房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增問題分析2015年5月匯豐學校課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增具體問題分析商丘宏大財稅咨詢有限公司商丘新華稅務師事務所王炎第一部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析營改增目前進展營業(yè)稅PK增值稅1、營改增最新動態(tài)1、營業(yè)稅改征增值稅是“十二五”時期我國財稅體制改革的一項重要任務，2、十八屆三中全會決定和《深化財稅體制改革總體方案》都對這項改革提出了明確要求，充分說明營改增的重大意義。3、營改增從2012年1月試點以來，試點地區(qū)由點擴面再到全國，試點行業(yè)由“1+6”（交通運輸業(yè)和6個現(xiàn)代服務業(yè)）陸續(xù)增加到“3+7”（交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和7個現(xiàn)代服務業(yè)），第一部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析營改增目前進展營業(yè)稅PK增值稅1、營改增最新動態(tài)一、繼續(xù)擴大試點行業(yè)范圍，增值稅抵扣鏈條日趨完整。營業(yè)稅制中的交通運輸業(yè)和郵電通信業(yè)兩個稅目涉及的所有業(yè)務都改征了增值稅，試點行業(yè)已覆蓋交通運輸、郵政、電信業(yè)3個大行業(yè)，及研發(fā)和技術服務、信息技術服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服務、有形動產(chǎn)租賃服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務7個現(xiàn)代服務業(yè)。隨著試點行業(yè)范圍的逐步擴大，增值稅抵扣鏈條日趨完整，重復征稅問題得到進一步緩解。第一部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析營改增目前進展營業(yè)稅PK增值稅1、營改增最新動態(tài)二、試點戶數(shù)明顯增加，產(chǎn)業(yè)鏈減稅效果持續(xù)體現(xiàn)。根據(jù)稅收征管數(shù)據(jù)，截至2014年底，全國營改增試點納稅人共計410萬戶，比2013年底的270萬戶增長52%。2014年全年有超過95%的試點納稅人因稅制轉(zhuǎn)換帶來稅負不同程度下降，減稅898億元；原增值稅納稅人因進項稅額抵扣增加，減稅1020億元，合計減稅1918億元，通過市場價格機制繼續(xù)讓產(chǎn)業(yè)鏈中生產(chǎn)、流通、服務等各個環(huán)節(jié)分享改革紅利。第一部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析營改增目前進展營業(yè)稅PK增值稅1、營改增最新動態(tài)三、逐步完善試點辦法，營改增政策體系更加成熟。針對試點中反映較為突出的問題，對試點辦法進行了補充完善，包括明確對所有國際貨代企業(yè)提供的國際貨代服務免征增值稅、補充完善國際運輸服務適用增值稅零稅率政策、調(diào)整合資鐵路運輸企業(yè)匯總繳納增值稅事項，以及明確部分航空運輸企業(yè)適用增值稅匯總納稅辦法等，使營改增試點政策更加系統(tǒng)和完備。第一部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析營改增目前進展營業(yè)稅PK增值稅1、營改增最新動態(tài)四、積極研究下一步改革方案，力爭改革任務如期完成。改革方案設計需十分慎重，既要統(tǒng)籌好增值稅的中性原則與稅收對經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用，又要兼顧到稅制的統(tǒng)一性與各行業(yè)的特殊性，還要處理好營改增的減稅與財政的可持續(xù)發(fā)展。第一部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析營改增目前進展營業(yè)稅PK增值稅2、營改增進展A、增值稅按照固定資產(chǎn)的抵扣方法：1.不允許固定資產(chǎn)抵扣：生產(chǎn)型增值稅；2.允許固定資產(chǎn)一次性抵扣：消費型增值稅；3.固定資產(chǎn)按照折舊逐步抵扣：收入型增值稅。第一部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析營改增目前進展營業(yè)稅PK增值稅2、營改增進展B、不能抵扣的部分包括：1、職工薪酬；2、政府規(guī)費；3、稅金；4、拆遷補償費；5、毛利；6、無專用票的。第一部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析營改增目前進展營業(yè)稅PK增值稅2、營改增進展《關于深化經(jīng)濟體制改革的若干問題》。李克強表示，系統(tǒng)考慮，營改增還有“五步曲”：第一，2014年繼續(xù)實行營改增擴大范圍；第二步，2015年基本實現(xiàn)營改增全覆蓋；第三步，進一步完善增值稅稅制；第四步，完善增值稅中央和地方分配體制；第五步，實行增值稅立法。第一部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析營改增目前進展營業(yè)稅PK增值稅2、營改增進展可能出臺的政策：1、土地、利息不能抵扣？2、不動產(chǎn)逐漸抵扣？3、稅率:金融業(yè)和生活服務業(yè)適用6%稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等其他行業(yè)適11%稅率，均適用一般計稅方法。出口服務:對出口服務實行零稅率或免稅政策。第一部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析營改增目前進展營業(yè)稅PK增值稅2、營改增進展-地價抵扣政策分析：1、土地部門作為增值稅納稅人，例如1.11億元的地價，增值稅按照11%分離后，銷售價格1億元，0.11億元由開發(fā)企業(yè)抵扣。在地價不變的情況下，實際上是地方政府讓利了。2、土地比照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票，在招拍掛土地免稅的基礎上實行按照11%比例核定抵扣。這種做法可能會有空轉(zhuǎn)的情況，收取土地出讓金并抵扣后，通過政府獎勵的方式進行返還；3、無論是土地部門作為增值稅納稅人，還是由開發(fā)商核定抵扣，核定抵扣率定為6%。第一部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析營改增目前進展營業(yè)稅PK增值稅2、營改增進展-地價抵扣政策分析：4、購入不動產(chǎn)進項100%納入抵扣范圍，但試點初期分年度按照5%比例抵扣，剩余作為留抵稅額，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。固定資產(chǎn)按照折舊逐步抵扣的是收入型增值稅。也就是我國以后將是消費型和收入型增值稅并存。第一部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析營改增目前進展營業(yè)稅PK增值稅2、營改增進展-地價抵扣政策分析：5、房地產(chǎn)企業(yè)兩塊成本支出是地價和融資成本，因此大家最關心的是借款利息、土地，能否進行抵扣。A暫不允許抵扣借款利息進項稅；B土地不允許抵扣第一部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析3、營改增評價A、房地產(chǎn)業(yè)的顯著特征是項目周期長，且成本與收入周期背離。這些可能導致營改增之后，房地產(chǎn)項目的銷項稅額與其進項稅額產(chǎn)生時間上的不匹配。B、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”確實是一個“硬骨頭”，如何面對？比如對供應商、客戶群體進行分類及管理。營改增后，供應商是否能夠提供增值稅專用發(fā)票，客戶能否接受稅負轉(zhuǎn)嫁，將在很大程度上影響企業(yè)的收入、利潤、稅負、現(xiàn)金流。第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析1、營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負是上升還是下降？營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)利潤是上升還是下降？【案例分析】某房地產(chǎn)企業(yè)在2014年假設銷售收入1億元，回款1億元，營改增后，銷售收入等于10000萬元/（1+11%）=9009.009。也就是說，營業(yè)收入是減少990.99099萬元，賬面上的銷售收入將下降9.91%！營業(yè)稅條件下，營業(yè)收入是10000萬元；假設全部開發(fā)成本7000萬元其中：建安成本6500萬元、土地成本400萬元、利息100萬；1、6500萬元/1.11=5855.86萬元（土地、利息均不抵扣）營改增后利潤=9009.009-5855.86=3153.15萬元第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析1、營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負是上升還是下降？營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)利潤是上升還是下降？1、6500萬元/1.11=5855.86萬元（土地、利息均不抵扣）營改增后毛利潤利潤=9009.009-5855.86=3153.15萬元營改增之前毛利潤=10000-7000=3000萬元營改增之前流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負率=5.6%營改增之后流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅=10000萬元/（1+11%）=9009.009×11%-5855.86×11%=990.99-644.14=346.85營改增之后流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負率=346.85×（1+12%）/9009.009=4.31%第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析1、營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負是上升還是下降？營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)利潤是上升還是下降？營改增評價：地產(chǎn)企業(yè)面對一個新問題是，進項和銷項能否互相配比，存在兩個方案：（1）采取一般方法，則預售前期繳不到增值稅，但是在完工決算期間取得的增值稅專用發(fā)票，缺乏銷項與之相配比，導致預售后期繳納巨額稅款，而完工決算期形成巨額留抵稅額。（2）采取對預售收入按照預征率預征，完工決算清算的方式，預售前期明明有大量留抵，卻繳納了稅款。但是可以解決倒掛問題。第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析1、營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅負是上升還是下降？營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)利潤是上升還是下降？房地產(chǎn)企業(yè)取得專票需關注以下問題：（一）180天內(nèi)必須認證！（二）認證當月必須抵扣；（三）票貨款三流一致；（國稅發(fā)[1995]192號文件）（四）第三方票堅決不能要；（五）發(fā)票形式也很重要（印章不符、非防偽稅控清單（六）虛開與接收虛開增值稅專用發(fā)票的刑事責任。第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析增值稅暫行條例：增值稅納稅義務時間：19條-2營改增：增值稅納稅義務發(fā)生時間為：41條-42、增值稅納稅義務時間：第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析具體規(guī)定納稅義務時間采取直接收款方式銷售貨物不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當天；采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當天；采取賒銷和分期收款方式銷售貨物為書面合同約定的收款日期的當天，無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的當天采取預收貨款方式銷售貨物為貨物發(fā)出的當天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天；委托其他納稅人代銷貨物為收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當天。未收到代銷清單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿180天的當天；銷售應稅勞務為提供勞務同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據(jù)的當天；納稅人發(fā)生本細則第四條第（三）項至第（八）項所列視同銷售貨物行為為貨物移送的當天第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析3、跨期業(yè)務的處理A.試點納稅人在本地區(qū)試點實施之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續(xù)按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。B.試點納稅人提供應稅服務，按照國家有關營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至本地區(qū)試點實施之日尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人本地區(qū)試點實施之日后的銷售額時予以抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業(yè)稅。第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析3、跨期業(yè)務的處理C.試點納稅人提供應稅服務在本地區(qū)試點實施之日前已繳納營業(yè)稅，本地區(qū)試點實施之日（含）后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。D.試點納稅人本地區(qū)試點實施之日前提供的應稅服務，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析3、跨期業(yè)務的處理納稅人于本地區(qū)試點實施之日前提供改征增值稅的營業(yè)稅應稅服務并開具營業(yè)稅發(fā)票后，如發(fā)生服務中止、折讓、開票有誤等情形，且不符合發(fā)票作廢條件的，應于2014年3月31日前向原主管稅務機關申請開具營業(yè)稅紅字發(fā)票，不得開具紅字專用發(fā)票和紅字貨運專票。需重新開具發(fā)票的，應于2014年3月31日前向原主管稅務機關申請開具營業(yè)稅發(fā)票，不得開具專用發(fā)票或貨運專票。第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析4、銷售使用過的固定資產(chǎn)的稅務處理銷售使用過的固定資產(chǎn)。按照《試點實施辦法》和本規(guī)定認定的一般納稅人，銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日（含）后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅；銷售自己使用過的本地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關增值稅政策執(zhí)行。使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財務會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析5、增值稅專用發(fā)票管理根據(jù)《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》（國稅發(fā)〔2006〕156號）第三十五條規(guī)定：違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務機關責令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收：（九）未按照規(guī)定存放和保管發(fā)票的。第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析5、增值稅專用發(fā)票管理根據(jù)《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》（國稅發(fā)〔2006〕156號）第十條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務，應向購買方開具專用發(fā)票。（這里的購買方應該是一般納稅人）商業(yè)企業(yè)一般納稅人零售的煙、酒、食品、服裝、鞋帽（不包括勞保專用部分）、化妝品等消費品不得開具專用發(fā)票。增值稅小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）需要開具專用發(fā)票的，可向主管稅務機關申請代開。（代開專用發(fā)票的稅率是3%，購貨方也只能按照3%認證抵扣）銷售免稅貨物不得開具專用發(fā)票，法律、法規(guī)及國家稅務總局另有規(guī)定的除外。第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析5、增值稅專用發(fā)票管理根據(jù)《增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定》（國稅發(fā)〔2006〕156號）第十一條規(guī)定：專用發(fā)票應按下列要求開具：

（一）項目齊全，與實際交易相符；

（二）字跡清楚，不得壓線、錯格；

（三）發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋財務專用章或者發(fā)票專用章；

（四）按照增值稅納稅義務的發(fā)生時間開具。

對不符合上列要求的專用發(fā)票，購買方有權拒收。第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析5、增值稅專用發(fā)票管理一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發(fā)票專用章。銷貨清單視同專用發(fā)票管理，2011年2月1日執(zhí)行的《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第22條規(guī)定只加蓋發(fā)票專用章。紙質(zhì)銷貨清單使用至2006年12月31日，自2007年1月1日起銷貨清單必須使用防偽稅控系統(tǒng)開具。第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析5、增值稅專用發(fā)票管理根據(jù)根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》

（國務院令第587號

）第三十七條規(guī)定：

違反本辦法第二十二條第二款的規(guī)定虛開發(fā)票的，由稅務機關沒收違法所得；虛開金額在1萬元以下的，可以并處5萬元以下的罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。非法代開發(fā)票的，依照前款規(guī)定處罰。

第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析5、增值稅專用發(fā)票管理《中華人民共和國刑法修正案（八）》第三十三條規(guī)定：虛開本法第二百零五條規(guī)定以外的其他發(fā)票，情節(jié)嚴重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；情節(jié)特別嚴重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析5、增值稅專用發(fā)票管理作廢條件：------收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時間未超過銷售方開票當月；------銷售方未抄稅并且未記賬；------購買方未認證或者認證結(jié)果為"納稅人識別號認證不符"、"專用發(fā)票代碼、號碼認證不符"。以上條件必須同時滿足才可以作廢專用發(fā)票。第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析5、增值稅專用發(fā)票管理紅字發(fā)票的處理第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析6、營改增后的定價原則解析：【案例】甲建安企業(yè)對外提供建筑服務，并與A地產(chǎn)公司簽訂了一筆10000萬元的建安合同。在原有稅制下，如果不考慮其他稅種及成本的因素，建安公司要給A公司開具10000萬元的營業(yè)稅建安發(fā)票，需要繳納500萬元（10000×5%）的營業(yè)稅，剩余9500萬元歸甲公司支配。

在“營改增”之后，同樣不考慮其他稅種及成本的因素，建安公司要給A公司開具的發(fā)票金額仍然是10000萬元，A公司可以進行進項稅抵扣，建安公司卻需要繳納990.99萬元〔10000÷（1+11%）×11%〕的增值稅，剩余的約9009萬元歸運輸公司支配。思考：定價體系？？？第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析6、營改增后的定價原則解析：思考：如果建安公司能夠熟練掌握“營改增”的相關政策依據(jù)，適當改變自己的定價體系，結(jié)果將大不一樣。把合同金額談到10600萬元，那么，A公司可以抵扣約1050萬元，建安公司繳納了約1050萬元稅款后，還可以剩余約9550萬元。

由上述案例可見，由于有了“抵扣”因素，使合作雙方的價格博弈不再成為一場“零和游戲”。

由此，企業(yè)在開展生產(chǎn)經(jīng)營活動的同時，應該更加關注稅制改革，了解稅收政策變化并注重稅收籌劃。同時，如果改革能夠加快推進，讓增值稅的整個鏈條連接起來,稅制改革的減稅效果將會更明顯第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析7、存量房問題對于存量房問題，比較大的可能性是有一個過度政策，其中簡易征收5%的可能性最大。也有可能繼續(xù)征收營業(yè)稅。最終會劃定一個線，新房新辦法老房老辦法，但房地產(chǎn)開發(fā)銷售周期長，怎么認定“新”、“老”，將考驗稅務部門的能力和智慧。第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析8、剖析銷項稅額（1）試點納稅人中的一般納稅人，以該地區(qū)試點實施之日前購進或者自制的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務，試點期間可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。

（2）.試點納稅人中的一般納稅人提供的電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務和收派服務，可以選擇按照簡易計稅辦法計算繳納增值稅。(3)試點納稅人中的一般納稅人兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務的，凡未規(guī)定可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅的，其全部銷售額應一并按照一般計稅方法計算繳納增值稅。第二部分房地產(chǎn)營改增具體問題解析8、剖析銷項稅額(4)納稅人兼營不同稅率的貨物或者應稅勞務，應