2023年上半年上海房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納模擬試題

2023年上半年上海房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：城鄉(xiāng)土地使用稅的繳納模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、運(yùn)用__，可以看出數(shù)據(jù)變化的發(fā)展過(guò)程和演變趨勢(shì)，其實(shí)質(zhì)是取各段內(nèi)各點(diǎn)求平均值，且令其權(quán)數(shù)相等，而將以前的權(quán)數(shù)視為零。

A．移動(dòng)平均法

B．指數(shù)平滑法

C．加權(quán)指數(shù)法

D．移動(dòng)平滑法2、建議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的業(yè)主達(dá)成以上，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

A：10％

B：15％

C：20％

D：25％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、房屋登記費(fèi)按收取。

A：房屋面積

B：件

C：房屋體積

D：房屋價(jià)值

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文獻(xiàn)和國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取。

A：選址意見(jiàn)書(shū)

B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C：施工許可證

D：建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章5、生地與熟地之間的價(jià)格差異（）。

A．僅僅是土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用

B．是土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)和稅費(fèi)等

C．僅僅取決于容積率的高低

D．是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收土地閑置費(fèi)。

A：土地使用權(quán)出讓協(xié)議簽訂

B：土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)

C：土地使用權(quán)出讓金繳納

D：土地使用權(quán)證書(shū)取得

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類型為。

A：市場(chǎng)價(jià)值

B：投資價(jià)值

C：謹(jǐn)慎價(jià)值

D：在用價(jià)值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、某承租人的基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，假如營(yíng)業(yè)額的8%作為比例租金，假如在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為150萬(wàn)元，則其應(yīng)支付的租金為（）萬(wàn)元。

A．15

B．20

C．35

D．509、某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000m2，假如地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層(其中1～4層為建筑面積相等的裙房，5～17層為標(biāo)準(zhǔn)層)，則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為_(kāi)_m2。

A．882

B．1765

C．1667

D．153810、下列關(guān)于公司利潤(rùn)和收入的表述，對(duì)的的是__。

A．公司利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分派利潤(rùn)三個(gè)層次

B．經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入

C．銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入

D．可分派利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-未分派利潤(rùn)

11、某宗房地產(chǎn)欲出售，其評(píng)估價(jià)格為100萬(wàn)元，最后實(shí)際成交價(jià)格為150萬(wàn)元，這不也許是__。

A．評(píng)估價(jià)格公平合理，成交價(jià)格不公平合理

B．評(píng)估價(jià)格不公平合理，成交價(jià)格公平合理

C．評(píng)估價(jià)格和成交價(jià)格都公平合理

D．評(píng)估價(jià)格和成交價(jià)格都不公平合理12、2023年3月，A市居民張某對(duì)其A市所住房屋進(jìn)行了翻建，翻建后的房屋面積增長(zhǎng)了12，張某應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)。

A：房屋所有權(quán)初始登記

B：房屋所有權(quán)變更登記

C：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

D：房屋更正登記

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、下列不是拍賣的基本原則的是__。

A．公開(kāi)原則

B．誠(chéng)實(shí)信用原則

C．公正原則

D．保存價(jià)原則14、某宗房地產(chǎn)2023年6月1日的價(jià)格為1800元／㎡，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2023年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2023年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2023年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn)2023年10月1日的價(jià)格為元／㎡。

A：2402．22

B：2302．22

C：2202．22

D：2102．22

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、支票屬于。

A：商品證券

B：貨幣證券

C：資本證券

D：實(shí)物證券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、某承租人的基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，其營(yíng)業(yè)額的8%作為比例租金，假如其在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為250萬(wàn)元，則其應(yīng)支付的租金為（）萬(wàn)元。

A．20

B．21

C．35

D．5017、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的說(shuō)法，不對(duì)的的是。

A：二級(jí)市場(chǎng)是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)

B：三級(jí)市場(chǎng)是指存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

C：按照增量存量的方式，將土地市場(chǎng)劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)

D：按照增量存量的方式，房屋市場(chǎng)劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)，二級(jí)房屋市場(chǎng)和三級(jí)房屋市場(chǎng)

E：借款協(xié)議18、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2096年10月1日1對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為2023萬(wàn)元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為3000萬(wàn)元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2023年10月1日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為萬(wàn)元。(說(shuō)明：題干中假設(shè)土地出讓協(xié)議未約定不可續(xù)期)

A：4091

B：4182

C：4250

D：5000

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、房地產(chǎn)拍賣的程序中，關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)及拍賣保存價(jià)的擬定，說(shuō)法錯(cuò)誤的是。

A：對(duì)拍賣房地產(chǎn)擬定合理的拍賣保存價(jià)和起拍價(jià)是決定拍賣行為成功與否的重要環(huán)節(jié)

B：評(píng)估結(jié)果只能是擬定保存價(jià)、起拍價(jià)的參考依據(jù)

C：評(píng)估結(jié)果就是保存價(jià)，但不是起拍價(jià)

D：拍賣行需要在房地產(chǎn)拍賣前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和分析，然后由拍賣行和委托方參考評(píng)估價(jià)格擬定拍賣房地產(chǎn)的合理保存價(jià)、起拍價(jià)和盼望價(jià)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于__被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

A．房屋征收擬定之日

B．房屋征收決定公告之日

C．簽訂房屋征收協(xié)議之日

D．房屋征收實(shí)行之日21、土地使用稅政策性免稅中，經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅。

A：3～5年

B：3～8年

C：5～2023

D：10～2023

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金籌措渠道，不涉及__資金。

A．政府政策性

B．資產(chǎn)變現(xiàn)

C．公司入股

D．個(gè)人入股范圍23、某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/㎡，出租率為85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為2%，商場(chǎng)建筑面積為40000㎡，可供出租的比例為95%，運(yùn)營(yíng)期為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為_(kāi)_萬(wàn)元。

A．690.40

B．8284.79

C．8720.83

D．9746.8124、某開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓方式取得某宗土地使用權(quán)，價(jià)格為1000萬(wàn)元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴(kuò)大至3.6，此時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)為_(kāi)_元/m2。

A．100

B．200

C．300

D．60025、某臨街深度30.48m(即100ft)，臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬(wàn)元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m(即50ft)，臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為萬(wàn)元。

A：53.34

B：85.34

C：106.68

D：213.36

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、下列由國(guó)務(wù)院審批城市總體規(guī)劃的有。

A：上海市的城市總體規(guī)劃

B：太原市的總體規(guī)劃

C：國(guó)務(wù)院指定的城市總體規(guī)劃

D：設(shè)市城市的總體規(guī)劃

E：深圳市的總體規(guī)劃2、房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠?yīng)增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由。(2023年試題)

A：上升到下降

B：下降到上升

C：高于合理空置率到低于合理空置率

D：低于合理空置率到高于合理空置率

E：借款協(xié)議3、在商業(yè)銀行辦理的貸款中，擔(dān)保方式有。

A：保證

B：信用

C：質(zhì)押

D：抵押

E：保險(xiǎn)4、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為_(kāi)_。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%5、下列屬于閑置土地的范圍的有。

A：按照建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)規(guī)定的期限開(kāi)發(fā)運(yùn)用土地的

B：按照建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)和建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議規(guī)定的期限開(kāi)發(fā)運(yùn)用土地的

C：建設(shè)用地使用權(quán)有償使用協(xié)議或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，自土地使用權(quán)出讓協(xié)議生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿一年末動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的

D：建設(shè)用地使用權(quán)有償使用協(xié)議或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，自建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿半年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的

E：已動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但由于投資額局限性總投資額的25％且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的6、下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A．原始價(jià)值高于賬面價(jià)值

B．投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值

C．謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

D．快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值7、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法是__。

A．專家打分法

B．“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法

C．解析法

D．蒙特卡洛模擬法8、城鄉(xiāng)體系規(guī)劃分為。

A：全國(guó)城鄉(xiāng)體系規(guī)劃

B：省域城鄉(xiāng)體系規(guī)劃

C：市域(鎮(zhèn)域)城鄉(xiāng)體系規(guī)劃

D：縣域城鄉(xiāng)體系規(guī)劃

E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)體系規(guī)劃9、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類型__。

A．出租的房地產(chǎn)

B．自用的房地產(chǎn)

C．餐飲的房地產(chǎn)

D．營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)10、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有。

A：借款償還期

B：流動(dòng)比率

C：償債備付率

D：利息備付率

E：投資回報(bào)率

11、工程造價(jià)控制的重要方法有。(2023年試題)

A：價(jià)值工程

B：協(xié)議發(fā)包

C：協(xié)議管理

D：非限額設(shè)計(jì)

E：可行性研究12、一宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值為40萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為60萬(wàn)元，已抵押貸款45萬(wàn)元，作為某種目的的估價(jià)結(jié)果為55萬(wàn)元，則該估價(jià)目的的也許是__。

A．買賣

B．抵押貸款

C．拆遷補(bǔ)償

D．保險(xiǎn)13、下列關(guān)于會(huì)計(jì)報(bào)表的意義和作用，表述對(duì)的的是。

A：會(huì)計(jì)報(bào)表是根據(jù)賬簿上所記錄的資料通過(guò)整理、歸類、匯總而編制的表式報(bào)告

B：會(huì)計(jì)核算中的報(bào)賬，重要是通過(guò)編制會(huì)計(jì)憑證來(lái)進(jìn)行的

C：公司的投資者通過(guò)會(huì)計(jì)報(bào)表所提供的信息可以作出對(duì)的的投資決策

D：會(huì)計(jì)報(bào)表是會(huì)計(jì)核算工作的一種專門方法

E：會(huì)計(jì)報(bào)表提供的信息是依法征收稅利的重要依據(jù)14、房地產(chǎn)供應(yīng)有限特性的本質(zhì)是__。

A．土地的總量有限

B．房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

C．房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性

D．房地產(chǎn)的價(jià)值量大15、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目鈔票流量的基本要素為_(kāi)_，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。①投資；②成本；③銷售或出租收入；④稅金；⑤利潤(rùn)

A．①②③

B．①②③④⑤

C．②③⑤

D．①②④16、某房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)北京一處房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格為300萬(wàn)元。按國(guó)家規(guī)定，該評(píng)估機(jī)構(gòu)收取評(píng)估費(fèi)最高為_(kāi)_元。

A．9000

B．10000

C．12023

D．1500017、目前，我國(guó)推行工程量清單計(jì)價(jià)法，根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，建筑安裝工程由__構(gòu)成。

A．直接費(fèi)

B．間接費(fèi)

C．利潤(rùn)

D．稅金

E．預(yù)備費(fèi)18、下列關(guān)于城市土地的基本特性中的區(qū)位，表述對(duì)的的是。

A：城市土地由于不可移動(dòng)，導(dǎo)致了區(qū)位的極端重要性

B：城市土地區(qū)位的涵義，除涉及以地理坐標(biāo)表達(dá)的幾何位置外，更重要的是經(jīng)濟(jì)地理位置

C：城市土地區(qū)位不涉及無(wú)形的因素

D：城市土地區(qū)位既涉及有形的區(qū)位，也涉及無(wú)形的因素，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等

E：城市土地區(qū)位的涵義，更重要的是某一地段與周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境的互相關(guān)系19、定義市場(chǎng)區(qū)域工作重要涉及__。

A．描繪市場(chǎng)區(qū)域的發(fā)展前景

B．描繪市場(chǎng)區(qū)域

C．在相應(yīng)地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類型

D．在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界

E．解釋擬定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)20、從投資角度來(lái)看，資金時(shí)間價(jià)值的大小重要取決于__。

A．資金的供求關(guān)系

B．投資利潤(rùn)率

C．通貨膨脹率

D．風(fēng)險(xiǎn)因素

E．利率21、物業(yè)服務(wù)公司的工作內(nèi)容涉及。

A：確立管理目的

B：制定維修養(yǎng)護(hù)方案

C：制定安全保衛(wèi)方案

D：提出預(yù)算

E：擬定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)22、流通貨幣需要量取決于三個(gè)因素。

A：已銷售的商品數(shù)量

B：待銷售的商品數(shù)量

C：?jiǎn)挝簧唐穬r(jià)格

D：貨幣流通次數(shù)

E：貨幣流通時(shí)間23、凈利潤(rùn)為等三個(gè)項(xiàng)目的總額減去所得稅費(fèi)用之后的余額。

A：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)