第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第三章物業(yè)管理企業(yè)一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)

（一）物業(yè)管理企業(yè)的概念依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。（1）物業(yè)管理企業(yè)必須依法設(shè)立。物業(yè)管理企業(yè)是按社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的要求，并按照國家規(guī)定的法定程序建立起來的企業(yè)。同時(shí)要向物業(yè)管理行業(yè)資質(zhì)管理部門申請取得一定的資質(zhì)后，才能從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。（2）物業(yè)管理企業(yè)必須是獨(dú)立的法人企業(yè)。享有獨(dú)立民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織。這類組織能夠自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制，是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。（3）物業(yè)管理企業(yè)是從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)就是提供物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)管理?xiàng)l例第32條

（二）物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)

物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性，因而物業(yè)管理企業(yè)也就屬于服務(wù)型企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)向社會提供的是服務(wù)產(chǎn)品，屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的服務(wù)，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)屬于一種經(jīng)營活動(dòng)，主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來達(dá)到自己的工作目標(biāo)。從本質(zhì)上說，物業(yè)管理企業(yè)向社會提供的是服務(wù)產(chǎn)品。

二、物業(yè)管理企業(yè)的種類

（1）物業(yè)管理企業(yè)按業(yè)務(wù)性質(zhì)：可以劃分為管理服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)、管理型物業(yè)管理企業(yè)和租賃經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。

（2）物業(yè)管理企業(yè)按建立形式：可以劃分為獨(dú)立型物業(yè)管理企業(yè)和派生型物業(yè)管理企業(yè)。獨(dú)立型物業(yè)管理企業(yè)是指由社會上獨(dú)立的個(gè)人或組織組建，通過市場競爭取得物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)按社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型要求組建，其獨(dú)立性強(qiáng)，有較強(qiáng)的市場競爭意識。派生型物業(yè)管理企業(yè)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或企事業(yè)單位為了管理自己開發(fā)或自己投資的物業(yè)而組建的物業(yè)管理企業(yè)。

（3）按股東出資形式劃分：由于現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)必須是公司型企業(yè)。因此，物業(yè)管理企業(yè)按組織形式，可以劃分為有限責(zé)任公司和股份有限公司。

（4）按投資主體劃分：物業(yè)管理企業(yè)按投資主體，可以劃分為全民物業(yè)管理企業(yè)、集體企業(yè)、三資企業(yè)、私營企業(yè)、混合企業(yè)等。公司法三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)

1、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利

（1）有權(quán)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)；（2）有權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度；（3）有權(quán)依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（4）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；（5）有權(quán)制止違反本轄區(qū)物業(yè)管理制度的行為；（6）有權(quán)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理和服務(wù)；（7）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)之不足?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》有規(guī)定2、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)

（1）履行物業(yè)服務(wù)合同，依法經(jīng)營。物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)全面履行；（2）接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督；（3）重大的管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議，并經(jīng)業(yè)主委員會認(rèn)可。物業(yè)管理的重大措施，涉及到全體業(yè)主的切身利益，物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)自行決定；（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；（5）發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第36條等有規(guī)定四、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立條件

作為必須具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國公司法》的規(guī)定執(zhí)行，并依照《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定辦理注冊登記手續(xù)。一般說來，物業(yè)管理企業(yè)在辦理注冊登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)具備以下條件：1、有符合法定人數(shù)的股東2、有法定最低限額的注冊資本3、有股東共同制定的公司章程4、有公司名稱5、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的經(jīng)營條件6、其他條件《公司法》第23、24、25條等有規(guī)定五、物業(yè)管理公司的設(shè)立程序

1、向上級主管部門提出設(shè)立物業(yè)管理公司的申請2、全體股東共同制定公司章程3、申請驗(yàn)資4、公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請5、物業(yè)管理公司的申報(bào)資料6、確立物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)7、物業(yè)管理公司的設(shè)立登記六、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理

1、含義物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理是行業(yè)歸口管理，是對企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、能力和能承擔(dān)業(yè)務(wù)的資質(zhì)管理。

2、目的

加強(qiáng)對不同規(guī)模、不同經(jīng)營能力、不同性質(zhì)、不同隸屬關(guān)系、不同所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)的管理，促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展。

3、相關(guān)規(guī)定

管理部門

未取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

七、資質(zhì)等級1、資質(zhì)一級企業(yè)2、資質(zhì)二級企業(yè)3、資質(zhì)三級企業(yè)八、資質(zhì)等級審批1、新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批2、資質(zhì)等級審批應(yīng)提交的材料3、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批見資質(zhì)管理辦法第5條見資質(zhì)管理辦法第6、9、4條九、日常資質(zhì)管理

1、物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)業(yè)務(wù)的管理（見資質(zhì)管理第8條）2、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理（見資質(zhì)管理第11、14、15、16、17、18、19條）

3、年檢制度

注意：資質(zhì)等級升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級升級。十、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)（見《公司法》）1、有限責(zé)任公司2、股份有限公司3、監(jiān)事會十一、物業(yè)管理公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理服務(wù)主要由職能管理機(jī)構(gòu)實(shí)施。按照統(tǒng)一指揮，分級管理的原則和直線職能制組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，物業(yè)管理企業(yè)一般可設(shè)置以下機(jī)構(gòu)：

1、總經(jīng)理室總經(jīng)理室是物業(yè)管理企業(yè)的行政指揮、調(diào)度、決策中心，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的總經(jīng)理是最高一級的指揮決策者?？偨?jīng)理對公司負(fù)全面的責(zé)任，對公司的一切重大問題做出最后決策，負(fù)責(zé)布置和協(xié)調(diào)各部門經(jīng)理的工作?？偨?jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理若干名。副總經(jīng)理是總經(jīng)理的助手，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下全面處理分管工作，重大問題報(bào)請總經(jīng)理（或經(jīng)理例會）處理，及時(shí)報(bào)告分管工作，提出重大問題的處理意見，完成經(jīng)理或經(jīng)理例會安排的其他工作。

2、辦公室辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)行政、人事、檔案文件管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查公司各部門的工作。一方面要負(fù)責(zé)招聘和培訓(xùn)各級員工，保持工作人員良好的素質(zhì)和職業(yè)道德。另一方面要減少冗員，使企業(yè)員工各司其職。

3、財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，參與企業(yè)的經(jīng)營管理，做好資金運(yùn)作的日常工作，負(fù)責(zé)管理服務(wù)費(fèi)的收繳，費(fèi)用支出，做好財(cái)會賬冊、報(bào)表，繳納稅費(fèi)，并經(jīng)常向總經(jīng)理室報(bào)告公司財(cái)務(wù)情況。財(cái)務(wù)部一般設(shè)會計(jì)、出納、票據(jù)保管等崗位，可采取一人一崗，或一人多崗、一崗多人的辦法分工負(fù)責(zé)。

4、管理部

管理部負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度的制定和修改，對物業(yè)管理企業(yè)下屬各管理處的各項(xiàng)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，以及外包專業(yè)隊(duì)伍的選聘。

5、監(jiān)察部

檢查、監(jiān)督遵紀(jì)守法情況，糾正行業(yè)不正之