江西省某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告

可行性研究報(bào)告目錄第一章總論……………………（1）第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性………………（4）第三章市場定位與價(jià)格定位……（8）第四章場址主要建設(shè)條件………（21）第五章工程設(shè)計(jì)方案……………（23）第六章節(jié)能與節(jié)水………………（40）第七章環(huán)境影響評價(jià)……………（42）第八章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置………………（46）第九章質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案………（49）第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度……………（52）第十一章投資估算與資金籌措…………………（53）第十二章財(cái)務(wù)評價(jià)………………（56）第十三章社會評價(jià)………………（61）第十四章風(fēng)險(xiǎn)分析………………（63）第十五章結(jié)論與建議……………（67）第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：**房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目二、建設(shè)單位：**房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司三、法人代表：陳斯明四、建設(shè)地址：位于**市**大道（吉州大道）與韶山西路交叉口東南角，原址為**有限公司廠區(qū)，北臨**西路、西接**大道。五、建設(shè)性質(zhì)：新建六、建設(shè)規(guī)模：總建筑面積：128236m2，其中：住宅共870戶113182m2（多層83819m2、小高層29363m2）、商業(yè)店鋪13704m2、會所及幼兒園1350m2。另有車庫及雜物間11426m2。七、建設(shè)期限：2005年9月～2008年3月八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、總用地面積：109.95畝（73306m2）2、總建筑面積：128236m23、建筑密度：25.92%4、容積率：1.755、綠地率：40.5%7、項(xiàng)目總投資：11063.28萬元8、銷售凈收入：20826.55萬元9、利潤總額：9763.27萬元10、總投資利稅率：88.25%11、所得稅：3221.88萬元12、凈利潤：6541.39萬元13、總投資利潤率：59.13%14、盈虧平衡點(diǎn)：53.12%15、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：54.80%>Ic=15%16、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：3036.11萬元>0（Ic=15%時(shí)）17、投資回收期：2.18年18、貸款償還期：2年19、償債備付率：3.25第二節(jié)可行性研究范圍一、可行性研究依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、建設(shè)部頒布的《城市規(guī)劃編制辦法》及其《實(shí)施細(xì)則》3、**市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃4、江西省規(guī)劃實(shí)施技術(shù)導(dǎo)則5、《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50220—95）6、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）7、《**市近期建設(shè)規(guī)劃》（2002—2005）8、《江西省**規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)》9、國家計(jì)委頒布的《建設(shè)項(xiàng)目評價(jià)方法與參數(shù)》10、國家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范11、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料12、建設(shè)單位可研咨詢委托書二、可行性研究范圍通過調(diào)查項(xiàng)目所在地的社會經(jīng)濟(jì)狀況，房地產(chǎn)現(xiàn)狀，市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場分析預(yù)測，研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性，研究該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出組織管理與實(shí)施計(jì)劃，開展項(xiàng)目投資估算分析，進(jìn)行投資效益分析和評價(jià)，提出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論。三、可行性研究的結(jié)論開發(fā)建設(shè)**項(xiàng)目可以達(dá)到下述目的：1、落實(shí)《**市近期建設(shè)規(guī)劃》（2002—2005），拉大城市框架，策應(yīng)**市中心城區(qū)南延北擴(kuò)，東拓西展的建設(shè)要求，整治和美化城市環(huán)境。2、為**市民提供一處良好的生活居住環(huán)境及購物場所。3、盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財(cái)政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和有利社會穩(wěn)定。該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。是一個(gè)既有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，又有很好的社會效益的項(xiàng)目，應(yīng)大力支持，盡早組織實(shí)施。第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性第一節(jié)項(xiàng)目背景一、**市概況**位于江西省中西部，贛江中游。從地勢上看，屬羅霄山脈中段，扼湖南、江西兩省咽喉通道，地勢極為險(xiǎn)要。境內(nèi)有自北向南縱貫的京九鐵路、贛粵高速公路、105國道和由東向西的319國道，是連接北京、西南、華南、福建、港澳地區(qū)的天然紐帶；上可溯贛江溝通閩粵，下可泛鄱陽湖與長江相聯(lián)，順抵長江下游發(fā)達(dá)省市，在江西省地理上占有特殊位置。地理上，介于北緯25°58′32″至27°57′50″，東經(jīng)113°46′至115°56′之間，全市長約218公里，東西寬約208公里，總面積為25271平方公里。以山地、丘陵為主，山地占全市面積的51%，平原與崗地約占23%，丘陵約占22%，水面約占4%。可概括為“七山半水兩分田，半分道路和莊園”。它的四周，東鄰撫州市的樂安市，南連贛州市的興國縣、贛縣，西接湖南省的桂東、炎陵、茶陵縣，北與宜春市的樟樹市及新余市、萍鄉(xiāng)市接壤。市政府駐地吉州區(qū)距省會南昌219公里，距首都北京，鐵路里程為1805.6公里。**市轄吉州區(qū)、青原區(qū)、井岡山市和**、泰和、萬安、遂川、永新、永豐、吉水、峽江、安福、新干10縣，257個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，3150個(gè)行政村，人口462萬人。**市屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，具有冬春陰冷，夏熱秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，無霜期長等特點(diǎn)。**市多年平均降水量為1487毫米，多年平均氣溫為17.1～18.6℃。二、**市國民經(jīng)濟(jì)概況2000年撤地設(shè)市以來，**市提出了“做大**市，崛起銀三角”的發(fā)展構(gòu)想，全市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展取得了輝煌成就。工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)保持較高增長，第二產(chǎn)業(yè)比重不斷上升并成為牽引經(jīng)濟(jì)快速增長的主要?jiǎng)恿Γ?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)二、三、一的轉(zhuǎn)型，GDP中三大產(chǎn)業(yè)比例為30.1：37.5：32.4。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。2004年全市財(cái)政總收入22.686億元，比2003年增長24.5％，創(chuàng)歷史最高水平。近年來全市投資力度加大，投資總量增加。2004年全市全社會完成固定資產(chǎn)投資88.65億元，比2003年增長39.74％，一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等重點(diǎn)投資項(xiàng)目的開工、建成，不僅成為拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)較快增長的重要因素，更為**市今后發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。**市通過營造良好的綜合投資環(huán)境，拓寬了開放型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間。目前，全市城鄉(xiāng)居民生活總體達(dá)到小康水平，正逐步向全面建設(shè)小康社會邁進(jìn)。2004年，全市城市居民年可支配收入達(dá)7031元，比2003年增長7.14％；農(nóng)民年純收入達(dá)2857元，比2003年增長22.66％。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)觀念悄然變化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。作為江西省中部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，隨著城市功能增強(qiáng)，城區(qū)規(guī)模擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)輻射能力加強(qiáng)，促使城市建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，為房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；加之近幾年**經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，住宅消費(fèi)也正在升級換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費(fèi)，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境和更高格調(diào)的高檔住宅已日趨成為他們的消費(fèi)時(shí)尚，同時(shí)將購房作為一種安全、增值的投資方式。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性一是貫徹實(shí)施《**市近期建設(shè)規(guī)劃》（2002—2005）和城市發(fā)展的需要。按照**市城市總體規(guī)劃，“十一五”期間要加快中心城市的建設(shè)，擴(kuò)大城區(qū)范圍，創(chuàng)建濱江花園城市，把**市中心城區(qū)建設(shè)成擁有50萬人口的新型城市。**房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)符合城市總體規(guī)劃和近期規(guī)劃要求；其建設(shè)將進(jìn)一步改善城市景觀，增強(qiáng)城市功能，拉大城市框架，策應(yīng)**市中心城區(qū)南延北擴(kuò)，東拓西展，擴(kuò)張城市規(guī)模，美化環(huán)境。二是拉動(dòng)內(nèi)需、落實(shí)市委一屆十次全會提出的“一年一個(gè)新變化，三年邁上新臺階，五年實(shí)現(xiàn)新跨越”戰(zhàn)略目標(biāo)的需要。從**實(shí)際出發(fā)提出的“崛起三步曲”，體現(xiàn)全市上下加快發(fā)展、爭先進(jìn)位的迫切愿望。在加速城市化進(jìn)程中：“突出中心，做強(qiáng)兩翼，提升縣城，優(yōu)化城鎮(zhèn)”?！巴怀鲋行摹?，就是要突出做大做美**市中心城市，進(jìn)一步加快中心城市的產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚，增強(qiáng)中心城市的集聚和輻射能力，按照“不求最大最好，但求風(fēng)格獨(dú)特”的原則，充分結(jié)合**市自然山水格局，建設(shè)依山就水、山環(huán)水繞的生態(tài)山水城市。按照“一市三區(qū)、兩江三岸，一環(huán)三橋，五縱八橫，山水環(huán)繞”的組團(tuán)式城市布局，加快中心城市重點(diǎn)工程的建設(shè)步伐，拓展中心城市規(guī)模是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。按**市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃指標(biāo)，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長10%左右，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)可以直接和間接帶動(dòng)建筑、建材、裝飾等20余個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)居民消費(fèi)。按經(jīng)驗(yàn)估算，每投資1億元，可以使國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.1～1.2億元，能有效地促進(jìn)**市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)還可以增加就業(yè)機(jī)會。三是配合舊城改造，全面建設(shè)小康社會的需要。小康住宅是全面建設(shè)小康社會關(guān)鍵的組成部分，**市的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民的收入隨著增長，居民對住宅的要求，不僅是對房型和建筑質(zhì)量有更高的要求，對居住環(huán)境和居住條件的要求也越來越高，也是未來房地產(chǎn)追捧的熱點(diǎn)之一，建設(shè)花園式住宅小區(qū)是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢，也是未來房地產(chǎn)消費(fèi)的追求。**房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)可促進(jìn)城北**大道區(qū)域的建設(shè)步伐，大大改善市民居住環(huán)境和居住條件，提升**市住宅的品位；同時(shí)，排水實(shí)行雨污分流、園區(qū)大面積綠化符合國家環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展要求，體現(xiàn)了人與自然的和諧發(fā)展；信息化、智能化引入，緊跟時(shí)代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷，小區(qū)更舒適安全；項(xiàng)目的建設(shè)對集聚城北**大道區(qū)域的人氣將起到一定的促進(jìn)作用，有利于周邊土地的升值，推動(dòng)**市房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展。四是**市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要?！熬盼濉?、“十五”期間，**市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)雖然發(fā)展較快，但與南昌及發(fā)達(dá)地區(qū)相比，無論在小區(qū)建設(shè)的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前**市城區(qū)配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，房型適當(dāng)、上檔次的花園式住宅小區(qū)尚且不多；市內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平，開發(fā)理念相對滯后。以**開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為契機(jī)，通過引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)的先進(jìn)思想，同時(shí)大幅度提高物業(yè)管理水平，建設(shè)一流的花園式住宅小區(qū)，進(jìn)而帶動(dòng)全市房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)量、上水平。第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的可行性作為江西省中部政治經(jīng)濟(jì)、文化中心的**市，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)張，城市功能日趨增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)輻射力得到進(jìn)一步提高，促使城市建設(shè)步伐加快，品位提高，為**市的房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。加之近幾年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入的不斷增加，消費(fèi)觀念的不斷更新，造就了一批高要求的住房消費(fèi)群體，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有很好的市場前景。這些就是項(xiàng)目建設(shè)的社會和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是最重要的可行性。按照創(chuàng)建濱江花園城市，改善人民居住環(huán)境的要求，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，能使該區(qū)域環(huán)境與花園城市景觀相匹配，達(dá)到促進(jìn)市政建設(shè)、擴(kuò)大城市規(guī)模、盤活城市土地資源的目的。因此，順應(yīng)要求，建設(shè)集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的**開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，既是尊重住房消費(fèi)市場客觀規(guī)律的結(jié)果，也是**市房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢和要求。無論是濱江花園式現(xiàn)代城市的建設(shè)、還是適應(yīng)住房消費(fèi)的需要，建設(shè)**開發(fā)項(xiàng)目實(shí)屬可行。**開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)客觀上是可行的。第三章市場定位與價(jià)格定位第一節(jié)市場定位一、項(xiàng)目地理位置分析本項(xiàng)目位于**市**大道（吉州大道）與韶山西路交叉口東南角，原址為江西贛江制藥有限公司廠區(qū)，北臨韶山西路、西接**大道。項(xiàng)目距**市人民廣場約1.8km、距贛江約1.6km里、距贛粵高速公路**北出入口約7.0km、距省會南昌公里219km。附近已開工或即將開工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有壹街區(qū)、明珠苑、中寰城市花園、金鵬花園等。根據(jù)江南御景園規(guī)劃方案及建設(shè)單位實(shí)施計(jì)劃，江南御景園地塊總用地面積109.95畝（73306m2），用地較規(guī)整。二、項(xiàng)目周邊情況為改善**大道區(qū)域城市建設(shè)相對滯后的現(xiàn)狀，加快構(gòu)建“兩江三岸”的中心城區(qū)發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)濱江花園城市整體目標(biāo)，根據(jù)**市城市總體規(guī)劃的要求，應(yīng)盡快開發(fā)建設(shè)**大道區(qū)域，形成城市風(fēng)貌和景觀。**大道區(qū)域城市地塊的開發(fā)建設(shè)，在**市城市近期建設(shè)規(guī)劃中占據(jù)極其重要地位，其建設(shè)對拓展**市城市發(fā)展空間，謀求經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，縮短與先進(jìn)城市和發(fā)達(dá)地區(qū)的差距，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)市升位的目的有重大意義。本項(xiàng)目處于中心城區(qū)的吉州區(qū)西北部，位于**市**大道與**西路交叉口東南角，原址為**有限公司廠區(qū)，北臨**西路、西接**大道。交通區(qū)位優(yōu)越，居民出行極為便利，特別是隨著吉州區(qū)區(qū)委、區(qū)政府辦公地點(diǎn)在城北區(qū)域的確定，使本項(xiàng)目物業(yè)升值潛力很大。已建成的**大道道路紅線寬60m，是**市中心城區(qū)的交通主干道，也是**市的一條花園式景觀大道，為本項(xiàng)目提供了優(yōu)越的交通和景觀條件。三、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施1、居住小區(qū)：在周邊地塊主要有明珠苑、壹街區(qū)、恒榮正丙角新村、中寰城市花園、名人花園、江信廬陵花園（星港澳園）、康居帝景灣、天龍花園、金鵬花園等，項(xiàng)目鄰近周邊還有企事業(yè)單位的辦公、住宅樓，四周無廠區(qū)，住家寧靜、舒適。2、醫(yī)療配套設(shè)施：項(xiàng)目周邊500m范圍，除有些規(guī)模較小的診所外，大型醫(yī)療配套設(shè)施較少，但距離**市中心人民醫(yī)院、井岡山醫(yī)專附屬醫(yī)院和**市第一人民醫(yī)院均在2km路程以內(nèi)。3、學(xué)校、教育：**市一中、七中、八中、石陽小學(xué)等學(xué)校距本項(xiàng)目均較近，幼兒可入托本項(xiàng)目的“**”幼兒園。4、自然景觀、人文景觀：本項(xiàng)目自然景觀較豐富，北門河、真君山近在咫尺，隨著**大道北段區(qū)域地塊的開發(fā)建設(shè)，將形成一個(gè)天藍(lán)、樹綠、水清、人氣旺、環(huán)境美，融自然山水景觀和廬陵文化特色于一體的高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。四、市場定位結(jié)合**創(chuàng)建“濱江花園城市”、“生態(tài)城市”的建設(shè)思路和毗鄰**市**大道的特殊位置、文化氛圍，**開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的市場銷售主體客戶定位為教師、公務(wù)員、醫(yī)護(hù)人員和各界成功人士。在居住形式、空間形成和環(huán)境理念上要有別于一般的居民區(qū)。在經(jīng)營理念上樹品牌優(yōu)勢，與在建的星港澳園、康居帝景灣、名人花園、中寰城市花園、恒鑫花苑、壹街區(qū)以及明珠苑一道共同定位為崇尚自然、回歸自然的健康高尚住宅群。本項(xiàng)目還應(yīng)樹立自己的品牌優(yōu)勢，在景觀、環(huán)境、綠化規(guī)劃方面突出自己的風(fēng)格，在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方面有自己的獨(dú)到之處，在社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)合上找到新的切入點(diǎn)，并超出周邊的其他樓盤。第二節(jié)市場供需分析一、市場需求建設(shè)小康**、實(shí)現(xiàn)**在江西中部的率先崛起，是今后一段時(shí)間我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要奮斗目標(biāo)。未來五年，我市中心城區(qū)按照“一市三區(qū)、兩江三岸、一環(huán)三橋、五縱八橫”的規(guī)劃加緊建設(shè)，初步形成50萬人口規(guī)模的濱江花園城市雛形，給中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。1、居住現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計(jì)，**市中心城區(qū)現(xiàn)有非農(nóng)人口21萬（指吉州、青原兩區(qū)，不含外來務(wù)工人口），現(xiàn)有存量住房：336萬m2，人均居住面積10.71m2、建筑面積約20m2，其中有近2萬戶購買了房改房（含集資房、安置房）。如果按人均建筑面積30m2的居住水平，現(xiàn)有人口還需新增住宅面積210萬m2。同時(shí)，不同的階層其現(xiàn)有住房的差異性已顯現(xiàn)，住房消費(fèi)已呈“金字塔”式的梯級消費(fèi)結(jié)構(gòu)（見下圖）。住房消費(fèi)群體住房消費(fèi)市場1、富人、高收入者1、別墅、高檔公寓2、稍高收入者2、商品房3、中、低收入者3、經(jīng)濟(jì)適用房、二手房4、最低收入者4、4、政府提供廉租房（住房呈“金字塔”消費(fèi)結(jié)構(gòu)示意圖）2、近幾年舊城改造房屋拆遷情況撤地設(shè)市至2003年，**市中心城區(qū)（主要集中在吉州區(qū)），累計(jì)拆遷房屋面積50.21萬m2（2001年2.97萬m2，2002年13萬m2，2003年34.23萬m2），累計(jì)完成拆遷住戶4000余戶。這些拆遷戶絕大多數(shù)是實(shí)行貨幣安置，即通過住房社會化市場自行解決拆遷后的居住問題。2004年中心城區(qū)續(xù)建面積107.91萬m2，新開工面積70萬m2，拆遷面積32萬m2，新增拆遷戶近千戶。如果要安置2004年的拆遷戶，按戶均70m2計(jì)算，需住房面積7萬m2，而要安置上述所有拆遷戶，則需住房面積35萬m2。3、城市新增人口住房需求據(jù)初步分析，**市5年時(shí)間要達(dá)到50萬人口中等城市規(guī)模，現(xiàn)有城市人口要翻一番以上，按小康居住水平：“戶均一套，人均一室，設(shè)施齊全，功能完善”的標(biāo)準(zhǔn)，那么，新增人口按人均建筑面積30m2計(jì)算，需增加住房面積約750萬m2。根據(jù)上述情況分析，舊城改造拆遷居住需要，以及現(xiàn)有居民迫切要求改善居住條件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消費(fèi)潛在市場。未來五年，**市中心城區(qū)住房需求總量近1000萬m2，全面啟動(dòng)住房消費(fèi)，住宅建設(shè)即將進(jìn)入黃金期。二、市場供應(yīng)1、近年中心城區(qū)商品房開發(fā)建設(shè)情況時(shí)間施工面積(萬m2)竣工面積(萬m2)銷售面積(萬m2)銷售額(萬元)2000年71.0825.7116.54158292001年29.4112.87.2269552002年76.5426.9232.49440872003年92.7932.1029.16263402004年139.7571.9353.7255841合計(jì)409.57169.46139.131490522、近期**市（吉州青原兩區(qū)城區(qū)）房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃審批情況編號建設(shè)單位名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（公頃）建筑面積（萬m22）工程地址備注1**康居錦江發(fā)展有限限公司螺湖花園小區(qū)12.3011.20大橋西路以北2**市創(chuàng)天國際投資有有限公司23.003.10后河中游地塊3**市萬家房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司光明居住小區(qū)A11#.2#..3#.B22#.D地塊6.0010.60光明路以北4**市凱震房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司陽明商城3.0010.30原吉州區(qū)委區(qū)政府府5**信和實(shí)業(yè)有限公司司信和一期工程5.805.50后河中游\下游6**陽光房地產(chǎn)開發(fā)公公司金竹園2.403.00青原大道以西7市恒榮房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司麗景花園2.202.50井岡山大道77號號8市恒榮房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司正丙角新村20.4016.90正丙角9**市青原房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司劉家村委會安置用用地3.907.00上海路以東，永新新路以北10**市青原房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司濱江新區(qū)坼遷安置置新橋用地5.808.00上海路以西，濱江江大道以東11**市中寰置業(yè)有限公公司中寰城市花園6.805.80原曲軸連桿廠地塊塊12江西嘉圓房地產(chǎn)開開發(fā)公司辦公樓住宅6.7013.80**大道A10-1#,22#13市恒榮房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司恒鑫佳苑2.002.00**大道A13-1#14市明珠房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司明珠苑2.904.70-A-15**信和實(shí)業(yè)有限公司司信和新城二期3.205.12后河下游A4-11,A6-11,16**市建興房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司凱震豪園16.1627.04原贛江制藥廠地塊塊17**市天龍房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司天龍花園7.0012.00原有線電廠地塊18**市創(chuàng)天國際投資有有限公司3.506.00后河中游地塊19**市寶得房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司金鵬花園二期2.164.20原味精廠地塊20宜春市匯盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司明月花園1.202.2原市糧食局招待所所地塊合計(jì)計(jì)136.42160.96從上述分析看，未來五年**市中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場仍然處于活躍期，供需缺口仍然較大，房地產(chǎn)開發(fā)的市場前景廣闊。價(jià)格定位一、**市中心城區(qū)商品房市場發(fā)展分析吉安市中心城區(qū)住宅價(jià)格走勢單位：元/m2吉安市中心城區(qū)住宅價(jià)格走勢單位：元/m2從上圖可以看出，**市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格在2000年至2001年的發(fā)展較為平穩(wěn)，2002年較2001年的漲幅較快，2002年至2004年的發(fā)展又趨于平穩(wěn)。從長期角度看，**市中心城區(qū)房價(jià)的上升將保持較長時(shí)期。就最基本的層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房價(jià)的上升是一種長期趨勢。除此之外，根據(jù)《中共**市委關(guān)于制定全市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃的建議》提出的任務(wù)進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。**市中心城區(qū)以“一江兩岸”為特征的新型中等城市、優(yōu)美生態(tài)城市的品味格局基本形成，城區(qū)人口達(dá)到30萬人左右。全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)到32%左右，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達(dá)到20m2的目標(biāo)，而**市目前城鎮(zhèn)人均居住面積不足15m2，因此，導(dǎo)致將需求強(qiáng)勁、持久，推動(dòng)房價(jià)的總趨勢長期上漲。短期的起伏永遠(yuǎn)是存在的，但短期的起伏，不會改變**房價(jià)總趨勢的長期上升。其中蘊(yùn)涵著另一個(gè)不為人注意的現(xiàn)象和道理：城市地位是房價(jià)的重要決定因素。對于**房價(jià)的現(xiàn)狀，政府的態(tài)度是進(jìn)行平抑，主要的措施有三方面：一是積極調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在外環(huán)線附近建造數(shù)量較多的低價(jià)位住房，擴(kuò)大供應(yīng)。二是適度降低舊城改造和動(dòng)拆遷的力度，減緩對于供應(yīng)的壓力。三是多角度實(shí)施對房價(jià)的調(diào)控，比如土地供給數(shù)量和招標(biāo)底價(jià)的松緊、稅費(fèi)的松緊、貸款的松緊、開發(fā)或交易門檻的松緊等等。從現(xiàn)在起到2010年的五、六年中，**商品房屋價(jià)格走勢可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。期間價(jià)格可能會出現(xiàn)總體性的波動(dòng)，但這種波動(dòng)不會是大起大落，而只能是一種窄幅波動(dòng)。商品房的底部區(qū)域價(jià)格，只會抬升不會大跌，今天的底部價(jià)格用不了多久將不復(fù)存在?！笆濉逼陂g，**商品房價(jià)格年漲幅估計(jì)仍在10％以上。到“十一五”期間末即2010年，可能會繼續(xù)上漲，但仍在物價(jià)指數(shù)上漲幅度之上。期間的價(jià)格結(jié)構(gòu)會更趨合理，主要理由如下：

第一、實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)，**人均住房面積尚有差距。目前人均住房居住面積不足15m2。人均居住面積要達(dá)到18-20m2，還要走相當(dāng)一段路程。第二、城市化的進(jìn)程也直接拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)。**2003年的城市化水平僅為21.31％，2005年要達(dá)到32％。這不僅表現(xiàn)為中心城區(qū)的不斷擴(kuò)張，而且也表現(xiàn)在市郊城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加快。無論是城市人口還是城市面積，將進(jìn)一步擴(kuò)張。如此浩大的城市化建設(shè)，將給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大商機(jī)。

第三、隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市民收入的提高，市民購房能力會進(jìn)一步增強(qiáng)。第四、市場化、商品化已經(jīng)是解決住宅問題的根本途徑。住房制度經(jīng)過十幾年的改革，已經(jīng)改變了過去福利分房的舊體制，市場化、商品化購房已成為解決住宅問題的根本途徑。因此，**商品房價(jià)格今后繼續(xù)上揚(yáng)，只要不是漲幅過大，從總體上看，是利大于弊。因?yàn)榇蠖鄶?shù)擁有住房所有權(quán)的市民，還是能夠從中直接受益。二、定價(jià)方法1、“成本＋利潤”定價(jià)法將產(chǎn)品的成本加上預(yù)期利潤，具體額度由開發(fā)商調(diào)控，即為最基本的定價(jià)方法。此法雖簡單，仍須考慮市場行情及競爭狀況，才能訂出合適的價(jià)格。2、市場比較定位法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而訂。在競爭激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會被客戶舍棄。3、顧客感受定價(jià)法當(dāng)購房者對物業(yè)及發(fā)展商實(shí)力有信心時(shí)，縱然定價(jià)相對較高，購房者仍會欣然前往。但若購房者對推出個(gè)案的發(fā)展商沒有信心時(shí)，一旦定價(jià)過低，購房者反而會懷疑物業(yè)的品質(zhì)而不敢購買。由于顧客感受定價(jià)法只能感知樓盤定價(jià)的高低定性，較難確定量化指標(biāo)，因此以下主要進(jìn)行前兩種方法的測算。三、“成本＋利潤”定價(jià)法1、項(xiàng)目土地獲取價(jià)格項(xiàng)目土地獲取價(jià)格為2997萬元（按實(shí)際交易價(jià)格計(jì)），平均分?jǐn)傊量沙鍪鄯康禺a(chǎn)（多層住宅、小高層住宅、商業(yè)店鋪計(jì)12.71萬m2）建筑面積土地成本為236.2元/m2。2、項(xiàng)目單位開發(fā)成本項(xiàng)目每平方米開發(fā)預(yù)算成本包括：土地、建筑、規(guī)費(fèi)、市政道路和綠化等綜合設(shè)施配套、稅收、管理費(fèi)和銀行利息，多層住宅約1052.5元/m2、小高層住宅約1298.7元/m2、商業(yè)店鋪約1220.4元/m2。單位面積全部開發(fā)成本測算表序號成本名稱多層住宅（元/m2）小高層住宅（元/m2）商業(yè)店鋪（元/m2）1土地成本236.2236.2236.22建安成本3606353803各項(xiàng)規(guī)費(fèi)43.362.344.74室外水電路分?jǐn)?7.837.837.85綠化等環(huán)境工程分分?jǐn)?5.855.855.86廣告、營銷等分?jǐn)倲?55555設(shè)計(jì)、監(jiān)理等其他他費(fèi)分?jǐn)?1.671.671.6財(cái)務(wù)費(fèi)用分?jǐn)?53535銷售稅費(fèi)7788138合計(jì)972127710543、開發(fā)商預(yù)期利潤潤目標(biāo)期望值值預(yù)期利潤目標(biāo)期望望值：多層住住宅為30％，小高層住宅25％，商業(yè)業(yè)店鋪樓1000％，則每m2利潤：多層層住宅2922元/m2，小高層住宅319元/m2，商鋪10554元/m2。4、成本加利潤的銷銷售價(jià)多層住宅12633元/m2，小高層住住宅15966元/m2，商鋪21008元/m2。四、市場比較定位法法1、**市中心城區(qū)主要住住宅樓盤概況況（價(jià)格為2005年6月銷售均價(jià)價(jià)）吉州青原兩區(qū)城區(qū)區(qū)主要商品房房樓盤綜合分分析表項(xiàng)目名稱位置建筑形態(tài)規(guī)模價(jià)格銷售情況備注康居帝景灣井岡山大橋西端24棟多層（1期）占地12.5萬㎡，總總建20萬㎡，分三期開發(fā)發(fā)一期均價(jià)14377元/㎡，二期1600元/㎡銷售率50%緊鄰贛江，倡導(dǎo)水水文化住宅江信廬陵花園（星星港澳園）井岡山大道20號號30棟多層，8棟棟小高層占地9.53萬㎡，總總建17萬㎡一期入市均價(jià)14420元/㎡，（一期開始排排號）銷售率65%周邊市政配套較完完善，鬧中取取靜，但容積積率高，棟距距小，采光效效果差名人花園井岡山大道1588號8棟多層，1棟高層層占地2萬㎡，總建2.99萬㎡，分兩兩期開發(fā)一期現(xiàn)交房中，均均價(jià)1200元左右一期多層銷售率880%以上緊靠主干道，井岡岡山大道，交交通方便，但但噪音及灰塵塵污染大中寰城市花園**市韶山西路多層，小高層占地370畝，分二期開發(fā)，總建24萬㎡均價(jià)1380元/m22一期銷售率80％％以上目標(biāo)項(xiàng)目主要競爭爭對手創(chuàng)天麗景井岡山大道與躍進(jìn)進(jìn)路交界處多層，小高層（11期）占地20公頃，分分三期，目前前一期（8棟）占地25萬㎡，總面面積50萬㎡最低價(jià)1280元元/㎡，最高價(jià)1550元/㎡，均價(jià)1350元/㎡銷售率60%，33房偏多開發(fā)周期長，臨后后河而建，后后河未開發(fā)恒榮麗景井岡山大道建行大大樓對面6棟多層占地1.23萬㎡，總總建3萬㎡起價(jià)1398元/㎡銷售率95%，僅僅剩6套復(fù)式地段佳，距廣場近近，交通便利利，但噪音及及污染大信和嘉苑中山路與永叔路交交匯處12棟多層占地面積2.1萬萬㎡，總建5.2萬㎡，分二二期開發(fā)均價(jià)1300元/㎡銷售率90%只剩剩五六套3房和復(fù)式**首家全錯(cuò)層結(jié)構(gòu)住住宅恒豐酒店中山路與永督路交交匯處單棟小高層16層高，總建1.3萬㎡2800元/㎡--3200元/㎡，均價(jià)3000/㎡元銷售率30%產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，15-16層為寫字樓樓，1-4層為大廳餐餐飲娛樂濱江六合盛世濱江四期南面（吉吉州大道）多層，小高層，高高層，別墅占地450畝，分期開開發(fā)，目前正正處于拆遷階階段未定未銷售臨江而建，形態(tài)多多樣壹街區(qū)**大道旁多層，小高層，高高層占地6.73萬㎡，總建13.8萬㎡，起價(jià)1080元/㎡，最最高價(jià)2080元/㎡未銷售小區(qū)規(guī)劃開放，功功能完善前期期廣告到位恒榮正丙角新村**市廣場西路（***大道）多層、單體、聯(lián)體體別墅總占地21萬㎡，總總建面22萬㎡，可容容納800戶左右屬前期排號階段，在在下半年開始始正式銷售離市區(qū)較遠(yuǎn)，邊配配套不成熟，規(guī)規(guī)模較大梅苑小區(qū)井岡山大橋東頭多層、單體別墅占地20萬㎡總建17萬㎡㎡多層均價(jià)850--900元/別墅均價(jià)1300--1400元/由于開發(fā)周期長，體體量大，銷售售市場壓力大大天立花園青原區(qū)青原大道多層，單體別墅，小小高層占地300畝，總建30萬㎡二期均價(jià)11500元/㎡一期準(zhǔn)備交房，一一期58%規(guī)模大，開發(fā)周期期長，市場壓壓力大明珠苑**大道旁多層，小高層占地2.7萬m2總建5萬㎡多層均價(jià)13500元/㎡內(nèi)部銷售3棟，77棟多層銷售售率80％小區(qū)規(guī)劃綠化功能能完善前期廣廣告到位天龍花園井岡山大道（有線線電廠）占地約9萬m2總建15萬㎡多層期房均價(jià)14480元/㎡，現(xiàn)房1600元/㎡左右，2、競爭項(xiàng)目選取對應(yīng)本項(xiàng)目具具有可比性的的康居·帝景灣二期期、天龍·美林印象、星港澳園、壹街區(qū)四個(gè)樓盤進(jìn)行行價(jià)格因素加加權(quán)比較分析析。（1）各樓盤概況康居·帝景灣二期：位于于井岡山大橋橋北側(cè)東門村村。占地面積積約1250000平方米，可建建面積約20萬平方米，規(guī)規(guī)劃建設(shè)有6層式樓房59幢，共計(jì)1590套住房，容積積率約1.7，均價(jià)1600元/平方米，主主要賣點(diǎn)是江江景及周邊良良好的教育環(huán)環(huán)境。天龍·美林印象：位于井井岡山大道大大橋西路2號（原834廠內(nèi)）。占占地面積約99萬平方米，可可建面積約15萬平方米，容容積率約1.7，均價(jià)1480元/平方米，主主要賣點(diǎn)是周周邊良好的教教育環(huán)境。星港澳園：位于大大橋西路8號（原麻紡紡廠）。占地地面積約9.53萬平方米，總總建筑面積約約17萬平方米，由由30幢多層、8幢高層組成成；戶型有一一房、二房、三三房、復(fù)式，面面積從68平方米—207平方米，容積積率約1.78，綠化率為38%，均價(jià)1420元/平方米，主主要賣點(diǎn)是周周邊良好的教教育環(huán)境。壹街區(qū)：位于***大道與長崗崗北路交匯處處，傍依6車道**大道,緊鄰10萬平方米市市政磨盤湖公公園。占地面面積約6.73萬平方米，總總建筑面積約13萬平方米,分三期開發(fā).小區(qū)規(guī)劃有有住宅、商業(yè)業(yè)街、商住辦辦公樓及公建建，住宅規(guī)劃劃有多層及小小高層，戶型型主要有二房房、三房及復(fù)復(fù)式，容積率率約1.93，均價(jià)1380元/平方米。（2）項(xiàng)目競爭力初步分分析項(xiàng)目優(yōu)劣分析，主主要針對項(xiàng)目目地塊優(yōu)劣勢勢評價(jià)，基本本分析思路為為：——選擇區(qū)位條件與本本地塊類似的的可比性地塊塊——?dú)w納其共有特征——比較每個(gè)地塊的獨(dú)獨(dú)特的優(yōu)劣勢勢——評述本項(xiàng)目地塊的的競爭力可比性地塊選取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：位于城城市近郊區(qū)域域。根據(jù)以上上標(biāo)準(zhǔn)，選取取壹街區(qū)項(xiàng)目目、天龍·美林印象項(xiàng)項(xiàng)目作為可比比性地塊。①共有特征本項(xiàng)目壹街區(qū)天龍·美林印象地塊位置吉州區(qū)吉州區(qū)吉州區(qū)城市近郊區(qū)域城市近郊區(qū)域城市近郊區(qū)域地塊性質(zhì)凈地凈地凈地地塊規(guī)模7.33萬平方米米6.73萬平方米米9萬平方米周邊氛圍緊臨**大道緊臨**大道緊臨井岡山大道交通狀況7路公交車7路公交車2路、9路、10路、12路公交車，交通便便利②地塊優(yōu)劣勢比較本項(xiàng)目壹街區(qū)天龍·美林印象地塊劣勢1、目前公共交通不便便1、目前公共交通不不便地塊優(yōu)勢1、位于城市西部，在在此區(qū)域內(nèi)類類似項(xiàng)目較少少2、臨近10萬平方方米市政磨盤盤湖公園1、位于城市西部，在在此區(qū)域內(nèi)類類似項(xiàng)目較少少2、臨近10萬平方方米市政磨盤盤湖公園1、周圍有省級重點(diǎn)點(diǎn)石陽小學(xué)、一一中、二中、白白鷺洲中學(xué)3、交通便利僅就地塊自身?xiàng)l件件而論（不考考慮項(xiàng)目定位位及包裝），本本地塊與天龍龍·美林印象項(xiàng)項(xiàng)目相比，競競爭力稍遜一一籌；與壹街街區(qū)相比較，競競爭力基本持持平。（3）多層住宅價(jià)格因因素加權(quán)比較較分析。估價(jià)時(shí)間：20005年6月均價(jià)：元/m2項(xiàng)目康居·帝景灣二期天龍·美林印象星港澳園壹街區(qū)實(shí)際成交價(jià)1600148014201380交易情況修正100/105100/100100/103100/100交易日期修正103/100102/100103/100101/100區(qū)域因素修正100/107100/105100/101100/100修正后單價(jià)1467143814061394按算術(shù)平均法計(jì)算算：（1467+14338+1406+1394）÷4=1426元/m25、小高層住宅目前**市吉州青原兩區(qū)房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目中，小高層住宅樓盤推出極少，市場價(jià)價(jià)格暫無參考考和可比性，保守考慮本本項(xiàng)目小高層住宅銷售均價(jià)價(jià)暫按多層住住宅的1.15倍考慮，即1640元/m2。6、商業(yè)店鋪由于本項(xiàng)目臨近的的明珠苑、壹壹街區(qū)、中寰寰城市花園、名名人花園、江江信廬陵花園園（星港澳園園）五個(gè)樓盤盤，除壹街區(qū)區(qū)有少量商鋪鋪外，其他樓樓盤均無商鋪鋪，因此商鋪鋪售價(jià)參照壹壹街區(qū)價(jià)格，均均價(jià)暫定2500元/m2。五、項(xiàng)目銷售價(jià)格設(shè)設(shè)定綜合上述因素，本本樓盤銷售開開盤均價(jià)設(shè)定定為：多層住住宅13488元/m2，小高層住宅1618元/m2，商業(yè)店鋪2308元/m2。以后每年年按增長6％計(jì)算。項(xiàng)目名稱第1年第2年第3年第4年1、住宅均價(jià)13481429151516052、小高層住宅均價(jià)16181715181819273、商鋪均價(jià)23082446259327494、車庫及雜物間均均價(jià)1200127213481429這里的價(jià)格，應(yīng)該該是一種展望望預(yù)估價(jià)格，是是對地塊價(jià)值值未來競爭態(tài)態(tài)勢及本項(xiàng)目目樓盤供應(yīng)量量等諸多因素素綜合權(quán)衡而而初定價(jià)格。確定的開盤入市價(jià)價(jià)格應(yīng)結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)、預(yù)算算成本方案、入入市前競爭態(tài)態(tài)勢等進(jìn)行調(diào)調(diào)整，由房地地產(chǎn)公司銷售售部提交一份份詳細(xì)定價(jià)報(bào)報(bào)告，其中將將包括不同類類型產(chǎn)品入市市均價(jià)，后期期不同類型產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格走勢勢判定，價(jià)格格系數(shù)設(shè)定，營營銷策略等等等，最終交董董事會確定。第四章場址主主要建設(shè)條件件第一節(jié)場址及及用地現(xiàn)狀一、場址現(xiàn)狀場址現(xiàn)狀屬典型的的河岸丘陵地地貌，現(xiàn)狀標(biāo)標(biāo)高約在544～60米，目前前已基本完成場地地平整。**開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)點(diǎn)位于**市**大道（吉州大大道）與韶山山西路交叉口口東南角，原原址為江西贛贛江制藥有限限公司廠區(qū)，北北臨韶山西路路、西接**大道。項(xiàng)目總總用地面積1109.955畝，地塊環(huán)環(huán)境優(yōu)美，視視野開闊，地地理位置顯要要，用地條件件優(yōu)越。二、土地權(quán)屬及占占地面積本項(xiàng)目總用地面積積109.995畝，土地地權(quán)屬通過公公開掛牌交易易方式由**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)任公公司取得，并并已簽訂了國國有土地使用用權(quán)出讓合同同，取得國有土土地使用權(quán)證證。第二節(jié)主要建設(shè)設(shè)條件一、工程地質(zhì)、水文文情況1、工程地質(zhì)本項(xiàng)目場地屬典型型的河岸丘陵陵地貌。上部部為淡黃色亞亞砂土、粉砂砂，膠結(jié)松散散，含云母片片黑色礦物較較多，厚度5－7m；下部為為粗砂礫石層層，礫石占60%，礫徑4－6cm、厚6－8m，可作為城市市建設(shè)用地。從整個(gè)區(qū)域來看，項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)屬于吉吉泰構(gòu)造盆地地。贛江大斷斷裂從園區(qū)東東側(cè)經(jīng)過。園園區(qū)內(nèi)未見大大的斷裂和大大的褶皺，小小型斷裂亦不不發(fā)育，巖層層產(chǎn)狀比較穩(wěn)穩(wěn)定。此外，項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未見見含礦地層和和含礦構(gòu)造，園園區(qū)建設(shè)不會會存在壓覆礦礦產(chǎn)問題。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)術(shù)監(jiān)督局發(fā)布布，2001年8月1日實(shí)施的國家家標(biāo)準(zhǔn)《中國國地震動(dòng)參數(shù)數(shù)區(qū)劃圖》（GB183306-20001），**市地震動(dòng)峰峰值加速度<0.05（相當(dāng)于原原地震烈度小小于六度）本本項(xiàng)目可不考考慮抗震設(shè)防防。2、水文地質(zhì)地下水由大氣降水水補(bǔ)給，水量量較小，場址址及周邊未見見滑坡、溶洞洞及軟地層等等不良地質(zhì)現(xiàn)現(xiàn)象。**市五十年一遇遇的洪水水位位是52.992m，本項(xiàng)項(xiàng)目處于**市城市防洪洪堤保護(hù)范圍圍內(nèi)。二、區(qū)域規(guī)劃情況本項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)和和建設(shè)內(nèi)容符符合**市的總體規(guī)規(guī)劃的用地要要求。在項(xiàng)目目建設(shè)過程中中將按照批準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件進(jìn)行建建設(shè)，合理組組織交通，使使項(xiàng)目滿足城城市景觀、綠綠化設(shè)計(jì)、消消防、交通等等規(guī)范的要求求。三、交通情況本項(xiàng)目緊鄰**大大道東側(cè)，北有韶山西路，交交通十分便捷捷。四、社會環(huán)境條件本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃用地地內(nèi)無工業(yè)企企業(yè)，項(xiàng)目附附近無化學(xué)污污染源，軍事事設(shè)施，無過過境架空高壓壓線，無危及及人身安全的的易燃易爆危危險(xiǎn)物品庫。五、公共設(shè)施條件沿**大道已鋪設(shè)市政給給水、排水、電電力、通訊光光纖、有線電電視等市政主主管道，市政政設(shè)施能滿足足該項(xiàng)目的施施工和使用的的需要。六、征地拆遷情況本項(xiàng)目區(qū)的征地拆拆遷已完成，現(xiàn)現(xiàn)在已完成部部分場地平整整。七、施工條件本項(xiàng)目場址地勢較較平坦，水電電可從**大道或韶山西西路就近接入入；工程建設(shè)設(shè)的磚、礫石石、沙等材料料可就地取材材，鋼筋、水水泥可到就近近購買，施工工條件較好。第五章工程設(shè)設(shè)計(jì)方案第一節(jié)指導(dǎo)思思想與原則建筑是社會性的，它它從不孤立存存在，而是常常常和社區(qū)中中的其他成員員或大自然連連在一起，人人文主義的關(guān)關(guān)懷體現(xiàn)在新新生住戶的交交往需求。壓壓力大，節(jié)奏奏快的生活給給現(xiàn)代人們之之間平添了許許多不解、驚異和不安安，在日常的的生活中，不不知不覺中改改變著現(xiàn)代人人的行為方式式，思考模式式的變化進(jìn)而而影響人們的的生活習(xí)慣，共共同的觀念使使陌生的人們們重新的走到到一起，改善善鄰里間的關(guān)關(guān)系。在方案案設(shè)計(jì)中，小小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)上敏銳地意意識到這一點(diǎn)點(diǎn)，留出大量量或可供三五五人小憩，或或可供數(shù)十人人聚會或可對對坐暢談，或或可閑庭漫步步的場所，從從而為住戶提提供盡量相互互接觸交往的的機(jī)會。室外外空間或?yàn)槿巳藗兗耐芯裆窠涣鞯膱鏊?，充分享受受豐富的社會會生活帶來的的無窮樂趣。因此本項(xiàng)目切實(shí)地地從住戶的居居住要求出發(fā)發(fā)，關(guān)注住戶戶的生活習(xí)慣慣，照顧住戶戶的日常生活活，營造良好好的氛圍，體體現(xiàn)出以人為為本的思想，充充分描繪出一一個(gè)高品質(zhì)小小區(qū)應(yīng)有的形形象，創(chuàng)造出出居家應(yīng)有的的環(huán)境。該項(xiàng)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)計(jì)能體現(xiàn)江南南御景園“以人為本，注注重品質(zhì)”的經(jīng)營理念念，項(xiàng)目定位位為中高檔住住宅區(qū)，強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)品的合理理性與差異性性，力求建筑筑成一個(gè)別致致、新穎、周周到、精美的的現(xiàn)代住宅社社區(qū)。第二節(jié)總體規(guī)規(guī)劃方案一、規(guī)劃依據(jù)1、《中華人民共和和國城市規(guī)劃劃法》；2、《城市居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范范》（GB501180-933）；3、《江西省城市規(guī)規(guī)劃管理技術(shù)術(shù)規(guī)定》；4、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范范》（GB500996-1999）；；5、《建筑設(shè)計(jì)防火火規(guī)范》（CBJ166-87）（2001年局局部修訂）6、《2000年小康型型城市住宅科科技產(chǎn)業(yè)工程程示范小區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)守則則》。二、規(guī)劃原則1、生態(tài)城市理念現(xiàn)代生態(tài)城市的觀觀點(diǎn)是要“重建城市與與自然平衡”，從社區(qū)的的角度來講，要要建立起完善善的自然生態(tài)態(tài)體系，并與與城市的生態(tài)態(tài)體系緊密聯(lián)聯(lián)系，充分保保護(hù)和利用城城市的藍(lán)帶和和綠帶空間，形形成和諧共生生的城市生態(tài)態(tài)環(huán)境。這是是理想中的“家園”。2、人文主義理念充分體現(xiàn)以人為本本的設(shè)計(jì)思想想，在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中首先研研究人的居住住行為和居住住心理；營造造空間尺度適適宜、居住舒舒適方便、頗頗具人氣的居居住區(qū)，形成成具有凝聚力力和特色的社社區(qū)人文環(huán)境境。3、社區(qū)密度理念社區(qū)的密度是構(gòu)建建空間的基本本元素，考慮慮緊密的群體體形態(tài)和緊湊湊的社區(qū)形成成有助于形態(tài)態(tài)親切和諧的的傳統(tǒng)居住氛氛圍，合適的的密度也體現(xiàn)現(xiàn)了社區(qū)的可可持續(xù)發(fā)展的的原則。三、目標(biāo)設(shè)定及策策略1、個(gè)性化空間的重重塑感受居住區(qū)的個(gè)性性化的最主要要的因素來自自于外部空間間的體驗(yàn)，本本案適當(dāng)運(yùn)用用自由形態(tài)界面元素，營營造出“流動(dòng)的空間”。通過街坊坊式組群以及及多層住宅的的有機(jī)結(jié)合，形形成空間的疏疏與密、收與與放、動(dòng)與靜靜的變化，構(gòu)構(gòu)成別具特色色的社區(qū)空間間意象。2、整體生態(tài)環(huán)境的的營造依托于城市的生態(tài)態(tài)系統(tǒng)，以帶帶形綠色通廊廊和水系為主主要骨架，結(jié)結(jié)合各具特色色的院落內(nèi)部部空間綠化形形成社區(qū)的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)綠化系統(tǒng)統(tǒng)，并與城市市的綠帶和水水系緊密結(jié)合合形成整體的的生態(tài)環(huán)境。3、均質(zhì)空間和均好景景觀的體現(xiàn)社區(qū)的均質(zhì)和均好好的景觀體現(xiàn)現(xiàn)了人人平等等的原則，符符合和諧共生生的可持續(xù)發(fā)發(fā)展的理念。同同時(shí)作為居民民購房的最重重要的參考指指數(shù)之一，戶戶戶均好的環(huán)環(huán)境景觀也有有助于樓盤的的整體營銷。4、社區(qū)意向和居住文文化的形成臨水而居和圍院而而居是傳統(tǒng)居居住文化中最最重要的兩種種形態(tài)?！八囊庀颉眮碜耘c傳統(tǒng)統(tǒng)的“水之村落”和“濱江小鎮(zhèn)”，圍繞淺淺淺溪流展示社社區(qū)獨(dú)特的人人文自然景觀觀，廣場、綠綠地公園、水水系以及小樹樹林等，一系系列的景觀形形成了開放的的社區(qū)環(huán)境，極極具活力。不不同程度圍合合的院落形成成了安全、舒舒適的半公共共居住環(huán)境。5、空間的場所化和和場所的戲劇劇化以人為本的設(shè)計(jì)原原則倡導(dǎo)空間間的人性化，社社區(qū)的空間規(guī)規(guī)劃以人的活活動(dòng)和人的體體驗(yàn)為設(shè)計(jì)先先導(dǎo)，力求營營造若干舒適適、安全、親親切、宜于交交流的公共場場所，而場所所中所有的設(shè)設(shè)施、小品、綠綠化都圍繞空空間的主題來來精心規(guī)劃，營營造具有戲劇劇性的場景，加加強(qiáng)了硬體所所無法提供的的文化氣息，增增添了瀏覽后后的愉悅感，為為居民提供了了一個(gè)具有啟啟發(fā)性的休息息與活動(dòng)空間間。6、實(shí)施可行性研究究（1）居住區(qū)定位———比鄰**市**大道的特殊殊位置決定了了該居住區(qū)特特有的文化氛氛圍，在居住住形式、空間間形成和環(huán)境境理念上要有有別與一般的的居民區(qū)；（2）商業(yè)設(shè)施——延延續(xù)本地段作作為新興商貿(mào)貿(mào)集中地的角角色，并重新新整合商業(yè)空空間，創(chuàng)造更更宜人的周邊邊商業(yè)環(huán)境，使使其能更好的的履行這一功功能；（3）開發(fā)時(shí)序——在在住宅開發(fā)建建設(shè)的同時(shí)，形形成中央綠地地和必要的配配套，有助于于樓盤的推出出和營銷；（4）土地利用——盡盡量在填方形成的基地地上建六層住住宅，而在原原有低洼及水水面設(shè)置水景景空間，另外外，利用樓間間消極空間適適度擴(kuò)大形成成中心綠地。四、規(guī)劃總體布局局1、布局與整體構(gòu)思思（1）均好性確保戶戶有景，各各有特色?？靠凯h(huán)湖路戶型型環(huán)湖路以北北的青山綠水水田園風(fēng)光，區(qū)區(qū)內(nèi)戶型靠區(qū)區(qū)內(nèi)景觀廣場場、庭院綠化化、水體、沿沿路戶型享受受景觀大道商商業(yè)氣氛。（2）因地制宜根據(jù)用地特點(diǎn)①沿街節(jié)點(diǎn)處、轉(zhuǎn)角角處、重點(diǎn)布布置公共、商商業(yè)建筑體，作作為本區(qū)景觀觀主體視覺，豐豐富園區(qū)和城城市天際線。②沿街周邊建筑底層層、局部二層層設(shè)商業(yè)店面面③園區(qū)內(nèi)正對干道的的住宅底層，考考慮架空停車車間；④不沿街，不鄰干道道的住宅底層層設(shè)儲藏間。⑤親水建筑底層局部部架空透綠，形形成區(qū)內(nèi)居民民休憩空間。（3）營造賣點(diǎn)①定名——江南御景園，打廬廬陵文化牌。②定位——主體客戶為教師、公公務(wù)員、醫(yī)護(hù)護(hù)人員、各界界成功人士。③景觀節(jié)點(diǎn)——外接接遠(yuǎn)山田園風(fēng)風(fēng)光，內(nèi)引水水體、綠色、流流水、人家的的詩意居住環(huán)環(huán)境。④完善的社區(qū)服務(wù)體體系——物業(yè)管理、幼幼兒園、診所所、銀行、郵郵局、購物、茶茶座等。⑤強(qiáng)調(diào)大院落可防衛(wèi)衛(wèi)空間概念⑥建筑本體特色：造造型新穎。功功能：無油煙煙污染，穿堂堂風(fēng)、落地景景觀窗。（4）靈活性：房型、裝修標(biāo)準(zhǔn)可可根據(jù)不同客客房需求，量量身定做，擴(kuò)擴(kuò)展銷售渠道道。（5）分期建設(shè)：分期建設(shè)的優(yōu)勢是是，可利用前前期戶型、房房型的銷售反反饋信息，及及時(shí)調(diào)整，以以適應(yīng)市場變變化的要求，有有效的降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。2、規(guī)劃結(jié)構(gòu)“兩區(qū)一帶”和大院院落可防衛(wèi)空空間，構(gòu)成了了“江南御景園”的空間特色色。（1）“兩區(qū)一帶”兩區(qū)：沿街側(cè)商住住綜合區(qū)及內(nèi)內(nèi)側(cè)高尚住宅宅區(qū)。一帶：南北貫穿基基地的綠化景景觀帶。（2）大院落可防衛(wèi)空空間本規(guī)劃提出大院落落可防衛(wèi)空間間的居住模式式，是基于：：①本樓盤的地塊環(huán)境境。②本樓盤使用要求。③居民對居住安全的的考慮。首先，本樓盤在建建筑空間上基基本自成體系系。其次，本樓盤臨街街底層均布置置商業(yè)店面，使使得大院落圍圍合空間的自自然形成。再者，設(shè)計(jì)上充分分考慮居民對對安全防衛(wèi)、鄰鄰里交往的心心理要求，采采用南北梯戶戶型單元組合合，促成了大大院落可防衛(wèi)衛(wèi)空間的格局局。3、交通體系（1）特點(diǎn)：交通組織以“人車車分行”作為核心思思想。車行系統(tǒng)——設(shè)計(jì)計(jì)環(huán)路以滿足足車輛的可達(dá)達(dá)性，并以地地下停車的形形式在解決住住戶就近停車車的同時(shí)將車車輛對于住區(qū)區(qū)生活的干擾擾（噪聲及空空氣污染）減減少到最低程程度。人行系統(tǒng)——設(shè)計(jì)計(jì)將步行空間間最大化，并并盡量減少與與車行系統(tǒng)的的交叉以增加加安全性。（2）主次出入口設(shè)西強(qiáng)系居區(qū)間抗增以與（3）道路結(jié)構(gòu)道路分級為兩級①一級：為區(qū)內(nèi)干道道，路寬7m，兩側(cè)各1m寬人行便道道。圍繞內(nèi)側(cè)側(cè)高尚住宅區(qū)區(qū)形成環(huán)形，聯(lián)聯(lián)系兩主次出出入口。②二級：宅前小路與硬硬地成波浪形形通往各單元元出入口。4、豎向布置本規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要要原則為：一一是充分利用用現(xiàn)狀地形并并加以適當(dāng)?shù)牡母脑欤欢鞘翘幚砗米^(qū)區(qū)與周邊環(huán)境境的銜接。利利用填方區(qū)結(jié)結(jié)合建筑布置置：如布置地地下停車庫、布布置水體、坡坡地，形成高高低錯(cuò)落的景景觀空間，達(dá)達(dá)到既經(jīng)濟(jì)又又增加美觀的的效果。本項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)場地地設(shè)計(jì)高程根根據(jù)周圍道路路及規(guī)劃高程程確定，場地地豎向設(shè)計(jì)為為平坡式布置置，設(shè)計(jì)地面面坡度大于0.2%。5、景觀、環(huán)境、綠綠化在整體規(guī)劃布局和和空間結(jié)構(gòu)確確定下的環(huán)境境、景觀、綠綠化設(shè)計(jì)應(yīng)“以人為本”。強(qiáng)調(diào)人文文精神，營造造家園氣氛?？紤]到銷售的需要要，除住區(qū)住住出入口處設(shè)設(shè)計(jì)花園廣場場以體現(xiàn)住區(qū)區(qū)特征外，綠綠化景觀設(shè)計(jì)計(jì)避免傳統(tǒng)的的大集中綠地地的做法，將將綠地分散到到各個(gè)組團(tuán)以以實(shí)現(xiàn)住宅環(huán)環(huán)境的均好性性。設(shè)計(jì)曲折的景觀流流線以減少視視線的穿透（考考慮到私密性性的要求），提提供“步移景異”與“柳暗花明又又一村”的心理體驗(yàn)驗(yàn)（人類好奇奇心的滿足）。六、規(guī)劃指標(biāo)1、總用地面積：1009.95畝畝（733006m2）2、總建筑面積：1228236mm2，其中：住住宅共8700戶1131882m2（多層838199m2、小高層293663m2）、商業(yè)店鋪137004m2、會所及幼兒園園1350m2。3、建筑密度：255.92%4、容積率：1.7755、綠地率：40..5%第三節(jié)建筑設(shè)設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《民用建筑設(shè)計(jì)計(jì)通則》（JGJ377-98）2、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范范》（GB500096-19999）3、《建筑設(shè)計(jì)防火火規(guī)范》（GBJ166-87）（2002年局修訂）4、《汽車庫、修車車庫、停車場場設(shè)計(jì)防火規(guī)規(guī)范》（GB50067-97）5、《方便殘疾人使使用的城市道道路和建筑物物的設(shè)計(jì)規(guī)范范》（JGJ500-88）二、戶型設(shè)計(jì)戶型面積劃分———85m2左右（B3）占8.9%、120m2左右（A3）占33.1%、130m2左右（H1、A1、A4）占48.3%、140m2左右（F1、C3）占9.7%。三、建筑設(shè)計(jì)1、住宅設(shè)計(jì)（1）戶型突出流行趨趨勢。力求全全明設(shè)計(jì)，通通風(fēng)順暢；主主要房間朝南南，北側(cè)設(shè)置置工作陽臺，同同時(shí)根據(jù)建筑筑所在位置不不同設(shè)計(jì)南廳廳和北廳戶型型；注重玄關(guān)關(guān)、獨(dú)立餐廳廳、入戶花園園與儲藏空間間的設(shè)計(jì)，并并盡量減少交交通面積；運(yùn)運(yùn)用凸窗及八八角形景觀窗窗（景觀優(yōu)越越地段）以拓拓展室內(nèi)空間間，在豐富立立面效果的同同時(shí)降低空調(diào)調(diào)外機(jī)的負(fù)面面景觀影響；；設(shè)計(jì)L型轉(zhuǎn)角陽臺臺以滿足住戶戶對室外空間間的洗曬衣需需求和休閑需需求。（2）住宅底層的半地地下室作為自自行車和摩托托車的車庫，減減少宅間亂停停亂放和占用公共共綠地的現(xiàn)象象；不具備做做半地下車庫庫的住宅則在在底層設(shè)分戶戶車庫。（3）各套型皆深入考考慮了空調(diào)室室外機(jī)位的問問題，并加以以妥善解決，而而在建筑外立立面形象的設(shè)設(shè)計(jì)上，則把把空調(diào)室外機(jī)機(jī)位與飄窗和和陽臺有機(jī)結(jié)結(jié)合，作為一一個(gè)建筑造型型要素來加以以處理，從而而通過對于建建筑細(xì)小功能能的解決和細(xì)細(xì)部立面的處處理形成本小小區(qū)自身的建建筑特色。（4）多層住宅的風(fēng)格格基調(diào)為現(xiàn)代代簡約主義，以以平坡結(jié)合的的建筑風(fēng)格為為主，簡化繁繁鎖的線腳處處理而注重體體塊造型和色色彩處理，以以插片、飄窗窗和陽臺穿插插結(jié)合，運(yùn)用用光影和色塊塊豐富建筑立立面，創(chuàng)造明明塊、簡潔的的建筑形象，使使之具有高品品質(zhì)居住區(qū)的的休閑形象。由由于本小區(qū)環(huán)環(huán)境較好，因因此，在建筑筑外面的色彩彩設(shè)計(jì)上，我我們進(jìn)行了一一些嘗試。2、公共建筑（1）小區(qū)會所及幼托托位于主出入口口的左側(cè)。鑒鑒于在實(shí)際使使用中小區(qū)會會所的局限性性和其所在位位置的重要性性，我們結(jié)合合幼托、娛樂及及小區(qū)其他公公共功能。（2）小區(qū)配電則是利利用室外箱式式變壓器結(jié)合合地形加以解解決。（3）垃圾站隱蔽于地下下車庫處。四、立面設(shè)計(jì)建筑層數(shù)控制以多多層為主，部部分小高層。建筑風(fēng)格采用新古古典主義以體體現(xiàn)時(shí)代特征征，一切從功功能出發(fā)，不不追求過分的的裝飾。設(shè)計(jì)計(jì)講求空間構(gòu)構(gòu)圖的協(xié)調(diào)及及建筑外觀的的簡潔明快。建筑色彩以暖色作作為主色調(diào)，重重在體現(xiàn)現(xiàn)代代生活的簡約約與朝氣。運(yùn)運(yùn)用色彩：一一是表現(xiàn)金屬屬質(zhì)感的灰咖咖啡色；二是是表現(xiàn)天然色色彩的啞咖啡啡色；三是表表現(xiàn)現(xiàn)代感的的白色。建筑細(xì)部處理：一一是采用三段段式立面結(jié)構(gòu)構(gòu)；二是底層層外墻貼面為為板巖，二層層以上采用高高檔勻質(zhì)面磚磚與高級防水水涂料的組合合。第四節(jié)結(jié)構(gòu)方方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《建筑結(jié)構(gòu)荷載載規(guī)范》（GB50009-22001）2、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500010-20002）3、《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范》（GB500003-20001）4、《建筑地基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007-2002）5、《建筑結(jié)構(gòu)可靠靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一一標(biāo)準(zhǔn)》（GB500068-20001）6、《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文文》（2002年版、房屋屋部分）。二、本項(xiàng)目各建筑筑結(jié)構(gòu)安全等等級本項(xiàng)目各建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)安全等級為為二級，結(jié)構(gòu)構(gòu)重要性系數(shù)數(shù)1.0，設(shè)計(jì)使用用年限50年。三、荷載取值豎向荷載：恒重（自自重、設(shè)備重重）根據(jù)構(gòu)件件和裝修尺寸寸及材料重量量直接計(jì)算；；活載：根據(jù)《建筑筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)規(guī)范》取用；；風(fēng)荷載：基基本風(fēng)壓取值值0.3KNN/m2（50年一遇）。雪荷載：基本雪壓壓取值0.35KKN/m2（50年一遇），雪雪荷載準(zhǔn)永久久值系數(shù)風(fēng)分分區(qū)Ⅲ。地震荷載：根據(jù)22001年2月頒布，20001年8月1日實(shí)施的國家家標(biāo)準(zhǔn)《中國國地震動(dòng)參數(shù)數(shù)區(qū)劃圖（GB183306-20001）》，本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)地震動(dòng)動(dòng)峰值加速度度<0.05（相當(dāng)于原原地震烈度小小于六度），本本項(xiàng)目不考慮慮抗震設(shè)防。四、結(jié)構(gòu)體系選擇擇和結(jié)構(gòu)布置置豎向承重體系：根根據(jù)建筑使用用功能，平面面布置，立體體面型及施工工條件，推薦薦住宅采用磚磚混結(jié)構(gòu)體系系，會所、幼幼兒園、商鋪鋪層采用框架架結(jié)構(gòu)。五、建筑基礎(chǔ)根據(jù)周邊同類建筑筑物情況以及及本項(xiàng)目建筑筑物上部結(jié)構(gòu)構(gòu)特點(diǎn)、施工工條件及《巖巖土工程勘察察報(bào)告》，初初步擬定多層層采用淺基礎(chǔ)礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)。六、主要建筑材料料鋼筋：為I、III級鋼，混凝凝土強(qiáng)度：C20、C25。砌體結(jié)構(gòu)、材料：：M10空心砌塊或或空心磚，混混合砂漿M7.5、M5.0，水泥砂漿M7.5、M5.0。第五節(jié)給排水水方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《居住小區(qū)給水水排水設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范》（CEC357：94）2、《建筑設(shè)計(jì)防火火規(guī)劃》（2001年版）3、《高層民用建筑筑設(shè)計(jì)防火規(guī)規(guī)范》（CB500045-955）（2001年版）4、《住宅建筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范》（GB500096—1999）5、《建筑給水排水水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015—2003）6、**市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院院提供《**市**大道兩側(cè)控控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)說明明書》。二、給水工程1、水類別項(xiàng)目區(qū)用水近期主主要用途有：：生活用水，消消防用水，公公共建筑（會所及幼托托），商鋪等等用水。2、用水要求根據(jù)各地地塊建筑筑層數(shù)及建筑筑類型不同，滿滿足各地塊的的用水水質(zhì)，水水壓及水量要要求。3、用水標(biāo)準(zhǔn)住宅用水按2000L/人·日商鋪用水按按5L/m2·日會所及幼托按5L/m2·日綠地用水水2L/m2·日室外消防用水200L/S用水量估算：（1）住宅用水量Q11：200×（870×3..5）=609m3/d（2）商鋪用水量Q22：5×137004=68.5mm3/d（3）會所及幼托用水量量Q3：5×13500=6.8m3/d（4）綠地用水量Q44：2×（733066×40.5%）=59.4m3/d（5）管網(wǎng)漏損Q5：：15%（111.66m3/d）總用水量Q總=8855.3m3/d取860m3/d。（6）消防用水量Q44：（20+20）×2×36600=2888m3消防用水量小于總總用水量，則則總用水量取取860m3/d。4、水源項(xiàng)目區(qū)的供水水源源全部采用市市政自來水，為為保證用水地地塊的供水安安全，小區(qū)應(yīng)應(yīng)至少有兩根根接入水管。5、給水系統(tǒng)給水干管在主干路路上布置成環(huán)環(huán)狀，確保供供水安全和可可靠性，給水水管網(wǎng)盡可能能按規(guī)劃與道道路同步施工工，同時(shí)要考考慮近遠(yuǎn)期的的結(jié)合。6、給水管材給水管村選用如下下：室外給水水管網(wǎng)采用PE塑料給水管管，室內(nèi)給水水管均用PP-R給水管，高高層建筑內(nèi)生生活給水管用用PP-R管，消防管采用用鍍鋅鋼管。7、水表設(shè)置各地塊在市政自來來水管的引入入口設(shè)置水表表，各住戶的的水表統(tǒng)一設(shè)設(shè)在一樓水表表間，水表擬擬采用旋翼式式LXS型。8、小高層住宅設(shè)置置供水加壓設(shè)設(shè)備。三、排水工程1、排水類別項(xiàng)目區(qū)的排水主要要是生活污水水和雨水。2、排水原則（1）全面規(guī)劃、合理理布局、綜合合利用、保護(hù)護(hù)環(huán)境、結(jié)合合規(guī)劃區(qū)的地地形地勢、因因地制宜、分分期實(shí)施。（2）生活污水全部經(jīng)經(jīng)化糞池處理理后才能排入入污水管道。3、污水量估算污水量按生活給水水量684..3m3/d的80%計(jì)，則總污污水量為5447.4mm3/d。4、排水體制本項(xiàng)目區(qū)的排水體制制擬采用雨、污污分流體制。5、排水管的布置原原則（1）滿足城市總體規(guī)劃劃的要求。（2）充分利用地形地地勢，盡量減減少管道的埋埋深，節(jié)省投投資。（3）最大可能地采用用重力流，減減少污水泵站站的提升。6、雨水排放系統(tǒng)項(xiàng)目區(qū)雨水系統(tǒng)均均以**市雨季的的最大暴雨強(qiáng)度方式計(jì)算確定定各地塊的雨雨水管道的管管徑，并保證證必要的地面面徑流排水坡坡度坡向。雨水量計(jì)算公式QQ=Ψ·q·F、（L/s）其中：Ψ為徑流系系數(shù)，主干管管Ψ=0.65，次干管Ψ=0.55q為**市的暴雨強(qiáng)度公式式：q=EQ\F(5010(1+0.481gp),(t+10)0.92)L/s·hhap為重現(xiàn)期主干干道p=1年，次干管p=0.5年t為集水時(shí)間：t==t1+t2t1取10minnF為管徑的設(shè)計(jì)匯水水面積（包括括路面面積）ha7、排水管材規(guī)劃區(qū)室外排水管管管徑小于或或等于4000mm的采用用雙壁波紋管管，管徑大于于400mmm的采用鋼筋筋混凝土管，室室內(nèi)排水均用用UPVC排水管。第六節(jié)電氣方方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《民用建筑電氣氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGB/TT16-922）2、《住宅建筑設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ08--20-944）3、《建筑物防雷設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500057—94））（2000年局修訂）4、《城市電力規(guī)劃劃規(guī)范》GB/500293—19895、《城市住宅和辦辦公樓電話站站通信設(shè)施設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》YD-T22008-9936、《城市基礎(chǔ)設(shè)施施工程規(guī)劃手手冊》7、《城市規(guī)劃中的的工程規(guī)劃》8、江南御景園規(guī)劃劃總圖及相關(guān)關(guān)資料二、強(qiáng)電設(shè)計(jì)1、低壓供電片區(qū)劃劃分本小區(qū)共有六個(gè)各具具特色的住宅宅組團(tuán)。為了了合理供配電電、方便管理理，將整個(gè)小小區(qū)分成六個(gè)獨(dú)立的片片區(qū)供配電系系統(tǒng)。2、用電負(fù)荷計(jì)算按單位面積功率指指標(biāo)法估算各各片區(qū)負(fù)荷。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)定為：商商鋪及公建為為60w/mm2,住宅6kw/戶,需要系數(shù)KX=0..4，補(bǔ)償后的COSΦ≥0.9，變壓器的的負(fù)荷率為0.75%。整個(gè)小區(qū)區(qū)總設(shè)備容量量PeΣ=6123KWW,總計(jì)算容量PjeΣ=2450KW，（6×630KKVA=37780KVAA，均為廂式變變壓器），分布布在6個(gè)負(fù)荷中心心點(diǎn)上。本工程有二級負(fù)荷荷（生活水泵泵、消防用電電設(shè)備、電梯梯及應(yīng)急照明明等）和三級級負(fù)荷（一般般照明和家用用電器設(shè)備）。應(yīng)設(shè)置備用發(fā)電設(shè)備或雙回路電源。3、供電電源（1）高壓電源由本工工程附近10KV電力網(wǎng)引入入一回10KV專用電源線線（如果有條條件，最好引引入兩回不可可能同時(shí)停電電的電源線），并并在江南御景景園小區(qū)中心心或附近設(shè)一一10KV高壓配電室室（面積122m×4m）。負(fù)責(zé)責(zé)向各片區(qū)的的10/0..4KV變壓器的10KV側(cè)饋電。并并設(shè)電工值班班室（4m×4m）.（2）低壓電源系為設(shè)設(shè)置在各片區(qū)區(qū)負(fù)荷中心的的10/0..4KV變壓器，共有六個(gè)供電電源源點(diǎn)，供電半半徑不大于2250m。4、低壓電力線路規(guī)規(guī)劃各片區(qū)內(nèi)低壓配電電干線均采用用VV22型銅芯聚聚氯乙烯絕緣緣電力電纜直直埋地敷設(shè)。電電纜由低壓配配電室（或廂廂式變配電站站）引出后至至各樓電纜分接接箱，采用樹樹干式和放射射式供電，多多層住戶表箱箱接單元統(tǒng)一一設(shè)在一樓，高高層住戶樓層層統(tǒng)一設(shè)在電電纜豎井的配配電小間內(nèi)，商商鋪每個(gè)店面面設(shè)一只電表表，擬選用電電子式預(yù)付費(fèi)費(fèi)電表。5、防雷接地根據(jù)建筑形式及高高度，確定小小高層住宅按二類防防雷建筑設(shè)計(jì)計(jì)，其他均按按三類防雷建筑考考慮。各片區(qū)供電均采用用TN-C--S接地系統(tǒng)，即即配電干線在在各棟樓的引引入處將PEN線進(jìn)行重復(fù)復(fù)接地，并在在接地點(diǎn)分出出中性線N與保護(hù)零線PE，樓內(nèi)即為TN-S系統(tǒng)。各變壓器中性點(diǎn)接接地電阻不大大于4Ω，各建筑物物接地電阻不不大于1Ω。6、道路照明小區(qū)主要道路設(shè)置置道路照明燈燈，擬采用單單臂馬路彎燈燈，燈桿高度度不小于6mm，在小區(qū)綠綠地可根據(jù)環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)情況況配置景觀燈燈和草坪燈，各各片區(qū)內(nèi)道路路照明電源由由各片區(qū)提供供，開關(guān)亦設(shè)設(shè)在各片區(qū)低低壓配電室或或廂式變壓器器內(nèi)。路燈電電源線采用VV22型電纜埋埋地敷設(shè)，路路燈間距為40~50m。三、弱電設(shè)計(jì)1、電話及信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)規(guī)劃（1）電話門數(shù)：①住住宅按每戶1門計(jì)：870戶×1門=870門。②商鋪及公建建按30m2/1門計(jì)：137044m2÷30m2/1門=457門?？偪傆?jì)13277門。（2）信息網(wǎng)絡(luò)、電話話系統(tǒng)干線由由當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)公公司與電信部部門統(tǒng)一規(guī)劃劃，本小區(qū)擬擬在福利院內(nèi)內(nèi)片區(qū)中部設(shè)設(shè)一區(qū)域電話話交換機(jī)與信信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)備備機(jī)房，面積積6m×4m，負(fù)責(zé)本本小區(qū)電話與與網(wǎng)絡(luò)配線。2、有線電視規(guī)劃本小區(qū)的有線電視視，由當(dāng)?shù)赜杏芯€電視網(wǎng)引引入，并由當(dāng)當(dāng)?shù)赜芯€電視視臺參與統(tǒng)一一規(guī)劃，規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)的有線線電視主干線線擬采用SKYV--75-9型同軸電纜纜埋地敷設(shè)，各各分支線路放放大器輸出視視頻信號控制制在92~1005dB左右，用戶戶終端的視頻頻信號輸出控控制在60~800dB之間。此外，本小區(qū)內(nèi)所所有高低壓電電力電纜，弱弱電電纜均采采取沿直路邊邊埋地敷設(shè)，埋埋深地坪下00.8m。建建議在總圖施施工設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)應(yīng)與其他專業(yè)業(yè)的管線及道道路設(shè)計(jì)合作作，統(tǒng)一安排排合理布置，盡盡量避免交叉叉。3、物業(yè)管理社區(qū)采用高標(biāo)準(zhǔn)，智智能化物業(yè)管管理模式。在在本小區(qū)的中中部設(shè)有4mm×4m物業(yè)管理理行政辦公室室和4m×6m保安監(jiān)控控室。接入寬寬帶網(wǎng)、選用用周邊防范監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)、日日夜24小時(shí)實(shí)行電電子巡更、門門禁非接觸卡卡系統(tǒng)、可視視對講接口到到戶、日清保保潔與綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)、即時(shí)維維護(hù)與維修。為為小區(qū)內(nèi)居民民營造一個(gè)優(yōu)優(yōu)雅、舒適、安安全、方便、高高品質(zhì)的人文文社區(qū)生活環(huán)環(huán)境。第七節(jié)消防方方案一、設(shè)計(jì)范圍1、《建筑設(shè)計(jì)防火火規(guī)范》（GBJ166-87）（2001年局部修訂訂）2、《汽車庫、修車車庫、停車場場設(shè)計(jì)防火規(guī)規(guī)范》（GB50067-97）二、建筑物的耐火火等級本項(xiàng)目建筑物的耐耐火等級為：：小高層住宅宅為二級，其其他為三級。三、建筑物之間防防火間距各建筑物之間的防防火間距大于于9米，各建筑安安全疏散距離離，疏散寬度度符合規(guī)范要要求。四、消防給水系統(tǒng)統(tǒng)1、消防系統(tǒng)：按規(guī)范規(guī)定，應(yīng)設(shè)設(shè)置室內(nèi)、外外消火栓滅火火系統(tǒng)。整個(gè)個(gè)小區(qū)并需置干粉滅滅火器。2、消防水量：室外消防水量按同同一時(shí)間二次火災(zāi)考慮慮。室外消火栓消防網(wǎng)網(wǎng)水量20L/S，火災(zāi)延續(xù)續(xù)時(shí)間2小時(shí)。3、消防管網(wǎng)布置：：室外消防管網(wǎng)成環(huán)環(huán)，從**大道、韶山西西路市政給水水網(wǎng)各引一路路進(jìn)水，干管管管徑DN150，在小區(qū)內(nèi)內(nèi)形成環(huán)狀干干管，并布置置地上式室外外消火栓，其其最大服務(wù)半半徑不大于1120m，室外消火火栓布置滿足足室外消防水水量及水泵接接合器布置的的要求。五、滅火器配置小高層住宅、幼兒園園每層及停車車庫配備一定定數(shù)量的滅火火器，每處配配備的滅火器器數(shù)量不少于于兩具，滅火火器均采用手手提式磷酸銨銨鹽干粉滅火火器。第八節(jié)管線綜合合設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)原則：1、盡量滿足各專業(yè)業(yè)管線規(guī)范要要求。2、盡量滿足各專業(yè)業(yè)管線習(xí)慣做做法。3、管線交叉在一般般情況下遵守守以下原則：：小管讓大管管，支管讓主主干管，非重重力流管讓重重力流管，可可彎曲管讓不不可彎曲管。4、管線平面、豎向向設(shè)計(jì)兼顧工工程分期實(shí)施施需要。二、平面布置管線平面布置兼顧顧各專業(yè)管道道技術(shù)要求，合合理確定管道道平面間距，保保證各管線從從設(shè)計(jì)到施工工有條不紊的的進(jìn)行。本項(xiàng)目的市政道路路下共設(shè)置雨雨水、污水、給給水、電力、電電信、電視、燃燃?xì)獾绕叻N地地下管線，雨雨水管道布置置在道路中心心線下，電力力電纜、給水水管布置在綠綠化下。三、豎向布置各管線間交叉時(shí)分分層設(shè)置，豎豎向布置原則則上自下而上上分別為：最最底層污水管管、次底層雨雨水管（兩層層順序可相反反），其上為為給水管道、燃燃?xì)夤艿馈㈦婋娦烹娎|，最最上層為電力力電纜。第六章節(jié)能與與節(jié)水一、編制依據(jù)本項(xiàng)目可研節(jié)能編編制依據(jù)國家家計(jì)委、國務(wù)務(wù)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易易辦、建設(shè)部部計(jì)資源[19977]25422號《關(guān)于固固定資產(chǎn)投資資工程項(xiàng)目可可行性研究報(bào)報(bào)告“節(jié)能篇（章章）”評估的規(guī)定定》。二、節(jié)能、節(jié)水措措施1、節(jié)能措施（1）采用節(jié)能型新技技術(shù)、新工藝藝機(jī)電設(shè)備，不不選用已公布布淘汰的機(jī)電電產(chǎn)品。（2）能源供電、供熱熱、供水部門門應(yīng)盡量靠近近負(fù)荷中心，減減少輸送距離離，減少能耗耗。供電采用用功率因素自自動(dòng)補(bǔ)償裝置置提高功率因因素，減少電電能損耗。（3）合理選定建筑形形體系數(shù)，節(jié)節(jié)約用電。（4）建筑布置應(yīng)注意意形體齊整，減減少外圍熱損損失，根據(jù)地地域氣候條件件，盡量采用用自然采光與與通風(fēng)，不過過分依賴空氣氣調(diào)節(jié)與機(jī)械械通風(fēng)。根據(jù)據(jù)熱工計(jì)算配配置選用建筑筑物外圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)及門窗熱熱阻，減少外外圍熱損失，設(shè)設(shè)計(jì)好屋面保保溫隔熱層，減減少能耗。（5）選用節(jié)能型變壓壓器、節(jié)能電電器，采用節(jié)節(jié)能燈具，并并采用低能耗耗鎮(zhèn)流器，合合理選定各房房間照明度和和燈具安裝高高度，節(jié)約用用電。（6）供電采用自動(dòng)補(bǔ)補(bǔ)償裝置提高高功率因素，減減少電量損耗耗。（7）氣體放電燈加電電容補(bǔ)償，使使功率因數(shù)不不小于0.8；（8）有條件地區(qū)鼓勵(lì)勵(lì)采用可再生生能源，如被被動(dòng)或主動(dòng)太太陽熱能等環(huán)環(huán)保新型能源源，減少能耗耗。（9）路燈采用聲控、光光控、自控，計(jì)計(jì)量分棟、分分戶等措施，有有效減少電能能、熱能、水水能消耗。（10）應(yīng)制定嚴(yán)格的維維護(hù)計(jì)劃，認(rèn)認(rèn)真進(jìn)行燈具具等照明設(shè)施施的維護(hù)和保保養(yǎng)，提高利利用率。2、節(jié)水措施（1）采用節(jié)水型施工工設(shè)備，提高高水資源利用用率，降低水水資源無效消消耗。（2）選用質(zhì)量高、密密閉性能好的的閥門，選擇擇質(zhì)量好的開開關(guān)、管材，以以減少水資源源流失。（3）選用節(jié)水型衛(wèi)生生器具，提高高水資源利用用率，降低水水資源無效損損耗。（4）供水系統(tǒng)采取防防滲、防漏措措施，杜絕水水量流失。第七章環(huán)境境影響評價(jià)第一節(jié)項(xiàng)目場場址環(huán)境現(xiàn)狀狀一、自然環(huán)境**開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目位于于**市**大道（吉州大大道）與韶山山西路交叉口口東南角，原原址為江西贛贛江制藥有限限公司廠區(qū)，北北臨韶山西路路、西接**大道?？傆玫氐孛娣e約1009.95畝畝。地塊環(huán)境境優(yōu)美，視野野開闊，地理理位置顯要，用用地條件優(yōu)越越。大氣環(huán)境境符合二級大大氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，水環(huán)境質(zhì)質(zhì)量符合國家家地表水質(zhì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)中三類水水體指標(biāo)。二、生態(tài)環(huán)境本項(xiàng)目場址地貌簡簡單，無森林林草原植被、珍珍稀動(dòng)物棲息息處，且目前前無探明礦藏藏。三、社會環(huán)境本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃內(nèi)無無工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)項(xiàng)目附近無化化學(xué)污染源，無無易燃易爆物物品倉庫，無無工礦企業(yè)、軍軍事設(shè)施。四、環(huán)境保護(hù)區(qū)項(xiàng)目附近無名勝古古跡，風(fēng)景游游覽區(qū)等環(huán)境境保護(hù)區(qū)。第二節(jié)項(xiàng)目建建設(shè)與運(yùn)營對對環(huán)境的影響響一、分析依據(jù)1、《中華人民共和和國環(huán)境保護(hù)護(hù)法》（1989年12月）2、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境境保護(hù)管理?xiàng)l條例》（1998年4月）3、《中華人民共和和國水土資源源保護(hù)法》4、《污水綜合排放放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89778-20002）5、《環(huán)境空氣質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30995-96）及地方規(guī)規(guī)定6、《城市區(qū)域環(huán)境境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》二、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)運(yùn)營對環(huán)境的的影響項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)無大大面積的水系系和森林資源源，項(xiàng)目排水水系統(tǒng)采用雨雨污分流，污污水進(jìn)行生化化處理后進(jìn)入入市政污水管管道，對水資資源不會造成成破壞。本項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)，對對建設(shè)地點(diǎn)不不存在水土破破壞，開挖地地基后的余土土可用于回填填，建成后裸裸露土地進(jìn)行行綠化，種植植花草、美化化環(huán)境，將能能顯著改善當(dāng)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)環(huán)境。施工期間對周邊環(huán)環(huán)境的影響主主要是大氣影影響和噪聲。對對大氣影響主主要是粉塵污污染（主要產(chǎn)產(chǎn)生于灰土拌拌合和施工材材料運(yùn)輸及土土方運(yùn)輸）；；噪聲主要來來源于施工機(jī)機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生生的噪聲。項(xiàng)目建成運(yùn)營期間間對周邊環(huán)境境的影響主要要是生活中產(chǎn)產(chǎn)生的廢棄垃垃圾和污水、廢廢水、糞便，以以及廚房洗涮涮水、油污和和排放的油煙煙等。第三節(jié)環(huán)境影影響分析及保護(hù)措措施一、環(huán)境影響分析析1、社會環(huán)境影響分分析內(nèi)容（1）項(xiàng)目建設(shè)可能產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)和和社會影響（2）項(xiàng)目對所在地區(qū)區(qū)居民就業(yè)、居居住、生活的的影響2、生態(tài)環(huán)境影響分分析內(nèi)容（1）項(xiàng)目產(chǎn)生的廢物物可能對土壤壤層造成的損損害，（2）項(xiàng)目排放的廢水水對當(dāng)?shù)厮Y資源可能產(chǎn)生生的影響，（3）項(xiàng)目城市化進(jìn)程程使農(nóng)業(yè)用地地和其他用地地減少而產(chǎn)生生的影響。3、環(huán)境空氣影響分分析內(nèi)容（1）項(xiàng)目會排放哪些些有害人體的的氣體，（2）項(xiàng)目排放的氣體體污染物對周周圍環(huán)境