第三章物業(yè)服務企業(yè)

第三章物業(yè)管理企業(yè)一、物業(yè)管理企業(yè)的性質

（一）物業(yè)管理企業(yè)的概念依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。（1）物業(yè)管理企業(yè)必須依法設立。物業(yè)管理企業(yè)是按社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的要求，并按照國家規(guī)定的法定程序建立起來的企業(yè)。同時要向物業(yè)管理行業(yè)資質管理部門申請取得一定的資質后，才能從事物業(yè)管理服務活動。（2）物業(yè)管理企業(yè)必須是獨立的法人企業(yè)。享有獨立民事權利和承擔民事義務的經(jīng)濟組織。這類組織能夠自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的運行機制，是一個獨立核算的經(jīng)濟實體。（3）物業(yè)管理企業(yè)是從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的根本任務就是提供物業(yè)管理服務。

物業(yè)管理條例第32條

（二）物業(yè)管理企業(yè)的性質

物業(yè)管理企業(yè)的性質是由物業(yè)管理的性質決定的。物業(yè)管理具有服務性，因而物業(yè)管理企業(yè)也就屬于服務型企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)向社會提供的是服務產(chǎn)品，屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的服務，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)從事的活動屬于一種經(jīng)營活動，主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。從本質上說，物業(yè)管理企業(yè)向社會提供的是服務產(chǎn)品。

二、物業(yè)管理企業(yè)的種類

（1）物業(yè)管理企業(yè)按業(yè)務性質：可以劃分為管理服務型物業(yè)管理企業(yè)、管理型物業(yè)管理企業(yè)和租賃經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。

（2）物業(yè)管理企業(yè)按建立形式：可以劃分為獨立型物業(yè)管理企業(yè)和派生型物業(yè)管理企業(yè)。獨立型物業(yè)管理企業(yè)是指由社會上獨立的個人或組織組建，通過市場競爭取得物業(yè)管理服務項目的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)按社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型要求組建，其獨立性強，有較強的市場競爭意識。派生型物業(yè)管理企業(yè)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或企事業(yè)單位為了管理自己開發(fā)或自己投資的物業(yè)而組建的物業(yè)管理企業(yè)。

（3）按股東出資形式劃分：由于現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，從事物業(yè)管理服務的企業(yè)必須是公司型企業(yè)。因此，物業(yè)管理企業(yè)按組織形式，可以劃分為有限責任公司和股份有限公司。

（4）按投資主體劃分：物業(yè)管理企業(yè)按投資主體，可以劃分為全民物業(yè)管理企業(yè)、集體企業(yè)、三資企業(yè)、私營企業(yè)、混合企業(yè)等。公司法三、物業(yè)管理企業(yè)的權利與義務

1、物業(yè)管理企業(yè)的權利

（1）有權根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，實施物業(yè)管理服務；（2）有權根據(jù)有關法規(guī)和政策，結合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度；（3）有權依照物業(yè)服務合同和有關規(guī)定收取物業(yè)服務費用。（4）有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；（5）有權制止違反本轄區(qū)物業(yè)管理制度的行為；（6）有權根據(jù)物業(yè)服務合同的約定選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理和服務；（7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費之不足?！段飿I(yè)管理條例》有規(guī)定2、物業(yè)管理企業(yè)的義務

（1）履行物業(yè)服務合同，依法經(jīng)營。物業(yè)服務合同中規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)的義務，物業(yè)管理企業(yè)應全面履行；（2）接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督；（3）重大的管理措施應提交業(yè)主委員會審議，并經(jīng)業(yè)主委員會認可。物業(yè)管理的重大措施，涉及到全體業(yè)主的切身利益，物業(yè)管理企業(yè)無權自行決定；（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導；（5）發(fā)現(xiàn)違法行為應及時向有關行政管理機關報告。《物業(yè)管理條例》第36條等有規(guī)定四、物業(yè)管理企業(yè)的設立條件

作為必須具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)，應當根據(jù)《中華人民共和國公司法》的規(guī)定執(zhí)行，并依照《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理條例》、《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理條例實施細則》和《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定辦理注冊登記手續(xù)。一般說來，物業(yè)管理企業(yè)在辦理注冊登記手續(xù)時，應具備以下條件：1、有符合法定人數(shù)的股東2、有法定最低限額的注冊資本3、有股東共同制定的公司章程4、有公司名稱5、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的經(jīng)營條件6、其他條件《公司法》第23、24、25條等有規(guī)定五、物業(yè)管理公司的設立程序

1、向上級主管部門提出設立物業(yè)管理公司的申請2、全體股東共同制定公司章程3、申請驗資4、公司名稱預先核準申請5、物業(yè)管理公司的申報資料6、確立物業(yè)管理公司的組織機構7、物業(yè)管理公司的設立登記六、物業(yè)管理企業(yè)資質管理

1、含義物業(yè)管理企業(yè)的資質管理是行業(yè)歸口管理，是對企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、能力和能承擔業(yè)務的資質管理。

2、目的

加強對不同規(guī)模、不同經(jīng)營能力、不同性質、不同隸屬關系、不同所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)的管理，促進物業(yè)管理的發(fā)展。

3、相關規(guī)定

管理部門

未取得資質證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務。

七、資質等級1、資質一級企業(yè)2、資質二級企業(yè)3、資質三級企業(yè)八、資質等級審批1、新設立物業(yè)管理企業(yè)的資質審批2、資質等級審批應提交的材料3、物業(yè)管理企業(yè)資質審批見資質管理辦法第5條見資質管理辦法第6、9、4條九、日常資質管理

1、物業(yè)管理企業(yè)承擔業(yè)務的管理（見資質管理第8條）2、物業(yè)管理企業(yè)資質動態(tài)管理（見資質管理第11、14、15、16、17、18、19條）

3、年檢制度

注意：資質等級升級應依次逐級上升，不得越級升級。十、物業(yè)管理公司的組織機構（見《公司法》）1、有限責任公司2、股份有限公司3、監(jiān)事會十一、物業(yè)管理公司內部組織機構設置

物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理服務主要由職能管理機構實施。按照統(tǒng)一指揮，分級管理的原則和直線職能制組織結構的特點，物業(yè)管理企業(yè)一般可設置以下機構：

1、總經(jīng)理室總經(jīng)理室是物業(yè)管理企業(yè)的行政指揮、調度、決策中心，實行總經(jīng)理負責制的總經(jīng)理是最高一級的指揮決策者。總經(jīng)理對公司負全面的責任，對公司的一切重大問題做出最后決策，負責布置和協(xié)調各部門經(jīng)理的工作。總經(jīng)理室一般設總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理若干名。副總經(jīng)理是總經(jīng)理的助手，在總經(jīng)理的領導下全面處理分管工作，重大問題報請總經(jīng)理（或經(jīng)理例會）處理，及時報告分管工作，提出重大問題的處理意見，完成經(jīng)理或經(jīng)理例會安排的其他工作。

2、辦公室辦公室是總經(jīng)理領導下的綜合管理部門，負責行政、人事、檔案文件管理、協(xié)調和監(jiān)督檢查公司各部門的工作。一方面要負責招聘和培訓各級員工，保持工作人員良好的素質和職業(yè)道德。另一方面要減少冗員，使企業(yè)員工各司其職。

3、財務部財務部在總經(jīng)理的領導下，參與企業(yè)的經(jīng)營管理，做好資金運作的日常工作，負責管理服務費的收繳，費用支出，做好財會賬冊、報表，繳納稅費，并經(jīng)常向總經(jīng)理室報告公司財務情況。財務部一般設會計、出納、票據(jù)保管等崗位，可采取一人一崗，或一人多崗、一崗多人的辦法分工負責。

4、管理部

管理部負責物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度的制定和修改，對物業(yè)管理企業(yè)下屬各管理處的各項管理工作進行指導和監(jiān)督，以及外包專業(yè)隊伍的選聘。

5、監(jiān)察部

檢查、監(jiān)督遵紀守法情況，糾正行業(yè)不正之