃擬定10年1月-10年2月嘉聯(lián)戶外、道旗選擇10年1月-10年2月嘉聯(lián)進(jìn)場前工作準(zhǔn)備10年2月-10年3月嘉聯(lián)項(xiàng)目價(jià)值體系及推廣訴求10年2月-10年3月廣告公司、嘉聯(lián)樓書、戶型單張及道旗10年2月-10年3月廣告公司戶外廣告及站牌出街10年3月-10年4月廣告公司售樓部裝修、體驗(yàn)區(qū)打造10年3月-10年4月海駿達(dá)銷售隊(duì)伍組建10年3月-10年4月嘉聯(lián)售樓部開放及蓄客工作10年4月中嘉聯(lián)房交會籌備工作10年4月-10年5月嘉聯(lián)報(bào)廣支持10年4月-10年5月廣告公司房交會參展及排卡10年4月-10年5月嘉聯(lián)樣板房開放10年4月-10年5月海駿達(dá)取得預(yù)售證及開盤系列工作10年5月海駿達(dá)、嘉聯(lián)、廣告及活動公司營銷工作關(guān)鍵動作計(jì)劃11月時(shí)間需要條件銷售節(jié)奏報(bào)建工程進(jìn)度營銷節(jié)點(diǎn)裝修公司的確定與配合沙盤制作公司確定12月1月2月施工及售樓部裝修展示區(qū)呈現(xiàn)售樓部開放項(xiàng)目基礎(chǔ)施工銷售中心設(shè)計(jì)銷售隊(duì)伍組建及培訓(xùn)全年銷售計(jì)劃制定房交會及蓄客期盛大開盤售樓部方案項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)平面稿媒體推廣計(jì)劃銷售物料設(shè)計(jì)戶外、道旗出街售樓部開放客戶活動開盤方案及準(zhǔn)備盛大開盤廣告公司的確認(rèn)、制作銷售人員、銷售物料售樓處裝修物業(yè)公司確定策劃人員培訓(xùn)銷售說辭梳理現(xiàn)場包裝完成房交會工作銷售物料完工戶外廣告牌確定沙盤制作完成客戶活動報(bào)廣支持開盤物料準(zhǔn)備報(bào)廣支持開盤活動3月4月5月樣板房裝修營銷工作時(shí)間鋪排本年度（2010年5月至2010年底）銷售目標(biāo)銷售量目標(biāo)：800套以上；銷售價(jià)格目標(biāo)：4450元/平米；銷售金額目標(biāo)：3億以上；嘉聯(lián)地產(chǎn)關(guān)于與龍湖弗萊明戈合作事宜的說明書尊敬的各位海駿達(dá)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)：

我們特此聲明：我司與龍湖集團(tuán)在2008年開始合作郫縣弗萊明戈項(xiàng)目，期間取得了良好的銷售業(yè)績，獲得龍湖集團(tuán)的高度認(rèn)可，但龍湖集團(tuán)在2009年轉(zhuǎn)變了集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，從2009年6月開始將全國所有銷售代理項(xiàng)目逐一回收，鑒于嘉聯(lián)地產(chǎn)的專業(yè)和優(yōu)異的銷售業(yè)績，我司所服務(wù)的弗萊明戈是龍湖集團(tuán)在全國最后回收的一個(gè)項(xiàng)目，并且在2009年龍湖全國32個(gè)在售項(xiàng)目中脫穎而出榮獲：“全國客戶滿意度調(diào)查第三名”嘉聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司2010年3月截止目前為止，僅龍湖弗萊明戈項(xiàng)目，嘉聯(lián)地產(chǎn)總共積累了18556組有效客戶資源，一年高層部分積累有效客戶7218組，這還不包括我們所操作的其他項(xiàng)目！雙楠金沙羊西線交大紅光鎮(zhèn)犀浦鎮(zhèn)沃爾沃懋園齊力花園九蓮?fù)よF二院二十九所嘉聯(lián)作為第一家進(jìn)入郫縣市場的知名品牌代理公司，在過去