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文檔簡介
2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理通關(guān)提分題庫(考點梳理)單選題(共50題)1、某市2016年商品住宅預(yù)測銷售量為12萬套,實際銷售量為9萬套,若平滑指數(shù)取0.9,則用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2017年的商品住宅銷售量為()萬套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】B2、甲寫字樓購買價格為100萬元,年凈經(jīng)營收入為30萬元,年還本付息額為15萬元;乙寫字樓購買價格為200萬元,年凈經(jīng)營收入為50萬元,年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響,則甲、乙兩寫字樓投資現(xiàn)金回報率的關(guān)系為()。A.甲>乙B.甲C.甲=乙D.無法判斷【答案】A3、關(guān)于年度運營預(yù)算,下列說法錯誤的是()。A.該預(yù)算列出了物業(yè)的主要收入來源和費用支出項目B.該預(yù)算不僅能令物業(yè)各項收入與支出的原因一目了然,還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時間C.該預(yù)算不需為不可預(yù)見費用的支出預(yù)留空間D.該預(yù)算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外,也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了一個分析物業(yè)過去的經(jīng)營表現(xiàn)和根據(jù)對未來的有關(guān)估計,對個別的預(yù)算項目提供適當(dāng)?shù)恼{(diào)整機會【答案】C4、編制資金使用計劃,應(yīng)考慮各種投資款項的(),要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進度付款的具體情況。A.數(shù)額B.用途C.發(fā)生時間D.付款特點【答案】D5、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為()。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格【答案】C6、固經(jīng)丸中香附的功用A.調(diào)氣活血B.疏肝理氣C.行氣養(yǎng)血D.疏肝養(yǎng)血【答案】A7、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價盈利能力指標(biāo)的是()。A.成本利潤率B.投資利潤率C.償債備付率D.資本金利潤率【答案】C8、下列各項中,屬于競爭導(dǎo)向定價的是()。A.目標(biāo)定價法B.認(rèn)知價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法【答案】C9、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時,下列規(guī)劃內(nèi)容中,不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是()。A.項目的交通組織規(guī)劃B.項目構(gòu)成及平面布置C.項目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃【答案】D10、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元,假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20%,所有用戶都能按時繳納租金,物業(yè)的其他收入為2萬元,則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為()萬元。A.16B.18C.20D.22【答案】B11、在房地產(chǎn)資本市場中,上市發(fā)行股票融資渠道屬于()。A.私人權(quán)益融資B.私人債務(wù)融資C.公開權(quán)益融資D.公開債務(wù)融資【答案】C12、下列關(guān)于房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間關(guān)系的描述,正確的是()。A.資產(chǎn)市場上的供給是由空間市場決定的B.資產(chǎn)市場上的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)租金的水平C.房地產(chǎn)市場大部分時間處于一種均衡狀態(tài)D.在均衡狀態(tài)下,租金和價格不發(fā)生變化,價格與重置成本相同【答案】D13、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示,負(fù)債合計為2500萬元,資產(chǎn)合計為4000萬元,流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元,存貨為1200萬元,則該企業(yè)的流動比率為()。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D14、關(guān)于房地產(chǎn)市場,下列說法不正確的是()。A.房地產(chǎn)是一種特殊的商品,不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別B.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義,則是指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動C.雖然土地和地上建筑物不能移動,但可以被某個人或單位擁有,并且給擁有者帶來利益,因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易行為D.房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機構(gòu)等構(gòu)成【答案】B15、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中,屬于市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)的是()A.吸納周期B.城市居民消費價格指數(shù)C.住房價格合理性指數(shù)D.房地產(chǎn)價格指數(shù)【答案】C16、關(guān)于利息的計算,下列說法不正確的是()。A.按年計息時,為簡化計算,假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用,按半年計息,其后年份按全年計息B.還款當(dāng)年按年末償還,按全年計息C.每年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)×貸款利率D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息【答案】D17、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計為4000萬元,資產(chǎn)合計為6000萬元,流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為3000萬元和1000萬元,存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C18、下列不屬于產(chǎn)生測量誤差原因的是()。A.儀器誤差B.觀測者的影響C.旁觀者的影響D.周圍環(huán)境的影響【答案】C19、當(dāng)租售價格大于預(yù)測價格時,最低租售價格與預(yù)測租售價格之間的差距(),說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強。A.越大B.越小C.沒有關(guān)系D.無法判斷【答案】A20、對某一房地產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析,屬于房地產(chǎn)市場的()。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析【答案】B21、下列各項中,屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目的是()。A.征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項目B.廉租住房項目C.醫(yī)療衛(wèi)生用地D.基礎(chǔ)設(shè)施用地【答案】D22、開發(fā)投資的投資者主要是()。A.賺取利潤B.保值增值C.獲得收益D.消費【答案】A23、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款,如不考慮利率變化,則各期的還款額()。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減【答案】A24、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中,營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A25、2003年國家出臺了國有土地使用權(quán)出讓實行“招拍掛”的政策,對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠影響,這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的()。A.需要適時的更新改造B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.易受政策影響D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】C26、在住房市場中,存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是()。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A27、商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率,開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于()。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B28、在()授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)時,由開發(fā)商負(fù)責(zé)籌措資金,辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實施。A.銀行B.經(jīng)銷商C.業(yè)主D.政府【答案】D29、國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%【答案】C30、開發(fā)項目房地產(chǎn)市場分析應(yīng)該注意方面不包括()。A.需求分析B.供給分析C.競爭分析D.建造商分析【答案】D31、我國目前國家債券的收益率為9%,經(jīng)測算,零售商業(yè)用房市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.23,整個投資市場的平均收益率為18%,則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%【答案】A32、2017年末,某市住房總量為5000萬平方米,其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米,商品住房3750萬平方米,同期住房空置量為750萬平方米,其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米,商品住房為450萬平方米,則該市2017年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D33、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種,兩者的主要差異在于()。A.變動成本的設(shè)B.銷售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點的設(shè)置【答案】D34、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元,流動資金為500萬元,投資者的權(quán)益資本為2000萬元,經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元,年平均稅后利潤為500萬元,則項目的資本金利潤率為()。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D35、某開發(fā)企業(yè)某季度的銷售收入為1000萬元,其開發(fā)項目位于地級市。當(dāng)期的期間費用為30萬元,增值稅稅金及附加為55萬元,土地增值稅預(yù)征為20萬元,則當(dāng)期預(yù)征的企業(yè)所得稅為()萬元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】B36、在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段,房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是()。A.空置率>合理空置率B.空置率<合理空置率C.空置率=合理空置率D.不能判斷【答案】A37、下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.比較風(fēng)險B.市場供求風(fēng)險C.未來運營費用風(fēng)險D.持有期風(fēng)險【答案】B38、()是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移C.適于進行長期投資D.最高最佳使用性【答案】A39、消費者購買行為要受()、知覺、學(xué)習(xí)和態(tài)度等心理因素的影響。A.年齡B.動機C.文化D.社會【答案】B40、關(guān)于流動比率的說法中,錯誤的是()。A.流動比率=(流動資產(chǎn)總額-存貨)/流動負(fù)債總額×100%B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對一比率”D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上【答案】A41、房地產(chǎn)市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問人員提供咨詢服務(wù),其中可負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問題等工作的工程師不包括()。A.造價工程師B.結(jié)構(gòu)工程師C.建筑設(shè)備工程師D.電氣工程師【答案】A42、下列各項中,屬于房地產(chǎn)市場分析中需求分析的是()。A.吸納率分析B.市場占有率分析C.估計項目市場占有率D.估算項目吸納量【答案】A43、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。A.資本金B(yǎng).預(yù)租售收入C.借貸資金D.政府資助【答案】D44、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售利潤為6540萬元,銷售利潤率為24%,項目的銷售稅費為銷售收入的5.5%,該項目的成本利潤率是()。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】D45、如果某項目的FNPV等于零,說明該項目的獲利能力()。A.達到了基準(zhǔn)收益率的要求B.超過了基準(zhǔn)收益率的要求C.未達到財務(wù)內(nèi)部收益率的要求D.達到了財務(wù)內(nèi)部收益率的要求【答案】A46、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資,這種估算方法為()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】A47、如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力,或者是其成本較低,或者是其資金雄厚,則開發(fā)商可以采用()。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B48、復(fù)元活血湯的病位是A.脅下B.頭面C.小腹D.少腹【答案】A49、關(guān)于收益性物業(yè)的說法,正確的是()。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外,還有保證金和大修基金C.在寫字樓物業(yè)租約中,并非所有的物業(yè)運營費用都包含在租金中D.在出租率達到100%時,收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高【答案】C50、根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn),管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作,這是()的工作內(nèi)容。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】C多選題(共20題)1、宏觀經(jīng)濟周期循環(huán)的擴張過程包括()。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復(fù)蘇E.重生【答案】AD2、開發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括()。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.租金收入E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABC3、融資風(fēng)險分析,通常需要分析的風(fēng)險因素包括()。A.政策風(fēng)險B.資金供應(yīng)風(fēng)險C.經(jīng)營風(fēng)險D.利率風(fēng)險E.匯率風(fēng)險【答案】BD4、在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中,調(diào)查研究主要是從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有()。A.項目用地B.房地產(chǎn)市場供需C.房價現(xiàn)狀及走勢D.交通運輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施【答案】AD5、物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括()。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.資產(chǎn)管理D.運營管理E組合投資管理【答案】ABC6、按照計價方式的不同,建筑工程施工合同形式分為()。A.固定價格合同B.可調(diào)價格合同C.獨立承包合同D.成本加酬金合同E.計量估價合同【答案】ABD7、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率E速動比率【答案】ACD8、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是()。A.期望值相同,標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.期望值相同,標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差相同,期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD9、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中,收集一手資料的方法有()。A.文獻查閱法B.觀察法C.專題討論法D.問卷調(diào)查法E實驗法【答案】BCD10、“某城市別墅銷售市場”這一市場細(xì)分的方式包括()。A.按地域范圍細(xì)分B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分C.按增量存量細(xì)分D.按交易形式細(xì)分E.按目標(biāo)市場細(xì)分【答案】ABD11、細(xì)分市場評價主要涉及()等方面的評價。A.細(xì)分市場的可衡量性B.細(xì)分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C.細(xì)分市場的差異性大小D.企業(yè)的目標(biāo)和資源E.細(xì)分市場結(jié)構(gòu)的吸引力【答案】BD12、細(xì)分市場評價主要涉及()等三個方面的評價。A.細(xì)分市場的可衡量性B.細(xì)分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C.細(xì)分市場的差異性大小D.企業(yè)的目標(biāo)和資源E細(xì)分市場結(jié)構(gòu)的吸引力【答案】BD13、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括()。A.確立管理目標(biāo)B.制定維修養(yǎng)護方案C.制定安全保衛(wèi)方案D.提出預(yù)算E.確定物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)【答案】ABCD14、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為()。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段E.招標(biāo)階段【答案】ABCD15、國家投資管理部門對建設(shè)項目進行核準(zhǔn)的重點包括()。A.項目是否符合宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等B.項目主要產(chǎn)品質(zhì)量符合國家的規(guī)定C.項目建設(shè)對周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生有利的影響D.項目有利于促進環(huán)境保護和改善生態(tài)環(huán)境E.符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求【答案】AD16、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心又可以稱為STP營銷,具體包括()。A.市場分析B.目標(biāo)市場選擇C.市場細(xì)分D.市場定位E.市場調(diào)查【答案】BCD17、在金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款項目進行審查時,下列屬于市場分析指標(biāo)的有()。A.市場定位B.資金落實情況C.市場營銷能力D.銷售利潤率E.貸款償還期【答案】AC18、下列房地產(chǎn)定價方法中,屬于競爭導(dǎo)向定價的有()。A.認(rèn)知價值定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法【答案】CD19、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用包括()。A.人工費B.公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費C.綠地管理費D.抵押貸款還本付息額E清潔衛(wèi)生費【答案】ABC20、以下屬于會計假設(shè)的是()。A.會計目標(biāo)假設(shè)B.會計主體假設(shè)C.持續(xù)經(jīng)營假設(shè)D.貨幣計量假設(shè)E.會計分期假設(shè)【答案】BCD大題(共10題)一、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面,當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍;因城市道路擴建需要拆遷,并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價,拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同,對該商業(yè)鋪面進行估價,估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日,房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人(略)二、估價機構(gòu)(略)三、估價對象(一)估價對象實物狀況(略)(二)估價對象權(quán)益狀況(略)(三)估價對象區(qū)位狀況(略)四、估價目的:為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義:估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點:2008年9月5日。七、估價依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號)。3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)。【答案】二、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅,首付款為房價的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為12%,問:(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額,則該家庭須月收入多少,才能購買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后,于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息,則還款額為多少【答案】(1)抵押貸款額P=100×50%=50萬元;月貸款利率i=12%/12=1%;月還款額為:A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元;(2)該家庭欲購買上述住宅,其月收入須為:5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時,所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,n=12×20=240,m=12×5=60,代入數(shù)據(jù),得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬元。三、(一)某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下:(1)目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯誤12=60,s=0.5%,A1=12000錯誤50%=6000(元),A2=1000元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000錯誤(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)錯誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯誤(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯誤[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可購住房總價為:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可購住房單價為:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50萬元;四、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價師聲明(略)估價的假設(shè)和限制條件(略)估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號,房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級:×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號,四至××××,屬××××商貿(mào)有限公司所有?!痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),建筑面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè),于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述(略)四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。【答案】五、H辦公用房建于2005年,為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),建筑面積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得,使用期限40年。2010年因抵押貸款,對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法,其計算過程如下。(1)土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料,考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等,確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為:1200×2310×60%=1663200(元)≈166.3(萬元)。(2)建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年,假設(shè)資金分期均勻投入,年貸款利息率為5.85%,開發(fā)商利潤率為20%,則利息為:2175×0.5×5.85%≈63.6(元/m2)。開發(fā)商利潤為:2175×20%=435(元/m2)。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年,殘值率為2%,已使用5年,根據(jù)定率折舊法公式,其成新率為:[1-(1-2%)×5/60]×100%=92%。建筑物現(xiàn)值為:(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(萬元)。(3)估價結(jié)果確定166.3+568.2=734.5(萬元)【答案】六、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面,當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍;因城市道路擴建需要拆遷,并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價,拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同,對該商業(yè)鋪面進行估價,估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日,房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人(略)二、估價機構(gòu)(略)三、估價對象(一)估價對象實物狀況(略)(二)估價對象權(quán)益狀況(略)(三)估價對象區(qū)位狀況(略)四、估價目的:為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義:估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點:2008年9月5日。七、估價依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號)。3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)?!敬鸢浮科?、(一)某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下:(1)目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯誤12=60,s=0.5%,A1=12000錯誤50%=6000(元),A2=1000元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000錯誤(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)錯誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯誤(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯誤[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可購住房總價為:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可購住房單價為:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50萬元;八、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價師聲明(略)估價的假設(shè)和限制條件(略)估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號,房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級:×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號,四至××××,屬××××商貿(mào)有限公司所有?!痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)?!痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),建筑面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè),于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述(略)四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?!敬鸢浮烤?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段:變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,適用多種用途。一般地說,通用性越差,用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買者,
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